稅法 王紅云課件第九章 土地增值稅

稅法TaxLaw

土地增值稅第九章第一節(jié)

土地增值稅的概述第九章

土地增值稅第一節(jié)

土地增值稅的概述1第二節(jié)

土地增值稅的計(jì)算2一、土地增值稅的納稅人一、土地增值稅的納稅人

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國(guó)內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等。二、土地增值稅的征稅范圍二、土地增值稅的征稅范圍（一）土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（二）土地增值稅的具體征稅范圍1.應(yīng)征土地增值稅的情形2.不征土地增值稅的情況3.免征或暫免征收土地增值稅的情況三、土地增值稅的稅率三、土地增值稅的稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。與超額累進(jìn)稅率相比，超額累進(jìn)稅率累進(jìn)依據(jù)為絕對(duì)數(shù)；超率累進(jìn)稅率累進(jìn)依據(jù)為相對(duì)數(shù)，土地增值稅的累進(jìn)依據(jù)為增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率，如表9-1所示。表9-1土地增值稅的稅率表項(xiàng)目級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過(guò)50%～100%（含100%）40%5%3超過(guò)100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%

土地增值稅第九章第二節(jié)

土地增值稅的計(jì)算一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額（一）收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。（二）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)企業(yè)扣除項(xiàng)目及其金額1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算(三)舊房及建筑物扣除項(xiàng)目（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)格×成新度折扣率

重置成本是指對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。(四)轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。二、土地增值稅清算管理規(guī)定二、土地增值稅清算管理規(guī)定（一）土地增值稅清算時(shí)收入的確認(rèn)

土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金的確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。二、土地增值稅清算管理規(guī)定（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)清算時(shí)費(fèi)用的扣除

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除具體包括：

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照這一方法扣除。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用這兩種辦法。二、土地增值稅清算管理規(guī)定（四）房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除（六）拆遷安置土地增值稅的計(jì)算三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算時(shí)的土地增值稅納稅申報(bào)表的填寫三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算時(shí)的土地增值稅納稅申報(bào)表的填寫四、土地增值稅的納稅地點(diǎn)和申報(bào)時(shí)間四、土地增值稅的納稅地點(diǎn)和申報(bào)時(shí)間（一）土地增值稅的納稅地點(diǎn)土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。（二）土地增值稅的納稅申報(bào)時(shí)間土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日