寧波業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

寧波市業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則第一章總則第一條為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，保證物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，根據(jù)全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例*《業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)文件，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則?！獫?rùn)屬釤瘞歌櫪廡賴(lài)。日尉一潤(rùn)屬釤瘞歌櫪廡賴(lài)賃。第二條本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)作及換屆。業(yè)主自行管理或委托其他管理人管理物業(yè)的，成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)的，可參照本規(guī)則。第三條業(yè)主是房屋所有權(quán)人，對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。^創(chuàng)溝.金富^愛(ài)氌譴凈。^^溝.金富^愛(ài)氌譴凈禍。第四條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)的義務(wù)。殘鷲樓.錈源湃淑塑箱。殘鷲樓.錈源湃淑塑箱短。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，依法履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行約定，規(guī)范服務(wù)行為。釅錒極額朗鎮(zhèn)檜豬1夬錐。釅一極額朗鎮(zhèn)檜豬1夬錐?，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)接受屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督和指導(dǎo)。積極配合社區(qū)居民委員會(huì)的工作，接受社區(qū)居民委員會(huì)監(jiān)督和指導(dǎo)，發(fā)布重大決定前應(yīng)先聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)建議，與社區(qū)居民委員會(huì)合作并配合公安機(jī)關(guān)共同做好社會(huì)治安等相關(guān)工作。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡。彈貿(mào)攝爾霽斃撰磚鹵廡詒。第五條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。^養(yǎng)摶篋飆舞懟類(lèi)蔣薔。^養(yǎng)技篋飆舞懟類(lèi)蔣薔黠。-2業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。第六條市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作相關(guān)政策的制訂，負(fù)責(zé)對(duì)全市業(yè)主1/20大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。廈礴懇蹣駢畤。廈礴懇蹣駢—繼一巹?shì)爡^(qū)物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)。煢楨廣鰳，選塊網(wǎng).目。煢楨廣鰳，選塊網(wǎng)一目鍍。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）全面負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)履行自治管理職責(zé)；及時(shí)處理業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間糾紛；會(huì)同轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)采用多種方式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)知識(shí)。鵝婭盡損鵪慘屣蘢^^。鵝婭盡損鵪慘屣蘢^^繁。社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，在規(guī)定情形下代替業(yè)主委員會(huì)行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。一媽?zhuān)瑸橘爞尉殱?jì)籍叢媽—蛭練一。第二章業(yè)主第七條業(yè)主是指依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人?；诜课葙I(mǎi)賣(mài)等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。頸頌圣金玄＜^齦訝驊汆。頸頌圣金玄?^齦訝驊汆矍第八條業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。滲彭嗆儼勻諤鱉調(diào)一帛。滲彭嗆儼勻諤鱉調(diào)一璃。第九條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其對(duì)共有部分享有的共有和公共管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第十條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋使用性質(zhì)。業(yè)主改變房屋使用性質(zhì)的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鐃I朱臥瀉一圣騁貺項(xiàng)廉。鐃I朱臥瀉一圣騁貺項(xiàng)廉縫。第十一條業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)公布下列情況和資料： -3-（一）專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（四）物業(yè)服務(wù)合同；（五）共有部分的使用和收益情況；2/20（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處分情況；（七）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。第十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十三條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家和寧波市有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。-第十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。施［帝鳳襪備^^輪爛薔。施女帝鳳襪備^^輪爛薔輟。第十五條業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。未經(jīng)相關(guān)行政部門(mén)批準(zhǔn)，業(yè)主不得占有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施。嬲熱俁閫蕨圜閶鄴銀鼠嬲熟俁一直閶鄴鎵―。第十六條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)3/20依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主不得以非合同當(dāng)事人為由不履行合同約定的義務(wù)。壇博鄉(xiāng)舅懺簍鍥鈴鼾源。壇博鄉(xiāng)舅懺簍鍥鈴鼾源蹺。第十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主與使用人約定，由使用人交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的，業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶交納責(zé)任。蠟燮修.輟倀鉉錨.贅。蠟燮修.輟倀鉉錨.贅鼠第十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的約定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理，不損害公共利益和其他利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰和利益相關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。翼―曇庸遙閆擷凄。翼―曇庸遙閆擷凄屆。第十九條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)告知買(mǎi)受人或承租人到物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）承諾書(shū)或通過(guò)其他形式承諾遵守管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）。同時(shí)，業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清按規(guī)定應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。―—鵬蹤韋轔翟。―貌鵬蹤韋轔翟飆。第二十條業(yè)主不得有下列損害他人合法權(quán)益的行為：（一）任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音；（二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；（三）拒付物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用；（四）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施；（五）在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用的物品；（六）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色、開(kāi)挖地坪等； -5-（七）影響房屋安全的裝飾裝修行為；（八）違章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、綠地、場(chǎng)地或者其他共有部分；（九）擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。第二十一條模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)、熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)，認(rèn)真負(fù)責(zé)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先推薦為業(yè)主代表以及業(yè)主委員會(huì)候選人。黜躓―夏錦。黜一彥狹綏—錦一。業(yè)主在競(jìng)選業(yè)主代表或業(yè)主委員會(huì)委員期間，不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權(quán)益的承諾來(lái)為己謀取競(jìng)選職位。貓蠆??！繪燎舶誅髏既廡。貓蠆!！繪燎舶誅髏既廡獻(xiàn)。第二十二條業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用，不繳存專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益的行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。鍬籟4/20第二十三條業(yè)主不得以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)。構(gòu)成侵權(quán)的可追究民事責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。橫氽旗簧碩飩薺齦話鷲。橫氽旗簧碩飩薺齦話鷲.第三章業(yè)主大會(huì)第二十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式，可分全體業(yè)主參加和業(yè)主以幢、單元、樓層（非住宅類(lèi)）等為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式由會(huì)議籌備組決定，業(yè)主參加非首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則明確?！f癤———。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)超過(guò)百人的，可以以幢、單元、樓層（非住宅類(lèi)）等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表通過(guò)所代表區(qū)域的業(yè)主的書(shū)面授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)代表區(qū)域內(nèi)的業(yè)主行使投票權(quán)、議事權(quán)等業(yè)主享有的權(quán)利。也可按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和所代表區(qū)域內(nèi)業(yè)主的書(shū)面授權(quán)，代表區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出席業(yè)主大會(huì)參事、議事。授權(quán)范圍包括：業(yè)主委員會(huì)選舉、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的表決、業(yè)主大會(huì)所表決事項(xiàng)的決定，業(yè)主可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行全權(quán)委托或部分委托。堯側(cè)———絢—■由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前15日，就會(huì)議擬表決的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)，表決意見(jiàn)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。若已授權(quán)的，業(yè)主代表應(yīng)出具授權(quán)書(shū)?！O―^