房地產(chǎn)政策解析預(yù)判與賣點整理

房地產(chǎn)政策解析預(yù)判與賣點整理提綱第一部分2009—2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控回顧第二部分近期政策解讀第三部分未來房價預(yù)判第四部分當(dāng)今政策下購買麗都的原因提綱第一部分2009—2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控回顧第二部分近期政策解讀第三部分未來房價預(yù)判第四部分當(dāng)今政策下購買麗都的原因2009年房地產(chǎn)政策回顧日期發(fā)布部門政策條款2009年1月3日-2月10日各大銀行只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率2月國土資源部《國務(wù)院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報制度的通知》4月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部完善相關(guān)政策、制度;加強對控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查;嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。5月11日國土資源部《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)實施政策的通知》5月13日國土資源部《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》5月27日國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確,保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20％,其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30％。5月21日國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》11月10日國土資源部和國家發(fā)展改革委規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃,中等城市不超過14公頃,大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置,縮短開發(fā)商占地周期。12月9日國務(wù)院常務(wù)委員會將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象12月14日國務(wù)院常務(wù)委員會用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成12月17日財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行20％～30％的首付政策。直接導(dǎo)致09年市場的瘋狂未規(guī)定同一家開發(fā)商不可購買相鄰地塊稅收最終轉(zhuǎn)移到買家身上，抬高交易價格市場越壟斷價格越飛漲，地王頻現(xiàn)城市拿地企業(yè)土地款/樓面地價北京大龍地產(chǎn)50.5億/29859元上海綠地集團(tuán)72.45億/27231元天津中信集團(tuán)36億/1434元深圳招商華僑城5.3億/18874.64元廣州廣州城建集團(tuán)3.45億/15324元杭州浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)7.7億/24295元寧波金杰房產(chǎn)7.7億/8170元南京保利地產(chǎn)15.92億/7553元蘇州綠城集團(tuán)36億/28057元無錫綠城集團(tuán)29億/7097元哈爾濱高盛投資發(fā)展有限公司12.13億/未知濟南中石化8600萬/1.78萬元廈門恒興置業(yè)10.47億/30940元重慶中海集團(tuán)九龍倉41億/2741元東莞龍光地產(chǎn)7.03億/13087.6元佛山中海地產(chǎn)38.2億/6495元海南安中石油9.05億/6141元09年全國地王10年全國地王2010年房地產(chǎn)政策回顧日期發(fā)布部門政策條款1月10日國務(wù)院“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40％，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)．1月21日國土資源部申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。3月10日國土資源部出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，內(nèi)容包括了“開發(fā)商競買保證金最少兩成”、“1月內(nèi)付清地價50％”等19條土地調(diào)控政策3月12日國土資源部將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查，本次調(diào)查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題3月18日國資委78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案3月22日國土資源部在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地4月2日財政部財政部下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策4月15日國務(wù)院國務(wù)院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍．對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。4月15日國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130％，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量。力度并不強廉價房工程從未有力實施過土地儲備排名前十的房企總計有4.32億平方米，若以人均30平方米計算，足夠1400萬人居??；若以戶均90平方米計算，則夠500萬戶居住。按2010年度銷售總額為5275萬平方米計算，十大企業(yè)的土地儲備足夠它們開發(fā)8年之久。目前只有21家退出（央企恒大以9600萬平方米位居房企囤地第一名）計劃并未完成計劃并未完成2010年房地產(chǎn)政策回顧日期發(fā)布部門政策條款4月18日國務(wù)院商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。6月4日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定9月27日國土資源部將嚴(yán)格土地競買人資格審查，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地9月29日國土資源部在房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)．完善差別化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實增加住房有效供給。10月19日中國人民銀行金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．25個百分點，由現(xiàn)行的2．25％提高到2．50％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．25個百分點，由現(xiàn)行的5．31％提高到5．56％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。11月3日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。證明造假未全國聯(lián)網(wǎng)。。。11月15日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)天津有限公司以1.74億競得武清區(qū)泗村店鎮(zhèn)兩宗城鎮(zhèn)住宅用地。提高首付，供求關(guān)系依舊緊張緊接下來的12月，房地產(chǎn)成交額占到全年的20%。諸多調(diào)控政策下，2010年房地產(chǎn)市場的反應(yīng)2010年全年，70大中城市新建住宅價格同比上漲12.2%，漲幅比2009年高11個百分點；環(huán)比累計上漲7.7%，漲幅比2009年低1.3個百分點。2010年全年，二手住宅價格同比上漲7.4%，漲幅比2009年高5個百分點，環(huán)比累計上漲5.1%，漲幅比2009年低1.8個百分點。

從價格的月度同比變化來看，1-4月份，新建住宅和二手住宅價格同比漲幅逐月上升，4月份新建住宅價格同比上漲15.4%，為近年來的月度最高漲幅，二手住宅價格同比上漲10.5%；自5月份以來新建住宅和二手住宅價格漲幅逐月回落，12月份，新建住宅與二手住宅價格分別同比上漲7.6%和5.0%。

提綱第一部分2009—2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控回顧第二部分近期政策解讀第三部分未來房價預(yù)判第四部分當(dāng)今政策下購買麗都的原因兵來將擋，水來土掩2011年政策解析一、國八條解析事實：

中央經(jīng)濟工作會議中所強調(diào)的加強政府責(zé)任，在國八條中變成了地方政府責(zé)任，如果中國是個聯(lián)邦制的國家體制，地方與中央不是現(xiàn)行的分稅制，那么這個地方政府尚可成為相對獨立的政府，尚可稱切實承擔(dān)起促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展的責(zé)任，而現(xiàn)行的國家體制真的要將一個政府分成兩級的政府責(zé)任嗎？地方政府有審批土地指標(biāo)的權(quán)力嗎？有制定貨幣政策的權(quán)力嗎？有制定稅收的權(quán)力嗎？有調(diào)節(jié)利率的權(quán)力嗎？有發(fā)債的權(quán)力嗎？有控制人口流動的權(quán)力嗎？沒有獨立財稅支配的能力，又如何承擔(dān)穩(wěn)定市場的責(zé)任呢？中央政府的責(zé)任在不改變現(xiàn)有財稅體制的情況下，將遏制房價上漲的責(zé)任轉(zhuǎn)移給沒有任何市場手段調(diào)控能力的地方政府，逼地方政府用行政手段控制價格，一定不會讓市場的發(fā)展更加平穩(wěn)健康，也一定不會有利于解決城鎮(zhèn)居民的住房問題。專家們說：明確房價控制目標(biāo)，穩(wěn)定預(yù)期，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地

產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價。事實：加大住房保障是政府的責(zé)任，但保障的對象是誰，從來就是一筆糊涂賬，誰都愿意不花本錢去享受政府公共資源的補貼，并借此而發(fā)個財產(chǎn)性收入的大財。

加大公共租賃會有利于穩(wěn)定市場的需求，卻不會完全扭轉(zhuǎn)供求不平衡的關(guān)系。這種租賃也不參加銷售價格的競爭，自然也與遏制價格無關(guān)了。專家們說：擴大保障性住房覆蓋范圍，強調(diào)公共租賃住房發(fā)展事實：中國歷史上曾多次試圖用對二手房交易的加稅來限制二手房交易價格的上漲，而每一次的實證結(jié)果都是不斷的通過交易稅費轉(zhuǎn)移的方式而推高房價。

而一個沒有建立完善的全國聯(lián)網(wǎng)的個人住房信息系統(tǒng)的地方政府又怎么可能實行嚴(yán)格的稅收征收呢？全國目前注冊的有資格的評估人員一共四萬人，要在70個大中城市、3000個普通城市對近190億㎡的住房建立完善的評估體系大概要150年的時間。

專家們說：加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機，完善個人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)的房地產(chǎn)稅制改革打下基礎(chǔ)事實：住房信貸應(yīng)是公平的市場競爭的結(jié)果，但強化的差別信貸服務(wù)于政治的目標(biāo)，于是對二套房的認(rèn)定和信貸政策就成了政治手段。名義上是打擊投資于投機的炒房行為，實際是限制了改善型需求，中國超過85%的城鎮(zhèn)住房私有化率早就告訴市場改善型需求占主導(dǎo)地位了！專家們說：比上一次調(diào)控提高了10%的首付比例?。?！更加嚴(yán)厲?。。∈聦崳焊诱谟谏现羾鴦?wù)院，下至地方政府對用土地獲取市場最大收益的貪婪?！跋薹績r、競地價”的方式恰恰暴露了政府貪婪的本性。遏制房價本應(yīng)是“限地價、競房價”，在保證了公有土地的開發(fā)成本和出讓金收益之后，希望讓房價越低越好才能讓房價向下競價，這本是個小學(xué)生也能弄清楚的賬。但“限房價、競地價”則相反，政府可以任意的確定房價的限定水平，同時又可以讓政府的收入不滿足于合理的地價水平，在競價尋求并獲取更大的收益，并把所有的市場風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，即政府想拿的一點不能少拿，留給生產(chǎn)者的就只有“雷鋒”精神了。這與“此路是我開，留下買路財”的強盜邏輯又有什么區(qū)別嗎？專家們說：確保保障房建設(shè)用地供給，明確土地招拍掛制度改進(jìn)方向事實：限購是合理引導(dǎo)消費嗎？是不合理的消費需求導(dǎo)致了房價過高嗎？奢侈品的高價是因為不合理的消費需求導(dǎo)致的價格高嗎？限制奢侈品的消費行為會導(dǎo)致奢侈品的價格下降嗎？

市場從來都是用價格來調(diào)節(jié)和引導(dǎo)消費需求的，價格低則消費增加，價格高則消費減少。這本是經(jīng)濟學(xué)常識，但中國卻出現(xiàn)了政府用各種行政措施千方百計的降低住房的價格，卻又同時在價格降低時不允許增加消費需求的反經(jīng)濟規(guī)律常識的做法，這豈不令人無法理解嗎？專家們說：限購更加嚴(yán)厲、涉及城市更廣事實：請問如果是一項中央政府與地方政府的利益一致的政策，對地方政府會用問責(zé)的方式來約束嗎？請問如果是一項對地方政府更有利的政策，地方政府會不努力去執(zhí)行嗎？

專家們說：明確約談問責(zé)機制，確保政策的有力執(zhí)行和落實事實：

誰在控制著輿論的工具？誰在控制著媒體？難道民眾有能力去制造和散布虛假的信息嗎？而從國情出發(fā)的理性消費的前提是國民應(yīng)知道國情，但被控制的輿論工具和媒體又何曾正確的向國民宣傳或公告過真實的國情消息與信息呢？

比如中國的住房現(xiàn)狀、中的土地現(xiàn)狀、中國的收入現(xiàn)狀、中國的財政收入現(xiàn)狀、中國的財政支出現(xiàn)狀、中國的貨幣政策、流動性等等與房價相關(guān)的現(xiàn)狀。中國的稅收占房價的比重、土地占房價的比重、不同地區(qū)的可支付能力等等。

如果沒有讓國民了解國情的基礎(chǔ)，又如何來的出發(fā)點呢？至少從網(wǎng)民的各種提問中可以了解到絕大多數(shù)的國民根本無法了解或無法查到國情的許多基本情況，連專門的研究機構(gòu)都很難拿到必要的數(shù)據(jù)，又如何了解國情呢？重慶與上海從散布試行房產(chǎn)稅到宣布試點正式試行大約用了一年的時間，中間曾被媒體宣布過多次征收的時間，這算是制造、散布虛假信息嗎？那么市場的預(yù)測總有對與錯算是虛假信息嗎？專家們說：輿論引導(dǎo)住房合理消費京十五條京十五條答客問

一、新政出臺后，外地人在京買房需要什么條件？

外地人必須滿足：1）持有本市暫住證；2）家庭成員在北京無房；3）能夠提供連續(xù)5年及以上在京納稅或社保證明。外地人必須同時滿足以上三點條件才可以在京購房，缺一不可，并且僅限購一套商品房。

二、新政策執(zhí)行時間是從什么時候開始？

此次出臺的“京十五條”是即發(fā)即執(zhí)行。從2月17日起，以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)，新政前網(wǎng)簽的客戶可以按照舊政過戶，新政后新增的網(wǎng)簽會按照新政受理——居民家庭提交的購房信息，將按“提交材料—初步核查—核驗（五個工作日）—網(wǎng)簽—房屋登記部門核對—房屋登記”的辦理流程。三、我是北京本地人，我妻子名下有套房產(chǎn)，我個人名下也有一套，這樣還能再買房嗎？

因為夫妻雙方名下各有一套房，該家庭名下住房為兩套。新細(xì)則對于北京本市名上有兩套住房的家庭，是暫停售房，也就是暫不能購房。

四、我是外地人想在京買房，我上班后工作經(jīng)常變動，不能連續(xù)提供滿五年的社保或納稅證明，能夠買房嗎？

新政要求外地人在京購房時必須提供連續(xù)5年以上的在京納稅或社保證明且本市無住房的才可以購房。如果提供的社保或納稅證明滿足五年、但不連續(xù)的，是不能夠買房的，在購房審核環(huán)節(jié)也無法通過。

五、現(xiàn)在用公積金貸款最高上限是多少，我名下有一套房產(chǎn)如果賣掉的話，使用公積金貸款算二套嗎？

目前，北京市公積金貸款最高上限仍為80萬，對于《個人信用評估報告》評定的信用等級為AAA級客戶可上浮30%，即104萬。

如果購房人名下有一套房，出售的情況下使用公積金貸款再購房的話是，不會被算作二套房。因為從2011年1月1日開始，北京市公積金管理中心就市管公積金二套房貸款政策做了調(diào)整，如果購房人申請貸款時名下無房，即可按照首套房政策執(zhí)行。即90平米以下首付20%、90平米以上首付30%，利率按目前公積金基準(zhǔn)利率4.5%執(zhí)行。

六、現(xiàn)在用商業(yè)貸款購買二套房，首付和利率是多少？公積金二套房首付和利率是多少？

“京十五條”中要求金融機構(gòu)和公積金管理中心，對二套房執(zhí)行首付比例最低60%、利率上浮1.1倍的政策。從目前的實際操作情況來看，在“國八條”后京各銀行已統(tǒng)一將二套房首付提至60%、利率上浮1.1倍7.26%，公積金二套房首付60%，利率上浮1.1倍后為4.95%。

七、我是外地人，我先生是北京本地人，我們名下沒有任何房產(chǎn)，像我這種情況根據(jù)新政如何買房？

如果夫妻雙方中一方為北京人視為本市戶籍居民家庭，根據(jù)您的情況名下無任何房產(chǎn)，可以購買一套房產(chǎn)。根據(jù)北京市建委發(fā)布的關(guān)于限購問題的通知中提到：“居民家庭成員中至少有一人具有本市戶籍的，視為本市戶籍居民家庭。”九、新政后如果買房需要提供什么材料？

根據(jù)建委政策本地人和外地人需要以下材料：

（一）本市戶籍居民家庭提交家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和復(fù)印件，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》。

駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭還應(yīng)提供軍（警）身份證件原件和復(fù)印件；持有有效《北京市工作居住證》的家庭，還應(yīng)提交《北京市工作居住證》的原件和復(fù)印件。

（二）非本市戶籍居民家庭提交家庭成員身份證明、婚姻證明的原件和復(fù)印件，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》，有效暫住證，以及提交在本市繳納個人所得稅完稅證明原件、復(fù)印件或提供已繳納社會保險的家庭成員姓名、身份證信息備查。

十、新政對于外地人是否符合購買要求的審核以什么為節(jié)點？

是以存量房網(wǎng)簽為準(zhǔn)，其中對符合條件的，在北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中填報認(rèn)購核驗信息，并留存購房家庭提交的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復(fù)印件。對不符合條件的，不予辦理購房手續(xù)。同時，建委會同相關(guān)部門在5個工作日內(nèi)，對購房家庭資格進(jìn)行核驗。通過核驗的購房家庭，方可辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。京十五條用行政手段干預(yù)市場行為，本身就是一種極其荒謬的做法，細(xì)細(xì)琢磨，京十五條有很多不合理之處。據(jù)統(tǒng)計，2010年北京市常住人口已經(jīng)接近2000萬人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國務(wù)院批復(fù)的城市總體規(guī)劃中設(shè)定的到2020年達(dá)到1800萬人口的要求。政府出臺京十五條，旨在通過一系列行政手段調(diào)控，以解決由超量的外來人口，帶來的城市社會、土地、環(huán)境、水資源壓力。豐富的社會資源供求關(guān)系緊張爭奪資源外來人口涌進(jìn)城市壓力大僧多粥少社會矛盾加劇政府調(diào)控效果就好比在長江上修了一堵10公里的堤壩，即使這堤壩高有數(shù)丈，但對于整個長江流域的防洪形勢，又有什么用處？事實上它更應(yīng)該用疏導(dǎo)的方法引導(dǎo)資本流向其他行業(yè)，而不能用堵的方式阻止資本流入，更何況它只在一個很小的地區(qū)內(nèi)實行這種政策?？v觀全國，還存在著90%以上的不限購地區(qū)，資本的嗜血本性將決定其迅速流向其他地區(qū)，這樣會導(dǎo)致全國大部分地區(qū)房價開始新一輪的上漲，這種上漲必將推高北京房價的上升預(yù)期，當(dāng)該政策結(jié)束之日，北京房間必將迎來報復(fù)性飆升期。《憲法》規(guī)定實行依法治國，建設(shè)法治國家，國家實行社會主義市場經(jīng)濟，公民享有憲法和法律規(guī)定的權(quán)利。

《民法通則》規(guī)定，公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個人不得侵犯，公民或者法人可以通過民事法律行為設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

《合同法》規(guī)定當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。

《物權(quán)法》規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。據(jù)前述相關(guān)法律，公民享有經(jīng)濟自由或曰市場自由權(quán)利，特別是《民法通則》和《合同法》等明確了“意思自治原則”，即民事主體依法享有在法定范圍內(nèi)的廣泛范圍內(nèi)的行為自由，并可以根據(jù)自己的意志產(chǎn)生、變更、消滅民事法律關(guān)系，除非有明確的法律依據(jù)，政府不得干預(yù)民事主體的行為自由。

總結(jié)：

國八條有效嗎？當(dāng)然是有效的。但只是在通脹壓力巨大的前提下，為穩(wěn)定民心所作的“安撫”。我們無法改變政策，不管我們說什么；我們無法改變市場，不管政府做什么。但民眾可以改變市場，消費者最終決定著價格。過去如此，今后也如此。2010年12月超過全年20%的銷售量并非開發(fā)商在操縱市場，而是消費者的不謀而合，需求最終決定著供應(yīng)和價格。二、加息中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。加息應(yīng)該是應(yīng)對社會資金流動過快、通貨膨脹的調(diào)控手段，并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)，不僅不會讓房價降，甚至在某種程度上會抬高房價?。∶看渭酉r，媒體大多將眼光都只注重于房價、注重于購房者的個貸支出成本加大，但卻忽略了其他行業(yè)經(jīng)營成本同樣在加大，尤其是忽略了當(dāng)眾多存款在銀行中不斷因負(fù)利率而貶值時的犧牲，以及因儲蓄貶值而推動消費時物價上漲的影響。

加息一般是防止投資過熱、經(jīng)濟增長過快、防止資金過于低價和超量引發(fā)的通脹，包括資產(chǎn)價格的過快上漲和消費品價格過快上漲。從管理預(yù)期到治理通脹之間沒有明顯的界限分別，但資產(chǎn)價格的上漲一定會影響消費品價格的變化，而負(fù)利率的貨幣貶值也一定會讓這種上漲加速，也會讓銀行中的儲蓄向可保值的資產(chǎn)流動。

房屋資產(chǎn)在和平時期，特別是城市化率低、處于經(jīng)濟發(fā)展中的階段，當(dāng)然是最具有保值功能的，就像黃金。但黃金的流通性卻遠(yuǎn)不如房屋，且房屋擁有使用、出租、保值的多重功能，這就必然在貨幣供給量過大而資金成本與價格過低時，資金產(chǎn)生極大的吸納作用和吸引力。

所謂負(fù)利率是指通貨膨脹率高過銀行存款利率。這種情形下，如果你只把錢存在銀行里，會發(fā)現(xiàn)財富反而隨著物價的上漲縮水了。這就是所謂的存款實際收益為“負(fù)”的負(fù)利率現(xiàn)象。1、加息導(dǎo)致開發(fā)商融資成本增加，增加的成本必然轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上，開發(fā)商會傻到做虧本生意？

2、加息導(dǎo)致中小開發(fā)商生存更加困難，土地和價格越來越為大開發(fā)商操縱，市場被壟斷就等于價格被操控！！哪一次漲價不是大牌在領(lǐng)漲？

3、加息導(dǎo)致已購房人月供成本增加，買房人會提高二手房和租金價格，從而又刺激新房價格上漲。

加息讓房價升的理由：4、加息導(dǎo)致更多人推遲買房的同時，必然大量增加租房人群，從而推高租房價格，結(jié)果人們最后不得不又忍痛入市以更高的成本買房。

加息租房高房價高租價惡性循環(huán)國內(nèi)加息腳步從未停止：房價上升的腳步也未停止：三、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅的本質(zhì)是什么？是用來打壓房價的嗎？他們連基本觀念都搞錯了。國際上征收房產(chǎn)稅的國家，別如美國，都是土地私有制，因此由土地所有人繳納地產(chǎn)稅有其合理性。如果美國人在自己的土地上發(fā)現(xiàn)了石油就歸他個人所有，因為土地是私有的。而我們的土地是屬于政府的，我們根本就沒有繳納房產(chǎn)稅的私有化基礎(chǔ)。地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)交過出讓金了，而出讓金就類同于租金，也就是說我們已經(jīng)交過租金了。哪有交了租金之后，又替擁有土地的政府交房產(chǎn)稅的道理??？政府怎么能夠想收就收??？政府叫它物業(yè)稅也好，地產(chǎn)稅也好，房產(chǎn)稅也好，反正就是不合法。如果我們在建房的土地下面發(fā)現(xiàn)了石油會是什么后果？肯定強制拆遷，把我們都趕跑。

而且美國推出房產(chǎn)稅的目的不是為了打壓房價，而是為了讓房價升值，藏富于民，讓老百姓獲得更高的價值。舉個例子，按照美國的做法，美國的地方政府拿到房產(chǎn)稅后，會將其中54%用于聘用警察改善治安，搞建設(shè)改善環(huán)境，剩下46%的房產(chǎn)稅將全部用于改善教育。美國公立中小學(xué)教育年度預(yù)算是3000億美金，全部來自于這46%的房產(chǎn)稅。99%的美國人都是念公立學(xué)校，從幼稚園到高中畢業(yè)，總共13年，全部免費，有些富裕的學(xué)校中午吃飯還免費，這才是真正取之于民用之于民。

美國政府的所有支出全部有非常清楚的記錄，老百姓可以上網(wǎng)隨時查詢，不像我們政府的預(yù)算簡直就是一筆糊涂賬。本地的治安、環(huán)境、學(xué)校都改善了，房價自然水漲船高。而增值的部分，美國政府抽取1.38%的地產(chǎn)稅，剩下的98.62%都?xì)w地產(chǎn)所有人。這就是為什么美國人非常樂意交房產(chǎn)稅，因為房產(chǎn)會增值。那我請問各位朋友，如果我們政府拿了房產(chǎn)稅之后，它能把每一分錢都花在我們的環(huán)境上，花在我們子女的教育上，花在我們的人身安全保護(hù)上，都花在我們附近的花木、我們附近的環(huán)境衛(wèi)生上，你愿不愿意交呢？

你當(dāng)然愿意。

美國是這樣征收房產(chǎn)稅：是由居民公選最誠實敬業(yè)的人做房產(chǎn)評估員。一般是兩個不相識的人上門共同做評估，兩個人分別做評估，然后全部上網(wǎng)公開。居民能夠查到所有的資料，如果認(rèn)為過高的話，可以找評論員來理論，評論員會詳細(xì)介紹評估的方法。如果老百姓還是不滿意，可以向州評估委員會上訴。這在中國能做得到嗎？在中國由誰來評估？肯定又是政府官員。這簡直是在平白增加貪污腐敗的機會。為了讓他評估低一點，給他一點錢，是不是就給了他腐敗的機會？如果我們老百姓對評估不滿，怎么申訴呢？是不是再去信訪辦？信訪辦申訴多了，把你給抓起來打一頓有沒有可能？當(dāng)然有可能，我們有些地方政府這種壞事少干了嗎？在這樣的環(huán)境下，怎么公正、透明地評估房地產(chǎn)？如果評估不了如何收稅呢？而且收了稅之后，政府怎么用這個錢？到最后又是一筆糊涂賬，拿去公款吃喝、出國旅游、貪污腐敗了。請問老百姓愿意交嗎？

中國根本就沒有征收房產(chǎn)稅的條件。為什么？因為我們根本就沒有一個公正、透明的評估機制。我們只要找官員來評估，就立刻會產(chǎn)生腐敗，而且我們連申訴的機會都沒有，除非你不怕挨揍。房產(chǎn)稅最近被燒的熱火朝天，明白人都知道這絕不是能抑制房價的辦法，土地出讓金里已經(jīng)包括了使用七十年土地的稅收，再收稅是雙重收稅?？删陀幸蝗河么u家們非要提它，為什么？利益！

1、新的稅種可以給上面多增加銀子

；

2、房產(chǎn)稅可以使很多不義之財合法化

；

3、房產(chǎn)稅可以繼續(xù)推高房價（各級政府都需要支撐?。。?/p>

4、向公眾表示我們領(lǐng)導(dǎo)為抑制房價做事啦！御用磚家就是為特殊利益服務(wù)的，在各個利益集團(tuán)中間求的自己的生存空間。想出的方法絕不會為大多數(shù)人的利益。為什么還會有“房產(chǎn)稅”出現(xiàn)？房產(chǎn)稅與住宅投資升值的關(guān)系上海房產(chǎn)稅上海房產(chǎn)稅1、如果是本地人比如兩夫妻，有一個未成年的兒子，家庭有一套80㎡的房子，若再購入150㎡的房子一套，則共有230㎡的住宅，需繳納房產(chǎn)稅的面積為230-180=50㎡則需繳納50*20100*0.6%*70%=4221元2、如果是外地人需納稅面積為150㎡則需繳納150*20100*0.6%*70%=12663元20100為上海2010年平均房價上海房產(chǎn)稅10292134112010015800平均每年漲3269元/平方米買套150㎡的房，每年交12663元房產(chǎn)稅

而房子升值150*3269=490350元12663元的稅和490350的升值收益，您會選嗎？提綱第一部分2009—2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控回顧第二部分近期政策解讀第三部分未來房價預(yù)判第四部分當(dāng)今政策下購買麗都的原因國八條、加息、房產(chǎn)稅都不給力的情況下，結(jié)局只有一個：未來的房價會穩(wěn)中見漲?。?！第二部分未來幾年房價上漲的十大理由培養(yǎng)一下逆向思維，先看房價下跌的理由：國際上曾經(jīng)出現(xiàn)的讓房價暴跌的理由：

1、經(jīng)濟的下滑2、人口的下降、家庭分裂速度的下降（這些大約都在2020年之后才開始）

3、如果政府投入的減少、貨幣的高速升值（日本當(dāng)年升值了4倍多）4、大量失業(yè)導(dǎo)致的收入減少、城市化率的減速等等。這些都沒有在中國出現(xiàn)。。。房價上漲的理由一、土地出讓制度二、中國人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)及城市化進(jìn)程導(dǎo)致的城鎮(zhèn)人口增加三、中國國內(nèi)特定的經(jīng)濟環(huán)境四、其他因素土地制度巨大需求經(jīng)濟環(huán)境其他因素自2002年實行土地出讓的招拍掛制度之后，價高者得成為防止腐敗的唯一路徑，從而推高了土地的出讓價格，并刺激了。而地王的頻出讓中央政府不斷的出臺打壓房價的措施，甚至不惜用行政的地方政府對土地財政的依賴限購手段、約談手段。但是卻始終不肯調(diào)整出讓制度，寧愿限房價而競地價也絕不肯限地價而競房價。

一、土地出讓制度1、當(dāng)前的城市土地出讓制度經(jīng)過近三十年的改革，我國逐步形成了土地出讓政府壟斷、以招拍掛方式為主、一次性收取土地出讓金的城市土地出讓制度：特征一：政府壟斷城市土地供給第一，我國城市的土地全部歸國家所有，由各級政府代行所有者職權(quán)。在實踐中，各級城市政府成為當(dāng)?shù)爻鞘型恋氐膶嶋H所有者，并成為城市建設(shè)用地的唯一壟斷供給者。特征二：招標(biāo)、掛牌、拍賣為主的競爭性的出讓方式第二，政府出讓城市土地的方式，按照市場參與程度的不同，可以分為：劃撥、協(xié)議、掛牌、招標(biāo)和拍賣。圖2描繪了五種土地出讓方式的市場參與程度差別。劃撥幾乎沒有市場因素；協(xié)議屬于作為供方的政府與需方之間的談判定價形式；掛牌、招標(biāo)和拍賣則屬于市場參與較高的出讓方式，符合條件的多個需求者通過市場競價獲得土地使用權(quán)特征三：一次性繳納土地出讓金的“批租制”第三，從繳納土地出讓金的方式看，我國城市土地出讓實行的土地的“批租制”。所謂“批租制”，是指開發(fā)商或土地使用者向政府一次性繳納未來若干年的土地使用權(quán)出讓金。與批租制不同的是“年租制”，指開發(fā)商或土地使用者在未來若干年內(nèi)每年分別繳納土地使用權(quán)出讓金。土地政策批租制壟斷招拍掛2000—2010年，我國70個大中城市房價累計上漲了76.8%，其中商品住宅價格累計上漲了86%，二手房住宅價格累計上漲了96%，但同期我國70個大中城市地價累計上漲了123%，其中住宅用地價格累計上漲了163.5%，普通住宅用地價格上漲了174%，并主要集中于2005年以來“招拍掛”嚴(yán)格實施之后。全國土地價格的上漲幅度均超過房價的上漲幅度，且累計上漲幅度成倍于房價的上漲幅度。由此可見，土地出讓制度導(dǎo)致房價上漲已成定因，不改革現(xiàn)有的土地出讓制度則無法調(diào)控房價。如對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不觸及土地出讓制度，則不管用什么樣的方式來限制需求都無法改變房價上漲的趨勢。2、土地出讓制度與土地價格：土地出讓制度是推動土地價格上漲的根

本性、制度性原因

住宅價格的上漲受到各方面的密切關(guān)注。本次房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)也是控制快速上漲的住宅價格。但是，本次調(diào)控并沒有觸及住宅價格上漲的制度性原因，即土地價格和推動土地價格上漲的城市土地出讓制度。

如前所述，我國城市土地出讓制度有三個顯著特征：即土地供給的政府壟斷、招拍掛為主的土地出讓方式以及一次性繳納土地出讓金的土地批租制度。這三個特征都有推動土地價格上漲的內(nèi)在邏輯，是土地價格上漲的前提條件。但是這三個特征卻不必然能夠推動土地價格上漲；現(xiàn)實中土地價格的上漲還需要兩個外部條件，即城市政府對土地財政的依賴以及住宅市場的“賣方市場”。

1）、土地出讓方式推動土地價格上漲的內(nèi)在邏輯在土地供給壟斷的條件下，出讓方式的競爭性越強，那么土地價格越高。

在土地供給壟斷的條件下，政府可以通過對市場上土地供給數(shù)量的控制進(jìn)而控制土地的價格。但是，如果在土地需求方面沒有競爭，或競爭不充分，或者買方具有和賣方談判的能力，那么供給方的壟斷也不一定能導(dǎo)致土地價格的上漲。在供給方壟斷的情況下，需求方的競爭越充分，那么土地價格上漲越高；在需求方充分競爭的情況下，土地價格將上漲到最高，并把住宅價格上漲帶來的所有“剩余”全部拿走。因此，在土地供給壟斷的條件下，土地需求方的競爭越充分，那么土地價格越高。

按照競爭性程度，土地價格由低到高的出讓方式為：劃撥<協(xié)議<掛牌<招標(biāo)<拍賣北京市普通土地出讓方式下住宅土地價格顯示，招標(biāo)和掛牌方式下的土地價格遠(yuǎn)高于協(xié)議和劃撥

我們選取了北京市（市本級和城八區(qū)）自2008年1月1日到2010年1月1日期間出讓的住宅用地的價格情況。北京市（市本級和城八區(qū)）在此期間共出讓住宅用地317幅，其中公布了成交價格的233幅。這233幅住宅用地共通過三種方式出讓：協(xié)議、掛牌和招標(biāo)。在協(xié)議出讓下，住宅用地的出讓價格只有1690元/平方米；而在掛牌出讓下，出讓價格上升到了9795元/平方米，在招標(biāo)出讓下，出讓價格更達(dá)到了11146元/平方米。掛牌和招標(biāo)是協(xié)議出讓價格的5.8倍和6.6倍。

普通商品房用地的協(xié)議出讓價格只有1313元，而在掛牌和招標(biāo)出讓方式下，土地價格上漲到了11521元/平方米和12210元/平方米，上漲了8.8倍和9.3倍需要指出的是，根據(jù)當(dāng)前的土地出讓規(guī)定，劃撥和協(xié)議出讓不適用于商品住宅用地。因此，進(jìn)入市場的商品住宅使用的土地都必須通過市場競價的方式獲得。北京市（市本級和城八區(qū)）在2008年1月1日到2010年1月1日期間通過各種方式出讓的住宅用地情況。統(tǒng)計表明，商品住宅用地包括中低價位中小套型商品住宅用地，主要是通過招標(biāo)、掛牌和拍賣方式出讓的。在這種情況下，商品住宅用地的土地價格無疑會大大高出劃撥和協(xié)議出讓的土地價格2）、土地財政是土地價格上漲的動力在土地供給壟斷和土地需求遠(yuǎn)大于供給的條件下，現(xiàn)行的出讓方式導(dǎo)致了土地出讓價格的高漲。而地方政府對土地財政的依賴使政府在城市土地出讓上的目標(biāo)變成獲取土地出讓收入最大化。招拍掛的出讓方式為政府實現(xiàn)這一目標(biāo)提供了手段。地方政府對土地財政的依賴成為土地價格上漲的內(nèi)在動力。特別是在2002年土地主要以招拍掛方式出讓后，土地出讓金收入已經(jīng)成為一些地方政府的主要收入來源，形成了所謂的“土地財政”。北京今年土地出讓金和財政收入2008年北京土地出讓金收入502億元，占財政收入的27.3%；2009年北京土地出讓金收入928億元，占財政收入的45.9%；2010年北京土地出讓金收入1637億元，占財政收入的69.5%。2008年的土地樓面地價為3073.9元/平方米，2009年的土地樓面地價為3954.8元/平方米，2010年則增至5046.78元/平方米。土地出讓金的大幅增加，說明地方政府對土地財政的依賴程度在進(jìn)一步加深。3）、住宅價格與土地價格的關(guān)系根據(jù)前面的分析，土地成本構(gòu)成了住宅成本的主要部分，土地價格與住宅價格存在正相關(guān)關(guān)系。圖給出了30個城市住宅價格和土地價格的情況，我們可以看到：1、住宅價格和土地價格基本呈正相關(guān)：土地價格越高，則住宅價格越高。雖然不同城市土地價格的波動比較大，但是從趨勢上看，土地價格與住宅價格是同方向變動的，具有正相關(guān)關(guān)系。上圖給出了1998年到2009年商品住宅價格指數(shù)和住宅土地交易價格指數(shù)的季度值（環(huán)比），比較詳細(xì)刻畫了土地價格和住宅價格之間的關(guān)系：2002年之前，土地價格和住宅價格的變動基本相同；但是，從2002年之后，土地價格的漲幅開始高于住宅價格。小結(jié)：在我國快速城鎮(zhèn)化以及地方政府對“土地財政”依賴的背景下，當(dāng)前的城市土地出讓制度是推高土地價格的最重要原因。我國城市土地出讓制度有三個主要的制度特征：

第一，政府壟斷城市土地供給；

第二，以招拍掛為主的競爭性的土地出讓方式；

第三，一次性繳納未來若干年的土地出讓金。

這個三個制度特征使得政府可以通過控制土地供給數(shù)量和土地價格，一次性獲得大量可用財力。而在中國的財政體制下，地方政府對“土地財政”有依賴性；“土地財政”使政府有動力推高土地價格。在中國快速城鎮(zhèn)化、大量農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市的條件下，對城市住宅用地的需求將長期處于比較緊張的狀態(tài)下。在這樣的條件下，如果不對城市土地出讓制度進(jìn)行改革和完善，可以預(yù)計我國城市土地的出讓價格將進(jìn)一步上漲。而土地價格的上漲將進(jìn)一步傳導(dǎo)到住宅價格上，推動住宅價格的持續(xù)升高二、中國人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)及城市化進(jìn)程導(dǎo)致的城鎮(zhèn)人口增加1）、中國人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)帶來的住房需求1、縱觀全球曾經(jīng)發(fā)生過的房地產(chǎn)泡沫中又有哪個國家或地區(qū)是在人口高速增長中發(fā)生的呢？當(dāng)人口增長下降且住房能滿足基本需求時，房價就失去了上漲的壓力，如現(xiàn)在的德國家庭總數(shù)少于住房總套數(shù)，房價自然也就難以上漲了。2、中國的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3.96人/戶下降到了2009年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續(xù)大約至少十年。3、中國的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬戶上升到2009年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應(yīng)求現(xiàn)象無法緩解，政策的調(diào)控可以平衡一時的供求關(guān)系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴(yán)重的沖擊市場的穩(wěn)定性。改革開放以來，中國農(nóng)村人口開始了大規(guī)模遷移進(jìn)入城市的過程（圖8）。2009年中國的城鎮(zhèn)人口已經(jīng)達(dá)到了6.22億，城鎮(zhèn)化率達(dá)到46.59%。從1978年到2009年，中國城鎮(zhèn)新增人口4.49億，平均每年新增1449.71萬；從1998年到2009年11年間，中國城鎮(zhèn)人口增加了2.06億，平均每年增長1870.71萬。從1998到2009年，相當(dāng)于每年新增一個北京市。而根據(jù)國際上城鎮(zhèn)化發(fā)展的經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率在30%-60%之間，為快速城鎮(zhèn)化階段。2）、中國的城市化需求帶來的巨大住房需求1、中國正處于經(jīng)濟數(shù)十年持續(xù)的高增長中，這個增長中的貢獻(xiàn)相當(dāng)一部分來自于城市化的需求。沒有哪個國家的房地產(chǎn)泡沫是在這個國家經(jīng)濟的高增長中出現(xiàn)的，也沒有哪個國家可以在不實現(xiàn)城市化率的提高中實現(xiàn)經(jīng)濟的高增長。2、從世界各國情況看，30—70%的城市化率為加速和快速發(fā)展的階段，70%的城市化率之后為穩(wěn)定發(fā)展的階段。而我國正處于這個高速和加快的城市化率階段，1995年至今城市已達(dá)660個，城市人口已超過6億，城市化率已達(dá)45%，雖然低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增長，最高年份達(dá)4.65%的增長率。3、中國現(xiàn)有存量住宅約145億平方米，至少還要建設(shè)240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現(xiàn)這一目標(biāo)，而長期的供給嚴(yán)重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。小結(jié)在城市化巨大車輪的推動下，在“賣方市場”條件下，政府可以通過控制土地供給數(shù)量進(jìn)而控制土地價。政府能夠通過土地出讓金獲取大量土地出讓金還需要一個條件：對城市住宅的強烈需求以及由此引致的對城市住宅用地的需求。在住宅市場處于供不應(yīng)求的“賣方市場”的條件下，作為引致性需求的土地市場也將長期處于“供不應(yīng)求”的狀況。在這種情況下，政府可以通過控制土地供給數(shù)量，進(jìn)而控制土地價格獲得土地出讓收益。中共中央《關(guān)于制定第十二個五年規(guī)劃的建議》中明確指出，在未來五年，我國的一個重要目標(biāo)是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、加快城鎮(zhèn)化步伐。未來五年，我國城市化仍將處于快速發(fā)展階段，總體上將呈現(xiàn)出逐步小幅加速增長的態(tài)勢，預(yù)測到2015年我國城市化率將達(dá)到53%左右，城鎮(zhèn)化率年均增長1.1個百分點。在這種對城鎮(zhèn)住宅高需求的壓力下，我國城市住宅建設(shè)對土地的需求將長期居高不下，土地市場“賣方市場”的特征也將會長期維持。

三、中國國內(nèi)特定的經(jīng)濟環(huán)境1）、整體國民經(jīng)濟“流動性過剩”當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟的最大特點就是整體國民經(jīng)濟已陷于“流動性過?！钡臓顟B(tài)。挑開精致的學(xué)術(shù)語匯的面紗，“流動性過?！闭f白了就是：錢太多了。為什么神州大地上突然間錢這么多呢？除了不斷高速增長的經(jīng)濟以外，就是是國際熱錢的不斷涌進(jìn)。熱錢（HotMoney），又稱游資（RefugeeCapital）或叫投機性短期資本，只為追求最高報酬以最低風(fēng)險而在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金。

國際熱錢流向地區(qū)特點

1、經(jīng)濟持續(xù)快速增長，政治環(huán)境穩(wěn)定。

2、短期利率正處在波段高點，或還在走高。

3、短期間內(nèi)匯率蓄勢待發(fā)，正要升值。中國符合以上三個條件，所以熱錢就源源流入。而國際熱錢進(jìn)入中國后，最主要的流向有兩個：樓市和股市資金和物資在中國完全不同比率的增長速度導(dǎo)致了奇妙的宏觀經(jīng)濟現(xiàn)象，這其中最奇妙的一點就是消費性物價沒有上升，而投資性物價急劇上升——其中原因也非常簡單，好比說，過去一戶普通人家50

萬元也許就能夠買套90平方米的房子，而現(xiàn)在，由于另有相當(dāng)于50萬元人民幣的外幣流入，也來爭奪這一套房子，因此只能買半套房子了。這個時候，你當(dāng)然可以說房子漲了一倍，但你也完全可以說房子并沒有漲，而是人民幣變得越來越不值錢了，它相對于房子來說貶值了100％。

故事：投資中國房產(chǎn)兩個老外的流水賬

美國人大衛(wèi)2006年在領(lǐng)海天使灣花58萬(約7萬美元)買了一套100平米的房子，均價5800元每平米。當(dāng)時，美元兌人民幣是100：806.45，今年匯率變?yōu)?00:682.76。而現(xiàn)在領(lǐng)海天使灣的房價飆升到22500元每平米，這時大衛(wèi)以220萬(約32萬美元)的價格轉(zhuǎn)售了這套房子，這一套房讓他賺了162萬！隨著人民幣日益升值，他在中國的投資賺了約25萬美元！無獨有偶，德國人安德里2006年在萬年花城花72萬(約6.957萬歐元)買了一套100平米的房子，均價7200元每平米。當(dāng)時，歐元兌人民幣為100：1034.9，今年匯率變?yōu)?00：950.49。而2010年5月，萬年花城的房價漲到30000元每平米。安德里決定以300萬(約31.56萬歐元)轉(zhuǎn)讓這套房子。結(jié)果他賺了227萬！隨著人民幣日益升值，他在中國的投資賺了約24.6萬歐元！06年10年06年31.56萬歐元6.957萬歐元32萬7萬10年安德里大衛(wèi)2）、日益增長的通貨膨脹通貨膨脹(Inflation)指在紙幣流通條件下，因貨幣供給大于貨幣實際需求，也即現(xiàn)實購買力大于產(chǎn)出供給,導(dǎo)致貨幣貶值，而引起的一段時間內(nèi)物價持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象。其實質(zhì)是社會總需求大于社會總供給（供遠(yuǎn)小于求）。用簡單點的語言吧一開始說通貨膨脹說白了就是錢不值錢了然后解釋什么叫錢不值錢了呢那么我們先來說說錢的意思。

誰能告訴我什么是錢？

那大家都知道在人民幣出來之前，古代的人用的是什么錢嗎？

金銀銅錢，那么為什么這些東西能當(dāng)錢呢，因為有用，金銀可以用來裝飾啊，銅錢可以用來做武器之類的，是吧，所以這些東西是古代的錢，這些錢是有實際用途的。

接著說，但是大家看我們現(xiàn)在用的錢（紙幣），有什么實際用途嗎？就是說，不拿它去買東西，自己就單獨用這個紙幣的本身，有用嗎？

除了拿來燒，拿來貼墻以外，還有什么用嗎？很顯然沒有，但是為什么大家又要用這種紙幣來賣東西呢？因為隨著社會的發(fā)展，金銀這些金屬的開采已經(jīng)不能跟上人們生活進(jìn)步的節(jié)奏了，而且金銀攜帶起來很不方便，所以人們就想出了一個好方法，讓國家做擔(dān)保，發(fā)行一種代表錢的符號出來，就是現(xiàn)在的紙幣（人民幣）。

但是這又有一個問題了，譬如說，我有100兩黃金，在以前可以換100頭牛。紙幣出來后，本來按照規(guī)定，1元人民幣兌換1兩黃金，那么我用100人民幣也就可以買100頭牛了。而本來按照規(guī)定，國家只做100元人民幣來，但是現(xiàn)在，做人民幣的人搞錯了，他做了200元的人民幣，但是市場上只有100頭牛，那么現(xiàn)在的200元人民幣也就還是只能買到100頭牛。100頭牛沒變啊，100兩黃金也沒變啊，可是人民幣變成了200元，那么錢是不是就不值錢了？以前的100元等于現(xiàn)在的200元了，這就叫通貨膨脹。100頭牛就是市場上的貨，也就是貨物。通貨就是幫助貨物流通的東西，簡單點就稱做通貨哪，也就是紙幣，紙幣多了，是不是就叫膨脹了。這就是我們要說的通貨膨脹。玉米飼料豬肉工人農(nóng)民化肥老板通貨膨脹與房價現(xiàn)在中國的現(xiàn)狀也如此，房子正如前面所提到的牛，房的數(shù)量沒變而錢變多了（或者數(shù)量增長速度遠(yuǎn)不及錢），房子的價格就會提升。緊隨其后的就是隨著樓價的攀升更多領(lǐng)域的資金和外部資金會以各種方式進(jìn)入中國市場和中國房地產(chǎn)領(lǐng)域，而政府又必須出于尊重一定程度上的市場經(jīng)濟規(guī)律，通過調(diào)控來平衡整個市場，比如增加土地供應(yīng)，比如加息。這樣，一方面是很多外部資金和房地產(chǎn)領(lǐng)域投資機構(gòu)看好市場，競相通過“招拍掛”的形式來獲得土地使用權(quán)，這樣多輪的激烈競爭下來，土地的價格無限制的攀升反過來又會進(jìn)一步促進(jìn)房屋價格的攀升，這樣就形成了一定意義上的惡性循環(huán)。

3）、其他因素a、從歷史的經(jīng)濟周期看，不動產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)品中抗通脹能力最強，保值率最高的產(chǎn)品，許多人會在住、用的同時用房屋作為財富保值的工具，使住房在居住之外增加了許多其他的功能。b、在所有的商品能用于起到金融杠桿作用的融資工具中，住房也是可抵押性最強、抵押率最高和最容易變現(xiàn)的。同時還是數(shù)額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產(chǎn)權(quán)制度保護(hù)并且是難以作假的。c、這種融資作用不但可以提高幫助消費，也可以有助于提供投資、生產(chǎn)的資金，更重要的是可以將未來的收入流和消費能力變成今天的投資能力和實現(xiàn)消費的。正因為多重功能的作用同時集于一身，因此增加了民眾對住房的偏好，特別是供不應(yīng)求讓升值的預(yù)期長期并穩(wěn)定，更促成了價格的上漲。1、不動產(chǎn)的多重功能作用2、中國的傳統(tǒng)文化a、“有恒產(chǎn)才能有恒心”中國的歷史一直給社會一種成家立業(yè)要先置恒產(chǎn)的觀念。從零開始的置業(yè)到逐步具備規(guī)模的大院，讓人們安心和后顧無憂。b、同時將遺產(chǎn)留給后人的文化，從歷代皇帝傳江山開始演變?yōu)槊耖g的一種潛意識。沒有遺產(chǎn)稅，讓這種傳承的文化成為現(xiàn)代大多數(shù)老年人一種根深蒂固的觀念。而對年輕的一代則成為沒有私有住房的財富作為生活安全的保障就無法成家立業(yè)，讓祖孫幾代人共同為置業(yè)而奮斗。C、就像一個女人找老公，開口一定要先問他是否有房，而且最好是新房。

有房無房在人們的感情世界已經(jīng)至關(guān)重要，甚至成了衡量男女感情、擇偶的標(biāo)尺。

做小三的女人也是，如果傍上的人能夠大方到送一套房，那才是成功的小三。邏輯思路土地政策高地價、少地供求關(guān)系緊張土地財政高房價調(diào)控（稅、招拍掛、加息、限購）通貨膨脹傳統(tǒng)文化根本原因資金過?？偨Y(jié)

當(dāng)房價下降的因素尚未出現(xiàn)、上漲的因素占主導(dǎo)地位時，必須正視這種目前發(fā)展階段的特征，并用對癥下藥的方式解決供給量增加的問題，才有讓房價平穩(wěn)增長的可能。

否則，只是做無用功。

提綱第一部分2009—2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控回顧第二部分近期政策解讀第三部分未來房價預(yù)判第四部分當(dāng)今政策下購買麗都的原因新政下購買麗都壹號的原因一、價值洼地二、區(qū)域三、公園地產(chǎn)的保值性朝陽區(qū)朝陽區(qū)在北京的功能定位？一、價值洼地東湖灣38000毛麗都壹號32000銀河灣48000精霄云路8號80000紅璽臺57000精太陽公元45000精陽光上東50000精二、區(qū)域亞奧望京麗都燕莎CBD商圈太古太陽宮望京