高服務(wù)標準的國際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

高服務(wù)標準的國際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總論1.1項目概況1.1.1項目名稱**（**）**城項目1.1.2項目性質(zhì)新建1.1.3項目聯(lián)系單位：聯(lián)系單位：**民政局重點項目辦項目聯(lián)系人：聯(lián)系電話：1.1.4建設(shè)地點某縣城規(guī)劃區(qū)1.1.5開發(fā)理念和建設(shè)目標1、開發(fā)理念在各種物業(yè)形態(tài)準確定位的基礎(chǔ)上，注入養(yǎng)生文化主題，以先進科學(xué)的養(yǎng)生養(yǎng)老理念為指導(dǎo)，提升養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)，將房產(chǎn)與養(yǎng)生核心功能完美結(jié)合，達到打造養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的目的。2、建設(shè)目標本著“外引內(nèi)、綜合開發(fā)、利益均享、共同發(fā)展”的原則，大力招商引資，吸引有實力的企業(yè)集團和投資基金參與項目開發(fā)，努力將“**（**）**城”項目建設(shè)成為具有高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療健康、娛樂休閑、生活購物的高服務(wù)標準的國際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社區(qū)。1.1.6項目屬性研究1、項目區(qū)位項目位于某縣城規(guī)劃區(qū)，交通便利；項目區(qū)距**湖水利風(fēng)景區(qū)約5公里項目區(qū)距**市160公里，離**市不到52、地塊現(xiàn)狀地塊整體地勢較為平坦，四周為山脈，景觀資源良好。地塊內(nèi)部河流可利用景觀資源好。地塊內(nèi)部多條高壓線穿過，不利于地塊整體規(guī)劃。1.1.7建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項目用地1200萬㎡，綜合容積率0.5，總建筑面積40萬㎡，其中養(yǎng)生俱樂部建筑面積30000㎡，設(shè)置養(yǎng)生活動中心、養(yǎng)生交流中心、養(yǎng)生康體中心、旅游療養(yǎng)中心；公眾福利敬老院建筑面積14600㎡，房間設(shè)280間，床位數(shù)設(shè)550張（單人間80間，床位80張；雙人間100間，床位200張；三人間30間，床位90張；四人間20間，床位80張；六人間10間，床位60張；套房40間，床位40張）；養(yǎng)生別墅和養(yǎng)生公寓建筑面積180000㎡，養(yǎng)生度假酒店建筑面積46000㎡，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積42000㎡，設(shè)床位500張；養(yǎng)生護理服務(wù)中心建筑面積30000㎡，社區(qū)商業(yè)中心建筑面積57400㎡，包含生活購物超市；日常生活配套；康體保健用品超市。1.1.8項目建設(shè)期本項目建設(shè)期5年1.1.9項目總投資估算本項目開發(fā)建設(shè)投資估算為137976.58萬元，其中土地費用3600萬元，占開發(fā)建設(shè)投資的2.61%，前期工作費5669.00萬元，占開發(fā)建設(shè)投資的4.11%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10220.00萬元，占開發(fā)建設(shè)投資的7.41%，建筑安裝工程費104520.00萬元，占開發(fā)建設(shè)投資的75.75%，管理費用3901.68萬元，占開發(fā)建設(shè)投資的2.83%，銷售費用5002.16萬元，占開發(fā)建設(shè)投資的3.63%，其他費用1045.00萬元，占開發(fā)建設(shè)投資的0.76%，基本預(yù)備費4115.91萬元，占開發(fā)建設(shè)投資的2.91%。1.1.10經(jīng)濟社會效益分析1、財務(wù)評價在項目盈利能力方面，通過本可行性報告測算分析，經(jīng)營期年均利潤總額17748.18萬元，稅后利潤16385.97萬元，所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率15.73%，財務(wù)凈現(xiàn)值17096.97萬元，投資回收期8.09年；所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率12.03%，財務(wù)凈現(xiàn)值119.29萬元，投資回收期9.73年；投資利潤率46.01%，總投資收益率12.86%，項目資本金凈利潤率42.48%。2、經(jīng)濟效益（1）經(jīng)濟帶動本項目建成后，將帶動**“旅游觀光、休閑度假”產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、提升商業(yè)、服務(wù)業(yè)水準。=1\*GB3①帶動旅游休閑相關(guān)產(chǎn)品的開發(fā)及銷售，長期地提高地區(qū)旅游、文化產(chǎn)業(yè)和利潤收入及政府稅收水平；=2\*GB3②帶動農(nóng)業(yè)觀光業(yè)發(fā)展，增加特色農(nóng)家樂農(nóng)戶的收入；=3\*GB3③帶動當?shù)靥厣唐返匿N售（茶葉、銀杏、土布等土特產(chǎn)品等）；=4\*GB3④增加相關(guān)配套領(lǐng)域內(nèi)的人員勞動就業(yè)機會。（2）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)老年產(chǎn)品的開發(fā)以及對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動，對促進養(yǎng)生養(yǎng)老市場繁榮具有重大意義。=1\*GB3①老年醫(yī)療、健康檢查等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)及帶動相關(guān)陪護及護理等專業(yè)服務(wù)行業(yè)的開發(fā)及帶動；=2\*GB3②老年人特色食品及保健品產(chǎn)業(yè)的開發(fā)及帶動；=3\*GB3③高端養(yǎng)生背后所蘊含的精英群體資源的開發(fā)及整合。3、政治及社會效益（1）政治影響：本項目建成后，能極大緩解當?shù)乩夏牮B(yǎng)老床位緊張的狀況，替政府分憂、為老年人謀福；充分體現(xiàn)了政府對社會公益事業(yè)的支持及關(guān)心，對老年人群體的關(guān)愛支持與投入，對弘揚中國傳統(tǒng)孝文化，承擔(dān)起在國際、國內(nèi)的傳承和傳播的歷史責(zé)任；（2）社會效益：**利用本地優(yōu)質(zhì)旅游資源、是一種走綠色經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的良好示范，老年產(chǎn)業(yè)所帶來的可持續(xù)發(fā)展以及良好的循環(huán)經(jīng)濟模式的探索。（3）創(chuàng)造改革發(fā)展創(chuàng)新典范：本項目的運作，將為養(yǎng)生項目提供規(guī)范性經(jīng)營及與國際接軌的樣板參照，是地區(qū)發(fā)展模式的有益探索，同時也是對行業(yè)運營模式的創(chuàng)新與規(guī)范經(jīng)營管理上具有重要意義。4、區(qū)域價值提升（1）政府支持與區(qū)域價值提升的良性互動本項目集合養(yǎng)生、養(yǎng)老、旅游三大產(chǎn)業(yè)為一體，專業(yè)化運營，中高端產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品組合，多項目聚集，區(qū)域組團式集群開發(fā)，協(xié)同效應(yīng)達成，將會大力推動陽山區(qū)域整體發(fā)展與文化旅游業(yè)再提升。（2）推動整體區(qū)域價值的提升與良性互動=1\*GB3①吸引更多的高端人群來**經(jīng)商，辦公，居??；=2\*GB3②吸引更多的大公司到**投資，帶動更多的相關(guān)企業(yè)投入到**的開發(fā)進程中來；=3\*GB3③帶動高端房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；改善人居環(huán)境，帶動服務(wù)業(yè)和周邊產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，為當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供重要補充；=4\*GB3④本項目是一個有靈魂的文化旅游養(yǎng)生項目，將迅速提高**養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)知名度。1.2項目可行性研究報告的編制依據(jù)項目可行性研究報告編制的依據(jù)是國家公布的有關(guān)法律、法令、法規(guī)和政策、定額標準以及有關(guān)文件規(guī)定。項目可行性研究報告的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料來自**有關(guān)部門和建設(shè)單位提供或認可的資料、文件、函件及經(jīng)本可研報告編制人員調(diào)查得到的資料和信息。項目可行性研究報告編制的依據(jù)主要有：《**縣城總體規(guī)劃(2006-2020）》《**國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃建議》《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》中華人民共和國國務(wù)院令第253號《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》；《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》；《**省建設(shè)工程工程量清單綜合基價》（2008）；國家及**省頒發(fā)的電力、通信、工程管網(wǎng)等造價信息；**省頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的標準；信陽市建筑材料價格信息和價格指數(shù)。1.3項目可行性研究報告的編制過程根據(jù)項目可行性研究報告的編制要求，報告編制人員到現(xiàn)場進行了認真的踏勘和調(diào)查，并向土地、規(guī)劃等相關(guān)部門進行了咨詢。在搜集了第一手的地質(zhì)地貌、交通、電氣供給和給排水等資料后，組織專業(yè)人員對本項目實施的必要性、社會效益影響性、規(guī)劃方案的科學(xué)性和工程實施過程中應(yīng)注意的問題等進行了充分的論證，在此基礎(chǔ)上形成本項目可行性研究報告。1.4可行性研究結(jié)論１、本項目地理位置優(yōu)越、交通便利，資源整合充分、規(guī)劃細致合理可行。項目可填補**無高端大型全功能生態(tài)養(yǎng)生市場空白并與同類項目實行錯位經(jīng)營；２、本項目自然環(huán)境質(zhì)量較好，基礎(chǔ)設(shè)施可利用性強。全面開發(fā)程度高，投資規(guī)模和投資成本較高，注重投入成本的科學(xué)管理控制。項目建成后，資源類型豐富，有利于開發(fā)多種服務(wù)項目；３、本項目雖投資大，回收期長，但風(fēng)險比較低，同時有非常廣闊的利潤空間。是一個長效項目。對經(jīng)濟社會和傳統(tǒng)文化挖掘有著重要促進作用，項目完全可行。第二章 項目建設(shè)的必要性2.1項目提出背景**是優(yōu)秀旅游目的地，中國最佳旅游名縣，旅游資源、自然資源豐富?？h委、縣政府對發(fā)展旅游非常重視，該縣為促進旅游業(yè)不斷發(fā)展，提出并執(zhí)行了一系列的旅游發(fā)展戰(zhàn)略。**縣委、縣政府的一系列旅游發(fā)展舉措的實施，為**旅游發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)，使得**的知名度逐步提升。老年人口的不斷增長必將帶來一系列的老年問題。比較突出的是以下幾個方面：一是空巢老人多，兒女不在身邊，留守家里感到空虛冷清；二是孤老單身的老人多，部分單身老人的生活得不到正常料理，精神上缺乏慰藉；三是老年人本身自然生理特點引起的患病與子女沒時間和精力照料，老年人與子女或多或少的代溝隔閡所產(chǎn)生精神上的壓力而感到孤獨寂寞；四是重病、重殘的老年人在生活上有諸多的困難，生活條件差。老年問題是社會文明進步的自然產(chǎn)物，老年問題解決的好壞也是衡量社會文明進步的重要尺度，更體現(xiàn)了一個國家的經(jīng)濟實力。是事關(guān)公平與穩(wěn)定的重大社會問題。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問題，將無法集中高效使用有限的社會優(yōu)質(zhì)勞動力資源，直接影響到國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，同時會給政府帶來沉重的負擔(dān)，嚴重影響社會的發(fā)展與進步。目前，現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套，養(yǎng)老機構(gòu)普通收住的是高齡段（70歲以上）的孤寡老人、病困老人，缺乏服務(wù)意識、成本意識、缺乏競爭意識、風(fēng)險意識、法制意識，運營成本過高，服務(wù)內(nèi)容還顯得單一和不規(guī)范，養(yǎng)老服務(wù)隊伍人才十分短缺、專業(yè)化水平較低。在此背景下，提出了本項目的開發(fā)建設(shè)。2.2項目建設(shè)必要性我國政府高度重視養(yǎng)老問題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇。家庭養(yǎng)老在新時代的脆弱性凸顯，機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)居家養(yǎng)老已不能滿足眾多需求的老年人群需要，打造老年養(yǎng)生場所勢在必行。本項目是響應(yīng)政府號召，為進一步建設(shè)旅游休閑新城貢獻一份力。能夠帶動**第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動旅游產(chǎn)業(yè)與更多服務(wù)業(yè)發(fā)展，促進就業(yè)，提升人們的經(jīng)濟收入、消費水平。是為**、全國的老年人提供度假勝地、養(yǎng)老之處。因此，本項目的建設(shè)十分有必要而且有建設(shè)意義。第三章 城市投資環(huán)境3.1城市環(huán)境分析**位于**省南部，**腹地，隸屬信陽市管轄。全縣東西長61.6公里，南北寬40.7公里，國土總面積1612平方公里，東與商城縣接壤，南、西面分別與湖北省麻城市、紅安縣、大悟縣及本省羅山縣毗鄰，北與光山縣緣連。京九鐵路、312國道和大廣高速公路穿境而過，東距合肥240公里，南距**160公里，北距**390公里，素有“三省通衢”、“中原南門”之稱，處環(huán)**經(jīng)濟圈。全縣現(xiàn)轄16個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、區(qū)），205個行政村。**平均海拔350米。年平均氣溫15.2℃，年降雨量1277.5毫米，全年無霜期222天，年日照時數(shù)2007.7小時。**境內(nèi)層巒疊嶂，河溪縱橫，有山地、丘陵、沖積河谷和堆積凹谷，海拔700米以上的山峰46座，容積10萬立方米以上的湖泊有128座。大小河流92條，森林覆蓋率71%，茫茫林海中，動植物資源非常豐富，匯集各類植物2000余種；繁衍生息各類野生動物400余種。此外，境內(nèi)還有古樹名木4500**有四千多年的文化積淀，是歷代文人騷客的記游之地，薈萃之鄉(xiāng)。境內(nèi)擁有眾多關(guān)寨、寺廟、庵堂，自古以來就有“九里十八寨”之稱。唐代大詩人劉長卿、唐宋八大家的蘇東坡、明代詩人熊宏等四十多位文化名人都曾留下千古絕唱。境內(nèi)有蘇河龍山文化、天亮寺新石器文化、艾洼商周文化等遺址，有豫南道教圣地金蘭山、道教名山天臺山、金蘭山國家森林公園、**湖國家水利風(fēng)景區(qū)等。3.2城市經(jīng)濟環(huán)境分析3.2.1綜合經(jīng)濟據(jù)統(tǒng)計，2012年**GDP總量達到億元，增長%，人均GDP達到元。財政總收入達到億元，增長%，其中地方財政收入億元，增長%。規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值達到億元，增長%。完成全社會固定資產(chǎn)投資億元，增長%。金融機構(gòu)年末存款余額突破億元，達到億元，存、貸款余額較年初都實現(xiàn)了較快增長。3.2.2三產(chǎn)經(jīng)濟工業(yè)經(jīng)濟快速增長，2012年完成工業(yè)增加值億元，規(guī)模工業(yè)增加值完成億元，同比分別增長%和%。規(guī)模以上企業(yè)家，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)吸引力和承載力不斷增強。全縣農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值完成億元，比上年增長%。完成糧食生產(chǎn)萬噸。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程進一步加快，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)繁榮壯大，完成第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，同比增長%。通過抓服務(wù)、做市場的方法更加靈活，繁榮、活躍第三產(chǎn)業(yè)。旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，商貿(mào)流通進一步繁榮，城鄉(xiāng)消費市場活躍，實現(xiàn)全社會消費品零售總額億元，同比增長%。規(guī)范發(fā)展中介服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展新興服務(wù)業(yè)。3.3投資環(huán)境評估**城市環(huán)境良好、自然環(huán)境優(yōu)美。城市經(jīng)濟實力不斷提升，綜合經(jīng)濟實力不斷增強。工業(yè)經(jīng)濟快速增長，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程進一步加快，第三產(chǎn)業(yè)不斷繁榮壯大，消費市場活躍，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。第四章項目選址及建設(shè)條件4.1規(guī)劃選址本項目選址位于**新集鎮(zhèn)杏子板塝，該選址交通便捷、環(huán)境幽靜、空氣新鮮，離城市不遠，適合老年人居住，是理想的規(guī)劃建設(shè)地址。4.2場址建設(shè)條件1、地形地貌**屬于秦嶺地層區(qū)桐柏——**分區(qū)，地層復(fù)雜，母巖為花崗巖及少量的片麻巖、石灰?guī)r等。區(qū)內(nèi)山脈呈西北——東南走勢，屬低山區(qū)。其地貌特點為山巒起伏連綿，山勢雄偉，峰高谷深，溪澗縱橫，中下部較陡，坡度在30-40°之間；上部較平坦，坡度多為15-20°，海拔高度多在100-700m之間。2、氣象條件**屬亞熱帶北部大陸性季風(fēng)氣候，具有亞熱帶過渡性特征，四季分明。年平均氣溫15.2℃，最高氣溫42.5℃（極值），最低氣溫－17.3℃。年均日照時數(shù)2007.7小時，無霜期2223、交通條件距**160公里，經(jīng)信陽至**390公里，至合肥240公里。對外交通以公路、鐵路為主，京九鐵路、大廣高速穿越縣城。有S339、S213公路、G1064、場地環(huán)境條件本工程建設(shè)場地具有優(yōu)越的社會環(huán)境條件，場地周邊沒有工業(yè)污染區(qū)，且用地面積滿足功能的要求，并富于彈性，有利于可持續(xù)發(fā)展，建成后在其所處環(huán)境中能盡最大可能發(fā)揮其社會效益。5、公用設(shè)施社會依托條件項目區(qū)內(nèi)暫無道路網(wǎng)絡(luò)、給水、排水、供氣公共配套設(shè)施，但不影響項目工程建設(shè)。6、防洪、排澇設(shè)施條件項目擬建區(qū)域內(nèi)無防洪特別要求，項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)有金河，自然落水由雨水收集系統(tǒng)收集后經(jīng)金河排入潢河，由于項目場地高于周邊水系最高位，因此本項目無須設(shè)置排澇設(shè)施。7、法律支持條件本項目主要法律依據(jù)為：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011）《**縣城總體規(guī)劃》（2006—2020）8、施工條件項目建設(shè)場地施工出入道路暢通，場地周邊無交通限制，施工用臨時水、電無接入困難。項目周邊地區(qū)有多家采石廠、建材供應(yīng)市場，有砼供應(yīng)基地，水泥、砂石料市場供應(yīng)充足，因此項目施工條件較好。第五章市場前景分析5.1養(yǎng)老市場分析5.1.3中國老齡化人口現(xiàn)狀分析聯(lián)合國將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%，或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，實際上中國在2001年就已開始進入了老齡化社會。2011年底，全國65歲以上人口11883萬人，占全國總?cè)丝诘?.9%，比上年上升了0.4%個百分點。60歲以上人口17765萬人，約占全國總?cè)丝诘?3.2%，比上年上升了0.5個百分點。5.1.2中國老齡化人口發(fā)展趨勢據(jù)民政部的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到2015年，我國60歲以上老年人將達到2.16億，約占總?cè)丝诘?6.7%，年均凈增老年人口800多萬，超過新增人口數(shù)量；80歲以上的高齡老人將達到2400萬，約占老年人口的11.1%，年均凈增高齡老人100萬，增速超過我國人口老齡化速度；65歲以上空巢老年人口將超過5100萬，約占老年人口的1/4。5.1.3老齡化之下催生產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會一是健康產(chǎn)業(yè)。老齡化進程和人們生活水平的提高，會給健康產(chǎn)業(yè)帶來極大的機會。這條產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括，養(yǎng)生、飲食、保健等相關(guān)的服務(wù)，以及圍繞養(yǎng)生和中醫(yī)基礎(chǔ)上的治療等行業(yè)。二是養(yǎng)老服務(wù)需求將會大量增加。專業(yè)的、社會化的養(yǎng)老服務(wù)有很大的需求，與此相關(guān)的老年社區(qū)照料服務(wù)、護理康復(fù)服務(wù)等都是將來市場的急需。三是老年用品、用具等產(chǎn)品的開發(fā)。在這方面，日本的模式是可以借鑒的。很多領(lǐng)域都有專門為老人進行特別設(shè)計的產(chǎn)品，如家電、相機等都有方便老人的裝置，新建住宅中洗手間、廚房，包括臺階、門檻等細微之處都為老年人著想等。目前，這種傾向擴大到幾乎所有與老年人日常生活密切相關(guān)的消費品領(lǐng)域。更有預(yù)計稱，2020年后，所有的市場都可以細分出老年商品市場。5.1.4老齡人群消費潛力巨大1、老年人收入不斷提高，老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊中國老齡科學(xué)研究中心的一項調(diào)查，城市老年人口中，有42.8%的人擁有儲蓄存款，退休金一項2010年增加到8383億元，退休金到2020年為28145億元，退休金到2030年為73219億元。2、老齡人群消費潛力巨大老年人在醫(yī)療保健、食品、服裝、旅游、娛樂、養(yǎng)老等各方面有大量需求；老年人的價值觀、消費觀與生活方式在不斷更新，其消費需求正在向高層次、高質(zhì)量、個性化、多元化的方向發(fā)展，花錢買健康、買年輕、買舒適、買享受、買方便正成為生活追求。5.1.5養(yǎng)老行業(yè)市場需求缺口巨大1、現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套由于社會轉(zhuǎn)型、家庭養(yǎng)老功能弱化，目前我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴重滯后，難以滿足龐大老年人群，特別是迅速增長的“空巢”、高齡和帶病老年人的服務(wù)需求。以養(yǎng)老機構(gòu)和床位數(shù)為例，目前，中國共有各類老年社會福利機構(gòu)3.8萬個，養(yǎng)老床位120.5萬張，平均每千名老人占有床位僅有8.6張，許多為老服務(wù)也都存在發(fā)展緩慢的問題，不能滿足老年人群日益增長的需求。2、我國老齡人市場的年需求為3萬億以上，年缺口達5千億元據(jù)全國老齡工作委員會提供的數(shù)據(jù)，目前我國每年為老年人提供的產(chǎn)品不足一千億元，供需之間存在巨大商機。老齡化人口的急劇增長背后，蘊藏著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大市場空間。5年內(nèi)老年人市場消費將達到5萬億元以上。按照國際通行的5%老年人需要進入機構(gòu)養(yǎng)老標準，我國至少需要800多萬張床位，光床位建設(shè)就有3000億元的市場空間，再加上康復(fù)設(shè)施、培訓(xùn)基地等，還可拉動至少1500億元的投資。5.2健康養(yǎng)生市場分析5.2.1心理亞健康問題日益突出亞健康是21世紀人們廣泛關(guān)注的焦點，是健康產(chǎn)業(yè)的一塊新的和日益擴大的領(lǐng)域。中國長期以來處于戰(zhàn)亂，現(xiàn)代化建設(shè)僅僅三十年，我們醫(yī)療保健和社會保障以及休假制度不完善，加上基因的差異，中國人的身體健康狀態(tài)和西方發(fā)達國家有差距，中國人僅僅依靠體育鍛煉無法解決亞健康問題。正如世界衛(wèi)生組織（WHO）所指出的：21世紀醫(yī)學(xué)的重心將是對病前狀態(tài)的干預(yù)和對疾病的有效防范。20世紀有85%的醫(yī)生從事臨床診斷治療工作，而21世紀有85%的醫(yī)生從事關(guān)注病前狀態(tài)的工作，仍坐在醫(yī)院里干等病人求治的醫(yī)生將不超過15%?？梢?，健康產(chǎn)業(yè)中市場前景最廣的領(lǐng)域是人們長期以來所忽視的亞健康領(lǐng)域。5.2.2中醫(yī)的養(yǎng)生理念與特點：中國養(yǎng)生主張凝練內(nèi)在的生命深度，充分調(diào)動自身體內(nèi)潛在的生命力。中國傳統(tǒng)的養(yǎng)生概念，來源于傳統(tǒng)中醫(yī)理論，是指保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補養(yǎng)；根據(jù)文獻考證，中國養(yǎng)生學(xué)萌芽于商周時期。養(yǎng)生是根據(jù)生命的發(fā)展規(guī)律，達到保養(yǎng)生命、健康精神、增進智慧、延養(yǎng)生命的科學(xué)理論和方法。中醫(yī)養(yǎng)生學(xué)的特點為：總體概括為①形神兼?zhèn)?，首重養(yǎng)神。②掌握適度，從事調(diào)節(jié)精神情志活動的適度。③強調(diào)先天因素，重視后天調(diào)攝（食療、藥補）。④因年齡而異，注意分階段鍛煉養(yǎng)生（例如五禽戲、太極拳）。⑤順應(yīng)自然，保護生機。中國養(yǎng)生學(xué)體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)文化心態(tài)內(nèi)省力的高度發(fā)展，主張凝練內(nèi)在的生命深度，充分調(diào)動自身體內(nèi)潛在的生命力，體現(xiàn)了防止“物極必反”的中和思想，主張節(jié)與和，無過不及，使人體各種機能不受傷害；體現(xiàn)人們執(zhí)著追求的“形與神俱”而終其天年，對生死的達觀態(tài)度；體現(xiàn)了中國人民講究道德休養(yǎng)、始終奮斗不息，養(yǎng)生而不茍生的大無畏精神。5.2.3健康產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展前景隨著經(jīng)濟的發(fā)展和文明的進步，人們在解決溫飽問題，邁向小康和富裕之路的進程中，保健意識日益增強，如何提高生命質(zhì)量，實現(xiàn)人自身的可持續(xù)發(fā)展，已成為全社會普遍關(guān)注的問題。由此，形成了對健康產(chǎn)業(yè)日益擴大的巨大市場需求。**地處**腹地，是最佳旅游目的縣，居民生活水平和人均消費指數(shù)逐年攀升，對于生命質(zhì)量的需求和認識水平都走在全國的前列。另外，旅游資源、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)資源、環(huán)境資源都相當充足。****城項目正是綜合考慮地理優(yōu)勢和環(huán)境特點因時借勢確立，以傳承推廣中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化為已任，為提高人民健康水平改善人民生命質(zhì)量貢獻力量。第六章 項目概念定位6.1項目發(fā)展方向研判6.1.1項目swot分析1、優(yōu)勢（Strength）（1）政策支持優(yōu)勢**縣委、縣政府大力支持優(yōu)勢（2）項目優(yōu)勢宗地地勢起伏較大，四周山脈環(huán)繞，景觀資源良好。塊內(nèi)部河流可利用景觀資源好。項目距**市160公里，離重慶不到5地塊位于縣城規(guī)劃區(qū)，距**湖水利風(fēng)景區(qū)不足8公里2、劣勢（Weakness）（1）行業(yè)模式不夠成熟的劣勢；（2）部分政策的空白缺失劣勢；（3）有效消費觀念缺乏引導(dǎo)的劣勢（4）地塊地勢起伏較大，加大了建設(shè)投資，增加了運營成本。3、機會（1）行業(yè)處于發(fā)展初期，有機會成為行業(yè)的領(lǐng)跑者；（2）有機會成為政府扶持的試點示范項目（3）有機會成為行業(yè)標準制定者4、威脅（Threat）（1）未來以養(yǎng)老地產(chǎn)概念面市的項目將越來越多（2）行業(yè)經(jīng)驗不足的威脅；（3）缺乏行業(yè)高端人才的風(fēng)險（4）**旅游資源雖然豐富，但項目所在地資源并非獨有。6.1.2項目發(fā)展方向充分利用項目地塊景觀資源、自然資源、交通資源、文化資源，依托開發(fā)企業(yè)自身文化，打造客戶接受度高、市場影響力大的產(chǎn)品。項目自身優(yōu)劣勢分析，利用項目景觀優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，打造符合游客需求的產(chǎn)品，以差異化的定位解決資源重復(fù)的困境。**氣候條件良好，是療養(yǎng)身體的好地方，以養(yǎng)老、養(yǎng)生為目的，為客戶提供康體、休養(yǎng)的場所。大力打造綠化、景觀，為**城提供良好的環(huán)境，提升舒適度。6.2項目定位大型養(yǎng)生養(yǎng)老綜合文化社區(qū)模式，可充分發(fā)揮和利用地產(chǎn)企業(yè)原有的各項優(yōu)勢，使贏利能力最大化，發(fā)展風(fēng)險最小化。本模式在各種物業(yè)形態(tài)準確定位的基礎(chǔ)上，注入養(yǎng)生文化主題，以先進科學(xué)的養(yǎng)生養(yǎng)老理念為指導(dǎo)，提升養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)，將房產(chǎn)與養(yǎng)生核心功能完美結(jié)合，達到打造養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的目的。6.2.1建筑形式及風(fēng)格根據(jù)項目的性質(zhì)，建筑以樸實、大方為主，突出溫馨氛圍，既有時代特色，又融入豫南傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵，通過整體構(gòu)造，形成若干共享空間，便于老年人創(chuàng)造豐富多彩的活動。6.2.2業(yè)態(tài)定位養(yǎng)生酒店+養(yǎng)生護理中心+養(yǎng)生俱樂部+養(yǎng)生別墅+養(yǎng)生公寓+社區(qū)商業(yè)配套6.2.3功能定位：居家養(yǎng)生養(yǎng)老、度假休閑養(yǎng)生、養(yǎng)生指導(dǎo)培訓(xùn)、養(yǎng)生文化交流展示、養(yǎng)生養(yǎng)老護理、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)6.2.3客層定位有經(jīng)濟實力的離、退休教師、干部老人群體；為父母購買用來養(yǎng)生養(yǎng)老的高級金領(lǐng)、白領(lǐng)人士；有養(yǎng)生需求的部分金領(lǐng)、白領(lǐng)階層。6.3項目物業(yè)形態(tài)及功能配置的構(gòu)想1、公眾福利護理院（1）功能類別：免費福利型敬老院（2）服務(wù)內(nèi)容：項目以回報社會為宗旨，面向社會的免費福利型敬老院。為一些特殊人群，如孤寡老人、有特殊貢獻的老人提供的免費養(yǎng)老場所。2、養(yǎng)生俱樂部（1）功能類別：養(yǎng)生活動中心、養(yǎng)生交流中心、養(yǎng)生康體中心、旅游療養(yǎng)中心（2）服務(wù)內(nèi)容：包括運動養(yǎng)生（太極拳、乒乓球、臺球等）、娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）、藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）、民俗活動（春節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶活動）、宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）、藝術(shù)養(yǎng)生、文化養(yǎng)生、科學(xué)技術(shù)養(yǎng)生、環(huán)境養(yǎng)生等涵蓋的上百種各項養(yǎng)生活動。養(yǎng)生知識培訓(xùn)、養(yǎng)生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團體聚會、養(yǎng)生相關(guān)活動展示等。3、養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓（1）功能類別：中、高端居家養(yǎng)生入住。（2）服務(wù)內(nèi)容：特別為有中、高端養(yǎng)生養(yǎng)老需求的群體度身定做。養(yǎng)生別墅滿足高端人群購買居家，養(yǎng)生公寓滿足中端人群購買居家入住，同時獲得社區(qū)內(nèi)養(yǎng)生項目相關(guān)養(yǎng)生服務(wù)。4、養(yǎng)生度假酒店（1）功能類別：度假休閑入??；家人團聚入??；養(yǎng)生商業(yè)活動交流、展示入住。（2）服務(wù)內(nèi)容：提供全方位的酒店式入住服務(wù)。作為其他養(yǎng)生主題的配合單位，如養(yǎng)生團隊接待入住，家人團聚入住，養(yǎng)生文化交流團隊、競技等團體的養(yǎng)生體驗入住等。5、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院（1）功能類別：醫(yī)療服務(wù)；養(yǎng)生保健服務(wù)（2）服務(wù)內(nèi)容：提供日常醫(yī)療服務(wù)、日常體檢、保健服務(wù)，養(yǎng)生講座、工作人員培訓(xùn)等。6、養(yǎng)生護理服務(wù)中心（1）功能類別：老年看護、護理；家政中心；精神關(guān)懷中心（2）服務(wù)內(nèi)容：提供全方位的老年養(yǎng)生看護護理、日常家政服務(wù)，日常養(yǎng)生活動開展配合。7、社區(qū)商業(yè)中心（1）功能類別：生活購物超市；日常生活配套；康體保健用品超市。（2）服務(wù)內(nèi)容：日常生活、社區(qū)電信、郵政、洗滌等全方位生活配套服務(wù)；保健品、康體、美體用品器械銷售等。6.4建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項目用地1200萬㎡，綜合容積率0.5，總建筑面積40萬㎡，其中養(yǎng)生俱樂部建筑面積30000㎡，設(shè)置養(yǎng)生活動中心、養(yǎng)生交流中心、養(yǎng)生康體中心、旅游療養(yǎng)中心；公眾福利敬老院建筑面積14600㎡，房間設(shè)280間，床位數(shù)設(shè)550張（單人間80間，床位80張；雙人間100間，床位200張；三人間30間，床位90張；四人間20間，床位80張；六人間10間，床位60張；套房40間，床位40張）；養(yǎng)生別墅和養(yǎng)生公寓建筑面積180000㎡，養(yǎng)生度假酒店建筑面積46000㎡，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積42000㎡，設(shè)床位500張；養(yǎng)生護理服務(wù)中心建筑面積30000㎡，社區(qū)商業(yè)中心建筑面積57400㎡。6.5項目運營模式模式核心是打造具有養(yǎng)生養(yǎng)老功能的物業(yè)、設(shè)施；針對養(yǎng)生養(yǎng)老核心功能，建立高標準養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系、服務(wù)標準；輔以生態(tài)養(yǎng)生景觀的規(guī)劃設(shè)計，共同營造出一個具有高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療健康、娛樂休閑、生活購物的高服務(wù)標準的國際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社區(qū)；以養(yǎng)生核心理念為基礎(chǔ)打造養(yǎng)生服務(wù)體系，規(guī)劃具體服務(wù)項目，擬定詳盡的服務(wù)標準；將物業(yè)功能與養(yǎng)生具體項目高度匹配融合，使得物業(yè)富含養(yǎng)生文化內(nèi)涵進行全方位的功能打造；通過銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項目服務(wù)銷售物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、入住權(quán)。主要以會員制方式銷售養(yǎng)生會籍，銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項目服務(wù)。通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)發(fā)展會員獲取會籍。通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生酒店入住權(quán)、使用權(quán)發(fā)展會員獲取會籍第七章 項目開發(fā)節(jié)奏計劃及進度7.1項目實施進度計劃說明1、項目實施進度計劃說明該進度計劃為全部工程建設(shè)進度計劃，投資前期工作，土地取得，報批等計劃6個月，然后2015年7月開工建設(shè)，進行場地平整、建設(shè)設(shè)計、場地配套，預(yù)計2019年度12月底項目全部完成，共計5年。2、安排總進度的原則和依據(jù)項目建設(shè)總進度依據(jù)是本可研報告設(shè)計的工作計劃及《**省建筑工程工期定額》結(jié)合本地施工企業(yè)施工水平制定。安排總進度計劃的原則為合理、可行。3、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計和施工力量進場時間的安排本項目以規(guī)劃圖作為技術(shù)設(shè)計由有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計研究院完成。施工力量進場時間應(yīng)于單體項目開工前1周進場（總進度計劃不計該時間）。4、道路、供電、供水等方面的協(xié)作配合及進度的銜接本項目施工道路、水電配套以一次解決方案考慮，因此項目建設(shè)過程中，施工道路、施工用臨時水、電供應(yīng)將不會產(chǎn)生供求矛盾。項目建設(shè)工期為5年，該進度計劃為全部工程建設(shè)進度計劃，投資前期工作，土地取得，報批等計劃6個月，然后進行場地平整、建筑設(shè)計、場地配套，預(yù)計2019年底項目全部完成。7.2項目開發(fā)周期根據(jù)施工進度安排，預(yù)計2015年7月開工奠基，預(yù)計開發(fā)周期約為5年。第八章項目經(jīng)濟效益評估8.1項目投資估算說明8.1.1投資估算的范圍項目投資估算范圍為**（**）**城建設(shè)項目，項目用地1200畝，規(guī)劃總建筑面積40萬m2，包括公眾福利護理院、養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假酒店、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院、養(yǎng)生護理服務(wù)中心、社區(qū)商業(yè)中心。投資估算包括項目范圍內(nèi)的建筑工程費用、設(shè)備購置費、安裝工程費，以及按國家規(guī)定必須考慮的工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費和建設(shè)期利息。8.1.2投資估算的取值說明1、土地成本：按3萬元/畝計算。2、前期工作費用：主要包括項目環(huán)評、可研費；景觀、規(guī)劃、設(shè)計費；地質(zhì)鉆探費；測繪費；監(jiān)理費等。3、建筑安裝工程費：按照單項建筑安裝工程費累加。4、基礎(chǔ)設(shè)施費：按照單項基礎(chǔ)設(shè)施費累加。5、配套設(shè)施費：包括道路、停車位、給排水、排污、供配電、通訊、綠化等相關(guān)費用。根據(jù)市場現(xiàn)行經(jīng)驗，并結(jié)合項目本身的特點。6、管理費用：按以前期費用、建安費、基礎(chǔ)設(shè)施費三項為基礎(chǔ)的3%估算。7、財務(wù)費用：本項目資金按由項目建設(shè)單位自有資金和經(jīng)營收入再投入考慮，不計算銀行貸款利息。8、不可預(yù)見費（預(yù)備費用）：按以前期費用、建安費、基礎(chǔ)設(shè)施費三項為基礎(chǔ)的3%估算。9、銷售費用：按銷售收入的4%計算。10、房屋、建筑物折舊年限按30年計，殘值率為0。9、運營成本：為了簡化計算，按現(xiàn)行行業(yè)經(jīng)驗，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院運營成本按營業(yè)收入的60%計算，養(yǎng)生度假酒店運營成本按營業(yè)收入的40%計算，養(yǎng)生護理服務(wù)中心、養(yǎng)生俱樂部運營成本按營業(yè)收入的20%計算。10、稅費：主要包括營業(yè)稅及附加和租賃房產(chǎn)稅，營業(yè)稅及附加按照現(xiàn)行標準，以收入為計稅基礎(chǔ)的5.5%計算；租賃房產(chǎn)稅按照現(xiàn)行標準，租賃收入為計稅基礎(chǔ)的12%計算。11、所得稅費：按照收入的25%計算。8.2項目資金計劃預(yù)測8.2.1項目技術(shù)經(jīng)濟指標項目占地1200畝，總建筑面積40萬平方米，綜合容積率0.5。根據(jù)初步擬定的方案，包括公眾福利護理院建筑面積14600平方米，養(yǎng)生俱樂部30000平方米，養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓建筑面積300000平方米、養(yǎng)生度假酒店建筑面積46000平方米、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積42000平方米，養(yǎng)生護理服務(wù)中心建筑面積30000平方米，社區(qū)商業(yè)中心57400平方米，園林景觀項目基礎(chǔ)指標表序號指標單位指標備注1總用地面積畝12002綜合容積率0.53覆蓋率15%4總建筑面積㎡4000004.1公眾福利護理院㎡146004.2養(yǎng)生俱樂部㎡300004.3養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓㎡1800004.4養(yǎng)生度假酒店㎡460004.5養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院㎡420004.6養(yǎng)生護理、服務(wù)中心㎡300004.7社區(qū)商業(yè)中心㎡574005園林景觀㎡4000006廣場兼停車位面積㎡100008.2.2項目投資估算根據(jù)測算，項目總投資137976.58萬元，其中，土地費用3600萬元，占總投資的2.61%；前期工程費用5669.00萬元（包括規(guī)劃設(shè)計、勘測、各種政府規(guī)費、臨時設(shè)施等），占總投資的4.11%；建安工程費104520.00萬元，占總投資的75.75%；基礎(chǔ)設(shè)施費（含園林景觀）10220.00萬元，占總投資的7.41%；其他費用（工程質(zhì)量監(jiān)管費）1045.00萬元，占總投資的0.76%；管理費用3901.68萬元，占總投資的2.83%；銷售費用5002.16萬元，占總投資的3.63%；不可預(yù)見費4018.74萬元，占總投資的2.91%。前期工程費估算表單位：萬元序號項目名稱金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計、可研費3585.00建安造價的3.43%2水文、地質(zhì)勘查費48.00總建筑面積1.2元/m23道路費836.00建安造價的0.8%4土地平整費1200.00用地面積15元/m2合計5669.00基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表單位：萬元序號項目名稱建設(shè)費用合計估算說明1供電工程1320.001320.00建筑面積33元/m22供水工程800.00800.00建筑面積12元/m23供氣工程0.000.004排污工程1600.001600.00建筑面積25元/m25小區(qū)道路工程0.000.006路燈工程500.00500.00建筑面積10元/m27小區(qū)綠化工程6000.006000.00綠化面積150元/m28環(huán)衛(wèi)工程0.000.009消防工程0.000.00建筑面積35元/m210弱電工程0.000.00建筑面積15元/m2合計10220.0010220.00建筑安裝工程費用估算表單位：萬元序號項目名稱建筑面積建安工程費金額合計單價(元)金額1公眾福利護理院14600.001400.002044.002044.002養(yǎng)生俱樂部30000.002100.006300.006300.003養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓180000.001800.0032400.0032400.004養(yǎng)生度假酒店46000.008400.0038640.0038640.005養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院42000.002500.0010500.0010500.006養(yǎng)生護理、服務(wù)中心30000.002200.006600.006600.007社區(qū)商業(yè)中心57400.001400.008036.008036.00合計400000.00104520.00104520.00項目投入總資金估算匯總表單位：萬元序號項目名稱投資額占總投資的%估算說明1開發(fā)建設(shè)投資137976.58100.00%1.1土地費用3600.002.61%1.2前期工程費5669.004.11%1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10220.007.41%1.4建筑安裝工程費104520.0075.75%1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費0.000.00%1.6開發(fā)間接費0.000.00%1.7管理費用3901.682.83%1.8財務(wù)費用0.000.00%1.9銷售費用5002.163.63%1.10開發(fā)期稅費0.000.00%1.11其他費用1045.000.76%1.12不可預(yù)見費4018.742.91%2經(jīng)營資金0.000.00%3項目投入總資金137976.58100.00%3.1開發(fā)產(chǎn)品成本45532.2733.00%3.2自營資產(chǎn)投資92444.3167.00%形成：房屋、建筑物92444.3167.00%機器設(shè)備0.000.00%無形資產(chǎn)0.000.00%遞延資產(chǎn)0.000.00%3.4經(jīng)營資金0.000.00%8.2.3資金使用計劃在建設(shè)期內(nèi)，根據(jù)工程建設(shè)進度和實際需要逐步投入資金。開發(fā)建設(shè)用款及長期借款計劃表單位：萬元序號項目建設(shè)期123451土地費用3600.000.000.000.000.002前期工程費3000.001000.001000.00300.00369.003基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費0.000.000.000.0010220.004建筑安裝工程費20900.0021000.0021000.0021000.0020620.005公共配套設(shè)施建設(shè)費0.000.000.000.000.006開發(fā)間接費0.000.000.000.000.007管理費用22.47821.00821.001100.001137.218銷售費用0.001315.001315.001315.001057.169開發(fā)期稅費0.000.000.000.000.0010其他費用0.000.000.00700.00345.0011不可預(yù)見費808.00808.00808.00808.00786.74開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用)8030.474644.004644.004923.0023290.80自營資產(chǎn)投資用款計劃20300.0020300.0020300.0020300.0011244.31長期借款投入計劃(萬元)1人民幣長期借款0.000.000.000.000.002外幣長期借款(折合人民幣)0.000.000.000.000.008.2.4項目收入本項目出售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)。眾福利護理院由政府負責(zé)以成本價通過購買服務(wù)的方式實行對失養(yǎng)性老人供養(yǎng)，社區(qū)商業(yè)中心實行自身持有，招商經(jīng)營。養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生度假酒店、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院、養(yǎng)生護理服務(wù)中心均為自身持有，自行經(jīng)營。1、養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓銷售收入養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓銷售均價按6500元/m2計算，銷售收入117000萬元。2、社區(qū)商業(yè)中心租賃收入社區(qū)商業(yè)中心建筑面積57400平方米，租金按每平方米450元/年估算，正常年租賃收入25833、酒店營業(yè)收入（1）客房收入持有養(yǎng)生度假酒店的經(jīng)營在2020年1月開始；考慮淡旺季節(jié)影響，其中保證開業(yè)前5年平均入駐率35%左右，第6年以后各年均保持入住率50%；養(yǎng)生度假酒店房間的收費參照國內(nèi)同類五星級酒店和當?shù)氐膶嶋H情況，暫定標準間和套房平均價格為每天400元，開業(yè)前5年營業(yè)收入2520萬元，第6年以后3600萬元。（2）酒店商務(wù)會議收入商務(wù)會議按每天接等1次計算，暫定每次會議消費2000元，年營業(yè)收入72萬元。（3）餐飲收入?yún)⒄招抨柺胁惋嬓袠I(yè)的收費標準和**當?shù)鼐用竦南M情況，按每天接待600人次計算，暫定每人平均消費200元，年營業(yè)收入4320萬元。4、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院營業(yè)收入本項目設(shè)計規(guī)模為病床500張。病床使用率按80%計算，出院病人平均住院天數(shù)按10天計，則年住院人數(shù)為14400人，住院病人每床每日按200元計算，門診病人按15萬人次計，每人次按180元計算，年經(jīng)營收入為5580萬元5、養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生護理服務(wù)中心收入養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生護理服務(wù)中心年接待量按18萬人次計算，考慮市場現(xiàn)狀，人（次）均消費約600元，考慮到周邊景區(qū)的發(fā)展，前5年價格不變，第六年起增長10％，開業(yè)前5年營業(yè)收入10800萬元，第6年以后11880萬元。詳見銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表和自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。8.2.5項目資金來源與運用根據(jù)工程進度以及銷售回款進度測算所得，自有資金第1年開始投入，從4年項目開始養(yǎng)老別墅、養(yǎng)老公寓的銷售經(jīng)營后，可通過經(jīng)營收入再投入實現(xiàn)滾動開發(fā)以及后期運營。根據(jù)測算，項目累計需要資金137976.58萬元，其中自有資金112976.58萬元，經(jīng)營收入再投入25000萬元。詳見項目總投資使用計劃與資金籌措表。8.2.6項目損益分析從項目利潤與利潤分配表可以看出，項目經(jīng)營期年均營業(yè)收入38577.51萬元，營業(yè)稅金及附加2592.17萬元，利潤總額17748.18萬元，所得稅1362.20元，凈利潤16385.97萬元。土地增值稅20056.64萬元。詳見利潤與利潤分配表8.3項目經(jīng)濟分析8.3.1項目投資現(xiàn)金流量表根據(jù)測算，項目15年全部現(xiàn)金流入總計447404.64萬元，現(xiàn)金流出總計269922.87萬元，項目凈現(xiàn)金流為177481.77萬元。根據(jù)測算，項目現(xiàn)金流峰值33330.06萬元，出現(xiàn)在第6年，也就是項目進入實際經(jīng)營性的第1年。項目于第98年可實現(xiàn)累計現(xiàn)金流為正，即第9年項目可實現(xiàn)投入資金的回收。經(jīng)計算，項目所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率15.73%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）17096.97萬元，投資回收期（含建設(shè)期）8.09年。項目所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率12.03%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）119.29萬元，投資回收期（含建設(shè)期）9.73年。詳見項目投資現(xiàn)金流量表8.3.2項目盈利能力分析本項目總投資收益率12.86%，資本金收益率13.96%，資本金凈利潤率42.48%?？紤]公眾福利院資產(chǎn)后，項目內(nèi)部收益率略大于行業(yè)平均水平，且凈現(xiàn)值大于0，是可操作的項目，且整體收益較為可觀。項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期123456……14151總投資137976.5828330.4724944.0024944.0025223.0034535.110.000.000.000.001.1開發(fā)建設(shè)投資45532.278030.474644.004644.004923.0023290.800.000.000.000.00其中：不含財務(wù)費用45532.278030.474644.004644.004923.0023290.800.000.000.000.00財務(wù)費用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2自營資產(chǎn)投資92444.3120300.0020300.0020300.0020300.0011244.310.000.000.000.001.3自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.4經(jīng)營資金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002資金籌措137976.5828330.4724944.0024944.0025223.0034535.110.000.000.000.002.1自有資金112976.5828330.4724944.0024944.0018223.0016535.110.000.000.000.00建設(shè)投資0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00經(jīng)營資金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1.1中方投資0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00建設(shè)投資0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00經(jīng)營資金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1.2外方投資0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00建設(shè)投資(折合人民幣)0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00經(jīng)營資金(折合人民幣)0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期123456……14152.2預(yù)售收入25000.000.000.000.007000.0018000.000.000.000.000.002.3預(yù)租收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4其他收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5.1長期借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00建設(shè)投資借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00人民幣0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00外幣(折合人民幣)0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5.2經(jīng)營資金借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00固定資產(chǎn)折舊費估算表單位：萬元序號項目合計建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期123456781房屋、建筑物0.000.000.000.000.000.000.000.000.00原值92444.310.000.000.000.000.0092444.3189362.8386281.36本年折舊費30814.770.000.000.000.000.003081.483081.483081.48凈值61629.540.000.000.000.000.0089362.8386281.3683199.882機器設(shè)備0.000.000.000.000.000.000.000.000.00原值0.000.000.000.000.000.000.000.000.00本年折舊費0.000.000.000.000.000.000.000.000.00凈值0.000.000.000.000.000.000.000.000.003合計0.000.000.000.000.000.000.000.000.00原值92444.310.000.000.000.000.0092444.3189362.8386281.36本年折舊費30814.770.000.000.000.000.003081.483081.483081.48凈值61629.540.000.000.000.000.0089362.8386281.3683199.88固定資產(chǎn)折舊費估算表（續(xù)表）單位：萬元序號項目生產(chǎn)經(jīng)營期91011121314151房屋、建筑物0.000.000.000.000.000.000.00原值83199.8880118.4077036.9373955.4570873.9767792.5064711.02本年折舊費3081.483081.483081.483081.483081.483081.483081.48凈值80118.4077036.9373955.4570873.9767792.5064711.0261629.542機器設(shè)備0.000.000.000.000.000.000.00原值0.000.000.000.000.000.000.00本年折舊費0.000.000.000.000.000.000.00凈值0.000.000.000.000.000.000.003合計0.000.000.000.000.000.000.00原值83199.8880118.4077036.9373955.4570873.9767792.5064711.02本年折舊費3081.483081.483081.483081.483081.483081.483081.48凈值80118.4077036.9373955.4570873.9767792.5064711.0261629.54利潤與利潤分配表單位：萬元序號項目合計建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期123456781經(jīng)營收入385775.100.000.0011700.0035100.0040950.0048758.4031466.7025875.001.1銷售收入117000.000.000.0011700.0035100.0040950.0023400.005850.000.001.2出租收入25055.100.000.000.000.000.002066.402324.702583.001.3自營收入243720.000.000.000.000.000.0023292.0023292.0023292.002產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營成本45532.270.000.004553.2313659.6815936.309106.452276.610.002.1商品房經(jīng)營成本45532.270.000.004553.2313659.6815936.309106.452276.610.002.2出租經(jīng)營成本0.000.000.000.000.000.000.000.000.003出租經(jīng)營費用0.000.000.000.000.000.000.000.000.004自營經(jīng)營費用85968.000.000.000.000.000.008272.808272.808272.805自營部分折舊、攤銷30814.770.000.000.000.000.003081.483081.483081.486自營部分財務(wù)費用0.000.000.000.000.000.000.000.000.007經(jīng)營稅金及附加25921.650.000.00694.982084.942432.433144.222148.091846.948土地增值稅20056.640.000.002005.666016.997019.824011.331002.830.009利潤總額177481.770.000.004446.1313338.3915561.4521142.1214684.8912673.7910彌補以前年度虧損0.000.000.000.000.000.000.000.000.0011應(yīng)納稅所得額177481.770.000.004446.1313338.3915561.4521142.1214684.8912673.7912所得稅13622.020.000.001111.533334.603890.365285.530.000.0013凈利潤163859.740.000.003334.6010003.7911671.0915856.5914684.8912673.7914期初未分配利潤806093.310.000.000.003001.1412004.5522508.5336779.4649995.8615可供分配的利潤969953.060.000.003334.6013004.9323675.6438365.1251464.3562669.6516提取法定盈余公積金16385.970.000.00333.461000.381167.111585.661468.491267.3817可供投資者分配的利潤953567.080.000.003001.1412004.5522508.5336779.4649995.8661402.2718應(yīng)付優(yōu)先股股利0.000.000.000.000.000.000.000.000.0019提取任意盈余公積金0.000.000.000.000.000.000.000.000.0020應(yīng)付普通股股利953567.080.000.003001.1412004.5522508.5336779.4649995.8661402.2721各投資方利潤分配0.000.000.000.000.000.000.000.000.0022未分配利潤953567.080.000.003001.1412004.5522508.5336779.4649995.8661402.2723息稅前利潤177481.770.000.004446.1313338.3915561.4521142.1214684.8912673.7924息稅折舊攤銷前利潤208296.540.000.004446.1313338.3915561.4524223.6017766.3715755.27法定贏余公積金提取比例：10.00%利潤與利潤分配表（續(xù)）單位：萬元序號項目91011121314151經(jīng)營收入25875.0025875.0028035.0028035.0028035.0028035.0028035.001.1銷售收入0.000.000.000.000.000.000.001.2出租收入2583.002583.002583.002583.002583.002583.002583.001.3自營收入23292.0023292.0025452.0025452.0025452.0025452.0025452.002產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營成本0.000.000.000.000.000.000.002.1商品房經(jīng)營成本0.000.000.000.000.000.000.002.2出租經(jīng)營成本0.000.000.000.000.000.000.003出租經(jīng)營費用0.000.000.000.000.000.000.004自營經(jīng)營費用8272.808272.808920.808920.808920.808920.808920.805自營部分折舊、攤銷3081.483081.483081.483081.483081.483081.483081.486自營部分財務(wù)費用0.000.000.000.000.000.000.007經(jīng)營稅金及附加1846.941846.941975.241975.241975.241975.241975.248土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.009利潤總額12673.7912673.7914057.4814057.4814057.4814057.4814057.4810彌補以前年度虧損0.000.000.000.000.000.000.0011應(yīng)納稅所得額12673.7912673.7914057.4814057.4814057.4814057.4814057.4812所得稅0.000.000.000.000.000.000.0013凈利潤12673.7912673.7914057.4814057.4814057.4814057.4814057.4814期初未分配利潤61402.2772808.6884215.0996866.83109518.56122170.30134822.0315可供分配的利潤74076.0685482.4798272.58110924.31123576.05136227.78148879.5216提取法定盈余公積金1267.381267.381405.751405.751405.751405.751405.7517可供投資者分配的利潤72808.6884215.0996866.83109518.56122170.30134822.03147473.7718應(yīng)付優(yōu)先股股利0.000.000.000.000.000.000.0019提取任意盈余公積金0.000.000.000.000.000.000.0020應(yīng)付普通股股利72808.6884215.0996866.83109518.56122170.30134822.03147473.7721各投資方利潤分配0.000.000.000.000.000.000.0022未分配利潤72808.6884215.0996866.83109518.56122170.30134822.03147473.7723息稅前利潤12673.7912673.7914057.4814057.4814057.4814057.4814057.4824息稅折舊攤銷前利潤15755.2715755.2717138.9617138.9617138.9617138.9617138.96財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期123456781經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量240206.790.000.007887.8223663.4727607.3828044.5220042.9815755.271.1現(xiàn)金流入385775.100.000.0011700.0035100.0040950.0048758.4031466.7025875.001.1.1銷售收入117000.000.000.0011700.0035100.0040950.0023400.005850.000.001.1.2出租收入25055.100.000.000.000.000.002066.402324.702583.001.1.3自營收入243720.000.000.000.000.000.0023292.0023292.0023292.001.1.4凈轉(zhuǎn)售收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.001.1.5其他流入0.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2現(xiàn)金流出145568.310.000.003812.1811436.5313342.6220713.8811423.7210119.741.2.1出租經(jīng)營費用0.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2.2自營經(jīng)營費用85968.000.000.000.000.000.008272.808272.808272.801.2.3經(jīng)營稅金及附加25921.650.000.00694.982084.942432.433144.222148.091846.941.2.4土地增值稅20056.640.000.002005.666016.997019.824011.331002.830.001.2.5所得稅13622.020.000.001111.533334.603890.365285.530.000.001.2.6其他流出0.000.000.000.000.000.000.000.000.002投資活動凈現(xiàn)金流量-137976.58-28330.47-24944.00-24944.00-25223.00-34535.110.000.000.002.1現(xiàn)金流入0.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2現(xiàn)金流出137976.5828330.4724944.0024944.0025223.0034535.110.000.000.002.2.1開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用)45532.278030.474644.004644.004923.0023290.800.000.000.002.2.2固定資產(chǎn)投資92444.3120300.0020300.0020300.0020300.0011244.310.000.000.002.2.3經(jīng)營資金0.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2.4其他流出0.000.000.000.000.000.000.000.000.003籌資活動凈現(xiàn)金流量112976.5828330.4724944.0024944.0018223.0016535.110.000.000.003.1現(xiàn)金流入112976.5828330.4724944.0024944.0018223.0016535.110.000.000.003.1.1項目資本金投入112976.5828330.4724944.0024944.0018223.0016535.110.000.000.003.1.2建設(shè)投資借款(不含債券)0.000.000.000.000.000.000.000.000.003.1.3經(jīng)營資金借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.003.1.5短期借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.003.1.6其他流入0.000.000.000.000.000.000.000.000.003.2現(xiàn)金流出0.000.000.000.000.000.000.000.000.003.2.1各種利息支出0.000.000.000.000.000.000.000.000.003.2.2償還債務(wù)本金0.000.000.000.000.000.000.000.000.003.2.3應(yīng)付利潤(股利分配)0.000.000.000.000.000.000.000.000.003.2.4其他流出0.000.000.000.000.000.000.000.000.004凈現(xiàn)金流量215206.790.000.007887.8216663.479607.3828044.5220042.9815755.275累計盈余資金215206.790.000.007887.8224551.3034158.6862203.2182246.1998001.45財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表（續(xù)）單位：萬元序號項目生產(chǎn)經(jīng)營期91011121314151經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量15755.2715755.2717138.9617138.9617138.9617138.9617138.961.1現(xiàn)金流入25875.0025875.0028035.0028035.0028035.0028035.0028035.001.1.1銷售收入0.000.000.000.000.000.000.001.1.2出租收入2583.002583.002583.002583.002583.002583.002583.001.1.3自營收入23292.0023292.0025452.0025452.0025452.0025452.0025452.001.1.4凈轉(zhuǎn)售收入0.000.000.000.000.000.000.001.1.5其他流入0.000.000.000.000.000.000.001.2現(xiàn)金流出10119.7410119.7410896.0410896.0410896.0410896.0410896.041.2.1出租經(jīng)營費用0.000.000.000.000.000.000.001.2.2自營經(jīng)營費用8272.808272.808920.808920.808920.808920.808920.801.2.3經(jīng)營稅金及附加1846.941846.941975.241975.241975.241975.241975.241.2.4土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.001.2.5所得稅0.000.000.000.000.000.000.001.2.6其他流出0.000.000.000.000.000.000.002投資活動凈現(xiàn)金流量0.000.000.000.000.000.000.002.1現(xiàn)金流入0.000.000.000.000.000.000.002.2現(xiàn)金流出0.000.000.000.000.000.000.002.2.1開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用)0.000.000.000.000.000.000.002.2.2固定資產(chǎn)投資0.000.000.000.000.000.000.002.2.3經(jīng)營資金0.000.000.000.000.000.000.002.2.4其他流出0.000.000.000.000.000.000.003籌資活動凈現(xiàn)金流量0.000.000.000.000.000.000.003.1現(xiàn)金流入0.000.000.000.000.000.000.003.1.1項目資本金投入0.000.000.000.000.000.000.003.1.2建設(shè)投資借款(不含債券)0.000.000.000.000.000.000.003.1.3經(jīng)營資金借款0.000.000.000.000.000.000.003.1.5短期借款0.000.000.000.000.000.000.003.1.6其他流入0.000.000.000.000.000.000.003.2現(xiàn)金流出0.000.000.000.000.000.000.003.2.1各種利息支出0.000.000.000.000.000.000.003.2.2償還債務(wù)本金0.000.000.000.000.000.000.003.2.3應(yīng)付利潤(股利分配)0.000.000.000.000.000.000.003.2.4其他流出0.000.000.000.000.000.000.004凈現(xiàn)金流量15755.2715755.2717138.9617138.9617138.9617138.9617138.965累計盈余資金113756.72129511.98146650.94163789.90180928.87198067.83215206.79資產(chǎn)負債表單位：萬元序號項目建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期123456781資產(chǎn)28330.4732974.4740953.0748879.8665841.75153842.65168527.54181201.331.1流動資產(chǎn)8030.4712674.4720653.0728579.8645541.7564479.8282246.1898001.451.1.1應(yīng)收賬款0.000.000.000.000.000.000.000.001.1.2存貨8030.4712674.4712765.244028.5611383.072276.610.000.001.1.3現(xiàn)金0.000.000.000.000.000.000.000.001.1.4累計盈余資金0.000.007887.8224551.3034158.6862203.2182246.1998001.451.2在建工程20300.0020300.0020300.0020300.0020300.000.000.000.001.3固定資產(chǎn)凈值0.000.000.000.000.0089362.8386281.3683199.881.4無形及遞延資產(chǎn)凈值0.000.000.000.000.000.000.000.002負債及所有者權(quán)益28330.4753274.4781553.07109779.86137986.06153842.65168527.54181201.332.1流動負債0.000.000.000.000.000.000.000.002.1.1應(yīng)付賬款0.000.000.000.000.000.000.000.002.1.2短期借款0.000.000.000.000.000.000.000.002.2中長期借款0.000.000.000.000.000.000.000.002.2.1經(jīng)營資