如何做好房地產(chǎn)公司設(shè)計部管理工作總結(jié)報告

如何做好房地產(chǎn)公司設(shè)計部管理工作總結(jié)報告摘要：項目的設(shè)設(shè)計的成果雖雖然是由設(shè)計計院完成，但但房地產(chǎn)公司司的設(shè)計管理理人員在項目目的策化和設(shè)設(shè)計過程中所所起的溝通、協(xié)協(xié)調(diào)、監(jiān)控的的等作用也至至關(guān)重要。在在建設(shè)項目的的設(shè)計運作過過程中，房地地產(chǎn)公司如何何介入、如何何把控設(shè)計過過程和節(jié)奏、如如何提出優(yōu)化化設(shè)計建議、如如何充分發(fā)揮揮內(nèi)部資源和和外部資源的的能動性，是是取得項目設(shè)設(shè)計成功的關(guān)關(guān)鍵。本文結(jié)結(jié)合工作實踐踐，談?wù)勗诜糠康禺a(chǎn)開發(fā)過過程中如何做做好設(shè)計管理理。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計計管理為了推推動房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的銷售、增增加房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品賣點提高房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)以以及控制成本本，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)務(wù)必必對房地產(chǎn)開開發(fā)項目進(jìn)行行設(shè)計優(yōu)化并并對設(shè)計管理理的案例與實實務(wù)經(jīng)驗不斷斷地進(jìn)行總結(jié)結(jié)，實現(xiàn)房地地產(chǎn)開發(fā)項目目的增值。兩兩者經(jīng)整合后后就會形成新新的知識，形形成適用于市市場新的開發(fā)發(fā)理念，指導(dǎo)導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的全面面管理，全面面提升房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)設(shè)計管理水平平。在這里，筆筆者結(jié)合自身身在設(shè)計管理理的這個崗位位的工作經(jīng)歷歷及工程實例例，從幾個方方面談?wù)劮康氐禺a(chǎn)開發(fā)中的的設(shè)計管理工工作。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)設(shè)計管理是從從前期土地獲獲取前對于意意向地塊的項項目定位、規(guī)規(guī)劃研究分析析，到土地獲獲取后設(shè)計過過程的管理，乃乃至施工過程程中的技術(shù)配配合、效果控控制等，是貫貫穿于整個房房地產(chǎn)開發(fā)全全過程的管理理工作，它關(guān)關(guān)系到項目的的品質(zhì)、建造造成本及市場場接受度。因因此，對房地地產(chǎn)公司來說說，設(shè)計管理理工作至關(guān)重重要。設(shè)計管管理人員何時時介入、如何何介入、如何何控制設(shè)計過過程，充分發(fā)發(fā)揮內(nèi)部資源源和外部資源源的能動性是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)工作中操作作管理的重要要的組成部分分，不能不引引起從業(yè)者的的高度重視，甚甚至決定了一一個項目的成成敗。在這里里，筆者結(jié)合合自身在設(shè)計計管理的這個個崗位的工作作經(jīng)歷，從以以下幾個方面面談?wù)劮康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中如何何進(jìn)行設(shè)計管管理。一、任務(wù)管理作作為業(yè)主方的的設(shè)計人員，也也就是設(shè)計管管理者，區(qū)別別于所聘請的的設(shè)計顧問單單位中設(shè)計人人員最大的一一點就是前者者是任務(wù)的制制定者與管理理者，而后者者是任務(wù)的執(zhí)執(zhí)行者。拋開開了這個任務(wù)務(wù)要求和行業(yè)業(yè)技術(shù)要求以以外，對于設(shè)設(shè)計文件的探探討是沒有任任何意義的，很很可能會摻雜雜進(jìn)去設(shè)計管管理者個人的的好惡在里面面。這就涉及及到業(yè)主設(shè)計計師對設(shè)計文文件的評判標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是什么，我我們說設(shè)計任任務(wù)要求，為為什么不用設(shè)設(shè)計任務(wù)書這這個稱謂呢？？因為設(shè)計任任務(wù)要求不僅僅僅局限于設(shè)設(shè)計任務(wù)書，這這還包括設(shè)計計過程中針對對設(shè)計調(diào)整所所提出的要求求，甚至合同同當(dāng)中的一些些要求。那么么要制定合理理有效的設(shè)計計任務(wù)要求，是是業(yè)主方對設(shè)設(shè)計顧問公司司管理的根本本。設(shè)計任務(wù)要求這這么重要，我我們就不能草草率地編寫，我我們以概念規(guī)規(guī)劃的設(shè)計任任務(wù)要求為例例來說明它的的組成極其來來源：①規(guī)劃指標(biāo)要要求（來源于于政府給出的的該地塊的規(guī)規(guī)劃條件）；；②產(chǎn)品配比要要求（來源于于市場調(diào)研及及策劃分析、成成本測算、前前期規(guī)劃研究究）；③規(guī)劃原則（來來源于市場調(diào)調(diào)研及策劃分分析、前期規(guī)規(guī)劃研究）；；④規(guī)劃成果要要求（來源于于滿足該階段段業(yè)主對于設(shè)設(shè)計成果的了了解、下階段段設(shè)計的銜接接、政府的報報批要求以及及市場客戶的的需求）；⑤設(shè)計進(jìn)度要要求（來源于于項目的總體體設(shè)計計劃及及建設(shè)計劃要要求）。由上上述組成的來來源可以看出出，編寫任務(wù)務(wù)要求之前要要有很多功課課要做，諸如如規(guī)劃研究；；參與到市場場調(diào)研與策劃劃直至形成產(chǎn)產(chǎn)品定位報告告；參與到成成本測算，在在施工圖設(shè)計計任務(wù)要求中中還可能需要要確定限額設(shè)設(shè)計的限值；；編制總體設(shè)設(shè)計計劃等等等。只有做足足了這些工作作，才能形成成合理有效的的設(shè)計任務(wù)要要求。業(yè)主設(shè)設(shè)計師在判斷斷設(shè)計成果時時，應(yīng)該站在在產(chǎn)品定位的的角度，或者者說是站在客客戶的角度，根根據(jù)設(shè)定客戶戶的好惡來判判斷。所以說說好的設(shè)計管管理并不是只只是針對設(shè)計計，而是要跳跳出設(shè)計來談?wù)勗O(shè)計，更多多的參與到策策劃、成本測測算及市場營營銷的工作中中去，任務(wù)的的編制才能有有的放矢。二、資源管理作作為設(shè)計管理理中的最大資資源就是所聘聘請的設(shè)計顧顧問公司，但但在實際的委委托中，往往往不是一家，而而是一個顧問問團(tuán)隊，按照照專業(yè)及階段段的不同，一一般會有如下下組成：①規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計單位；②建筑方案設(shè)設(shè)計單位；③建筑施工圖圖設(shè)計單位；；④景觀方案設(shè)設(shè)計單位；⑤景觀施工圖圖設(shè)計單位；；⑥小區(qū)管網(wǎng)綜綜合設(shè)計單位位；⑦室內(nèi)裝修設(shè)設(shè)計單位；⑧專業(yè)深化設(shè)設(shè)計單位等。一一般還不止于于此，一個工工程完成下來來，所涉及到到單位也不會會少于10家。首先，在在資源管理中中涉及到的就就是如何委托托設(shè)計單位，或或者說我們的的委托原則是是什么。一般般情況下會兼兼顧以下幾個個原則：①擅長原則：比比如在產(chǎn)品定定位中，根據(jù)據(jù)市場的接受受程度等原因因，要求項目目的建筑風(fēng)格格是南加州風(fēng)風(fēng)格，可能映映入我們眼簾簾的就會是W+Y這樣的設(shè)計計單位，因為為這個設(shè)計單單位所擅長的的就是這樣的的風(fēng)格，比如如廣州的星河河灣，武漢的的南國明珠等等項目。②成本原則：這這里說的是設(shè)設(shè)計費用的成成本控制，一一般在大型房房地產(chǎn)企業(yè)，會會根據(jù)項目的的定位，確定定總的設(shè)計費費用，比如說說確定55元/m2，那設(shè)計委委托就要圍繞繞這個限額進(jìn)進(jìn)行，可能會會此消彼長。而而且在同等條條件下，肯定定是選擇價格格低的設(shè)計單單位。③磨和原則：盡盡量選擇以往往配合過的設(shè)設(shè)計單位，一一是對設(shè)計團(tuán)團(tuán)隊及設(shè)計人人員的實力比比較了解，二二是與他們的的溝通效率較較高、成本會會降低。比如如在筆者操作作的一個項目目中就是聘請請了A與B分別擔(dān)當(dāng)建建筑外檐與規(guī)規(guī)劃、戶型的的設(shè)計，而他他們正是在C項目的設(shè)計計組合。④技術(shù)優(yōu)先原原則：我們在在委托施工圖圖設(shè)計單位時時，若遇到：：技術(shù)好的設(shè)設(shè)計單位配合合度差，而服服務(wù)好的設(shè)計計單位技術(shù)又又不行，那我我們怎么權(quán)衡衡二者呢，配配合問題可以以通過溝通、協(xié)協(xié)調(diào)、管理來來促進(jìn)，而技技術(shù)問題的改改進(jìn)不是一朝朝一夕能促進(jìn)進(jìn)的，而由于于技術(shù)的偏差差，很可能對對項目造成無無可挽回的損損失，因此我我們會以技術(shù)術(shù)作為更重要要的選擇條件件。對于特殊殊項目或項目目當(dāng)?shù)卣畬﹂_發(fā)企業(yè)有有特定要求的的，設(shè)計單位位的選擇需進(jìn)進(jìn)行公開招標(biāo)標(biāo)。對公開招招標(biāo)的設(shè)計單單位，則需對對報名單位進(jìn)進(jìn)行資格預(yù)審審，從而保證證投標(biāo)單位的的素質(zhì)和能力力都符合招標(biāo)標(biāo)項目的要求求。其次，在在確定了各任任務(wù)的設(shè)計顧顧問團(tuán)隊以后后，我們?nèi)绾魏螌@么多的的單位進(jìn)行管管理，除了通通過合同、任任務(wù)要求之外外，更多的工工作是在各單單位之間的協(xié)協(xié)調(diào)、溝通工工作，并利用用他們自身的的技術(shù)優(yōu)勢形形成“沖突”，來解決問問題。一般來來說，一家設(shè)設(shè)計單位只對對委托范圍內(nèi)內(nèi)的環(huán)節(jié)比較較關(guān)心。比如如建筑方案設(shè)設(shè)計單位對園園林景觀的可可實施性和對對建筑的影響響可能不會特特別關(guān)注，那那么我們就要要在園林景觀觀的方案設(shè)計計階段引入建建筑設(shè)計單位位，共同討論論方案，以保證園林林景觀的設(shè)計計與建筑設(shè)計計相互匹配，并并將后期雙方方搭接可能遇遇到技術(shù)問題題提前解決，這這是我們通過過借助資源來來管理資源的的一種方式。通通過這些節(jié)點點的穿插，讓讓每一個設(shè)計計單位在進(jìn)行行委托范圍工工作的同時，也也參與了對其其他顧問單位位的技術(shù)管理理。三、進(jìn)度度管理首先，設(shè)設(shè)計成果的完完成時間直接接影響到房地地產(chǎn)開發(fā)中的的政府相關(guān)報報批報建、施施工等各個環(huán)環(huán)節(jié)，因此要要對總體的設(shè)設(shè)計進(jìn)行計劃劃、進(jìn)度管理理?？傮w設(shè)計計計劃的編制制應(yīng)該是在保保證各個專業(yè)業(yè)設(shè)計時間基基礎(chǔ)上，能夠夠?qū)⒃O(shè)計中各各階段進(jìn)行完完畢，同時保保證下一步設(shè)設(shè)計成果需求求部門的時間間節(jié)點。總體體設(shè)計計劃絕絕不是各專業(yè)業(yè)設(shè)計計劃的的簡單疊加，要要形成相應(yīng)的的時間穿插，這這樣做不僅僅僅是為了滿足足縮減時間的的需要，更重重要的是，要要讓各專業(yè)設(shè)設(shè)計形成有機(jī)機(jī)的結(jié)合，下下面通過幾個個事件相關(guān)性性的例子來說說明：①在進(jìn)行概念念性規(guī)劃設(shè)計計的匯報這個個節(jié)點前，要要產(chǎn)生建筑單單體方案單位位（甚至是施施工圖設(shè)計單單位），還要要產(chǎn)生景觀方方案設(shè)計單位位。在匯報時時刻，將這兩兩家單位引入入，形成與規(guī)規(guī)劃設(shè)計單位位的“沖突”，因為每個個設(shè)計單位關(guān)關(guān)注點不一樣樣，比如建筑筑方案設(shè)計單單位更關(guān)注單單體本身的形形態(tài)，而景觀觀設(shè)計單位更更關(guān)注單體以以外的空間，讓讓他們在聽取取規(guī)劃匯報時時刻，都聯(lián)系系自己的設(shè)計計部分，更能能發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中中的問題所在在。②景觀設(shè)計中中的方案、初初步設(shè)計的時時間節(jié)點一定定要與小區(qū)管管網(wǎng)綜合的方方案、專業(yè)管管線的施工圖圖的設(shè)計節(jié)點點發(fā)生聯(lián)系，一一定不能做完完一個再做下下一個，因為為在室外可能能存在大量的的構(gòu)筑物，比比如雕塑、院院墻等，很可可能與某個管管線的井發(fā)生生沖突，實際際上相當(dāng)于兩兩個設(shè)計并行行發(fā)展，增加加會審的環(huán)節(jié)節(jié)。其次，編編制的進(jìn)度計計劃應(yīng)盡量詳詳盡，而且具具有可操作性性，并且要對對應(yīng)對于各個個階段有設(shè)計計成果的要求求，下面截取取某項目景觀觀方案設(shè)計中中的“深化景觀方方案設(shè)計”階段為例。①深化調(diào)整甲甲方確認(rèn)的景景觀方案設(shè)計計（3月11日至3月31日。成果：：深化,調(diào)整由甲方方確認(rèn)后的規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案及戶型平面面（CAD）,提供供甲方方初步選擇的的意向立面,景觀彩圖資資料）；②景觀方案匯匯報（4月1日）；③公司內(nèi)外部部對方案進(jìn)行行評審并反饋饋意見（4月2日至4月4日。注：綜綜合管網(wǎng)設(shè)計計公司參加）；④根據(jù)反饋意見調(diào)整景觀方案（4月15日至4月21日）；⑤根據(jù)綜合管網(wǎng)意見調(diào)整景觀方案（4月15日至4月28日）；⑥景觀方案確認(rèn)（4月29日至4月29日）四、技術(shù)管理在設(shè)計管理的管理工作中，是以技術(shù)為前提的，在通過流程把過程規(guī)范的同時，具體的工作還要靠相關(guān)專業(yè)的技術(shù)的應(yīng)用。通常的技術(shù)管理工作分為以下幾類：①技術(shù)研究：比如前期的規(guī)劃研究，就是要求業(yè)主設(shè)計師根據(jù)地塊的規(guī)劃條件及策劃的相關(guān)要求，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃管理規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃的實際擺位，得出產(chǎn)品形態(tài)等初步結(jié)論，指導(dǎo)后面的設(shè)計任務(wù)書編制。②設(shè)計任務(wù)書的編寫：通過設(shè)計語言將產(chǎn)品定位、戶型配比、設(shè)計要求等表達(dá)成為任務(wù)書，同時要結(jié)合規(guī)劃要點、相關(guān)規(guī)范、成本等其他的要求。③技術(shù)方案對比：比如結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)選型的工作、公建建筑中中央空調(diào)選型工作等，這都是要組織設(shè)計單位進(jìn)行技術(shù)分析，在多方案中對比成本、時間等綜合要素來得出方案選型結(jié)論。④設(shè)計文件的審核：這是充斥在設(shè)計管理工作中的各個角落，方案過程文件的交流、匯報的聽取、修改意見的提交、圖紙的審核等等。⑤重大設(shè)計變更的審核