星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃方案上

{營(yíng)銷方案}星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃方案上星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書目錄第一章項(xiàng)目總體營(yíng)銷策劃一、營(yíng)銷總體策略二、營(yíng)銷目標(biāo)方針三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解四、營(yíng)銷階段計(jì)劃五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格六、宣傳策略及媒介組合第二章項(xiàng)目營(yíng)銷市場(chǎng)計(jì)劃一、總體思路二、企劃核心三、營(yíng)銷節(jié)奏第三章項(xiàng)目營(yíng)銷組織及銷售執(zhí)行星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書一、營(yíng)銷組織構(gòu)建及運(yùn)行二、銷售組織管理三、經(jīng)營(yíng)工作流程第四章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃一、推廣經(jīng)營(yíng)定位與密碼二、推廣十大賣點(diǎn)三、促銷及公關(guān)計(jì)劃四、媒介建議五、推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算企劃概要兵法云：“謀定而后動(dòng)，在日益發(fā)展成熟的商業(yè)地產(chǎn)銷售中，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃就必感謝閱讀須做到位，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中的重要性顯得越來越重要。精品文檔放心下載精品文檔放心下載安城南區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書7000平方米，謝謝閱讀4謝謝閱讀為1500015008500謝謝閱讀建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀面都作了全局性和可操作性的論述。第一章項(xiàng)目總體營(yíng)銷策劃一、營(yíng)銷總體策略感謝閱讀項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升公司形象及項(xiàng)目形象。感謝閱讀概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“六個(gè)一”：精品文檔放心下載星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書領(lǐng)一片南部市場(chǎng)。二、營(yíng)銷目標(biāo)方針謝謝閱讀充實(shí)。1、樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)，休閑式購(gòu)物，穩(wěn)定性回報(bào)精品文檔放心下載3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪休閑式商業(yè)4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)，休閑式購(gòu)物，不喜歡傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物的環(huán)境壓抑與約束，謝謝閱讀感謝閱讀主題明確。因此，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)和休閑式購(gòu)物在廣安是一個(gè)較前衛(wèi)的市場(chǎng)。精品文檔放心下載5、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)來引導(dǎo)和營(yíng)造，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)精品文檔放心下載地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在啟動(dòng)的一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。謝謝閱讀6、占領(lǐng)一片南部市場(chǎng)：作為這一全新空白市場(chǎng)的開創(chuàng)者和先行者，在實(shí)現(xiàn)熱銷風(fēng)暴的同時(shí)樹立本項(xiàng)目在感謝閱讀這一市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解1、銷售（招商）目標(biāo)：4可銷售面積主題商場(chǎng)（2.5層）約7000m2塔樓住宅（4層）約40戶，約6000m24招商商場(chǎng)（2.5層）約8500m22、目標(biāo)分解4內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和開盤期內(nèi)主題商場(chǎng)銷售2800m240％主題商場(chǎng)招商1000m212％4強(qiáng)銷期主題商場(chǎng)銷售2800m240％主題商場(chǎng)招商3000m235％4銷售鞏固期星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書主題商場(chǎng)銷售1400m220％主題商場(chǎng)招商4500m253％四、營(yíng)銷階段計(jì)劃第一階段（開盤前兩個(gè)月）：蓄勢(shì)導(dǎo)入期的獨(dú)特概念以及“財(cái)富精品文檔放心下載商鋪，穩(wěn)定回報(bào)的投資理念；聯(lián)合媒體和周邊開發(fā)商進(jìn)行區(qū)域造勢(shì)，吸引眼球關(guān)注南部城區(qū)的星河商業(yè)城；精品文檔放心下載謝謝閱讀商業(yè)的形象定位。這一階段通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段可以積累相當(dāng)客戶。精品文檔放心下載第二階段（開盤后三個(gè)月）：強(qiáng)勢(shì)推廣期謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載項(xiàng)目銷售的40％。第三階段（開盤三月到半年）：形象展示期星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀來本項(xiàng)目的第二個(gè)銷售高峰期。力爭(zhēng)完成項(xiàng)目銷售的30％，累計(jì)完成70％。精品文檔放心下載第四階段（開盤一年）：銷售掃尾期這一階段主要以客戶服務(wù)和招商活動(dòng)促銷為主，把“財(cái)富商業(yè)地產(chǎn)和“休閑購(gòu)物的概念以及“商業(yè)地產(chǎn)投感謝閱讀資是財(cái)富的搖籃感謝閱讀理好尾盤價(jià)格策略。這一階段力爭(zhēng)完成25％的銷售。營(yíng)銷計(jì)劃－工程進(jìn)度建議表2004年2005年?duì)I銷計(jì)劃工程進(jìn)度23456789123456789謝謝閱讀規(guī)劃、開工建設(shè)營(yíng)銷準(zhǔn)備期期蓄勢(shì)導(dǎo)入期建至平街1層以星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書上開盤期建至平街2層商業(yè)工程基本完強(qiáng)勢(shì)推廣期工形象展示工程完工，交房銷售收尾期經(jīng)營(yíng)開業(yè)五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格精品文檔放心下載播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。1、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)1.12004年5月份房交會(huì)期間開盤（或2004年9精品文檔放心下載可以抓住2004年春季房交會(huì)、五一勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國(guó)慶節(jié)、2004年秋季房交會(huì)、精品文檔放心下載元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書?工程形象進(jìn)度在裙樓達(dá)到一層以上作為最佳入市時(shí)機(jī)。1.2“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物感謝閱讀2、價(jià)格定位及價(jià)格策略?精品文檔放心下載2.1價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為2165元/m2，其中起價(jià)為1880元/m2，最高價(jià)為2800元/m2。精品文檔放心下載2.2“低開高走2260感謝閱讀尾盤銷售變相略降。感謝閱讀于中檔商業(yè)項(xiàng)目設(shè)置。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，尚可調(diào)整。由于廣安整體租金水平較低，不可與其他項(xiàng)目隨意攀感謝閱讀六、宣傳策略及媒介組合1、宣傳策略主題：”感謝閱讀上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)，獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念；精品文檔放心下載星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書感謝閱讀的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境；謝謝閱讀引進(jìn)國(guó)內(nèi)外品牌商業(yè)入住，是中小投資者的首選財(cái)富平臺(tái)。精品文檔放心下載感謝閱讀資置業(yè)的首選。2、宣傳媒介組合：謝謝閱讀感謝閱讀告牌三位一體感謝閱讀為主，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)（重慶、成都）等形式。謝謝閱讀星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書第二章項(xiàng)目營(yíng)銷市場(chǎng)計(jì)劃一、總體思路謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀就以鮮明的形象和精準(zhǔn)的訴求，在樓市中脫穎而出，引發(fā)搶購(gòu)熱潮。謝謝閱讀二、企劃核心根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和客源定位，定出了“一個(gè)中心，三個(gè)突出點(diǎn)“財(cái)感謝閱讀富投資穩(wěn)定回報(bào)”的形象——廣安電力地產(chǎn)堅(jiān)持以高品質(zhì)、新形象的標(biāo)準(zhǔn)來再造星河商業(yè)城。該案均價(jià)定在精品文檔放心下載2150元／平方米，所以在所有廣告表現(xiàn)中，都著力從“2150的價(jià)格，3000的回報(bào)這一角度，凸顯星河商業(yè)精品文檔放心下載城的超值形象。1、廣告訴求在廣告實(shí)踐中，著重表現(xiàn)為“三個(gè)突出”：1.1突出“南部新區(qū)的財(cái)富金礦，用于報(bào)紙、戶外等媒體，突出項(xiàng)目“投資商業(yè)地產(chǎn)”的形象，贏得客精品文檔放心下載星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書戶認(rèn)同。1.2“成熟、謝謝閱讀“財(cái)富感謝閱讀1.3突出總價(jià)低的優(yōu)點(diǎn)：提出“財(cái)富商業(yè)不是有錢人的專利主張，不僅贏得投資者的青睞，更在樓市中感謝閱讀引發(fā)“大眾財(cái)富、人人可得”的思考。（“精品文檔放心下載泛關(guān)注。精準(zhǔn)的企劃定位使得個(gè)案營(yíng)銷真正做到“有的放矢感謝閱讀2、競(jìng)爭(zhēng)策略2.1市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中慣用的策略有：成本領(lǐng)導(dǎo)、差異化和集中化三大類。感謝閱讀感謝閱讀策略，而且城南地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)也證明了成本領(lǐng)導(dǎo)下的低價(jià)策略的生存空間太?。桓兄x閱讀同時(shí)由于星河商業(yè)城的開發(fā)體量不大，集中化策略風(fēng)險(xiǎn)較大，而且也不符合公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和品牌定位，謝謝閱讀項(xiàng)目產(chǎn)品只能是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書2.2差異化策略是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功的經(jīng)驗(yàn)所在，也是項(xiàng)目目前的最好選擇。精品文檔放心下載精品文檔放心下載千秋，精品文檔放心下載些正是創(chuàng)造差異化的有利條件。2.3品牌資源之于購(gòu)房者主要是一個(gè)信心保證。感謝閱讀“倡導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)富投資“商業(yè)地產(chǎn)投資精品文檔放心下載者的筑夢(mèng)人、依托“規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)先、休閑配套完善、商業(yè)文化濃郁、品牌經(jīng)營(yíng)引進(jìn)”的經(jīng)營(yíng)理念，成為“廣感謝閱讀安商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者。2.4感謝閱讀業(yè)廣場(chǎng)，再無(wú)對(duì)手。這些正是廣電地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)劃設(shè)計(jì)方面在主流產(chǎn)品的基礎(chǔ)上尊崇寬松購(gòu)物環(huán)境、感謝閱讀重視細(xì)節(jié)；休閑配套及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面力爭(zhēng)出于“浦東”而勝于“浦東；成本控制方面能夠?qū)⑿Чc成本謝謝閱讀星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書的關(guān)系處理得較好。2.5謝謝閱讀優(yōu)勢(shì)感謝閱讀是品牌、價(jià)格、地段社區(qū)與即將打造的商業(yè)步行街。3、營(yíng)銷建議3.1營(yíng)銷目標(biāo)：商業(yè)組合單位共約553個(gè)，負(fù)一層（美食城）為招商。10個(gè)月完成銷售80％，約計(jì)442個(gè)。謝謝閱讀3.2營(yíng)銷方針3.3力爭(zhēng)在開盤時(shí)形成快銷、旺銷局面，同時(shí)塑造品牌形象，為價(jià)格上浮提供空間。精品文檔放心下載3.4感謝閱讀區(qū)域的潛在對(duì)象。3.5以“廣安區(qū)第一品牌財(cái)富商城”的各種功能支持為賣點(diǎn)，迅速成為廣安市的明星樓盤。感謝閱讀3.6AA感謝閱讀成較高的品牌知名度。4、產(chǎn)品建議星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書4.1增強(qiáng)產(chǎn)品“期房”信任度，使其具備差異化優(yōu)勢(shì)；精品文檔放心下載4.2爭(zhēng)取廣安市政府支持，獲得“廣安市新商業(yè)地產(chǎn)推薦示范單位”稱號(hào)；謝謝閱讀5、促銷建議5.1“創(chuàng)業(yè)易”六項(xiàng)置業(yè)計(jì)劃錦囊；（略）5.2付款計(jì)劃4一次性付款計(jì)劃4分期付款計(jì)劃4最高可達(dá)5成10年按揭計(jì)劃4首期1萬(wàn)元付款計(jì)劃4建筑期付款計(jì)劃4.3預(yù)約登記及開盤活動(dòng)促銷措施建議：感謝閱讀者交誠(chéng)意金10000元；41000精品文檔放心下載星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書先到先得；4折扣優(yōu)惠措施：開盤首8名購(gòu)商鋪者9.2折優(yōu)惠開盤首18名購(gòu)房者9.5折優(yōu)惠（享受9.2折的不再享受此優(yōu)惠）謝謝閱讀開盤首28名購(gòu)房者9.6折優(yōu)惠（享受9.2折的不再享受此優(yōu)惠）謝謝閱讀4開盤時(shí)來者有禮，購(gòu)者有獎(jiǎng)，20個(gè)單位一組，現(xiàn)場(chǎng)開獎(jiǎng)措施：精品文檔放心下載考慮價(jià)值8—12元小禮品，開盤當(dāng)日人人有禮；以204800元一格，3800元二格，3000元三格······謝謝閱讀（購(gòu)物券）4開盤典禮活動(dòng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人氣有一定幫助，對(duì)銷售卻無(wú)直接影響，如何操作，規(guī)模大小，視現(xiàn)實(shí)狀況而定。精品文檔放心下載4與廣安區(qū)政府聯(lián)合促銷。4.8公開發(fā)售一炮走紅“南感謝閱讀部投資圣地，廣電新樂章”和“商業(yè)地產(chǎn)新概念，建筑新表情，開盤實(shí)現(xiàn)一炮而紅，品牌知名度快速建謝謝閱讀星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書4.9選擇星河商業(yè)城形象代言人在商業(yè)界選擇一位形象代言人，做星河商業(yè)城的形象宣傳。感謝閱讀6、銷售方式及策略6.1現(xiàn)場(chǎng)銷售感謝閱讀程中，設(shè)在本項(xiàng)目所在位置的售樓部現(xiàn)場(chǎng)銷售，將承擔(dān)本項(xiàng)目的主要銷售任務(wù)。感謝閱讀6.2展場(chǎng)銷售謝謝閱讀媒體宣傳包裝之外，還有一個(gè)特別重要的環(huán)節(jié)就是展場(chǎng)形象展示和傳播。展場(chǎng)銷售的主要任務(wù)就是展示形象，精品文檔放心下載傳播品牌，其次是促進(jìn)銷售。除現(xiàn)場(chǎng)銷售外，可在城北區(qū)（老城區(qū)）設(shè)立項(xiàng)目形象展示廳。感謝閱讀6.3招商主要是以餐飲、娛樂、男人世界、女人世界為主進(jìn)行整體招商。餐飲、娛樂可以重慶、成都及廣安招商。謝謝閱讀同時(shí)，組織人員在老城區(qū)街面商鋪進(jìn)行宣傳銷售。星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書三、營(yíng)銷節(jié)奏1、預(yù)熱期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）時(shí)間：2004年3月上旬---2004年4月中旬精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀500名精品文檔放心下載以上。2、開盤期時(shí)間：2004年4月中旬---2004年6月下旬精品文檔放心下載本階段隨著項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)證件的齊全，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期客戶累計(jì)的基礎(chǔ)之上，厚積薄發(fā)出來，借廣安2003感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書感謝閱讀銷售任務(wù)的30%。3、強(qiáng)銷期時(shí)間：2004年9月上旬---2004年12月下旬謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載周；在這三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的活動(dòng)及宣傳安排至關(guān)重要，把握好這三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，將會(huì)帶來豐碩的銷售成果。謝謝閱讀本階段力爭(zhēng)完成銷售任務(wù)的40%。4、鞏固期時(shí)間：2005年1月上旬---2005年3月下旬謝謝閱讀精品文檔放心下載星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書精品文檔放心下載感謝閱讀報(bào)紙軟性宣傳為主，本階段力爭(zhēng)完成銷售任務(wù)的20%。謝謝閱讀5、掃尾期時(shí)間：2005年4月上旬---2005年5月下旬謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載促銷感謝閱讀報(bào)紙軟性宣傳為主，配以穿插少量促銷活動(dòng)，本階段力爭(zhēng)完成銷售任務(wù)的10%。感謝閱讀第三章項(xiàng)目營(yíng)銷組織及銷售執(zhí)行一、營(yíng)銷組織構(gòu)建及運(yùn)行1.營(yíng)銷組織架構(gòu)星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書2.編制與崗位本著精干高效的原則，本項(xiàng)目營(yíng)銷組織共由15人組成，營(yíng)銷工作由圣爾澤公司全權(quán)負(fù)責(zé)，下設(shè)銷售部和企劃感謝閱讀部，裙樓商場(chǎng)招商設(shè)立專門人員并入企劃部由企劃部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。謝謝閱讀編制與崗位表崗位名稱人數(shù)主要工作備注項(xiàng)目總監(jiān)1全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本項(xiàng)目的營(yíng)銷及其他工作企劃經(jīng)理1制定項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案并監(jiān)督實(shí)施，組織招商經(jīng)營(yíng)實(shí)施謝謝閱讀銷售經(jīng)理1制定銷售計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行考核，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)進(jìn)程謝謝閱讀置業(yè)顧問4銷售接待、合同簽訂、余款催收及其他客戶服務(wù)工作感謝閱讀財(cái)務(wù)人員1負(fù)責(zé)售樓款的回收，以及項(xiàng)目部的其他財(cái)務(wù)工作感謝閱讀合同按揭1負(fù)責(zé)合同登記、按揭辦理，并建立客戶檔案感謝閱讀招商人員3負(fù)責(zé)星河商業(yè)城的的整體招商經(jīng)營(yíng)及組織建設(shè)精品文檔放心下載企劃專員1負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷方案的創(chuàng)作、促銷活動(dòng)組織等精品文檔放心下載星河商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃書公關(guān)人員1負(fù)責(zé)和廣告公司、媒體接洽等外聯(lián)，以及部分文案創(chuàng)作感謝閱讀二、銷售組織管理感謝閱讀高銷售環(huán)節(jié)的工作效率。1、銷售工作職責(zé)1.1市場(chǎng)調(diào)查：目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格依據(jù)1.2批件審辦：面積計(jì)算、預(yù)售許可1.3資料制作：商鋪價(jià)格、合約文件1.4銷售操作：簽約履行、樓款回收1.5成交匯總：匯款復(fù)審、糾紛處理1.6客戶入住：入住通知、管理移交1.7產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：分鋪匯總、轉(zhuǎn)移完成1.8項(xiàng)目總結(jié)：業(yè)務(wù)總結(jié)、客