房地產(chǎn)-《中國(guó)特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式和融資渠道解讀》

中國(guó)特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式&融資渠道小鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)痛點(diǎn)商業(yè)模式及實(shí)例中國(guó)特色小鎮(zhèn)數(shù)量及分布浙江省第一、第二批特色小鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè)3-5年擬投資額二、中國(guó)特色小鎮(zhèn)的開發(fā)痛點(diǎn)計(jì)，突出“色”之形???選址和定位小鎮(zhèn)內(nèi)在價(jià)值挖掘，找特”之所在與地方政府統(tǒng)一合作開發(fā)共識(shí)，建立合作機(jī)制成熟的全盤成熟的全盤運(yùn)營(yíng)管理穩(wěn)定現(xiàn)金流!使用→生態(tài)循環(huán)盈利三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例或補(bǔ)貼直接獲利 或補(bǔ)貼直接獲利 (產(chǎn)業(yè)發(fā))文旅康養(yǎng)/數(shù)字經(jīng)濟(jì)業(yè)發(fā)居所產(chǎn) (度假)、居所、商棧公寓居所地產(chǎn) (周末) 三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例 產(chǎn)業(yè)發(fā) 產(chǎn)業(yè)發(fā))個(gè)提供區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合解決方案的供應(yīng)商。走到今天，華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域以“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，通過提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、全球資源整合、招商創(chuàng)新型特色小鎮(zhèn)。得益于體量小的特點(diǎn)，華夏幸福特色小鎮(zhèn)分布在城市半徑方面疏導(dǎo)城市人口和產(chǎn)業(yè)、環(huán)節(jié)城市壓力，是城市化加速階段下順勢(shì)而為的產(chǎn)物；另一方面平衡了華夏幸福在城市中心、周邊和遠(yuǎn)郊之間大小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。滿足了地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和區(qū)域協(xié)同開發(fā)的需求.華夏幸福的開發(fā)業(yè)務(wù)范圍涉及一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)兩個(gè)階段，以上兩個(gè)階段做完，還會(huì)涉及到園區(qū)招商、管理、運(yùn)營(yíng)、企業(yè)三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例A.對(duì)于政府的依賴度過高自己先墊錢做完找政府結(jié)返還也要找政府拿錢。B的融資需求7年末，短期借款+長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券=828.7億A由于和政府簽訂的PPP協(xié)議具有排他性，以及一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)的業(yè)務(wù)，所以在園區(qū)拿地方面會(huì)有相比于其為特殊，不需要像其他房企一樣囤積大量的土地.B.一旦開發(fā)成功，則后期在很少投入的情況下源源不斷C，政府以45%的落地投資額給華夏幸福支付產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)企業(yè)，那么在企業(yè)落地后除了能拿到一筆政府支付的產(chǎn)業(yè)發(fā)的發(fā)展紅利，屬后，華夏幸福向輕資產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例A.戰(zhàn)略選址能力優(yōu)勢(shì)明顯B.產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力國(guó)內(nèi)領(lǐng)先三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例鋪型地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)”的遠(yuǎn)郊大盤，2006年萬科并購(gòu)南都市主義人居場(chǎng)所”的定位，對(duì)良渚進(jìn)行“城市配套服務(wù)商”試驗(yàn)田打造，是業(yè)內(nèi)最早提出萬科在良渚村內(nèi)執(zhí)行了醫(yī)療、教育、宗教、交通等職隨著周邊持續(xù)拿地開發(fā)，不斷擴(kuò)建的小鎮(zhèn)在休閑旅游、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)街區(qū)等功能上日趨完善，從單一的住宅大盤向多主題的小鎮(zhèn)開始傾斜。三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮對(duì)萬科業(yè)務(wù)一半市場(chǎng)來自新業(yè)務(wù)”，不出意外特色小中重要的一個(gè)分支。三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例【以地產(chǎn)銷售為主導(dǎo)】第二居所地產(chǎn)(周末)綠地重點(diǎn)選擇有大城市購(gòu)買力溢出效應(yīng)、有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入支撐的一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，投資啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目，計(jì)劃重點(diǎn)圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個(gè)題材，整合內(nèi)外資源，研究特色小鎮(zhèn)大盤的開發(fā)模式，形成開發(fā)模型和產(chǎn)品系列，并加快整合大健康、科創(chuàng)、旅游等新興板塊產(chǎn)業(yè)資源，形成升級(jí)版“全產(chǎn)業(yè)協(xié)同”投資模型，為特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目前，綠地憑借其在產(chǎn)業(yè)資源整合能力、大型項(xiàng)目規(guī)劃運(yùn)營(yíng)理念、政企校企合業(yè)優(yōu)勢(shì)，融合“生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、居住、人文、休閑、旅游”等功能，打造了上海崇明區(qū)的綠地長(zhǎng)島。三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例長(zhǎng)島小鎮(zhèn)從設(shè)計(jì)伊始就兼具時(shí)尚度假、休閑運(yùn)動(dòng)、生態(tài)養(yǎng)生、經(jīng)營(yíng)商務(wù)、文化科研和教育醫(yī)療等功能，除了宜居之外，休閑旅游的價(jià)值十分明顯。規(guī)劃上先行啟動(dòng)有吸引力的配套，奠定度假調(diào)性的同時(shí)，物業(yè)銷售也可以幫助快速回籠資金并導(dǎo)入大量人氣。開開發(fā)時(shí)序長(zhǎng)島小鎮(zhèn)雖然規(guī)劃得氣勢(shì)磅礴，但仍是一個(gè)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的小鎮(zhèn)，旅游場(chǎng)景也并未作出特色，有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)才是真正的小鎮(zhèn)。后期能否成功導(dǎo)入有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，還需拭目以待。劃采取滾動(dòng)開發(fā)，讓其“大金融”、“大基建”和“大消費(fèi)”板塊全部介入，為小鎮(zhèn)建設(shè)提供資金、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套支持。恒大文旅城，在開發(fā)模式上是先開發(fā)住宅，承諾后期導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)配套的模式。在文旅方面，恒大目前尚無自身運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)和成熟的核心IP資源，在售項(xiàng)目更多是打造硬件配套展示區(qū)來吸引客戶，并沒有清晰的開發(fā)和拓展模型。而隨著對(duì)于特色小鎮(zhèn)的深挖研究，恒大跟上開發(fā)特色小鎮(zhèn)的先行部隊(duì)，將導(dǎo)入完整的特色產(chǎn)業(yè)鏈、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合作為之后開發(fā)特色小鎮(zhèn)的核心模式。以恒大生態(tài)田園足球小鎮(zhèn)/文旅城為例，項(xiàng)目位于新密市曲梁鎮(zhèn)，計(jì)劃總投資300億，其中首期投資約40億元。項(xiàng)目計(jì)劃導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)分為四大主題：文化、健康、婚慶、生態(tài)，依據(jù)四大主題，拓展為八大產(chǎn)業(yè)。整個(gè)基地分為南北兩大部分，北部主要是田園區(qū)，南部主要為生態(tài)居住區(qū)。而恒大對(duì)于足球的熱愛，也蔓延到特色小鎮(zhèn)的開發(fā)計(jì)劃中，目前已提出廣東清遠(yuǎn)的恒大歐洲足球小鎮(zhèn)、甘肅蘭州國(guó)際足球小鎮(zhèn)，以及重慶長(zhǎng)壽湖景區(qū)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目、海南臨高現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光旅游養(yǎng)生特色小鎮(zhèn)、浙江奉化溪口生態(tài)旅游小鎮(zhèn)和山西晉中文化特色小鎮(zhèn)，擬將小鎮(zhèn)定位為面向全球的國(guó)際足球文化名鎮(zhèn)，并融匯山水田園特色、人文風(fēng)情，打造出多元活力的國(guó)際旅游目的地。三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例運(yùn)作模式的核心就是通過高收益的房地產(chǎn)業(yè)為高投入、高投資的旅游業(yè)提供穩(wěn)其中旅游經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)銷售是核心盈利環(huán)節(jié)。然而近年來“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”模式難以為繼，越來越多的開發(fā)第一個(gè)典型代表。早期依靠地價(jià)優(yōu)勢(shì)、以“旅游+地產(chǎn)”為核心迅速崛起，但近年來隨著土地政策的改變、旅游地產(chǎn)盈利方式多元化以及游客核心訴求的變化，華僑城將產(chǎn)業(yè)、人口、資本等核心要素串聯(lián)起。開放的“歡樂海岸”作為華僑城的第四代產(chǎn)品，整合零售、餐飲、娛樂、辦公、公寓、酒店、濕地公園等多元業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)集主題商業(yè)、時(shí)尚娛樂、健康生活三位一體的價(jià)值組合。采用只租不售的經(jīng)營(yíng)模式，主要收是藍(lán)楹灣度假公寓與華會(huì)所，平均年收入可以達(dá)到10億元，購(gòu)物中心年收入也在1.5億元左右，另外三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例模式，以財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)作驅(qū)動(dòng)開發(fā)?？墒鄄糠值漠a(chǎn)品，聚焦投資客開發(fā)適銷的主流產(chǎn)回款，解決現(xiàn)金流的問題。持有資產(chǎn)通過資本平臺(tái)變現(xiàn)。這種模式對(duì)于資本運(yùn)作能力要求高。萬達(dá)丹寨小鎮(zhèn)作為萬達(dá)打造的代表性文旅小鎮(zhèn)，以精準(zhǔn)扶貧為目標(biāo)，以發(fā)展旅游業(yè)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展為路徑，最終把小鎮(zhèn)打造成一個(gè)融入先進(jìn)科技的智慧小鎮(zhèn)，一個(gè)綠色生態(tài)可“呼吸”的小鎮(zhèn)、一個(gè)技術(shù)和文化相結(jié)合的小鎮(zhèn)，讓科技智能的旅游方式完美地融入小鎮(zhèn)，讓丹寨小鎮(zhèn)成為中國(guó)乃至世界的“智慧生態(tài)”的旅游小鎮(zhèn)。實(shí)踐證明，丹寨旅游小鎮(zhèn)不僅帶動(dòng)當(dāng)?shù)夭惋嫛⒆∷?、手工業(yè)等多個(gè)三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例略，推出科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)計(jì)劃，將在郊區(qū)做大盤開發(fā)業(yè)地產(chǎn)中來，以“重資產(chǎn)”打造，做平臺(tái)搭建，提供產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，同時(shí)與擁有科技產(chǎn)構(gòu)合作，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者。更好更快地讓科技人才集聚、企業(yè)入駐，通過龍頭企業(yè)帶動(dòng)三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例創(chuàng)新的商業(yè)模式，轉(zhuǎn)型的碧桂園獨(dú)到的資金平衡術(shù)是—— (1)平衡開發(fā)尺度，短期物業(yè)收入需覆蓋投資金額的利息成本 (2)成立產(chǎn)業(yè)基金，孵化扶持全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展 (3)資本證券化潼湖小鎮(zhèn)用地規(guī)劃(黃色-住宅用地；棕色-工業(yè)/產(chǎn)業(yè)用地；粉色-公共設(shè)施；綠色-綠化/公園)三、中國(guó)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)模式及實(shí)例和研發(fā)、生產(chǎn)基地等，從生產(chǎn)到銷售的農(nóng)業(yè)鏈條已初具雛形。綠城農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)最大的特點(diǎn)就是用房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)改造，這種“地產(chǎn)+農(nóng)。距離杭州市中心30多公里的春風(fēng)長(zhǎng)樂小鎮(zhèn)是綠城農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)的典型代表之一。按照綠城的打算，綠城在小鎮(zhèn)中既扮演“農(nóng)莊賣家”的角平曾表示，農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)模式應(yīng)該是“20%地產(chǎn)+40%農(nóng)業(yè)+40%其他”。將來的經(jīng)濟(jì)生態(tài)是這樣的：城里人買下農(nóng)也可部分或完全委托藍(lán)城種植，甚至連銷售也交給藍(lán)城農(nóng)業(yè)。藍(lán)城再返聘農(nóng)民，每23投融資模式解析?股權(quán)融資?債權(quán)融資?其他收益權(quán)?創(chuàng)新的融資方式24二、外部融資公開發(fā)行：IPO，定向增發(fā)(所有股東)、配股(老股東)、優(yōu)先股：以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股等方式通過定向引入累計(jì)不超過200人的特定投資者，使公司增加新