某地區(qū)域發(fā)展及房地產(chǎn)市場分析

濱海新區(qū)核心區(qū)區(qū)域發(fā)展及房地產(chǎn)市場分析一．區(qū)域發(fā)展（一）區(qū)域簡況：天津濱海新區(qū)位于華北平原東北部，海河流域下游，市中心區(qū)的東部。新區(qū)轄塘沽區(qū)、天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、漢沽區(qū)，核心區(qū)域為，塘沽、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)。濱海新區(qū)作為中國經(jīng)濟發(fā)展第三個增長極——環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心區(qū)域，具備區(qū)位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢，資源優(yōu)勢，工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，體制優(yōu)勢以及人才優(yōu)勢，對于推動中國北方乃至全國經(jīng)濟發(fā)展都具有全局性的戰(zhàn)略意義。（二）區(qū)域經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃：.經(jīng)濟自98年以來濱海新區(qū)和新區(qū)核心區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值保持著大幅度高速增長，形成新區(qū)核心區(qū)快于整個濱海新區(qū)、濱海新區(qū)快于全天津市的增長格局；目前濱海新區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已超過1萬美元。歷年GDP對比濱海新區(qū)的經(jīng)濟一直保持著良好的增長，2004年GDP達1250億元，占全市的42.6%,其中濱海新區(qū)核心區(qū)GDP為905億元..固定資產(chǎn)投資情況：2004年，濱海新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資565.47億元，比上年增長55.2%，其中，基本建設(shè)和更新改造分別增長56.5%和40.7%。新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資占全市的比重達42%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資80.49億元,占總固定資產(chǎn)投資的17%,這也充分說明了整個濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場正處在快速的發(fā)展階段。.區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：濱海新區(qū)是中國北方近代工業(yè)的發(fā)祥地，支柱產(chǎn)業(yè)支撐作用顯著，經(jīng)過10年的建設(shè)，已經(jīng)形成了港口物流、石油開采和石油化工產(chǎn)業(yè)、海洋化工、電子通訊、現(xiàn)代冶金、機械制造產(chǎn)業(yè)、生物制藥產(chǎn)業(yè)、食品加工產(chǎn)業(yè)等為主導產(chǎn)業(yè)。2004年，濱海新區(qū)投資結(jié)構(gòu)逐步改善，二、三產(chǎn)業(yè)趨于協(xié)調(diào)。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資1.51億元，比上年下降1.2%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資211.56億元，增長59.6%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資251.01億元，增長71%。三次產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)為：0.3：45.6：54.1。三次產(chǎn)業(yè)的比重為0.74%、69.33%和29.93%。天津市委、市政府為了落實“全面建設(shè)小康社會”的要求，在制定“三步走”發(fā)展戰(zhàn)略的同時，為濱海新區(qū)發(fā)展提出新的目標：這就是“立足天津，輻射‘三北’，服務全國，面向東北亞，建成現(xiàn)代化的世界性加工制造基地和物流中心”。.重大市政建設(shè)情況按照城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，建設(shè)具有較高水準的商貿(mào)區(qū)、住宅區(qū)、文化娛樂區(qū)等城市功能區(qū)。利用海河南岸開發(fā)步伐加快和交通條件改善的有利條件，加快東西沽地區(qū)的建設(shè)改造，拓展城市發(fā)展空間。實施津塘公路兩側(cè)的開發(fā)建設(shè)，促進農(nóng)村城市化發(fā)展。突出濱海、臨港、沿河風格，努力塑造具有自身特色和現(xiàn)代風格的港口城市形象。.小結(jié)：在全市整體經(jīng)濟不斷增長的大環(huán)境下，濱海新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展可謂更加迅速，目前濱海新區(qū)核心區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)已基本成熟，整體產(chǎn)業(yè)布局合理，已形成了六大支柱產(chǎn)業(yè)，并以此帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的形成，因此在未來的相當長的一段時間內(nèi)濱海新區(qū)的經(jīng)濟還會快速的增長。此外由于良好的經(jīng)濟環(huán)境的影響，近年來濱海新區(qū)外來人口數(shù)量不斷增加，但人均收入水平卻始終穩(wěn)步上升，這也充分體現(xiàn)了濱海新區(qū)強大的城市匯聚力。二．房地產(chǎn)市場分析（一）一級市場濱海新區(qū)核心區(qū)土地市場儲備情況：以海河為界，現(xiàn)階段濱海新區(qū)核心區(qū)分為兩個經(jīng)濟發(fā)展水平不同、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同、人文環(huán)境不同、市場發(fā)育程度不同的分區(qū)域：1、海河北（塘沽區(qū)海河以北部分、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)）：新河區(qū)域、堿渣山區(qū)域、運輸三場區(qū)域以及其他市中心工程。目前在濱海新區(qū)的核心區(qū)的土地市場使我們應該持續(xù)關(guān)注的，尤其是新河區(qū)域、堿渣山區(qū)域?qū)⒊蔀槲覀?005年的工作重點。2、海河南：東西沽區(qū)域也將是濱海核心區(qū)的重點發(fā)展方向，這將是我們2006年以后的戰(zhàn)略重點。3、其他的重點規(guī)劃（森林公園、胡家園）隨著濱海新區(qū)的建設(shè)，濱海核心區(qū)的地位將得到進一步的體現(xiàn)，在核心區(qū)規(guī)劃的森林公園、胡家園居住區(qū)也是我們的重點關(guān)注對象。下面是對區(qū)域發(fā)展的幾點分析和依據(jù)闡述：1、核心區(qū)域的聚集力和輻射力在近幾年逐漸加強，已經(jīng)成為我國三大經(jīng)濟圈中環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要組成部分；2、開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)是濱海核心區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的最前沿地帶，對濱海新區(qū)經(jīng)濟整體發(fā)展起到了不可替代的拉動作用，我們還應該對這兩個區(qū)域持續(xù)關(guān)注；3、塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場需求依然旺盛，國家宏觀調(diào)控政策對于該區(qū)域房地產(chǎn)市的影響較為微弱，這與該區(qū)域經(jīng)濟健康、快速的發(fā)展密不可分；4、塘沽區(qū)04年上半年土地上市量較小，下半年略有回升。開發(fā)區(qū)可出讓地塊更是所剩無幾，這就要求我們抓住有利時機，充分利用現(xiàn)有的戰(zhàn)略工程，為在濱海新區(qū)的戰(zhàn)略布控提供有力支撐；土地上市量及未來投放計劃

1、2004年濱海核心區(qū)上市土地匯總：2004年濱海核心區(qū)土地出讓一覽表單位：萬元、平方米序號地塊位置出讓方式用地面積土地用途成交價成交單位1河北路以西、迎春里住宅以南掛牌4395.8商業(yè)315杰仁汽車2臨港立交橋以西、鐵路塘沽新港編組站以南掛牌14256.98居住926.704貽成3京津塘高速公路以南、河北路以西掛牌10821.5商業(yè)4400城投4海防路以東、規(guī)劃漁人碼頭南掛牌40717.06商業(yè)1150趙國志5津塘公路以南、福建北路以西掛牌45579.4商住6260貽成6津塘公路以北、荷香園以西掛牌37721.8商住5100新時代7鐵西路以西、規(guī)劃廣州道以北掛牌6384.8商業(yè)1000貽成8規(guī)劃撫順道以北、眾興園住宅小區(qū)以東掛牌10617.2居住1530天津華遠9抗震里以西、天堿污水河以北掛牌5440.7居住517中建六局10港濱路以東、塘沽新港交警支隊以北掛牌0商業(yè)0未成交11河北路以東、沈陽道以南掛牌242.9商業(yè)27永豐12河南路以西、振化路以北掛牌10454.27商業(yè)380豐田汽車13河南路以西、振化路以南掛牌0商業(yè)0未成交14河南路以西、振化路以南掛牌0商業(yè)0未成交15港濱路以東、塘沽新港交警支隊以北掛牌11613.9商住1250四方置業(yè)（實為貽成獲?。?6福建北路以西、京山道以北掛牌35671.65商住4300貽成17中心北路以西、勝利賓館以南掛牌8436.5商住3850興渤海18新港三號路以北、春光路以西拍賣28321.1居住5350世紀房地產(chǎn) 19新港三號路以北、春光路以東拍賣49816居住8450國信匯總320491.5644085從上表可以看出2004年的下半年土地上市比較集中，上市的土地主要集中在海河以北，塘沽中心區(qū)域。主要原因是：目前海河以北區(qū)域比較成熟。2004年上市比較大的地塊是在堿渣區(qū)域的兩塊地（7.8萬平忖）。上市地塊還是以住宅為主。從以上圖表分析，2004年塘沽區(qū)供應土地被本地幾家大型開發(fā)商壟斷，其中貽成一家占據(jù)34％的份額，目前在塘沽區(qū)具有比較好的優(yōu)勢。但同時也應看到，2004年塘沽區(qū)整體出讓土地供應量較少，全年出讓土地面積32萬平忖，不能滿足本地區(qū)房地產(chǎn)市場的基本需求，這也是造成該區(qū)域房地產(chǎn)市場火爆的因素之一，2004年塘沽區(qū)的房地產(chǎn)市場也將迎來新一輪的發(fā)展機遇，在這種市場環(huán)境下，我公司在2005年獲取堿渣山30萬平M的地塊，結(jié)合我公司操作水平，必將擁有非常強的競爭優(yōu)勢。2、未來投放計劃令海河北(塘沽區(qū)海河以北部分、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū))：1)福建北路東六局四公司一20000平忖2)海防路西北塘漁人碼頭三期一100000平M3)永泰路煤廠一20000平忖4)新河地塊―290000平忖天堿俱樂部東側(cè)新河船廠趙家地空地堿渣山一300000平忖塘化地塊一200000平忖令海河南：東西沽響螺灣土地市場分析及趨勢預測a、土地交易市場有序，但仍受本土開發(fā)商干擾對于土地市場的一些清理整頓舉措，讓原本比較混亂的土地市場的經(jīng)營態(tài)勢更加有序，土地市場走向規(guī)范，招、拍、掛方式將成為土地獲取的唯一途徑，交易比較透明、公開。但是在濱海區(qū)域尤其是塘沽的土地市場，土地的上市還是受到了本土開發(fā)商的干擾，開發(fā)商互相通氣、默契獲取土地，參與土地部門收儲土地，這些都給我們在濱海區(qū)域獲取土地帶來了很多的困難。b、土地供應短時間減少受到政府對于一級市場的宏觀調(diào)控的影響，濱海區(qū)域土地市場的供應量在一段時間內(nèi)減少。雖然土地供應量在一段時間內(nèi)會有所減少，但是不會影響整個土地市場的狀況，政府只是對一級土地市場進行調(diào)控和經(jīng)管，控制了土地供應的總渠道，并不是要長期減少土地的供應。c、二手土地信息增多，尋求合作過去一些企業(yè)沒有資金，但憑借種種關(guān)系拿到了土地，這些企業(yè)自己不進行開發(fā)，多是希望轉(zhuǎn)讓手中的土地，通過土地差價來實現(xiàn)暴利?，F(xiàn)在主管部門要求處理遺留問題，這些企業(yè)手中的土地屆時不處理完畢的話，就會成為“過期糧票”。這些企業(yè)為了保住自己的收益，會將手中的土地出手。從我們近期的拓展工作中來看，已經(jīng)接觸了很多這樣的合作地塊信息，但是大部分由于合作資金不能解決，沒有新增的土地獲取。d、土地市場供需兩旺，土地供應市場逐漸活躍隨著天津濱海新區(qū)的加速建設(shè)、海河以南改造工程的展開，使得濱海新區(qū)面臨又一個房地產(chǎn)發(fā)展契機。8.31后對協(xié)議出讓土地的叫停，土地上市程序的規(guī)范化，政府土地供應計劃將可以順利實施，濱海區(qū)域目前土地供應量已經(jīng)開始回升，市場供需兩旺。但是我們公司由于資金問題，沒有新增土地獲取。隨著城市建設(shè)步伐加快，拆遷量的增加，市場剛性需求強化，預計明年濱海新區(qū)的土地供應量將有較大幅度的增加。小結(jié)：8.31大限前后政府加強了一級市場宏觀調(diào)控，土地供應量不大。但由于天津城市建設(shè)需要大量的資金，同時據(jù)傳聞濱海區(qū)域的土地出讓權(quán)將被收回，因此土地部門預計在05年有可能增加放地，目前的一級土地市場相對較為寬松。并且政府正在整理遺留問題，政府要投入一定的資金解決過去的遺留問題，這些資金要從收回的土地中來，因此只要有收回的土地一定會很快上市。所以我公司以前獲取的新河地塊，有可能在05年上半年重新上市。（二）二級市場.現(xiàn)狀描述.土地上市有限，與二級商品房市場的強烈需求明顯失衡。開發(fā)區(qū)土地資源稀缺日益明顯，04年出讓的居住用地面積均較?。ㄒ话銥?－5萬），若開發(fā)區(qū)近期無區(qū)域擴展，則土地上市量將更加有限，商品房新增上市量也將進一步減少。塘沽區(qū)04年出讓土地約32萬平方忖，商品房銷售約200萬平忖，而且銷售火爆，供不應求。持續(xù)火爆的二級市場也從一個側(cè)面反映了土地一級市場的供應不足，一、二級市場互動失調(diào)。（2）土地市場不成熟，制約外來開發(fā)商進入，導致商品房產(chǎn)品素質(zhì)提升緩慢。04年上半年整個濱海核心區(qū)土地上市量有限，下半年土地供應量開始回升，市場需求仍然保持旺盛。但是塘沽區(qū)的土地市場，由于各種原因，沒有出現(xiàn)激烈的競爭局面，多為本土開發(fā)商以低價獲取土地?！皼]有競爭就沒有進步”，在一個本土開發(fā)商長期占主導的區(qū)域，缺乏新元素的注入，將在很大程度制約了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一方面本土開發(fā)商以較低地價格獲取土地，開發(fā)中低端產(chǎn)品，占領(lǐng)市場，另一方面，外來操作水平較高地開發(fā)商卻因沒有土地，從而沒有機會開發(fā)真正的好產(chǎn)品，引領(lǐng)市場，引導市場走向成熟。（3）.區(qū)域經(jīng)濟保持高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)相對滯后,發(fā)展空間巨大。從經(jīng)濟學的角度出發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展和固定資產(chǎn)投資等經(jīng)濟元素協(xié)調(diào)發(fā)展。2004年份塘沽區(qū)GDP為263.53億元，同比增長18.4%,固定資產(chǎn)投資為163.47億元，同比增長30.3%,,但房地產(chǎn)業(yè)的GDP僅為1.59億元，同比增長13.9%，房地產(chǎn)所占的固定資產(chǎn)投資比例有限，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長、固定資產(chǎn)投資的比例還是相對滯后。開發(fā)區(qū)2004年GDP為530.22億元，同比增長25.3%,固定資產(chǎn)投資156.83億元，同比增長20.1%,房地產(chǎn)業(yè)GDP為13.46億元，同比增長10.9%,從各指標的增幅來看開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)投資規(guī)模和增幅與區(qū)域經(jīng)濟增長、固定資產(chǎn)投資相比，同樣有所滯后，除去開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟增長不是以房地產(chǎn)為主導等因素，房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)的比例較少。濱海核心區(qū)與天津市、浦東新區(qū)各項經(jīng)濟指標對比GDP人均GDP第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)人口施工量竣工量銷售量均價05預計銷售額濱海新區(qū)核心區(qū)90514400(0619.1281.6)62.8；250150180299081天津293231550)156012691023，25001052；12923300446浦東新區(qū)：179017020(0942.8迅40.：:180173445710766040691通過濱海核心區(qū)與對比天津市、浦東新區(qū)各項濱?？梢钥闯鰹I海核心區(qū)良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展趨勢與當前的房地產(chǎn)水平并不相符，市場前景看好，發(fā)展空間巨大。(4).區(qū)域界線逐漸模糊，客戶群呈現(xiàn)交叉。濱海核心區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，曾經(jīng)形成了開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)兩個明顯不同的區(qū)域，塘沽區(qū)無論從產(chǎn)品形式、操作手法、價格方面都與開發(fā)區(qū)有較大的差距。隨著區(qū)域內(nèi)各功能分區(qū)的成熟，開發(fā)區(qū)作為工業(yè)、商務中心，住宅商品房上市量在逐漸減少，而塘沽區(qū)作為濱海核心區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)，商品房市場得到了長足發(fā)展，經(jīng)過04年一年的拉升，現(xiàn)以逐漸顯出其正常水平，向開發(fā)區(qū)看齊。從近期的成交分析來看，區(qū)域內(nèi)的客戶逐漸打破了原有的地緣觀念，出現(xiàn)了客戶群體由開發(fā)區(qū)向塘沽區(qū)、海河北向海河南發(fā)展的趨勢，促使區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。(5)、高層住宅取代多層住宅，成為住宅商品房的主角。由于政府對多層建筑磚混結(jié)構(gòu)的限制開發(fā)及塘沽中心城區(qū)土地資源的日益稀缺，濱海核心區(qū)高層和小高層住宅上市量在04年下半年突然放量，而且銷售火爆，高層建筑形式為市場所接受，供需兩旺。(6)、商業(yè)地產(chǎn)逐漸嶄露頭角隨著2003年末至今的濱海核心區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，濱海核心區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐步完成了由單一的住宅工程底商商業(yè)向多元化、多產(chǎn)品類型發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的集中商業(yè)群已逐步的成為核心區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主流。這種多產(chǎn)品類型的商業(yè)工程的開發(fā)，依托于區(qū)域內(nèi)原有的幾大商圈。其中比較有代表性工程有：八方圓

明、巨川金海岸、唐人街及開發(fā)區(qū)的財富星座與鴻泰廣場。這些工程的售價均價已突破萬元大關(guān)。2.各經(jīng)濟指標與05年預測指標2001年2002年2003年2004年2005年預測房地產(chǎn)投資額14.48億19.25億21.43億24.72億29億商品房施工面積178.33萬平乂291.86萬平乂325.49萬平乂370.48萬平乂420萬平乂商品房住宅施工面積148.33萬平乂261.67萬平乂295.08萬平乂340萬平乂390萬平乂商品房竣工面積50.45萬平乂75.47萬平乂92.24萬平乂127萬平乂167萬平乂商品房住宅竣工面積40萬平乂63.08萬平乂65.66萬平乂95.66萬平乂135萬平乂商品房銷售面積51.56萬平乂71.40萬平乂102.13萬平乂118.43萬平乂158萬平乂商品房住宅銷售面積49.66萬平乂67.67萬平乂95.38萬平乂107.13萬平乂147萬平乂商品房銷售額10.31億14.68億26.55億37.17億64億商品房住宅銷售額9.44億13.40億23.75億31.99億57億商品房均價1989.27元/平M2067.19元/平M2603.01元/平M3150元/平M4100元/平M商品房住宅均價1900元/平M2000元/平M2500元/平M2990元/平M3900元/平M經(jīng)濟適用房銷售量2.85萬平乂3.26萬平乂20.14萬平乂5萬平乂8萬平乂經(jīng)濟適用房銷售額5130萬6194萬4.43億1.25億