2022房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析高分通關(guān)題庫A4可打印版

2022房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析高分通關(guān)題庫A4可打印版單選題（共50題）1、（）是正確的E-mail地址。A.Webmaster＠B.Webmaster＠C.http:\\www.D.http://www.【答案】A2、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中，對象是運行時的基本實體，對象之間通過傳遞（請作答此空）進行通信。（）是對對象的抽象，對象是其具體實例。A.對象B.封裝C.類D.消息【答案】D3、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，進行了在建工程評估。A.自己開發(fā)B.溢價轉(zhuǎn)讓C.被迫轉(zhuǎn)讓D.自愿轉(zhuǎn)讓【答案】C4、C程序代碼“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）錯誤。A.調(diào)用B.語法C.邏輯D.運行【答案】B5、Themaximumnumberofdatathatcanbeexpressedby8bitsis（）.A.64B.128C.255D.256【答案】C6、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.該房屋租賃關(guān)系不能對抗已登記的抵押權(quán)B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力【答案】D7、存儲一個24×24點陣的漢字（每個點占用1bit），需用（）個字節(jié)。A.24B.48C.72D.144【答案】C8、為在網(wǎng)上搜索內(nèi)容而輸入關(guān)鍵詞時，?？赡艽蝈e別字。當系統(tǒng)顯示沒有匹配項后，有些系統(tǒng)還會向你推薦某些關(guān)鍵詞。為實現(xiàn)這種推薦，采用（54）方法更有效。A.聘請一批專家，對每個常用關(guān)鍵詞給出一些易錯成的詞B.聘請一批專家，對每個常輸錯的關(guān)鍵詞給出糾正后的詞C.查閱有關(guān)的詞典，對每個常用的關(guān)鍵詞找出易錯成的詞D.利用系統(tǒng)內(nèi)記錄的用戶操作找出用戶糾錯詞的對應(yīng)關(guān)系【答案】D9、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價文書。A.建立受法律保護的委托與受托關(guān)系B.明確委托人和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)C.載明估價的有關(guān)事項D.作為估價機構(gòu)內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)【答案】D10、一組對象以定義良好但是復(fù)雜的方式進行通信，產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（請作答此空）模式，用一個中介對象來封裝一系列的對象交互，從而使各對象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨立地改變它們之間的交互。此模式與（）模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對象封裝了其他對象間的通信，而后者通過引入其他對象來分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】C11、某公司的程序員小王寫了一些提升編程能力的經(jīng)驗，其中（）并不恰當。A.只參加最適合提升自己技術(shù)能力的項目B.根據(jù)項目特點選擇合適的開發(fā)環(huán)境和工具，抓緊學(xué)習(xí)C.重視培養(yǎng)自己的溝通能力，包括撰寫文檔的能力D.參加網(wǎng)絡(luò)上的編程論壇，善于向高手學(xué)習(xí)【答案】A12、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，價值時點在估價作業(yè)期之前B.從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估C.從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性【答案】A13、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費、經(jīng)營收益損失補償B.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值C.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值、倉儲用地的經(jīng)營收益D.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償【答案】D14、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)件屬于()事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A15、CMM將軟件過程改進的進化步驟組織成5個成熟度等級，其中，在（），所有項目都采用根據(jù)實際情況修改后得到的標準軟件過程來開發(fā)和維護軟件。A.可重復(fù)級B.已定義級C.已管理級D.優(yōu)化級【答案】B16、以下關(guān)于C/C++程序變量的敘述中，錯誤的是（）。A.變量實際上是存儲位置的名字B.變量都具有類型屬性C.變量必須先聲明，然后才能引用D.除了賦值運算，其他運算都不能改變變量的值【答案】D17、關(guān)于對象和類的敘述，正確的是（）。A.如果兩個對象的所有成員變量的值相同，則這兩個對象是同一對象B.編寫代碼時，不允許使用匿名類C.不同的對象一定屬于不同的類D.每個對象都有惟一標識，以彼此區(qū)分【答案】D18、旅館房地產(chǎn)有其自身特點，對旅館房地產(chǎn)進行估價時需結(jié)合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.經(jīng)營管理B.建筑結(jié)構(gòu)C.建筑類型D.建筑等級【答案】A19、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實現(xiàn)稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】C20、旅館房地產(chǎn)有其自身特點，對旅館房地產(chǎn)進行估價時需結(jié)合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓B.旅館房地產(chǎn)估價時，需要單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價值C.旅館房地產(chǎn)估價時應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況.收益能力分別估價D.供求變化對酒店房地產(chǎn)的價格變動影響很大【答案】B21、用戶交互界面設(shè)計的易用性原則不包括()。A.用戶交互界面盡量由業(yè)務(wù)人員設(shè)計B.所用名詞和術(shù)語盡量采用業(yè)務(wù)用語C.功能菜單盡量與業(yè)務(wù)劃分基本一致D.操作流程盡量與業(yè)務(wù)流程基本一致【答案】A22、用補碼表示的8位二進制數(shù)11100000，其值為十進制數(shù)（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B23、在（）時，一般需要進行兼容性測試。A.單元測試B.系統(tǒng)測試C.功能測試D.集成測試【答案】B24、程序中將多處使用的同一個常數(shù)定義為常量，其目的是為了（）。A.提高程序的運行速度B.提高程序的可讀性以及可維護性C.縮短源程序代碼長度D.便于進行程序測試【答案】B25、企業(yè)管理、電子政務(wù)、電子商務(wù)等具有()的特點，宜采用云計算模式。A.強計算、強流程、多交互B.強計算、弱流程、少交互C.弱計算、弱流程、少交互D.弱計算、強流程、多交互【答案】D26、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語句應(yīng)該是：A.條形碼=185升電冰箱B.條形碼=‘185升電冰箱’C.商品名=185升電冰箱D.商品名=‘185升電冰箱’【答案】D27、Thespiralmodelisasoftwaredevelopmentmodelcombiningelementsofboth()andprototyping-in-stages,soit'sahealthymixoftop-downandbottom-upconcepts。A.designB.progamC.codingD.plan【答案】A28、下列標準代號中，（）表示國際標準。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B29、如果計算機斷電，則（）中的數(shù)據(jù)會丟失。A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C30、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語句應(yīng)該是：A.SET價格=‘價格*1.05’B.SET價格=價格*1.05C.Modify價格=‘價格*1.05’D.Modify價格=價格*1.05【答案】B31、欲知8位二進制數(shù)（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否為1，可將該數(shù)與二進制數(shù)00000100進行（）運算，若運算結(jié)果不為0，則此數(shù)的b2必為1。A.加B.減C.與D.或【答案】C32、漢字機內(nèi)碼與國標碼的關(guān)系為：機內(nèi)碼=國標碼+8080H。若已知某漢字的國標碼為3456H，則其機內(nèi)碼為（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A33、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords，whichconformtospecified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A34、設(shè)一組語句需要在程序中多處出現(xiàn)，按照模塊獨立性原則，把這些語句放在一個模塊中，則該模塊的內(nèi)聚是()。A.邏輯內(nèi)聚B.瞬時內(nèi)聚C.偶然內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】C35、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子應(yīng)簡潔B.句子搭配要得當C.句子邏輯性嚴密D.可運用非標準詞匯【答案】D36、不同的對象收到同一消息可以進行不同的響應(yīng)，并且會產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實現(xiàn)由()支持。多態(tài)分為多種，(請作答此空)多態(tài)是指同一個名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.參數(shù)B.包含C.過載D.強制【答案】C37、兩個帶符號的數(shù)進行運算時，在（）的情況下有可能產(chǎn)生溢出。A.同符號數(shù)相加B.同符號數(shù)相減C.異符號數(shù)相加D.異符號數(shù)相“或”【答案】A38、CPU主要由運算單元（ALU）、控制單元（CU）、寄存器和時序電路組成，對指令進行譯碼的功能是由（）實現(xiàn)的。A.運算單元B.控制單元C.寄存器D.時序電路【答案】B39、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊之處。A.租約問題B.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題C.租金的支付方式問題D.租房用途【答案】D40、關(guān)于用戶界面（UI）測試的敘述中，不正確的是（）。A.UI測試的目的是檢查界面風(fēng)格是否滿足用戶要求，用戶操作是否友好B.由于同一軟件在不同設(shè)備上的界面可能不同，UI測試難以自動化C.UI測試一般采用白盒測試方法，并需要設(shè)計測試用例D.UI測試是軟件測試中經(jīng)常做的、很繁瑣的測試【答案】C41、（）語言最適用于過程式程序設(shè)計。A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】A42、從模塊獨立性角度看，以下幾種模塊內(nèi)聚類型中，()內(nèi)聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D43、某種部件使用在10000臺計算機中，運行工作1000小時后，其中20臺計算機的這種部件失效，則該部件千小時可靠度R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D44、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，不同的對象在收到同一消息時可以產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這一現(xiàn)象稱為（作答此空），它由（）機制來支持。利用類的層次關(guān)系，把具有通用功能的消息存放在高層次，而不同的實現(xiàn)這一功能的行為放在較低層次，在這些低層次上生成的對象能夠給通用消息以不同的響應(yīng)。A.綁定B.繼承C.消息D.多態(tài)【答案】D45、以下關(guān)于程序語言的敘述，正確的是（）。A.Java語言不能用于編寫實時控制程序B.Lisp語言只能用于開發(fā)專家系統(tǒng)C.編譯程序可以用匯編語言編寫D.XML主要用于編寫操作系統(tǒng)內(nèi)核【答案】C46、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進行了抵押估價。A.由于該房屋已出租，抵押人甲公司未告知銀行，所以抵押價值中不考慮租賃的影響B(tài).雖然該房屋已出租，若甲公司不能按期還貸，在處置抵押房地產(chǎn)時，該租賃合同對新的受讓人沒有約束C.該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為3500m2D.該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為4000m2【答案】C47、已知X=－73，若采用8位機器碼表示，則[X]原=（），[X]補=（）。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A48、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語句應(yīng)該是：A.商品名B.條形碼C.產(chǎn)地D.價格【答案】B49、（）：Acollectionofrelatedinformation，organizedforeasyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B50、如果用戶對系統(tǒng)的目標不是很清楚，需求難以定義，這時最好使用()進行系統(tǒng)開發(fā)。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A大題（共10題）一、李某擁有國有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價是7480元/m2，李某不同意這個征收價格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評估是7700元/m2；認為找來的估價公司的評估價應(yīng)該不是唯一標準，詢問可不可以更換原估價公司，李某要求新估價公司對于自主老屋按7700元/m2價格或更高補償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補償，請你對李某的請求給出合理的建議并說明理由。答題需要層次，考三個問題1.房屋用途的確定、違章建筑確認2.征收估價機構(gòu)的選擇3.征收補償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門認定為住宅用途，并進行補償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進行補償。對于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門確認，不予補償，也可協(xié)商給予殘值補償。由于李某沒有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補償。2.估價機構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對評估結(jié)果不滿意，在規(guī)定時間提出復(fù)核評估，再不同意，提請專家委員會鑒定。3.征收補償價值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)價格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似可比實例。舉一反三征收補償是問答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭議等問題。二、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個數(shù)據(jù)；對第一行的每個數(shù)據(jù)采用方法1處理后形成第二行數(shù)據(jù)；對第一行的每個數(shù)據(jù)采用方法2處理后形成第三行數(shù)據(jù)。方法1是對末位數(shù)字采用4舍5入處理，即末位數(shù)字是4或4以下時舍去，若末位數(shù)字是5或5以上，則進1。方法2對4舍5入法做了如下修改：如果末位數(shù)字是5，則并不總是入，而需要根據(jù)前一位數(shù)字的奇偶性再決定舍入：如果前一位數(shù)字是偶數(shù)，則將5舍去；如果前一位數(shù)字是奇數(shù)，則進1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過對這三行數(shù)據(jù)分別求算術(shù)平均值，可以看出：在處理一批正數(shù)時，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）?！敬鸢浮繂渭兘獯鸨绢}并不難。第一行100個數(shù)據(jù)都是正數(shù)，均勻地列出了2位小數(shù)的各種可能，其平均值為49.50。經(jīng)方法1處理后的100個數(shù)據(jù)的平均值為50.00，可以看出，方法1產(chǎn)生了偏高結(jié)果：經(jīng)方法2處理后的100個數(shù)據(jù)的平均值為49.50，可以看出，方法2改進了方法1。本題的意義是：對處理大批正數(shù)而言，4舍5入方法比較簡單實用，但也比較粗略，會產(chǎn)生略微偏高的結(jié)果。在需要更精確要求的應(yīng)用領(lǐng)域，采用方法2更好些。實際工作中采集的數(shù)據(jù)大多是正數(shù)，而且大多是近似值，小數(shù)點后太多的位數(shù)沒有實際意義。為了使計算結(jié)果精確到小數(shù)點后某一位，原始數(shù)據(jù)就應(yīng)在小數(shù)點后多取1位。計算完成后，常需要對小數(shù)點后最末一位數(shù)字進行舍入處理。人們通常使用4舍5入法對最末位數(shù)字進行舍入處理。4以下的數(shù)字則舍去。5以上的數(shù)字則靂要進I。這種做法確實簡單實用，但從下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量與0.6入的量可以相抵，0.3舍的量與0.7入的量可以相抵……。正數(shù)4舍5入的偏差來自尾數(shù)為5的量都要進位，從而產(chǎn)生偏高結(jié)果。為平衡起見，應(yīng)將尾數(shù)為5的情況分裂成兩種情況：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2規(guī)定，經(jīng)舍入后應(yīng)保持新的尾數(shù)為偶數(shù)，這有一半的可能。當然，如果規(guī)定新的尾數(shù)應(yīng)成為奇數(shù)，也是可以的。但在同一個問題的計算過程中，總是要有統(tǒng)一的規(guī)定。保持偶數(shù)比保持奇數(shù)對進一步計算（例如再分半）會更有利些，所以人們選用方法2來改進方法1。在銀行利息計算中，采用粗略的方法還是采用更精細的方法可能會有較大一筆錢的出入。對于正負數(shù)對稱分布的情況，則4舍5入法不會產(chǎn)生偏差。因為正數(shù)的舍（引起減少）與負數(shù)的舍（引起增加）相抵，正數(shù)的入（引起增加）與負數(shù)的入（引起減少）相抵。從本題也可以看出，在信息處理領(lǐng)域人們不但要學(xué)會使用數(shù)據(jù)處理的軟件，更需要研究數(shù)據(jù)處理領(lǐng)域本身的技術(shù)。三、甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一層，建筑面積6510m2，除500m2建筑面積甲公司自主經(jīng)營超市，其他全部出租，租金根據(jù)不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成不同檔次出租，其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場租金，60戶共3010m2承租人租金等于市場租金，10戶共1000m2承租人租金高于市場租金，甲公司因拖欠貸款，現(xiàn)被××省××縣法院查封，該法院請××房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估公司進行房地產(chǎn)價格評估，請指出該房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估公司擬選用的最適宜的估價方法和估價技術(shù)路線.??【答案】1.估價最適宜的方法為收益法，因為該房地產(chǎn)屬于有收益的房地產(chǎn)，因此優(yōu)先選用收益法。2.人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)；并應(yīng)在估價報告中作出特別說明；凈收益的求取分兩種：出租型，凈收益根據(jù)市場客觀平均租金求取有效毛收入扣除運營費；自主經(jīng)營型，收集當事人近3年的財務(wù)報表，根據(jù)公式：凈收益=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-經(jīng)營費用-經(jīng)營稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤，接著選用適當?shù)膱蟪曷?，計算收益期限，選用合適的公式，求得房地產(chǎn)價值。3.人民法院沒有書面說明的，需要考慮租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響，出租型，合同內(nèi)租金低于市場租金，評估出租人權(quán)益價值，其他，選用市場租金，評估無租約限制價值。其他，同上。注意考試方向：1.根據(jù)具體情況，選用收益法，或適宜選不適宜選的理由。2.收益法中凈收益求取的相關(guān)問題，如何求取、注意問題、收集哪些資料、特殊情況如何處理、求取技術(shù)路線。3.結(jié)合抵押、征收、拍賣目的特殊的處理問題。4.用途有收益性房地產(chǎn)都可出題。四、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估A寫字樓的市場價值，注冊房地產(chǎn)估價師擬采用收益法作為其中一種估價方法。在進行實地查勘和市場調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。、請問造成兩者差異較大的原因有哪些？、在用比較法確定A寫字樓的市場租金時，如選取B寫字樓作為其中一個可比實例，那么應(yīng)當對B寫字樓的租金做哪些方面的處理？【答案】、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。租金內(nèi)涵可能不同：比如一個是凈租金，一個是毛租金；租金單位可能不同，比如一個是建筑面積租金，一個是使用面積租金；可能一個是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業(yè)服務(wù)費、電費、水費、空調(diào)費、電梯費等雜費；是合同租金（租約租金）還是市場租金。、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。應(yīng)當對B寫字樓統(tǒng)一租金內(nèi)涵。將B寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到A寫字樓租金內(nèi)涵上，具體調(diào)整內(nèi)容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應(yīng)當扣除的費用，如物業(yè)服務(wù)費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等。五、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價；2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。、針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。理由：估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價。或估價對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。估價技術(shù)路線：（1）選擇估價方法，（2）方法運用中的具體處理，（3）確定估價結(jié)果。六、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價報告中估價假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價的假設(shè)條件價值時點2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設(shè)計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產(chǎn)生的估價結(jié)果失真，本估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。（2）錯誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內(nèi)有效。改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。七、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當時的評估值低很多，銀行認為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復(fù)核估價。、復(fù)核估價時應(yīng)如何確定j價值時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？、復(fù)核估價的估價目的和價值類型應(yīng)如何表述？【答案】1.本題考查的是復(fù)核估價。復(fù)核估價時，若甲機構(gòu)在確定價值時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)的價值時點為復(fù)核估價的價值時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原價值時點時的狀況為準。2本題考查的是復(fù)核估價。復(fù)核估價的估價目的應(yīng)表述為：受××銀行的委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進行復(fù)核；價值類型可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的價值時點時房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。八、設(shè)有一個關(guān)系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項C和A。因為根據(jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項D，因為插入語句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項A和B是不正確的。選項C也是不正確的，因為按照SELECT語句的語法，字符串插入時，需要用單引號括起，可在選項C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，