購物中心業(yè)態(tài)和租金定位

特定商場案例分析特定商戶成交案例分析市場租金調(diào)研項(xiàng)目租金方案建議租金方案思路參考依據(jù)第一頁，共47頁。特定商場案例分析特定商戶成交案例分析市場租金調(diào)研目標(biāo)商場樣本地王購物中心太陽廣場銅鑼灣廣場西武百貨中信廣場經(jīng)營規(guī)模每層商戶組合每層商場平面布局招商條件各業(yè)態(tài)商戶租賃成交條件租金調(diào)研方式和內(nèi)容第二頁，共47頁。租金調(diào)研方式和內(nèi)容特定商場案例分析特定商戶成交案例分析市場租金調(diào)研目標(biāo)行業(yè)租戶百貨公司超市國際名牌大型家居用品專門店電器城電影城娛樂中心大型中式酒樓特色餐飲、美食廣場美容院及發(fā)廊音像、書店大型運(yùn)動用品專門店健身中心銀行第三頁，共47頁。調(diào)研結(jié)論分析特定商場案例分析特定商戶成交案例分析市場租金調(diào)研結(jié)論分析結(jié)論：各行業(yè)商戶租金水平及承租面積規(guī)律第四頁，共47頁。各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律最高最低其次最小化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信最大美食廣場、百貨公司、超市、大型中式酒樓、娛樂中心、電影院電器、音像、美容中心、家居用品、運(yùn)動用品、健身中心租金面積零售商鋪特色主力店大型主力店第五頁，共47頁。各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律第六頁，共47頁。具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律第七頁，共47頁。大型超市－－帶動人氣社區(qū)超市物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）鴻洲購物中心1-2F沃爾瑪6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55東方雅苑1-4F萬佳20,00045-50商業(yè)中心超市嘉里中心負(fù)1F沃爾瑪3,00060-701太陽廣場負(fù)1F百佳6,00065-75

（包管理費(fèi)）新大好百貨1-3F新一佳12,00080-100(包管理費(fèi)）租金內(nèi)不含空調(diào)及管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)為32元/平方米（建筑面積計(jì)）第八頁，共47頁。樓層購物中心的負(fù)一層(以帶動人氣，將人流往高樓層引導(dǎo))或承租社區(qū)商住樓的整個(gè)裙樓承租面積一般至少在5,000平方米以上,甚至萬余平方米單位租金承租能力較低。地段好的店鋪單位租金可達(dá)90元左右,地段差的店鋪單位租金在35元左右*注：-簽約年期一般為10-15年，從第三年起開始遞增，幅度不超過5%；

-一般采取純租金形式，較少采用抽成的形式。特征分析：大型超市第九頁，共47頁。百貨公司－體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和特色外地百貨物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）上海巴黎春天負(fù)1-6F新世界百貨15,000保底100-130抽成6%-8%上海梅隴鎮(zhèn)1-6F伊勢丹15,000保底145-165抽成7%-9%本地百貨南山保利城裙樓1-3F友誼城百貨7,60050-60日豪名苑裙樓1-6F歲寶百貨10,00040-50東門迎賓商業(yè)大廈1-6F天虹商場28,00050-70第十頁，共47頁。特征分析：樓層一般貫通商場首層~4、5層承租面積大型綜合性百貨(NewWorld,Sogo)要求面積一般超過10,000平方米，精品百貨(如“連卡佛”、“西武”等)面積要求較靈活，一般在3,000平方米或以上單位租金大型綜合性百貨通常在60-140元之間，精品百貨略高，主要視乎承租面積而定,可達(dá)200元大型百貨第十一頁，共47頁。中式酒樓物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）中信廣場5F逸和軒4,00065-70金威大廈裙樓2F迎海漁港2,00040-50深港豪苑裙樓3F食神3,00060-65鼎盛時(shí)代裙樓2F-3F海港3,800120-130地王大廈4F金城太子2,08165-70圣廷苑東區(qū)2-3F鳳凰樓4,00085-90(包管理費(fèi))樓層通常設(shè)置在商場最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分承租面積承租面積大，一般在3000平方米以上單位租金承受租金范圍通常在50-70元*注:酒樓簽約年期一般為9年(3+3+3);遞增幅度通常不超過10%。中式酒樓第十二頁，共47頁。娛樂中心、美食廣場、電影院娛樂美食電影院物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）太陽廣場5FNAMCO1,200營業(yè)額抽成28%-32%太陽廣場5F美食廣場1,500業(yè)主提供硬件設(shè)備,商戶按營業(yè)額抽成20%-22%金世界友誼城百貨負(fù)1F法拉利娛樂中心800150-160樓層購物中心最高層或貫通商場的較高樓層承租面積一般至少在1,000平方米以上單位租金娛樂中心和美食廣場經(jīng)營模式以營業(yè)額抽成為主;電影院行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展尚未成熟,發(fā)展商設(shè)立電影院主要是配合商場提供消費(fèi)者多一種娛樂,經(jīng)營模式以合資及自營為主第十三頁，共47頁。大型主力店特征總結(jié)娛樂、美食、電影院大型中式酒樓大型超市百貨公司承租面積遞增趨勢娛樂、美食、電影院大型超市大型中式酒樓百貨公司承租水平遞增趨勢第十四頁，共47頁。百貨公司——承租面積最大，承租水平最高，放在商場最佳位置；超市——承租面積大，承租水平低，放至地下既可滿足面積需求，又可聚集人流，向上輻射；娛樂、美食、電影院——承租能力最低，但能聚集人流，設(shè)置在商場高樓層，既能滿足面積需求，又可將人流引導(dǎo)上來，同時(shí)提升周邊商鋪價(jià)值；大型中式酒樓——承租水平低，要求面積大，但可提供消費(fèi)者休憩、餐飲場所，是購物中心必要因素，一般放至最高樓層。大型主力店特征總結(jié)第十五頁，共47頁。

慧通行一群熱愛商業(yè)與地產(chǎn)并愿意終生為之努力的人下首層大型超市放至底層以匯聚人流，使人流輻射至其它樓層承租面積大，通常在5000平方米以上，僅次于百貨公司；租金承受水平較低，單位租金通常在35-90元。首層二層三層百貨公司占據(jù)最佳位置，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和特色；承租面積最大，通常在萬平方米以上，可貫穿于商場首層~4、5F；租金承受水平相對較低，大型綜合性百貨單位租金在60-140左右。四層五層娛樂、美食、電影院承租能力最低，通常為營業(yè)額抽成形式或自營形式，放至較高樓層；提供娛樂、休閑功能，能聚人氣，將人引導(dǎo)至高樓層；承租面積相對較小，但至少在千余平方米以上。五層大型中式酒樓承租面積較大，通常在3000平方米以上；一般設(shè)置在商場頂層，提供休憩、餐飲場所；承受租金多在50-70元。大型主力店承租特征總結(jié)第十六頁，共47頁。大型主力店的安排－案例連鎖超市租金：50-70元/M2匯聚人流下首層設(shè)置超市第十七頁，共47頁。大型主力店的安排－案例綜合性百貨共3F如：Sogo、Pacific租金(1-3F)：100-150元/M2精品百貨共2F。如：Rainbow、LaneCrawford租金(1-2F)：200-250元/M2百貨公司設(shè)置在1F-3F第十八頁，共47頁。特色主力店的安排－案例溜冰場美食廣場租金:50-80元/M2

美食廣場設(shè)置在4F第十九頁，共47頁。特色主力店的安排－案例大型中式酒樓(如逸和軒酒家、海港、金龍船、鳳凰樓等)—租金:50-70元/M2大型中式酒樓設(shè)置在第5F第二十頁，共47頁。各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律項(xiàng)目租金方案第二十一頁，共47頁。電器城物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）光彩新天地永樂電器400060-70振華大廈1-4F順電4,00070-80南山海洋之心裙樓1-2F國美電器3,00045-55樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費(fèi)目的性強(qiáng)，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓承租面積一般在3,000平方米上單位租金地段好的店鋪單位租金可達(dá)70元左右,地段差的店鋪單位租金在50元左右電器連鎖第二十二頁，共47頁。家居物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）振業(yè)大廈裙樓1-4F達(dá)芬奇4,00065-75樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費(fèi)目的性強(qiáng)，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓承租面積承租面積大，可達(dá)萬余平方米單位租金承租水平較低，地段好的店鋪單位租金可達(dá)70元左右,地段差的店鋪單位租金在40元左右大型家居第二十三頁，共47頁。健身中心物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）地王負(fù)1F中航1,100170-175(含管理費(fèi))和平廣場2F金朝陽3,50040-45上海香港廣場3-4FPhysical6,00085-90(含管理費(fèi))樓層該行業(yè)是商場的配套項(xiàng)目,設(shè)置樓層相對靈活,主要視店鋪的外觀、位置是否適合健身中心要求承租面積承租面積較大，至少在千余平方米以上單位租金承租水平較低，3000平方米以上大型店鋪單位租金通常在90元以下,1000平方米左右店鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)到170元左右健身中心第二十四頁，共47頁。體育運(yùn)動用品物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）上海港匯廣場地下1F名店運(yùn)動城2,50080-100抽成6%-8%上海中信泰富廣場4FMarathonsports200300-400樓層設(shè)置樓層要根據(jù)商場整體商戶組合布局而定，即該行業(yè)需與所在商場樓層的其它業(yè)態(tài)組合相契合承租面積承租面積較為靈活,大的千余平方米,小的幾百平方米單位租金租金承受水平與承租面積直接相關(guān),單位租金范圍從80-400元不等體育用品專門店第二十五頁，共47頁。美容院及發(fā)廊物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）嘉匯百貨3F完美550190-200地王3F完美223380-390和平茂業(yè)2F金寶典發(fā)廊20095-100高科利大廈2F瑪莎纖體美容38048-52群星廣場7F夢圓皇宮美容美體2,70065-75樓層該行業(yè)是商場、寫字樓的配套項(xiàng)目，通常設(shè)置在二層或以上承租面積承租面積靈活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可單位租金承租水平相對較低，地段好的店鋪單位租金可達(dá)360元左右,地段差的店鋪單位租金在60元左右美容美發(fā)中心第二十六頁，共47頁。特色主力店承租特征總結(jié)大型家居用品店

電器城健身中心體育運(yùn)動用品專門店、美容院承租面積遞增趨勢單位承租水平（元/平方米/月）遞增趨勢80-120906050第二十七頁，共47頁。下首層總體承租能力較低，一般放在商場中層以上，如3F以上首層二層大型家居用品店

電器城健身中心體育運(yùn)動用品專門店、美容院三層四層五層承租能力高、承租面積小的放至較低樓層，反之放至高樓層特色主力店承租特征總結(jié)第二十八頁，共47頁。大型體育用品專賣店(如MarathonSports、RoyalSportingHouse等)租金:80-120元/M2美容院或客戶服務(wù)中心(如中國移動通信、中國聯(lián)通等)租金:150元/M2體育用品專門店、美容院設(shè)置在第3F特色主力店安排－案例第二十九頁，共47頁。健身中心(如Physical等）租金:65-80元/M2家電家居、健身中心設(shè)置在第4F溜冰場特色主力店安排－案例電器連鎖(如順電等）租金:65-80元/M2第三十頁，共47頁。各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律*注：一般零售店鋪包括服裝、鞋、珠寶、眼鏡、精品等第三十一頁，共47頁。零售店鋪承租特征總結(jié)元/㎡8%32%27%5%各樓層遞增（減）差幅元/㎡各樓層遞增（減）差幅63%20%26%58%同一商場不同樓層的平均租金以首層為原點(diǎn)，往上層和下層租金均遞減第三十二頁，共47頁。下首層——配合主力店檔次和類型安排服務(wù)配套型商鋪零售店鋪安排－案例服務(wù)配套類行業(yè)：便利店、銀行、藥店、沖印店、個(gè)人護(hù)理、面包房、雪糕、糖果、書報(bào)亭等租金：平均租金600元/M2，可按店鋪位置上浮或下調(diào)10-20%第三十三頁，共47頁。國際一線及二線品牌專賣店(服裝\珠寶\鐘表\皮具\(yùn)化妝品\鞋\內(nèi)衣\精品等承受租金水平最高的行業(yè)。平均租金：700元/M2可按品牌知名度上浮或下調(diào)10%購物中心寫字樓裙樓首層——面對高檔消費(fèi)群，以各類國際一、二線品牌連鎖店為主，力求樹立和提升項(xiàng)目檔次形象

零售店鋪安排－案例第三十四頁，共47頁。香港及東南亞知名品牌連鎖店(服裝\珠寶\鐘表\皮具\(yùn)化妝品\鞋\內(nèi)衣\精品等)平均租金：600元/M2可按品牌知名度上浮或下調(diào)10%-20%大型品牌旗艦店(如ARMANI—服裝、皮具、精品、家私等)第2F：二層商戶品牌檔次稍遜于首層零售店鋪安排－案例第三十五頁，共47頁。國內(nèi)及香港知名品牌連鎖店(服裝\皮具\(yùn)鞋等)平均租金：400元/M2可按品牌知名度上浮或下調(diào)10%-20%第3F：三層商戶品牌檔次稍遜于二層零售店鋪安排－案例第三十六頁，共47頁。書店、禮品、琴行、音像平均租金：300元/M2可按品牌知名度上浮或下調(diào)15%-25%第4F：配合娛樂中心、健身中心主力店特點(diǎn)，突出年輕消費(fèi)者需求特色零售店鋪安排－案例第三十七頁，共47頁。工藝品、家居擺設(shè)、布藝、床上用品、燈飾平均租金：120元/M2可按品牌知名度上浮或下調(diào)10%第5F：經(jīng)營行業(yè)獨(dú)立性高零售店鋪安排－案例第三十八頁，共47頁。具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律*注：特色餐飲指酒吧、西餐廳、咖啡廳、快餐廳等類型各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律第三十九頁，共47頁。下首層三層二層首層四層五層承租均價(jià)(元/平方米/月)地王商場中信廣場無第5F65（逸和軒）70(金城太子,2081m2)180(豫園上海飯莊,530m2)230(意大利咖啡,33m2)//250（必勝客)100（Friday,866m2)450（星巴克,230m2)350（肯德基）/特色餐飲的承租水平第四十頁，共47頁。餐飲（中西快餐廳）—如KFC、面點(diǎn)王等租金：200-250元/M2提供休憩、服務(wù)場所下首