我國倉儲物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國倉儲物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、倉儲物流分類及發(fā)展歷程現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施將是REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)重要來源倉儲物流屬基礎(chǔ)設(shè)施范疇，指倉儲物流開發(fā)運營商根據(jù)客戶需求，在合適的地點建設(shè)、運營并管理專業(yè)倉儲物流設(shè)施。提供物流相關(guān)功能和組織物流服務(wù)的場所，包括物流園區(qū)、物流中心、配送中心，各類運輸樞紐、場站港、倉庫等。按照倉儲物流設(shè)施的建造標準與功能高低將之劃分為三類。物流設(shè)施按建造標準分類統(tǒng)計情況倉儲物流脫胎于供應(yīng)鏈管理升級，電商發(fā)展成為新興驅(qū)動力。物流的概念誕生于20世紀50-60年代。物流一詞起源于美國，最早用于軍事領(lǐng)域，指軍備物資的運輸、補給與管理。隨著供應(yīng)鏈管理思想的發(fā)展催生倉儲物流。到了21世紀電商成為倉儲物流業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動力，對倉儲物流設(shè)施的需求增長形成有力支撐。倉儲物流發(fā)展歷程倉儲物流目前已形成區(qū)位不同、功能分明的立體化產(chǎn)品體系。商品通常需經(jīng)多次運輸才能由產(chǎn)地運送至消費終端，期間會對各種不同用途的倉儲物流設(shè)施產(chǎn)生需求。根據(jù)倉儲物流設(shè)施所處地理區(qū)位與專屬功能的不同，分為門戶倉、區(qū)域倉、城市倉和前置倉。倉儲物流不同區(qū)位的分類情況二、電商帶動全球倉儲物流發(fā)展電商行業(yè)的增長是倉儲物流行業(yè)的主要驅(qū)動力。從總體趨勢來看，全球電商市場持續(xù)保持高速增長態(tài)勢。2017-2019年全球電商市場規(guī)模從4.46萬億美元增長至5.6萬億美元，年復(fù)合增長率為12.05%，隨著電商行業(yè)市場的不斷拓寬，預(yù)計2022年全球電商市場規(guī)模將達到70萬億美元。2017-2022年全球電商市場規(guī)模及增速統(tǒng)計情況倉儲物流屬于重資產(chǎn)行業(yè)，離不開資金的支持，倉儲物流專項私募基金也應(yīng)運而生。截止至2020年上半年，全球共設(shè)立32支倉儲物流專項私募基金，占不動產(chǎn)私募基金設(shè)立總數(shù)的11%，2000-2019年全球倉儲物流專項私募基金融資規(guī)模持續(xù)增長，從6億美元增長至227億美元，融資規(guī)模不斷增長。同時，2010-2020年全球不動產(chǎn)私募基金對倉儲物流配置比例從9%提升至14%，隨著電商行業(yè)市場規(guī)模的不斷增長，市場看好倉儲物流行業(yè)，融資增長，從而推動行業(yè)的發(fā)展。2000-2020年全球倉儲物流專項私募基金融資規(guī)模情況2010-2020年全球不動產(chǎn)私募基金對倉儲物流配置比例相關(guān)報告：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《》三、我國倉儲物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀我國高標庫存量面積穩(wěn)步增長，但整體仍然短缺。我國內(nèi)地高標庫存量面積由2Q17末的3,318萬平方米增至2Q20末的6,400萬平方米，年復(fù)合增速達24%；但與其他國家相比，我國高標庫面積占比相對較低，總體供應(yīng)仍然不足，澳大利亞現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施庫存占比達到75%，印度占比達到38%，而我國占比僅為7%。2017年-2020年二季度我國高標庫存量面積統(tǒng)計情況截至2020年上半年，華東、華北、華南、西南和華中區(qū)域高標庫存量面積占比分別為41%、22%、14%、14%和9%。我國內(nèi)地高標庫主要分布在華東、華北區(qū)域，兩個區(qū)域占比超過6成。2020年上半年我國內(nèi)地高標庫存量面積區(qū)域占比情況從空置率來看，華南區(qū)域空置率維持在較低水平，空置率僅為5%，但西南區(qū)域空置率達到26%。北京、深圳等一線城市，以及東莞、廊坊、昆山、蘇州、惠州等一線衛(wèi)星城市的高標庫出租率和凈有效租金（平均41元/平/月）均高于內(nèi)地主要物流中心城市平均水平（平均租金33元/平/月）。2020年上半年我國內(nèi)地各區(qū)域高標庫空置率情況四、我國倉儲物流行業(yè)代表企業(yè)分析我國倉儲物流市場由外資推動發(fā)展成形，近年來內(nèi)資企業(yè)競爭力漸顯。2003年安博將倉儲物流業(yè)務(wù)引入中國市場，后來普洛斯成為中國現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施開發(fā)建設(shè)的主力軍。內(nèi)資企業(yè)受制于起步較晚、專業(yè)能力尚淺、商業(yè)模式較重等因素，發(fā)展速度相對緩慢。截止至2020年上半年普洛斯占比減少至30.3%，萬緯、寶灣、宇培等內(nèi)資企業(yè)開始崛起，市場占比分別達到7.4%、5.5%和5.5%。2020年上半年我國內(nèi)地倉儲物流市場競爭格局情況作為我國體量最大的倉儲物流企業(yè)，普洛斯中國持有倉儲面積不斷提升，其中2016-2020年上半年完工穩(wěn)定物業(yè)倉儲面積從1170萬平方米增長至2540萬平方米，增長117.1%，在建/重新整理物業(yè)、完工未穩(wěn)定物業(yè)、土地儲備面積保持穩(wěn)定增長，未來行業(yè)競爭力強。2016-2020年上半年普洛中國持有倉儲面積統(tǒng)計情況從普洛斯中國完工穩(wěn)定倉儲出租率來看，2018年后出租率有所下降，2020年上半年出租率降低至84%，說明外資倉儲物流企業(yè)競爭力的逐漸下降，內(nèi)資倉儲物流企業(yè)市場占比將繼續(xù)增長。2016-2020年上半年普洛斯中國完工穩(wěn)定倉儲出租率情況五、我國倉儲物流相關(guān)政策近年來，我國倉儲物流領(lǐng)域扶持政策頻出，策支持力度不斷加大，行業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，有