房地產(chǎn)投資項(xiàng)目精細(xì)化管理指導(dǎo)手冊(cè)二

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目精細(xì)化管理指導(dǎo)手冊(cè)目錄TOC\o"1-1"\h\z\u第一章總則3第二章分類和預(yù)預(yù)算管理3第三章準(zhǔn)入?yún)^(qū)域域和土地儲(chǔ)備備4第四章項(xiàng)目追蹤蹤和甄選5第五章項(xiàng)目評(píng)審審和決策5第六章統(tǒng)計(jì)及信信息管理6第七章項(xiàng)目融資資和評(píng)價(jià)7第八章風(fēng)險(xiǎn)防范范8第九章品牌管理理和人才隊(duì)伍伍建設(shè)9第十章附則111附件1：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可可行性研究報(bào)報(bào)告格式指引引12附件2房地地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表表27中鐵四局房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目精精細(xì)化管理指指導(dǎo)手冊(cè)第一章總則第一條為促促進(jìn)中鐵四局局集團(tuán)有限公公司（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱局）房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)續(xù)健康發(fā)展，根根據(jù)《中鐵四四局集團(tuán)有限限公司項(xiàng)目投投資管理辦法法》，結(jié)合局局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)實(shí)際，制訂訂本細(xì)則。第二條本細(xì)細(xì)則所稱的房房地產(chǎn)開發(fā)指指房地產(chǎn)公司司在境內(nèi)依法法取得國(guó)有土土地使用權(quán)的的土地上進(jìn)行行房屋及配套設(shè)設(shè)施建設(shè)并以以出售或出租租為目的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)行為，包包括房地產(chǎn)公公司利用自有有土地進(jìn)行房房地產(chǎn)開發(fā)及及以股權(quán)形式式獲取的房地地產(chǎn)項(xiàng)目。第三條投資資發(fā)展部是局局房地產(chǎn)板塊塊管理的主責(zé)責(zé)部門，負(fù)責(zé)責(zé)全公司房地地產(chǎn)板塊的綜綜合管理，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)公司司房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行指指導(dǎo)和服務(wù);;對(duì)已開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)導(dǎo)、監(jiān)管、中中期評(píng)估及終終結(jié)預(yù)評(píng)估。第四條本細(xì)細(xì)則適用于局局及房地產(chǎn)公公司所屬（控控股）的房地地產(chǎn)企業(yè)。第二章分類和預(yù)預(yù)算管理第五條局對(duì)對(duì)從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的房地地產(chǎn)公司實(shí)行行年度預(yù)算管管理，房地產(chǎn)產(chǎn)公司應(yīng)按全全面預(yù)算管理理要求向投資資發(fā)展部上報(bào)報(bào)下年度的房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)預(yù)算。第六條局對(duì)對(duì)房地產(chǎn)總體體發(fā)展目標(biāo)進(jìn)進(jìn)行分解，于于每年1月底底前下達(dá)當(dāng)年年房地產(chǎn)公司司房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)性性計(jì)劃，主要要指標(biāo)為營(yíng)業(yè)業(yè)收入、銷售售額、回款額額等，并將此此計(jì)劃作為對(duì)對(duì)房地產(chǎn)公司司年度考核的的重要內(nèi)容之之一。第七條房地地產(chǎn)公司須在在年度房地產(chǎn)產(chǎn)投資預(yù)算額額度內(nèi)向局提提出項(xiàng)目開發(fā)發(fā)申請(qǐng)，特殊殊情況需追加加預(yù)算時(shí)，應(yīng)應(yīng)事先申請(qǐng)并并履行相關(guān)審審批手續(xù)。第三章準(zhǔn)入?yún)^(qū)域域和土地儲(chǔ)備備第八條按照照局房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展要求求，做強(qiáng)企業(yè)業(yè)、做精行業(yè)業(yè)、整合資源源、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)、樹立品牌牌的原則，根根據(jù)房地產(chǎn)公公司現(xiàn)有（含含已完）項(xiàng)目目的區(qū)域分布布、投資總量量、市場(chǎng)反映映情況以及房房地產(chǎn)公司的的資源優(yōu)勢(shì)情情況劃分市場(chǎng)場(chǎng)準(zhǔn)入?yún)^(qū)域。按按照股份公司司文件規(guī)定，我我局屬于房地地產(chǎn)開發(fā)A類類企業(yè)，只能能在安徽、上上海、浙江、江江蘇、江西等等區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)開發(fā)。第九條不得得單獨(dú)跨區(qū)域域開展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)，局房房地產(chǎn)開發(fā)若若跨區(qū)域開發(fā)發(fā)應(yīng)與中鐵置置業(yè)合作，合合作開發(fā)可以以不分區(qū)域、不不分開發(fā)形式式。第十條房地地產(chǎn)公司應(yīng)根根據(jù)宏觀政策策與市場(chǎng)情況況及時(shí)調(diào)整房房地產(chǎn)開發(fā)策策略，積極拓拓寬項(xiàng)目獲取取渠道，由單單一的市場(chǎng)“招拍掛”獲取土地向向資源營(yíng)銷、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷、品品牌營(yíng)銷和政政策營(yíng)銷轉(zhuǎn)變變，提高獲取取優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的的能力，規(guī)避避單一營(yíng)銷渠渠道帶來(lái)的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增增強(qiáng)局房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,提提升盈利空間間。第十一條房房地產(chǎn)公司應(yīng)應(yīng)結(jié)合實(shí)際，積積極探索能夠夠充分發(fā)揮自自身優(yōu)勢(shì)的房房地產(chǎn)開發(fā)商商業(yè)模式，將將局的綜合優(yōu)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。第四章項(xiàng)目追蹤蹤和甄選第十二條局局建立房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目信息預(yù)預(yù)報(bào)制度，房房地產(chǎn)公司應(yīng)應(yīng)按照年度預(yù)預(yù)算、區(qū)域準(zhǔn)準(zhǔn)入和合作開開發(fā)等原則，認(rèn)認(rèn)真抓好新項(xiàng)項(xiàng)目的追蹤工工作，對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目信息息進(jìn)行整理、篩篩選，確定重重點(diǎn)追蹤項(xiàng)目目，于每月220日前向投投資發(fā)展部上上報(bào)項(xiàng)目追蹤蹤信息。第十三條房房地產(chǎn)公司應(yīng)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)實(shí)際，建立健健全項(xiàng)目篩選選的規(guī)章制度度和管理流程程，構(gòu)建科學(xué)學(xué)完善的項(xiàng)目目篩選評(píng)價(jià)體體系，抓好項(xiàng)項(xiàng)目的初選和和立項(xiàng)工作。第十四條房房地產(chǎn)公司應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目的追蹤蹤，對(duì)擬開發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全全面考察，建建立科學(xué)的項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審審機(jī)制，由房房地產(chǎn)公司對(duì)對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)行立項(xiàng)，并并按《房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可可行性研究報(bào)報(bào)告格式指引引》（參見附附件1）的要要求，編制《房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究報(bào)告》。第十五條房房地產(chǎn)公司房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性評(píng)評(píng)價(jià)主要指標(biāo)標(biāo)：銷售收入入凈利潤(rùn)率不不低于10%%，全投資稅稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率不低低于12%，自自有資金稅后后財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率不低于于16%。第五章項(xiàng)目評(píng)審審和決策第十六條房地產(chǎn)產(chǎn)公司應(yīng)建立立健全房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估決決策體系，規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目決策審批批流程。房地地產(chǎn)公司在其其內(nèi)部決策通通過(guò)后報(bào)局按按照投資項(xiàng)目目決策流程逐逐級(jí)申報(bào)。第十七條開開發(fā)過(guò)程中如如涉及重大資資產(chǎn)交易、股股權(quán)交易等重重大事項(xiàng)的應(yīng)應(yīng)進(jìn)行盡職調(diào)調(diào)查、資產(chǎn)評(píng)評(píng)估、掛牌交交易，并按國(guó)國(guó)資委、局相相關(guān)規(guī)定辦理理。第十八條投投資發(fā)展部負(fù)負(fù)責(zé)組織有關(guān)關(guān)人員對(duì)房地地產(chǎn)公司上報(bào)報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)可行性性研究報(bào)告進(jìn)進(jìn)行評(píng)審，評(píng)評(píng)審的內(nèi)容根根據(jù)項(xiàng)目的不不同有所側(cè)重重，涉及的主主要內(nèi)容如下下：國(guó)家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策、國(guó)家家和地方法律律法規(guī)、市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境及市場(chǎng)場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)、資金金解決方案、運(yùn)運(yùn)作模式及條條款、風(fēng)險(xiǎn)控控制等方面。如如項(xiàng)目涉及重重大運(yùn)作難點(diǎn)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)因素素，投資發(fā)展展部將組織人人員進(jìn)行實(shí)地地調(diào)研和考察察。第十九條根根據(jù)項(xiàng)目的具具體情況及復(fù)復(fù)雜程度，項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)審采取取局內(nèi)部專家家和相關(guān)部門門聯(lián)合評(píng)審、委委托外部專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜壹以u(píng)審等形式式。第二十條項(xiàng)項(xiàng)目通過(guò)評(píng)審審后，投資發(fā)發(fā)展部根據(jù)評(píng)評(píng)審意見修訂訂后形成房地地產(chǎn)項(xiàng)目可行行性研究報(bào)告告，向局總經(jīng)經(jīng)理辦公會(huì)提提交項(xiàng)目議案案，局總經(jīng)理理辦公會(huì)在決決策權(quán)限范圍圍內(nèi)進(jìn)行審批批，超出決策策權(quán)限范圍的的，按程序提提交局董事會(huì)會(huì)審批。超出出局決策范圍圍的，按決策策流程由局向向股份公司申申請(qǐng)審批。第二十一條經(jīng)決策審批批通過(guò)的項(xiàng)目目，房地產(chǎn)公公司應(yīng)嚴(yán)格按按照決議內(nèi)容容執(zhí)行，具體體實(shí)施與決議議內(nèi)容發(fā)生以以下情形時(shí)：：用地面積偏偏差超過(guò)100%、容積率率偏差超過(guò)110%、收購(gòu)購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)比比例發(fā)生變動(dòng)動(dòng)、購(gòu)地價(jià)格格超出決策授授權(quán)價(jià)，房地地產(chǎn)公司應(yīng)按按程序重新上上報(bào)局決策。第六章統(tǒng)計(jì)及信信息管理第二十二條局對(duì)對(duì)已開發(fā)地行制產(chǎn)房報(bào)附要月向上開報(bào)度內(nèi)產(chǎn)季業(yè)第二十三條為確保統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確確性和及時(shí)性性，房地產(chǎn)公公司應(yīng)指定專專業(yè)素質(zhì)高、責(zé)責(zé)任心強(qiáng)的人人員負(fù)責(zé)房地地產(chǎn)報(bào)表統(tǒng)計(jì)計(jì)工作，并保保持人員的穩(wěn)穩(wěn)定。第二十四條經(jīng)局決策的的項(xiàng)目，房地地產(chǎn)公司應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按照決議議內(nèi)容執(zhí)行，積積極跟蹤、大大力推進(jìn)，并并在項(xiàng)目審議議通過(guò)后每季季度后10日日內(nèi)向投資發(fā)發(fā)展部反饋?lái)?xiàng)項(xiàng)目推進(jìn)情況況，其中涉及及簽定股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土土地（項(xiàng)目）“招拍掛”取得、項(xiàng)目因故中止等重大事件，房地產(chǎn)公司應(yīng)在發(fā)生之日起3個(gè)工作日內(nèi)向局投資發(fā)展部上報(bào)書面報(bào)告。第二十五條房地產(chǎn)公司司取得開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目后，應(yīng)于于簽署《土地地成交確認(rèn)書書》、《土地地出讓合同》、《股股權(quán)收購(gòu)協(xié)議議》后3個(gè)工工作日內(nèi)將項(xiàng)項(xiàng)目的基本信信息及相關(guān)文文件電子掃描描版報(bào)局投資資發(fā)展部備案案。第二十六條項(xiàng)目實(shí)施過(guò)過(guò)程中，房地地產(chǎn)公司應(yīng)加加強(qiáng)與局投資資發(fā)展部的聯(lián)聯(lián)系，及時(shí)反反饋有關(guān)信息息，包括但不不限于項(xiàng)目開開、竣工時(shí)間間、開盤情況況、銷售情況況、市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)和評(píng)價(jià)等情情況。第七章項(xiàng)目融資資和評(píng)價(jià)第二十七條房地產(chǎn)公司司應(yīng)加快房地地產(chǎn)融資體系系建設(shè)，積極極籌措項(xiàng)目開開發(fā)的后續(xù)資資金，構(gòu)建科科學(xué)完善的融融資體系，充充分發(fā)揮資金金杠桿作用，減減輕局資金壓壓力。第二十八條在執(zhí)行局批批復(fù)的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)年度投投資預(yù)算過(guò)程程中，鼓勵(lì)房房地產(chǎn)公司實(shí)實(shí)施以項(xiàng)目為為主體的土地地使用權(quán)、在在建工程抵押押等融資模式式，構(gòu)建以項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)貸款款為主體，信信托、基金、股股權(quán)合作等其其他多種融資資方式補(bǔ)充的的融資體系，充充分利用社會(huì)會(huì)資金，為局局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展提供有有力的資金支支持。第二十九條局大力推行行房地產(chǎn)物資資集中采購(gòu)，設(shè)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建建安工程統(tǒng)一一招標(biāo)，有效效提升項(xiàng)目的的盈利空間。為為調(diào)動(dòng)開發(fā)各各方積極性，投投資發(fā)展部在在材料采購(gòu)和和建安工程的的招標(biāo)上積極極協(xié)調(diào)，發(fā)揮揮各方區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)；在同等等條件下，參參與項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)公公司享有工程程施工優(yōu)先權(quán)權(quán)。第三十條為為提高經(jīng)濟(jì)效效益，監(jiān)控項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施施狀況，投資資發(fā)展部根據(jù)據(jù)投資完成及及銷售情況對(duì)對(duì)房地產(chǎn)公司司的開發(fā)項(xiàng)目目開展中期評(píng)評(píng)估和終結(jié)預(yù)預(yù)評(píng)估。第三十一條投資發(fā)展部部每年年初確確定當(dāng)年需進(jìn)進(jìn)行中期評(píng)估估和終結(jié)預(yù)評(píng)評(píng)估項(xiàng)目，房房地產(chǎn)公司應(yīng)評(píng)預(yù)及及時(shí)提供相關(guān)關(guān)資料。第三十二條資合做地后房應(yīng)價(jià)及關(guān)第三十三條為便于局掌掌握全公司房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況，投投資發(fā)展部每每半年向局報(bào)報(bào)告全局房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)執(zhí)行行情況。第八章風(fēng)險(xiǎn)防范范第三十四條為防范經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房地地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)認(rèn)真研究國(guó)家家的房地產(chǎn)政政策及相關(guān)規(guī)規(guī)定，提高市市場(chǎng)分析和預(yù)預(yù)判能力，前前瞻性地制訂訂企業(yè)發(fā)展目目標(biāo)和方向，規(guī)規(guī)避市場(chǎng)波動(dòng)動(dòng)給企業(yè)帶來(lái)來(lái)的不利影響響。第三十五條房地產(chǎn)公司司應(yīng)健全管理理制度，規(guī)范范決策流程，認(rèn)認(rèn)真做好擬開開發(fā)項(xiàng)目的前前期論證和可可行性研究，構(gòu)構(gòu)建符合企業(yè)業(yè)科學(xué)發(fā)展要要求的風(fēng)險(xiǎn)防防范體系，規(guī)規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理理風(fēng)險(xiǎn)。第三十六條房地產(chǎn)公司司應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行行國(guó)家法律法法規(guī)和地方有有關(guān)要求，建建立健全內(nèi)控控制度，完善善內(nèi)控體系，做做到依法合規(guī)規(guī)審慎經(jīng)營(yíng)，有有效規(guī)避法律律風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)導(dǎo)企業(yè)開展正正常的經(jīng)營(yíng)管管理活動(dòng)，切切實(shí)履行國(guó)有有企業(yè)的社會(huì)會(huì)責(zé)任。第三十七條為切實(shí)規(guī)避避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和和法律風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)嚴(yán)禁任何自然然人、社會(huì)團(tuán)團(tuán)體、民營(yíng)企企業(yè)采取掛靠靠、特許等形形式以中國(guó)中中鐵名義運(yùn)作作項(xiàng)目，嚴(yán)禁禁房地產(chǎn)公司司將在建項(xiàng)目目以各種形式式進(jìn)行轉(zhuǎn)包或或“以包代管”，放松對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的監(jiān)管。第九章品牌管理理和人才隊(duì)伍伍建設(shè)第三十八條房地產(chǎn)公司司要牢固樹立立品牌意識(shí)，強(qiáng)強(qiáng)化品牌理念念，房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目涉及及業(yè)務(wù)要統(tǒng)一一使用“中國(guó)中鐵四四局”品牌，切實(shí)實(shí)提高“中國(guó)中鐵四四局”品牌的知名名度和市場(chǎng)影影響力。第三十九條局制訂規(guī)范范的品牌執(zhí)行行標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建建完善的品牌牌管理體系，為為房地產(chǎn)公司司使用“中國(guó)中鐵四四局”品牌提供指指導(dǎo)和幫助。同同時(shí)，應(yīng)建立立品牌危機(jī)管管理機(jī)制，完完善應(yīng)急預(yù)案案，加強(qiáng)品牌牌建設(shè)。第四十條房房地產(chǎn)公司應(yīng)應(yīng)從局房地產(chǎn)產(chǎn)板塊長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展和整體戰(zhàn)戰(zhàn)略利益出發(fā)發(fā)，嚴(yán)格執(zhí)行行“中國(guó)中鐵四四局”品牌體系標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)用規(guī)規(guī)范，加大“中國(guó)中鐵四四局”品牌宣貫力力度，不斷提提升“中國(guó)中鐵四四局”品牌內(nèi)涵。第四十一條房地產(chǎn)公司司應(yīng)認(rèn)真做好好“中國(guó)中鐵四四局”品牌的維護(hù)護(hù)工作，堅(jiān)決決杜絕有損于于品牌形象的的事件發(fā)生。一一旦發(fā)生影響響品牌形象的的事件，應(yīng)在在第一時(shí)間向向投資發(fā)展部部報(bào)告，并妥妥善做好善后后工作。第四十二條高素質(zhì)的人人才隊(duì)伍是房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持持續(xù)健康發(fā)展展的根本保障障。房地產(chǎn)公公司應(yīng)加大房房地產(chǎn)開發(fā)人人才隊(duì)伍建設(shè)設(shè)力度，著力力打造高素質(zhì)質(zhì)的房地產(chǎn)開開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)，選派政治治素質(zhì)好、黨黨性修養(yǎng)高、業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、工工作作風(fēng)硬的的管理人員擔(dān)擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人。第四十三條房地產(chǎn)公司司應(yīng)堅(jiān)持“引培結(jié)合”的方針，在在積極引進(jìn)高高端房地產(chǎn)開開發(fā)人才的同同時(shí)，注重采采取多種方式式加強(qiáng)人才的的自主培養(yǎng)，在在實(shí)踐中提高高房地產(chǎn)從業(yè)業(yè)人員的素質(zhì)質(zhì)和能力。第四十四條房地產(chǎn)公司司應(yīng)建立完善善的薪酬體系系，既要大力力弘揚(yáng)中國(guó)中中鐵優(yōu)秀的企企業(yè)文化，從從精神上提高高人才隊(duì)伍的的凝聚力和向向心力，又要要從物質(zhì)上給給予必要的保保證，實(shí)行符符合企業(yè)實(shí)際際、兼顧房地地產(chǎn)行業(yè)特征征的薪酬體系系。同時(shí)，應(yīng)應(yīng)深入研究績(jī)績(jī)效考核體系系，加強(qiáng)對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的的績(jī)效考核，做做到薪酬和績(jī)績(jī)效掛鉤，優(yōu)優(yōu)勝劣汰。第十章附則第四十五條本細(xì)則自發(fā)發(fā)布之日起配配合《中鐵四四局集團(tuán)有限限公司項(xiàng)目投投資管理辦法法》執(zhí)行，由由局投資發(fā)展展部負(fù)責(zé)解釋釋和修訂。附件1：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可可行性研究報(bào)報(bào)告格式指引引房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目可行性研究究報(bào)告總論一、項(xiàng)目的來(lái)源源及決策理由由二、取得方式和和條件三、開發(fā)和合作作模式、公司司結(jié)構(gòu)和收益益分配方案第一部分項(xiàng)項(xiàng)目基本情況況一、宗地位置及及四至說(shuō)明宗地所處城城市、行政區(qū)區(qū)域、非行政政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商商貿(mào)金融區(qū)等等）的地理位位置及四至、與與相鄰物業(yè)的的情況，及其其他必要的說(shuō)說(shuō)明。說(shuō)明與與城市標(biāo)志性性區(qū)域、建筑筑物和市政設(shè)設(shè)施相對(duì)位置置關(guān)系以及地地段的定性描描述。要求圖文并茂：：平面地形圖圖，標(biāo)記四至至范圍，并附附四至的現(xiàn)狀狀照片。二、地塊現(xiàn)狀、地地貌、結(jié)構(gòu)、七七通一平、大大小配套、周周邊環(huán)境影響響1、地塊現(xiàn)狀（1）說(shuō)明地勢(shì)勢(shì)平坦程度，與與周邊地勢(shì)比比較。（2）說(shuō)明地面面現(xiàn)狀情況。包包括宗地內(nèi)是是否有水渠、較較深的溝壑（小小峽谷）、池池塘及高壓線線等對(duì)開發(fā)有有較大影響的的因素，并計(jì)計(jì)算因此而損損失的實(shí)際用用地面積。（3）地面現(xiàn)有有居民情況。包包括具體居住住人數(shù)、戶數(shù)數(shù)，工廠數(shù)量量、規(guī)模、產(chǎn)產(chǎn)品性質(zhì)、開開工狀況等，并并說(shuō)明對(duì)拆遷遷及項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)度的影響響。（4）地下情況況。包括管線線、地下電纜纜、暗渠、地地上建筑物原原有樁基及地地下建筑/結(jié)結(jié)構(gòu)等，地上上地下都要注注意有沒(méi)有受受保護(hù)的歷史史文物古跡、可可利用的構(gòu)建建。（5）土地的完完整性。是否否有市政代征征地、市政綠綠化帶、市政政道路、名勝勝古跡、江河河湖泊等因素素分割土地。（6）地質(zhì)情況況。包括土地地結(jié)構(gòu)、承載載力、地下水水位和抗震性性要求。2、交通狀況（1）地上公共共交通、軌道道交通情況。（2）宗地出行行主要依靠的的交通方式。（3）規(guī)劃發(fā)展展情況。近期期或規(guī)劃中是是否有地鐵、輕輕軌、道路等等對(duì)交通狀況況有重大影響響的工程。3、現(xiàn)狀生活配配套及規(guī)劃情情況要求說(shuō)明現(xiàn)有生生活配套設(shè)施施情況，包括括教育、醫(yī)療療、商業(yè)、銀銀行、郵局、文文化、體育、公公園、娛樂(lè)設(shè)設(shè)施；規(guī)劃中中的應(yīng)說(shuō)明規(guī)規(guī)劃情況及實(shí)實(shí)施進(jìn)度。要求附圖：周邊邊道路和設(shè)施施、樓盤分布布圖。4、大市政配套套道路現(xiàn)狀及規(guī)劃劃發(fā)展、供水水狀況、污水水、雨水排放放、通訊（有有線電視、電電話、網(wǎng)絡(luò)）、永永久性供電和和臨時(shí)施工用用電、燃?xì)?、供供熱及生活熱熱水。說(shuō)明距宗地距離離、成本、接接入的可能性性，及未來(lái)規(guī)規(guī)劃擴(kuò)容和增增加的情況。5、項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境（根據(jù)個(gè)個(gè)案特性描述述，沒(méi)有的可可以不寫）治安情況、空氣氣狀況、噪聲聲情況、污染染情況（化工工廠、河流湖湖泊污染等）、危危險(xiǎn)源情況（如如高壓線、放放射性、易燃燃易爆物品生生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基基地等）、周周邊景觀、風(fēng)風(fēng)水情況。三、承諾交地狀狀況、條件、時(shí)時(shí)間、用地性性質(zhì)、規(guī)劃指指標(biāo)編號(hào)用地面積（平米）用地性質(zhì)（商住比例）容積率建筑面積（平米）限高（米）第二部分項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在在國(guó)家或地區(qū)區(qū)的特點(diǎn)，就就項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、市政建建設(shè)、政策扶扶持、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃及及發(fā)展等方面面對(duì)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展的影響進(jìn)行行分析，尤其其對(duì)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)價(jià)值的影響響。二、區(qū)域土地市市場(chǎng)供應(yīng)分析析要求分析至少近近二年以上的的土地供應(yīng)數(shù)數(shù)量、規(guī)模、使使用性質(zhì)以及及即將上市土土地供應(yīng)。判判斷項(xiàng)目所在在區(qū)域現(xiàn)有供供應(yīng)量、未來(lái)來(lái)供應(yīng)量。并并提供相應(yīng)的的分析圖表。成交時(shí)間地址建設(shè)用地（平米米）規(guī)劃建面（平米米）容積率土地性質(zhì)成交價(jià)格（萬(wàn)元元）樓面地價(jià)（元//平米）競(jìng)得人出讓方式三、項(xiàng)目區(qū)域房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析要求至少近二年年以上房地產(chǎn)產(chǎn)年銷售情況況、竣工面積積、市場(chǎng)存量量、去化速度度、銷售價(jià)格格變化趨勢(shì)，并并同時(shí)預(yù)測(cè)未未來(lái)三年項(xiàng)目目區(qū)域市場(chǎng)的的存量、去化化速度、銷售售價(jià)格變化情情況。并著重重按業(yè)態(tài)分析析周邊在售競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況況。并提供相相應(yīng)的分析圖圖表。（當(dāng)年年可細(xì)化到月月或季度）附圖：主要在售售競(jìng)爭(zhēng)樓盤分分布圖序號(hào)項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商總建筑面積容積率物業(yè)性質(zhì)物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間成交價(jià)主力戶型及面積積去化速度已售面積/套數(shù)數(shù)庫(kù)存面積/套數(shù)數(shù)車位價(jià)格（周邊可比較樓樓盤售價(jià)，22-3個(gè)項(xiàng)目目，精簡(jiǎn)版也也要，完整版版可加圖片）項(xiàng)目名稱建筑類別位置物業(yè)類型

建筑規(guī)模開發(fā)商

綠化率容積率

最早開盤時(shí)間裝修狀況

最早開盤價(jià)主力戶型

位置圖總平面圖或鳥瞰圖項(xiàng)目特色年去化量最新成交（均）價(jià)（標(biāo)明數(shù)據(jù)截止的時(shí)間）第三部分項(xiàng)項(xiàng)目整體規(guī)劃劃定位分析一、初步規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)思路說(shuō)明產(chǎn)品形態(tài)和和主題，產(chǎn)品品體現(xiàn)的主題題思想（建筑筑形式），主主要設(shè)計(jì)風(fēng)格格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)點(diǎn)。二、項(xiàng)目整體定定位1、形象定位2、客戶定位1)客戶細(xì)部部分析（核心心客戶、重要要客戶、潛在在客戶）2)目標(biāo)客戶戶價(jià)值取向分分析根據(jù)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目總體戶戶型面積區(qū)間間和擬定的價(jià)價(jià)格水平，測(cè)測(cè)算擬定目標(biāo)標(biāo)客戶群體要要求的支付能能力，同時(shí)以以數(shù)據(jù)為支撐撐，說(shuō)明目標(biāo)標(biāo)客戶群體購(gòu)購(gòu)買力高于要要求購(gòu)買本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)項(xiàng)目的支付能能力。3、產(chǎn)品定位1）項(xiàng)目產(chǎn)品系系的選擇2）項(xiàng)目的面積積配比3）產(chǎn)品打造的的關(guān)鍵點(diǎn)4、價(jià)格定位1）采用市場(chǎng)比比較法，確定定本項(xiàng)目的目目前均價(jià)評(píng)價(jià)因素位置交通綜合配套遠(yuǎn)景規(guī)劃景觀和社區(qū)外部環(huán)境戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌建筑質(zhì)量各項(xiàng)目得分與項(xiàng)目的距離關(guān)關(guān)系各項(xiàng)目權(quán)重各項(xiàng)目均價(jià)評(píng)價(jià)因素的分值值（總分100）100項(xiàng)目1890.34000項(xiàng)目2910.354500項(xiàng)目3850.255000項(xiàng)目4750.14000…本項(xiàng)目∑44252）設(shè)定價(jià)格的的年均增長(zhǎng)率率，得到項(xiàng)目目開盤時(shí)的均均價(jià)。產(chǎn)品類別建筑面積占總可售面積比比例裝修標(biāo)準(zhǔn)起價(jià)均價(jià)整盤均價(jià)去化量（萬(wàn)/平米）（元/平米）（元/平米）（元/平米）（元/平米）（萬(wàn)平/年）高層住宅商業(yè)……三、規(guī)劃設(shè)計(jì)的的可行性分析析1、產(chǎn)品定位與與上述規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)思路的適適應(yīng)性在既定容積率、凈凈用地面積、住住宅面積、配配套公建面積積、控高、建建筑密度條件件下，制造出出的產(chǎn)品是什什么類型和特特性，是否符符合前面提及及的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)概念，主要要從規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)角度判斷將將上述硬指標(biāo)標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)實(shí)產(chǎn)品的可能能性。2、容積率變化化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)概念、產(chǎn)品品類型和特征征的影響3、土地本身特特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的影響和和考慮如：地勢(shì)高低、地地形起伏、地地塊的完整性性、地質(zhì)狀況況、較深的溝溝壑（小峽谷谷）、河流、水水塘、地上附附著物、地下下管線暗渠等等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)和環(huán)境保護(hù)護(hù)的影響及解解決的方法。4、周邊自然環(huán)環(huán)境和人文環(huán)環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的影響及及考慮如：治安環(huán)境、噪噪聲環(huán)境、污污染環(huán)境、空空氣情況、危危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和環(huán)境保護(hù)護(hù)的影響及解解決方法。5、周邊市政工工程配套設(shè)施施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的影響和考考慮如：道路狀況（可可能與小區(qū)主主要出入口有有關(guān)）、供水水、排水、通通訊（有線電電視、電話、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）、永久久性用電和臨臨時(shí)施工用電電、燃?xì)?、供供熱及生活熱熱水等?duì)產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)計(jì)的的影響及解決決方法。6、周邊生活配配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影影響和考慮如：交通狀況（與與是否開通業(yè)業(yè)主班車有關(guān)關(guān)）、商業(yè)設(shè)設(shè)施（大型購(gòu)購(gòu)物中心）、教教育現(xiàn)狀、體體育娛樂(lè)公園園等休閑場(chǎng)所所、銀行醫(yī)院院等生活設(shè)施施對(duì)自身配套套建設(shè)規(guī)模和和面積做出判判斷。7、市場(chǎng)分析結(jié)結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的影響和和考慮如：市場(chǎng)價(jià)格限限制、總價(jià)控控制原則與前前面產(chǎn)品類型型和產(chǎn)品特性性設(shè)計(jì)是否存存在矛盾，對(duì)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是是否有影響，及及如何解決。四、初步設(shè)計(jì)后后的主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)提供項(xiàng)目主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)，各戶型及及產(chǎn)品建筑面面積、層數(shù)等等。本部分應(yīng)主要由由設(shè)計(jì)專業(yè)配配合完成。五、項(xiàng)目SWOOT分析1、優(yōu)勢(shì)（“SS”）和劣勢(shì)（“W”）從微觀角度、內(nèi)內(nèi)部因素分析析，主要從品品牌、設(shè)計(jì)、啟啟動(dòng)速度、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和特特性、市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合合作方式、大大市政配套、生生活配套、是是否符合公司司一貫發(fā)展思思路等方面論論述。2、機(jī)會(huì)點(diǎn)（“O”）與威脅點(diǎn)（“T”）從宏觀角度、外外部環(huán)境分析析，主要是從從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提提高市場(chǎng)占有有率、樹立品品牌形象、地地區(qū)性優(yōu)惠政政策、城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃、宗宗地所屬區(qū)域域土地價(jià)格趨趨勢(shì)等方面論論述對(duì)項(xiàng)目的的影響。3、項(xiàng)目劣勢(shì)及及威脅的規(guī)避避可用項(xiàng)目SSWOT分析析圖說(shuō)明。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅第四部分項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施施計(jì)劃一、開發(fā)策略1、總體開發(fā)策策略按業(yè)態(tài)說(shuō)明項(xiàng)目目開發(fā)次序，原原則等2、總體開發(fā)進(jìn)進(jìn)度安排結(jié)合市場(chǎng)情況，科學(xué)合理判斷區(qū)域市場(chǎng)的年去化量、去化率和\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的規(guī)劃等因素來(lái)擬定分期開發(fā)計(jì)劃。二、營(yíng)銷策略結(jié)合市場(chǎng)情況、開發(fā)進(jìn)度和銷售價(jià)格，科學(xué)合理擬定銷售計(jì)劃。三、成本控制策策略主要從設(shè)計(jì)階段段、招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段、施工工階段、竣工工清算階段等等進(jìn)行過(guò)程把把控。四、項(xiàng)目組織及及人員配置說(shuō)明可研和實(shí)施施階段人員配配置以及機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置情況，是是否符合要求求及人員缺口口。第五部分項(xiàng)目目投資可行性性經(jīng)濟(jì)分析一、測(cè)算條件說(shuō)明項(xiàng)目投資可可行性經(jīng)濟(jì)分分析的編制方方法，假設(shè)的的前提，采用用政策、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)公正、合理理、合規(guī)。至至少包括以下下內(nèi)容：1、項(xiàng)目獲取條條件2、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位3、分期開發(fā)、銷售、資金運(yùn)用安排4、成本（稅負(fù)負(fù)）計(jì)量、分分?jǐn)?、使用參數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)二、測(cè)算結(jié)果用數(shù)字和表格說(shuō)說(shuō)明各項(xiàng)重要要指標(biāo)的總體體情況。1、地價(jià)指標(biāo)表表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值預(yù)計(jì)土地出讓金金（萬(wàn)/畝）土地出讓金折合合樓面地價(jià)（元元/m2）契稅（萬(wàn)元）印花稅（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)土地總成交交地價(jià)款（萬(wàn)萬(wàn)元，含契稅稅、印花稅等等）2、項(xiàng)目主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)指標(biāo)值備注總投資額（億元元）包括所得稅開發(fā)成本（億元元）資本化利息其中：土地付現(xiàn)現(xiàn)成本（億元元）出讓金、契稅、補(bǔ)償款總收入（億元）可售面積、平均均單價(jià)年去化量（萬(wàn)㎡㎡）毛利率（%）預(yù)計(jì)土地增值稅稅（億元）預(yù)計(jì)比例利潤(rùn)總額（億元元）凈利潤(rùn)（億元）其他股東分紅（億元）分配比例歸屬母公司凈利利潤(rùn)（億元）分配比例銷售凈利潤(rùn)率（%）自有資金自有資金年均靜靜態(tài)收益率（%%）自有資金稅后財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率（%）開發(fā)貸款（億元元）年限、利率全投資靜態(tài)投資資回收期（年年）預(yù)計(jì)開發(fā)年限全投資稅后財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率（%）3、用地與規(guī)劃劃指標(biāo)表4、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度表5、7成本收益益測(cè)算表6、土地增值稅稅計(jì)算表7、全投資現(xiàn)金金流量表8、自有資金現(xiàn)現(xiàn)金流量表三、資金籌措及及安排1、項(xiàng)目資金安安排（1）資金投入入計(jì)劃各期地價(jià)、前期期費(fèi)用、建安安費(fèi)用、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)用、開發(fā)間間接費(fèi)等比例例投入的安排排。（2）資金償還還計(jì)劃結(jié)合整個(gè)公司資資金情況，列列示項(xiàng)目資金金的需求缺口口及融資途徑徑、財(cái)務(wù)費(fèi)用用及利息估算算2、項(xiàng)目融資方方案說(shuō)明項(xiàng)目的融資資主體（既有有/新設(shè)）、融融資渠道、融融資結(jié)構(gòu)、融融資總額、利利率期限、擔(dān)擔(dān)保條件、支支付償還方法法。四、盈虧和敏感感分析1、盈虧平衡分分析盈虧平衡點(diǎn)原值占原值比例銷售價(jià)格（元//㎡）銷售面積（㎡）地價(jià)（元/㎡）說(shuō)明保本售價(jià)、保本銷售量及保本地價(jià)的計(jì)算結(jié)果。2、敏感性分析析測(cè)算土地價(jià)格、售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比時(shí)，毛利率、凈利潤(rùn)、銷售利潤(rùn)率、全投資內(nèi)部收益率等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化情況。分析項(xiàng)目對(duì)哪些因素的變化較為敏感，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，應(yīng)重視控制哪些因素。五、經(jīng)濟(jì)可行性性結(jié)論說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可可行性分析是是否可行。第六部分其其它風(fēng)險(xiǎn)分析析一、項(xiàng)目或土地地使用權(quán)獲取取風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)對(duì)措施1、項(xiàng)目或土地地合規(guī)性項(xiàng)目或用地取得得的土地合規(guī)規(guī)性和存在的的風(fēng)險(xiǎn)及控制制，項(xiàng)目或土土地所有權(quán)歸歸屬、土地使使用權(quán)歸屬，土土地的他項(xiàng)權(quán)權(quán)力（如抵押押權(quán)）、土地地的用途、有有關(guān)項(xiàng)目或用用地的政府文文件和（寫明明批號(hào)或主要要內(nèi)容、復(fù)印印件作為附件件等）。2、項(xiàng)目或土地地手續(xù)辦理項(xiàng)目或土地辦理理手續(xù)過(guò)程可可能性和存在在的風(fēng)險(xiǎn)及控控制，項(xiàng)目是是否已經(jīng)立項(xiàng)項(xiàng)、立項(xiàng)主體體是否能夠變變更、立項(xiàng)變變更條件和時(shí)時(shí)間、有關(guān)立立項(xiàng)和規(guī)劃的的政府文件（寫寫明批號(hào)或主主要內(nèi)容、復(fù)復(fù)印件作為附附件等）。3、項(xiàng)目或土地地價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目或用地取得得的土地的價(jià)價(jià)值評(píng)估是否否合理和存在在的風(fēng)險(xiǎn)及控控制，項(xiàng)目或或用地有關(guān)價(jià)價(jià)值及評(píng)估文文件（寫明批批號(hào)或主要內(nèi)內(nèi)容、復(fù)印件件作為附件等等）。二、合作風(fēng)險(xiǎn)及及應(yīng)對(duì)措施1、合作模式風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)指項(xiàng)目股東間合合作模式及股股權(quán)、債權(quán)出出資比