貴陽項目綜合評價報告

貴陽項目綜合評價分析報告目錄HYPERLINK\l"_Toc101589606"第一部分貴陽市簡介2HYPERLINK\l"_Toc101589607"一貴陽市介紹2HYPERLINK\l"_Toc101589608"1.總體概況2HYPERLINK\l"_Toc101589609"2.貴陽市中心城區(qū)4HYPERLINK\l"_Toc101589610"3.地理位置、氣候5HYPERLINK\l"_Toc101589611"4.城市定位5HYPERLINK\l"_Toc101589612"5.城市發(fā)展規(guī)劃5HYPERLINK\l"_Toc101589613"6.小結(jié)7HYPERLINK\l"_Toc101589614"第二部經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究8HYPERLINK\l"_Toc101589615"一貴陽市宏觀經(jīng)濟研究：8HYPERLINK\l"_Toc101589616"1.貴陽市宏觀經(jīng)濟背景8HYPERLINK\l"_Toc101589617"2.貴陽市宏觀經(jīng)濟總量、增量、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析8HYPERLINK\l"_Toc101589618"3．貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國民經(jīng)濟貢獻、外貿(mào)與利用外資情況10HYPERLINK\l"_Toc101589619"4.貴陽市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟11HYPERLINK\l"_Toc101589620"5.固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資12HYPERLINK\l"_Toc101589621"6.貴陽市經(jīng)濟在貴州省的地位13HYPERLINK\l"_Toc101589622"7.小結(jié)13HYPERLINK\l"_Toc101589623"二貴陽市居民生活結(jié)構(gòu)研究13HYPERLINK\l"_Toc101589624"1.貴陽市人口結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)比例13HYPERLINK\l"_Toc101589625"2.城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究15HYPERLINK\l"_Toc101589626"3．城市居民就業(yè)與在職職工收入情況15HYPERLINK\l"_Toc101589627"4.貴陽市消費結(jié)構(gòu)變化及特點21HYPERLINK\l"_Toc101589628"5.小結(jié)23HYPERLINK\l"_Toc101589629"第三部分片區(qū)及項目介紹24HYPERLINK\l"_Toc101589630"一龍洞堡”片區(qū)簡介24HYPERLINK\l"_Toc101589631"1.片區(qū)概況24HYPERLINK\l"_Toc101589632"2.片區(qū)定位24HYPERLINK\l"_Toc101589633"3.片區(qū)發(fā)展規(guī)劃24HYPERLINK\l"_Toc101589634"4.片區(qū)發(fā)展前景25HYPERLINK\l"_Toc101589635"二項目簡介25HYPERLINK\l"_Toc101589636"1.項目位置25HYPERLINK\l"_Toc101589637"2.地形地勢25HYPERLINK\l"_Toc101589638"3.項目SWOT分析25HYPERLINK\l"_Toc101589639"4.項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略29HYPERLINK\l"_Toc101589640"第四部分方案優(yōu)化及經(jīng)濟評價30HYPERLINK\l"_Toc101589641"一項目分析說明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)30HYPERLINK\l"_Toc101589642"1.項目說明：30HYPERLINK\l"_Toc101589643"2.項目用地指標(biāo)30HYPERLINK\l"_Toc101589644"3.項目技術(shù)指標(biāo)30HYPERLINK\l"_Toc101589645"4.經(jīng)濟指標(biāo)31HYPERLINK\l"_Toc101589646"5．成本測算結(jié)果：32HYPERLINK\l"_Toc101589647"6.價格預(yù)期33HYPERLINK\l"_Toc101589648"二優(yōu)化計算34HYPERLINK\l"_Toc101589649"1.項目定量計算模型34HYPERLINK\l"_Toc101589650"2.計算結(jié)果35HYPERLINK\l"_Toc101589651"3.結(jié)果分析36HYPERLINK\l"_Toc101589652"三方案建議36HYPERLINK\l"_Toc101589653"四項目經(jīng)濟評價36HYPERLINK\l"_Toc101589654"1.投資估算及收入預(yù)測36HYPERLINK\l"_Toc101589655"2.動態(tài)分析41HYPERLINK\l"_Toc101589656"3.財務(wù)分析41HYPERLINK\l"_Toc101589657"4.項目風(fēng)險及防范建議44HYPERLINK\l"_Toc101589658"附表45HYPERLINK\l"_Toc101589659"1.資金運用計劃表：45HYPERLINK\l"_Toc101589660"2.銷售收入預(yù)測表45HYPERLINK\l"_Toc101589661"3.資金來源與運用表46HYPERLINK\l"_Toc101589662"4.項目現(xiàn)金流量表46第一部分貴陽市簡介一貴陽市介紹1.總體概況1.1貴陽市簡介貴州省位于中國西南云貴高原東部，貴陽是貴州省省會，位于貴州省中部，是貴州省政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心。中國古代以山北為陰，山南為陽?！百F陽”因城區(qū)位于貴州境內(nèi)的貴山之南而得名。古代貴陽盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴陽簡稱“筑”。東、南與黔南布依族苗族自治州的甕安、龍里、惠水、長順4縣接壤，西靠安順地區(qū)的平壩縣和畢節(jié)地區(qū)的織金縣，北鄰畢節(jié)地區(qū)的黔西、金沙兩縣和遵義市的遵義縣。土地總面積8046平方千米，占全省面積的4.56%。市區(qū)面積2403平方千米，建成區(qū)面積128平方千米。2002年末，全市總?cè)丝?40.44萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口160.33萬人，占總?cè)丝诘?7%。少數(shù)民族共有37個，占總?cè)丝?5.4%，其中布依族、苗族占少數(shù)民族人口總數(shù)的71.3%。1.2貴陽市轄區(qū)組與城市格局貴陽市現(xiàn)轄云巖區(qū)、南明區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽縣、修文縣、息峰縣10個區(qū)縣（市）。城區(qū)形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。片區(qū)之間以綠色空間相隔離，通過交通干線相連接，呈組團式格局。體現(xiàn)出“山中有城，城中有山”的城市特點。1.3交通航空1992年9月，貴陽航空口岸正式開通，貴陽市成為一類口岸城市。距市中心12公里、車程15分鐘的貴陽龍洞堡機場，現(xiàn)開通30多條航線，每周航班467架次，航線輻射北京、上海、廣州、?？凇⒊啥?、昆明等全國大中城市及香港特別行政區(qū)。鐵路貴陽是中國西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔3條鐵路干線已實現(xiàn)電氣化。電氣化程度居全國之首。貴陽火車南站是貨運列車的匯集點，它既是省內(nèi)最大的物資集散地，也是中國西南最大的鐵路樞紐編組站。貴陽火車站是貴州省鐵路客運中心。公路與公共交通外部公路交通：貴（陽）黃（果樹）、貴（貴陽）遵（遵義）、貴新、貴畢（貴陽至新寨和貴陽至畢節(jié)）公路等8條高等級出境公路，321和210國道經(jīng)過貴陽。目前已形成以市區(qū)為中心，呈放射狀分布的公路網(wǎng)絡(luò)，四通八達，建立了西南腹地與沿海城市的聯(lián)系，促進西南地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。城區(qū)公路交通貴陽城區(qū)新建的道路、橋梁60多條，總長50多公里；建造功能不一、造型各異的立交橋、平交橋、高架橋及人行天橋20多座。如今已形成東西三橫、南北三縱的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡(luò)。貴陽中心環(huán)線建設(shè)，它將使貴陽城區(qū)公共交通系統(tǒng)變得更加通暢快捷。2.貴陽市中心城區(qū)貴陽市中心城區(qū)由云巖區(qū)與南明區(qū)兩區(qū)組成，又叫“中心兩城區(qū)”。建設(shè)用地約40平方公里，集聚了市區(qū)65%以上的人口與就業(yè)，由于受城區(qū)地形和用地限制，人口密度與土地開發(fā)強度較高，居省會中心城市前列。3.地理位置、氣候貴陽市位于貴州省中部的云貴高原東斜坡地帶，地處東經(jīng)106°07′至107°17′，北緯26°11′至27°22′之間。屬東部平原向西部高原的過渡地帶，平均海拔1250米，地形地貌多樣，海拔高，緯度低。貴陽市年平均氣溫14.7oC，夏季平均氣溫21.9oC，冬季平均氣溫6.6oC，常年相對濕度80%，年平均降雨量1200毫米，日照時數(shù)1354小時，無霜期270天。冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、雨量充沛、無霜期長具有亞熱帶濕潤溫和型氣候的特點。4.城市定位4.1城市定位貴陽市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟市，實現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟良性循環(huán)”。4.2定位意義貴陽市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟市，實現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟良性循環(huán)”。是貴陽市綜合人口、經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展做出的新的定位，是繼“林城”品牌打造、“環(huán)境立市”戰(zhàn)略后的延續(xù)與提升，體現(xiàn)貴陽市作為貴州省政治、經(jīng)濟、文化中心與貴州“生態(tài)立省”的戰(zhàn)略思想的一致性，是結(jié)合貴陽市區(qū)域經(jīng)濟特色的城市定位。5.城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)近期城市重點發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，貴陽市將實施“西北進，南延、東拓”的空間發(fā)展策略，由此確定了金陽新區(qū)、白云南湖新區(qū)、小河西部開發(fā)工業(yè)園區(qū)、二戈寨物流區(qū)、龍洞堡中心片區(qū)等近期重點發(fā)展區(qū)域。金陽新區(qū)建設(shè)是全市建設(shè)的重點，土地供應(yīng)首先保證金陽新區(qū)快速發(fā)展的需要；小河片區(qū)、新天片區(qū)、白云片區(qū)是貴陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)項目布局的重點區(qū)域，應(yīng)保證一定的土地供應(yīng)量；中心區(qū)、龍洞堡片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、花溪片區(qū)應(yīng)以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設(shè)用地。未來貴陽城區(qū)由中心區(qū)及周圍八個片區(qū)組成，形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。各片區(qū)之間充分利用自然地形形成環(huán)城林帶，嚴(yán)格保護片區(qū)之間的綠色隔離帶，強化“山中有城，城在有山”的城市特點。各組團發(fā)展形勢如下：中心區(qū)是規(guī)劃區(qū)的核心區(qū)域，總用地58平方千米，規(guī)劃為疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，逐步加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化用地布局。實行“退二進三”“退二進綠”的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，強化政治、商貿(mào)、金融、信息、文化藝術(shù)、科技、旅游服務(wù)等職能區(qū)域。金陽片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地32.4平方千米，規(guī)劃為以行政辦公、居住、文教科研、高新技術(shù)和居住為一體的園林式、生態(tài)型和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)。小河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地81.3平方千米。規(guī)劃為以機械、電子、航空、新材料、鐵路貨場、倉儲為主的工業(yè)片區(qū)。白云片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地66平方千米，規(guī)劃為以鋁廠建設(shè)為主體。是中心區(qū)“退二進三”吸納工業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)的主戰(zhàn)場，規(guī)劃為鋁工業(yè)及其配套行業(yè)為主，有利生產(chǎn)、方便生活的新型工業(yè)基地。是規(guī)劃末期重點建設(shè)的片區(qū)，逐步建成為北面三縣服務(wù)的城市次中心。新添片區(qū)位于城區(qū)東北部，總用地70.2平方千米，是以電子信息、光機電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地?；ㄏ瑓^(qū)位于城區(qū)西南部，總用地約60平方千米，規(guī)劃是以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主的片區(qū)，是國家級風(fēng)景名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴(yán)格控制有污染的項目發(fā)展。三橋馬王廟片區(qū)位于城區(qū)西部，總用地約60平方千米，規(guī)劃為以汽車配件、機械制造、橡膠制品和磨料磨具為主的工業(yè)片區(qū)。二戈寨片區(qū)依托小河區(qū)逐步發(fā)展，建成以鐵路編組站、倉儲為主的現(xiàn)代物流片區(qū)。龍洞堡片區(qū)建成以航空港及對外交通設(shè)施為主，居住、體育設(shè)施為輔的綜合區(qū)。6.小結(jié)貴陽是中國西南地區(qū)重要城市，由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經(jīng)濟和社會活動中心，但面對西部開發(fā)帶來的大發(fā)展機遇和城市機動化、城市化的發(fā)展壓力，中心城區(qū)的用地越來越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，但其與中心城區(qū)在社會和經(jīng)濟上的聯(lián)系仍然相對薄弱。中心優(yōu)勢依舊明顯。貴陽為以中心城區(qū)為核心、外圍片區(qū)分布四周的組團式城市結(jié)構(gòu)，城市的交通設(shè)施和交通需求都有了大幅度增長，目前貴陽市交通設(shè)施略顯超重。目前貴陽正處在城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，城市總體規(guī)劃，交通設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是引導(dǎo)城市發(fā)展與實現(xiàn)城市的順利“轉(zhuǎn)型”重要因素。貴陽市未來城區(qū)將形成中心區(qū)和金陽新區(qū)兩個市級中心，小河、白云為城市次中心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)，各片區(qū)之間以綠色空間相隔離，保持并發(fā)展組團式格局。第二部經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究一貴陽市宏觀經(jīng)濟研究：1.貴陽市宏觀經(jīng)濟背景60年代中期開始貴陽進行“三線建設(shè)”，以三線軍工企業(yè)和大、中型企業(yè)為依托，貴州的工業(yè)基礎(chǔ)逐步加強，交通通訊條件大為改善。從總體上看，貴陽市經(jīng)濟的增長在很大程度上是依靠物質(zhì)資源的高消耗來實現(xiàn)的。貴陽的工業(yè)生產(chǎn)長期呈現(xiàn)“高開采—低利用—高排放”的粗放型特征。1978年至2002年，貴陽GDP增長9倍多，但同時，主要資源投入量也增長了3倍多，按照過去的經(jīng)濟發(fā)展模式，如果2020年的經(jīng)濟要實現(xiàn)翻三番，所需資源投入量與污染排放量也將翻三番，能源供給與環(huán)境將不堪重負。貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，市場經(jīng)濟欠發(fā)達，市場機制不成熟。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是在計劃體制下靠政府的力量強制形成的，在市場力量還比較薄弱的情況下，靠市場自發(fā)調(diào)節(jié)是十分緩慢而艱難的，必須發(fā)揮政府作用。因此，2001年初提出“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨后又提出建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟生態(tài)城市的決定。2002年5月，貴陽被確定為全國首家“循環(huán)經(jīng)濟生態(tài)城市”試點城市。在2003年11月開始施行的《貴陽市建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟生態(tài)城市條例》，則把未來20年貴陽市發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的思路從法律上作了框定。2.貴陽市宏觀經(jīng)濟總量、增量、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析2.1經(jīng)濟總量、增量分析資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市國民生產(chǎn)總值，穩(wěn)定增長，連續(xù)七年都高于全國平均水平。2.22004年省會或副省級城市對比資料來源《國家統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：2004年貴陽市國民經(jīng)濟增長幅度高于全國平均水平，貴陽市在全國省會或副省級城市中經(jīng)濟發(fā)展水平相對落后。3．貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國民經(jīng)濟貢獻、外貿(mào)與利用外資情況3.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，在國民經(jīng)濟的比例越來越低，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)對推動國民經(jīng)濟的發(fā)展方面，越來越顯得重要。3.2投資、消費、對外貿(mào)易與貴陽市經(jīng)濟的貢獻資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》，外匯美元:人民幣=1:8.26統(tǒng)計顯示：消費對貴陽市經(jīng)濟拉動力的逐步下降，投資對拉動作用越來越大。3.3利用外資資料來源《貴陽市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市進口業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長的同時，出口業(yè)務(wù)相對增長緩慢。利用外資方面相對穩(wěn)定。4.貴陽市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟4.1貴陽市支柱產(chǎn)業(yè)體系以能源、優(yōu)勢原材料為主的新興支柱產(chǎn)業(yè)、以煙酒為主的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)、以生態(tài)畜牧業(yè)和旅游業(yè)為重點的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)、以民族制藥、特色食品為代表的特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成貴陽市五大產(chǎn)業(yè)支柱。此外，其他如機械工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。4.2發(fā)展規(guī)劃依托資源優(yōu)勢和借助“西電東送”發(fā)展能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。目前以包括火電、水電在內(nèi)的電力、煤炭工業(yè)為主，今后將逐步通過發(fā)展煤化工、開發(fā)煤層氣，形成新能源。依托能源工業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。包括鋁工業(yè)、磷化工業(yè)、新材料等。以煙、酒、藥、特特色食品為主主的輕工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群。以航航天航空、電電子信息、生生物技術(shù)為代代表的高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。以以裝備制造為為主的機械工工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。4.3經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：20005年一、二、三三次產(chǎn)業(yè)的比比重，由2000年的9.1：50.9：40調(diào)整為6.2：52.3：41.5；所有制結(jié)構(gòu)：20005年國有、集集體、非公有有制經(jīng)濟比重重，由2000年的45：25：30調(diào)整為40：25：35。5.固定資產(chǎn)投投資與房地產(chǎn)產(chǎn)投資5.1貴陽市固固定投資與房房地產(chǎn)投資資料來源《貴陽市市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市市固定資產(chǎn)與與房地產(chǎn)投資資增長趨于平平穩(wěn)。5.2貴陽市房房地產(chǎn)投資占占固定資產(chǎn)投投資比例資料來源《國家統(tǒng)統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市市固定資產(chǎn)投投資規(guī)模相對對落后于其它它城市，房地地產(chǎn)投資所占占固定資產(chǎn)投投資在各城市市處于較高比比例。6.貴陽市經(jīng)濟濟在貴州省的的地位貴陽市作為省會城城市，對促進進全省經(jīng)濟發(fā)發(fā)展具有重要要作用。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，2003年貴陽市GDP為380.992億元，占全全省GDP的28.344%，社會消費費品零售總額額為153.667億元，占全全省社會消費費品零售總額額的33.5%，全省建筑筑面積5000平方米以上上的大型商業(yè)業(yè)網(wǎng)點有80個（不完全全統(tǒng)計），貴貴陽市有71個，占88.755%，10000平方米以上上的大型商業(yè)業(yè)網(wǎng)點絕大部部分集中在貴貴陽市。貴陽陽市是貴州省省的經(jīng)濟、商商業(yè)、物資流流動中心，在在區(qū)域經(jīng)濟地地位是重中之之重。7.小結(jié)長期的計劃經(jīng)濟體體制下，貴陽陽定位為原材材料生產(chǎn)基地地。以原材料料、初級產(chǎn)品品生產(chǎn)為主的的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模模式對貴陽資源、環(huán)境境造成很大程程度的破壞?！碍h(huán)境立市”、“循環(huán)經(jīng)濟生生態(tài)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略略得到了廣泛泛的認(rèn)同。產(chǎn)業(yè)方面表現(xiàn)在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一一、產(chǎn)業(yè)鏈短短、產(chǎn)業(yè)分散，集集中度不高，缺缺乏產(chǎn)業(yè)配套套體系、骨干干企業(yè)、配套套企業(yè)之間難難以形成合理理的分工協(xié)作作關(guān)系。相對于政府主導(dǎo)增增長的自主增增長能力不強強，民營經(jīng)濟濟、非公經(jīng)濟濟發(fā)展滯后，影影響了自我發(fā)發(fā)展能力的提提高。貴陽市經(jīng)濟相對國國內(nèi)其它省級級和副省級城城市來說，經(jīng)經(jīng)濟水平相對對較低。過去去幾年國民經(jīng)經(jīng)濟都保持比比較高的增長長率，表現(xiàn)出出了強勁的發(fā)發(fā)展?jié)摿?。目前，貴陽進入了了一個加快發(fā)發(fā)展的新階段段，正處在一一個關(guān)鍵時期期。貴陽市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化力度進一步步加大，對提提高貴陽市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展有著著較大推動作作用。同時，招招商引資的力力度進一步加加強，對外經(jīng)經(jīng)濟依賴性將將有所加重。依托資源優(yōu)勢和借借助西電東送送的機遇發(fā)展起起來的能源工工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、依托能源工工業(yè)優(yōu)勢和資資源優(yōu)勢發(fā)展展壯大的原材材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)群、以煙、酒、藥藥、特色食品品為主的輕工工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以航天航空空、電子信息息、生物技術(shù)術(shù)為代表的高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)群、以裝備制造造為主的機械械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群群。形成特色五大大產(chǎn)業(yè)群。目前，貴陽市經(jīng)濟濟形勢有利于于加快地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟的快速增增長，良好的的經(jīng)濟形勢對對作為區(qū)域中中心貴陽市的的房地產(chǎn)提供供良好的前景景。二貴陽市居民生活結(jié)結(jié)構(gòu)研究1.貴陽市人口口結(jié)構(gòu)與消費費結(jié)構(gòu)比例2003年，貴陽陽市總?cè)丝?4485581人，其中非非農(nóng)業(yè)人口16526673人，占總?cè)巳丝诘?7.9%，農(nóng)業(yè)人口17959908人，占總?cè)巳丝诘?2.1%%。2003年貴陽市消消費總支出153.667億元，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民消費1140.7億元，占總總量的91.5%。城鎮(zhèn)居民消費支出出與總消費支支出的對比資料來源《貴陽市市統(tǒng)計公報》城鎮(zhèn)居民消費支出出比例與人口口比例對比圖圖資料來源《貴陽市市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市市不到50%的城鎮(zhèn)居民民消費占到了了90%左右。2.城鎮(zhèn)居民生生活結(jié)構(gòu)研究究2.1居民可支支配收入、恩恩格爾系數(shù)資料來源《貴陽市市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：城鎮(zhèn)居居民可支配收收入穩(wěn)步上升升，恩格系數(shù)數(shù)從2001年都保持在0.4左右。2.2家庭戶數(shù)數(shù)構(gòu)成據(jù)市公安局年報統(tǒng)統(tǒng)計，2000年，貴陽市市總戶數(shù)8481666戶。六大區(qū)域域總戶數(shù)4856338戶，占全市市人口的57%。其中南明區(qū)1272999戶，占全市市總戶數(shù)的15.011%；云巖區(qū)1362880戶，占16.077%；白云區(qū)43492戶，占5.13%；花溪區(qū)66291戶，占7.82%%；烏當(dāng)區(qū)77241戶，占9.11%；小河區(qū)35035戶，4.13%%。六大區(qū)域戶數(shù)比例例按2000年總?cè)丝诳?33.669萬計算，家庭平均人人口為3.9人/戶。中心城城區(qū)家庭平均均人口約為3.39人/戶。3．城市居民就業(yè)與與在職職工收收入情況2003年，貴陽陽市在崗職工工年平均人數(shù)數(shù)為54.53萬人，在崗崗職工年平均均工資為12182元。但行業(yè)業(yè)間、各經(jīng)濟濟類型間、單單位間的工資資差距仍然較較大。從全市市19個行業(yè)門類類看，在崗職職工年平均工工資高于全市市平均水平的的有10個行業(yè)，其其中在崗職工工年平均工資資最高的是電電力、燃氣及及水的生產(chǎn)和和供應(yīng)業(yè)，達達到23716元，最低的的是居民服務(wù)務(wù)和其他服務(wù)務(wù)業(yè)，僅為8023元，相差2.9倍，比2002年的2.1倍擴大了0.8倍，行業(yè)間間的差距在繼繼續(xù)擴大。年年平均工資較較高的主要集集中在壟斷性性行業(yè)、高新新技術(shù)行業(yè)及及金融行業(yè)。3.1貴陽市在在崗職工年平平均工資達12000元以上的行行業(yè)2003年，貴陽陽市在崗職工工年平均工資資達12000元以上的行行業(yè)是：①電力、燃氣氣及水的生產(chǎn)產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為為23716元；②信息傳輸、計計算機服務(wù)和和軟件業(yè)為19640元；③金融業(yè)為18318元；④科學(xué)研究、技技術(shù)服務(wù)業(yè)和和地質(zhì)勘探業(yè)業(yè)為15780元；⑤衛(wèi)生、社會會保障和社會會服務(wù)業(yè)為15305元；⑥公共管理和和社會組織為為14563元；⑦文化、體育育和娛樂業(yè)為為14276元；⑧交通運輸、倉倉儲及郵政業(yè)業(yè)為13906元；⑨教育為13142元；⑩租賃和商務(wù)務(wù)服務(wù)業(yè)為12931元。2003年，貴陽陽市國有單位位在崗職工年年平均工資為為12930元，其中：：企業(yè)單位在在崗職工年平平均工資為11575元。事業(yè)單單位在崗職工工年平均工資資為13818元；機關(guān)單單位在崗職工工年平均工資資為14360元。由此可見，年平均均勞動報酬最最高的是電力力、煤氣及水水的生產(chǎn)和供供應(yīng)業(yè)為23716元，最低的的是制造業(yè)為為9257元，各行業(yè)業(yè)勞動報酬拉拉開了檔次。3.2企業(yè)、事事業(yè)、機關(guān)單單位在崗職工工年平均工資資按企業(yè)、事業(yè)、機機關(guān)分組，年年平均勞動報報酬12152元；事業(yè)單單位從業(yè)人員員年平均勞動動報酬13812元，扣除物物價因素實際際增長6.89%；機關(guān)單位位從業(yè)人員年年平均勞動報報酬14220元，扣除物物價因素實際際增長2.84%。從工資的絕對數(shù)看看：機關(guān)單位位最高、事業(yè)業(yè)單位次之、企企業(yè)單位最低低。從工資的的增幅和增長長速度看：企企業(yè)單位最高高、事業(yè)單位位次之、機關(guān)關(guān)單位最低。企企業(yè)單位在崗崗職工年平均均工資增幅比比事業(yè)、機關(guān)關(guān)單位增幅高高出5.66個百分點和9.6個百分點。雖雖然年平均工工資差距較大大，但按照2003年各自的工工資增長速度度，呈現(xiàn)了企企業(yè)、事業(yè)、機機關(guān)單位在崗崗職工年平均均工資趨同的的趨勢。3.3按行業(yè)分分組看不同行行業(yè)年平均工工資及增長水水平收入較高的電力、燃燃氣及水的生生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)業(yè)、金融業(yè)及及郵政業(yè)等行行業(yè)，在國家家現(xiàn)行政策情情況下，壟斷斷性行業(yè)經(jīng)營營優(yōu)勢明顯，收收入、福利待待遇較好。收收入較低的批批發(fā)零售業(yè)、住住宿和餐飲業(yè)業(yè)等屬于傳統(tǒng)統(tǒng)行業(yè)，其職職工收入長期期處于較低水水平，該類行行業(yè)相對國家家壟斷行業(yè)來來說財富分布布也比較集中中。按國民經(jīng)濟行業(yè)分分組看不同行行業(yè)年工資扣扣除物價因素素實際增長水水平統(tǒng)計表明：在崗職職工年平均工工資情況看，整整體工資水平平、工資增長長水平差別較較大。部分傳傳統(tǒng)行業(yè)工資資水平較低且且增長緩慢。行行業(yè)間、單位位間收入差距距較大。2003年，在崗崗職工年平均均工資在30000元以上的單單位是：①貴州省卷煙銷售公公司85411元；②貴州省煙草草物資公司70000元；③貴州省煙草草專賣局47160元；④中國農(nóng)業(yè)銀銀行貴州省分分行46023元；⑤貴州省新華華書店36165元；⑥貴州電力職職工醫(yī)院33424元；⑦中國農(nóng)業(yè)發(fā)發(fā)展銀行貴州州省分行32629元。4．貴陽市居民儲蓄蓄情況居民儲蓄情況資料來源《貴陽市市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：貴陽市市居民儲蓄總總量與增量都都逐步上升，但但增幅趨勢平平穩(wěn)。2003年末，全全市居民人均均儲蓄1萬元，從居居民消費結(jié)構(gòu)構(gòu)分析，城市市居民占有90%左右的儲蓄蓄余額，人均均儲蓄余額約約為2萬元左右。國有單位在崗職工工年平均工資資在各種經(jīng)濟濟類型中仍然然保持最高水水平。究其原因主要有：：①國有單位經(jīng)經(jīng)濟仍然是貴貴陽市國民經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)、快快速、健康發(fā)發(fā)展的主體力力量，在崗職職工工資水平平也隨著提高高；②國有壟斷行行業(yè)的在崗職職工平均工資資一直保持較較高水平；③機關(guān)、事業(yè)業(yè)單位近年來來幾次較大幅幅度的政策性性調(diào)資，為國國有單位工資資增長提供了了強力支撐。貴陽市在崗職工年年平均工資情情況看，整體體工資水平不不高。在此基基礎(chǔ)上，部分分行業(yè)工資水水平較低且增增長緩慢，行行業(yè)間、單位位間收入差距距較大。不同經(jīng)濟類型在崗崗職工年平均均工資存在較較大差距。集體單位在崗職工工年平均工資資水平最低，為7980元，只有國有單位在崗職工年平均工資的61.72%，比上年的63.97%下降了2.25個百分點，絕對額與國有單位相差4950元，差距拉大。集體企業(yè)基礎(chǔ)不如國有單位，機制不如其他經(jīng)濟單位，得到的政策性支持又少，市場競爭能力弱，普遍發(fā)展困難，影響職工工資提高。就業(yè)者所在單位的的所有制形式式，高收入家家庭就業(yè)單位位或企業(yè)均是是收入較穩(wěn)定定、效益較好好的國有經(jīng)濟濟單位，三資資企業(yè)或其它它經(jīng)濟類型的的單位，平均均每一就業(yè)者者的年收入為為40000元左右；而而低收入家庭庭，一般所在在的單位或企企業(yè)，經(jīng)濟效效益和競爭能能力都較低，或或者是個體被被雇勞動者，以以及其它低收收入行業(yè)，平平均每一就業(yè)業(yè)者的年收入入為11000元左右。4.貴陽市消費費結(jié)構(gòu)變化及及特點近年來，貴陽市經(jīng)經(jīng)濟建設(shè)持續(xù)續(xù)快速健康發(fā)發(fā)展，城鄉(xiāng)居居民收入不斷斷提高，生活活質(zhì)量不斷提提升，消費結(jié)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化化。主要表現(xiàn)現(xiàn)在:食品支出比重（恩恩格爾系數(shù)）一一直處于健康康平穩(wěn)狀態(tài)，保保持在0.4左右，并趨趨于平穩(wěn)態(tài)勢勢(見恩格爾系系數(shù)表)；衣著消費比重下降降，城鄉(xiāng)居民民用于衣著方方面的消費逐逐年增加，但但在消費結(jié)構(gòu)構(gòu)中的比重分分別下降了0.9個百分點。說說明隨著城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民生活水水平的提高，他他們的衣著消消費質(zhì)量在不不斷提高，但但相對于其他他消費的重要要程度卻在降降低，這是消消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化化的重要標(biāo)志志。醫(yī)療保健支出快速速增長。2003年，城市居居民人均醫(yī)療療保健支出為為475元，比1999年增長264元、16元，年均增增長22.5%，其消費比比重分別由4.0%、上升到7.5%。城市居民民醫(yī)療保健支支出上升主要要是因為：醫(yī)醫(yī)藥費（即醫(yī)醫(yī)療費和藥品品費）的大幅幅上升。2003年，城市居居民人均醫(yī)藥藥費支出達到到442元，占醫(yī)療療保健支出比比重的93.1%。交通通信消費增長長明顯。通信信工具擁有量量的快速增加加，帶來了通通信費用的大大幅上升，2003年城市居民民人均電信費費用支出為334元，比1999年增長182元，年均增增長21.8%。隨著城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民生活水水準(zhǔn)的提高，通通信費用還將將持續(xù)上升。娛樂教育文化服務(wù)務(wù)消費呈增長長態(tài)勢。調(diào)查查資料表明：：隨著收入水水平的提高，城城市居民愿意意花更多的錢錢投入子女教教育支出。2003年，城市居居民人均教育育支出562元，比1999年增加了218元，年均增增長13.1%。據(jù)城調(diào)隊的調(diào)查，2004年，貴陽市市人均現(xiàn)有住住戶總建筑面面積20.13平方米，68.3％的住宅進進行過裝修，52％的家庭有有廁所浴室，9.67％的家庭有有取暖設(shè)備，89.67％的家庭使使用管道煤氣氣、液化氣或或電。比較明顯現(xiàn)象是不不少家庭的居居住支出有大大幅度的提升升，根本原因因是不少家庭庭利用貴陽市市的貸款買房房政策貸款買買房，今天花花明天的錢改改善家庭居住住條件是不少少人家的選擇擇。貴陽人的投資意識識遠遠落后于于其他城市，投投資方向也相相對單一。比比如炒股炒匯匯，城市的居居民絕大多數(shù)數(shù)都沒有接受受過理財顧問問的服務(wù)，同同時大部分也也表示不愿意意聘請理財顧顧問幫助理財財。5.小結(jié)總體居民收入與消消費水平整不不高，但城區(qū)區(qū)內(nèi)居民無論論是收入或消消費水平與其其它省會城市市或副省會城城相比差別并并不太明顯。收收入差別帶了了貴陽人“低收入高消消費”所謂怪現(xiàn)象象。貴陽市收入較高人人群主要集中中于國有部門門和較高產(chǎn)業(yè)業(yè)層次的行業(yè)業(yè)之中。近一一半的高收入入人群就業(yè)壟壟斷行業(yè)。其其次是個體私私營所有者。主主要集中的行行業(yè)領(lǐng)域有：：黨政機關(guān)、科科教文衛(wèi)傳媒媒等事業(yè)單位位以及新興行行業(yè)（包括金金融、證券、保保險、郵電、通通信、信息、房房地產(chǎn)），私私營經(jīng)濟主要要集中在礦業(yè)業(yè)、藥業(yè)、煙煙酒行業(yè)或相相對應(yīng)的流通通行業(yè)。貴陽市城市居民消消費意見一般般投資意識淡淡漠，消費存存在消費高、儲儲蓄低、物質(zhì)質(zhì)消費偏高、精精神消費不足足的特點。一方面，低低收入高消費費，居民可以以用來儲蓄或或投資的錢并并不多，另一一方面，居民民收入差別較較大，所以社社會財富集中中度較高。高收入家庭與低收收入家庭比較較，消費熱點點與消費傾向向在日常消費費、居住條件件和主要耐用用消費品擁有有量等方面存存在一定的差差距。高收入入家庭食品消消費所占比重重小，消費的的熱點主要集集中在穿著、家家庭設(shè)備和耐耐用消費品的的更新?lián)Q代、交交通和通訊、個個人娛樂享受受等方面。從就業(yè)者所在的單單位性質(zhì)來看看：高收入家家庭要么所在在的單位或企企業(yè)均是收入入較穩(wěn)定、效效益較好的國國有經(jīng)濟單位位，三資企業(yè)業(yè)或其它經(jīng)濟濟類型的單位位，平均每一一就業(yè)者的年年收入為40000元左右；而而低收入家庭庭，一般所在在的單位或企企業(yè)，經(jīng)濟效效益和競爭能能力都較低，或或者是個體被被雇勞動者，以以及其它低收收入行業(yè)，平平均每一就業(yè)業(yè)者的年收入入為11000元左右。收入來源渠道多元元化：高收入入家庭的收入入不僅僅是工工資性來源，還還有家庭副業(yè)業(yè)生產(chǎn)收入、其其它勞動收入入、財產(chǎn)性收收入等。貴陽市居民收入消消費的差異化化比較明顯，房房地產(chǎn)產(chǎn)品需需求也將呈現(xiàn)現(xiàn)多元化，有有利于貴陽市市房地產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)多樣化化。第三部分片區(qū)區(qū)及項目介紹紹一龍洞堡”片區(qū)簡介介1.片區(qū)概況龍洞堡位于貴陽市市東部，距市市中心約8公里，東與與烏當(dāng)區(qū)永樂樂鄉(xiāng)毗鄰，南南與花溪區(qū)小小碧鄉(xiāng)交界，西西與油榨街轄轄區(qū)接壤，北北與新天寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)片區(qū)。據(jù)《貴貴陽志?金石志》記記裁：龍洞堡堡東，有洞深深遂不可測，據(jù)據(jù)傳有龍現(xiàn)于于此，明代巡巡撫郭子章，題“見龍洞”于洞口，“龍洞堡”據(jù)此而得名。龍洞堡在城區(qū)位置置圖：轄區(qū)面積17.55平方公里，2004戶籍?dāng)?shù)2185戶，15790人，公共戶戶單位20余家，其中中大專院校8所。公辦中中小學(xué)習(xí)班所所，民辦學(xué)校校2所。有4D級現(xiàn)代化國國際化航空--貴陽龍洞堡堡機場；全國國省會城市最最大國家級森森林公園貴陽森林公公園；有武警警部隊單位及及省科研單位位5家，有以貴貴陽老干媽風(fēng)風(fēng)味食品有限限公司為代表表的企業(yè)30余家。2.片區(qū)定位片區(qū)建設(shè)定位：依依托貴陽機場場的優(yōu)勢，以以航空港及配配套設(shè)施為主主，行政辦公公、居住、體體育設(shè)施為輔輔，建設(shè)可持持續(xù)發(fā)展的園園林式生態(tài)型型現(xiàn)代化新城城（它將是南南明區(qū)未來的的行政中心所所在地）。3.片區(qū)發(fā)展規(guī)規(guī)劃龍洞堡片區(qū)規(guī)劃面面積42.22平方千米。片片區(qū)東西向為為貴陽機場至至森林公園，南南北向縱貫貴貴陽東南環(huán)城城林帶占據(jù)了了極為有利的的交通優(yōu)勢、地地理優(yōu)勢和生生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢勢。龍洞堡片區(qū)整體開開發(fā)是以現(xiàn)有有龍洞堡地域域為中心，以以新思路架構(gòu)構(gòu)新區(qū)形象、完完善新區(qū)功能能的建設(shè)項目目。南明區(qū)立立足于打造貴貴陽城南新區(qū)區(qū)的重要發(fā)展展規(guī)劃，是南南明區(qū)新一輪輪城市開發(fā)建建設(shè)的重點項項目之一。4.片區(qū)發(fā)展前前景片區(qū)在空間上與中中心區(qū)域毗鄰鄰，片區(qū)按照照發(fā)展規(guī)劃要要求，不斷的的對交通、教教育及生活配配套設(shè)施進行行開發(fā)、改造造，隨著各種種開發(fā)建設(shè)項項目的啟動，龍龍洞堡片區(qū)的的區(qū)位優(yōu)勢和和生態(tài)優(yōu)勢日日益凸顯，已已成為貴陽市市的投資熱點點片區(qū)之一，其其中學(xué)校、賓賓館、飯店、停停車場、娛樂樂場、公園、房房地產(chǎn)及旅游游項目的建設(shè)等等見效快、生生態(tài)環(huán)境項目目得到優(yōu)先發(fā)發(fā)展，片區(qū)前前景被各類投投資人和貴陽陽市居民看好好。二項目簡介1.項目位置項目位于龍洞堡片片區(qū)偏東部，臨“見龍路”，見龍路是目前通向中心區(qū)的主要交通干道；西北面背依國家森林公園。2.地形地勢項目地塊沿山谷走走勢走向呈狹狹長不規(guī)則狀狀，中部為谷谷底呈平臺狀狀，北高南低低，中間平臺臺原為工業(yè)用用地，植被已已破壞，兩邊邊為人工森林林帶，項目被被林帶環(huán)繞。地地勢基本為原原始地勢。地地塊內(nèi)如圖：：3.項目SWOOT分析3.1優(yōu)勢（SS）及利用區(qū)位優(yōu)勢項目所在片區(qū)作為為城市新的發(fā)發(fā)展區(qū)域之一一，與其它幾幾個片區(qū)相比比較，“龍洞堡”距貴陽中心心區(qū)較近。市政配套：片區(qū)是是未來南明區(qū)區(qū)行政中心，市市政規(guī)劃、配配套設(shè)施起點點較高，人們們對片區(qū)期望望值比較高。環(huán)境優(yōu)勢“龍洞堡”片區(qū)林帶帶發(fā)展比較豐豐富，林帶已已經(jīng)占了整個個片區(qū)的一半半。項目地塊塊處在林帶之之中，地勢為為原始山地形形態(tài)，擁有廣廣闊的視野，有有著天然優(yōu)良良的居住品質(zhì)質(zhì)。人文優(yōu)勢片區(qū)學(xué)校比較集中中，是貴陽教教育比較集中中的片區(qū)，規(guī)規(guī)劃還有體育育公園，片區(qū)區(qū)基本沒有農(nóng)農(nóng)民居住區(qū)，居居住人群比較較純粹，人文文氣氛濃郁。休閑娛樂：項目與與國家森林公公園相鄰，適適合居家周末末休閑。優(yōu)勢利用：利用好好生態(tài)優(yōu)勢（在在居民觀念中中）+空間優(yōu)勢（距距中心區(qū)近）+差異化核心心（山林地貌貌）+居住品質(zhì)（嶺嶺、水、景觀觀資源）+做文化品牌牌。3.2劣勢（WW）及規(guī)避居住氣氛項目片區(qū)雖然極具具發(fā)展?jié)摿?，但但項目片區(qū)生生活居住設(shè)施施不足，生活活氣息不濃，居居住氛圍較差差。交通瓶頸片區(qū)交通要走機場場路，還有一一個收費站，另另外公共交通通工具（出租租車）較少，片片區(qū)居住人群群出行影響較較大。認(rèn)同不足片區(qū)原定位為航空空港，由于機機場對工業(yè)、生生態(tài)，包括高高度、凈空面面都有一定的的限制，片區(qū)區(qū)發(fā)展不足，人人們認(rèn)同度不不高。配套不足片區(qū)屬初級開發(fā)階階段，生活配配套匱乏，特特別是較有實實力的義務(wù)教教育、醫(yī)療機機構(gòu)不夠。地塊形狀項目地塊狹長、不不太規(guī)則，不不利于項目整整體規(guī)劃布局局；山地地貌貌對項目建筑筑、防護坡要要求較高。劣勢規(guī)避：利用項項目庭院概念念（營造社區(qū)區(qū)氣氛）+規(guī)劃社區(qū)生生活配套物業(yè)業(yè)（規(guī)避配套套不足）+聯(lián)結(jié)教育文文化（打造教教育品牌）+與高水平規(guī)規(guī)劃設(shè)計公司司合作（規(guī)避避地形、地勢勢）。3.3機會（OO）市場機會貴陽高品質(zhì)的低密密度生態(tài)住宅宅產(chǎn)品缺乏，品品質(zhì)較高的項項目都多在白白云片區(qū)、小小河片區(qū)，空空間跨度較大大，高端客戶戶特別是中心心區(qū)的高端客客戶的需求并并沒有得到釋釋放。片區(qū)機會政府給了南明區(qū)發(fā)發(fā)展的權(quán)限，片片區(qū)做了整體體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)區(qū)級政府鼎力力推薦的，區(qū)區(qū)政府片區(qū)已已確定南明區(qū)區(qū)為行政辦公公中心，區(qū)政政府將搬到龍龍洞堡片區(qū)辦辦公。發(fā)展機會政府現(xiàn)在正在解決決交通瓶頸，在在森林公園山山下打通地下下隧道，出洞洞口就在項目目地塊附近，“見龍路”的改造也已已提到了政府府規(guī)劃日程。城市定位利用貴陽市打造“生態(tài)經(jīng)濟城城市”定位主題，與與項目生態(tài)特特點對接。經(jīng)濟形勢能源價格大幅度上上漲，對貴陽陽市本來收入入較高的電力力、煤炭行業(yè)業(yè)來說，未來來前景充滿信信心，高收入入人群的消費費水平與消費費能力將再次次被提升。機會利用快速開發(fā)發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品品（利用市場場空缺）、圍圍繞片區(qū)發(fā)展展確定發(fā)展策策略（利用政政府工程提高高項目形象）、擴擴大推廣范圍圍（吸引城市市周邊群體）3.4威脅（TT）區(qū)位威脅貴陽中心區(qū)不斷推推出較高檔次次的住宅項目目，產(chǎn)品雖然然不同質(zhì)，但但都是在高端端客戶層面展展開競爭，對對高端客戶有有一定的分流流作用；市政進度雖然政府對片區(qū)作作了整體規(guī)劃劃，但建設(shè)啟啟動時間太晚晚會不利于項項目形象的提提升；國家政策從目前貴陽市場情情況，“國八條”對貴陽市影影響不大，但但也有一定的的影響。項目地塊林木屬國國家重點生態(tài)態(tài)項目，與貴貴陽生態(tài)循環(huán)環(huán)經(jīng)濟相對應(yīng)應(yīng)，對樹木的的處理面臨政政策威脅。市場威脅隨著貴陽市房地產(chǎn)產(chǎn)市場化進程程推進，更多多的開發(fā)商開開始關(guān)注市場場研究、注重重產(chǎn)品創(chuàng)新。不不同時期幾大大片區(qū)都有相相對較高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品推出與與項目形成競競爭。威脅規(guī)避：選擇目目標(biāo)人群（做做針對性宣傳傳）+宣傳推廣片片區(qū)發(fā)展規(guī)劃劃（描述片區(qū)區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關(guān)關(guān)系（做好政政策應(yīng)對措施施）+關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)大、小市場場（應(yīng)對市場場變化）。4.項目綜合評評價及發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略4.1項目綜合合評價通過上述項目SWWOT分析，項目目優(yōu)勢非常明明顯，但是優(yōu)優(yōu)劣、劣勢、機機會與威脅是是隨時變化的的。劣勢與威威脅，劣勢主主要是目前環(huán)環(huán)境與地塊本本身，要作好好規(guī)劃、設(shè)計計與開發(fā)節(jié)奏奏控制；威脅脅主要來自市市場，關(guān)注市市場，并根據(jù)據(jù)市場變化調(diào)調(diào)整策略。優(yōu)優(yōu)勢與機會，在在地利上，項項目位置處在在城市生態(tài)林林帶上；周邊邊環(huán)境為項目目創(chuàng)造生活主主題提供了充充分的發(fā)揮空空間。在天時時上，片區(qū)發(fā)發(fā)展時機雖不不太成熟，但但是片區(qū)南明明區(qū)區(qū)級的優(yōu)優(yōu)先發(fā)展區(qū)域域；發(fā)展商方面，公司司上、下有進進一步做強企企業(yè)、樹立企企業(yè)品牌的共共識。一方面面吸收培養(yǎng)人人才，另一方方面與外界開開展廣泛交流流與合作。在在人才與管理理方面逐步與與市場化操作作接軌。綜合分析，項目具具備天時、地地利、人和等等有利條件，項項目將依市場場情況、消費費特征及地塊塊地形等因素素進行了綜合合定位。4.2項目發(fā)展展策略市場策略——以市市場領(lǐng)先者姿姿態(tài)進入?yún)^(qū)域域市場；產(chǎn)品策略——市場場差異化原則則、創(chuàng)新適度度化原則；開發(fā)節(jié)奏——快速速入市、規(guī)模模適度；產(chǎn)品角度——產(chǎn)品品生活化、品品質(zhì)精細化；；社區(qū)形態(tài)——配套套功能多樣化化、生活環(huán)境境生態(tài)化、休休閑娛樂健康康化；文化特色——教育育品牌演繹教教育社區(qū)，倡導(dǎo)教教育社區(qū)文化化；物業(yè)管理——管理理智能化、服服務(wù)個性化。第四部分方案案優(yōu)化及經(jīng)濟濟評價一項目分析說明及用用地、技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)1.項目說明：：本項分析的估算分分類標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)據(jù)《房地產(chǎn)開開發(fā)項目經(jīng)濟濟評價方法》（建建標(biāo)【2000】205號），并根根據(jù)項目的不不同情況進行行變通。房地地產(chǎn)開發(fā)項目目投資成本由由開發(fā)成本和和開發(fā)費用兩兩大部分構(gòu)成成。本項目經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)數(shù)及開發(fā)成本本估算是依據(jù)據(jù)卓信提供資資料為基礎(chǔ)，依依據(jù)項目投資資估算方法分分類的。目的的是測算項目目不同產(chǎn)品的的收益水平、贏贏利能力，為為項目方案制制定提供分析析依據(jù)，項目目采用可售單單位積指標(biāo)進進行評價。財財務(wù)費用與所所得稅在此暫暫不考慮，在在后面經(jīng)濟評評價中作為經(jīng)經(jīng)濟評價指標(biāo)標(biāo)。2.項目用地指指標(biāo)項目經(jīng)濟指標(biāo)項目指標(biāo)占地面積88004.4平平方米計入建筑面積62000平方米米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層3.項目技術(shù)指指標(biāo)根據(jù)項目情況，產(chǎn)產(chǎn)品分為高檔檔住宅、花園園洋房兩種產(chǎn)產(chǎn)品，根據(jù)項項目整體容積積率控制在0.7左右的要求求，項目各類類型產(chǎn)品容積積率控制如下下：高檔住宅容積率在在0.3左右2.5層，低層洋洋房容積率0.75，平均為3.5層。4.經(jīng)濟指標(biāo)測算項目和標(biāo)準(zhǔn)序號項目單價一土地及配套費1土地價格土地出讓金、使用用費、契稅2契稅3土地管理費4%征地總價*4%4紅線外市政配套50、90住宅50，商業(yè)90、辦公公70二前期費用1前調(diào)查咨詢策劃費費用2建筑設(shè)計費503三通一平費204臨時設(shè)施費180每100米,1.88萬.三主體建筑工程費1主體工程費6002門窗工程費1203外立面裝修804電氣工程705給排水工程806燃氣187消防系統(tǒng)10四園林環(huán)境及小區(qū)管管理配套費1環(huán)境設(shè)計費102綠化、道路及零星星工程3003智能化、照明、安安防系統(tǒng)65五其它費用1建筑物零星控測560按貴陽市政府收費費標(biāo)準(zhǔn)2組計算2房屋面積勘丈費0.2按政府規(guī)定0.22元/平方米計算算3人防審圖0.20%按工程總投資的22%04人防質(zhì)監(jiān)費0.30%按工程總投資的33%05設(shè)計文件審查3.50%按300萬元的3..5%計算6邊坡支護0.20%按總投資的2%007質(zhì)監(jiān)費0.15%按建筑安裝工程量量的1.5%08合同鑒證0.07%工程造價的0.77%09工程定額測定0.13%按建筑安裝工程量量的1.3%010建筑質(zhì)監(jiān)費0.15%委托受監(jiān)工程安裝裝量的1.5%011初勘費150.00150元/次(按按2次計算)12地形圖測量費500005萬元/平方公里(0.11平方公里)13施工合同鑒證0.01%建筑面積*土建造造價*0.1%%014交易服務(wù)費0.17%工程造價*1.77%015建安保險費0.11%工程造價*1.11%016防雷檢測費70.00按100個測點計算算17防雷審查費10建筑面積*10%%18施工圖審查費建筑面積*土建造造價*1.5%%*10%19散裝水泥費0.32元/噸(按150公斤/平方方米)20人防異地建設(shè)2600建筑面積*4%**260021環(huán)保及建設(shè)6建筑面積*622市政排污5.2建筑面積*5.22六直接費用小計二+三+四+五七管理費用3%六×3%八財務(wù)費用九不可預(yù)見費用4%（六+七）×4%十總投資5．成本測算結(jié)果：：5.1容積率為為0.3的高端住宅宅開發(fā)成本：：4415元/平方米成本構(gòu)成本如下：：序號項目單價（元/平方米米）一土地獲得價款1991二開發(fā)前期準(zhǔn)備費106三主體建筑工程費978四園林環(huán)境費881五其他費用167六管理費用68七不可預(yù)見費用93八可售面積單位成本本44155.2容積率為為0.75下花園洋房房開發(fā)成本：：2597元/平方米成本構(gòu)成本如下：：序號項目單價（元/平方米米）一土地獲得價款826二開發(fā)前期準(zhǔn)備費85三主體建筑工程費978四園林環(huán)境費391五其他費用146六管理費用50七不可預(yù)見費用68八可售面積單位成本本25976.價格預(yù)期高檔住宅價格：55500元/平方到6000元/平方米；花園洋房：35000元/平方米到4000元/平方米。根據(jù)成本與售價：：利潤=售價×（1-5.55%-3.55%）-成本其中：5.5%%是營業(yè)稅及及其附加，3.5%銷售費用，利利潤是所得稅稅前利潤。按高端住宅55000元/平方米、低低層洋房3500元/平方米的保保守價位價格格計算單位面面積利潤：別墅利潤：590花園洋房：588按高價位價格計算算單位面積利利潤：別墅利潤：1045花園洋房：1043二優(yōu)化計算1.項目定量計計算模型計算指標(biāo)類別容積率利潤S1利潤S2元/平方米高檔住宅0.30588.001045.00洋房0.75590.001043.00限制性指標(biāo)項目指標(biāo)占地面積88004.4平平方米記入建筑面積62000平方米米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層假設(shè)高檔住宅面積積為A，花園洋房房面積為B項目利潤S1時，即即低價位時項目利潤函數(shù)：VV=590××A+5888×B限制條件：A/00.3+B//0.75≤≤880044用地面積小小于等于占地地面積;A+B≤620000建筑面積和和小于總建筑筑面積A/2.5+B//3.5≤880044×25%覆蓋率小于25%88004×200%≤A/2.55+B/3..5覆蓋率大于20%2.計算結(jié)果2.1低位價格格分布如下優(yōu)優(yōu)化極限值如如下：利潤值最大利潤386227100起始下限目標(biāo)式極限目標(biāo)式變量值極限結(jié)果結(jié)果A2668.671622.48649035277.62660480600B59331.33357866.677644896544.676604806002.2高位價格格位分布如下下優(yōu)化極限值值如下：利潤值最大利潤671427100起始下限目標(biāo)式上限目標(biāo)式變量值極限結(jié)果結(jié)果A2668.6771622.48926375100.95942580600B59331.33357866.677920332311.339425806002.3優(yōu)化運行行結(jié)果表（高高價位與低價價位二者似）名字初值終值A(chǔ)2668.672668.677B59331.33359331.333約束名字單元格值公式狀態(tài)數(shù)值占地面積88004到達限制值0建筑面積62000到達限制值0覆蓋率18019.288未到限制值3981.7218019.288未到限制值418.48A2668.67未到限制值2668.67B59331.333未到限制值59331.3333.結(jié)果分析計算結(jié)果顯示，在在項目用地指指標(biāo)條件嚴(yán)格格限制下，根根據(jù)測算成本本和預(yù)計價格格計算，項目目產(chǎn)品規(guī)劃高高端住宅建筑筑面積：2668..67平方米，花花園洋房建筑筑面積：593311.33平方米的情情況下，項目目能到達產(chǎn)品品與經(jīng)濟效益益的最優(yōu)組合合。結(jié)論：高檔住宅面面積數(shù)量確定定應(yīng)適當(dāng)，目目前在項目既既定條件下，高高檔住宅產(chǎn)品品如果沒有高高價支撐，數(shù)數(shù)量不應(yīng)太多多，太多了有有兩種可能，一一是降低容積積率，二是提提高容積率。這這兩種情況對對利潤和銷售售都會有影響響。三方案建議根據(jù)定量分析結(jié)果果，考慮貴陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)與消費費者情況，建建議容積率適適當(dāng)提高3個百分點左左右，別墅占占18棟左右，產(chǎn)產(chǎn)品根據(jù)位置置拉開檔次。在在不影響整體體效果的情況況下，提高產(chǎn)產(chǎn)品項目整體體品質(zhì)。項目規(guī)劃如下花園洋房面積為：：59000平方米；別墅面積為：52200平方米；公建面積:35000平方米;建筑面積共：677700平方米，容積率約為0.777。四項目經(jīng)濟評價1.投資估算及及收入預(yù)測1.1項目總投投資估算本次估算分類標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)采用《房地地產(chǎn)開發(fā)項目目經(jīng)濟評價方方法》（建標(biāo)標(biāo)【2000】205號），對于于一般房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目而而言，其投資資成本及成本本費用由開發(fā)發(fā)成本和開發(fā)發(fā)費用兩大部部分構(gòu)成。本本項目開發(fā)成成本估算是以以卓信地產(chǎn)提提供的成本和和收費標(biāo)準(zhǔn)為為基礎(chǔ)，按照照上面分析的的用地指標(biāo)（洋洋房建面：59000平方米，別別墅建筑面積積為：5200平方米），依依據(jù)項目投資資估算方法分分類的。經(jīng)測測算，整個項項目的總開發(fā)發(fā)成本為166893.338萬元，成成本單價為22631元/平方米，建建筑成本：11783.110元/平方米。詳詳見下表《項項目開發(fā)成本本估算表》。其中：地價：包括土地出出讓金、城市市基礎(chǔ)設(shè)施配配套費；前期工程費：包括括調(diào)研費用、咨咨詢費用、勘勘察和設(shè)計費費用、圖紙審審察費用、三三通一平費用用和手續(xù)費用用；建安工程費包括土土建工程費和和安裝工程費費等費用；其它費用主要是報報建開發(fā)過程程中政府收取取的費用；不可預(yù)見費一般按按基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費、建安安工程費、區(qū)區(qū)內(nèi)配套工程程費之和的3%-7%計，根據(jù)本本項目有許多多不可預(yù)見情情況費率按4%計取。項目開發(fā)成本估算算表序號項目單價數(shù)量總價(萬元)備注一土地及配套費5445.901土地價格4800.00土地出讓金、使用用費、契稅2契稅101.403土地管理費4%4800.00192.00征地總價*4%4紅線外市政配套50、9067700.000352.50住宅50，商業(yè)90、辦公公70二前期費用545.901前調(diào)查咨詢策劃費費用54.002建筑設(shè)計費5067700.000338.503三通一平費2067700.000135.404圍墻設(shè)施費1801000.0018.001.8萬/1000米,三主體建筑工程費6621.061主體工程費60067700.0004062.002門窗工程費12067700.000812.403外立面裝修8067700.000541.604電氣工程7067700.000473.905給排水工程8067700.000541.606燃氣1867700.000121.867消防系統(tǒng)1067700.00067.70四園林環(huán)境及小區(qū)管管理配套費2574.161環(huán)境設(shè)計費1088004.40088.002綠化、道路及零星星工程30068203.4112046.103智能化、照明、安安防系統(tǒng)6567700.000440.05五其它費用945.481建筑物零星控測5602.000.11按貴陽市政府收費費標(biāo)準(zhǔn)2組計算2房屋面積勘丈費0.267700.000按政府規(guī)定0.22元/平方米計算算3人防審圖0.20%9195.2218.39按工程造價的2%%04人防質(zhì)監(jiān)費0.30%9195.2227.59按工程造價的3%%05設(shè)計文件審查3.50%300.0010.50按300萬元的3..5%計算6邊坡支護0.20%9195.2218.39按工程造價的2%%07質(zhì)監(jiān)費0.15%9195.2213.79按工程造價的1..5%08合同鑒證0.07%9195.226.44工程造價的0.77%09工程定額測定0.13%9195.2211.95按工程造價的1..3%010建筑質(zhì)監(jiān)費0.15%9195.2213.79工程造價的1.55%011初勘費150.002.000.03150元/次(按按2次計算)12地形圖測量費500000.100.505萬元/平方公里(0.11平方公里)13施工合同鑒證0.01%4062.002.75建筑面積*土建造造價*0.1%%014交易服務(wù)費0.17%9195.2215.63工程造價*1.77%015建安保險費0.11%9195.2210.11工程造價*1.11%016防雷檢測費70.00100.000.70按100個測點計算算17防雷審查費1067700.0006.77建筑面積*10%%18施工圖審查費4062.006.09建筑面積*土建造造價*1.5%%*10%19散裝水泥費0.367700.0002.032元/噸(按150公斤/平方方米)20人防異地建設(shè)260067700.000704.08建筑面積*4%**260021環(huán)保及建設(shè)667700.00040.62建筑面積*622市政排污5.267700.00035.20建筑面積*5.22六直接費用小計10686.600二+三+四+五七管理費用3%320.60六×3%八財務(wù)費用九不可預(yù)見費用4%440.29（六+七）×4%十總投資16893.3881.2項目收入入預(yù)測花園洋房價格35500-40000元/平方米之間間；別墅價格在55000-60000元/平方米之間間；按照可售面積配比比，項目預(yù)計計均價在3990元/平方米。銷售總周期為七個個季度，由于于土地和前期期投資額度已已達到預(yù)售條條件要求，項項目開工后第第二個季度就就可以進行銷銷售，按第三三個季度開始始有銷售收入入計算，并以以此編制房地地產(chǎn)項目銷售售進度表。項項目銷售前6個季度達到到銷售面積的的90%。剩余的10%按平均價格格的90%作為銷售收收入。公建配配套部分至項項目結(jié)束以成成本價6422.5萬元作作為銷售收入入。則總收入為：266002.114（萬元）詳見附表《銷售收收入預(yù)測表》2.動態(tài)分析2.1資金運用用計劃項目總開發(fā)周期為為兩年，項目目資金運用計計劃按季度編編制土地費用：包括地地價與配套，假假設(shè)在項目開開始時付清；；前期工程費：包括括勘察設(shè)計費費、圖紙審察察費；三通一一平；人防工工程費；此項項費用在開發(fā)發(fā)前期按項目目前期3個月內(nèi)平均均支付。建安工程費：包括括土建工程費費和安裝工程程費等費用，按按項目工期此此項費用根據(jù)據(jù)項目開發(fā)情情況，分期均均勻投入。不可預(yù)見費、管理理費用、隨著著開發(fā)進度均均勻投入。詳見〈〈資金運用用計劃表〉〉〉〈〈資金運用計劃劃表〉〉表明明項目前期做做好銷售工作作可以減輕資資金壓力，同同時降低財務(wù)務(wù)費用。2.2資金籌措措項目開發(fā)投資的資資金來源主要要包括自有資資金、銀行融融資、其它來來源及銷售回回款等渠道。本本項目采取這這幾種渠道結(jié)結(jié)合使用，自自有資金占一一部分，銀行行貸款籌集一一部分，在項項目建設(shè)過程程中，采用預(yù)預(yù)售手段，實實現(xiàn)資金快速速回籠，保證證項目建設(shè)并并開始償還貸貸款。2.3資金來源源與運用項目資金來源有三三種方式，一一是自有資金金，二是銷售售收入，三是是銀行貸款。根根據(jù)建設(shè)部房房地產(chǎn)項目管管理規(guī)定，項項目自有資金金不低于35%，首先要支支付地價款和和配套費5445..90萬元，項目目自有資金需需達到5913萬元。本項項目其它的資資金缺口采用用由銀行貸款款和銷售回款款組合方式進進行資金籌措措。則項目的的資金來源主主要有：自有有資金、銀行行貸款、銷售售收入等三部部分組成。詳詳見附表〈〈〈項目現(xiàn)金流流量表〉〉。3.財務(wù)分析3.1贏利能力力分析根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)務(wù)制度和價格格體系,分析計算項項目直接發(fā)生生的財務(wù)效益益和費用，編編制財務(wù)報表表，計算評價價指標(biāo)，考察察項目的贏利利能力，以此此判斷項目的的財務(wù)可行性性。財務(wù)評價價的主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)有有，財務(wù)內(nèi)部部收益率、財財務(wù)凈現(xiàn)值、凈凈現(xiàn)值率和投投資回報率等等。3.2動態(tài)投資資分析:（1）財務(wù)內(nèi)部收益率率（FIRR）為82.433%財務(wù)內(nèi)部收益率：：就是指在項項目壽命期內(nèi)內(nèi)使投資方案案凈現(xiàn)值為零零的貼現(xiàn)率。它它揭示了投資資項目實際達達到的最高報報酬率，也是是投資項目貸貸款所能支付付的最高利率率。采用線性性插值法,得出本項目目的全部投資資的財務(wù)內(nèi)部部收益率為：：82.433%（2）凈現(xiàn)值（FNPPV）為：51665.11萬元凈現(xiàn)值是投資項目目在投資活動動有效期內(nèi)的的凈現(xiàn)金流量量按預(yù)先規(guī)定定的基準(zhǔn)收益益率8%，折算到投投資項目實施施開始的基準(zhǔn)準(zhǔn)年(投資項目開開始投入的年年份)的數(shù)值。經(jīng)過折算該項目的的凈現(xiàn)值為55165.111萬元。（3）凈現(xiàn)值率為300.6%凈現(xiàn)值率亦稱動態(tài)態(tài)投資收益率率。它表達了了單位投資現(xiàn)現(xiàn)值所獲得的的凈收益現(xiàn)值值的大小。它它的計算公式式如下：凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值值÷投資總額×100%%=51655.11÷116893..38×1100%=330.6%3.3靜態(tài)投資資分析:利潤表序號項目金額備注一銷售收入26,002.114售價*可售面積二銷售費用910.07(一)*3.5%三銷售稅金1,437.9223.1+3.2++3.33.1營業(yè)稅1,300.111(一)*5%3.2城市建設(shè)教育130.01（一）*0.5%%3.3印花稅7.80(一)*0.03%四總投資16,893.3384.1+4.2五財務(wù)費用34.33六利潤總額6,726.444(一)-(二)-(三三)-(四)七所得稅2,219.722(五)*33%八稅后利潤4,506.711(五)-(六)九成本利潤率26.68%成本利潤率稅后后利潤總額÷投資總額×100%%=26.668%自有資金回報率：：稅后利潤總總額÷自有資金總總額×100%%=76%結(jié)論：項目投資回回收期短，財財務(wù)內(nèi)部收益益率遠遠高于于基準(zhǔn)折現(xiàn)率率，財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值也大于零零，項目的靜靜態(tài)投資回報報率較高，自自有資金回匯匯報率達到了了76%，這幾項指指標(biāo)都高于同同行業(yè)的平均均水平，說明明該項目有較較強贏利能力力。3.4項目不確確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)投資是是一個動態(tài)過過程，具有周周期長、資金金投入量大等等特點，因此此很難在一開開始就對整個個開發(fā)過程中中有關(guān)費用和和建成后的收收