XXX高檔商住小區(qū)工程可行性研究報告

XXX高檔商住小區(qū)工程可行性研究報告編制：________________審核：________________批準(zhǔn)：________________二零XX年XX月XX日目錄TOC\o"1-2"\h\u3594第一章概述 31102一、項目簡介 37284二、項目申報單位簡介 530431第二章項目建設(shè)的必要性 61016一、本項目的建設(shè)有利于XXX**經(jīng)濟發(fā)展 614543二、項目選址有利于本項目建設(shè) 712889三、項目建設(shè)有利于促進周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 714398四、本項目建設(shè)有利于提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率 724308第三章擬建項目綜述 820943一、建設(shè)規(guī)模 821431二、主要建設(shè)內(nèi)容 920550三、建設(shè)條件 924246四、工程技術(shù)方案 1017981六、項目組織運營管理與實施的進度計劃 2314742七、招投標(biāo) 2431342八、投資估算與資金籌措 2723848第四章節(jié)能 289061一、區(qū)內(nèi)規(guī)劃強化節(jié)能設(shè)計 2810975二、充分利用環(huán)境降低電耗指標(biāo) 2821904三、利用節(jié)能新技術(shù)選擇節(jié)能建材，最大限度減低能耗指標(biāo) 2925360四、中水利用減低自來水資源能耗指標(biāo) 2924329五、項目耗能指標(biāo) 3022044項目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要表 3126265第五章建設(shè)環(huán)境及相關(guān)規(guī)劃 3228656一、建設(shè)環(huán)境 324020二、相關(guān)規(guī)劃 3230848第六章資源利用和能源耗用分析 3413189一、資源利用 3431018二、能源消耗分析 3432587第七章生態(tài)環(huán)境影響分析 3530247一、生態(tài)環(huán)境影響分析 352699二、建設(shè)期的環(huán)境保護 3525704三、建成期的環(huán)境保護 3519429第八章經(jīng)濟評價和社會評價 3718334一、經(jīng)濟效益分析 3718836二、不確定性分析 38315三、社會效果分析 392780第九章風(fēng)險規(guī)避 4024742一、風(fēng)險因素分析 4014834二、風(fēng)險規(guī)避 40第一章概述一、項目簡介1、項目名稱：XXX商住小區(qū)工程2、項目性質(zhì)：新建3、地理位置：XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“XXX商住小區(qū)工程”選址在XXX省XXX市XXX縣城，位于XXX縣XXX路以西，XXX街以北，交通便利。4、選址依據(jù)該項選址于此基于以下四方面：（1）暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，溫濕度適宜，具備良好的居住生活條件。（2）距離XXX、XXX等旅游景區(qū)臨近，環(huán)XXX、XXX經(jīng)濟區(qū)，地理位置優(yōu)越。（3）符合XXX縣城中遠期發(fā)展的需要。5、基礎(chǔ)設(shè)施：擬建XXX商住小區(qū)工程，所需的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施基本具備。其中給排水、供電、道路交通、通訊等工程均可在縣區(qū)內(nèi)就近接點接通。給水系統(tǒng)：由XXX自來水公司供水系統(tǒng)供給。排水系統(tǒng)：由XXX市政污水管網(wǎng)排入昌黎污水處理廠。城市供電：由XXX供電公司系統(tǒng)供電。供暖系統(tǒng)：采用集中供熱采暖。通訊工程：電話、寬帶、數(shù)字傳輸?shù)染蒟XX通信分公司統(tǒng)一市網(wǎng)接通。有線電視：由XXX廣電網(wǎng)絡(luò)集團XXX有限公司XXX分公司統(tǒng)一市網(wǎng)接通。燃?xì)庀到y(tǒng)：市政天然氣管道。6、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地面積畝28.99總建筑面積㎡34532.7其中1#樓㎡5344.526層剪力墻結(jié)構(gòu)2#樓㎡4128.276+1磚混結(jié)構(gòu)3#樓㎡4261.266+1磚混結(jié)構(gòu)4#樓㎡7443.256層剪力墻結(jié)構(gòu)5#樓㎡4128.276+1磚混結(jié)構(gòu)6#樓㎡4897.686+1磚混結(jié)構(gòu)7#樓㎡4329.454層框架結(jié)構(gòu)容積率1.79建筑占地面積㎡6441.01建筑密度%33.3二、項目申報單位簡介XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的民營企業(yè)。20xx年6月23日注冊成立，注冊資金3000萬元。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)有行政、財務(wù)、項目工程、銷售四個職能部門，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度，建立了一整套現(xiàn)代化經(jīng)營管理制度，有完備的企業(yè)運行機制。公司現(xiàn)有員工30人，工程、經(jīng)濟專業(yè)技術(shù)人員20人，高、中級技術(shù)職稱10人。公司自成立以來，堅持以質(zhì)量求生存，以信譽促發(fā)展，以市場為導(dǎo)向，以效益為目標(biāo)，為社會創(chuàng)造更多、更理想的人居條件。第二章項目建設(shè)的必要性一、本項目的建設(shè)有利于XXX**經(jīng)濟發(fā)展XXX市已成為目前我國經(jīng)濟活動最為活躍的環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)，XXX小區(qū)恰好處于其中，并成為一個組成部分，必將提高XXX**市的城市競爭實力，有利于XXX**市發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，促進XXX**又好又快發(fā)展。二、項目選址有利于本項目建設(shè)XXX縣位于XXX省東北部，為XXX市轄縣，面積1021平方公里。轄6鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，548個行政村。縣城西距XXX220公里，東距XXX**60公里。全縣42萬人口，其中農(nóng)業(yè)人口38萬人。全縣64萬畝耕地，人均1.56畝。XXX縣交通便利。XXX-20xx，XXX-XXX電氣化鐵路，20xx-XXX三條鐵路橫貫東西。五個火車站均勻分布。公路交通四通八達，縣鄉(xiāng)兩級柏油公路交織成網(wǎng)，102、205國道、20xx高速公路橫穿縣境。XXX縣距XXX港、20xx機場分別為70、80公里的路程，更為項目建設(shè)地交通運輸提供了便捷條件。三、項目建設(shè)有利于促進周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展該工程建筑面積34532.7平方米，總投資XXX萬元。該項目的建設(shè)將帶動當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。XXX小區(qū)投入使用后，將提供居住和商業(yè)場所，形成一個較為龐大的消費群體，需要配置相應(yīng)規(guī)模的服務(wù)供應(yīng)體系，這恰恰是XXX縣城發(fā)展規(guī)劃中的要求。本項目的建設(shè)必將促進當(dāng)?shù)乜h域經(jīng)濟的快速發(fā)展。四、本項目建設(shè)有利于提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率隨著XXX商住小區(qū)的建設(shè)和投入使用，除了項目本身對員工的需求外，還要增加諸如超市等服務(wù)性輔助設(shè)施，增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)村富余勞動力的就業(yè)機會，解決部分青年的就業(yè)問題。第三章擬建項目綜述一、建設(shè)規(guī)模考慮到XXX小區(qū)的實際情況及發(fā)展趨勢，該項目總占地面積19323.71平方米，建筑面積34532.7平方米。二、主要建設(shè)內(nèi)容項目主要由2棟6層框架剪力墻結(jié)構(gòu)的綜合樓（1-2層為商用、3-6層為住宅），4棟6+1住宅樓和1棟4層商業(yè)用房組成。三、建設(shè)條件（一）工程水文及地質(zhì)情況XXX縣屬于燕山山前沖洪積平原，地處華北平原北闊別邊緣。北部山區(qū)有低山、丘陵分布、低山、丘陵。其余為山麓平原和濱海平原，土壤類型為多為潮土和風(fēng)沙土，地勢自西北向東南傾斜。（二）氣象XXX**市XXX縣氣溫溫和，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受海洋影響，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，秋高氣爽，氣候宜人。大氣壓力：冬季770mmHg夏季754mmHg年平均溫度：10.7℃極端最高溫度：39.9℃極端最低溫度：-21.5℃年平均相對濕度：59%—63%最熱月相對濕度：80%年平均降雨量：698.5mm年最大降雨量：1273.5mm一日最大降雨量：215.4mm一小時最大降雨量：72.2mm室外風(fēng)速：冬季平均：3.2m/s夏季平均：2.6m/s最大風(fēng)速：18m/s冬季主導(dǎo)風(fēng)向：EN夏季主導(dǎo)風(fēng)向：WS最大凍土深度：850mm最大積雪厚度：130mm。（三）地震本區(qū)域地震基本烈度按7度設(shè)防。四、工程技術(shù)方案（一）規(guī)劃方案1、總體布局原則（1）貫徹合理布局、節(jié)約土地的原則，科學(xué)合理地運用土地利用系數(shù)好建筑系數(shù)。（2）貫徹以人為本，為旅客和消費者提供安全、舒適、健康的環(huán)境，體現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益的統(tǒng)一。（3）貫徹功能分區(qū)統(tǒng)一，系統(tǒng)分明的原則，布置整齊，在功能滿足的前提下注意美觀。（4）貫徹創(chuàng)新理念，超前享受的原則，規(guī)劃設(shè)計高標(biāo)準(zhǔn)、高起點，傳統(tǒng)和現(xiàn)代相結(jié)合。（5）貫徹注重經(jīng)濟效益的原則，在創(chuàng)造美好環(huán)境的同時有利于這個地區(qū)的開發(fā)、建設(shè)好管理。2、規(guī)劃設(shè)計主題該項目規(guī)劃依托縣城空間，營造尺度宜人、富有人文內(nèi)涵的商業(yè)住宅環(huán)境。3、綠地系統(tǒng)規(guī)劃項目在園林景觀設(shè)計上體現(xiàn)了中國古典與西式造園完美結(jié)合的手法，形成以開放空間為主、以內(nèi)部庭院為輔，景樹花木為點綴、綠地為鋪墊的景觀體系（二）建筑設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)1.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016—2006)2.《住宅設(shè)計規(guī)范》(GB50096-19992003年版)3.《住宅建筑規(guī)范》(GB50368-2005)4.《民用建筑設(shè)計通則》(GB50352-2005)5.《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》(GB50176-93)6.《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》(GB7107-2002)7.《建筑幕墻物理性能分級》(GB／T15225)8.《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》(JGJll3-2003)9.《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》(GB50176—93)10.《XXX省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)-居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(DBl3(J)63—2007)11.《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50819-2005)12.現(xiàn)行的國家其余有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范、規(guī)程、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)；以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門頒布的設(shè)計規(guī)范和政策。二、設(shè)計原則對有限土地資源采用提高土地利用效益，嚴(yán)格遵照規(guī)劃指標(biāo)，控制適宜的密度，充分挖掘出用地的固有潛力，創(chuàng)造宣居方便，品質(zhì)良好，和諧安全的城市居住組團。三、單體設(shè)計1.單體以住宅為主，開放型居住理念，遵循實用和超前、人性化和個性化相結(jié)合的設(shè)計原則，合理組織套內(nèi)空間，做到三大一小、全明，潔污分區(qū)、動靜分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)、干濕分區(qū)，結(jié)構(gòu)緊湊。在戶型設(shè)計中，主要廳室設(shè)置了大面積落地玻璃面，爭取更多的陽光與景色，讓綠色與生命洋溢于生活的任何角落。同時強調(diào)廳室空間的合理性，面積的最大利用率是空間的“互借”，一部分空間可廳室兼用，同時考慮目前生活品質(zhì)的提高，適當(dāng)增大了衛(wèi)生間面積。2.首二層商鋪層高分別為3.9米(層高還將依據(jù)設(shè)計的深入作必要的調(diào)整)，分為隔間商鋪和少量開敞商業(yè)店房．部分商業(yè)價值不高的裙房中布置了物業(yè)等管理以及社區(qū)活動的公共配套用房。3.探索富有本地特色且又能體現(xiàn)時代氣息的建筑風(fēng)格，貫穿著設(shè)計全過程.小區(qū)整體采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，色彩搭配時尚而簡約、明快又不失傳統(tǒng)文化的雅致。以活潑豐富的形式和典雅的色彩演繹著傳統(tǒng)風(fēng)味的住宅建筑的性格，追求建筑形象的新穎、現(xiàn)代和明快，在整體建筑造型中注重細(xì)部處理和材料色彩統(tǒng)一。4.裙房部分適當(dāng)采用線腳等裝飾造型語言，注意開間比例的調(diào)整，形成一種有序而連續(xù)統(tǒng)一的韻律。配合大尺度的玻璃門窗顯現(xiàn)裙房部分的商業(yè)用房特性，裙房部分的建筑外飾面考慮以咖啡色面磚為主，希望通過較為高檔的面層材料用于人流密集的場所，籍以提升整個項目在人們心目中的美好形象。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)1.《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ086-2001）2.《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50023-2008）3.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB5009-2001）（2006年版）4.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50007-2002）5.《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（JGJ79-2002）6.《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ94-2008）7.《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）（2008年版）8.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010-2002）9.《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》（GB500108-2009）10.《混凝土異形柱結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ149-2006）11.《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50003-2001）二、結(jié)構(gòu)選型本工程有2棟6層框架剪力墻結(jié)構(gòu)的綜合樓（1-2層為商用、3-6層為住宅），4棟6+1住宅樓和1棟4層純商業(yè)用房組成。本工程各單體均屬于丙類建筑，安全等級為二級，設(shè)計使用年限為70年，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為二級。1、1#、4#綜合樓6層剪力墻結(jié)構(gòu)，地基采用樁基復(fù)合地基，基礎(chǔ)擬采用獨立基礎(chǔ)。上部結(jié)構(gòu)為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑高度19.65m。2、2#、3#、5#、6#住宅樓6+1層磚混結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)擬采用CFG樁復(fù)合地基條形基礎(chǔ)。建筑高度18.59m。3、7#商業(yè)樓4層框架結(jié)構(gòu)，地基采用樁基復(fù)合地基，基礎(chǔ)擬采用獨立基礎(chǔ)。上部結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。建筑高度15.4m。（四）電氣設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)1．《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJl6-20082．《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-20053．《XXX省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)-居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(DBl3(J)63-2007)4．《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-19992003年版5．《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-20046．《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-942000年版7．《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-20068．《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116-989．《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》GB50343-200410．有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計資料。二、設(shè)計內(nèi)容本工程由住宅樓及商業(yè)用房等組成，設(shè)計內(nèi)容包括供配電、通信、有線電視、防雷接地、火災(zāi)自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng)。三、用電負(fù)荷1.負(fù)荷指標(biāo)：住宅：50W／m2商業(yè)：100W／m22.設(shè)備容量本工程設(shè)備容量2300KW。配變安裝容量2500KVA四、供電電源1.根據(jù)各用電負(fù)荷性質(zhì)，本小區(qū)采用10KV電源供電。2.根據(jù)小區(qū)用電負(fù)荷統(tǒng)計及建筑規(guī)劃，本小區(qū)內(nèi)設(shè)電業(yè)戶外箱式變電站(2500KVA/座)1座，向本工程各用電負(fù)荷供電。五、電度計量1.在一層設(shè)低壓配電間，內(nèi)設(shè)受電計量及配電箱，住宅部分分層設(shè)磁卡電表箱計量。2.商業(yè)用房均獨立設(shè)電表箱計量。六、供配電系統(tǒng)1.電業(yè)箱變至各樓均選用YJV-1KV電纜，采用電纜排管埋地敷設(shè)。2.居民用電及其它負(fù)荷為三級負(fù)荷。3.各消防設(shè)備配電線路均采用耐火型導(dǎo)線或電纜。七、通信1.小區(qū)通信中心機房設(shè)在物業(yè)用房內(nèi)。2.小區(qū)通信電纜由小區(qū)通信中心機房埋地敷設(shè)至各單體。3.住宅每戶設(shè)兩對電話線及一根五類非屏蔽八芯雙絞線，臥室、廳及書房等處均設(shè)信息／電話出線盒或普通電話出線盒。八、有線電視1.小區(qū)有線電視機房設(shè)在物業(yè)用房內(nèi)。2.小區(qū)電視電纜由電視機房埋地敷設(shè)至各單體。3.住宅每戶臥室、廳及書房等處均設(shè)電視終端。4.有線電視接收終端輸出電平為68±3dbuv。九、消防1.本工程1#，4#，7#商住樓設(shè)火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)．2.本工程設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志。十、防雷接地1.本工程住宅屬三類防雷建筑物。在建筑物頂部四周裝設(shè)避雷帶。2.利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主鋼筋作為防雷引下線，其焊接引下并與基礎(chǔ)環(huán)形接地聯(lián)結(jié)體焊接。3.各樓均設(shè)置環(huán)形接地聯(lián)結(jié)體，作總等電位聯(lián)結(jié)，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)沿建筑物外側(cè)兩根主鋼筋焊接環(huán)通作為環(huán)形接地聯(lián)結(jié)體，并與所經(jīng)過的結(jié)構(gòu)樁內(nèi)二根主筋焊接。所有進出建筑物的金屬管道及電纜金屬外皮在進出處與環(huán)型接地體聯(lián)結(jié)。4.衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。電梯設(shè)備及弱電系統(tǒng)配電線路設(shè)置電涌保護器。5.本工程各樓均采用共用接地系統(tǒng)，接地電阻不大于l歐姆。6.本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式均為TN-C-S系統(tǒng)。十一、負(fù)荷計算本建筑物總電力負(fù)荷約為24215.6㎡×50w+10317.1㎡×100w=2242KW。年耗電量2242*3000*0.8=538.1萬度。按折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù)0.1229千克標(biāo)準(zhǔn)煤/度，折合標(biāo)煤為661.3噸。（五）給排水、消防、燃?xì)庠O(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)1.建筑專業(yè)提供的方案設(shè)計資料；2.甲方提供的室外市政綜合管線資料；3.《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015—200314.《住宅建筑規(guī)范》GB50368—2005；5.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162006；6．《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084—2001(2005年版)；7．《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50140-2005；8．《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》GB50028—93;9．其他國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)部門的各項要求；二、設(shè)計范圍l.住宅的室內(nèi)給排水、燃?xì)夂拖涝O(shè)計；2．建筑商業(yè)等公建的室內(nèi)給排水和消防設(shè)計；3．室外總體上水、污水、雨水和消防設(shè)計；三、給水設(shè)計1．生活水源：本基地分別由周圍市政上水管網(wǎng)二路供水，供水管管徑均為DN250，并在地基內(nèi)構(gòu)成環(huán)狀，供水壓力不小于0.2MPa。2.生活用水量計算表：用戶名稱層數(shù)人數(shù)（人）用水標(biāo)準(zhǔn)（L/人.天）用水時間（hr）時變化系數(shù)（Kz）最高日用水量（m3/d）1#樓6111250242.527.752#樓6+1153250242.538.253#樓6+1153250242.538.254#樓6144250242.5365#樓6+1153250242.538.256#樓6+1183250242.545.757#樓44329㎡10121.543.3小計=SUM(ABOVE)267.55未預(yù)見水量10%26.76合計294.313.生活給水系統(tǒng)：1)商業(yè)樓利用市政管網(wǎng)壓力直接供水。住宅樓供水設(shè)備直接從市政管網(wǎng)吸水加壓后供應(yīng)用戶。2)住宅每戶水表處水壓不超過0.35Mpa，且最不利點供水壓力不小于0.10Mpa。3)住宅，每戶設(shè)DN20干式水表，位于戶外水井等公共部位，商業(yè)裙房等公建，在室外設(shè)埋地總水表井單獨計量。四、熱水設(shè)計1．住宅屋頂為每戶配置太陽能熱水器，在衛(wèi)生間預(yù)留管道接口。2．商業(yè)裙房等公建的盥洗間內(nèi)，采用分散設(shè)小型容積式電熱水器制備生活熱水。五、排水設(shè)計采用雨水、污水(含廢水)分流制。1．污水系統(tǒng)：本基地的污水最高日排放量約：294.31m3/d；住宅及商業(yè)樓等公建的室內(nèi)均采用污、廢水合流制，并設(shè)置專用通氣立管，與污水立管隔層用H管相連。底層污，廢水單獨排至室外污水窨井。室外污、廢水合流并通過化糞池初步處理后，由污水管道匯集排入基地周圍的市政污水管道。車庫地面集水坑內(nèi)積水，由潛污泵提升排至室外污水窨井。潛污泵由坑內(nèi)液位自動控制，并設(shè)水位自動報警裝置。2．雨水：(1)雨水量按當(dāng)?shù)乇┯旯接嬎?，重現(xiàn)期取P=2年，平均地面集流時間t=5min，地面徑流系數(shù)取O.7，本基地占地面積約1.7萬平方米。(2)室外道路及屋面，陽臺雨水，有組織地直接排入基地周圍的市政雨水管道。六、燃?xì)庠O(shè)計1．本基地的燃?xì)鈿庠礊榈蛪禾烊粴?。每戶住宅按一臺10L／min燃?xì)鉄崴骱鸵痪唠p眼灶考慮，日耗氣量為2.4m3／日．戶，基地內(nèi)共244戶住宅，公建部分的用氣量及未預(yù)見量，按住宅部分用氣量的10％考慮，基地最高日的總用氣量為644.16m3／d；高峰時本基地燃?xì)夤艿烙嬎懔髁繛?0.52m3／h；2．每戶住宅廚房內(nèi)設(shè)2.5m3／h燃?xì)鈷毂硪恢唬?．本基地內(nèi)設(shè)天然氣箱式調(diào)壓站，一臺(室外型)。七、消防設(shè)計1．消防用水量消防用水量表序號用戶名稱室內(nèi)消火栓用水量（L/S）室外消火栓用水量（L/S）自動噴淋用水（L/S）合計（L/S）11#、4#樓2030106022#、3#、5#、6#樓40509037#樓10202050同一時間內(nèi)發(fā)生火災(zāi)次數(shù)為一次，消防總用水量按最大一次計算為90(1／s)2.消火栓給水系統(tǒng)住宅和商業(yè)房等公建的室內(nèi)，按要求設(shè)消火栓給水系統(tǒng)。本基地內(nèi)設(shè)1套共用消火栓給水系統(tǒng)?；馂?zāi)時，消火栓泵由消防箱按鈕啟動，直接從消防水池抽水滅火。消火栓栓口動壓超過0.50Mpa時采用減壓穩(wěn)壓型消火栓，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)最不利點的靜水壓力大于1.00MPa時，采取分區(qū)給水方式。室外按要求設(shè)地下式水泵接合器及地下式三出口室外消火栓。3．自動噴淋滅火系統(tǒng)商業(yè)房的室內(nèi)及商住樓內(nèi)住宅的公共部位，均按要求設(shè)自動噴淋給水系統(tǒng)。4.其它滅火裝置：為提高初期滅火能力，按規(guī)范要求在住宅的公共部位及商業(yè)裙房等公建的室內(nèi)，配置一定數(shù)量的磷酸銨鹽型手提式干粉滅火器。八、環(huán)境保護1．污水(含廢水)污水主要來自生活污水，通過化糞池處理后，由管道匯集排入市政污水管道，由市政污水處理廠統(tǒng)一進行深化處理。其中地下車庫等公建的含油廢水，應(yīng)先經(jīng)隔油沉砂處理，再排入室外污水管道。2．噪音為防止水泵噪音對居民生活的影響，水泵房布置在室外。采用低噪聲水泵，泵房內(nèi)貼吸音材料。（六）供熱工程一、設(shè)計依據(jù)：1、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范(GB{50019—2003)2、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(3、《XXX省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)-居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(DB13(J)63—2007)4、全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施一暖通空調(diào)、動力(2003年版)5、全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇一暖通空調(diào)、動力(2007年版)6、建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范(GB502422002)7、通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50243—20028、國家有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)9、各相關(guān)專業(yè)提供的圖紙及資料；建設(shè)單位提供的相關(guān)資料二、設(shè)計范圍：1、商業(yè)及住宅采暖設(shè)計2、防排煙設(shè)計三、室內(nèi)、外計算參數(shù)：1、室外空氣計算參數(shù)冬季采暖計算溫度-10℃2、室內(nèi)空氣計算參數(shù)冬季室內(nèi)采暖計算溫度住宅18℃住宅廚房15℃商業(yè)16℃衛(wèi)生間25℃四、采暖熱源的選擇及其參數(shù)：1、由室外熱網(wǎng)供給95℃～70℃熱水，經(jīng)換熱站的板式換熱器交換為50℃～40℃熱水，供給小區(qū)商鋪及住宅采暖系統(tǒng)。2、年耗煤為34532.7㎡×13.43kg/㎡=463.77噸，按折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù)0.7143，折合標(biāo)煤為331.3噸。五、采暖系統(tǒng)設(shè)計：1、商業(yè)及住宅采用低溫地板輻射采暖系統(tǒng)形式。2、商業(yè)及住宅采用共用立管的分戶獨立采暖系統(tǒng)形式，且設(shè)置分戶熱計量和室溫控制裝置，且在建筑物熱力入口處設(shè)置熱量表、差壓或流量調(diào)節(jié)裝置、除污器或過濾器。3、采暖系統(tǒng)定壓設(shè)各設(shè)置在換熱站內(nèi)。4、采暖系統(tǒng)末端及最高點，設(shè)置自動排氣閥，最低點設(shè)置泄水裝置。六、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計：1、住宅廚房排油煙采用豎井風(fēng)道，經(jīng)排風(fēng)豎井引至屋面。2、住宅衛(wèi)生間采用自然通風(fēng)方式。3、商業(yè)采用自然通風(fēng)方式。六、項目組織運營管理與實施的進度計劃（一）組織管理結(jié)構(gòu)1、項目的建設(shè)組織管理該項目由XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)實施。2、實行工程建設(shè)監(jiān)理制為確保工程質(zhì)量、保證工程進度，節(jié)約工程造價，本項目采用工程監(jiān)理制度，招標(biāo)聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師，對工程實行全過程監(jiān)理，制定建立大綱及程序，規(guī)定監(jiān)理的職責(zé)和權(quán)利。監(jiān)理工程師應(yīng)依據(jù)合同及有關(guān)工程規(guī)定維護雙方的合法權(quán)益，對工程進度、質(zhì)量等進行全面的監(jiān)督管理。（二）進度計劃安排該項目建設(shè)計劃為1年，即20xx年11月至2011年12月。銷售期為1年，即2011年1月至2011年12月。七、招投標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《XXX省實施〈中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》、《XXX**市招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》和承辦單位制定本項目的招標(biāo)方案。該項目擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)組織招標(biāo)，并結(jié)合建設(shè)單位的意見確定招標(biāo)方案，采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式進行，招標(biāo)范圍包括建安工程、主要設(shè)備。（具體內(nèi)容見附表1、2）附表1招標(biāo)基本情況表建設(shè)項目名稱：XXX商住小區(qū)工程招標(biāo)范圍組織方式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)設(shè)計∨120.86勘察∨6.44施工∨∨∨4143.92監(jiān)理∨∨∨95.66設(shè)備∨∨∨103.6建設(shè)單位（蓋章）年月日

附表2審批部門核準(zhǔn)意見建設(shè)項目名稱：XXX商住小區(qū)工程招標(biāo)范圍組織方式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)設(shè)計∨120.86勘察∨6.44施工∨∨∨4143.92監(jiān)理∨∨∨95.66設(shè)備∨∨∨103.6審批部門核準(zhǔn)意見說明審批部門（蓋章）年月日八、投資估算與資金籌措（一）項目投資估算的依據(jù)本項目估算依據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》和中國國際工程咨詢公司編寫的《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》編寫。1、估算中設(shè)備費用和安裝工程費按詢價或同類工程造價，并結(jié)合目前XXX縣市場材料價格及XXX**市的具體情況進行估算。2、建筑工程費參照《XXX省建筑工程單位估價表》及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。3、安裝工程費依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程單位估價表》及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。4、其他費用及建筑安裝費用定額按照《XXX省建筑安裝費用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5、項目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。（二）項目投資估算的說明本項目投資由土地費用、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費用、建安費用、管理費用、財務(wù)費用、稅費和不可預(yù)見費組成。（見附表）第四章節(jié)能能源節(jié)約是實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要舉措，能耗指標(biāo)是當(dāng)今世界反映經(jīng)濟發(fā)展、社會進步的重要標(biāo)志。本項目遵循節(jié)約理念。規(guī)劃中項目按照節(jié)能50%的建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，從能源消耗、環(huán)境利用、建筑材料等方面，貫徹落實節(jié)能方針，采取科學(xué)的、盡可能的節(jié)能措施，減少能耗，控制能源浪費。一、區(qū)內(nèi)規(guī)劃強化節(jié)能設(shè)計（1）最大限度利用夏季與冬季太陽照射角度的不同，增加冬季室內(nèi)的日照時間，減低冬季供暖能耗指標(biāo)，減少夏季室內(nèi)日照時間，進而減少夏季空調(diào)工作時間。（2）室內(nèi)外夜間照明，采用太陽能電池，以減少電能消耗減低總用電指標(biāo)。（3）洗浴設(shè)施采用太陽能能源。在施工圖設(shè)計時，充分考慮太陽能設(shè)備安裝對屋面的要求，同時考慮管線防凍，確保冬季使用。（4）最大限度合理安排水、電、熱、氣等管線路徑走向，減少不必要因管路設(shè)計不合理而產(chǎn)生的無功消耗。二、充分利用環(huán)境降低電耗指標(biāo)首先，在滿足綠化指標(biāo)的前提下，做好綠化，以草坪為主，能做垂直綠化的做垂直綠化。利用植被減少因砼路面產(chǎn)生的反射熱，減低項目區(qū)域內(nèi)小環(huán)境氣溫，減少空調(diào)工作時間。其次，利用蒲河雙向流經(jīng)區(qū)域內(nèi)的景觀建設(shè)，提高環(huán)境品位的同時改變小環(huán)境來減低能耗。三、利用節(jié)能新技術(shù)選擇節(jié)能建材，最大限度減低能耗指標(biāo)（1）墻體采用巖棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚氨酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保溫絕熱材料以及復(fù)合墻體，降低外墻傳熱系數(shù)。（2）采用增加窗玻璃層數(shù)、窗上加貼透明聚酯膜、加裝門窗密封條、使用低輻射玻璃、封裝玻璃和絕熱性能好的塑料窗等措施，改善門窗隔熱性能，有效減低室內(nèi)外空氣的熱傳導(dǎo)，使外窗的傳熱系數(shù)要達到2.8。（3）采用高效保溫材料保溫屋面、架空型保溫屋面、浮石沙保溫屋面和倒置型保溫屋面等節(jié)能屋面。（4）采用綜合考慮建筑物的通風(fēng)、遮陽、自然采光等建筑圍護結(jié)構(gòu)優(yōu)化集成節(jié)能技術(shù)。例如采用雙層幕墻技術(shù)，夏可隔熱，冬可保溫。四、中水利用減低自來水資源能耗指標(biāo)水資源是生要的物質(zhì)資源，充分重視、合理利用水資源，也是本項目面臨的重要課題。1、建立小區(qū)中水回收處理站；2、中水水源按照《建筑中水設(shè)計規(guī)范》（GB50336-2002）和《污水再生利用設(shè)計規(guī)范》（GB0335-2002）分為優(yōu)質(zhì)雜排水和污水處理，具體種類和選取順序為：1）衛(wèi)生間等的排水；2）盥洗排水；3）廚房排水；4）雨水排水。3、中水用于沖廁、道路清掃等雜用的水質(zhì)，按《城市污水再生利用城市雜用水質(zhì)》（GB/T18920-2002）中城市雜用水類標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4、中水用于景觀環(huán)境用水，其水質(zhì)應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)《城市污水再生利用景觀環(huán)境用水水質(zhì)》（GB/T18921-2002）的規(guī)定。5、區(qū)內(nèi)綠化、道路清潔用水、洗車用水?dāng)M采用中水。6、使用合格給水管件及配件、推廣新型節(jié)水設(shè)備；7、更換噴水嘴，減少流速；8、把持續(xù)水流改為間斷水流；9、監(jiān)督漏水，管理好供水系統(tǒng)的正常運行，減少跑、冒、滴現(xiàn)象；10、采用適當(dāng)管理措施，強化節(jié)水型衛(wèi)生潔具的使用，合理使用節(jié)水型衛(wèi)生器具。五、項目耗能指標(biāo)本項目能源消耗主要能源為電，其中年消耗電538.1萬度。其能源消耗折算標(biāo)準(zhǔn)煤總量為661.3噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年。取暖煤463.77噸，折合標(biāo)煤為331.3噸。綜合能耗指標(biāo)為0.0287噸標(biāo)準(zhǔn)煤/平方米，耗能工質(zhì)為零。本項目主要能源品種及年需要量見下表。項目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要表主要能源及耗能工質(zhì)名稱計量單位年需要量其中備注購入量自產(chǎn)量其他實物標(biāo)煤實物折算系數(shù)折標(biāo)煤實物實物實物折標(biāo)煤折標(biāo)煤折標(biāo)煤電萬度T538.10.1229661.3661.3煤TT463.770.7143331.3331.3年總需要折標(biāo)煤=SUM(ABOVE)992.6=SUM(ABOVE)992.6本項目全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量為=SUM(ABOVE)992.6噸/年。項目綜合能耗指標(biāo)為0.0287噸標(biāo)準(zhǔn)煤/平方米。第五章建設(shè)環(huán)境及相關(guān)規(guī)劃一、建設(shè)環(huán)境1、自然環(huán)境該項目的自然環(huán)境如第一章所述，其地理位置充分體現(xiàn)了交通便利、近海臨河，是理想用地。2、社會環(huán)境為遏制房價過快上漲，20xx年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，綜合調(diào)控力度空前?？v觀全國房地產(chǎn)市場，前11月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4.3萬億元，同比增長36.5%，住宅開發(fā)投資額3.0萬億元，同比增長34.2%。全國商品房銷售面積8.25億平方米，比去年同期增長9.8%，其中，商品住宅銷售面積增長7.4%，辦公樓增長25.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長35.2%。銷售額方面，1-11月，商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%，增幅比1-10月提高0.2個百分點。商品住宅銷售額增長12.8%，辦公樓和商業(yè)營用房分別增長48.4%和50.2%。綜合上述數(shù)據(jù)分析，全國房價整體仍呈上漲之勢，預(yù)計2011年房價仍將在高位運行。依據(jù)中國指數(shù)研究院的研究數(shù)據(jù)表明2011年房價將上漲8-9%。二、相關(guān)規(guī)劃該項目得到了各級規(guī)劃部門的高度重視，鑒于土地的不可再生資源性，項目規(guī)劃面向未來，有前瞻性，高標(biāo)準(zhǔn)踐行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，主要有：1、嚴(yán)格規(guī)劃用地強度。建筑體量、規(guī)劃參數(shù)與環(huán)海大環(huán)境相適應(yīng)。2、科學(xué)平面布局，妥善處理好區(qū)內(nèi)綠化、小環(huán)境設(shè)計、道路、車位、休閑活動、商業(yè)購物之間的相關(guān)功能。方便生產(chǎn)，利于生活并滿足交通、消防規(guī)定。3、立足于設(shè)計理念的更新和創(chuàng)造手法的創(chuàng)新。建筑物外觀設(shè)計要運用色彩、空間、平面三維方式，塑造新穎、精美的建筑風(fēng)格，堅持功能與環(huán)境相統(tǒng)一。4、建筑物內(nèi)環(huán)境設(shè)計要堅持人性化理念，以人為本，創(chuàng)造簡潔、實用、健康時尚、生態(tài)、溫馨的建筑格局。5、嚴(yán)格控制投資質(zhì)量與進度，精心設(shè)計、精心施工、加強管理、杜絕浪費、活化資金運作，確保資金使用安全。第六章資源利用和能源耗用分析一、資源利用本項目資源利用與同類項目具有相同屬性，直接資源是土地，依次為水、電、熱、燃?xì)?、太陽能及原城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程資源。其中尤以土地資源具有其不可再生的屬性。因而，必須按照總體規(guī)劃，在容積率允許的條件下，最大限度滿足用地強度和建筑體量，以實現(xiàn)其使用價值的最大化。其對水暖電燃?xì)赓Y源，在滿足使用功能及適度考慮發(fā)展空間的同時力求節(jié)約。爭取使用太陽能等清潔、替代能源。二、能源消耗分析土地能源消耗，為使資源利用的更加科學(xué)，本項目堅持規(guī)劃總體規(guī)劃設(shè)計中涉及建筑規(guī)劃、建筑體量、容積率、綠化率、停車位、交通消防道路、休閑通道等充分考慮土地資源的因素，做到布局合理、規(guī)劃科學(xué)。第七章生態(tài)環(huán)境影響分析一、生態(tài)環(huán)境影響分析XXX商住小區(qū)工程選址在XXX**縣城，這里自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境保護良好，為確保建設(shè)項目不破壞現(xiàn)有的生態(tài)平衡。在項目實施過程中，要把保護生態(tài)作為重點，在原有基礎(chǔ)上優(yōu)化自然環(huán)境，美化自然環(huán)境。盡量加大總體綠化面積，營造新景觀形成綠樹成蔭，四季有綠，三季有花的休閑地。同時，區(qū)內(nèi)還將利用充分的自然資源，修建人工小品，減少揚塵，涵養(yǎng)水源。二、建設(shè)期的環(huán)境保護項目建設(shè)期間，所產(chǎn)生噪聲、揚塵以及固體廢棄物必然對區(qū)域內(nèi)及因風(fēng)向風(fēng)速關(guān)系，對周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，為此按施工現(xiàn)場有關(guān)規(guī)定要求，做好圍欄，施工區(qū)域內(nèi)不定期噴水降塵。水泥入庫，采取低噪聲設(shè)備，材料進出場作蓋蓬保護，所產(chǎn)生固體廢棄物及時清運。由于施工機械的運轉(zhuǎn)使工作面表層土壤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，施工結(jié)束后要根據(jù)施工作業(yè)順序及時回填表面土壤，使之恢復(fù)到原生態(tài)指標(biāo)。三、建成期的環(huán)境保護（一）提高素質(zhì)，增強環(huán)境意識。1、培養(yǎng)環(huán)境意識及講衛(wèi)生習(xí)慣，保持區(qū)域內(nèi)花草樹木好公共綠地。物業(yè)管理部門應(yīng)承擔(dān)起環(huán)境保護宣傳教育工作，使區(qū)域內(nèi)形成保護環(huán)境的共識。同時嚴(yán)格使用環(huán)保的建筑裝飾材料，減少室內(nèi)的環(huán)境污染。2、建章立制，提高區(qū)域內(nèi)的素質(zhì)。（二）認(rèn)真做好生產(chǎn)生活污染物的處理1、建議本項目的生活污水要經(jīng)化糞池初級沉淀處理后，在排入XXX縣污水處理廠。2、本項目燃料采用新型環(huán)保的天然氣產(chǎn)品。3、本項目生活垃圾，做到日產(chǎn)日清，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。第八章經(jīng)濟評價和社會評價一、經(jīng)濟效益分析1、銷售收入測算根據(jù)我市房地產(chǎn)走勢分析，結(jié)合本項目的具體特點，XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司制定了項目的銷售原則，其中住宅24215.6平方米，售價2980元/平方米；商業(yè)10317.1平方米，售價5800元/平方米。據(jù)此測算：住宅：24215.6×2980=7216.24萬元商業(yè)：10317.1×5800=5983.94萬元合計銷售收入：13200.18萬元2、開發(fā)成本測算合計成本：9475萬元。3、營業(yè)稅及其附加營業(yè)稅按照銷售收入的5%計算，城市維護建設(shè)稅及教育附加分別按照營業(yè)稅額的5%和3%計算，土地增值稅按照規(guī)定計算。據(jù)此計算稅額為：1729.13萬元。4、開發(fā)利潤測算①利潤總額：13