應(yīng)城文體中心項(xiàng)目定位及規(guī)劃建議報(bào)告3

應(yīng)城文體中心項(xiàng)目定位及規(guī)劃建議報(bào)告武漢天驥世紀(jì)眾聯(lián)房地產(chǎn)代理有限公司2013.62序：問題一：應(yīng)城整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是什么？問題二：本項(xiàng)目的核心屬性是什么，在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展中處于什么位置，具有什么樣的前景與潛質(zhì)？問題三：區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)是什么？將來產(chǎn)品競(jìng)爭形式是什么？將來競(jìng)爭環(huán)境下的機(jī)會(huì)空間在哪里？問題四：區(qū)域房地產(chǎn)將來客源將呈現(xiàn)什么樣的特征？問題五：在競(jìng)爭市場(chǎng)下如何細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分客戶，明確客群屬性？問題六：項(xiàng)目發(fā)展何種類型產(chǎn)品，能抓取市場(chǎng)機(jī)會(huì)賺取口碑，提升利潤水平？針對(duì)應(yīng)城文體中心地塊的發(fā)展定位必需明確幾個(gè)問題，本報(bào)告整體思路主要圍繞這樣幾個(gè)問題綻開，以期對(duì)于項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展及營銷策略做出具體的論證與建議;報(bào)告思維導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性研判市場(chǎng)定位總體定位項(xiàng)目發(fā)展模式項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析戰(zhàn)略制定規(guī)劃建議產(chǎn)品建議項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位規(guī)劃建議營銷策略報(bào)告思維導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性研判項(xiàng)目發(fā)展模式項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位規(guī)劃建議營銷策略鹽化大道橋頭，連接廠礦區(qū)的主要通道；體育館路貫穿城市南北；項(xiàng)目區(qū)位——地段價(jià)值溢價(jià)基礎(chǔ)城區(qū)邊緣，非城市核心發(fā)展區(qū)域區(qū)域在應(yīng)城人心中屬于城區(qū)邊緣，非城市核心區(qū)域；遠(yuǎn)離城市核心商業(yè)區(qū)；位于應(yīng)城東部重點(diǎn)改造發(fā)展區(qū)域——文體中心。東臨：河堤，隔河為化工廠南眺：應(yīng)城一中，臨鹽化大道西瞰：文體中心及老城中心北望：體育館同時(shí)具備文教體育及景觀資源；教化文體資源唯一性明顯；但是項(xiàng)目隔河為化工廠，排污現(xiàn)狀待改善，河岸整治已經(jīng)有支配。項(xiàng)目四至——環(huán)境景觀絕版稀缺的文教體育景觀資源核心屬性生活配套：目前無；休閑配套：文體中心；教化配套：應(yīng)城一中、三中；商業(yè)配套：欠缺；交通配套：毗鄰鹽化大道與體育館路。項(xiàng)目所屬區(qū)域的教化資源突出，交通便捷性強(qiáng)，文體資源豐富；周邊近距離缺乏生活需求的配套設(shè)施周邊配套核心屬性教化，運(yùn)動(dòng)，交通配套齊全，但生活配套缺失項(xiàng)目規(guī)劃探討——技術(shù)指標(biāo)文體中心唯一社區(qū)配套，獨(dú)享文體中心資源16萬平方，中等量體容積高純高層項(xiàng)目，樹立區(qū)域地標(biāo)形象商業(yè)配套彌補(bǔ)區(qū)域生活配套不足核心屬性城東區(qū)域標(biāo)桿氣質(zhì)占地面積：40493.7平米建筑面積：161974.8平米容積率：4.0項(xiàng)目本體結(jié)論地段環(huán)境配套規(guī)劃地處城區(qū)邊緣，非城市核心發(fā)展區(qū)域坐擁絕版稀缺文教體育資源兼得休閑，教化，交通配套，但生活配套缺失獨(dú)具區(qū)域標(biāo)桿氣質(zhì)極具打造區(qū)域地標(biāo)樓盤潛力如何打造富有標(biāo)記性的區(qū)域建筑形象？如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化？如何打造符合市場(chǎng)主流的競(jìng)爭力產(chǎn)品？如何消退客戶對(duì)項(xiàng)目非核心位置抗性？如何增加社區(qū)內(nèi)部配套滿足生活須要？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目潛力落地？項(xiàng)目能否成為區(qū)域標(biāo)桿的五大要素面臨五大問題！報(bào)告思維導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性研判項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位規(guī)劃建議營銷策略項(xiàng)目SWOT分析戰(zhàn)略制定應(yīng)城印象、資源城市“膏都鹽?！笔喙I(yè)儲(chǔ)量5.1億噸，有400多年的開采歷史，一級(jí)品位纖維石膏占國總儲(chǔ)量的82.5%以上。巖鹽工業(yè)儲(chǔ)量280億噸，礦床分布約140平方公里，埋藏淺、品位高，為發(fā)展鹽業(yè)食品工業(yè)供應(yīng)了極為豐富的資源。旅游產(chǎn)業(yè)資源豐富一泉（以湯池溫泉為龍頭）二礦（膏、鹽礦地質(zhì)公園）三山（燒香臺(tái)、伍山、團(tuán)山農(nóng)家樂）四水（短港、漁子河水上消遣、龍賽湖、東西汊漁家樂）五勝（鄂中革命烈士紀(jì)念館、文峰古塔、門板灣古人類遺址、百年紅堂、周恩來紀(jì)念館）基于本體找尋優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū)域內(nèi)市政配套生活配套逐步完善，交通動(dòng)脈連接主城區(qū)容積率4.0本體條件發(fā)展現(xiàn)狀高端環(huán)境差量體風(fēng)險(xiǎn)大地塊硬傷明明顯開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大前提項(xiàng)目位于城市文體核心發(fā)展位置教育文體資源優(yōu)越稀缺唯一性強(qiáng)河堤改造后景觀資源豐富非城市核心城區(qū)發(fā)展區(qū)域、城市配套缺東城市場(chǎng)不成熟，非傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)域隔河的化工廠污染問題區(qū)域性城市價(jià)值較高絕對(duì)資源優(yōu)勢(shì)高層住宅開發(fā)高層公寓產(chǎn)品為主房地產(chǎn)市場(chǎng)良好，區(qū)域產(chǎn)品消費(fèi)潛力巨大消費(fèi)能力SWOT優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak文體資源價(jià)值稀缺唯一性！在城東區(qū)域內(nèi)，本項(xiàng)目屬于未來潛力最大項(xiàng)目；交通便利；應(yīng)城一中教育配套地塊城市區(qū)域邊緣地段性不明顯；項(xiàng)目近距離內(nèi)城市配套少；緊鄰工廠污染源；中等量體開發(fā)、純高層產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大；機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)區(qū)域內(nèi)配套資源逐步完善發(fā)展?jié)摿Υ?；?yīng)城市場(chǎng)消費(fèi)表現(xiàn)良好；城東區(qū)域可供應(yīng)高端公寓體量小，區(qū)域地緣性明顯、消費(fèi)能力強(qiáng)勁；利用景觀資源稀缺核心價(jià)值；立足區(qū)域改善消費(fèi)潛力；利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)空間樹立引領(lǐng)力利用產(chǎn)品規(guī)劃及配置降低干擾；抓住市場(chǎng)主流人群，廣納客源；展示規(guī)劃發(fā)展，挖掘潛力、弱化配套；威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅WT戰(zhàn)略：減小劣勢(shì)，避免威脅區(qū)域?yàn)榉浅鞘泻诵膮^(qū)域，商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)弱；宏觀調(diào)控深入，對(duì)于產(chǎn)品入市影響不可忽視；區(qū)域市政配套發(fā)展不足；高形象，樹立高端新標(biāo)桿；抓取細(xì)分市場(chǎng)，開創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)；打造特色吸引市場(chǎng)眼球；主動(dòng)核心化！成為區(qū)域核心的一部分；控制成本，避免可能高利潤但高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目；著力打造小區(qū)高品質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢(shì)，弱化邊緣形象；項(xiàng)目SWOT分析15基于企業(yè)目標(biāo)下的項(xiàng)目開發(fā)整體戰(zhàn)略

標(biāo)桿城南：唯一性資源，城東區(qū)域突破常規(guī)性標(biāo)桿項(xiàng)目立足文體中心屬性，著力標(biāo)示資源價(jià)值體系！高形象、創(chuàng)新、引領(lǐng)性是立足之本，成為城東高端市場(chǎng)的標(biāo)桿成本限制思維，貫徹開發(fā)和營銷全程（客戶價(jià)值導(dǎo)向）開發(fā)節(jié)奏把控——以時(shí)間換取產(chǎn)品盈利空間、分期開發(fā)迎合市場(chǎng)發(fā)展，高端發(fā)展附加價(jià)值提升，（利潤）最大化！區(qū)域?qū)用妫赫嘉粚用妫哼\(yùn)作層面：核心競(jìng)爭力：項(xiàng)目開發(fā)整體戰(zhàn)略資源價(jià)值+高形象價(jià)值提升+創(chuàng)新引領(lǐng)性產(chǎn)品主導(dǎo)競(jìng)爭！報(bào)告思維導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性研判項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位規(guī)劃建議營銷策略市場(chǎng)定位總體定位客戶定位引領(lǐng)區(qū)域高端公寓市場(chǎng)建議本項(xiàng)目接受引領(lǐng)型競(jìng)爭策略，整體性突出市場(chǎng)競(jìng)爭，引領(lǐng)市場(chǎng)；在產(chǎn)品品質(zhì)上以應(yīng)城高端項(xiàng)目發(fā)展為比較，爭取優(yōu)異整體市場(chǎng)；高檔產(chǎn)品方案，充分發(fā)揮整盤資源優(yōu)勢(shì)。定位思索項(xiàng)目檔次選擇上，本案具有明顯文體資源優(yōu)勢(shì)，唯一性極強(qiáng)，在市場(chǎng)基礎(chǔ)上可競(jìng)爭項(xiàng)目極少；項(xiàng)目市場(chǎng)定位18將來目標(biāo)客戶的消費(fèi)特征特性內(nèi)斂但追求氣度，留意社會(huì)地位的匹配，較強(qiáng)攀比心理、追求榮耀，對(duì)于新事物、新理念接受實(shí)力強(qiáng)；項(xiàng)目總體定位品質(zhì)表現(xiàn)、堪比主流；

氣質(zhì)形象、領(lǐng)譽(yù)應(yīng)城；19教化健康、微小環(huán)節(jié)品質(zhì)、寬廣視野、珍貴榮耀的體現(xiàn)氣質(zhì)內(nèi)涵高貴榮耀衍生為：教育健康、開發(fā)理念、施工工藝、社區(qū)文化、物業(yè)水平、開發(fā)團(tuán)隊(duì)……產(chǎn)品表現(xiàn)外延形象生活品味衍生為：寬闊視野景觀、建筑風(fēng)格、建筑元素、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)所服務(wù)……細(xì)節(jié)品質(zhì)衍生為：建筑細(xì)節(jié)、配套設(shè)施、建材配置、園藝景觀、社區(qū)環(huán)境……國際標(biāo)準(zhǔn)、文化水岸華宅是一種生活方式，

它須要項(xiàng)目物質(zhì)形態(tài)來形成內(nèi)在與外在表現(xiàn)；項(xiàng)目的發(fā)展同時(shí)區(qū)域形象標(biāo)桿與生活品質(zhì)品嘗提升的使命！項(xiàng)目總體定位20應(yīng)城高端住宅標(biāo)桿引領(lǐng)之作……巔峰城市居住將來

——引領(lǐng)性·高端文化全景觀社區(qū)項(xiàng)目整體定位報(bào)告思維導(dǎo)圖項(xiàng)目屬性研判項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位規(guī)劃建議營銷策略整體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議整體規(guī)劃發(fā)展理念理念城東地標(biāo)性——項(xiàng)目的高容積率與優(yōu)越文體配套具有區(qū)域確定優(yōu)勢(shì)，打造地標(biāo)項(xiàng)目地標(biāo)建筑符合項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略；（高度、立面、天際線）文體中心獨(dú)占共享性——項(xiàng)目的教化體育資源景觀具有稀缺唯一性，在整體市場(chǎng)上獨(dú)占資源，同時(shí)項(xiàng)目綜合的景觀資源同樣豐富可以達(dá)成內(nèi)外部空間的全區(qū)共享；（西、北與文體中心整合、內(nèi)部景觀與外部融合）整體舒適性——契合市場(chǎng)整體發(fā)展潮流，以滿足最微小的居住需求指標(biāo)進(jìn)行打造，滿足項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)；（戶型、公共部位裝修、配置）生態(tài)環(huán)保節(jié)能性——規(guī)避項(xiàng)目區(qū)位緊鄰工廠的劣勢(shì)，增加環(huán)保材料和環(huán)保工藝的應(yīng)用；（環(huán)保材料應(yīng)用、環(huán)?？萍紤?yīng)用）獨(dú)特領(lǐng)先性——項(xiàng)目在城區(qū)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)上，在社區(qū)配置及建筑部品配置上突破區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)性，形成區(qū)域引領(lǐng)型品質(zhì)項(xiàng)目；（大堂、樓王）價(jià)值點(diǎn)打造配套規(guī)劃入口小廣場(chǎng)建筑外立面主景觀軸商業(yè)會(huì)所設(shè)置集中式商業(yè)打造特色商業(yè)街休閑會(huì)所運(yùn)動(dòng)會(huì)所產(chǎn)品附加值特色活動(dòng)空間節(jié)能環(huán)保智能化多產(chǎn)品組合，主流產(chǎn)品+創(chuàng)新產(chǎn)品，體現(xiàn)項(xiàng)目的舒適性及多元化活動(dòng)空間消費(fèi)及休閑空間居住空間提升空間滿足各個(gè)年齡階段的滿足生活空間PARTONE1★項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議集中商業(yè)沿街建筑立面裙樓立體綠化特色商業(yè)街沿河綠化景觀及特色商業(yè)街（餐飲）中心景觀廣場(chǎng)建筑可考慮弧形，與東邊做遮擋沿鹽化路建設(shè)的高層建筑，形成具有猛烈視覺沖擊力的社區(qū)展示面

強(qiáng)調(diào)建筑的整體形式感，完整、流暢的展示面和具有韻律感的天際線都是吸引眼球的重要因素項(xiàng)目體驗(yàn)空間1.沿街建筑立面點(diǎn)式塔樓集群弧形板樓突出建筑群整體的氣概，須要確定的體量體現(xiàn)城市感展示面的造型突出“氣概”，可以通過確定的曲線變更吸引眼球略帶弧形的外立面，和濱河的感覺緊密結(jié)合，并適當(dāng)遮擋工廠項(xiàng)目體驗(yàn)空間1.沿街建筑立面立面材料中引入質(zhì)感較強(qiáng)的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價(jià)值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受材料的運(yùn)用上要強(qiáng)化對(duì)比。不同材料的穿插運(yùn)用可以強(qiáng)化部分材料的質(zhì)感建筑底層局部石材的運(yùn)用，對(duì)業(yè)主的身份感給與很好的彰顯選擇質(zhì)感較強(qiáng)的外立面材質(zhì)強(qiáng)，從微小環(huán)節(jié)上提升項(xiàng)目的整體形象項(xiàng)目體驗(yàn)空間1.沿街建筑立面可以很生活慵懶的午后在廣場(chǎng)小坐在咖啡中把別人當(dāng)作風(fēng)景或成為別人的風(fēng)景開放的小廣場(chǎng)，可以帶來很生活也很城市的感覺項(xiàng)目體驗(yàn)空間2.入口小廣場(chǎng)利用地塊與路面的自然高差，在地塊上設(shè)置大板，既保證了上面商業(yè)客群流量的動(dòng)線，也可以讓下層空間無論是做商業(yè)還是停車場(chǎng)都有自然的采光，增加項(xiàng)目的亮點(diǎn)。下部順應(yīng)高差設(shè)置為底層商業(yè)或社區(qū)停車場(chǎng)，形成相對(duì)獨(dú)立的空間上部大板層，建筑的底層，開放的商業(yè)社區(qū)，完全的人行系統(tǒng)，與外部道路高差一樣關(guān)聯(lián):蜂巢。地下系統(tǒng)自然采光，建立上部與下部的連通，營造立體空間上部人行入口下部車行或地下商業(yè)入口鹽化大道地下停車場(chǎng)（或地下商業(yè)）及上下空間社區(qū)園林、沿街商業(yè)、中心商業(yè)街項(xiàng)目體驗(yàn)空間3.社區(qū)大板蜂巢的設(shè)計(jì)使地下層空間更陽光，居住空間更豐富。地面地下空間暢通，創(chuàng)建出層次感豐富的灰空間，同時(shí)可作底層商業(yè)或泛會(huì)所，增加整體的生活氣息和休閑情調(diào)蜂巢——聯(lián)系上下空間，創(chuàng)建空間趣味性和功能多樣性

項(xiàng)目體驗(yàn)空間4.蜂巢地下商業(yè)的創(chuàng)意空間——“蘑菇云”、“天文臺(tái)”“與地面商業(yè)和園林對(duì)話”的空間多層次立體空間體驗(yàn)項(xiàng)目體驗(yàn)空間4.蜂巢綠意盎然的小廣場(chǎng)項(xiàng)目體驗(yàn)空間5.立體庭院利用地塊高差,在中心商業(yè)樓頂設(shè)置立體庭院設(shè)置小區(qū)入口中心廣場(chǎng)，在持續(xù)項(xiàng)目整體性的同時(shí)供應(yīng)社區(qū)休憩空間項(xiàng)目體驗(yàn)空間6.中心廣場(chǎng)PARTTWO2★項(xiàng)目整體規(guī)劃建議★項(xiàng)目配套建議商業(yè)配套會(huì)所A本項(xiàng)目的商業(yè)定位——主要服務(wù)于片區(qū)商業(yè)功能，同時(shí)兼顧本項(xiàng)目社區(qū)的服務(wù)功能。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)內(nèi)街?jǐn)U大商業(yè)面積，每套面積適當(dāng)，豐富商業(yè)形態(tài)部分業(yè)態(tài)以及噪聲會(huì)影響上面樓層住戶的居住品質(zhì)沿街底商充分利用，有利于項(xiàng)目利潤的最大化沿鹽化大道價(jià)值較大，四周規(guī)劃路段需時(shí)間成熟集中式商業(yè)目的性消費(fèi)引導(dǎo)有利于輻射周邊區(qū)域，聚集項(xiàng)目人氣招商較困難，不易經(jīng)營，需提前聯(lián)系接洽確定商業(yè)形態(tài)的選擇原則利潤最大化原則市場(chǎng)可接受原則即使沿街底商影響了接近住戶的居住品質(zhì)，但綜合來看，有利于項(xiàng)目利潤最大化由于內(nèi)部商業(yè)價(jià)值還須要時(shí)間成熟，目前選擇經(jīng)營集中式商業(yè)須要長時(shí)間的資金投入，及市場(chǎng)培育從項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)的角度來看，區(qū)域價(jià)值的成熟和人氣的積聚，后續(xù)須要有集中式商業(yè)作為項(xiàng)目的配套，同時(shí)也有利于發(fā)揮項(xiàng)目的輻射實(shí)力項(xiàng)目的主要商業(yè)形態(tài)——沿街底商+部分集中商業(yè)的形態(tài)物業(yè)定位——商業(yè)探討本項(xiàng)目商業(yè)位置價(jià)值推斷物業(yè)定位——商業(yè)探討進(jìn)入性積聚性開放性簡潔到達(dá)易于聚集人流昭示性強(qiáng)社區(qū)商業(yè)選取原則A：正對(duì)文體中心，有確定商業(yè)價(jià)值D：沿鹽化大道主路，商業(yè)價(jià)值較高C：道路尚未修通但沿河堤，商業(yè)價(jià)值須要挖掘B：目前道路尚未修通，現(xiàn)階段商業(yè)價(jià)值不明顯E:作為集中式大商業(yè)，底商和步行街都有較大的促進(jìn)作用，但要成功引進(jìn)一家大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。AEDCB服務(wù)金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修…燈飾、床上用品店、家具裝飾、品牌電器直銷…家居面包店、咖啡館、茶室、酒吧……餐飲休閑電玩、花店、服飾店、兒童玩具店、寵物店、其他特色賣場(chǎng)…項(xiàng)目沿街商鋪以服務(wù)社區(qū)居民基本生活的商業(yè)為主；家居類商業(yè)具有獨(dú)特性，在項(xiàng)目整體銷售結(jié)束前無論對(duì)于招商還是終端銷售都很受歡迎；休閑類商業(yè)應(yīng)成為本項(xiàng)目先期引進(jìn)重點(diǎn)。商鋪業(yè)態(tài)建議：依據(jù)片區(qū)屬性，以休閑類商業(yè)為主臨街商鋪社區(qū)商業(yè)演化的一般規(guī)律社區(qū)啟動(dòng)期社區(qū)成熟期社區(qū)發(fā)展期社區(qū)配套為主,區(qū)域配套為輔，滿足生活配套的商業(yè)區(qū)域配套、社區(qū)配套并重，滿足生活休閑、消遣的配套社區(qū)配套為主滿足家庭裝修、生活用品的商業(yè)家庭裝修服務(wù)、家居飾品便利店、面包房銀行、藥品店、快餐店、洗衣店、發(fā)廊、花店等電玩、咖啡店、酒吧、特色食街、服裝店、書店、健身等類型條件作用目標(biāo)適用性項(xiàng)目超市對(duì)交通便捷要求較高1、租賃面積大；2、租期長；3、帶來巨大的購物人流完善生活配套推動(dòng)住宅銷售帶動(dòng)街鋪∨購物中心對(duì)交通要求較高；一般為成熟區(qū)域；需一定人流支持及昭示性較強(qiáng)的街面對(duì)周邊商業(yè)有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。帶動(dòng)街鋪×主題賣場(chǎng)對(duì)交通要求較高；一般為成熟區(qū)域；需昭示性較強(qiáng)的街面對(duì)周邊商業(yè)有一定的帶動(dòng)作用。目的性消費(fèi)∨專業(yè)市場(chǎng)對(duì)交通便捷要求較高；需要行業(yè)聚集，對(duì)是否為成熟區(qū)域要求不高。對(duì)周邊商業(yè)基本無帶動(dòng)作用。——×集中式商業(yè)建議先選擇以主題賣場(chǎng)啟動(dòng)，帶動(dòng)住宅和街鋪銷售集中式商業(yè)引進(jìn)主題賣場(chǎng)作為商業(yè)的啟動(dòng)，并且干脆帶動(dòng)商業(yè)街經(jīng)營起來。項(xiàng)目自身處城市邊緣，缺乏自然人流，對(duì)大型超市和購物中心而言有點(diǎn)不足，需依據(jù)商家要求提前規(guī)劃。集中式商業(yè)建議為兒童游樂中心或家居主題賣場(chǎng)兒童主題MALL模式案例——湖南澧縣浦金國際廣場(chǎng)湘西最大的兒童主題商城，共三層，地下一層，地上兩層共13000平方米，商業(yè)產(chǎn)品覆蓋0-15歲兒童生活消遣學(xué)習(xí)的多樣需求。負(fù)一樓為餐飲、電玩、嬰幼兒用品店一樓為6-15歲青少年兒童用品、品牌餐飲二樓為0-6歲嬰幼兒用品、游樂園、早教、品牌餐飲、水吧項(xiàng)目空間體驗(yàn)7.特色商業(yè)街沿河堤有足夠的退讓空間，可以打造文化美食一條街特色餐飲模式案例——仙桃劉口美食文化街悠久的歷史造就了劉口深厚的歷史文化。劉口麻糖、劉口粉絲曾經(jīng)響譽(yù)荊楚。劉口文化美食街挖掘了地方特色小吃及文化活動(dòng)，以著名的“沔陽三蒸”為代表的小吃特色，沔城蓮藕、沙湖鹽蛋、紅廟蘿卜、毛嘴鹵雞、鄭場(chǎng)豆豉將會(huì)成為餐桌上美味佳肴，地方戲曲沔陽花鼓、皮影戲、現(xiàn)代歌舞、精致絕倫的民間傳統(tǒng)藝術(shù)將把你帶入人間的天堂。

營業(yè)面積12000平方米，已形成當(dāng)?shù)氐奈幕厣筒惋嬀奂?。★?xiàng)目整體規(guī)劃建議★項(xiàng)目配套建議商業(yè)配套會(huì)所BPARTTWO2精品意識(shí)原則——本項(xiàng)目為區(qū)域的領(lǐng)袖樓盤，客戶定位在本地中高端客戶，考慮到會(huì)所與整體建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以及客戶對(duì)會(huì)所的較高要求。樹立賣點(diǎn)原則——突出會(huì)所特色，可以成為支撐項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)之一可經(jīng)營性原則——考慮到項(xiàng)目的規(guī)模、資金回籠以及真正滿足住戶需求，會(huì)所的設(shè)立應(yīng)當(dāng)考慮到其可長期經(jīng)營性本項(xiàng)目會(huì)所設(shè)置的三大原則會(huì)所建議可利用地下一層和底層商業(yè)作為會(huì)所經(jīng)營，也豐富商業(yè)的業(yè)態(tài)會(huì)所建議為運(yùn)動(dòng)注入生命的意義健身房乒乓球室臺(tái)球室美容會(huì)館SportsClubPARTTHREE3★項(xiàng)目整體規(guī)劃建議★項(xiàng)目配套建議★項(xiàng)目產(chǎn)品建議將居住合理性和舒適度綜合考慮，在戶型尺寸和布局上體現(xiàn)“精度”基本原則優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，內(nèi)部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局壓縮無感知尺度：從居住者的感受角度動(dòng)身，滿足好用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度贈(zèng)送好用面積：贈(zèng)送面積不能是無用多余的面積，而是須要與實(shí)際購買空間良好結(jié)合，便于居住運(yùn)用，增加業(yè)主購買性價(jià)比，并增加空間情趣戶型設(shè)計(jì)核心理念張弛適度的精準(zhǔn)設(shè)計(jì)帶來的舒適空間關(guān)鍵動(dòng)作戶型品質(zhì)化的基本原則、核心理念與關(guān)鍵動(dòng)作產(chǎn)品建議兩房兩廳一衛(wèi)70-85㎡

20%三房兩廳一衛(wèi)90-105㎡30%三房兩廳兩衛(wèi)110-130㎡40%四房兩廳兩衛(wèi)130-139㎡10%戶型建議容積率4.0，兩梯四戶，兩大兩小，戶型發(fā)揮空間較小，但盡量增加三房和小三房的戶型。入戶花園設(shè)計(jì)：——提升室內(nèi)居住環(huán)境的舒適性；——入戶空中花園既能美化室內(nèi)環(huán)境，還可以作為玄關(guān)功能