2023年房地產估價師之開發(fā)經營與管理高分通關題型題庫附解析答案

2023年房地產估價師之開發(fā)經營與管理高分通關題型題庫附解析答案單選題（共60題）1、某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則該項目的資本金凈利潤率為（）。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】B2、根據(jù)消費者()的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為【答案】D3、下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是()。A.房屋出售B.房地產抵押C.土地使用權轉讓D.土地使用權出讓【答案】D4、房地產開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資【答案】A5、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B6、在房地產投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費用C.裝修費用D.運營成本【答案】B7、如國家債券的收益率為9%，經測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B8、某房地產開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是（）。A.發(fā)行可轉換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券【答案】D9、房地產開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金三種渠道，一般而言三種資金的使用順序是（）。A.資本金-借貸資金-預租售收入B.預租售收入-資本金-借貸資金C.借貸資金-預租售收入-資本金D.資本金-預租售收入-借貸資金【答案】D10、四磨湯的功效A.行氣疏肝，散寒止痛B.行氣降逆，寬胸散結C.行氣疏肝，寬胸散結D.行氣降逆，散寒止痛【答案】B11、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B12、詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度為（）。A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%【答案】A13、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A14、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當其月營業(yè)額超過()萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A15、酸棗仁的藥物組成不包括A.酸棗仁B.貝母C.茯苓D.川芎【答案】B16、某房地產投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C17、（）反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調查結果構造。A.房地產價格指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者心理指數(shù)【答案】C18、某房地產投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為()。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】D19、進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計算公式的影響B(tài).是否的考慮設備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設備磨損的影響【答案】C20、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這種風險是（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.未來經營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】A21、進行可行性研究時，財務評價和綜合評價的前一步驟是（）。A.接受委托B.調查研究C.方案選擇和優(yōu)化D.編制可行性研究報告【答案】C22、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法【答案】D23、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A24、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B25、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。A.專家打分法B.“三項預測值”法C.解析法D.蒙特卡洛模擬法【答案】B26、下列房地產市場指標中，屬于房地產租賃市場供給指標的是（）。A.房地產租金B(yǎng).房地產實際出租量C.出租房屋空置率D.房價租金比【答案】C27、小跨度廠房是指跨度小于或等于（）米的單層工業(yè)廠房。A.4B.8C.12D.15【答案】C28、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產買賣收入B.房地產的增值收入C.房地產出租收入D.抵押貸款的利息收入【答案】D29、單利計息與復利計息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率【答案】C30、若某房地產投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C31、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產過度開發(fā)比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B32、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和（）構成。A.基礎設施建設費B.公共配套設施建設費C.城市建設配套費D.不可預見費【答案】C33、房地產開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產開發(fā)貸款B.房地產抵押貸款C.債務融資D.權益融資【答案】C34、在房地產開發(fā)過程中，（）主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算。A.建筑師B.工程師C.造價工程師D.估價師及物業(yè)代理【答案】C35、下列影響房地產市場運行環(huán)境的因素中，屬于經濟環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產業(yè)結構與布局B.人口數(shù)量與結構C.土地資源狀況D.建筑技術進步【答案】A36、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習慣C.購買動機D.購買心理【答案】A37、目前我國采用的復式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法【答案】B38、如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力，延長其（），進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經濟壽命【答案】D39、房地產開發(fā)項目資金籌措計劃中應包括預售收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。A.質量控制目標B.銷售收入計劃C.工程建設招標計劃D.客戶定位【答案】B40、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B41、先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C42、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產品期望（E）和該產品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D43、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D44、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場的供求關系B.房地產資產價格C.房地產空間市場的供求關系D.家庭收入水平【答案】C45、房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于（）。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅【答案】A46、房地產開發(fā)項目資金籌措計劃中應包括預售收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。A.質量控制目標B.銷售收入計劃C.工程建設招標計劃D.客戶定位【答案】B47、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為（）億元。A.5B.8C.9.6D.10.6【答案】C48、對于相同的兩個房地產投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇【答案】D49、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應為（）㎡。A.44B.48C.54D.64【答案】C50、下列財務報表中，反映房地產項目開發(fā)經營期內各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產負債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項目投資現(xiàn)金流量表D.財務計劃現(xiàn)金流量表【答案】D51、房地產市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結構分心B.租買結構分析C.供求結構分析D.投資結構分析【答案】D52、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D53、所謂的“五M”包括廣告的目標、資金、應傳送的信息、應使用的媒體和()。A.任務B.可用的費用C.廣告效果評估D.企業(yè)信譽【答案】C54、就房地產開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的（）的回收。A.經營資金B(yǎng).開發(fā)經營成本C.開發(fā)建設投資D.總開發(fā)成本【答案】D55、關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.不易產生資本價值風險C.存在效益外溢D.易受政策影響【答案】B56、在估算房地產開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】D57、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（）競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】B58、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產買賣收入B.房地產的增值收入C.房地產出租收入D.抵押貸款的利息收入【答案】D59、對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產品市場份額進行調查，屬于（）。A.國內外市場環(huán)境調查B.技術發(fā)展調查C.市場需求容量調查D.競爭情況調查【答案】C60、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產平均價格B.房地產中位數(shù)價格C.房地產價格指數(shù)D.房地產同質價格【答案】C多選題（共30題）1、基礎按其構造特點可分為（）、箱形基礎、樁基礎等。A.條形基礎B.單獨基礎C.聯(lián)合基礎D.一般基礎E.特殊基礎【答案】ABC2、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)C.標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD3、成本計劃可分解為（）等方面。A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC4、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD5、建筑平面設計常見的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合【答案】ABD6、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP，是指（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調查【答案】BCD7、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD8、在房地產市場自然周期進入第四階段時，下列關于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。A.供給高增長B.需求高增長C.租金增長率開始下滑D.租金增長率開始上漲E.需求低增長或負增長【答案】AC9、下列選項中，屬于間接投資的是（）。A.購買外國股票B.購置設備C.開辦企業(yè)D.兼并其他企業(yè)E.購買債券【答案】A10、投資的特性有（）。A.投資是一種經濟行為B.投資有穩(wěn)定長期的收益性C.投資具有時間性D.投資目的在于取得收益E.投資具有風險性【答案】ACD11、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。A.有形財產所有權B.知識產權C.軟件著作權D.無形財產所有權【答案】A12、可貸資金利率理論認為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)【答案】AB13、對于房地產開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括()。A.預售收B.還本付息收入C.租賃收入D.貸款本金收入E利息收入【答案】ACD14、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD15、影響房地產市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E鄰里關系和人口統(tǒng)計特征【答案】ACD16、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經營期內的年平均經營收入為150萬元，經營成本、運營費用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經營收入的40％，財務費用占年平均經營收入的10％，則該投資在借款償還期內經濟指標測算正確的有（）。A.投資利潤率為16.67％B.投資利潤率為22.50％C.資本金利潤率為31.25％D.資本金利潤率為37.50％E.資本金利潤率為62.50％【答案】AC17、以下屬于房地產市場運行的社會環(huán)境的有()。A.基礎設施狀況B.人口數(shù)量和結構C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產品開發(fā)能力【答案】BC18、企業(yè)不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。A.可衡量性B.可實現(xiàn)性C.可整合性D.可盈利性E.可區(qū)分性【答案】ABD19、房屋開發(fā)費包括（）。A.建安工程費B.“三通一平”費C.拆遷安置補償費D.公共配套設施建設費E.基礎設施建設費【答案】AD20、房屋劃分為()房屋市場。A.一級B.二級C.三級D.四級E五級【答案】AB21、銀行對房地產開發(fā)貸款實行風險管理采取的措施有（）。A.分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金情況進行監(jiān)控B.對房地產開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項目總投資的30％D.不向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款__E.密切關注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用【答案】ABD22、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。A.產品調查B.價格調查C.市場需求容量調查D.技術調查E.競爭情況調查【答案】AB23、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有()。A.導致房地產實際價值下降B.導致房地產實際價值上升C.加大投資者債務負擔D.抑制房地產市場需求E增加房地產市場需求【答案】ACD24、下列關于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC25、房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉讓成本B.管理費用C.配套設施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產出租經營成本【答案】ACD26、在履行合同中發(fā)生以下（）情形之一的，經發(fā)包人同意，監(jiān)理人可按合同約定的變更程序向承包人發(fā)出變更指示。A.取消合同中任何一項工作，但被取消的工作可以轉由發(fā)包人或其他人實施B.改變合同中任何一項工作的質量或其他特性C.改變合同工程的基線、標高、位置或尺寸D.改變合同中任何一項工作的施工時間或改變已批準的施工工藝或順序E.為完成工作需要施加的額外工作【答案】BCD27、通過資產負債表，可以了解企業(yè)的（）。A.償債能力B.經營能力C.經濟實力D.現(xiàn)金流量情況E.經營成果【答案】ABC28、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。A.固定資產折舊費B.企業(yè)管理費及利潤C.保險費D.房產稅E.借款還本付息【答案】ABCD29、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括（）。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.準備金D.運營費用E.抵押貸款還本付息【答案】ABD30、以下指標屬于市場指標的是()。A.銷售量B.出租量C.吸納量D.建筑面積E預售面積【答案】ABC大題（共10題）一、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮咳?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】四、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮课?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮苛辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1