【全面解讀《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范【2018】4號(hào)文》

1、全面解讀國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為， 2013年4月8日，國(guó)土資源部制訂并公布了 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“舊版規(guī)范”）， 文件有效期5年。在過(guò)去5年里，該文件有效規(guī)范了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估以及 補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估活動(dòng)。鑒于舊版規(guī)范將于今年4月8日失效，加之舊版規(guī)范在執(zhí)行過(guò)程中遇到的諸多問(wèn)題， 2018年3月9日，國(guó)土資源部制定并印發(fā)了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新版規(guī)范”）。新版規(guī)范自 2018年4月9日起施行，但并未明確文件 的有效期。本文就新舊兩版規(guī)范的內(nèi)容進(jìn)行對(duì)比，以期為大

2、家在該文件的理解和應(yīng)用上提供幫助。一、出臺(tái)背景在地價(jià)管理層面。為加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，完善國(guó)有土地使用權(quán) 出讓制度，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序，國(guó)土資源部相繼發(fā)布了協(xié)議出讓國(guó)有土地使用 權(quán)規(guī)定（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第 21號(hào)）、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用 權(quán)規(guī)定（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第 39號(hào)）等一系列文件。這些文件明確了國(guó)有土地 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌和協(xié)議出讓的范圍，規(guī)范了招標(biāo)拍賣(mài)掛牌和協(xié)議出讓的程序，確立了經(jīng)營(yíng)性土 地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，通過(guò)實(shí)行地價(jià)評(píng)估、出讓底價(jià)集體決策和出讓結(jié)果公開(kāi)等制度， 促進(jìn)決策的民主化、科學(xué)化和規(guī)范化，保證土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。但是，國(guó)

3、有土地出讓過(guò)程中仍然存在著一些問(wèn)題，其中主要是少數(shù)地方政府國(guó)有土地出 讓信息公開(kāi)程度較低，操作行為和操作程序不夠規(guī)范，存在諸如行政部門(mén)按已有文件確定底 價(jià)或直接自定底價(jià)的情況。這不但有悖于制度的公平、公正性原則，而且也不利于國(guó)有土地 出讓制度的真正落實(shí)，不利于更大程度地發(fā)揮由市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。在地價(jià)評(píng)估層面。在實(shí)際地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也面臨由于相關(guān)評(píng)估規(guī)定不夠 具體，地價(jià)評(píng)估缺乏相關(guān)技術(shù)指引的難題；同時(shí)，存在評(píng)估地價(jià)時(shí)受到行政干預(yù)，以及市場(chǎng) 不斷出現(xiàn)新情況等問(wèn)題。因此，針對(duì)上述地價(jià)評(píng)估管理及技術(shù)層面存在的問(wèn)題，為進(jìn)一步完善國(guó)有土地使用權(quán)出 讓制度，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序

4、，國(guó)土資源部于2013年4月正式印發(fā)舊版規(guī)范。舊版規(guī)范的制訂是在2013年4月，特定的市場(chǎng)環(huán)境與時(shí)代背景，賦予了舊版規(guī)范 相應(yīng)的實(shí)施目的，這也讓舊版規(guī)范在執(zhí)行過(guò)程中面臨著前所未有的困難和挑戰(zhàn)。舊版規(guī)范在歷經(jīng)了 5年的風(fēng)風(fēng)雨雨后，終于完成了她的使命，新版規(guī)范除了繼承舊版規(guī)范 的衣缽之外，還在很多地方做了改進(jìn)。二、新版規(guī)范地位針對(duì)舊版規(guī)范在執(zhí)行過(guò)程中遇到的地方政府規(guī)范性文件與舊版規(guī)范不一致的問(wèn) 題，新版規(guī)范再次強(qiáng)調(diào)，各地自行出臺(tái)的出讓地價(jià)評(píng)估政策與新版規(guī)范不一致的， 以新版規(guī)范為準(zhǔn)。這就更進(jìn)一步的統(tǒng)一了行業(yè)技術(shù)規(guī)范，杜絕“各自為準(zhǔn)”的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)明確，在2018年4月9日前受理，但至4月9日仍未

5、出具土地估價(jià)報(bào)告的，可按新 版規(guī)范執(zhí)行三、適用范圍新版規(guī)范由集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改為集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市；同時(shí)，刪 減土地他項(xiàng)權(quán)利出讓涉及價(jià)格評(píng)估的情形。這部分的改動(dòng)有利于推動(dòng)農(nóng)村“三塊地”改革涉 及到的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地依法入市。內(nèi)容舊版新版差別適用 范圍國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體 建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、國(guó)有農(nóng)用國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、 集體建 設(shè)用地使用權(quán)依法入市、國(guó)有農(nóng)用 地使用權(quán)出讓等涉及的地價(jià)評(píng)估， 可參照本規(guī)范執(zhí)行。由集體建設(shè)用地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)改為集體建設(shè)用地 使用權(quán)依法入市； 刪減土地他項(xiàng)權(quán)利出 讓。地使用權(quán)出讓、土地他項(xiàng)權(quán)利出讓涉及的價(jià)格評(píng)估，可參照本規(guī) 范執(zhí)行。四、引用

6、標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)新版規(guī)范同步引用了最新版本的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，同時(shí)，為充分體現(xiàn)中華人民共和國(guó) 資產(chǎn)評(píng)估法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“資產(chǎn)評(píng)估法”）對(duì)土地估價(jià)新的、更高的要求，以及與技術(shù) 規(guī)程更好地銜接，資產(chǎn)評(píng)估法作為新版規(guī)范的編制依據(jù)寫(xiě)入其中。并且，為了迎合 農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)，大力推進(jìn)的美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，將農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程，以及 2017年 新出臺(tái)的標(biāo)定地價(jià)規(guī)程也加入到新版規(guī)范的引用標(biāo)準(zhǔn)條文行列。五、土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)評(píng)估師新版規(guī)范在對(duì)出讓地價(jià)評(píng)估定義上，將原來(lái)“土地估價(jià)師”修改為“土地估價(jià)專(zhuān)業(yè) 評(píng)估師”，此處修改在從業(yè)人員范圍上更加貼合 2016年發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估法中的有關(guān)規(guī)定。第二章第八條“評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員包括評(píng)估師和其他具有評(píng)

7、估專(zhuān)業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從 業(yè)人員?！绷?、評(píng)估方法選取要求針對(duì)評(píng)估方法選取上的要求，在舊版規(guī)范修改征求意見(jiàn)過(guò)程中多數(shù)反饋執(zhí)行難度較 大，主要是由于部分地區(qū)尚未公布基準(zhǔn)地價(jià)或基準(zhǔn)地價(jià)已超過(guò)六年未更新，其他公示地價(jià)亦 尚未部署開(kāi)展，無(wú)法使用公示地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；并且對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)值評(píng)估，使 用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估較難反映實(shí)際市場(chǎng)地價(jià)水平。此時(shí)，在成本逼近法和公示地價(jià)系數(shù)修 正法兩種方法中選用一種方法進(jìn)行評(píng)估就會(huì)存在困難。而新版規(guī)范對(duì)評(píng)估方法的選取，依然要求至少“三選一”、“二選一”，繼續(xù)保證 地價(jià)評(píng)估的客觀、合理性要求。七、評(píng)估程序新版規(guī)范明確，出讓地價(jià)評(píng)估的業(yè)務(wù)來(lái)源是由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)接

8、受?chē)?guó)土資源主管 部門(mén)（或出讓方）委托而得；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作的要求也從“實(shí)地調(diào)查”到“實(shí)地查勘”，進(jìn)一步 強(qiáng)調(diào)土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)評(píng)估師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘的程序要求；同時(shí)，新版規(guī)范明確“估價(jià)報(bào)告需 由兩名土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)評(píng)估師簽署”。八、評(píng)估方法1、新版規(guī)范將文中所有的“案例”改為“實(shí)例”，更強(qiáng)調(diào)實(shí)例的真實(shí)性；同時(shí)，將 市場(chǎng)比較法中“歷年交易實(shí)例”改為“近三年交易實(shí)例”，要求實(shí)例的選取更加貼合當(dāng)前社 會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平，估價(jià)結(jié)果更符合市場(chǎng)實(shí)際。內(nèi) 容舊版新版差別成（1）國(guó)家或地方從土地出讓收入或 土地出讓收益中計(jì)提（安排）的各類(lèi) 專(zhuān)項(xiàng)資金,包括農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金?（1）國(guó)家或地方擬從土地出讓收入或 土地出讓收

9、益中計(jì)提（安排）的各類(lèi)專(zhuān) 項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國(guó)增加了 “新增耕地指 標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地本國(guó)有土地收益基金 ？農(nóng)田水利建設(shè)有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)逼資金？教育資金？保障性安居工程資教育資金、保障性安居工程資金等，等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用，不近金等，以及新增建設(shè)用地土地有償以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、得計(jì)入土地成本”的法使用費(fèi)，不得計(jì)入土地成本，也不得新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛要求；刪除了對(duì)“土技計(jì)入出讓底價(jià)？鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用，不得計(jì)地增值收益率或收術(shù)（4）確定土地增值收益率或收益額，入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。益額”方面的要求；要應(yīng)符合國(guó)土資源部辦

10、公廳關(guān)于完（4）評(píng)估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí)，不得以將原6.3.3 中對(duì)工求善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基業(yè)地價(jià)評(píng)估要求的問(wèn)題的通知（國(guó)土資廳函2009311號(hào)）的規(guī)定？礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后，評(píng)估出 地價(jià)。內(nèi)容提至此處。九、特定情況評(píng)估要點(diǎn)新版規(guī)范將原（1）生地評(píng)估、（2）通平不完全時(shí)的地價(jià)評(píng)估兩點(diǎn)合并說(shuō)明，整體 評(píng)估技術(shù)思路不變。內(nèi)容舊版新版差別特定情 況評(píng)估 要點(diǎn)6.1 （ 1）生地評(píng)估。生地出讓評(píng)估，應(yīng)先評(píng) 估熟地地價(jià)，再核減通平所需的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（2）通平不完全時(shí)的地價(jià)評(píng)估。視開(kāi)發(fā)程 度不同，根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開(kāi)發(fā)所需的平均 費(fèi)用水平，對(duì)熟地地價(jià)進(jìn)行逐項(xiàng)減價(jià)修正

11、。6.1（ 1） 土地開(kāi)發(fā)程度不足。土地開(kāi)發(fā)程度未達(dá)到當(dāng)?shù)卣Ｋ?的，先評(píng)估當(dāng)?shù)卣ｉ_(kāi)發(fā)程度下 的熟地地價(jià)，再根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通 平開(kāi)發(fā)所需的客觀費(fèi)用水平，逐 項(xiàng)減價(jià)修正。將原（1 ）生 地評(píng)估、（2） 通平不完全 時(shí)的地價(jià)評(píng) 估兩點(diǎn)合并 說(shuō)明。十、特定條件招拍掛出讓方式新版規(guī)范根據(jù)近年來(lái)市場(chǎng)環(huán)境和政策要求的變化情況，與時(shí)俱進(jìn)地增加了“競(jìng)自持 面積”這項(xiàng)條件；同時(shí)，新增“出讓時(shí)約定租賃住宅面積比例”條件下的評(píng)估技術(shù)要求，將 近年來(lái)國(guó)家大力鼓勵(lì)的用于長(zhǎng)期租賃的住宅用地納入新版規(guī)范范圍，使這類(lèi)評(píng)估工作有 據(jù)可依，也為這類(lèi)工作的全面開(kāi)展打好了基礎(chǔ)。內(nèi)容舊版新版差別特定 情況 評(píng)估 要點(diǎn)6.1（ 1）生

12、地評(píng)估。生地出讓評(píng)估，應(yīng)先評(píng)估熟地地價(jià)，再核減通平所需的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（2）通平不完全時(shí)的地價(jià)評(píng)估。視開(kāi)發(fā)程度 不同，根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開(kāi)發(fā)所需的平均費(fèi) 用水平，對(duì)熟地地價(jià)進(jìn)行逐項(xiàng)減價(jià)修正。6.1 （ 1） 土地開(kāi)發(fā)程度不足。 土地開(kāi)發(fā)程度未達(dá)到當(dāng)?shù)卣?水平的，先評(píng)估當(dāng)?shù)卣ｉ_(kāi)發(fā) 程度下的熟地地價(jià)，再根據(jù)當(dāng) 地各項(xiàng)通平開(kāi)發(fā)所需的客觀費(fèi) 用水平，逐項(xiàng)減價(jià)修正。將原（1）生地 評(píng)估、（2 ）通 平不完全時(shí)的 地價(jià)評(píng)估兩點(diǎn) 合并說(shuō)明。4十一、協(xié)議出讓和補(bǔ)繳地價(jià)款新版規(guī)范刪減了“從高繳納”、“擇高確定”等要求，從某種意義上說(shuō)，這減輕了 改變土地使用條件補(bǔ)繳納地價(jià)款的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)整土地利用以適應(yīng)市場(chǎng)需

13、求，促進(jìn)土 地節(jié)約集約利用。1、當(dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，不再建議“從高繳 納土地收益”。內(nèi) 容舊版新版差別協(xié) 議 出 讓6.2.2協(xié)議出讓(2)類(lèi)型二？對(duì)劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng) 以協(xié)議出讓方式辦理出讓?zhuān)?dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手 續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評(píng) 估結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)報(bào)告中明 確提示對(duì)比結(jié)果，并建議從高繳納土地 收益？6.3 協(xié)議出讓(2)劃撥土地辦理協(xié)議出讓。 使用權(quán)人申 請(qǐng)以協(xié)議出讓方式辦理出讓?zhuān)?當(dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng) 繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評(píng)估結(jié) 果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提 示對(duì)比結(jié)果，合理確定應(yīng)繳土

14、地收益。不再建議“從高 繳納土地收益”2、調(diào)整容積率的，樓面地價(jià)不再“擇高確定”；用途與容積率同時(shí)調(diào)整的，新用途樓面 地價(jià)不再“擇高確定”，同時(shí)，明確了容積率調(diào)整前后均低于1時(shí)樓面地價(jià)的核算方式。內(nèi)容舊版新版差別調(diào)整 容積 率調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘 以新增建設(shè)面積。樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi) 容后擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓 面地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià) 按新容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日的樓 面地價(jià)確定。不再“擇 高確 疋的樓面地價(jià)，原容積率規(guī)劃條件下的評(píng)估期日的樓面地價(jià)，原容積率下出讓時(shí)樓面地價(jià)進(jìn)行容積率調(diào)整前后均低于 1的，按容積期日

15、修正后在評(píng)估期日的樓面地價(jià)。率為1核算樓面地價(jià)。用途 與容 積率 同時(shí) 調(diào)整用途與容積率冋時(shí)調(diào)整的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于 新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、 舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定： 新容積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)估期日的正產(chǎn)用途與容積率同時(shí)調(diào)整的。需補(bǔ)繳地 價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建 筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之 差乘以原建筑總面積。新用途樓面地 價(jià)按新容積率、新用途規(guī)劃條件的正市場(chǎng)樓面地價(jià)，原容積率、新用途規(guī)劃條件在常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定，舊用途樓面地 價(jià)按原容積率規(guī)劃條件下的正常市場(chǎng) 樓面地價(jià)確定。評(píng)估期日的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)。

16、舊用途樓面地價(jià)，按評(píng)估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地 價(jià)確定。十二、已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款的估價(jià)期日新版規(guī)范在已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款的估價(jià)期日上，從“國(guó)土資源主管部門(mén)同意補(bǔ)繳 地價(jià)時(shí)”修改為“國(guó)土資源主管部門(mén)依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)”，此修改有效解決了實(shí)際 工作中因國(guó)土部門(mén)同意補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)間不確定，及該時(shí)點(diǎn)與業(yè)務(wù)受理時(shí)點(diǎn)間隔過(guò)長(zhǎng)時(shí)，土地市 場(chǎng)價(jià)格存在較大變動(dòng)而導(dǎo)致補(bǔ)繳地價(jià)存在爭(zhēng)議的問(wèn)題。十三、合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款6新版規(guī)范將用地結(jié)構(gòu)調(diào)整納入調(diào)整用途的情形，明確用地結(jié)構(gòu)調(diào)整及多項(xiàng)條件同時(shí) 調(diào)整的，可合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。內(nèi)容舊版新版差別調(diào)整用途調(diào)整用途的，需補(bǔ) 繳地價(jià)款等于新、 舊用途樓面地價(jià) 之差乘

17、以建筑面 積。新、舊用途樓 面地價(jià)均為評(píng)估 期日的正常市場(chǎng) 價(jià)格。調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià) 之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價(jià)均為估價(jià)期 日的正常市場(chǎng)價(jià)格。用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶 來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。各用途的合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ) 繳地價(jià)款樓面地價(jià)按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)格。多項(xiàng)條件 同時(shí)調(diào)整-多項(xiàng)條件同時(shí)調(diào)整。多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)整的，應(yīng)分 別核算各項(xiàng)條件調(diào)整帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng) 補(bǔ)繳地價(jià)款。十四、工業(yè)用地評(píng)估新版規(guī)范刪減了工業(yè)用地調(diào)整容積率、工業(yè)用地出讓評(píng)估的技術(shù)