2023年下半年江蘇省房地產(chǎn)估價師案例與分析建筑物經(jīng)濟壽命考試試題

2023年下半年江蘇省房地產(chǎn)估價師案例與分析：建筑物經(jīng)濟壽命考試試題202３年下半年江蘇省房地產(chǎn)估價師案例與分析:建筑物經(jīng)濟壽命考試試題本卷共分為２大題50小題，作答時間為180分鐘,總分10０分，60分及格。一、單項選擇題（共２5題,每題2分,每題的備選項中,只有1個事最符合題意)1、銀行為某人提供期限為２０２3，年利率為６%,首期月還款為1００0元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付,則月等額還款額是元。(２０23年試題)A：1０05．5６B：1010．5６C：１110．56D：1115.５6E：借款協(xié)議2、2０23年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán),投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱乙機構(gòu))對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷入李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于２０23年１0月1日動工,由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。該區(qū)私營公司職工王某以抵押貸款方式，于2０23年2月以5０00元／的價格預購了一套８0的住宅。該項目于2023年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于20２3年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給別人，售房收入４4萬元。(2０23年試題)問題:王某轉(zhuǎn)讓該住宅時隨營業(yè)稅附征的城市維護建設稅為元。A：10０B：14０C：110０D：1540E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)３、收益法合用的條件是房地產(chǎn)的。A：收益可以量化B:風險可以量化C：收益或風險其一可以量化D：收益和風險均能量化E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格４、《土地管理法》規(guī)定,農(nóng)民自有住宅的宅基地,屬__所有。A．國家B.所在的村民小組C.農(nóng)民個人D.農(nóng)民集體5、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,具體涉及有形的實體、該實體的質(zhì)量以及.【２0２3年考題】Ａ：相應配套的基礎設施B：土地的形狀C：組合完畢的功能D:立體空間E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格６、下列關(guān)于建筑施工圖,表述不對的的是。A：用大樣圖表達其細部做法的一套圖紙B:用平面圖表達建筑物的外部C：用總平面圖表達建筑物的位置D：用平面圖及剖面圖表達其內(nèi)部Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為29０0萬元，工地增值稅規(guī)定的扣除項目金額為18０0萬元,土地增值稅應納稅額為萬元。(202３年試題)A：330B：350C：４40Ｄ:870E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、某宗房地產(chǎn)的收益期限為４0年，鑒定其未來每年的凈收益基本上固定不變,通過預測得知其未來4年的凈收益分別為２5萬元、26萬元、２４萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A:22２.7６Ｂ:2４４.６７Ｃ:268．6７D:２98．33E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、下列不屬于經(jīng)財政部批準免征房產(chǎn)稅范圍的是。Ａ:經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，損壞不堪使用的房屋和危險房屋B：對公司因停產(chǎn)、撤消而閑置不用的房產(chǎn)Ｃ:公司辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)D：房產(chǎn)大修停用三個月以上的，經(jīng)納稅人申請,稅務機關(guān)審核，在大修期間免征房產(chǎn)稅E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1０、某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低,但整體上呈上升趨勢,現(xiàn)在要預測該類房地產(chǎn)的未來價格,應選用的預測方法__。Ａ．平均發(fā)展速度法Ｂ．平均增減量法C．數(shù)學曲線擬合法D.中位數(shù)法１1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中.錯誤的是．【２023年考題】A:獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則Ｂ：合法原則屬于一般性原則C：最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則D：謹慎原則屬于一般性原則E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同,重要是由于房地產(chǎn)市場具有__。A.保值性B．增值性Ｃ．異質(zhì)性D．弱流動性13、建設投資估算的精度在±10%,所需費用，小型項目約占投資的１.0%～3．0%,大型復雜的工程約占０．2%~１.０%,該階段為。Ａ：投資機會研究Ｂ：初步可行性研究C:具體可行性研究D:項目的評估和決策E:借款協(xié)議１4、已知某房地產(chǎn)價格為９０0元／㎡時，需求量為100×1０㎡,當價格為1０00元／㎡時,需求量為90×１0㎡,則需求價格彈性為。A:10B:9C：0．9D：0．1E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、下列股東權(quán)利中,屬于自益權(quán)的是_＿。A.股票過戶的權(quán)利B.表決權(quán)C.查詢公司經(jīng)營狀況的權(quán)利Ｄ．出席股東大會的權(quán)利1６、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算,三個方案凈現(xiàn)值的盼望值分別為=１50０萬元，=１８0０萬元，＝２2０0萬元;凈現(xiàn)值的標準差分別為=890萬元，=9１0萬元,=1２00萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序?qū)Φ牡氖?。A：乙17、房屋拆遷補償中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積超過原建筑面積的部分,按照__結(jié)算。A.商品房價格Ｂ．重置價格結(jié)合成新Ｃ.重置價格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價D.物價部門核定價格1８、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建,估價拆遷費用每平方米建筑面積3０0元,殘值每平方米建筑面積50元,則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為__元。A.62500B.6202３C．61000D．６15０019、”三項預測值”分析方法是（)中的一種。A．單因素敏感性分析方法Ｂ.多因素敏感性分析方法C．概率分析方法D．盈虧平衡分析方法20、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的_＿為導向求取估價對象的價值。A.預期收益大?。?預期收益能力C.預期價格高低D．預期價格漲落２1、某公司１2月末部分資產(chǎn)與負債余量如下:鈔票和銀行存款70萬元,長期投資i０0萬元,短期投資120萬元,應收票據(jù)２10萬元，短期借款30萬元，應付票據(jù)和應付賬款11０萬元,應付工資6０萬元，應付債券３00萬元。則該公司流動比率是。A：4０％B：50%Ｃ:2０0%D:２５0%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2２、某置業(yè)投資者以10００0元／㎡的價格購買了200㎡的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營,購買價中的40%為自有資金,其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為2023，年利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共２４萬元,則其償債備付率是。A:0．21B：1.23Ｃ：2.01D:3.23Ｅ：借款協(xié)議23、合用于開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)出售的公式是。A:Ｂ：C:D:E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格２４、某寫字樓的剩余收益年限為３8年，預計5年后售出時價格將上漲20％，銷售稅費率為6％，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為4０0萬元,運營費用率為30%,報酬率中無風險報酬率為6％．風險報酬率為無風險報酬率的25％，則該寫字樓目前的收益價格為萬元。A：5286.72Ｂ:755２.45C：９９39．23D:14１９8.90E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2５、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％，某宗房地產(chǎn)建筑面積為1２0㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元,并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為元／㎡。A:2４27.１8B:2５0０.0０C:2５75．０0Ｄ：2659.５7Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題(共25題,每題2分，每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選，所選的每個選項得０.5分）１、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在m以上部位計算建筑面積。A：1．8０B:2.０0C:２．20D：２.50E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)２、獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務的措施可以有__。A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價規(guī)定Ｂ.提高服務質(zhì)量C.恰當?shù)男麄鳎?低收費E．最大限度壓縮估價作業(yè)期3、商品住宅價格中的利潤是認為基數(shù)核定。A：征地費及拆遷安頓補償費B:勘察設計及前期工程費C:住宅社區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施的建設費用D:住宅社區(qū)基礎設施建設費和住宅社區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費Ｅ：住宅建筑、安裝工程費4、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有。（2023年試題）A:自我消費B:房地產(chǎn)保值C:房地產(chǎn)增值D：開發(fā)利潤E:出租收益5、我國2０２3年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預期收益目的時碰到困難，這重要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的。Ａ:政治風險Ｂ:政策風險C：利率風險D:市場供求風險E：借款協(xié)議6、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益重要有_＿。A．現(xiàn)時收入B．有效毛收入C．凈經(jīng)營收益D.稅前鈔票流量E.稅后鈔票流量７、下列鈔票流量圖中,能表達房地產(chǎn)投資模式的有。A:開發(fā)—銷售模式Ｂ:開發(fā)—持有出租—出售模式Ｃ:購買—持有出租—出售模式Ｄ：購買—更新改造—出售模式E：購買—更新改造—出租模式８、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指的房屋。Ａ:有權(quán)屬證明B:產(chǎn)權(quán)人下落不明Ｃ:產(chǎn)權(quán)人出國留學Ｄ：因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟Ｅ:暫時無法擬定產(chǎn)權(quán)的合法所有人9、住房公積金的特點涉及。Ａ：義務性B:強制性Ｃ:互助性Ｄ:保障性E:短期性１０、一般來說，債券具有（）特性。A．償還性Ｂ.決策參與性Ｃ.流動性D.安全性E．收益性１１、樓面地價=土地單價÷＿_。A.建筑層數(shù)B．建筑覆蓋率C.綠地率D．建筑容積率12、直接資本化法的優(yōu)點是_＿。A.不需要預測未來許數(shù)年的凈收益,通常只需要測算未來第一年的收益Ｂ.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預期原理最形象的表述,又考慮到了資金的時間價值,邏輯嚴密，有很強的理論基礎Ｃ．每期的凈收益或鈔票流量都是明確的，直觀且容易被理解D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當?shù)馁Y本化率E．資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況13、收益法中的運營費用涉及_＿。A．所得稅Ｂ．房地產(chǎn)改擴建費用Ｃ.電梯、空調(diào)等的折舊費Ｄ．建筑物的折舊費１4、假如我們知道報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量、以及同期可供租售量,則我們可以得到__指標。A．容積率B．綠化率Ｃ．滅失率D．吸納率15、下列關(guān)于測量學,表述對的的是。A:點到大地水準面的鉛垂距離,也稱“海拔”B:我國采用東海平均海水面作為高程基準C:海洋或湖泊的水面在自由靜止時的表面，稱為水準面D：與水準面相切的平面稱為水平面E:測量工作的主線任務是擬定地面點的空間位置16、某宗房地產(chǎn)２023年的純收益為５0０萬元,預計以后每年按照25萬元的速度遞減,房地產(chǎn)剩余使用壽命３5年,房地產(chǎn)的報酬率為1０%，則該房地產(chǎn)的價值接近于（)萬元。Ａ.23６0B.25０0C.2722D．２84517、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告過程中,是可行性研究中定量分析的基礎。A：項目策劃B：構(gòu)造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案Ｃ:選擇相關(guān)基礎參數(shù)D:投資估算Ｅ:經(jīng)濟效益評價1８、下列保險中,屬于商業(yè)保險的有_＿。A．保證保險Ｂ.勞動工傷保險C.信用保險Ｄ．健康保險E．責任保險19、抵押權(quán)人涉及。A：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民Ｂ：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的法人Ｃ：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的其他組織D：將依法取得的房地產(chǎn)提供應抵押權(quán)人,作為本人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織E：將依法取得的房地產(chǎn)提供應抵押權(quán)人,作為第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織20、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益導致?lián)p失的，應當依法給子補償。A：選址意見書B:建設用地規(guī)劃許可證C:建設工程規(guī)劃許可證Ｄ：鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證E:農(nóng)村