XXX高檔商住小區(qū)工程可行性研究報告

XXX高檔商住小區(qū)工程可行性研究報告編制：________________審核：________________批準：________________二零XX年XX月XX日目錄TOC\o"1-2"\h\u3594第一章概述 31102一、項目簡介 37284二、項目申報單位簡介 530431第二章項目建設的必要性 61016一、本項目的建設有利于XXX**經(jīng)濟發(fā)展 614543二、項目選址有利于本項目建設 712889三、項目建設有利于促進周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 714398四、本項目建設有利于提高當?shù)鼐蜆I(yè)率 724308第三章擬建項目綜述 820943一、建設規(guī)模 821431二、主要建設內容 920550三、建設條件 924246四、工程技術方案 1017981六、項目組織運營管理與實施的進度計劃 2314742七、招投標 2431342八、投資估算與資金籌措 2723848第四章節(jié)能 289061一、區(qū)內規(guī)劃強化節(jié)能設計 2810975二、充分利用環(huán)境降低電耗指標 2821904三、利用節(jié)能新技術選擇節(jié)能建材，最大限度減低能耗指標 2925360四、中水利用減低自來水資源能耗指標 2924329五、項目耗能指標 3022044項目主要能源和含耗能工質的品種及年需要表 3126265第五章建設環(huán)境及相關規(guī)劃 3228656一、建設環(huán)境 324020二、相關規(guī)劃 3230848第六章資源利用和能源耗用分析 3413189一、資源利用 3431018二、能源消耗分析 3432587第七章生態(tài)環(huán)境影響分析 3530247一、生態(tài)環(huán)境影響分析 352699二、建設期的環(huán)境保護 3525704三、建成期的環(huán)境保護 3519429第八章經(jīng)濟評價和社會評價 3718334一、經(jīng)濟效益分析 3718836二、不確定性分析 38315三、社會效果分析 392780第九章風險規(guī)避 4024742一、風險因素分析 4014834二、風險規(guī)避 40第一章概述一、項目簡介1、項目名稱：XXX商住小區(qū)工程2、項目性質：新建3、地理位置：XXX房地產開發(fā)有限公司“XXX商住小區(qū)工程”選址在XXX省XXX市XXX縣城，位于XXX縣XXX路以西，XXX街以北，交通便利。4、選址依據(jù)該項選址于此基于以下四方面：（1）暖溫帶大陸性季風氣候，溫濕度適宜，具備良好的居住生活條件。（2）距離XXX、XXX等旅游景區(qū)臨近，環(huán)XXX、XXX經(jīng)濟區(qū)，地理位置優(yōu)越。（3）符合XXX縣城中遠期發(fā)展的需要。5、基礎設施：擬建XXX商住小區(qū)工程，所需的城市基礎設施和公共配套設施基本具備。其中給排水、供電、道路交通、通訊等工程均可在縣區(qū)內就近接點接通。給水系統(tǒng)：由XXX自來水公司供水系統(tǒng)供給。排水系統(tǒng)：由XXX市政污水管網(wǎng)排入昌黎污水處理廠。城市供電：由XXX供電公司系統(tǒng)供電。供暖系統(tǒng)：采用集中供熱采暖。通訊工程：電話、寬帶、數(shù)字傳輸?shù)染蒟XX通信分公司統(tǒng)一市網(wǎng)接通。有線電視：由XXX廣電網(wǎng)絡集團XXX有限公司XXX分公司統(tǒng)一市網(wǎng)接通。燃氣系統(tǒng)：市政天然氣管道。6、主要技術經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地面積畝28.99總建筑面積㎡34532.7其中1#樓㎡5344.526層剪力墻結構2#樓㎡4128.276+1磚混結構3#樓㎡4261.266+1磚混結構4#樓㎡7443.256層剪力墻結構5#樓㎡4128.276+1磚混結構6#樓㎡4897.686+1磚混結構7#樓㎡4329.454層框架結構容積率1.79建筑占地面積㎡6441.01建筑密度%33.3二、項目申報單位簡介XXX房地產開發(fā)有限公司是一家具備房地產開發(fā)資質的民營企業(yè)。20xx年6月23日注冊成立，注冊資金3000萬元。公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，設有行政、財務、項目工程、銷售四個職能部門，制定了嚴格的規(guī)章制度，建立了一整套現(xiàn)代化經(jīng)營管理制度，有完備的企業(yè)運行機制。公司現(xiàn)有員工30人，工程、經(jīng)濟專業(yè)技術人員20人，高、中級技術職稱10人。公司自成立以來，堅持以質量求生存，以信譽促發(fā)展，以市場為導向，以效益為目標，為社會創(chuàng)造更多、更理想的人居條件。第二章項目建設的必要性一、本項目的建設有利于XXX**經(jīng)濟發(fā)展XXX市已成為目前我國經(jīng)濟活動最為活躍的環(huán)渤海經(jīng)濟圈內，XXX小區(qū)恰好處于其中，并成為一個組成部分，必將提高XXX**市的城市競爭實力，有利于XXX**市發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，促進XXX**又好又快發(fā)展。二、項目選址有利于本項目建設XXX縣位于XXX省東北部，為XXX市轄縣，面積1021平方公里。轄6鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，548個行政村。縣城西距XXX220公里，東距XXX**60公里。全縣42萬人口，其中農業(yè)人口38萬人。全縣64萬畝耕地，人均1.56畝。XXX縣交通便利。XXX-20xx，XXX-XXX電氣化鐵路，20xx-XXX三條鐵路橫貫東西。五個火車站均勻分布。公路交通四通八達，縣鄉(xiāng)兩級柏油公路交織成網(wǎng)，102、205國道、20xx高速公路橫穿縣境。XXX縣距XXX港、20xx機場分別為70、80公里的路程，更為項目建設地交通運輸提供了便捷條件。三、項目建設有利于促進周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展該工程建筑面積34532.7平方米，總投資XXX萬元。該項目的建設將帶動當?shù)亟ㄖI(yè)、商業(yè)服務業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。XXX小區(qū)投入使用后，將提供居住和商業(yè)場所，形成一個較為龐大的消費群體，需要配置相應規(guī)模的服務供應體系，這恰恰是XXX縣城發(fā)展規(guī)劃中的要求。本項目的建設必將促進當?shù)乜h域經(jīng)濟的快速發(fā)展。四、本項目建設有利于提高當?shù)鼐蜆I(yè)率隨著XXX商住小區(qū)的建設和投入使用，除了項目本身對員工的需求外，還要增加諸如超市等服務性輔助設施，增加當?shù)剞r村富余勞動力的就業(yè)機會，解決部分青年的就業(yè)問題。第三章擬建項目綜述一、建設規(guī)?？紤]到XXX小區(qū)的實際情況及發(fā)展趨勢，該項目總占地面積19323.71平方米，建筑面積34532.7平方米。二、主要建設內容項目主要由2棟6層框架剪力墻結構的綜合樓（1-2層為商用、3-6層為住宅），4棟6+1住宅樓和1棟4層商業(yè)用房組成。三、建設條件（一）工程水文及地質情況XXX縣屬于燕山山前沖洪積平原，地處華北平原北闊別邊緣。北部山區(qū)有低山、丘陵分布、低山、丘陵。其余為山麓平原和濱海平原，土壤類型為多為潮土和風沙土，地勢自西北向東南傾斜。（二）氣象XXX**市XXX縣氣溫溫和，屬于暖溫帶大陸性季風氣候，受海洋影響，夏無酷暑，冬無嚴寒，秋高氣爽，氣候宜人。大氣壓力：冬季770mmHg夏季754mmHg年平均溫度：10.7℃極端最高溫度：39.9℃極端最低溫度：-21.5℃年平均相對濕度：59%—63%最熱月相對濕度：80%年平均降雨量：698.5mm年最大降雨量：1273.5mm一日最大降雨量：215.4mm一小時最大降雨量：72.2mm室外風速：冬季平均：3.2m/s夏季平均：2.6m/s最大風速：18m/s冬季主導風向：EN夏季主導風向：WS最大凍土深度：850mm最大積雪厚度：130mm。（三）地震本區(qū)域地震基本烈度按7度設防。四、工程技術方案（一）規(guī)劃方案1、總體布局原則（1）貫徹合理布局、節(jié)約土地的原則，科學合理地運用土地利用系數(shù)好建筑系數(shù)。（2）貫徹以人為本，為旅客和消費者提供安全、舒適、健康的環(huán)境，體現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益的統(tǒng)一。（3）貫徹功能分區(qū)統(tǒng)一，系統(tǒng)分明的原則，布置整齊，在功能滿足的前提下注意美觀。（4）貫徹創(chuàng)新理念，超前享受的原則，規(guī)劃設計高標準、高起點，傳統(tǒng)和現(xiàn)代相結合。（5）貫徹注重經(jīng)濟效益的原則，在創(chuàng)造美好環(huán)境的同時有利于這個地區(qū)的開發(fā)、建設好管理。2、規(guī)劃設計主題該項目規(guī)劃依托縣城空間，營造尺度宜人、富有人文內涵的商業(yè)住宅環(huán)境。3、綠地系統(tǒng)規(guī)劃項目在園林景觀設計上體現(xiàn)了中國古典與西式造園完美結合的手法，形成以開放空間為主、以內部庭院為輔，景樹花木為點綴、綠地為鋪墊的景觀體系（二）建筑設計方案一、設計依據(jù)1.《建筑設計防火規(guī)范》(GB50016—2006)2.《住宅設計規(guī)范》(GB50096-19992003年版)3.《住宅建筑規(guī)范》(GB50368-2005)4.《民用建筑設計通則》(GB50352-2005)5.《民用建筑熱工設計規(guī)范》(GB50176-93)6.《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》(GB7107-2002)7.《建筑幕墻物理性能分級》(GB／T15225)8.《建筑玻璃應用技術規(guī)程》(JGJll3-2003)9.《民用建筑熱工設計規(guī)范》(GB50176—93)10.《XXX省工程建設標準-居住建筑節(jié)能設計標準》(DBl3(J)63—2007)11.《公共建筑節(jié)能設計標準》(GB50819-2005)12.現(xiàn)行的國家其余有關建筑設計規(guī)范、規(guī)程、法規(guī)和標準；以及當?shù)赜嘘P部門頒布的設計規(guī)范和政策。二、設計原則對有限土地資源采用提高土地利用效益，嚴格遵照規(guī)劃指標，控制適宜的密度，充分挖掘出用地的固有潛力，創(chuàng)造宣居方便，品質良好，和諧安全的城市居住組團。三、單體設計1.單體以住宅為主，開放型居住理念，遵循實用和超前、人性化和個性化相結合的設計原則，合理組織套內空間，做到三大一小、全明，潔污分區(qū)、動靜分區(qū)、內外分區(qū)、干濕分區(qū)，結構緊湊。在戶型設計中，主要廳室設置了大面積落地玻璃面，爭取更多的陽光與景色，讓綠色與生命洋溢于生活的任何角落。同時強調廳室空間的合理性，面積的最大利用率是空間的“互借”，一部分空間可廳室兼用，同時考慮目前生活品質的提高，適當增大了衛(wèi)生間面積。2.首二層商鋪層高分別為3.9米(層高還將依據(jù)設計的深入作必要的調整)，分為隔間商鋪和少量開敞商業(yè)店房．部分商業(yè)價值不高的裙房中布置了物業(yè)等管理以及社區(qū)活動的公共配套用房。3.探索富有本地特色且又能體現(xiàn)時代氣息的建筑風格，貫穿著設計全過程.小區(qū)整體采用現(xiàn)代建筑風格，色彩搭配時尚而簡約、明快又不失傳統(tǒng)文化的雅致。以活潑豐富的形式和典雅的色彩演繹著傳統(tǒng)風味的住宅建筑的性格，追求建筑形象的新穎、現(xiàn)代和明快，在整體建筑造型中注重細部處理和材料色彩統(tǒng)一。4.裙房部分適當采用線腳等裝飾造型語言，注意開間比例的調整，形成一種有序而連續(xù)統(tǒng)一的韻律。配合大尺度的玻璃門窗顯現(xiàn)裙房部分的商業(yè)用房特性，裙房部分的建筑外飾面考慮以咖啡色面磚為主，希望通過較為高檔的面層材料用于人流密集的場所，籍以提升整個項目在人們心目中的美好形象。（三）結構設計方案一、設計依據(jù)1.《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》（GBJ086-2001）2.《建筑工程抗震設防分類標準》（GB50023-2008）3.《建筑結構荷載規(guī)范》（GB5009-2001）（2006年版）4.《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007-2002）5.《建筑地基處理技術規(guī)范》（JGJ79-2002）6.《建筑樁基技術規(guī)范》（JGJ94-2008）7.《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）（2008年版）8.《混凝土結構設計規(guī)范》（GB50010-2002）9.《地下工程防水技術規(guī)范》（GB500108-2009）10.《混凝土異形柱結構技術規(guī)程》（JGJ149-2006）11.《砌體結構設計規(guī)范》（GB50003-2001）二、結構選型本工程有2棟6層框架剪力墻結構的綜合樓（1-2層為商用、3-6層為住宅），4棟6+1住宅樓和1棟4層純商業(yè)用房組成。本工程各單體均屬于丙類建筑，安全等級為二級，設計使用年限為70年，地基基礎設計等級為二級。1、1#、4#綜合樓6層剪力墻結構，地基采用樁基復合地基，基礎擬采用獨立基礎。上部結構為短肢剪力墻結構。建筑高度19.65m。2、2#、3#、5#、6#住宅樓6+1層磚混結構，基礎擬采用CFG樁復合地基條形基礎。建筑高度18.59m。3、7#商業(yè)樓4層框架結構，地基采用樁基復合地基，基礎擬采用獨立基礎。上部結構為框架結構。建筑高度15.4m。（四）電氣設計方案一、設計依據(jù)1．《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJl6-20082．《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-20053．《XXX省工程建設標準-居住建筑節(jié)能設計標準》(DBl3(J)63-2007)4．《住宅設計規(guī)范》GB50096-19992003年版5．《建筑照明設計標準》GB50034-20046．《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057-942000年版7．《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-20068．《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50116-989．《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術規(guī)范》GB50343-200410．有關專業(yè)提供的設計資料。二、設計內容本工程由住宅樓及商業(yè)用房等組成，設計內容包括供配電、通信、有線電視、防雷接地、火災自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng)。三、用電負荷1.負荷指標：住宅：50W／m2商業(yè)：100W／m22.設備容量本工程設備容量2300KW。配變安裝容量2500KVA四、供電電源1.根據(jù)各用電負荷性質，本小區(qū)采用10KV電源供電。2.根據(jù)小區(qū)用電負荷統(tǒng)計及建筑規(guī)劃，本小區(qū)內設電業(yè)戶外箱式變電站(2500KVA/座)1座，向本工程各用電負荷供電。五、電度計量1.在一層設低壓配電間，內設受電計量及配電箱，住宅部分分層設磁卡電表箱計量。2.商業(yè)用房均獨立設電表箱計量。六、供配電系統(tǒng)1.電業(yè)箱變至各樓均選用YJV-1KV電纜，采用電纜排管埋地敷設。2.居民用電及其它負荷為三級負荷。3.各消防設備配電線路均采用耐火型導線或電纜。七、通信1.小區(qū)通信中心機房設在物業(yè)用房內。2.小區(qū)通信電纜由小區(qū)通信中心機房埋地敷設至各單體。3.住宅每戶設兩對電話線及一根五類非屏蔽八芯雙絞線，臥室、廳及書房等處均設信息／電話出線盒或普通電話出線盒。八、有線電視1.小區(qū)有線電視機房設在物業(yè)用房內。2.小區(qū)電視電纜由電視機房埋地敷設至各單體。3.住宅每戶臥室、廳及書房等處均設電視終端。4.有線電視接收終端輸出電平為68±3dbuv。九、消防1.本工程1#，4#，7#商住樓設火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)．2.本工程設置火災應急照明和疏散指示標志。十、防雷接地1.本工程住宅屬三類防雷建筑物。在建筑物頂部四周裝設避雷帶。2.利用結構柱內主鋼筋作為防雷引下線，其焊接引下并與基礎環(huán)形接地聯(lián)結體焊接。3.各樓均設置環(huán)形接地聯(lián)結體，作總等電位聯(lián)結，利用結構基礎沿建筑物外側兩根主鋼筋焊接環(huán)通作為環(huán)形接地聯(lián)結體，并與所經(jīng)過的結構樁內二根主筋焊接。所有進出建筑物的金屬管道及電纜金屬外皮在進出處與環(huán)型接地體聯(lián)結。4.衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結。電梯設備及弱電系統(tǒng)配電線路設置電涌保護器。5.本工程各樓均采用共用接地系統(tǒng)，接地電阻不大于l歐姆。6.本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式均為TN-C-S系統(tǒng)。十一、負荷計算本建筑物總電力負荷約為24215.6㎡×50w+10317.1㎡×100w=2242KW。年耗電量2242*3000*0.8=538.1萬度。按折標準煤系數(shù)0.1229千克標準煤/度，折合標煤為661.3噸。（五）給排水、消防、燃氣設計方案一、設計依據(jù)1.建筑專業(yè)提供的方案設計資料；2.甲方提供的室外市政綜合管線資料；3.《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015—200314.《住宅建筑規(guī)范》GB50368—2005；5.《建筑設計防火規(guī)范》GB500162006；6．《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50084—2001(2005年版)；7．《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-2005；8．《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》GB50028—93;9．其他國家和當?shù)赜嘘P規(guī)范標準及有關部門的各項要求；二、設計范圍l.住宅的室內給排水、燃氣和消防設計；2．建筑商業(yè)等公建的室內給排水和消防設計；3．室外總體上水、污水、雨水和消防設計；三、給水設計1．生活水源：本基地分別由周圍市政上水管網(wǎng)二路供水，供水管管徑均為DN250，并在地基內構成環(huán)狀，供水壓力不小于0.2MPa。2.生活用水量計算表：用戶名稱層數(shù)人數(shù)（人）用水標準（L/人.天）用水時間（hr）時變化系數(shù)（Kz）最高日用水量（m3/d）1#樓6111250242.527.752#樓6+1153250242.538.253#樓6+1153250242.538.254#樓6144250242.5365#樓6+1153250242.538.256#樓6+1183250242.545.757#樓44329㎡10121.543.3小計=SUM(ABOVE)267.55未預見水量10%26.76合計294.313.生活給水系統(tǒng)：1)商業(yè)樓利用市政管網(wǎng)壓力直接供水。住宅樓供水設備直接從市政管網(wǎng)吸水加壓后供應用戶。2)住宅每戶水表處水壓不超過0.35Mpa，且最不利點供水壓力不小于0.10Mpa。3)住宅，每戶設DN20干式水表，位于戶外水井等公共部位，商業(yè)裙房等公建，在室外設埋地總水表井單獨計量。四、熱水設計1．住宅屋頂為每戶配置太陽能熱水器，在衛(wèi)生間預留管道接口。2．商業(yè)裙房等公建的盥洗間內，采用分散設小型容積式電熱水器制備生活熱水。五、排水設計采用雨水、污水(含廢水)分流制。1．污水系統(tǒng)：本基地的污水最高日排放量約：294.31m3/d；住宅及商業(yè)樓等公建的室內均采用污、廢水合流制，并設置專用通氣立管，與污水立管隔層用H管相連。底層污，廢水單獨排至室外污水窨井。室外污、廢水合流并通過化糞池初步處理后，由污水管道匯集排入基地周圍的市政污水管道。車庫地面集水坑內積水，由潛污泵提升排至室外污水窨井。潛污泵由坑內液位自動控制，并設水位自動報警裝置。2．雨水：(1)雨水量按當?shù)乇┯旯接嬎悖噩F(xiàn)期取P=2年，平均地面集流時間t=5min，地面徑流系數(shù)取O.7，本基地占地面積約1.7萬平方米。(2)室外道路及屋面，陽臺雨水，有組織地直接排入基地周圍的市政雨水管道。六、燃氣設計1．本基地的燃氣氣源為低壓天然氣。每戶住宅按一臺10L／min燃氣熱水器和一具雙眼灶考慮，日耗氣量為2.4m3／日．戶，基地內共244戶住宅，公建部分的用氣量及未預見量，按住宅部分用氣量的10％考慮，基地最高日的總用氣量為644.16m3／d；高峰時本基地燃氣管道計算流量為80.52m3／h；2．每戶住宅廚房內設2.5m3／h燃氣掛表一只；3．本基地內設天然氣箱式調壓站，一臺(室外型)。七、消防設計1．消防用水量消防用水量表序號用戶名稱室內消火栓用水量（L/S）室外消火栓用水量（L/S）自動噴淋用水（L/S）合計（L/S）11#、4#樓2030106022#、3#、5#、6#樓40509037#樓10202050同一時間內發(fā)生火災次數(shù)為一次，消防總用水量按最大一次計算為90(1／s)2.消火栓給水系統(tǒng)住宅和商業(yè)房等公建的室內，按要求設消火栓給水系統(tǒng)。本基地內設1套共用消火栓給水系統(tǒng)?；馂臅r，消火栓泵由消防箱按鈕啟動，直接從消防水池抽水滅火。消火栓栓口動壓超過0.50Mpa時采用減壓穩(wěn)壓型消火栓，室內消火栓系統(tǒng)最不利點的靜水壓力大于1.00MPa時，采取分區(qū)給水方式。室外按要求設地下式水泵接合器及地下式三出口室外消火栓。3．自動噴淋滅火系統(tǒng)商業(yè)房的室內及商住樓內住宅的公共部位，均按要求設自動噴淋給水系統(tǒng)。4.其它滅火裝置：為提高初期滅火能力，按規(guī)范要求在住宅的公共部位及商業(yè)裙房等公建的室內，配置一定數(shù)量的磷酸銨鹽型手提式干粉滅火器。八、環(huán)境保護1．污水(含廢水)污水主要來自生活污水，通過化糞池處理后，由管道匯集排入市政污水管道，由市政污水處理廠統(tǒng)一進行深化處理。其中地下車庫等公建的含油廢水，應先經(jīng)隔油沉砂處理，再排入室外污水管道。2．噪音為防止水泵噪音對居民生活的影響，水泵房布置在室外。采用低噪聲水泵，泵房內貼吸音材料。（六）供熱工程一、設計依據(jù)：1、采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范(GB{50019—2003)2、《公共建筑節(jié)能設計標準》(3、《XXX省工程建設標準-居住建筑節(jié)能設計標準》(DB13(J)63—2007)4、全國民用建筑工程設計技術措施一暖通空調、動力(2003年版)5、全國民用建筑工程設計技術措施節(jié)能專篇一暖通空調、動力(2007年版)6、建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范(GB502422002)7、通風與空調工程施工質量驗收規(guī)范GB50243—20028、國家有關現(xiàn)行設計規(guī)范、規(guī)程標準9、各相關專業(yè)提供的圖紙及資料；建設單位提供的相關資料二、設計范圍：1、商業(yè)及住宅采暖設計2、防排煙設計三、室內、外計算參數(shù)：1、室外空氣計算參數(shù)冬季采暖計算溫度-10℃2、室內空氣計算參數(shù)冬季室內采暖計算溫度住宅18℃住宅廚房15℃商業(yè)16℃衛(wèi)生間25℃四、采暖熱源的選擇及其參數(shù)：1、由室外熱網(wǎng)供給95℃～70℃熱水，經(jīng)換熱站的板式換熱器交換為50℃～40℃熱水，供給小區(qū)商鋪及住宅采暖系統(tǒng)。2、年耗煤為34532.7㎡×13.43kg/㎡=463.77噸，按折標準煤系數(shù)0.7143，折合標煤為331.3噸。五、采暖系統(tǒng)設計：1、商業(yè)及住宅采用低溫地板輻射采暖系統(tǒng)形式。2、商業(yè)及住宅采用共用立管的分戶獨立采暖系統(tǒng)形式，且設置分戶熱計量和室溫控制裝置，且在建筑物熱力入口處設置熱量表、差壓或流量調節(jié)裝置、除污器或過濾器。3、采暖系統(tǒng)定壓設各設置在換熱站內。4、采暖系統(tǒng)末端及最高點，設置自動排氣閥，最低點設置泄水裝置。六、通風系統(tǒng)設計：1、住宅廚房排油煙采用豎井風道，經(jīng)排風豎井引至屋面。2、住宅衛(wèi)生間采用自然通風方式。3、商業(yè)采用自然通風方式。六、項目組織運營管理與實施的進度計劃（一）組織管理結構1、項目的建設組織管理該項目由XXX房地產開發(fā)有限公司負責實施。2、實行工程建設監(jiān)理制為確保工程質量、保證工程進度，節(jié)約工程造價，本項目采用工程監(jiān)理制度，招標聘請有資質的監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師，對工程實行全過程監(jiān)理，制定建立大綱及程序，規(guī)定監(jiān)理的職責和權利。監(jiān)理工程師應依據(jù)合同及有關工程規(guī)定維護雙方的合法權益，對工程進度、質量等進行全面的監(jiān)督管理。（二）進度計劃安排該項目建設計劃為1年，即20xx年11月至2011年12月。銷售期為1年，即2011年1月至2011年12月。七、招投標根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《XXX省實施〈中華人民共和國招標投標法〉辦法》、《XXX**市招標投標管理規(guī)定》和承辦單位制定本項目的招標方案。該項目擬委托具有相應資質的招標代理機構組織招標，并結合建設單位的意見確定招標方案，采用公開招標或邀請招標方式進行，招標范圍包括建安工程、主要設備。（具體內容見附表1、2）附表1招標基本情況表建設項目名稱：XXX商住小區(qū)工程招標范圍組織方式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標委托招標自行招標公開招標邀請招標設計∨120.86勘察∨6.44施工∨∨∨4143.92監(jiān)理∨∨∨95.66設備∨∨∨103.6建設單位（蓋章）年月日

附表2審批部門核準意見建設項目名稱：XXX商住小區(qū)工程招標范圍組織方式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標委托招標自行招標公開招標邀請招標設計∨120.86勘察∨6.44施工∨∨∨4143.92監(jiān)理∨∨∨95.66設備∨∨∨103.6審批部門核準意見說明審批部門（蓋章）年月日八、投資估算與資金籌措（一）項目投資估算的依據(jù)本項目估算依據(jù)建設部《房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》和中國國際工程咨詢公司編寫的《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》編寫。1、估算中設備費用和安裝工程費按詢價或同類工程造價，并結合目前XXX縣市場材料價格及XXX**市的具體情況進行估算。2、建筑工程費參照《XXX省建筑工程單位估價表》及當?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜斯浪恪?、安裝工程費依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程單位估價表》及當?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜斯浪恪?、其他費用及建筑安裝費用定額按照《XXX省建筑安裝費用定額》及建設部有關規(guī)定執(zhí)行。5、項目建設單位提供的相關數(shù)據(jù)。（二）項目投資估算的說明本項目投資由土地費用、前期費用、基礎設施配套費用、建安費用、管理費用、財務費用、稅費和不可預見費組成。（見附表）第四章節(jié)能能源節(jié)約是實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要舉措，能耗指標是當今世界反映經(jīng)濟發(fā)展、社會進步的重要標志。本項目遵循節(jié)約理念。規(guī)劃中項目按照節(jié)能50%的建筑節(jié)能設計標準，從能源消耗、環(huán)境利用、建筑材料等方面，貫徹落實節(jié)能方針，采取科學的、盡可能的節(jié)能措施，減少能耗，控制能源浪費。一、區(qū)內規(guī)劃強化節(jié)能設計（1）最大限度利用夏季與冬季太陽照射角度的不同，增加冬季室內的日照時間，減低冬季供暖能耗指標，減少夏季室內日照時間，進而減少夏季空調工作時間。（2）室內外夜間照明，采用太陽能電池，以減少電能消耗減低總用電指標。（3）洗浴設施采用太陽能能源。在施工圖設計時，充分考慮太陽能設備安裝對屋面的要求，同時考慮管線防凍，確保冬季使用。（4）最大限度合理安排水、電、熱、氣等管線路徑走向，減少不必要因管路設計不合理而產生的無功消耗。二、充分利用環(huán)境降低電耗指標首先，在滿足綠化指標的前提下，做好綠化，以草坪為主，能做垂直綠化的做垂直綠化。利用植被減少因砼路面產生的反射熱，減低項目區(qū)域內小環(huán)境氣溫，減少空調工作時間。其次，利用蒲河雙向流經(jīng)區(qū)域內的景觀建設，提高環(huán)境品位的同時改變小環(huán)境來減低能耗。三、利用節(jié)能新技術選擇節(jié)能建材，最大限度減低能耗指標（1）墻體采用巖棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚氨酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保溫絕熱材料以及復合墻體，降低外墻傳熱系數(shù)。（2）采用增加窗玻璃層數(shù)、窗上加貼透明聚酯膜、加裝門窗密封條、使用低輻射玻璃、封裝玻璃和絕熱性能好的塑料窗等措施，改善門窗隔熱性能，有效減低室內外空氣的熱傳導，使外窗的傳熱系數(shù)要達到2.8。（3）采用高效保溫材料保溫屋面、架空型保溫屋面、浮石沙保溫屋面和倒置型保溫屋面等節(jié)能屋面。（4）采用綜合考慮建筑物的通風、遮陽、自然采光等建筑圍護結構優(yōu)化集成節(jié)能技術。例如采用雙層幕墻技術，夏可隔熱，冬可保溫。四、中水利用減低自來水資源能耗指標水資源是生要的物質資源，充分重視、合理利用水資源，也是本項目面臨的重要課題。1、建立小區(qū)中水回收處理站；2、中水水源按照《建筑中水設計規(guī)范》（GB50336-2002）和《污水再生利用設計規(guī)范》（GB0335-2002）分為優(yōu)質雜排水和污水處理，具體種類和選取順序為：1）衛(wèi)生間等的排水；2）盥洗排水；3）廚房排水；4）雨水排水。3、中水用于沖廁、道路清掃等雜用的水質，按《城市污水再生利用城市雜用水質》（GB/T18920-2002）中城市雜用水類標準執(zhí)行。4、中水用于景觀環(huán)境用水，其水質應符合國家標準《城市污水再生利用景觀環(huán)境用水水質》（GB/T18921-2002）的規(guī)定。5、區(qū)內綠化、道路清潔用水、洗車用水擬采用中水。6、使用合格給水管件及配件、推廣新型節(jié)水設備；7、更換噴水嘴，減少流速；8、把持續(xù)水流改為間斷水流；9、監(jiān)督漏水，管理好供水系統(tǒng)的正常運行，減少跑、冒、滴現(xiàn)象；10、采用適當管理措施，強化節(jié)水型衛(wèi)生潔具的使用，合理使用節(jié)水型衛(wèi)生器具。五、項目耗能指標本項目能源消耗主要能源為電，其中年消耗電538.1萬度。其能源消耗折算標準煤總量為661.3噸標準煤/年。取暖煤463.77噸，折合標煤為331.3噸。綜合能耗指標為0.0287噸標準煤/平方米，耗能工質為零。本項目主要能源品種及年需要量見下表。項目主要能源和含耗能工質的品種及年需要表主要能源及耗能工質名稱計量單位年需要量其中備注購入量自產量其他實物標煤實物折算系數(shù)折標煤實物實物實物折標煤折標煤折標煤電萬度T538.10.1229661.3661.3煤TT463.770.7143331.3331.3年總需要折標煤=SUM(ABOVE)992.6=SUM(ABOVE)992.6本項目全部能源消耗折合標準煤年用量為=SUM(ABOVE)992.6噸/年。項目綜合能耗指標為0.0287噸標準煤/平方米。第五章建設環(huán)境及相關規(guī)劃一、建設環(huán)境1、自然環(huán)境該項目的自然環(huán)境如第一章所述，其地理位置充分體現(xiàn)了交通便利、近海臨河，是理想用地。2、社會環(huán)境為遏制房價過快上漲，20xx年中央出臺了一系列房地產調控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，綜合調控力度空前?？v觀全國房地產市場，前11月完成房地產開發(fā)投資額4.3萬億元，同比增長36.5%，住宅開發(fā)投資額3.0萬億元，同比增長34.2%。全國商品房銷售面積8.25億平方米，比去年同期增長9.8%，其中，商品住宅銷售面積增長7.4%，辦公樓增長25.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長35.2%。銷售額方面，1-11月，商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%，增幅比1-10月提高0.2個百分點。商品住宅銷售額增長12.8%，辦公樓和商業(yè)營用房分別增長48.4%和50.2%。綜合上述數(shù)據(jù)分析，全國房價整體仍呈上漲之勢，預計2011年房價仍將在高位運行。依據(jù)中國指數(shù)研究院的研究數(shù)據(jù)表明2011年房價將上漲8-9%。二、相關規(guī)劃該項目得到了各級規(guī)劃部門的高度重視，鑒于土地的不可再生資源性，項目規(guī)劃面向未來，有前瞻性，高標準踐行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，主要有：1、嚴格規(guī)劃用地強度。建筑體量、規(guī)劃參數(shù)與環(huán)海大環(huán)境相適應。2、科學平面布局，妥善處理好區(qū)內綠化、小環(huán)境設計、道路、車位、休閑活動、商業(yè)購物之間的相關功能。方便生產，利于生活并滿足交通、消防規(guī)定。3、立足于設計理念的更新和創(chuàng)造手法的創(chuàng)新。建筑物外觀設計要運用色彩、空間、平面三維方式，塑造新穎、精美的建筑風格，堅持功能與環(huán)境相統(tǒng)一。4、建筑物內環(huán)境設計要堅持人性化理念，以人為本，創(chuàng)造簡潔、實用、健康時尚、生態(tài)、溫馨的建筑格局。5、嚴格控制投資質量與進度，精心設計、精心施工、加強管理、杜絕浪費、活化資金運作，確保資金使用安全。第六章資源利用和能源耗用分析一、資源利用本項目資源利用與同類項目具有相同屬性，直接資源是土地，依次為水、電、熱、燃氣、太陽能及原城市基礎設施、市政工程資源。其中尤以土地資源具有其不可再生的屬性。因而，必須按照總體規(guī)劃，在容積率允許的條件下，最大限度滿足用地強度和建筑體量，以實現(xiàn)其使用價值的最大化。其對水暖電燃氣資源，在滿足使用功能及適度考慮發(fā)展空間的同時力求節(jié)約。爭取使用太陽能等清潔、替代能源。二、能源消耗分析土地能源消耗，為使資源利用的更加科學，本項目堅持規(guī)劃總體規(guī)劃設計中涉及建筑規(guī)劃、建筑體量、容積率、綠化率、停車位、交通消防道路、休閑通道等充分考慮土地資源的因素，做到布局合理、規(guī)劃科學。第七章生態(tài)環(huán)境影響分析一、生態(tài)環(huán)境影響分析XXX商住小區(qū)工程選址在XXX**縣城，這里自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境保護良好，為確保建設項目不破壞現(xiàn)有的生態(tài)平衡。在項目實施過程中，要把保護生態(tài)作為重點，在原有基礎上優(yōu)化自然環(huán)境，美化自然環(huán)境。盡量加大總體綠化面積，營造新景觀形成綠樹成蔭，四季有綠，三季有花的休閑地。同時，區(qū)內還將利用充分的自然資源，修建人工小品，減少揚塵，涵養(yǎng)水源。二、建設期的環(huán)境保護項目建設期間，所產生噪聲、揚塵以及固體廢棄物必然對區(qū)域內及因風向風速關系，對周邊環(huán)境產生一定的影響，為此按施工現(xiàn)場有關規(guī)定要求，做好圍欄，施工區(qū)域內不定期噴水降塵。水泥入庫，采取低噪聲設備，材料進出場作蓋蓬保護，所產生固體廢棄物及時清運。由于施工機械的運轉使工作面表層土壤結構發(fā)生變化，施工結束后要根據(jù)施工作業(yè)順序及時回填表面土壤，使之恢復到原生態(tài)指標。三、建成期的環(huán)境保護（一）提高素質，增強環(huán)境意識。1、培養(yǎng)環(huán)境意識及講衛(wèi)生習慣，保持區(qū)域內花草樹木好公共綠地。物業(yè)管理部門應承擔起環(huán)境保護宣傳教育工作，使區(qū)域內形成保護環(huán)境的共識。同時嚴格使用環(huán)保的建筑裝飾材料，減少室內的環(huán)境污染。2、建章立制，提高區(qū)域內的素質。（二）認真做好生產生活污染物的處理1、建議本項目的生活污水要經(jīng)化糞池初級沉淀處理后，在排入XXX縣污水處理廠。2、本項目燃料采用新型環(huán)保的天然氣產品。3、本項目生活垃圾，做到日產日清，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。第八章經(jīng)濟評價和社會評價一、經(jīng)濟效益分析1、銷售收入測算根據(jù)我市房地產走勢分析，結合本項目的具體特點，XXX房地產開發(fā)有限公司制定了項目的銷售原則，其中住宅24215.6平方米，售價2980元/平方米；商業(yè)10317.1平方米，售價5800元/平方米。據(jù)此測算：住宅：24215.6×2980=7216.24萬元商業(yè)：10317.1×5800=5983.94萬元合計銷售收入：13200.18萬元2、開發(fā)成本測算合計成本：9475萬元。3、營業(yè)稅及其附加營業(yè)稅按照銷售收入的5%計算，城市維護建設稅及教育附加分別按照營業(yè)稅額的5%和3%計算，土地增值稅按照規(guī)定計算。據(jù)此計算稅額為：1729.13萬元。4、開發(fā)利潤測算①利潤總額：13