房地產企業(yè)運營管理

房地產企業(yè)運營管理深圳銀湖酒店二零零八年三月月十五日房地產企業(yè)運營營管理——目錄前言第一講：房地產產企業(yè)運營管管理的體系設設計第二講：房地產產企業(yè)運營管管理的體系運運行第三講：房地產產企業(yè)運營管管理的體系改改進房地產企業(yè)運營營管理——前言一、運營管理的的概念與內容容二、房地產企業(yè)業(yè)運營管理綜綜述房地產企業(yè)運營營管理——前言中國房地產業(yè)經經過二十年發(fā)發(fā)展，已經由由“做項目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。越來來越多的地產產企業(yè)面臨著著多項目、跨跨區(qū)域的管理理問題，如何何使企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)有質量的持持續(xù)增長給房房地產企業(yè)管管理提出了更更高的要求。很多的中國房地地產企業(yè)也不不乏戰(zhàn)略和制制度，但“執(zhí)行難”成為很多快快速發(fā)展中企企業(yè)的成長瓶瓶頸。房地產企業(yè)運營營管理——前言變化不斷增加和和加快-----風險不確確定性利益相關者不斷斷增加-----利益細分分、價值鏈延延長客戶和自身要求求不斷提高-----質量量、利潤、資資金、效益、競競爭力項目復雜性不斷斷提高----呼喚房房地產的運營營管理房地產企業(yè)運營營管理——前言房地產企業(yè)運營營管理——前言前言——運營管管理的概念與與內容一、運營管理的的概念與內容容1、運營的定義義2、運營管理的的基本概念3、對運營管理理的深入理解解一、運營的定義義運營（Operrationns）就是把把投入的資源源（生產要素素）按照特定定要求轉換為為產出（產品品和服務）的的過程。因而而是一切組織織的最基本職職能之一。二、運營管理的的基本概念1、運營管理的的幾種定義2、企業(yè)價值鏈鏈3、基于企業(yè)價價值鏈的運營營管理二、運營管理的的基本概念11、運營管理理的幾種定義義運營管理（OpperatiionsMManageement）相相近的概念有有制造管理、生生產管理、生生產與運作管管理、作業(yè)管管理、運作管管理等，它們們的名稱之所所以不同，實實際上是反映映了這一學科科的發(fā)展過程程。與工業(yè)化聯(lián)系在在一起的有形形產品，可稱稱為“Produuctionn”或“manuffacturring”,對應的（prroducttionMManagee-mentt），如：汽汽車、生產等等提供服務的活動動稱為“operaationss”,運作/運營管理（OOperattionsManaggementt）運營管理定義（1）運營管理（OMM）是對主要要經營活動的的管理，即組組織和控制為為客戶提供商商品或服務中中的最基本的的經營活動(Manageementofmaainbuusinesssacttivityy:theorgannizinggandcontrrollinngoftheffundammentallbusiinessactivvityoofproovidinnggooodsanndserrvicesstoccustommers)..運營管理（OMM）就是對創(chuàng)造造和提供公司司基本產品和和服務的各個個系統(tǒng)的設計計、運行和改改進。(Operattionsmanaggementt(OM))isddefineedastheddesignn、operaationandiimprovvementtoftthesyystemssthattcreaateannddellivertheffirm’spriimaryproduuctsaandseervicees)現(xiàn)在的趨勢是將將生產和提供供服務的活動動均稱為“運營”，生產管理理也就演化為為運營管理（operationmanagement）,也有的稱之為“生產與運作管理”“ProductionandOperationManagement”二、運營管理的的基本概念22、企業(yè)價值值鏈（VCMM）每一企業(yè)都是設設計、生產、銷銷售、交貨和和對產品起輔輔助作用的各各種活動的集集合體。所有這些活動都都可以用一個個價值鏈（VVCM）表示示。價值鏈把企業(yè)的的活動分成主主要活動（PPrimarryActtivitiies）和支支持活動（SSeconddaryAActiviities）兩兩大類。房地產企業(yè)價值值鏈企業(yè)價值鏈（VVCM）二、運營管理的的基本概念33、基于企業(yè)業(yè)價值鏈的運運營管理企業(yè)的運營管理理（OM）就是通通過企業(yè)價值值鏈上各項活活動進行分析析和設計，強強化主要業(yè)務務流程，協(xié)調調企業(yè)活動并并不斷優(yōu)化，從從而創(chuàng)造和提提供增值的產產品和服務，在在滿足客戶價價值需求的同同時降低產品品和服務成本本，獲得和提提高企業(yè)競爭爭優(yōu)勢運營管理的對象象和內容運營管理的目標標運營管理的原則則運營管理的執(zhí)行行者運營管理的對象象運營營管理的對象象是運營過程程和運營系統(tǒng)統(tǒng)。運營營過程是一個個投入、轉換換、產出的過過程，是一個個勞動過程或或價值增加的的過程，它是是運營管理的的第一大對象象，運營管理理必須考慮如如何對這樣的的生產運營活活動進行有效效的組織和控控制1、企業(yè)價值鏈鏈的各個系統(tǒng)統(tǒng)的設計2、企業(yè)價值鏈鏈的各個系統(tǒng)統(tǒng)和運行3、企業(yè)價值鏈鏈的各個系統(tǒng)統(tǒng)和改進第一：不斷滿足足客戶需要。（性能、價格、時時間……）第二：有效利用用資源。（人員、材料、運運輔、庫存、設設備、場地………）運營管理的原則則樹立整體思想，追追求協(xié)調下的的均衡運營過程規(guī)范化化、標準化、流流程化堅持量化的管理理與控制前饋控制與反饋饋控制相結合合剛性與柔性相結結合充分利用信息平平臺運營管理的執(zhí)行行者首席運營官（CChiefOperaatingOfficcer,縮寫寫COO，又稱稱營運長），主主要負責企業(yè)業(yè)的日常營運運，輔助CEEO（ChieffExeccutiveeOffiicer）的的工作；負責責企業(yè)的運營營管理，對CCEO負責，不不對企業(yè)的發(fā)發(fā)展趨勢負責責。COO在某些些公司中同時時任職總裁，但但他們通常是是常務或資深深的副總裁運營管理的執(zhí)行行者組織制定公司全全年、半年、季季度和月工作作計劃提出內部管理機機構設置及崗崗位設立方案案組織擬訂公司的的業(yè)務規(guī)范和和運營流程組織建立各部門門業(yè)績評估體體系，對部門門和主管進行行考評協(xié)調各部門之間間的工作關系系主持召開日常運運營會議，跟跟蹤、檢查、協(xié)協(xié)調各職能部部門的工作組織建立各部門門的績效評估估體系，對各各部門和主管管進行考評…………組織制定公司全全年、半年、季季度和月工作作計劃提出內部管理機機構設置及崗崗位設立方案案組織擬訂公司的的業(yè)務規(guī)范和和運營流程組織建立各部門門業(yè)績評估體體系，對部門門和主管進行行考評協(xié)調各部門之間間的工作關系系主持召開日常運運營會議，跟跟蹤、檢查、協(xié)協(xié)調各職能部部門的工作組織建立各部門門的績效評估估體系，對各各部門和主管管進行考評…………1、房地產企業(yè)業(yè)產品開發(fā)與與銷售價值鏈鏈的各個系統(tǒng)統(tǒng)的設計2、房地產企業(yè)業(yè)產品開發(fā)與與銷售價值鏈鏈的各個系統(tǒng)統(tǒng)的運行3、房地產企業(yè)業(yè)產品開發(fā)與與銷售價值鏈鏈的各個系統(tǒng)統(tǒng)的改進一、房地產企業(yè)業(yè)運營管理的的現(xiàn)狀與特點點很多房地產企業(yè)業(yè)中普通存的的現(xiàn)象：部門職能不清，相相互推諉，交交叉工作難協(xié)協(xié)調崗位職責不明，干干好干壞說不不清授權不清，不知知該不該做主主單個項目做得很很好，但多項項目運作問題題不斷總有忙不完的事事情，但不知知道在忙什么么，為什么忙忙？同樣的問題重復復發(fā)生不斷地處理問題題但總也處理理不完換一個領導換一一種做法越級指揮，計劃劃天天變制度流程一大堆堆，形同虛設設員工不斷抱怨，雖雖然收入越來來越高滿意度度卻越來越低低客戶投訴不斷認識誤區(qū)：認為運營管理就就是項目計劃劃管理最新難題：多項目跨區(qū)域開開發(fā)的企業(yè)計計劃和目標如如何保證二、房地產企業(yè)業(yè)運營管理與與項目計劃管管理的關系（一）運營與項項目（二）項目管理理簡介（三）運營管理理與項目管理理的區(qū)別（四）運營管理理與項目計劃劃的關系（一）運營與項項目工作性質與內容容的不同（二）項目管理理簡介項目的定義：對對確定性對象象按限定時間間，費用和質質量標準完成成的一次性任任務?！绊椖抗芾砭褪鞘侵赴迅鞣N系系統(tǒng)、方法和和人員結合在在一起，在規(guī)規(guī)定的時間、預預算和質量目目標范圍內完完成項目的各各項工作，有有效的項目管管理是指在規(guī)規(guī)定用來實現(xiàn)現(xiàn)具體目標和和指標的時間間內，對組織織機構資源進進行計劃、引引導和控制工工作。”----美國項項目管理學會會<項目管理知知識體系綱要要>項目管理簡介：：（三）運營管理理與項目管理理的區(qū)別（四）運營管理理與項目計劃劃的區(qū)別房地產企來產品品開發(fā)與銷售售價值鏈的主主要系統(tǒng)和支持、保證、控控制價值鏈的的支持系統(tǒng)主要系統(tǒng)：立項項、策劃、設設計、施工、竣竣工、銷售支持系統(tǒng)：人力力資源、財務務、行政、成成本、采購、技技術、報建房地產企業(yè)運營營管理就是對對以上各個系系統(tǒng)進行設計計、運行和改改進、以實現(xiàn)現(xiàn)項目開發(fā)的的增值，提高高效率、降低低成本，提升升企業(yè)的核心心競爭力。三、房地產企業(yè)業(yè)運營管理的的原理（一）房地產企企業(yè)價值鏈（二）房地產運運營管理體系系中的各項活活動/子系統(tǒng)（一）房地產企企業(yè)價值鏈（二）房地產運運營管理體系系中的各項活活動/子系統(tǒng)房地產企業(yè)產品品開發(fā)與銷售售價值鏈的主主要系統(tǒng)和支支持、保證、控控制價值鏈的的支持系統(tǒng)：：主要系統(tǒng)：立項項、策劃、設設計、施工、竣竣工、銷售。支持系統(tǒng)：人力力資源、財務務、行政、成成本、技術、采采購、報建。第一講：房地產產企業(yè)運營管管理的體系設設計房地產企業(yè)運營營管理體系模模型房地產企業(yè)運營營組織系統(tǒng)的的設計房地產企業(yè)業(yè)務務規(guī)范系統(tǒng)的的設計房地產企業(yè)運營營流程系統(tǒng)的的設計房地產企業(yè)運營營管理體系的的設計常見問問題一、房地產企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略指引下下的組織架構構二、設計組織架架構下的部門門職能三、合理設計各各部門崗位崗崗位職責及權權責劃分四、組織系統(tǒng)文文件的設計方方法和設計要要求一、房地產企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略指引下下的組織架構構按照現(xiàn)代管理理理論企業(yè)管理一般按按職能分工，其其中最其本的的也是最主要要的職能是財財務會計、技技術、生產運運營、市場營營銷和人力資資源管理。分工的職能既是是獨立的又是是相互依賴的的，正是這種種相互依賴和和配合才能實實現(xiàn)企業(yè)的經經營目標。企業(yè)的經營活動動是這些職能能有機聯(lián)系的的一個循環(huán)往往復的過程。四種架構圖職能式項目式弱矩陣式強矩陣式矩陣式—弱矩陣陣矩陣式-平衡式式強矩陣式矩陣型-復合式式金地集團組織架架構圖華潤集團組織架架構圖萬科組織架構特特點：最早提出職業(yè)經經理人理念的的企業(yè)，倡導導職業(yè)化管理理管理較規(guī)范集團本部為投資資決策中心，從從事戰(zhàn)略高度度事宜各地區(qū)為法人治治理機制企業(yè)業(yè)，通過產權權控制分公司授權較大大，機構盡量量簡單，總部部提供支持和和監(jiān)約功能人力資源管理非非常重視，強強調人員的輪輪崗和晉升，職職業(yè)生源較好好，薪酬較低低，強調職業(yè)業(yè)生涯的發(fā)展展運營組織系統(tǒng)的的設計原則運營組織系統(tǒng)的的設計原則部門職職能-----例：成本部部、采購部崗位職責-----例：成本本部、采購部部成本部經理崗位位職責預算工程師崗位位職責采購部經理崗位位職責合約工程主管崗崗位職責合約物資主管崗崗位職責合約營銷主管崗崗位職責成本管理事務員員崗位職責范例：采購部部部門管理職能能1、市場調查和和供方管理工工作：1.1負責了解解各施工單位位的資質狀況況、施工業(yè)績績、報價水平平及任務飽和和情況;1.2負責組織織對供方（施施工隊伍、設設計單位、廣廣告商等）的的資質進行考考察，建立合合格供方名錄錄；1.3負責定期期對材料設備備市場進行考考察，動態(tài)掌掌握材料設備備的市場信息息；1.4負責編制制或匯總供方方市場考察報報告評分表和和材料市場考考察報告；1.5負責建立立材料市場信信息庫，為相相關部門提供供最新的市場場價格信息。2、招投標及合合同管理2.1負責編制制項目整體施施工招標方案案及計劃；2.2負責組織織設計招投標標工作；2.3負責組織織工程招投標標工作；2.4負責組織織工程監(jiān)理的的分判；2.5負責組織織營銷廣告包包裝業(yè)務的分分判工作；2.6負責對投投標單位資格格審核；2.7負責對部部門起草的合合同文件進行行解釋，建立立和完善招投投標及合同文文件的標準版版本。3、甲供材料和和裝飾材料的的管理3.1負責編制制公司甲供材材料的進度計計劃；3.2負責物資資采購；3.3負責協(xié)助助設計部提供供裝飾材料和和其它需送樣樣報審物資的的樣品。范例：成本部經經理崗位職責責1、全面負責成成本部工作，直直接對主管副副總經理或總總經理負責，承承擔本部門領領導責任；2、制定本部門門的工作計劃劃和目標，負負責本部門工工作職責的落落實和各項工工作計劃的執(zhí)執(zhí)行，保證部部門高效、有有序的進行；；3、組織部門預預算專業(yè)人員員開展項目各各建設階段的的成本控制工工作，合理確確定和有效控控制工程造價價，通過動態(tài)態(tài)控制實現(xiàn)成成本控制目的的；4、組織部門開開展市場調查查和研究，收收集各類材料料與工程造價價信息，進行行技術經驗分分析，堅持數(shù)數(shù)據積累；5、確認和簽署署部門發(fā)出的的重要造價文文件，如結算算等，配合公公司完成三算算單辦理等重重大事項；6、負責組織部部門管理制度度與業(yè)務規(guī)范范的建立，并并與公司及相相關部門的有有關制度銜接接，保證部門門制度合理有有效。范例：預算工程程師崗位職責責1、在部門經理理的領導下，完完成項目在各各階段：方案案建議階段、初初步設計階段段、施工圖設設計階段、招招投標階段、合合同實施階段段、以及竣工工等階段所相相應的投資估估算書、預算算書、概算書書、工程量清清單、結算書書等的編制。2、接受參加專專業(yè)培訓、更更新知識、提提高業(yè)務水平平。3、及時掌握項項目工程進展展的狀況，對對承包商報送送的工程形象象進度進行審審核，提出付付款額的建議議。（僅限項項目部的預算算工程師）4、對不同的設設計及材料進進行成本研究究，并向現(xiàn)場場工程師或設設計單位提出出成本建議，協(xié)協(xié)助他們在投投資限額范圍圍內進行設計計或設計變更更。5、工程進行期期間，定期制制定成本估算算報告書，反反映施工中存存在的問題及及支付的情況況，就工程變變更的大約費費用，向公司司有關領導及及相關部門提提出建議。6、審核工程變變更清單，與與承包商達成成費用上的增增減協(xié)議。審審核合同以外外的新增材料料單價。范例：成本部、采采購部權限劃劃分成本管理權限劃劃分招標采購事務權權限劃分1、規(guī)劃設計計招標與合約約權限劃分2、營銷事務招招標與合約權權限劃分3、工程合約與與招標權限劃劃分范例：規(guī)劃設計計招標與合約約權限劃分范例：營銷事務務招標與合約約權限劃分范例：工程合約約與招標權限限劃分四、組織系統(tǒng)文文件的設計方方法和設計要要求組織系統(tǒng)規(guī)范體體系的設計原原則組織系統(tǒng)文件的的建立過程現(xiàn)狀診斷（WHHY）制定目目標（WHEERE）組織人人員（WHOO）明確計計劃（WHEEN）文件架架構與關鍵內內容確定（WWHAT）編制與與評審/培訓與應用用（HOW）統(tǒng)一規(guī)劃文件的的格式：手冊封封面文件目目錄文件編編號文件版版號紙張字體字號LOGO三、房地產企業(yè)業(yè)業(yè)務規(guī)范系系統(tǒng)的設計（一）業(yè)務規(guī)范范系統(tǒng)的內容容（二）業(yè)務規(guī)范范系統(tǒng)的設計計過程與工作作協(xié)調（三）業(yè)務規(guī)范范系統(tǒng)文件手手冊的建立要要求其中，第（二）、（三三）項內容同同運營組織系系統(tǒng)，不再重重復四、房地產運營營流程系統(tǒng)的的設計（一）運營流程程系統(tǒng)的內容容（二）系系統(tǒng)的設計過過程與工作協(xié)協(xié)調（三）運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)文件手冊的的建立案例——流程清清單案例——流程清清單案例——流程清清單案例——流程清清單案例——流程清清單案例——流程清清單案例——流程清清單案例——流程清清單基于房地產開發(fā)發(fā)價值鏈運營營流程系統(tǒng)***地產流程程項目流程文文件清單733個***地產流程程項目流程文文件清單733個***地產流程程項目流程文文件清單733個***地產流程程項目流程文文件清單733個***地產流程程項目流程文文件清單733個***地產流程程項目流程文文件清單733個***地產流程程項目流程文文件清單733個***地產流程程項目流程文文件清單733個運營流程系統(tǒng)的的設計原則第一階段，業(yè)務務關系的清晰晰化第二階段，實現(xiàn)現(xiàn)流程運營的的規(guī)范化第三階段，過程程及結果的標標準化，量化化衡量指標第四階段，正式式形成流程文文件——運營流程系系統(tǒng)文件不能能覆蓋所有的的業(yè)務要求——必要時需要要業(yè)務規(guī)范文文件的支持——規(guī)范文件強強調的是能做做什么，不能能做什么，流流程文件關注注的是如何做做案例1——集團團公司成本管管理的職能管理職能：經營層面：立項項與資金審批批，經營目標標確定（集團團確定收益要要求及時間）管理層面：人力力資源與考核核（針對下派派人員，包括括總經理、總總監(jiān)、建筑、財財務、成本部部經理、學生生招聘與培養(yǎng)養(yǎng)）；統(tǒng)一架架構、管理制制度與流程、作作業(yè)指導業(yè)務層面：管理理、監(jiān)控與服服務案例1——集團團公司成本管管理的職能具體操作：目標評審（立項項及方案階段段——審批）動態(tài)監(jiān)控（集團團成本月報）參與重大招標（鋁鋁合金、總包包、電梯）戰(zhàn)略采購（與技技術部協(xié)作）地區(qū)成本基準（考考察分析，與與地方一起）標準合同、招標標文件成本控制研究（設設計階段、含含鋼量）信息化平臺建設設與推廣項目年度月度檢檢查評分（評評分表）五、房地產集團團企業(yè)運營管管理的特殊性性集團公司的組織織架構公司性質：項目——公司———區(qū)域——集團管理定位：運行管理、戰(zhàn)略略管理、財務務管理公司規(guī)模：從小到大，機構構從簡單到復復雜發(fā)展階段：初識——擴張———穩(wěn)定——提升三種形式：運營管控：組織織與項目運營營相關的環(huán)節(jié)節(jié)戰(zhàn)略管控：主要要資源：人、財財、項目財務管控：投資資與財務如何確立：形成過程：項目目——公司——區(qū)域——集團授權程度：先集集權、后放權權取決因素：區(qū)域域性與管理能能力，效率與與控制力六、房地產企業(yè)業(yè)運營管理體體系的設計常常見問題脫離實際，追求求大而全沒有及時清理歸歸集沒有及時培訓導導入，導致無無法完全利用用沒有及時補充與與升級沿襲以人為法的的做法，人不不同規(guī)范、流流程就不同運營管理體系設設計總結完整的運營管體體系要具備適適用性、針對對性、可操作作性和持續(xù)性性房地產企業(yè)運營營管理的體系系設計體系運行的基本本原理運營的計劃管理理運營的目標管理理一、體系運行的的驅動方式二、體系運行的的一般過程一、體系運行的的驅運方式（一）目標管理理：引導一系系列經營、管管理活動（二）計劃管理理：落實和協(xié)協(xié)調各項經營營、管理活動動二、體系運行的的一般過程一、房地產企業(yè)業(yè)計劃管理體體系的構成二、計劃的形成成三、計劃的跟蹤蹤與監(jiān)控四、計劃的調整整一、房地產企業(yè)業(yè)計劃管理體體系的構成二、計劃的形成成計劃形成的一般般過程：自上上而下與自下下而上計劃的編制、評評審、決策與與下達計劃管理的責任任部門計劃編制的依據據各類計劃編制的的時間各項計劃編制的的深度要求計劃形成的一般般過程：1、每一級計劃劃自上而下提提出節(jié)點要求求（由上級或或上游計劃控控制）2、自下而上編編制計劃滿足足節(jié)點要求3、反反復復多多個來回的磨磨合計劃的編制、評評審、決策與與下達1、編制：責任任部門牽頭，相相關部門配合合2、評審方式：：由集團業(yè)務務部門、上級級主管領導以以會議或會簽簽方式3、達不成一致致意見時，授授權的決策人人確定，但不不應違反責權權對等原則4、正式審批與與下達計劃管理的責任任部門：圍繞繞計劃工作有有多種責任::不同類型和和深度的計劃劃責任部門不不同1、組織與協(xié)調調部門，如運運營部、總經經辦等2、編制：主導導與配合編寫寫：審核與評評估部門3、信息管理部部門：發(fā)布下下達計劃4、決策機構：：管理者或委委員會范例：**年項項目開發(fā)計劃劃匯總表范例：**項目目分期開發(fā)計計劃范例：多項目管管理的工程計計劃管理體系系圖（一）一、房地產企業(yè)業(yè)目標管理體體系的構成以預算管理目標標為主導的經經營目標1、收入2、支出：成本本、稅、費3、利潤4、其他指標：：收益率、周周轉率以績效管理目標標為主導的管管理目標房地產企業(yè)運營營管理的系統(tǒng)統(tǒng)進行——運營的目目標管理成本目標管理的的基本模型成本目標管理的的幾個階段動態(tài)成本構成動態(tài)成本=未結算合同++已結算合同同+非合同性成成本+待發(fā)生成本本成本目標管理過過程1、目標的設定定：結合產品和產場場，相關部門門的參與按可跟蹤的簽約約過程和可考考核的責任分分解2、目標的動態(tài)態(tài)跟蹤與反饋饋：成本動態(tài)月報3、目標的偏差差分析：報表統(tǒng)計與分析析4、目標的調整整：調整提出原則：：誰主張，誰誰舉證動態(tài)調整：始終終心中有數(shù)，技技術、經營結結合的手段范例：成本測算算表——六類公攤攤費用及期間間費用范例：成本測算算表——各類產品品建筑標準范例：成本動態(tài)態(tài)表——目標成本本范例：某