《土地經(jīng)濟學(xué)（第七版）》課件第17章 地價理論及其應(yīng)用

第17章地價理論及其應(yīng)用17.1地價理論古典經(jīng)濟學(xué)的地價理論威廉·配第是古典政治經(jīng)濟學(xué)的奠基人之一。他認為,土地的價值取決于投入土地的勞動量,土地所有權(quán)的價格等于祖、父、孫三代人通?？梢酝瑫r生存的年數(shù)（約為21年）的地租,從而他把土地價格定義為一定年期的地租總額。英國經(jīng)濟學(xué)家詹姆斯·安德森認為,“不是地租決定土地產(chǎn)品的價格,而是土地產(chǎn)品的價格決定地租”。美國經(jīng)濟學(xué)家薩繆爾森認為,對生產(chǎn)要素的需求就是引致需求,供求關(guān)系決定土地的價格。英國古典政治經(jīng)濟學(xué)家亞當·斯密堅持勞動價值論。17.1.1地價基本原理17.1地價理論馬克思主義地價理論的主要觀點自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動產(chǎn)品,沒有價值,但有使用價值,并存在價格土地價格的實質(zhì)是地租的資本化土地資本的折舊和利息同樣決定土地價格17.1.1地價基本原理17.1地價理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)的地價理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)的地價理論形成于19世紀末,其核心觀點是:持有土地可能得到的利益,不僅只有土地的利用收益,而且還應(yīng)把賣掉土地產(chǎn)生的利益考慮進去,因此,不只是土地收益決定地價,而且資本市場也參與了土地價格的決定。英國經(jīng)濟學(xué)家馬歇爾是現(xiàn)代地價理論的創(chuàng)始人。認為土地是自然存在的,自然供給固定不變,因此沒有土地的供給價格;土地價格只受需求的影響,土地的需求決定了土地的耕作邊際,地租和地價永遠由土地的需求決定。17.1.1地價基本原理17.1地價理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)的地價理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)的代表人物薩繆爾森認為,土地的自然供給是無彈性的,而土地的需求是一種引致需求,土地的價格由土地的市場供給和市場需求決定。由于土地供給無彈性,因此,土地價格主要由土地需求決定。奧地利經(jīng)濟學(xué)家弗·馮·維塞爾(FVWieser)認為,當人們把資本運用于土地上面的時候,當人們把土地和資本拿來互相比較和互相交換的時候,地租資本化的標準就被發(fā)現(xiàn)了。17.1.1地價基本原理17.1地價理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)的地價理論土地經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng)始人伊利認為,土地所能帶來的收益是確定其價值的基礎(chǔ)。戴維·皮爾思在研究資源環(huán)境問題時,認為為了有效利用資源,產(chǎn)品價格應(yīng)按邊際社會成本(marginalsocialcost)確定,而在市場上的價格一般是按邊際私人成本(marginalprivatecost)確定的。美國哈佛大學(xué)教授威廉·阿朗索在杜能研究的基礎(chǔ)上,于1964年提出城市地價的競租模型。17.1.1地價基本原理17.1地價理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)地價理論的特點及不足17.1.1地價基本原理特點：以現(xiàn)代經(jīng)濟增長理論為理論基礎(chǔ)以現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)為價格載體以權(quán)利人的經(jīng)濟收益為價值內(nèi)涵以資本的價格為價格標準不足：理論基礎(chǔ)已經(jīng)改變土地收益價格不能體現(xiàn)土地利用的外部性以土地產(chǎn)權(quán)定價不能充分反映土地資源的經(jīng)濟價值土地價值不只是一宗土地利用過程中勞動者剩余價值的轉(zhuǎn)移17.1地價理論17.1.2土地價格的內(nèi)涵和特點一般情況下，土地價格是指公開市場條件下形成的土地價格。無論是土地估價還是土地交易,其價格條件一般是指公開市場。在公開競爭的市場里，買賣雙方均了解市場行情，公平競爭，沒有不正常因素的影響，價值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場。17.1地價理論17.1.2土地價格的內(nèi)涵和特點一般情況下，土地價格是指公開市場條件下形成的土地價格。無論是土地估價還是土地交易,其價格條件一般是指公開市場。在公開競爭的市場里，買賣雙方均了解市場行情，公平競爭，沒有不正常因素的影響，價值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場。土地價格的本質(zhì)內(nèi)涵是在正常市場條件下土地所有者轉(zhuǎn)移地租的資本化價值。17.1地價理論17.1.2土地價格的內(nèi)涵和特點1.土地價格是土地的權(quán)益價格2.土地價格不是土地成本的貨幣表現(xiàn)，不依生產(chǎn)成本定價3．土地價格由土地的供給與需求決定，而土地需求影響更大4.土地價格呈總體上升趨勢5.土地價格具有強烈的地域性17.1地價理論17.1.3影響土地價格的因素一般因素1.經(jīng)濟發(fā)展狀況2.財稅體制3.相關(guān)政策4.城市規(guī)劃5.城鎮(zhèn)化速度6.土地資源稟賦7.土地產(chǎn)權(quán)狀況區(qū)域因素1.區(qū)段位置2.基礎(chǔ)設(shè)施條件3.規(guī)劃限制4.環(huán)境質(zhì)量個別因素指宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素。17.2地價評估17.2.1地價評估的目的與作用所謂地價評估,是指專業(yè)人員按照一定的地價評估目的,遵循科學(xué)的土地估價原則、程序與方法,對土地市場價格的測定。地價評估有助于土地交易的順利進行有助于企業(yè)投資決策有助于土地市場的完善有助于土地市場管理17.2地價評估17.2.2地價評估的原則(一)公平原則(二)最有效利用原則(三)替代原則(四)預(yù)期收益原則(五)供需原則17.2地價評估17.2.3地價評估的方法市場比較法將待估土地與具有替代性的且在近期市場上交易的類似土地進行比較,并對類似土地的成交價格作適當修正,以此估算待估土地價格的方法。17.2地價評估17.2.3地價評估的方法收益還原法將待估土地未來正常年純收益(地租),以一定的土地還原利率還原為一定量的資本,來估算待估土地價格的方法。V=ar17.2地價評估17.2.3地價評估的方法成本逼近法以開發(fā)土地所耗費的各項正常費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。17.2地價評估17.2.3地價評估的方法剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等,以價格余額來估算待估土地價格的方法。V=A-(B+C

)17.2地價評估17.2.3地價評估的方法基準地價系數(shù)修正法通過對待估宗地價格影響因素的分析,對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正,估算待估宗地價格的方法。17.2地價評估17.2.3地價評估的方法關(guān)于耕地價格評估方法的探討國外在確定耕地轉(zhuǎn)用價格時，除了考慮耕地現(xiàn)用途價值外，還考慮了耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的價值。耕地在轉(zhuǎn)化過程中，先轉(zhuǎn)化為其他用途，再轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。因此，城市邊緣的耕地價格包括三個部分：保持現(xiàn)在用途的收入流折現(xiàn)；過渡期收入流變化量的折現(xiàn)；土地用途正式轉(zhuǎn)換時的期望貨幣收入的折現(xiàn)。

17.2地價評估17.2.3地價評估的方法關(guān)于耕地價格評估方法的探討中國耕地價值或價格的組成

：1．耕地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場價值2.耕地的社會保障價值3.耕地的發(fā)展權(quán)價值

4.耕地的國家糧食戰(zhàn)略安全價值5.耕地的生態(tài)安全價值

17.3地價管理17.3.1建立完善的土地價格體系基準地價標定地價交易地價17.3地價管理17.3.2制定地價管理制度土地估價制度土地估價機構(gòu)和估價人員的資格認證制度基準地價和標定地價定期公布制度城鎮(zhèn)地價監(jiān)測公布制度土地供應(yīng)計劃制度和土地儲備制度土地交易最