什么是住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)

什么是住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)1、什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。2、什么是業(yè)主？答：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些權(quán)利？答1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（維修資金的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。4、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？答：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（5）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。5、物業(yè)管理區(qū)域如何劃分？答：（一）新建住宅區(qū)一般以建設(shè)的宗地紅線圖、立項及規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定。一個規(guī)劃建設(shè)項目（含分期建設(shè)、兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，（二）新建住宅區(qū)建筑規(guī)模過大的，為便于管理，在辦理商品房預(yù)售許可前，可按照以下原則，劃分確定為若干獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域：設(shè)施設(shè)備劃分后可以為各自物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有或共用，權(quán)利歸屬無異議；（2）劃分后土地四至界限明確，區(qū)域由市政道路、圍墻或其他明顯標(biāo)志分割；（3）與屬地行政地域、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)管理的范圍一致；（4）依法應(yīng)當(dāng)遵守的其他規(guī)定。6、物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？答：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以物業(yè)服務(wù)合同約定為主。一般包含：物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理。7、在小區(qū)管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)哪些行為是違法的？答1）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；（2）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益；（3）擅自利用物業(yè)共用部位、場地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；（4）物業(yè)服務(wù)合同終止時，拒不退出（5）擅答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。因此，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是互相依存、地位平等的契約關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主按相關(guān)合同約定享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)，但提供服務(wù)與享受服務(wù)是一種商業(yè)運(yùn)作形式。用俗語說就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是有償?shù)?，并依靠提供有償服?wù)而生存，業(yè)主則是花錢買服務(wù)，并有權(quán)監(jiān)督其服務(wù)質(zhì)量。雙方可以因發(fā)展變化的需要，在協(xié)商一致的條件下續(xù)簽、修改或解除物業(yè)服務(wù)合同。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該向業(yè)主委員會移交哪些資料？答：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法與業(yè)主委員會，或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)及設(shè)施設(shè)備的交接驗收與財產(chǎn)資料的移交。移交的文件資料和財物有：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（資料；（5）物業(yè)管理用房、屬小區(qū)業(yè)主共有的資產(chǎn)與物品。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的非營業(yè)性公建配套收益，代收代繳和代管的各類費(fèi)用，根據(jù)合同的約定實施移交，合同約定須審計的，經(jīng)審計后方可移交。交接雙方應(yīng)做好交接驗收與移交記錄并簽字認(rèn)可。10、什么是物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)？答對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。11、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)有哪幾種計費(fèi)方式？答：有包干制和酬金制兩種。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。12、同一個住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣嗎？答：是一樣的，因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都是一樣的。答：業(yè)主委員會成立前的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，分項選擇服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，在相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)或議標(biāo)，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定具體的服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報當(dāng)?shù)貎r格行政主管部門備案。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)與物業(yè)買受人在前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并同時約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量及有關(guān)事項。價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管理部門應(yīng)加強(qiáng)對招投標(biāo)過程及之后價格行為的管理和監(jiān)督。業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，同時約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量及有關(guān)事項，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報當(dāng)?shù)貎r格行政主管部門備案。14、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)定價的構(gòu)成有哪些？答1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物（6）辦公費(fèi)（9）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（10）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用；（11）合理利潤，其中：普通住宅最高不超過8%；（12）法定稅費(fèi)。15、物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)約定哪些內(nèi)容？答（3）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；（收取辦法；（5）物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法；（6）專項維修資金使用方面的約定；（7）合同的有效期限、合同終止和解除的約定；（8）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（9）雙方當(dāng)事人約定的其他事項。16、住宅小區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)該從何時開始交納？答：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中的約定時間作為交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的起始交費(fèi)時間；沒有合同約定的，應(yīng)當(dāng)按照入住通知書（符合竣工驗收交付條件）約定的房屋交付時間作為交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的起始交費(fèi)時間。17、誰應(yīng)交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)？不交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)要承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催交，要求其限期交納，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。18、對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱等費(fèi)用的代收有哪些規(guī)定？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。19、出租的房屋，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由誰來交？答：物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的交納主體是業(yè)主，如果業(yè)主與房屋承租人約定由房屋承租人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。（垃圾清運(yùn)費(fèi)）等費(fèi)用？答年11月1日起常州市明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)實行“一費(fèi)清”制度，統(tǒng)一按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)后，不得再以任何名義向業(yè)主或使用人另行收取關(guān)于裝修方面的裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、住房裝修押金、裝修人員出入證工本費(fèi)、裝修施工許可證工本費(fèi)和裝修資料費(fèi)等費(fèi)用。業(yè)委會資訊如業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理服務(wù)費(fèi)用。為確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的完好，在裝修期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對裝修單位收取不超過1500元/戶的裝修保證金。物業(yè)管理圈。待裝修完畢，經(jīng)驗收共用部位和共用設(shè)施設(shè)備未受損壞，裝修保證金應(yīng)在3個月內(nèi)全額退還；裝修單位對共用部位和共用設(shè)施設(shè)備造成損壞的，應(yīng)當(dāng)由裝修單位承擔(dān)賠償或進(jìn)行修復(fù)，賠償或修復(fù)后，裝修保證金應(yīng)在3個月內(nèi)全額退還。21、辦理入住手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要一次性收一年的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，這合理嗎？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議或物業(yè)服務(wù)合同約定分期預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，預(yù)收時間一般不超過半年。協(xié)議或合同另有約定的，從其約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。22、因房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題，業(yè)主可以拒交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)嗎？答：不可以，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主可以追訴開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任。23、業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計？答：實行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對實施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建帳，按照服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。實行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計，審計費(fèi)用的承擔(dān)，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。24、什么是住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)？答：住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是指住宅電梯的日常運(yùn)行以及維護(hù)所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括運(yùn)行電費(fèi)、年檢費(fèi)、保險費(fèi)、日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)和維修材料費(fèi)等，不包括電梯的大修（修理費(fèi)用在一萬元及以上的）和更新改造費(fèi)用。25、住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？答0.40元乘電梯樓層系數(shù)預(yù)收（月度電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)=建筑面積×0.40元×K，K為電梯樓層系數(shù)）。業(yè)主委員會成立前的住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)年終結(jié)算，其不足部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)足，結(jié)余部分由業(yè)主委員會成立后的業(yè)主代表大會處置。業(yè)主委員會成立后的住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)年終結(jié)算，不足部分由電梯受益業(yè)主補(bǔ)足，結(jié)余部分滾存使用。26、交了物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，為什么還要交電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)？答,因此配備電梯的住宅除了物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，還要交電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。27、一樓的業(yè)主是否可以不交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)？答：住宅電梯受益業(yè)主是電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的交費(fèi)對象。所謂住宅電梯受益業(yè)主，是指在配有電梯的住宅樓內(nèi)可以使用電梯的業(yè)主（也就是說業(yè)主進(jìn)入家中可以使用電梯的是電梯受益業(yè)主）。具體來說，電梯從地下車庫起乘在住宅一樓開始?？康模瑥囊粯菢I(yè)主開始就是電梯受益業(yè)主；電梯從住宅一樓起乘，以電梯首次停靠的最低層業(yè)主開始就是電梯受益業(yè)主（特殊情況例外）。電梯受益業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按時交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。28、小區(qū)停車泊位收的停車費(fèi)歸誰所有，業(yè)主委員會可以支配嗎？答：利用小區(qū)共用道路劃線停車或產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的車位，其收益歸全體業(yè)主所有，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營支出成本后的剩余部分應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。用于停放汽車的地下人防工程的使用和管理按人防工程的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)建設(shè)單位的營業(yè)性汽車庫停車收益歸開發(fā)建設(shè)單位所有。29、住宅小區(qū)汽車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？答：（一）室外停車：1、臨時停放的，按每次5元計收，車輛連續(xù)停放時間超過24小時的，按二次停放計費(fèi)；放的，每月120元，上浮50%后最高不超過180元；3、營業(yè)性車位由企業(yè)自主定價，報價格主管部門備案。50元，上浮50%后最高不超過75元。業(yè)主獨(dú)用封閉車庫不收停放服務(wù)費(fèi)，只收物業(yè)服務(wù)費(fèi)；2、非營業(yè)性公共車位和人防車位每月10050%后最高不超過150元；3、營業(yè)性車位由企業(yè)自主定價，報價格主管部門備案。30、別墅等非普通住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何確定？答：非普通住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)采取市場調(diào)節(jié)價的定價形式。在前期物業(yè)服務(wù)階段由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容協(xié)商定價；成立業(yè)主大會后由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容協(xié)商定價。答：物業(yè)的共用空調(diào)、水泵等設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開分?jǐn)?，具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主委員會尚未成立的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按實際發(fā)生的費(fèi)用和約定方式向業(yè)主合理、公開分?jǐn)偂?2、住宅小區(qū)空置房和業(yè)主未入住住宅的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)怎么算？答：已竣工但尚未出售或者由于開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)，期間的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)超過六個月及以上）未入住或未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面申請，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，期間的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。33、業(yè)主購買住宅后由于某些原因暫時沒有入住，為什么仍應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)？答：物業(yè)的管理不僅是對人的管理，更重要的是對物業(yè)本身的管理。雖然業(yè)主沒入住，但是物業(yè)管理已經(jīng)涉及物業(yè)本身，這不僅包括業(yè)主獨(dú)有的部分，更重要的是對共用部分、共用設(shè)施的管理。2009年10月1日起實施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”。因此物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的交納不應(yīng)當(dāng)以入住為前提。34、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)對業(yè)主人身和財產(chǎn)損害負(fù)責(zé)？答導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則不承擔(dān)法律責(zé)任。35、買房時房屋開發(fā)建設(shè)單位承諾可以免交一年物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，可入住后物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)可，怎么辦？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向業(yè)主收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，除非業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)可其免交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的有效證明。否則房屋開發(fā)建設(shè)單位免交一年物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的承諾對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不產(chǎn)生約束力，業(yè)主可以與開發(fā)建設(shè)單位就此另行協(xié)商。36、房屋建筑工程的質(zhì)量保修期是怎樣規(guī)定的？答房屋建筑工程的最低保修期限為：（1）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個和外墻面的防滲漏，為5年；采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（5）裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。37、哪些物業(yè)應(yīng)交存住宅專項維修資金？答：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交存專項維修資金。38、住宅專項維修資金的用途是什么？答：住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。39、住宅專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)是多少？答：常州市2008年3月24日前取得土地的住宅項目，業(yè)主按所購房屋建筑面積35元/平方米交存，開發(fā)建設(shè)單位按小區(qū)總建筑面積12元/平方米交存。2008年3月24日后取得土地的住宅項目，其住宅專項維修資金由購房業(yè)主交存。交存標(biāo)準(zhǔn)為：配備電梯的商品房，按所購房屋建筑面積120元/平方米交存；不配備電梯的商品房，按所購房屋建筑面積60元/平方米交存；配備電梯的經(jīng)濟(jì)適用房（經(jīng)濟(jì)適用房是指政府統(tǒng)一規(guī)劃、作為經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)立項并建設(shè)的住宅）等保障性住房，按所購房屋建筑面積75元/平方米交存；不配備電梯的經(jīng)濟(jì)適用房，按所購房屋建筑面積50元/平方米交存。40、房屋轉(zhuǎn)讓時，交存的住宅專項維修資金如何處理？答：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)向受讓人說明住宅專項維修資金情況，并出具有效證明，結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。受讓人應(yīng)當(dāng)持房屋買賣的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到常州市物業(yè)管理中心辦理更名手續(xù)。41、房屋滅失時，交存的住宅專項維修資金如何處理？答：房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：（一）由業(yè)主交存的，結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；（二）售房單位交存的住宅專項維修資金帳面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財政隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。42、住宅專項維修資金有哪些交存方式？答：入住前業(yè)主可在以下兩種方式中任選一種交存（常州市）：（一）業(yè)主到市物業(yè)管理中心直接交存；（二）業(yè)主委托開發(fā)建設(shè)單位（或物業(yè)管理單位）代辦維修資金交存手續(xù)。43、業(yè)主自行交存住宅專項維修資金需要提供哪些材料？到哪里辦理？答：應(yīng)提供如下材料：（一）業(yè)主個人身份證；（二）商品房買賣合同；（三）商品房購房發(fā)票(或商品房結(jié)算單、契稅完稅憑證)。44、住宅專項維修資金何時交存？答：商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。45、住宅專項維修資金專用收據(jù)遺失了，怎么辦？答：購房業(yè)主可攜帶身份證、房屋買賣合同和購房發(fā)票，到常州市物業(yè)管理中心基金管理科補(bǔ)辦“維修資金交繳證明”。46、住宅小區(qū)的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備分別指哪些？答：住宅共用部位是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。答：業(yè)主委員會。未成立業(yè)主委員會或沒有實行物業(yè)管理的住宅小區(qū),社區(qū)居委會可代為行使業(yè)主委員會的權(quán)利。48、住宅專項維修資金的申請使用有哪些條件？答：（一）申請維修的項目屬于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，且已過保修期；（二）業(yè)主維修資金帳戶余額超過首期交存額的30%2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽字同意，并在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示。49、住宅專項維修資金申請使用的程序是怎樣的？答共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的項目向市物業(yè)管理中心申報，市物業(yè)管理中心確定是否屬于使用范疇；（三）征求業(yè)主意見；（四）申請主體持前期申報材料向市物業(yè)管理中心申報，市物業(yè)管理中心出具收件通知書，7個工作日內(nèi)審核完畢，并出具意見書。答（二）需提供本要件材料，并注清委托事項）；（四）征求意見表；（五）業(yè)主大會決議和區(qū)內(nèi)公建配套、停車等屬于全體業(yè)主經(jīng)營性收益分配使用情況說明（申請使用項目屬于?。唬ㄆ撸┙?jīng)辦人身份證復(fù)印件。51、項目維修完成后辦理結(jié)算住宅專項維修資金時應(yīng)該準(zhǔn)備哪些材料？答：（一）施工合同、工程竣工驗收記錄；（二）審計合同、審計報告、審計報告公示照片及反饋意見（合同總價發(fā)包不需提供本項要件材料）；（經(jīng)辦人身份證復(fù)印件。52、在《物業(yè)管理條例》施行前已建成的住宅物業(yè)，其物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用如何解決？答（二）屬售后公房的，售房單位應(yīng)按規(guī)定從售房款中提取公有住房售后維修資金；維修費(fèi)用可以從中列支，不足部分由產(chǎn)權(quán)人按房屋建筑面積比例分?jǐn)?；物業(yè)管理圈；（三）屬商品房的，維修費(fèi)用可以從交納的住宅專項維修資金中列支，不足部分由業(yè)主按房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?3、常見維修項目費(fèi)用如何分?jǐn)?？答：（一）屋面修繕分?jǐn)傓k法：如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，由使用層的維修責(zé)任人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下各層維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積分擔(dān)；由修繕?biāo)胺秶采w下各層的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分擔(dān)。（二）戶外墻面修繕分?jǐn)傓k法：筑面積比例分擔(dān)；由立面垂直部位各層的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)?。（三）落水管等管道的修繕：由受益的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)?。（四）化糞池的修繕：由受益的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)?。（五）屋頂欄桿及其它本體部位欄桿，公共平臺的修繕：為各層共用的，由共用層維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)偅粚倌硨訉Ｓ玫?，由專用層的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)偂?4、物業(yè)管理服務(wù)用房歸誰所有，如何使用？答：物業(yè)管理服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，主要用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主委員會的活動。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得占用或改變物業(yè)管理服務(wù)用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房交還給業(yè)主委員會。55、住宅小區(qū)的公建配套設(shè)施歸誰所有？答：新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的房屋權(quán)屬性質(zhì)分為非營業(yè)性公建配套設(shè)施和營業(yè)性公建配套設(shè)施兩種。非營業(yè)性公建配套設(shè)施，是指建設(shè)成本已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。這一類的公建配套設(shè)施中除了社會公益性的配套設(shè)施以外，其權(quán)屬歸全體業(yè)主所有，由房產(chǎn)行政主管部門也不得以任何方式處置其使用權(quán)。非營業(yè)性公建配套設(shè)施（除社會公益性的配套設(shè)施外）的經(jīng)營收益歸全體業(yè)主所有，應(yīng)用于小區(qū)的物業(yè)管理。業(yè)委會資訊營業(yè)性公建配套設(shè)施，是指建設(shè)成本未列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。這一類公建配套設(shè)施，按誰投資，誰所有，誰收益的原則，其權(quán)屬歸投資者所有，但交付使用后須納入小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的項目名稱、指標(biāo)等內(nèi)容由規(guī)劃行政主管部門在控制性詳細(xì)規(guī)劃中予以明確，在新建住宅小區(qū)承接查驗的資料中包括公建配套設(shè)施的內(nèi)容，一般由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)管理單位保管。56、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)罰款嗎？答：罰款是行政機(jī)關(guān)實施的一種行政處罰行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是行政機(jī)關(guān)，所以無權(quán)實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為。對于業(yè)主的違約行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的違約責(zé)任條款來維權(quán)。57、個別業(yè)主占用了公共綠地、公共樓道或公共車庫怎么辦？答：公共綠地、公共樓道或公共車庫屬于共用部位，屬于全體業(yè)其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。58、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、排水、通信、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負(fù)責(zé)維護(hù)？答：供水、供電、供氣、排水、通信、有線電視等單位，按照規(guī)定承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)。59、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營？例如在房屋屋頂架設(shè)廣告牌等，收益怎么分配？答：利用業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。按照《常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營支出成本后，按30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70%納入住宅專項維修資金。業(yè)主委員會成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營支出成本后的剩余部分應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。60、小區(qū)業(yè)主能否自行封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚，或者隨意更換自家的窗戶和防盜門？答：為了維護(hù)住宅小區(qū)公共安全和公共利益，保持住宅小區(qū)整體美觀，業(yè)主應(yīng)遵守小區(qū)（臨時）管理規(guī)約上的規(guī)定，不可自行封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚，或者隨意更換自家的窗戶和防盜門。61、業(yè)主拖欠物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)停水、停電?答：不可以，供水、供電是業(yè)主和自來水公司、供電公司之間形成的合同關(guān)系，與業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同是兩碼事，水、電是由專業(yè)的供水、供電部門來管理并直接向最終用戶收取費(fèi)用的，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有權(quán)利擅自對業(yè)主實施停水、停電。物業(yè)服務(wù)企業(yè)以停水、停電等手段要挾業(yè)主，只會激化矛盾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來解決業(yè)主拖欠物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的問題。62、停在小區(qū)里的車輛被盜或損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)該不該賠償？答：發(fā)生這種情況，要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否對車輛負(fù)有保管的責(zé)任,如果在物業(yè)管理中對車輛實行了保管責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車輛在合同成立的情況下，對于在保管期間發(fā)生的保管不善造成保管物毀損的，保管人即物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。63、小區(qū)里樓上裝修導(dǎo)致樓下滲、漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要不要承擔(dān)責(zé)任？答：室內(nèi)裝修是業(yè)主自主進(jìn)行的，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其義務(wù)就是告知業(yè)主在裝修過程中不得有改變房屋結(jié)構(gòu)等行為和裝修時的注意事項。至于裝修的質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予以監(jiān)管，也不承擔(dān)責(zé)任。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)盡責(zé)的前提下，樓下業(yè)主可以要求樓上業(yè)主賠償其損失。若是業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修進(jìn)行管理監(jiān)督，在明確范圍內(nèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。64、小區(qū)的業(yè)主可不可以利用自家的住房開商店、開公司等？答：《物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。65、小區(qū)的業(yè)主可不可以把獨(dú)立的封閉式車庫改作其它用途，如倉庫、臥室？答：不可以。小區(qū)內(nèi)按規(guī)劃配建的車庫是專用于滿足業(yè)主停放車輛需要的，不得擅自改變用途，如果業(yè)主暫時不用可出租給其他業(yè)主停車，以保證小區(qū)的停車有序和整潔。業(yè)主應(yīng)該怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益，是否可以拒交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)？