商業(yè)-綜合體報告

阜蒙縣文化路項目商業(yè)定位報告及營銷方案鈦度策動.2013.12阜新遼寧東北全國世界心系阜新沃土拓展支柱產(chǎn)業(yè)振興東北基地十年鑄就輝煌跨入國際領域成就百廣年廈報告結構阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析興榮商業(yè)中心阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析PART1阜蒙縣史稱“蒙古貞”，位于遼寧西北部，北與內蒙古交界，西、南、東三面分別與朝陽、錦州、沈陽相連?？偯娣e6246平方公里。有漢、蒙、滿、回、朝鮮、錫伯等14個民族，74萬人口，其中蒙古族占20％。輻射周邊36個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是遼寧地域最廣，產(chǎn)糧最多的縣之一。阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析︱區(qū)域概述海棠山瑞應寺阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析︱區(qū)域概述阜蒙縣是遼寧的塞外明珠，阜新市是全國經(jīng)濟轉型唯一的試點市，阜蒙縣位于阜新中部，2013年，前11個月全縣生產(chǎn)總值實現(xiàn)預計完成195億元，同比增長13.5%;全社會固定資產(chǎn)投資預計完成112億元，同比增長17.6%;公共財政預算收入預計完成11億元，同比增長14%。三項主要經(jīng)濟指標中，財政收入是“硬杠杠”。去年，阜蒙縣財政收入實現(xiàn)10.6億元，是2007年的6.1倍。一顆迅速崛起的塞外明珠！文化路人民大街團結街勝利路

步行街繁榮大街南環(huán)路

本案項目所在文化路核心商業(yè)圈，東起團結路，西至人民大街，南至勝利路，北至文化路。阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析︱商業(yè)市場調研商圈域面積約1平方公里商業(yè)網(wǎng)點為主要商業(yè)模式阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析︱商業(yè)市場調研文化路人民大街團結街勝利路

步行街本案繁榮大街南環(huán)路國貿大廈百盛時代商城千色服裝超市新世紀商場環(huán)球商場京佰惠商場京都·國際廣場阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析︱商業(yè)市場調研主要商業(yè)體集中在文化路之上：千色服裝城、百盛時代商城、國貿大廈、國貿新世紀廣場、京佰惠購物中心、東北亞商城（環(huán)球商場）等。競品的名稱、體量、業(yè)態(tài)分布等競品項目分析基礎數(shù)據(jù)阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析︱商業(yè)市場調研東門西門高低中差價值評估2-3萬/年4-6萬/年7-10萬/年5-7萬/年2-3萬/年2-3萬/年阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析︱商業(yè)市場調研區(qū)域核心商業(yè)租金即前進路與民族路交匯處租金最高約為7-10萬/年，周邊商業(yè)租金隨商業(yè)價值減弱呈遞減趨勢。阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析︱市場小結1、區(qū)域市場主要以中、低等傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)及傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為主，如：商場名稱2、區(qū)域市場商業(yè)業(yè)態(tài)同質化嚴重、商業(yè)定位模糊、業(yè)態(tài)間無支撐。3、區(qū)域內缺乏大型，集中的綜合性娛樂性商業(yè)形態(tài)。同質化嚴重、商業(yè)定位模糊、業(yè)態(tài)間無支撐、缺乏綜合型、代表性商業(yè)綜合體結論項目優(yōu)勢項目劣勢項目機會SWOT分析項目競爭項目整體開發(fā)體量較大，區(qū)域影響力較高地理位置較好，臨近文化路、人民大街沿線主要商圈開發(fā)商較為成熟，農(nóng)貿市場回遷為自身商業(yè)帶來潛在的消費者地塊分布零散，不利客流聚集，商業(yè)缺少互動性項目主要臨近勝利路，關注度不如文化路沿線，需培育時間較長規(guī)劃業(yè)態(tài)較多，品類豐富項目區(qū)域內大型商業(yè)匱乏，為項目商業(yè)規(guī)劃帶來一定機會文化路上的商業(yè)相對較多，分流消費客群項目商業(yè)體量大，文化沿線商業(yè)招商競爭較大阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析︱SWOT分析產(chǎn)品分析關于定位的思考、賣點提煉商業(yè)整體定位興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位PART2百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)模式國外模式發(fā)展特征國內模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場摩爾風光數(shù)十年后在20世紀前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴張、發(fā)展的負擔超市興起，倡導自由選購的理念。最大貢獻是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業(yè)以“體驗經(jīng)濟”為基礎，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀的到來，超市迅速在中國成為新的時髦，這和后期所謂的mall實際上是一致的我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時間，它是在供銷社的基礎上擴大的，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，的購物中心城市核心mallcenter(M．C)阜蒙縣商業(yè)市場環(huán)境及商業(yè)結構分析︱商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律商業(yè)模式概念梳理興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱區(qū)域位置——城央核心地脈興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱產(chǎn)品規(guī)劃——全業(yè)態(tài)規(guī)劃時尚春天購物廣場小商品批發(fā)城回遷①住宅住宅②③興榮小商品城④時尚春天購物中心⑤回遷⑥品牌餐飲廣場廣場步行街文化路興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱產(chǎn)品規(guī)劃——全業(yè)態(tài)規(guī)劃興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱產(chǎn)品規(guī)劃——全業(yè)態(tài)規(guī)劃全客層、集吃、喝、玩、樂、購一站式購物中心。步行街時尚春天購物中心小商品大世界品牌旗艦店娛樂、餐飲電玩、休閑..........原農(nóng)貿市場資源為基礎，鞏固并擴大自身優(yōu)勢；營造創(chuàng)新的商業(yè)模式，以親民、體驗為突破，實現(xiàn)繁華盛世優(yōu)勢盛世高品質多元化體驗式興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱運營策略關鍵詞延展高者見遠，與人為先

低調入市高瞻遠矚樹立高品質的商業(yè)品牌，和企業(yè)形象；環(huán)境規(guī)劃與市場氛圍相結合；軟硬環(huán)境優(yōu)越合理，滿足未來5年至10年的業(yè)態(tài)升級和擴充高品質業(yè)納百川，匯精得廣

環(huán)境舒適，業(yè)態(tài)親民，品類廣泛，滿足各類人群需求利用可持續(xù)發(fā)展的運營策略鞏固市場業(yè)態(tài)組合與功能布局相關連商業(yè)規(guī)劃與地源市場差異化多元化

容心之意，暢懷其中需要從消費者和經(jīng)營者雙向考慮；對于經(jīng)營者是全新的經(jīng)營模式，對于消費者是全新的消費享受最終達到管理者、經(jīng)營者、消費者三者共贏的局面體驗式興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱關鍵詞延展針對項目定位“高品質+多元+全體驗”進行功能定位布局;將“高格調”融入功能性定位，需體現(xiàn)本案綜合性高品質與高品味;本項目功能定位將作為展示“廣廈品牌”及“阜新地域”的重要載體，選擇主題及體驗式相關業(yè)態(tài)融入的項目業(yè)態(tài)功能組合之中;功能設置強調情景式多元化的體驗模式，將體驗與多元化的功能有機結合本案功能定位高品質環(huán)境硬件設施多元化業(yè)態(tài)組合綜合性體驗消費興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱商業(yè)整體功能定位關鍵要素興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱商業(yè)整體目標定位規(guī)模需求打造該區(qū)域乃至阜蒙縣地區(qū)新商業(yè)消費中心?？土餍枨蠖ㄎ豁敿壖壣虡I(yè)，吸引大量客流，構筑城市新商圈。業(yè)態(tài)需求以指向性、特定性消費為主，確保商業(yè)運營，擴大消費客層。定位需求以差異化定位為主要方向，成為阜蒙縣最高端、最時尚的消費中心。目標定位興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱定位思考從傳統(tǒng)專業(yè)市場的姿態(tài)完美升級，高端而不“高貴”使項目煥然一新，令世人追隨廣廈，化優(yōu)勢為盛世！共創(chuàng)財富未來!觀點之一：順勢造勢整合區(qū)域商業(yè)，以引領者高度創(chuàng)造阜新商業(yè)模式新紀元傳統(tǒng)的專業(yè)市場已經(jīng)逐漸推出了市場的歷史舞臺，在購物的同時人們的注意力除了所購商品之外，對環(huán)境的要求也在不斷提高；立足于市場引領者的高度，規(guī)劃未來宏偉商業(yè)藍圖；當今時代，營造高品質商業(yè)氛圍的同時，做最貼近人們生活需求的商業(yè)才是好商業(yè)；專業(yè)市場的業(yè)戶資源和口碑，是強有力的升級基礎，強化市場感召力，并運用合理的市場運作使項目錦上添花；主題商業(yè)街作為項目核心命脈，導引客流、消費流，實現(xiàn)商業(yè)文化與本土特質完美結合！觀點之二：主題風情商街打造城市名片商業(yè)氛圍+市場特質=城市商業(yè)典范以主題風情商業(yè)街作為客流導入是項目的核心戰(zhàn)略項目所在區(qū)域市場極具生命力和向心力，需擁有自己的獨有的商業(yè)文化，并以此塑造自身的品牌效應，不能僅僅依賴賣地段散發(fā)著獨特品牌魅力與“文化氣質”并在一定程度上承載阜新人對品質生活的追求設計可以抄襲，業(yè)態(tài)可以復制，但文化卻無法拷貝；我們力求：高效的經(jīng)濟效益，更大的品牌效應及市場影響力；興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱定位思考是一座高品質廣廈商業(yè)品牌代表作是一張融商業(yè)文化魅力與城市文化精神與一體的城市名片構建阜蒙縣級城市的時尚都會本案將成為阜蒙縣：集休閑、娛樂、餐飲、購物、小商品集散于一體興榮商業(yè)廣場興榮小商品城時尚春天購物廣場興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱定位核心興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱商業(yè)整體定位首席城市級摩爾購物中心阜蒙縣未來城市中心商業(yè)最全、最具特色、最時尚、最好吃、最好玩的生活場集購物、娛樂、餐飲、休閑、批發(fā)為一體的業(yè)態(tài)集群通過對發(fā)展目標、項目條件和商業(yè)市場的分析本項目是：本項目將成為：興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱商業(yè)整體定位首席+城市級+摩爾購物中心引領區(qū)域地標建筑商業(yè)標桿大體量商業(yè)高品質規(guī)劃都市型生活shoppingmallcenter一站式多元業(yè)態(tài)時尚體驗式消費我們將改變阜蒙縣傳統(tǒng)的商業(yè)模式及購物習慣，全面提升區(qū)域價值，開創(chuàng)阜蒙縣商業(yè)先河，依托全業(yè)態(tài)商業(yè)價值，打造最為繁華，最具檔次的商業(yè)標桿，成為阜蒙縣商業(yè)運營領導品牌。吃喝玩樂購娛購物餐飲批發(fā)購物休閑娛樂共享人流鎖定周邊客戶實現(xiàn)自我中心化作為周邊住宅區(qū)的配套項目利潤實現(xiàn)的關鍵項目吸引力的核心打造項目的文化和特色定義項目檔次建立項目的標志性興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱產(chǎn)品規(guī)劃——實現(xiàn)業(yè)態(tài)互補支撐使項目成為區(qū)域商業(yè)核心我們打造的是一個新型商業(yè)旗艦！為阜蒙縣的商業(yè)注入全新的概念，圍繞市場，使廣廈成為區(qū)域內的商業(yè)典范

自身市場區(qū)域市場城市覆蓋我們將開創(chuàng)阜蒙商業(yè)新紀元，以精準高端的商業(yè)定位，特色多元的業(yè)態(tài)規(guī)劃，全新的商業(yè)經(jīng)營理念，時尚現(xiàn)代的體驗式商業(yè)空間，實現(xiàn)項目輻射整個阜蒙縣及周邊縣村鎮(zhèn)我們強勢塑造廣廈集團商業(yè)地產(chǎn)品牌，繼續(xù)與廣廈市場忠實的經(jīng)營業(yè)戶精誠合作、協(xié)作共贏，創(chuàng)造新的商業(yè)奇跡興榮商業(yè)中心整體商業(yè)定位︱定位延展PART3營銷戰(zhàn)略及平面展示定位——業(yè)態(tài)——策略——手段營銷戰(zhàn)略——阜蒙縣首席城市級地標商業(yè)綜合體阜蒙縣首席城市級摩爾購物中心購物、娛樂、餐飲、休閑、批發(fā)業(yè)態(tài)集群炒價值包形象講投資論回報線上推廣圈層營銷線下活動通過定位確立業(yè)態(tài)根據(jù)業(yè)態(tài)制定策略遵循策略制定手段營銷戰(zhàn)略及平面展示︱營銷戰(zhàn)略戰(zhàn)略三：強力促銷，完成銷售戰(zhàn)略二：強調商業(yè)投資回報率戰(zhàn)略一：拉升商業(yè)價值營銷戰(zhàn)略及平面展示︱營銷戰(zhàn)略360度全方位戶外包裝大眾媒體+特色營銷售戶外包裝+大眾媒體1、戶外媒體2、項目自身包裝3、文化路沿線包裝1、大眾媒體2、外展3、巡展1、戶外包裝持續(xù)進行2、配合銷售,選擇部3、分大眾媒體2013.12-2014.2月形象包裝期全市推廣期媒體持續(xù)期2014.3-2014.5月2014.6-2014.8月營銷戰(zhàn)略及平面展示︱推廣節(jié)奏營銷戰(zhàn)略及平面展示︱平面表現(xiàn)︱項目VI展示：LOGO、物料應用貼圖營銷戰(zhàn)略及平面展示︱平面表現(xiàn)︱形象展示期︱報廣表現(xiàn)推廣主題：阜蒙縣首席城市級摩爾購物中心

典范財富旗艦創(chuàng)領商業(yè)新高度推廣形式：產(chǎn)品說明會暨商業(yè)街招商發(fā)布會、商場路演活動、線上媒體配合報廣示意廣告牌營銷戰(zhàn)略及平面展示︱平面表現(xiàn)︱形象展示期︱報廣表現(xiàn)營銷戰(zhàn)略及平面展示︱平面表現(xiàn)︱形象展示期︱報廣表現(xiàn)推廣主題：阜蒙縣首席城市級摩爾購物中心

地標級商業(yè)中心之上再造中心推廣形式：產(chǎn)品說明會暨商業(yè)街招商發(fā)布會、商場路演活動、線上媒體配合推廣渠道：路演、硬廣、軟文、DM