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文檔簡介
前言工業(yè)園物業(yè)管理方案第一節(jié)
提高管理服務水平的整體設想與策劃第二節(jié)
擬采取的管理方式,工作計劃和物質(zhì)需求情況第三節(jié)
各項指標的承諾及完成承諾的措施第四節(jié)
管理人員的配備,人員培訓及人員管理第五節(jié)
管理規(guī)章制度,建筑及附屬物檔案,設施,設備,業(yè)主檔案的建立與管理第六節(jié)
便民服務第七節(jié)
物業(yè)管理收費標準建議及收支測算第八節(jié)
日常物業(yè)管理部分公眾制度及應急措施精神文明公約安全防范方法管理規(guī)定消防安全管理規(guī)定道路及車輛管理規(guī)定工業(yè)園區(qū)設備安全運行制度智能控制中心管理規(guī)定消防給水設備保養(yǎng)制度空調(diào)設備巡視管理制度電梯巡視監(jiān)控管理制度水泵房運行操作規(guī)程水泵房運行注意事項綠化養(yǎng)護制度清潔衛(wèi)生管理規(guī)定清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)清潔服務質(zhì)量標準檢測方法意外事件處理辦法消防應急方案停水及事故處理方案物業(yè)管理委托合同工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價結(jié)束語前言理市場.物業(yè)管理有限公司在順應市場需要,提出"內(nèi)部精細管理,對外穩(wěn)健發(fā)展"的戰(zhàn)略思路.在這思路的指導下來謀求企業(yè)的出路.我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務創(chuàng)出客戶100%的滿意度,我們不追求高額的短期回報,我們相信的是"只有最認真,才能最專業(yè),只有最專業(yè),才能最強報.工業(yè)園物業(yè)管理方案第一節(jié)
提高管理服務水平的整體設想與策劃平方米,辦公面積****平方米,宿舍****平方米,園區(qū)道路面積*****平內(nèi)樓道走廊面積),園區(qū)配套有路燈,水泵房,配電房,發(fā)電機房,煤氣站,圍墻(周界)智能防范系統(tǒng),電梯**部,園區(qū)設有出入口**個.該項目布局合理,設施完善,設備高檔.針對本次物業(yè)管理標的各個要素,管理思路概括為"一種模式,二項承諾,五個重點,五大措施".一,認識與定位乃至于全國,全世界.給該項目整體形象定位是:開放,高效,規(guī)范開放
體現(xiàn)該工業(yè)園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公,生產(chǎn)方式高效
展示該工業(yè)園進取,創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運轉(zhuǎn)機制規(guī)范
體現(xiàn)該工業(yè)園作風嚴謹,運作規(guī)范高效,管理精細的風貌二,一種模式作為國際化工業(yè)園需要的是體現(xiàn):開放,高效,規(guī)范,安全,文明,有序,舒適等,為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務模式為:一手抓物業(yè)管理服務,一手抓精神文明建設和形象建設的經(jīng)營型物業(yè)管理模式.公司和使用人交一分滿意的答卷.三,二項承諾:1,自接管該物業(yè)管理項目之日起,二年內(nèi)使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示范項目,樹立工業(yè)園區(qū)引進專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例.
ISO9001-2000
服務質(zhì)量體系全面實施物業(yè)管理服務.四,五個重點:針對該項目的特點和工作難點,我們確定了在管理上的五個重點:1,樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象開放,高效,規(guī)范的整體形象.2,確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零效的關(guān)鍵.我們相信只要通過對內(nèi)的準軍事化的管理和對使用人人情化服因而造成的治安,消防事件發(fā)生率為零.3,維護好工業(yè)園區(qū)的環(huán)境區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路,廠房,宿舍,辦公區(qū)等公共區(qū)域,以及外墻,只有項目的良好形象4,設施,設備及物業(yè)本身的管理,使工業(yè)園物業(yè)保值,增值5,樹立管理公司自身良好形象,使該項目成為口碑良好印象,并為管理嘆服,使工業(yè)園因我們的管理服務增加附加值。五大措施:1,根據(jù)該項目特點,在治安管理上充分強調(diào)人的因素,所有保安管理員晚嚴密相結(jié)合,小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強對物品進出管理,提高防范能力等,結(jié)合管理處統(tǒng)一管理,快速調(diào)度,確保治安萬無一失.2,精心養(yǎng)護園林綠化,實施垃圾分流,加強環(huán)境文化建設和環(huán)保建設.園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生,以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美,干凈整潔.第一:維護保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化,使其保持常青,常新,始終煥發(fā)勃勃生和環(huán)境形象建設.達到整齊,規(guī)范停車和秩序井然的目的.現(xiàn)在人員安排,治安,消防,衛(wèi)生設施,設備管理等各方面.我們以管理24
所需.每二節(jié)
擬采取的管理方式,工作計劃和物質(zhì)需求情況一,擬采取的管理方式規(guī)范化,精細化,品牌化,經(jīng)營型的管理方式.基本思路是:1,嚴格選人,謹慎用人,確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì);2,提供
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3,嚴格法規(guī)和標準制約,規(guī)范組織和個人的管理服務行為;4,致力精神文明建設,實施品牌和形象戰(zhàn)略;激勵系統(tǒng)三個部分說明.(一)組織系統(tǒng):1,貴公司可以直接對管理處下指示,以提高服務效率.2,管理處實行垂直領(lǐng)導,減少管理環(huán)節(jié),管理處設主任,文員,品管,各業(yè)務部門管理員和業(yè)務塊操作員工.(二),運作程序系統(tǒng):1,整體運作程序2,內(nèi)部運作流程說明:管理層既是指揮者,又是監(jiān)督者,計劃,組織,控制,反饋集于一身,避2,各層職責明確,工作程序有嚴格的質(zhì)量文件進行規(guī)范.同時充分授權(quán),(三),激勵系統(tǒng):說明:1,激勵機制重在尊重個體權(quán)利,保持團隊戰(zhàn)斗力,服務用戶,創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益.2,思想工作機制重在激發(fā)潛能,形成共享的價值觀,充分發(fā)揮員工效能心,座談等.3,獎懲機制與監(jiān)督機制相結(jié)合,以獎為主,以懲為輔,堅持優(yōu)勝劣汰,力,個個有壓力.獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵.拘一格,能者上,平者讓,庸者下,為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境.5,工資福利機制重在考核,考核分月考核和年度考核進行,實行浮動工資,增強工作能力.6,企業(yè)文化機制是發(fā)展之源,通過企業(yè)文化的發(fā)展,增強凝聚力和向心束功能把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來.工作計劃理二部分,現(xiàn)擬工作計劃如下.(一)前期管理工作計劃
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;2;
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第三節(jié):各項指標的標準及達成標準指標采取的措施
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格的形式予以公布,并在列項中概述保障各項指標完成的實施措施:
示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則,
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示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則,
;.:一,物業(yè)管理處人員配備堅持以公司"精干,高效,敬業(yè)"的用人原則為基礎,確定"重學歷也重能須是一專多能.在管理隊伍建設上,我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式,運用激勵機制,嚴格管理,考核,并實行淘汰制,才能確保管理目標實現(xiàn).(一),管理處人員配備圖(二),物業(yè)管理處人員崗位分布說明1,管理處
名,負責全面工作.2,文
員:負責前臺服務,和處理行政,物業(yè)事務等工作,并協(xié)助管理接待等工作,及負責檔案管理,會務管理等工作.3,品
名,負責各部門,各崗位的工作質(zhì)量的檢查,監(jiān)督.4,維
修
名,負責工業(yè)園物業(yè)和配套設施設備及場地的日常維修,保養(yǎng),巡視,維修檢查監(jiān)督等工作.
保
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工作.
名,負責清潔,綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作.綠化技師:2
名,負責綠化養(yǎng)護工作.環(huán)衛(wèi)工人:8
名負責工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生.(三),人員培訓發(fā)人力資源,要實現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略,我們確定了"全員培訓,全過程考核"的培訓方針,使培訓真正落實到實處.1,培訓的目標:更加富有成效.2,培訓內(nèi)容:(1)新員工入職培訓:A,企業(yè)培訓:企業(yè)質(zhì)量方針,質(zhì)量目標,企業(yè)理念,企業(yè)精神等;架構(gòu)等;D,物業(yè)管理基礎知識及強化服務意識的專題培訓;E,軍訓與參觀學習.(2)崗位專業(yè)技能培訓:A,基本技能培訓:相應崗位的專業(yè)知識,ISO9001
文件(包括質(zhì)量手冊,程序文件,工作指示,記錄表格等);B,新技術(shù)(能)培訓:智能化技術(shù),新設備儀器的使用與管理技術(shù)等.(3)素質(zhì)提高培訓:B,管理人員實行"四個一"常規(guī)培訓,即堅持每月寫一篇文章,讀一本專業(yè)的好書,參加一次講座,參與一次競賽.(4)新政策,新理論培訓:物業(yè)管理理論動態(tài),有關(guān)法律,法規(guī),同行業(yè)新動向等.(5)培訓者培訓:3,培訓計劃(不具體闡述)4,培訓的評估考核監(jiān)督和指正.結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù).第五節(jié):管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案,設施,設備,業(yè)主檔案的建立與管理一,管理規(guī)章制度科學完善,合理量化.健全實操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?,也是提高服務品質(zhì),提升工業(yè)園區(qū)形象的重要依據(jù).為進行統(tǒng)一規(guī)范
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系文件的要求,對項目實施專業(yè)化,規(guī)范化管理.我們還將根據(jù)該項目實際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當調(diào)整.管理制度主要包括公眾制度及應急措施,ISO9001
服務質(zhì)量控制程序文件,公司內(nèi)部管理制度等.二,檔案建立與管理從建筑到環(huán)境,從硬件到軟件等都建立相應的管理檔案.并樹立檔案管理三,檔案管理運作環(huán)節(jié)檔案資源進行嚴格管理.在收集時,堅持內(nèi)容豐富的原則,根據(jù)實際全面收集,小到一盆花都有詳細的資料收集.2,資料的分類整理,根據(jù)其性質(zhì),特點進行細分,做到條理清晰,分類合理.3,資料歸檔管理,按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律,聯(lián)系進行分類保存,做到便于查找和調(diào)用,在進,出檔案室都有嚴格的規(guī)定,嚴防文件流失.檔案的管理環(huán)境必須做到"三防",即防火,防潮,防變質(zhì).四,檔案資料的分類1,接管移交資料:
B:C: B:C:E::
1.2.F:G:I:J:K:L:2,管理檔案資料
B:B:C:E: B:C: B:C: B:C: B:C:E:F: B:C: B:C:E:
F: B:第六節(jié):便民服務當我公司接管本項目物業(yè)管理后,我們將圍繞人員切身需求,秉持"以客戶為中心,優(yōu)質(zhì)服務,低價收費"的經(jīng)營方針,盡量開展各項便民服務,包括無償服務項目和有償服務項目,以下面所列.總之做到使用人有什么需求,我們就想辦法滿足.
第八節(jié):日常物業(yè)管理物業(yè)管理方案,為今后物業(yè)管理打基礎.常規(guī)期物業(yè)管理工作,包括房屋,設施,設備維護,環(huán)境管理,安全防范節(jié)體現(xiàn).在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進行闡述.一,介入期在此階段,我們主要是進行調(diào)研,編寫方案,做好驗收接管工作.(一),調(diào)研,編寫方案工作(二),驗收接管1,擬定驗收接管方案,組建驗收接管小組.3,如有整改,在整改完畢后對整改項目進行接管,屆時另列清單交接.二,常規(guī)期物業(yè)管理(一),安全管理1,安全防范管理分為四個層次:第一層為督導層,全面巡查防漏堵漏;第演練.2,消防管理:我們將建立消防責任小組,分三級巡查:第一級為保安員巡查;第二級為維修人員巡查;第三級為管理層人員巡查.另外,我們將編制消防應急方案進行演練.(二),車輛管理(其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行)1,我們將根據(jù)規(guī)劃實行規(guī)范管理,包括標識規(guī)范,指揮規(guī)范,制度規(guī)范等.2,合理使用停車場資源,使其資源利用最大化.(三),環(huán)境管理1,對于內(nèi)外綠化,我們將按照《綠化管護制度》嚴格執(zhí)行,這里不再細述.2,環(huán)衛(wèi)管理上:我們首先實行垃圾分流,使工業(yè)園區(qū)凈化,美化.其次是實行人員培訓到位,工作到位,檢查評比到位,質(zhì)量到位的"四個到位",始終保持責任區(qū)域干凈,整潔.詳見清潔衛(wèi)生管理.(四),物業(yè)管理標的中各項目大,中型維修養(yǎng)護和日常小修管理:計劃執(zhí)行.對于日常的小型維修,管理處將在第一時間保質(zhì)保量進行維修和按年度計劃進行養(yǎng)護.(五),客戶服務及品質(zhì)管理:作.我們將人員崗位職責上墻公布,并要求服務人員統(tǒng)一著裝,佩帶明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹,真正起到形象窗口的作用.第四章
部分公眾制度及應急措施(以下為節(jié)選的內(nèi)容,供參考,在實際管理中將有調(diào)整)第一節(jié):公眾制度精神文明公約一,自覺遵守國家法律及《市民行為道德規(guī)范》,做遵紀守法公民.三,不搞封建迷信,不參與賭博,色情活動,不吸毒,販賣毒品,不將違四,講究公共衛(wèi)生,不亂丟垃圾,瓜殼,紙屑,煙頭等,不隨地吐痰和大護公共衛(wèi)生.五,愛護公共財物,維護水電,通訊,消防等公共設施.七,加強安全防范意識,認真做好防盜防火工作.八,積極參與公益活動,熱心福利事業(yè),尊重婦女,愛護兒童,關(guān)心幫助殘疾人.作,為將工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項目而努力奮斗.安全防范管理規(guī)定制定本規(guī)定.二,物業(yè)管理處的職責和權(quán)利1,嚴格執(zhí)行國家治安條例,密切配合公安機關(guān)維護工業(yè)園區(qū)公共設施及人員生命,財產(chǎn)安全.
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急事項.3,負責本區(qū)域的機動車輛,摩托車,自行車的管理,車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.5,對不遵守制度的人員,應進行勸阻,制止,情節(jié)嚴重者移交有關(guān)部門處理.三,工業(yè)園區(qū)嚴禁下列行為:1,嚴禁非法攜帶,存放槍支彈藥,非法儲存,使用爆炸,劇毒,易燃,放射性等危險品.2,嚴禁非法制造,販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.3,嚴禁非法吸毒,販毒,嫖娼賣淫,制造,銷售各類毒具或聚毒.4,禁止窩藏各類犯罪分子.5,不得利用房間為盜竊活動提供方便.6,禁止制造,復制,出售,出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.7,未經(jīng)批準不得擅自改裝,破壞正常供電線路.8,不得損壞,移動消防器材,標志,挪用消防水泵.9
不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設施,設備.公安機關(guān)處理.四,工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員職責和義務:1,遵守國家有關(guān)法律,法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項規(guī)章制度.2,具備足夠的安全意識,積極配合物業(yè)管理處保安人員,搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作.3,勇于制止,舉報破壞本區(qū)域治安隱患的人和事,并協(xié)助物業(yè)管理處處理.并勇于承擔自己造成的相應事故責任.消防安全管理規(guī)定國家有關(guān)消防法律,法規(guī)制定本規(guī)定.一,本規(guī)定由物業(yè)管理處和工業(yè)園區(qū)所有人員共同遵照執(zhí)行.治理,并接受市公安消防局的領(lǐng)導和監(jiān)督.理處具體負責,由消防部門監(jiān)督實施.四,物業(yè)管理處的防火工作職責:1,宣傳消防法律,法規(guī)和防火安全知識,對客戶進行經(jīng)常性的防火安全教育;2,制訂防火管理制度,并監(jiān)督保障實施;3,定期組織開展防火自查,及時掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況,協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應保障措施;4,保證公共區(qū)域疏散通道的暢通;5,定期對轄區(qū)公共消防設施,器材進行檢查和維修,保養(yǎng),使其處理良好備用狀態(tài);6,正常情況下消防設施的停水停電不得過夜,特殊原因需要過夜的,必7,領(lǐng)導義務消防組織,進行撲救初期火災和安全疏散演練;8,嚴禁載有危險品的車輛進入本區(qū)域或停放;五,工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責和義務:1,遵守電器安全使用規(guī)定,嚴禁亂拉臨時電氣線路,嚴禁超負荷使用電器;2,不得隨意堆放,晾曬易燃物,嚴禁亂扔煙頭,嚴禁將帶有火種的雜物3,室內(nèi)不得存放超過0.5
4,嚴禁占用,堵塞任何消防通道,樓梯走道,天臺出品或其他疏散口,嚴禁在樓道,天臺進行噴油漆的危險作業(yè);5,嚴禁損壞,盜用消防設施,器材,挪用消防設施及消防水源;6,嚴禁封閉或損壞安全疏散標識,事故照明設施及消防標志;7,遇強雷天氣,盡量關(guān)閉所有電器,拔掉電源插座,以免燒壞電器或發(fā)生火災;8,發(fā)生火災時,應及時告知物業(yè)管理處或撥打
119,并關(guān)閉電閘,迅速離開現(xiàn)場.使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時,應盡量貼近地面爬行,并以濕毛巾遮蓋在面部,免受煙霧熏暈;10,發(fā)現(xiàn)他人違章用火,用電,用電焊,氣焊或有損壞消防設施,器材的行為,應及時勸阻,制止或向物業(yè)管理處報告;將依法追究刑事責任.消防主管部門進行處理.道路及車輛管理規(guī)定規(guī)定:1,遵守交通管理規(guī)定,愛護道路,共用設施,不得碾壓綠化草坪,損壞路面路牌及各類標志等公共設施;2,機動車輛在本區(qū)域行駛,時速不得超過安全標準,嚴禁超車;3,車輛停放應服從管理人員指揮,在規(guī)定位置停放,注意前后左右車輛安全;4,車輛停放后,必須鎖好,并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,否則后果自負;5,不準在行車道,消防道上停放車輛,不準將車輛駛進人行道;7,除執(zhí)行任務的消防車,警車,軍車,救護車外,其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行.二,停車場管理規(guī)定1,服從保安員指揮,嚴格按照標識有序行駛及停放;2,工程車,履帶式車輛不得駛?cè)胪\噲?3,不得損壞車場設施,正確使用停車卡,對沖關(guān)者一律嚴懲;4,嚴禁運載劇毒,易燃物品,槍支火藥和其它危險物質(zhì)的車輛進場;5,車輛有滴漏機油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈;6,車輛停放后,自覺鎖好車門,貴重物品不得放于車內(nèi);8,凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續(xù)的車輛遺失,由車主自行負責處理.工業(yè)園區(qū)設備安全運行制度一,機電設備的管理以安全,正常,經(jīng)濟運行為標準,機電設備的操作,保養(yǎng),維修由專業(yè)技術(shù)人員實施,維修人員須持相應的操作證,上崗證.
小時值班制度,運行記錄.三,機電設備嚴格按照設備維修保養(yǎng)規(guī)程進行維護,保證設備完好.五,設備管理人員應了解和掌握設備運行規(guī)律,貫徹以預防為主的方針,防止事故發(fā)生.觸電及設備事故的發(fā)生.使用絕緣工具并懸掛標示牌.九,供配電設備房必須具備滅火器材.智能控制中心管理規(guī)定一,智能控制中心實行專職人員全日值班負責制.二,信息值班員每天檢查各類信號是否正常,如不正常應立即查清原因,上報主管,遇到重大問題迅速上報管理處主任.表》中.四,智能控制系統(tǒng)在正常情況下應處于自動狀態(tài),每半月進行一次自動,能控制值班記錄表》中.并立即通知客戶服務中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進行維修.而影響工作信息傳送.備便攜式滅火器和常用滅火器械.消防給水設備保養(yǎng)制度消防給水設備是有效撲滅火災的重要設備,設備是否保持良好預備狀態(tài),關(guān)系到客戶的生命及財產(chǎn)安全;為此,維修部每月必須對消防設備定期做好保養(yǎng)工作,確保設備完好.一,每月對消防給水設備做好維護保養(yǎng)工作1,檢查緊固控制柜電氣節(jié)點,觸頭有無氧化現(xiàn)象,柜內(nèi)有無積塵,蜘蛛網(wǎng)等異物;2,檢查進出水閥門開,關(guān)狀態(tài),閥門不能出現(xiàn)滴水,保持閥門處于正常開啟狀態(tài);20
當調(diào)整,使其保持正常;5,泵軸及時添加潤滑油,使其保持轉(zhuǎn)運靈活等.二,啟動檢查消防泵加壓是否可靠1,轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動位置;2,打開排水閥門觀察壓力表指示,壓力降至一定范圍時,消防泵是否安全啟動;5
消防泵是否停止運行;4,如發(fā)生消防泵不能安全啟動,運行,保養(yǎng)人應及時報告主管,由主管組織相關(guān)人員進行處理.記錄.中央空調(diào)設備巡視管理制度(根據(jù)實情定)一,中央空調(diào)開機成功后,為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運作,值班員每隔41,檢查電壓表指示是否正常,正常情況為380V±10%;2,檢查三相電流是否平衡,是否超過額定電流;3,檢查油壓表是否正常,油壓的正常范圍100~150pa;4,檢查進出冷卻水溫度(進水溫度<35℃,出水溫度<40℃);5,檢查進出冷凍水溫度(冷凍水進水溫度<0~18℃,溫度
6~8℃);6,主機運轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪音;7,冷卻塔風機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn),冷卻塔水位是否正常;8,檢查管道,閥門是否滲漏,冷凍保溫層是否完好;9,檢查控制柜各元件運作是否正常,有無異常的氣味或噪聲;10,各種標識工具是否完好等.二,值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設備有缺陷存在時,立即通知維修部主管.維修部序停機,并通知相關(guān)人員,說明情況.修部主管同意不準離開.嚴格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).電梯巡視監(jiān)控管理制度監(jiān)督值班人員執(zhí)行:一,值班人員每日對電梯機房,轎廂,井道,底坑等主要部位巡視一次,根據(jù)巡視情況填寫《電梯設備巡視記錄》.二,巡視時按以下內(nèi)容認真巡視檢查:1,曳引機是否有噪聲,異味,是否燙手,軸承螺栓是否松動;2,減速箱的油位,油色是否正常,連軸器是否可靠;3,指示儀表,指示燈,各繼電器運作是否可靠;4,變壓器,變頻器,電抗器等是否過熱;5,制動器,曳引輪,曳引繩,限速器等是否正常;6,通訊設施,標示牌,盤車手輪,開閘板手等求援工具是否放在指定位置;7,電梯運行有無振動,開關(guān)門是否順暢,底坑限速器是否正常等.理采取措施進行調(diào)整.如果問題嚴重則應聯(lián)系公司評定合格的電梯維修保好記錄后方可離開.水泵房運行操作規(guī)程常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問題.運行操作人員必須將設備的安全運行放在首位.二,水泵的運行操作1,運行前應檢查進出水泵閥門是否打開;水池內(nèi)儲水是否充足;泵的轉(zhuǎn)運是否靈活等等;2,泵的填料部分允許有少量滴水(10~20
滴/分鐘),如出現(xiàn)大量滴水,應做適當調(diào)整.各閥門填料處不允許滴水,如出現(xiàn)滴水,應擰緊相應的螺栓.3,供水時應經(jīng)常檢查水箱水位,嚴禁漏水跑水;4,水泵及其它設備的巡視檢查應認真仔細,做到檢查項目不遺漏,并做好記錄.三,泵房衛(wèi)生1,泵房內(nèi)每日交班前進行清掃,每星期徹底打掃一次,管道,閥門,水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵;2,泵房內(nèi),水池井蓋周邊應保持清潔,人離開時,房門必須上鎖.四,發(fā)生事故時,應沉著冷靜,迅速判斷事故原因,做出相應處理,及時報告主管領(lǐng)導,事故未處理完畢,不允許交接班.水泵房運行注意事項勤看儀表,勤測溫表).二,啟動水泵時嚴格按《水泵操作程序》進行;"手動"啟動次數(shù)不應連續(xù)超過
3
次,排污泵不允許空載運轉(zhuǎn).給水泵在"手動"位置運行時間不允許過長.三,監(jiān)視變頻控制是否按設定時間切換機組,信號,儀表指示是否正常,確認是否在正常壓力狀態(tài).坑積水.五,水池儲水是否充足,浮球閥開關(guān)工作是否正常.如儲水不在規(guī)定范圍內(nèi),及時查明原因后對水池儲水進行調(diào)整,并做好記錄.除故障后方可運行.1,電流突然升高超過允許范圍時;2,水泵有不正常聲音或發(fā)出強烈振動時;3,電動機內(nèi)或變頻控制柜內(nèi)有火花或冒煙時;4,壓力表突然升高或降至不正常范圍時;5,水泵軸承和電動機溫度超過允許范圍時;6,水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時;7,危及設備或人身安全時.綠化養(yǎng)護制度度.一,室內(nèi)養(yǎng)護標準及目標:1,澆水:根據(jù)苗木各類,按規(guī)定進行澆水,保證苗木不缺水;雜物;方;6,長勢不良,觀賞效果不佳的花木,管理處應及時通知更換.二,室外養(yǎng)護:1,基礎性更新改造:土壤改良:對綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進行一次性全面深耕改良,徹況,確?;ú莸恼IL狀態(tài),深翻土壤后,施基肥和使用化學除草劑,消除雜草.2,常規(guī)性養(yǎng)護工作:(1)修剪:修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進生長茂盛.苗木修剪,夏季每兩個月進行一次,秋,冬季根據(jù)實際情況進行修剪.基本保證春,夏季草皮不長于
15
厘米,秋,冬季不長于10
(2)澆水:旱季喬,灌木每星期澆水一次,草皮每星期澆水兩次;室外拿刀
1-2
1-2
次,室內(nèi)盆栽每周澆水
1-2
次;草皮澆水時要一次澆透,不能只澆土層表面,至少要濕潤土層5
厘米以下,澆水以早晚為主;必須進行綜合防治,不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生;冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲,防病等保護工作;一次性完成,噴藥后4
小時內(nèi)下雨的,要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑,以免藥液擴散;凍等多發(fā)季節(jié)應及時做好預防措施,避免不應有的損失;
5
棵高度超過
8厘米的雜草.每次修剪后對草皮施肥一次,以氮肥為主,結(jié)合磷,鉀肥和有機肥,施后澆透水或在雨后施肥;(10)綠籬,花球養(yǎng)護:綠籬修剪做到平整圓滑,花球造型優(yōu)美,增加其藝每
3
個月施肥一次,施用復合肥和共生麩保證長勢旺盛.綠籬,花球死亡缺苗,須在
1
(11)喬灌木養(yǎng)護:每月巡查,及時修剪枯枝,病蟲枝,下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條,保持喬木高2.5
米以上.修剪下的枝葉要立刻清除,以免干枯影響美觀.清潔衛(wèi)生管理規(guī)定理部清潔衛(wèi)生工作的有關(guān)事項作如下說明:第一:清潔品質(zhì)控制一,清潔計劃1,向管理處提交清潔服務計劃;2,根據(jù)計劃書內(nèi)容按步驟實施日,月,季的清潔工作;3,根據(jù)計劃書內(nèi)容會同管理處工作人員實施日檢,月檢工作;4,月終根據(jù)統(tǒng)一考評檢討修訂下月度的實施清潔計劃;5,急(突發(fā))事件的處理對應計劃方案提交;二,清潔實施1,向管理處發(fā)出每日清潔完成情況報告;(簡稱"日報:)2,各現(xiàn)場每日舉行前日工作情況總結(jié),當時工作安排
;(簡稱"早會"或"例會")3,各項日常清潔工作安排表,指導書;4,各項定期清潔工作安排表,指導書;5,各項內(nèi)部清潔完成情況考評資料;6,各項清潔工作方法指示書;7,各項清潔工作安全批示書;三,清潔技術(shù)應用1,清潔新技術(shù)的應用和推廣;2,現(xiàn)場清潔問題的研究,解決;3,清潔高效率方法的研究,運用;四,清潔監(jiān)督與檢查1,清潔日檢表2,清潔周檢表3,清潔月檢表4,各項清潔作業(yè)標準書5,各項清潔作業(yè)崗位職責6,清潔獎罰制度7,各分現(xiàn)場之間交替檢查,評比五,員工管理1,定期的清潔培訓2,員工道德教育3,作業(yè)標準化管理4,員工考評制度第二,清潔原則及清潔方案一,清潔原則創(chuàng)造舒適的環(huán)境,杜絕任何污染★親切的服務,給人以溫馨的感覺★垃圾及時清理,免除空氣的污染保持建筑常用常新★使用適當?shù)南磩?,保持建筑外觀干凈,常新,不受損壞★使用無污染洗劑,保持環(huán)境的清新★采用保護措施,避免建筑使用中的最小磨損安全作業(yè)的確立★實施安全操作教育★清潔作業(yè)采用安全保護,防止其它建筑的意外損傷★清潔工作中必須使用作業(yè)指示板,警示牌,防護欄,安全帽作業(yè)情況督察★現(xiàn)場管理者每日巡查作業(yè)完成情況,提供報告書★各區(qū)域負責人每月進行互檢★公司技術(shù)部每月進行作業(yè)指導,監(jiān)督檢查作業(yè)效率提高★大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機器的相互配合★建筑采用先進的專用設備進行保養(yǎng)作業(yè)樹立良好的社會形象,創(chuàng)超一流的環(huán)境★使用高效作業(yè)設備,確保環(huán)境干凈,整潔★選用高素質(zhì)作業(yè)人員,注重人員形象教育★嚴格要求著裝整齊,服務語言標準化二,具體清潔方案構(gòu)想人員的選擇,培訓,教育★選擇年青,工作勤勞,有一定文化素質(zhì)的員工★注重職業(yè)技能培訓和服務規(guī)范化教育★定期進行新技術(shù)培訓器材及洗劑選定★針對石材選用養(yǎng)護技術(shù)設備★大堂適時采用先進設備進行大面積清潔作業(yè)★不銹鋼表面使用進口高密度柔軟清潔巾進行不損傷清潔公共場所設施清潔★洗手間設施定期進行消毒★垃圾桶,箱定期進行消毒,避免空氣污染保護作業(yè)法★保護建筑的作業(yè):不同的建筑采用不同的方法和洗劑★保護使用者的作業(yè):A,選擇適當?shù)臅r間作業(yè);B
選擇無噪音作業(yè),避免干擾★使用保護劑全面保護建筑外觀清潔作業(yè)的實施★制定詳細的計劃書★管理人員確認作業(yè)完成情況★定期進行專業(yè)的技術(shù)培訓★緊急事件的應急增援★加強夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作★嚴格控制外部垃圾,塵沙對內(nèi)部建筑的破壞★加強大堂的日常作業(yè)三,清潔業(yè)務的基本方針建筑物本來是美造型,臟便會降低其價值.建筑物的美在于通過頻繁的清掃,才能展示美的所在,給人們留下美好影響.清掃業(yè)務的好與壞,因為園區(qū)以及清掃業(yè)務形象的重要事宜.識,清掃作業(yè)可以防止建筑的磨損,變色,生銹,發(fā)霉等現(xiàn)象,不僅可以重要工作.四,確定清潔作業(yè)基準所),季節(jié),時間等因素.下表一樣,從制定計劃到判斷,評價都作為有機整體來考核實施.以永久維持建筑物優(yōu)美高雅的環(huán)境.五,清潔的目的及特點1,清潔作業(yè)的根本是清除建筑上附著的污垢,最終達到提高建筑美觀,保護建筑,延長其壽命,潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的.2,清潔概念1)針對不同的建材采用不同的清潔方法(如石材,金屬,毛織物,膠等)2)針對不同的場所采用不同的清潔方法(洗手間,走廊,停車場等)4)不同的用途采用不同的清潔方法(辦公樓,住宅等)清潔的特點:正如前所述工業(yè)園區(qū)的情況不同,故其作業(yè)的實施也相對不同:1,進行詳細的調(diào)查;2,制定完善的作業(yè)計劃;3,劃分作業(yè)不同的區(qū)域進行;4,制定全面的建材保護措施及方法;六,重大問題處理小組.七,客戶至上競爭中生存的唯一條件:1,貴公司的要求就是我們最重要的工作;2,定期進行現(xiàn)場內(nèi)部的5S
3,內(nèi)部定期舉行內(nèi)部管理例會解決現(xiàn)場的工作;4,定期舉行管理會議商討落實管理工作.八,處理客戶投訴1,如何對待客戶的投訴A,對客戶的投訴處理應放在首位;B
2,處理客戶投訴的姿態(tài)A,接到投訴,應立即趕往現(xiàn)場,速度越快越好;B,無論是什么狀況都必須道歉;C,絕對不允許反駁或找借口中;D,掌握如何當場或用電話應付的技巧;E,無論人,場所,時間是否相同,應掌握順利處理的技巧;3,對投訴的事后處理A,分析原因,責任的存在,并向總負責人匯報;B,協(xié)商如何避免再發(fā)生的對策;C,如決定了具體對策,應立即付諸于行動并向客戶匯報.九,教育理念樓宇清潔業(yè)務的目的在于給工業(yè)園區(qū)使用者提供舒適的使用環(huán)境,因此,高作業(yè)質(zhì)量,效率,包括服務等的性教育訓練.1,教育訓練的三項目1)硬件教育A,清潔五原則的教育B,各種建材清潔養(yǎng)護的技術(shù)C,機器,器材的熟練使用2)軟件教育A,各種的作業(yè)計劃,作業(yè)程序B,人事,勞務管理,一般的教育3)服務教育A,服務態(tài)度:作業(yè)態(tài)度,禮節(jié),著裝B,精神性服務:配合顧客的心情,愿望2,提出最佳作業(yè)技術(shù)的建議和創(chuàng)造安全,舒適,衛(wèi)生的環(huán)境和高效率作業(yè)目標進行教育培訓.3,教育訓練負責人由專業(yè)技術(shù)教育負責人和經(jīng)理負責進行教育訓練.(教育負責人:是指在獲得國家標準的資格證書或獲得職業(yè)訓練指導等各領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)與指導技術(shù)等職稱的人才)4,教育訓練對象一般員工,各現(xiàn)場負責人以及本地教育指導者.第二節(jié):部分應急措施意外事件處理辦法一,電力,給水,電視信號中斷供應處理1,當接到有單位投訴電力,給水,電視信號供應中斷時,先向投訴單位查詢中斷供應時間;2,了解發(fā)生時間后,應及時報告客戶服務中心,客戶服務中心將及時協(xié)求盡快搶修;3,如有關(guān)供應未能即時恢復,客戶服務中心將會在告示欄張貼通告.二,火警處理工作1,當發(fā)現(xiàn)火警時,即時報告客戶服務中心及管理處主任;2,如火勢有可能會對客戶造成危險時,須即時疏散受影響單位的客戶;3,如情況許可或在安全情況下,償試將火撲滅;4,倘有關(guān)人員未能自行將火勢撲滅時,應立即拔打
119,并保持馬路及通道暢通,方便消防車全速駛近火場.5,當消防員到場后,有關(guān)負責人須登記以下資料:1)消防車到達的時間2)消防車到場數(shù)目及車牌號碼3)帶隊的消防隊長姓名4)消防員收隊離場時間6,當火勢被撲滅后,有關(guān)人員應即時巡查及記錄公眾地方損壞的情況,倘有公眾設施受損,須立即安排搶修.另外,須巡查及記錄受影響單位的情況;7,盡可能在第一時間向總經(jīng)理報告.三,水浸處理工作1,當發(fā)現(xiàn)有水浸時,應即時將積水清除;2,倘水浸范圍附近公眾設施或客戶單位造成損壞,應即時采用各種方法截水;3,當積水清除后,須即時巡查及記錄公眾地方,設施的損壞情況,同時巡查及記錄受影響的單位損壞情況;4,如有公眾設施受損,須立即報告維修部負責人或總經(jīng)理;5,如水浸的水源是由某單位內(nèi)漏出,除按上述步驟跟進外,即時聯(lián)絡浸水單位客戶,要求盡快處理.四,爆炸處理工作1,當發(fā)現(xiàn)有單位發(fā)生爆炸時,值班人員須盡快聯(lián)絡該單位客戶,征詢其是否需要報案;2,如客戶同意報案,須盡快報告公安機關(guān);3,公安人員未到達現(xiàn)場時,有關(guān)人員應派人四周巡視是否有可疑人物,另外應安排保安人員巡視附近其他單位,是否有被爆炸過的痕跡;4,切記不可觸動案發(fā)現(xiàn)場內(nèi)的任何物件,以免影響公安機關(guān)調(diào)查;5,當公安人員到達現(xiàn)場時,須登記以下資料:1)公安人員到場時間2)公安人員車輛的數(shù)目及車輛號碼3)帶隊隊長的姓名4)當公安人員離場時,應記錄離開時間五,交通事故處理工作1,如果有人受傷,必須報警;2,沒有人受傷,可由雙方車主自行達成賠償協(xié)議;3,值班人員須登記以下資料:1)車牌號碼2)雙方車主姓名,地址,電話3)如有人受傷,登記傷者姓名,地址,電話名.5,事后須向總經(jīng)理呈交報告.六,意外受傷處理工作1,當在區(qū)域內(nèi)公共地方發(fā)現(xiàn)有人受傷時,要及時報警或叫救護車;2,須查問受傷者的身份及受傷的原因;3,值班人員須登記以下資料:1)受傷者姓名,地址,電話2)受傷原因3)如有公安,救護車到場,登記到場,離場時間,車牌號碼,帶隊隊長姓名4,事后須向管理處主任呈交報告.七,刑事案件處理工作1,當區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時,必須在第一時間內(nèi)報告派
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