應(yīng)城假日酒店可行性報(bào)告

應(yīng)城市四星級(jí)xx假日酒店可行性報(bào)告承辦單位：孝感市xxx投資有限公司編制日期：二0一一年五月目錄一、應(yīng)城四星級(jí)xx假日酒店項(xiàng)目簡(jiǎn)述 3（一）項(xiàng)目概況 3（二）城市概況 3（三）社會(huì)人文歷史 4（四）項(xiàng)目位置特征 4二、現(xiàn)階段應(yīng)城市場(chǎng)總體概況及投資環(huán)境分析 5（一）社會(huì)政策環(huán)境 5（二）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 5（三）旅游資源現(xiàn)狀 71、旅游資源 72、飯店概況 8（四）消費(fèi)市場(chǎng)分析 8三、項(xiàng)目分析與市場(chǎng)定位 9（一）項(xiàng)目分析 9（二）市場(chǎng)定位 10（三）綜合評(píng)論 10四、項(xiàng)目建設(shè)的基本思路 11（一）基本設(shè)計(jì)原則 11（二）體育休閑區(qū)、文化廣場(chǎng)、酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 13（三）體育休閑區(qū)、文化廣場(chǎng)、酒店設(shè)計(jì)設(shè)想 141、總體布局 142、建筑設(shè)計(jì) 15五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 16（一）投資估算 16（二）投資效益預(yù)測(cè)（年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算） 18六、結(jié)論 20一、應(yīng)城四星級(jí)xx假日酒店項(xiàng)目簡(jiǎn)述（一）項(xiàng)目概況應(yīng)城四星級(jí)xx假日酒店坐落全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和流通中心，占地面積300畝，建筑面積1.5萬(wàn)平方米。主樓層，是一座融住宿、餐飲、娛樂(lè)、健身、通訊、旅游、辦公、會(huì)議、商務(wù)等為一體的綜合性星級(jí)酒店。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，距武漢天河機(jī)場(chǎng)和漢口火車站均60公里，約40分鐘車程，是理想的商務(wù)、辦公、休閑娛樂(lè)該項(xiàng)目由具有雄厚資金實(shí)力的xxx公司獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃分兩期進(jìn)行，第一期以建設(shè)體育文化項(xiàng)目為主，第二期以四星級(jí)酒店建設(shè)為主。項(xiàng)目全部建成，預(yù)計(jì)投資1億元人民幣。預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元，利潤(rùn)總額萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金萬(wàn)元。（二）城市概況應(yīng)城物華天寶，資源富集，素有“膏都鹽?！敝Q，是一座新興的工礦城市。石膏、巖鹽、溫泉并稱“應(yīng)城三寶”，名揚(yáng)四海。石膏儲(chǔ)量達(dá)13億噸，已有400多年的開采歷史。纖維石膏儲(chǔ)量、品位居全國(guó)之冠，一級(jí)品纖維石膏占全國(guó)儲(chǔ)量的82%以上，被譽(yù)為“亞洲纖維石膏王國(guó)”，巖鹽儲(chǔ)量大、品位高、埋藏淺、易開采。巖鹽儲(chǔ)量280億噸，品位高，埋藏淺，易開采。湯池溫泉為全省五大高溫溫泉之一，地?zé)崮軆?chǔ)量大、水溫高、水質(zhì)好，常年水溫70℃以上，且富含鈣、鎂、鉀等20多種礦物質(zhì)，適于發(fā)展旅游、醫(yī)療、科研和特種養(yǎng)殖業(yè)，是旅游度假、休閑療養(yǎng)勝地。應(yīng)城境內(nèi)地勢(shì)平坦，河湖密布，物產(chǎn)豐饒，亦有“魚米之鄉(xiāng)”美譽(yù)。應(yīng)城是全國(guó)優(yōu)質(zhì)米生產(chǎn)基地、商品糧大縣（市），也是國(guó)家重點(diǎn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)之一。（三）社會(huì)人文歷史應(yīng)城歷史悠久，人文薈萃，是古蒲騷故地，以“因地處要沖，應(yīng)置城為守”而得名。自公元454年（南朝宋孝武帝孝建元年）始置縣，門板灣、四龍河等新時(shí)器時(shí)代遺址的發(fā)掘出土，展示了應(yīng)城5000多年的悠久文化歷史；在出土的大量文物中，有遠(yuǎn)古時(shí)代的動(dòng)、植物化石、象乳齒化石，新石器時(shí)代的石斧、陶輪，商代的青銅器，周代的銅鼎、銅戈以及戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的銅劍、玉器等；西河古渡、宋代孔廟、玉女溫泉、義馬文峰，更是應(yīng)城古老文明的歷史見證。在這塊古老的土地上，唐代大詩(shī)人李白留下了“神女歿幽境，湯池流大川”的佳句。李白、歐陽(yáng)修等歷史文化名人，在此留下不少膾炙人口的名篇佳句；劉少奇、彭德懷、賀龍、陶鑄等老一輩無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家，曾先后在這塊革命的熱土上印下了光輝的足跡。1958年11月，周恩來(lái)總理、賀龍副總理陪同朝鮮民主主義人民共和國(guó)金日成首相訪問(wèn)應(yīng)城紅旗人民公社。1992年12月，中共中央總書記、國(guó)家主席江澤民和中央書記處書記、中央辦公廳主任溫家寶等中央領(lǐng)導(dǎo)員親臨應(yīng)城視察，稱贊應(yīng)城“規(guī)劃得好，建設(shè)得好，管理得好”。這些，更為應(yīng)城歷史增色添彩。（四）項(xiàng)目位置特征酒店上風(fēng)上水。東臨政治文化中心，南枕長(zhǎng)荊鐵路，西望大富水，北通107國(guó)道，整個(gè)市區(qū)盡收眼底。城市因“水”而生靈氣。應(yīng)城市四星級(jí)xx假日酒店項(xiàng)目計(jì)劃建造于應(yīng)城市城南新區(qū)，坐落于應(yīng)城市中心城區(qū)肖灣社區(qū)，美麗的富水河畔。富水“龍脈”與現(xiàn)代新城一脈相承，西與歷史古城“門板灣”隔河相望，生態(tài)新城的城市景觀與歷史文化元素有機(jī)融合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代互動(dòng)。南區(qū)處于未來(lái)幾年市政府計(jì)劃重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)的核心板塊，它緊鄰應(yīng)城政府、人民廣場(chǎng)、火車站、長(zhǎng)途汽車站和大型購(gòu)物中心，可以說(shuō)是處在自然風(fēng)景秀麗、周邊環(huán)境優(yōu)雅、地域視線開闊、城區(qū)交通便捷的良好環(huán)境之中，是一塊典型的“鬧中取靜”的世外桃源和風(fēng)水寶地，非常符合建造園林式度假酒店的地理要求。二、現(xiàn)階段應(yīng)城市場(chǎng)總體概況及投資環(huán)境分析（一）社會(huì)政策環(huán)境新的發(fā)展時(shí)期，應(yīng)城市政府明確提出了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以解放思想為動(dòng)力，以融入武漢城市圈和“兩型社會(huì)”建設(shè)為核心，以提高人民生活水平、改善民生為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，以加快重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為支撐，大力實(shí)施“三大板塊”、打造“三基地一示范”總體戰(zhàn)略，推進(jìn)應(yīng)城經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展，努力把應(yīng)城建設(shè)成經(jīng)濟(jì)活躍、文化繁榮、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)和諧、人民幸福的現(xiàn)代化宜居型中等城市。至此，應(yīng)城市實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)全面跨越的宏偉發(fā)展藍(lán)圖全部繪就，這標(biāo)志著應(yīng)城市加快推進(jìn)新型工業(yè)化、城市化進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段，標(biāo)志著應(yīng)城市推進(jìn)新型城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)掀開了嶄新的一頁(yè)。（二）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r建國(guó)以來(lái)，尤其是1986年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)應(yīng)城撤縣建市以來(lái)，應(yīng)城人民憑借悠久的歷史文化，利用豐富的自然資源，堅(jiān)持以深化改革、擴(kuò)大開放為動(dòng)力，揚(yáng)長(zhǎng)避短，搶抓機(jī)遇，主攻特色，扎實(shí)奮斗，取得了兩個(gè)文明建設(shè)的豐碩成果。近年來(lái)，應(yīng)城市以大力建設(shè)“三大經(jīng)濟(jì)板塊”，著力打造“三基地一示范”，腳踏實(shí)地，埋頭苦干，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，突出特色，保持了全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，全市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力連續(xù)幾年位居全省“十強(qiáng)”縣（市），經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)考核進(jìn)入全省“十強(qiáng)”行列。2011年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值117.48億元，實(shí)現(xiàn)內(nèi)聯(lián)引資30.03億元，財(cái)政收入財(cái)政總收入8.05億元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資81.23億元。應(yīng)城工業(yè)依托豐富的礦藏資源，形成以鹽業(yè)化工、機(jī)械制造、石膏建材、食品飼料、紡織塑料五大支柱產(chǎn)業(yè)為主的特色工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，建成全國(guó)最大的聯(lián)堿生產(chǎn)、石膏開采加工和摩托車零部件生產(chǎn)基地，也是全省最大的鹽業(yè)化工和摩托車生產(chǎn)基地。培植出“金鷹”摩托、“華中”系列啤酒、“白玉”面條、“義馬河”黃灘醬油、“玉蘭”膏粉、“熊貓”、“牡丹”碘鹽等一批暢銷海內(nèi)外的名牌產(chǎn)品，建成全國(guó)最大的純堿和摩托車零部件生產(chǎn)基地；農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，集約化水平提高，以豪豐大米、三結(jié)豆皮、白湖蓮藕、人和荸薺等為代表的特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模和市場(chǎng)覆蓋面不斷擴(kuò)大；改革開放成效顯著，招商引進(jìn)勢(shì)頭強(qiáng)勁，三資企業(yè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，非公有制經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的份額穩(wěn)步提高，發(fā)展后勁持續(xù)增強(qiáng)；基礎(chǔ)設(shè)施條件明顯改善，城市功能日益增強(qiáng)，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)初具規(guī)模，城鄉(xiāng)面貌煥然一新。農(nóng)業(yè)以生產(chǎn)糧食、棉花、油料、禽蛋、生豬、水產(chǎn)品為主，是全國(guó)商品糧生產(chǎn)基地和江漢平原農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)市之一。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)了各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。近年來(lái)，應(yīng)城先后榮獲“全國(guó)基礎(chǔ)教育先進(jìn)市”、“全國(guó)體育先進(jìn)市”、“全國(guó)文化先進(jìn)市”、“全國(guó)科技先進(jìn)市”、“全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)市”和“省級(jí)衛(wèi)生城市”、“省級(jí)文明城市”、“全省小康市”等稱號(hào)。（三）旅游資源現(xiàn)狀1、旅游資源應(yīng)城有著得天獨(dú)厚的旅游資源。石膏、巖鹽、溫泉為應(yīng)城“三寶”。石膏工業(yè)儲(chǔ)量5.1億噸，有400多年的開采歷史，被譽(yù)為“亞洲纖維石膏王國(guó)”。應(yīng)城巖鹽分布面積約為140平方千米，已探明巖鹽工業(yè)儲(chǔ)量為74億噸，是全國(guó)具名的優(yōu)質(zhì)巖鹽產(chǎn)地之一。位于境內(nèi)西部的湯池鎮(zhèn)溫泉資源，不僅水質(zhì)好，而且儲(chǔ)量大，是我國(guó)五大溫泉之一。這個(gè)具有悠久歷史風(fēng)景優(yōu)美的溫泉古鎮(zhèn)，早已成為聞名遐邇的旅游休閑、觀光療養(yǎng)勝地。“紅色旅游”資源珍貴，在中國(guó)近代革命史上可圈可點(diǎn)。有鄂中革命烈士紀(jì)念館、應(yīng)城革命烈士紀(jì)念館、周總理紀(jì)念館、彭鐵烈士陵園、季偉烈士陵園、礦區(qū)工人運(yùn)動(dòng)舊址等9處紅色遺址?？脊刨Y源也十分豐富，古文化遺址多，現(xiàn)巳發(fā)現(xiàn)的有蒲騷古城、門板灣、陶家湖等多處古文化遺址，都有著重要的歷史文化考古旅游價(jià)值。近年來(lái)，應(yīng)城市依托豐富的旅游資源和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，遵循“融入武漢城市圈，構(gòu)建生態(tài)后花園，完善旅游產(chǎn)業(yè)鍵，增加城市軟實(shí)力”理念，圍繞打造“武漢城市圈后花園，華中旅游休閑驛站，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”的總體目標(biāo)，不斷加強(qiáng)旅游項(xiàng)目招商引資和開發(fā)建設(shè)力度，先后成功引進(jìn)開發(fā)了湯池溫泉、湯池西街、金港九輝國(guó)際大酒店等一系列高規(guī)格、高檔次的旅游企業(yè)，同時(shí)，城市“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”等旅游功能也得到一并提升。全市年接待旅游人數(shù)過(guò)百萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入6億元。2、飯店概況應(yīng)城市目前建有各類旅游飯店124家，其中大型公司制企業(yè)5家，個(gè)體119家。四星級(jí)酒店僅1家。2010年全市總房間數(shù)3600間，總床位5200余張，平均房?jī)r(jià)120元/間/天。從整體經(jīng)營(yíng)情況看，應(yīng)城市市的旅游飯店普遍能獲得較好的贏利，特別是湯池溫泉旅游景區(qū)開發(fā)成功、武（漢）荊（門）高速公路全程建成通車后，拉動(dòng)了應(yīng)城市的旅游、物流、經(jīng)濟(jì)建設(shè)等的發(fā)展，為投資建造旅游度假星級(jí)酒店提供了極大的空間。（四）消費(fèi)市場(chǎng)分析通過(guò)對(duì)應(yīng)城市飯店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等方面的實(shí)地調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)應(yīng)城市雖然經(jīng)濟(jì)不是特別發(fā)達(dá)，但是一般市民的消費(fèi)水準(zhǔn)卻比想象中要高。經(jīng)初步了解，目前市民對(duì)生活中的喜事、大事，如生子、參軍、上大學(xué)、生日、喬遷新居、老人做壽等，都習(xí)慣以聚眾宴請(qǐng)的方式來(lái)祝賀，比較舍得花錢。而一些新的高檔次的酒店、餐館、娛樂(lè)場(chǎng)所在開業(yè)伊始，都能在當(dāng)?shù)卦斐赊Z動(dòng)效應(yīng)，生意非常火爆。我們?cè)谡{(diào)查中還特別關(guān)注了年夜飯的基本標(biāo)準(zhǔn)，每桌從668元～1280元不等，不低于孝感甚至于武漢的消費(fèi)水準(zhǔn)，而酒店平均住宿率都接近70%，若是節(jié)假日和市里開會(huì)搞活動(dòng)等還會(huì)出現(xiàn)開不到房間的情況。因此，消費(fèi)市場(chǎng)基本成熟，這就為建設(shè)度假酒店奠定了消費(fèi)基礎(chǔ)。另外，我們還注意到了應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)尤其是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)這幾年發(fā)展非常迅速，幾年內(nèi)相繼崛起了鹽業(yè)化工、石膏建材、精細(xì)化工、機(jī)械制造、輕紡包裝、食品飼料六大工業(yè)園區(qū)，四大產(chǎn)業(yè)群，誕生了一大批富有的生意人，隨著自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，他們對(duì)生活的要求特別是居住的要求也越來(lái)越高。因而，兼具文化體育、休閑娛樂(lè)于一體的假日酒店這一最高層次的居住形式將對(duì)他們具有很大的吸引力，與之相配套的酒店式服務(wù)也將極大地方便他們的生活，它的出現(xiàn)無(wú)疑將很好地滿足這一市場(chǎng)的需求?；谝陨蟽牲c(diǎn)分析，我們認(rèn)為，針對(duì)酒店兼帶的體育文化、休閑娛樂(lè)于一體的消費(fèi)市場(chǎng)非常廣闊，銷售前景樂(lè)觀，它在應(yīng)城市的率先推出也必將在當(dāng)?shù)匾鹣鄳?yīng)的轟動(dòng)效應(yīng)，并最終取得成功。三、項(xiàng)目分析與市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目分析考慮到應(yīng)城市整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游等發(fā)展?fàn)顩r，綜合自然、地域、氣候等因素及投資回報(bào)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)成本等預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為，目前應(yīng)城市已完全有必要投資建設(shè)具有多功能的城市綜合商務(wù)型星級(jí)假日酒店，同時(shí)在建造過(guò)程中，特別需要注意下列因素：1、以先行推出的大型體育文化設(shè)施項(xiàng)目迅速切入，包括羽毛球館、籃球館、網(wǎng)球館、臺(tái)球館、乒乓球館、游泳館及配套的公園式園林綠化項(xiàng)目。填補(bǔ)應(yīng)城市境內(nèi)有賓館酒店無(wú)體育文化設(shè)施的空白。這一獨(dú)具個(gè)性化和城市人居魅力的前瞻性創(chuàng)意，將吸引廣大中高層消費(fèi)者。2、規(guī)格檔次起步一定要適中，設(shè)計(jì)規(guī)劃要合理，這樣就能快速占領(lǐng)當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)市場(chǎng)。同時(shí)，服務(wù)設(shè)施應(yīng)盡量齊全且功能靈活。3、依據(jù)地方容量，房間總數(shù)控制在300間以內(nèi)，同時(shí)，應(yīng)具備有較佳私密性、獨(dú)立性、安全性的經(jīng)營(yíng)接待場(chǎng)所，以滿足政府接待的需求。4、主體建筑風(fēng)格應(yīng)有自己的特色，且與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，從而使住店客人在欣賞周邊自然景色的同時(shí)，建筑物本身也相應(yīng)成為所在區(qū)域的一道亮麗景觀。5、經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)明確，既能符合當(dāng)?shù)卣?，又能最大范圍地招徠客源，贏得較好的投資回報(bào)。6、應(yīng)積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣案骷?jí)機(jī)構(gòu)的大力支持，爭(zhēng)取將本項(xiàng)目樹立為良好的政府形象工程。從而利用自身的優(yōu)勢(shì)不斷拓展業(yè)務(wù)，最終形成雙贏。（二）市場(chǎng)定位通過(guò)實(shí)地考察，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際接待情況及發(fā)展趨勢(shì)分析，我們認(rèn)為，新建的應(yīng)城市四星級(jí)xx假日酒店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)可定為：一、政府中、小型會(huì)議接待；二、地方政府、各職能機(jī)構(gòu)、各企事業(yè)團(tuán)體的各類會(huì)議或聯(lián)誼活動(dòng)；三、市內(nèi)招商、貿(mào)易、推廣、展示、展覽、拍賣、新聞發(fā)布等商務(wù)活動(dòng)；四、小型旅游團(tuán)隊(duì)接待；五、一般性商務(wù)散客；六、家庭、朋友式休閑度假等。酒店類型為城市綜合商務(wù)型。（三）綜合評(píng)論結(jié)合應(yīng)城市地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的特征與當(dāng)?shù)卣贫ǖ陌l(fā)展規(guī)劃，我們認(rèn)為，在應(yīng)城市建造四星級(jí)xx假日酒店主要有以下幾方面的有利因素：一、近幾年應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯加快，已具備一定的社會(huì)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，招商引資政策優(yōu)惠，城市化水平日益提高，旅游資源十分豐富，隨著“湯池溫泉”知名度的提升和農(nóng)家樂(lè)、“一日游”、“三日游”等武漢城市圈假日游的流行，城市功能與開放程度不斷擴(kuò)大，存在良好的投資基礎(chǔ)條件；二、目前市區(qū)缺乏大型旅游商貿(mào)接待活動(dòng)的場(chǎng)所，尤其是飯店布局不合理、存在著投資建造大型星級(jí)旅游商務(wù)酒店的市場(chǎng)契機(jī)；三、文化消費(fèi)、體育健身是國(guó)家遠(yuǎn)景之所需，是大眾品質(zhì)之所求，此項(xiàng)目的導(dǎo)入，對(duì)未來(lái)當(dāng)?shù)匕l(fā)展趨勢(shì)是一種信號(hào)，更具備投資可行的前景；四、應(yīng)城市消費(fèi)市場(chǎng)活躍，消費(fèi)水準(zhǔn)日趨提高，當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)買車、買房和互動(dòng)旅游的呼聲很高，而且人們求新、求變、求好的消費(fèi)心態(tài)十分明顯，存在著有利的消費(fèi)群體；五、應(yīng)城市政府和相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)招商引資非常重視，也明確表態(tài)，非常與支持建造應(yīng)城市四星級(jí)xx假日酒店這一項(xiàng)目，存在著建設(shè)與經(jīng)營(yíng)政策的優(yōu)惠等政府支持的背景?？傊?，該項(xiàng)目是一項(xiàng)能較快占領(lǐng)市場(chǎng)，獲取良好回報(bào)的較佳的投資行為。四、項(xiàng)目建設(shè)的基本思路根據(jù)應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和旅游業(yè)及飯店業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合投資方的經(jīng)營(yíng)思路，擬建的應(yīng)城市四星級(jí)xx假日酒店初步定位為城市綜合型商務(wù)酒店。它的設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)涵蓋以下基本概念。(一）基本設(shè)計(jì)原則1、總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以市場(chǎng)需求及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，充分考慮開業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)效果和投資回報(bào)，能夠體現(xiàn)現(xiàn)代化城市綜合型商務(wù)酒店的特色，有鮮明和良好的市場(chǎng)形象。2、酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計(jì)等按照現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場(chǎng)的實(shí)際需要和投資狀況，進(jìn)行靈活變通處理，力求既能滿足初步的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。3、因酒店用地條件較好，且當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)市場(chǎng)尚處在逐步發(fā)展中，在確保建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，相應(yīng)地控制投資負(fù)擔(dān)，可考慮分期建設(shè)，逐步發(fā)展完善。4、酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計(jì)，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂，建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念。避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個(gè)性。5、酒店的總體建筑分為高層主樓與產(chǎn)權(quán)式酒店別墅兩大部分。主樓以300間（標(biāo)）客房（約500個(gè)左右床位）及公共部分和動(dòng)力后勤部分組成。產(chǎn)權(quán)式酒店套（標(biāo)）間可建100間左右。產(chǎn)權(quán)式酒店一次性出售30年，代戶主管理，收益分成。出售所得用于償還外借投資（融資款）。另外，隨著市場(chǎng)發(fā)展，在酒店外圍，可適當(dāng)規(guī)劃建造一些對(duì)外服務(wù)的商業(yè)設(shè)施（如商鋪等），可帶動(dòng)人流的同時(shí)，又可增加租金收入。6、酒店設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，要與環(huán)境優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，建筑物要有自己的個(gè)性和特色。總體布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營(yíng)造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。7、酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、關(guān)懷殘疾人等方面，從設(shè)計(jì)之初就加以考慮，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括飯店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念，在市場(chǎng)上確立個(gè)性化形象。8、酒店的設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)重視日后經(jīng)營(yíng)成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要，適當(dāng)分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時(shí)進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計(jì)量裝置。9、體育文化設(shè)施建設(shè)，盡量考慮將文化、體育、生態(tài)綠化與公共活動(dòng)空間完美結(jié)合，充分體現(xiàn)酒店文化廣場(chǎng)的公共使用的要求，提升整個(gè)應(yīng)城城市形象，展現(xiàn)應(yīng)城人民的精神面貌。（二）體育休閑區(qū)、文化廣場(chǎng)、酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體育休閑區(qū)、文化廣場(chǎng)：以“城市綜合體”的概念設(shè)計(jì)，體現(xiàn)現(xiàn)代文明，體現(xiàn)城市特色，功能齊全，布局合理；與酒店及周邊建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)；通過(guò)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、植物景觀、文化景觀等有機(jī)構(gòu)成過(guò)渡景觀帶，完善和提升酒店景觀帶的內(nèi)容，營(yíng)造開放性的運(yùn)動(dòng)空間。酒店的建設(shè)按國(guó)家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，為四星級(jí)綜合商務(wù)型酒店，骨架基礎(chǔ)部分則按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求控制。1、70%標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于25平方米（不含小過(guò)道及衛(wèi)生間），擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。2、擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開間），雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來(lái)訪客人使用的衛(wèi)生間。3、擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。4、擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)（包括園林與別墅區(qū)）、現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。5、擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。6、擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾豪華、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施。8、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會(huì)議及商務(wù)中心設(shè)施，其中會(huì)議廳面積不小于300平方米。9、擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。10、擁有符合四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的停車場(chǎng)地。（三）體育休閑區(qū)、文化廣場(chǎng)、酒店設(shè)計(jì)設(shè)想根據(jù)應(yīng)城市區(qū)賓館區(qū)塊分布、應(yīng)城市旅游市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和酒店建設(shè)基本思路，結(jié)合國(guó)家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行本酒店的設(shè)計(jì)。遵循“天地人和”及“以人為本”的原則，實(shí)現(xiàn)功能劃分合理、經(jīng)濟(jì)適用、安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、使用管理方便及滿足現(xiàn)代生活水準(zhǔn)需要的最佳效果。1、總體布局酒店總體布局?jǐn)M呈園林式布置，與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，使之成為名副其實(shí)的星級(jí)酒店，成為應(yīng)城未來(lái)城市一個(gè)特殊的景區(qū)、亮點(diǎn)和城市新坐標(biāo)，建設(shè)成應(yīng)城永不落伍的地標(biāo)式建筑。整個(gè)酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線順暢，客貨員工互不干擾。同時(shí)，為滿足日益增多的車流量，要求建有足夠的停車泊位，并能有部分室內(nèi)停車位，必要時(shí)可設(shè)計(jì)成封閉式停車庫(kù)。2、建筑設(shè)計(jì)根據(jù)建造“園林式”酒店的思路，結(jié)合所在地理環(huán)境的特點(diǎn)，酒店建筑層數(shù)以x～x層的多層(高層)建筑為主，主樓不設(shè)地下室，底層除必須設(shè)置的經(jīng)營(yíng)用房外，可設(shè)置工程設(shè)備用房和后勤員工用房。部分為二～三層的低層建筑。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號(hào)的現(xiàn)代建筑造型，建筑群體以分散與集中相結(jié)合，并以相對(duì)集中為主。其分散區(qū)域必須有封閉式連廊相接。根據(jù)市場(chǎng)定位，酒店經(jīng)營(yíng)、體育休閑區(qū)、文化廣場(chǎng)的基本功能初步確定為互相有關(guān)聯(lián)的五大功能：⑴綜合性住宿接待功能。為能適應(yīng)市場(chǎng)需要，客房區(qū)總計(jì)設(shè)xx間（套）左右，宜有普通客房區(qū)以接待高中低檔會(huì)議和旅游團(tuán)隊(duì)之用，可略低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（骨架部分盡量少變），標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為80%；豪華客房區(qū)即商務(wù)樓層區(qū)（行政樓層），總數(shù)可控制在20%左右，它應(yīng)有獨(dú)立的接待、商務(wù)、會(huì)議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，房型以單床房為主。⑵綜合性會(huì)議等公共活動(dòng)功能。設(shè)置專用中型會(huì)議廳一間，面積300平方米左右。⑶另設(shè)咖啡廳、大堂吧等。咖啡廳（兼早餐自助餐）1000平方米左右，大堂吧約1500平方米左右。⑷高檔、先進(jìn)的健康文化消費(fèi)、體育休閑功能。先期建設(shè)的體育文化設(shè)施有羽毛球館、籃球館、網(wǎng)球館、臺(tái)球館、乒乓球館、游泳館、多功能電子閱覽室以及配套的公園式園林綠化項(xiàng)目。健康娛樂(lè)功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設(shè)計(jì)中要注意區(qū)域劃分的獨(dú)立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。⑸政府接待和會(huì)議功能。政府接待是一塊較大的市場(chǎng)，是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。具體使用功能已包括在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中，但在交通組織、位置布局等方面，應(yīng)考慮具有較佳的私密性、獨(dú)立性和安全性的要求，例如會(huì)見室與豪華餐飲包廂二者之間應(yīng)盡可能臨近；大會(huì)議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單獨(dú)通道；套房不宜設(shè)在同一樓層；如有可能在前廳區(qū)或行政辦公區(qū)設(shè)政府接待辦公室。與上述經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：①前廳是酒店的門面，面積控制在500平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)星級(jí)酒店的氣勢(shì)。服務(wù)功能要全，布局要合理，流線要通暢。②工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉(cāng)庫(kù)等用房，并附設(shè)員工服裝間。③辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。前后各部門可考慮分設(shè)在各經(jīng)營(yíng)區(qū)域，行政辦公可按對(duì)賓客服務(wù)和對(duì)內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來(lái)為主二類，前者宜設(shè)在前廳附近，后者可設(shè)在臨近后勤區(qū)或者獨(dú)立設(shè)置通道。④員工后勤區(qū)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為1500人左右，男女比例約各占50%。應(yīng)設(shè)有員工食堂、獨(dú)立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動(dòng)室及衛(wèi)生間。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）投資估算此項(xiàng)目實(shí)行獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，總投資1億元人民幣，共分兩期進(jìn)行。第一期投資：3000萬(wàn)元，主要用于體育文化項(xiàng)目建設(shè)。第二期投資：7000萬(wàn)元，主要用于15000平方米酒店建設(shè)及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。按照15000平方米的體育文化設(shè)施和酒店建筑面積、300間（套）客房外加100間獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的投資進(jìn)行計(jì)算，一次投入費(fèi)用初步估算如下：序號(hào)項(xiàng)目工程量單價(jià)投資額（萬(wàn)元）備注一土建工程60001體育文化設(shè)施30002客房大樓接待大廳元/㎡清水房，含外墻裝飾和塑鋼3熱水機(jī)房、職工宿舍元/㎡4餐廳、多功能廳5道、橋、停車場(chǎng)6化糞池、污水處理7圍墻、堡坎8綠化二設(shè)備及安裝工程20001水、電安裝工程2中央空調(diào)系統(tǒng)3配電及應(yīng)急發(fā)電機(jī)組4火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)5電話交換機(jī)系統(tǒng)6光纖電視系統(tǒng)元/頭7廚房爐具設(shè)備8客房家具電視機(jī)元/套9餐廳及辦公家俱10功能廳燈光、音響設(shè)備11熱水機(jī)組12電梯2部13洗滌設(shè)備三裝飾工程15001400間標(biāo)房及過(guò)道元/套含衛(wèi)生間、潔具、開關(guān)、燈具2接待大廳3餐廳、職工住房、財(cái)務(wù)部、多功能廳等四廣告宣傳費(fèi)用50網(wǎng)站、畫冊(cè)、媒體投放等五其它3001前期規(guī)劃及可研2地勘設(shè)計(jì)費(fèi)用3項(xiàng)目報(bào)建4基建管理費(fèi)5不可預(yù)見費(fèi)6三通一平合計(jì)（二）投資效益預(yù)測(cè)