貴定世紀(jì)新城可行性研究報(bào)告

大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)貴定世紀(jì)新城可行性研究報(bào)告1大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)第一部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)外環(huán)境及發(fā)展前景分析1,6318鎮(zhèn)12約28.7萬(wàn)人，總戶(hù)數(shù)6.95萬(wàn)戶(hù)，少數(shù)民族人口13.07萬(wàn)人?？h城所在地城關(guān)鎮(zhèn)，人口約811.8通便利，是重要的交通樞紐，礦產(chǎn)、旅游資源豐富?！笆濉逼陂g貴定經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)，國(guó)民生產(chǎn)總值從2002年的9.23億元增加到2006年的201.47億元增加到2長(zhǎng)8%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資從1.34億元增加到5.06億元，城鎮(zhèn)化水平達(dá)30%；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額從1.68億元增加到2.77億元，年均增長(zhǎng)13.29%；各金融機(jī)構(gòu)存款余額從6.09億元增加到10.88億元，年均增長(zhǎng)12%。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，將進(jìn)一步促進(jìn)貴定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一、供給市場(chǎng)分析自從98年國(guó)家停止福利分房，相繼推出按揭及公積金購(gòu)房的相關(guān)政策以來(lái)，貴定縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)。從時(shí)間段來(lái)看，2002年可視為貴定縣開(kāi)發(fā)的一個(gè)分水嶺，這一年貴定縣房地產(chǎn)投資額有了大幅增加，自此貴定縣新區(qū)拓展、舊城改造以及市政建設(shè)的力度每年都在不斷加大。2002-2006年，房地產(chǎn)投資1.68億元，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目29個(gè)，開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)26.86萬(wàn)平方米，一批住宅小區(qū)、商貿(mào)區(qū)如天源花園、隆?；▓@、河濱花園、河濱路商業(yè)步行街等相繼投入使用，不但改善了市民居住條件，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市品位得到了一定程度的提升，吸引力得以加強(qiáng)，外來(lái)人員特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商品房的人數(shù)不斷增加。2006年，為招商引資，加大城市舊城改造力度，貴定縣通過(guò)掛牌方式共計(jì)出讓五302007-2010這四年內(nèi)至少將有約30-40萬(wàn)方商品房陸續(xù)上市，貴定縣房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的情況，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。1、住宅部分整體現(xiàn)狀2大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)針的握手樓、貼面樓較多，局限于低層次滿(mǎn)足居住與經(jīng)營(yíng)的要求，在整體布局、概念訴求、建筑風(fēng)格、外立面等方面比較雷同，并未充分突出項(xiàng)目的差異性，此外，由于受到規(guī)模、成本、消費(fèi)水平的限制，園林綠化、智能化設(shè)施、小區(qū)公建等現(xiàn)代住宅小區(qū)應(yīng)有的配套建設(shè)欠缺或不完善，沒(méi)有出現(xiàn)區(qū)域內(nèi)品質(zhì)超群的領(lǐng)袖產(chǎn)品。●目前以多層住宅為主體，70~80㎡的二房和100~130㎡的三房二廳，平層或錯(cuò)層的戶(hù)型成為市場(chǎng)主流，銷(xiāo)售情況較好，復(fù)式、躍式等變維戶(hù)型不易為客戶(hù)接受?？紤]到貴定城鎮(zhèn)化水平不高，今后還會(huì)有大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進(jìn)入城市，因此戶(hù)型設(shè)計(jì)也要滿(mǎn)足這一部分低端客戶(hù)解決居住條件的需求。800-900元/㎡左右，2006售態(tài)勢(shì)一般，由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本較高，隨著工程進(jìn)度不斷加快，小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施的逐步完善，價(jià)格還應(yīng)有較大的上調(diào)空間。28~40次分化擴(kuò)大與新增住戶(hù)階段，后者正處于家庭組合與擴(kuò)大住戶(hù)階段。從職業(yè)上來(lái)看，政府官員，銀行、電信、電力、醫(yī)院、教育部門(mén)、部分效益較好私營(yíng)企業(yè)職工等是貴定今后購(gòu)買(mǎi)房屋的主力軍，另外，從事礦業(yè)、商貿(mào)、加工、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的個(gè)體戶(hù)也希望通過(guò)購(gòu)房，改變居住條件。從區(qū)域上看，如前所述，隨著城市的發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)將占到購(gòu)買(mǎi)群體一半的比例左右，鄉(xiāng)鎮(zhèn)是我們要大力挖掘其潛力的市場(chǎng)。而提升樓盤(pán)品質(zhì)?！褓F定縣的物業(yè)管理處于初步的認(rèn)知階段，僅僅滿(mǎn)足傳統(tǒng)的居委會(huì)式的清掃垃圾、收收水電費(fèi)、登記來(lái)訪客等等。物業(yè)管理服務(wù)水平的落后直接導(dǎo)致貴定縣所開(kāi)發(fā)物業(yè)檔次的降低。對(duì)公司而言，今年樓盤(pán)即將投入使用，應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)上樹(shù)立切實(shí)可行的服務(wù)準(zhǔn)則與標(biāo)準(zhǔn)，建立項(xiàng)目品牌和專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商形象。2、商業(yè)部分總體現(xiàn)象1、商業(yè)用房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、需求狀況：2000-2006年貴定新開(kāi)發(fā)的商業(yè)用房主要集中4.2-4.58000街底商，二樓基本用于出租，如隆?；▓@二樓出租經(jīng)營(yíng)家具。由于投資渠道狹窄，商3大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)地段較好的商業(yè)鋪面已所售無(wú)幾，剩下的位置不太好，基本用于出租，如西門(mén)坡隆?；▓@環(huán)城北路門(mén)面及天源花園內(nèi)門(mén)面，現(xiàn)仍有不少鋪位尚未售完。商業(yè)分區(qū)的價(jià)格也高低不等，天源花園由于位置較好，處于新城鬧市區(qū)，臨街門(mén)面從6000到850006年1000-22004680-5500售價(jià)在4280元/㎡左右，還剩4-5間；老城區(qū)的幸?；▓@地處小十字商圈，售價(jià)在6000-8000元/㎡左右，已售完，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)劃攤位經(jīng)營(yíng)，未售，攤位費(fèi)50-100元/個(gè)。小十字附近租金最貴，單間門(mén)面最高已達(dá)到83元/㎡/月，推算售價(jià)已超過(guò)萬(wàn)元，這與其長(zhǎng)年的商業(yè)氛圍有密切的關(guān)系，天源花園的門(mén)面租金僅次于小十字，最高達(dá)到674027-38元/㎡/月，新橋附近30-45元/㎡/月。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于起步階段，開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，比較平緩，不低迷但是也不會(huì)出現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。鎮(zhèn)人口為主，也有不少來(lái)自省內(nèi)外的客戶(hù)。5、行業(yè)、業(yè)態(tài)分布：●中山西路（大十字至西門(mén)坡段）仍然是貴定傳統(tǒng)商業(yè)圈，常住居民多，人流量

大，商圈氛圍相對(duì)濃厚，有家電、超市、服裝、鞋類(lèi)、文具、餐飲、農(nóng)資、五金、爐

（灶）具等門(mén)類(lèi)，零售為主，由于大部分門(mén)面陳舊，經(jīng)營(yíng)品種雜亂，檔次偏低，目前

不是貴定主流的商業(yè)區(qū)域。●因城市改造和拆遷安置，迎賓大道至西門(mén)坡轉(zhuǎn)盤(pán)、紅旗路近一兩年開(kāi)始熱鬧起

來(lái)，屬新興主流商業(yè)區(qū)域，迎賓大道為建材裝飾一條街，西門(mén)坡轉(zhuǎn)盤(pán)、紅旗路集中了

貴定中等品牌服飾、鞋類(lèi)、美容美發(fā)用品、飾品店、家具店，產(chǎn)品有很強(qiáng)的針對(duì)性，

其已成為貴定政治、金融核心區(qū)域，一定程度上提升了街區(qū)商業(yè)文化品位。

●城西交易市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)日雜、煙酒、副食等，批零兼營(yíng)，規(guī)模不大，主要集中4大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)在臨街門(mén)面，市場(chǎng)內(nèi)門(mén)面空置率較高，沒(méi)有形成氣候，比較雜亂。對(duì)面集中了十幾家五金機(jī)電用品店，規(guī)模較小?！裎鏖T(mén)河西岸以餐飲、酒吧、美容為主的商業(yè)步行街，新橋東西兩端，麥溪路，是貴定目前比較集中，環(huán)境較好的餐飲、娛樂(lè)、休閑區(qū)域?！窈游餮呗分饕栽I(yè)、汽配為主。環(huán)城北路經(jīng)營(yíng)范圍比較雜，有百貨、連鎖餐飲、汽配汽修、服裝店等。2006年全縣商品零售總額達(dá)2.77億元，個(gè)體工商戶(hù)達(dá)3200多戶(hù)，從業(yè)人員6000多人，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平落后，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)速度緩慢，雖然人口規(guī)模相對(duì)周邊縣城不算小，但貴定整體市場(chǎng)容量和消費(fèi)水平還是較低，商業(yè)發(fā)展水平還處于初級(jí)發(fā)展階段，新、老城核心商業(yè)區(qū)各行業(yè)分布比較零散、混亂,主要由歷史延續(xù)或自發(fā)形成，專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化程度低，而且,各行業(yè)之間的業(yè)態(tài)組合并未形成相互拉動(dòng)之勢(shì)，缺乏一個(gè)能夠同時(shí)滿(mǎn)足人們休閑、娛樂(lè)、健身、購(gòu)物、餐飲的綜合商業(yè)區(qū)域，推動(dòng)并提升城市商業(yè)整體發(fā)展水平。二、需求市場(chǎng)分析隨著貴定房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入理性的發(fā)展階段，產(chǎn)品類(lèi)型、配套設(shè)施日趨豐富，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消費(fèi)者在這樣的買(mǎi)方市場(chǎng)中，開(kāi)始用審慎、理性甚至挑剔的眼光去考慮每個(gè)樓盤(pán)，尋找自己中意的產(chǎn)品，滿(mǎn)足自己個(gè)性的需求，因而研究消費(fèi)者行為顯得尤為重要。結(jié)合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，我們針對(duì)已成交客戶(hù)，已登記客戶(hù)這部分潛在消費(fèi)者約300名進(jìn)行了初步分析，結(jié)果如下：1、置業(yè)者基本狀況●受訪者職業(yè)分布從已成交客戶(hù)來(lái)看，依次是教師、私營(yíng)企業(yè)職員、一般公職人員、個(gè)體工商戶(hù)以及其他職業(yè)，政府官員以及銀行、電信、電力、醫(yī)院等單位效益較好的職員較少，應(yīng)該說(shuō)這部分人本來(lái)住房問(wèn)題就不緊張，即使要換房也對(duì)房屋的要求較高，目前是潛在的消費(fèi)群體?！袷茉L者年齡狀況28-40歲的中青年家庭是貴定改善居住條件、二次置業(yè)的最大消費(fèi)群體?！袷茉L者受教育程度5大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)●置業(yè)狀況購(gòu)房者占20%，為父母購(gòu)買(mǎi)者占10%，為子女購(gòu)房者占15%以上，基本上可以反映近期的有效需求動(dòng)態(tài)?！瘳F(xiàn)在的家庭成員此次家庭成員構(gòu)成資料反饋，三口之家的中青年家庭購(gòu)房意向最為活躍，想買(mǎi)房的需求量也最明顯。2、影響消費(fèi)者置業(yè)的因素●購(gòu)買(mǎi)時(shí)主要考慮因素在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然隨著消費(fèi)者的收入、年齡、家庭、人口的不同，置業(yè)所看重的因素之后排序會(huì)有所變化，但基本上看重的仍然依次以?xún)r(jià)格、地段、建筑質(zhì)量、戶(hù)型為主。●置業(yè)者希望小區(qū)內(nèi)擁有的配套在保證基本生活條件的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者在物業(yè)管理、購(gòu)物、保健、休閑娛樂(lè)等方面的需求意識(shí)日趨明顯?！裨诶铣琴?gòu)房最擔(dān)憂的因素最突出的是擔(dān)心用水問(wèn)題，其次是交房時(shí)間、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)辦理等。3、消費(fèi)者置業(yè)行為分析●置業(yè)者所接受的房?jī)r(jià)800-900元/㎡之間的受訪者最多占54%,其次是900-1000元/㎡之間占30%,能夠接受近1000●購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型實(shí)用型、功能分布合理的兩室、三房一廳至二廳受置業(yè)者青睞，分別占40.9%、44.7%，四房以上的戶(hù)型需求明顯不足，面積偏大的戶(hù)型壓力較大?！褓?gòu)房者選擇多層、小高層的原因從受訪者對(duì)多層住宅與小高層住宅的選擇意愿來(lái)看，單純選擇多層的最明顯的占6大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)30%以上。選擇小高層的原因：電梯代步；景觀優(yōu)勢(shì)；體現(xiàn)身份地位?！褓?gòu)買(mǎi)者不愿選擇小高層的原因影響購(gòu)買(mǎi)者的因素：主要在于房?jī)r(jià)和后期物業(yè)管理費(fèi)用偏高兩大塊，另外擔(dān)心停電也是一個(gè)方面。●選擇住宅類(lèi)型及原因從選擇住宅現(xiàn)房、期房的需求來(lái)看，現(xiàn)房依然是貴定消費(fèi)者的首選?！衲芙邮艿奈飿I(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從受訪者反饋的信息表明，消費(fèi)者還是愿意接受統(tǒng)一、規(guī)范的物業(yè)管理，要求的日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括衛(wèi)生、保安、維修、綠化、停車(chē)等，據(jù)進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，受訪者中，能接受的多層物管服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.2—0.3元/㎡之間，而接受小高層的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估計(jì)在0.3—0.5元/㎡之間?！裣M(fèi)者置業(yè)購(gòu)房時(shí)獲悉的信息來(lái)源依次是售樓現(xiàn)場(chǎng)、電視、戶(hù)外廣告、短信、派發(fā)POP單張等?！裣M(fèi)者購(gòu)房時(shí)選擇居住區(qū)域的傾向新區(qū)作為規(guī)劃建設(shè)起點(diǎn)較高的城市新中心，有較大的吸引力，而老城由于學(xué)校、菜場(chǎng)、銀行、醫(yī)院等生活配套較完善，仍吸引了不少習(xí)慣在此居住的置業(yè)者的眼光。2006年縣城人口約為8萬(wàn)人，2.6萬(wàn)個(gè)家庭單元，家庭約占520020％計(jì)1040每戶(hù)90㎡計(jì)，約9.36萬(wàn)㎡，如按我們前面的估計(jì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)與城市各占一半的來(lái)計(jì)算2-4年內(nèi)貴定商品房住宅總需求量約20定地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)體量較大，但總體容量增長(zhǎng)有限，競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化階段，三、今后幾年內(nèi)貴定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來(lái)2-4年貴定縣的房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下格局：7大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)商業(yè)功能的基礎(chǔ)上，通過(guò)舊城改造，成為城市新的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商住中心。斷在該區(qū)域涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。主要表現(xiàn)在：●同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。●項(xiàng)目策劃、包裝的競(jìng)爭(zhēng)?！裥^(qū)規(guī)模、環(huán)境、配套設(shè)施完善程度等相關(guān)生活設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)?！裎飿I(yè)管理、公司形象塑造等軟實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)必然拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的熱度，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，從大的方向上這對(duì)推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展是有利的，主要是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商在以下幾個(gè)方面的運(yùn)作能力：●形成獨(dú)特的差異化項(xiàng)目特色，突出項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)?？旖ā⒖焓?，提前做配套、環(huán)境，加大物業(yè)管理和售后服務(wù)工作力度，解決業(yè)主后顧之憂?！駥?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的各塊專(zhuān)業(yè)能力的把握●公司人員結(jié)構(gòu)調(diào)整及整合能力●資金運(yùn)作能力好機(jī)遇，樹(shù)立公司及項(xiàng)目的品牌形象，否則最后將是與對(duì)手的價(jià)格戰(zhàn)。8大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)第二部分項(xiàng)目概況項(xiàng)目地處貴定縣城關(guān)鎮(zhèn)老城中南部，屬貴定縣傳統(tǒng)居民區(qū)和商業(yè)區(qū)。東臨柳家灣鐵路宿舍區(qū)，南臨城南村，西臨煙廠宿舍，北臨中山路?！衽涮自O(shè)施：項(xiàng)目處于城市老城區(qū)，生活較為便利。●周邊環(huán)境：目前民房及單位公房外觀陳舊，道路年久失修，公建配套不完善，環(huán)境較差?！裰苓吷虡I(yè)氛圍：傳統(tǒng)的農(nóng)資、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，小五金建材、小商品、低檔服裝市場(chǎng)，商業(yè)氛圍濃厚?！窠煌ǎ罕憷?gòu)物、商業(yè)中心。開(kāi)發(fā)用地81,434.75㎡，廣場(chǎng)用地9,870㎡，城市次干道用地17,318.89㎡，其

他用地12,249.26㎡，容積率2.0，建筑密度41.11%，綠地率25.5%，地下車(chē)位152,535.18B40,810.66

㎡，多層住宅面積85,851.51㎡，小高層住宅面積19,910㎡。一期：多層住宅面積45,654.51㎡商業(yè)面積10,303.66㎡二期：多層住宅面積40,197㎡小高層住宅面積19,910㎡商業(yè)面積30,507㎡地下室面積：5,963㎡項(xiàng)目細(xì)分為125個(gè)

07年507年9

月交房，其他兩個(gè)組團(tuán)最遲將于5月動(dòng)工。二期開(kāi)發(fā)月季園、芙蓉園、茉莉園、百合

園、牡丹園、玉蘭園、荷花園7個(gè)組團(tuán)，具體時(shí)間根據(jù)拆遷進(jìn)度而定。9大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)第三部分項(xiàng)目定位一、優(yōu)勢(shì)●首發(fā)優(yōu)勢(shì)：貴定首個(gè)大型舊城改造項(xiàng)目，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)引領(lǐng)作用?！裆套≈行牡膫鹘y(tǒng)雛形已基本形成，市場(chǎng)整體的認(rèn)可度較高，本項(xiàng)目位于商住中心核心區(qū)位，生活工作學(xué)習(xí)便利?！褚?guī)模優(yōu)勢(shì)：可滿(mǎn)足不同層次客戶(hù)需求，易于吸引人氣。●公建配套優(yōu)勢(shì)：大型水景園林、休閑娛樂(lè)設(shè)施、購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街●專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商優(yōu)勢(shì)●人流、物流集中二、劣勢(shì)●市政規(guī)劃：本項(xiàng)目由四條城市干道區(qū)隔成不同的單元，這雖然對(duì)形成商業(yè)街區(qū)有利，但對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目在配套設(shè)施、管線布置、小區(qū)環(huán)境營(yíng)造、物業(yè)管理等方面卻帶來(lái)較多問(wèn)題?！襁@些需在后面的設(shè)計(jì)中進(jìn)行調(diào)整?！癫疬w安置：拆遷量、拆遷阻力大，給工程進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)的順利實(shí)施帶來(lái)困擾和阻礙，此外，由于回遷戶(hù)不少，必須在戶(hù)型設(shè)計(jì)、后期物業(yè)管理等方面綜合考慮，統(tǒng)籌安排。●周邊環(huán)境：項(xiàng)目只屬于舊城改造的一部分，在一定時(shí)間內(nèi)，四致范圍均為原有舊建筑，可能會(huì)影響到項(xiàng)目銷(xiāo)售和產(chǎn)品整體形象?！窀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手：項(xiàng)目對(duì)面地塊已摘牌，同屬舊城改造項(xiàng)目，將給項(xiàng)目在拆遷、銷(xiāo)售

等方面帶來(lái)較大壓力。其他項(xiàng)目上馬也會(huì)分流一部分客戶(hù)。

●園林景觀：在二期廣場(chǎng)園林景觀目前無(wú)法展現(xiàn)時(shí)，如何通過(guò)一期的景觀營(yíng)造讓

客戶(hù)認(rèn)同?！裢＼?chē)管理：為營(yíng)造小區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，一期停車(chē)只能在小區(qū)外部解決。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境的分析，結(jié)合貴定市場(chǎng)目前的發(fā)展?fàn)顩r，可以得出有關(guān)項(xiàng)目

市場(chǎng)環(huán)境的結(jié)論。10大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)1、項(xiàng)目處于相對(duì)上升的市場(chǎng)環(huán)境。近二年貴定房地產(chǎn)發(fā)展較快，價(jià)格逐步上揚(yáng)，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了有利空間。2性，具有明顯的沉積消費(fèi)和團(tuán)體消費(fèi)的特征，這一點(diǎn)也決定了貴定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，更決定了個(gè)性塑造及銷(xiāo)售速度對(duì)物業(yè)運(yùn)作的重要意義。3市場(chǎng)處于快速過(guò)渡時(shí)，在一定程度上，鑄造項(xiàng)目品質(zhì)不僅是盈利的需要，更是生存的需要。4差異，在這類(lèi)市場(chǎng)，大幅提高價(jià)格有難度，控制成本較困難，唯有加快銷(xiāo)售速度、逐步提升價(jià)格是最可靠、最直接、最有效的盈利手段。（三）、目標(biāo)客戶(hù)群體定位一、住宅：1、住宅目標(biāo)客戶(hù)群定位●項(xiàng)目周邊居民：由于居住習(xí)慣，不愿遷移。●當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)中層以上官員，效益較好國(guó)有企業(yè)的中、上層領(lǐng)導(dǎo)干部，私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)等。2、輔助目標(biāo)客戶(hù)定位●回遷戶(hù)●企事業(yè)團(tuán)購(gòu)對(duì)象●周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的教師、公務(wù)人員等二、商業(yè)：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)共性條件：擁有一定的社會(huì)資源和財(cái)富，滿(mǎn)足其個(gè)人（公司、單位）經(jīng)營(yíng)或投資需求。客戶(hù)細(xì)分：1、經(jīng)營(yíng)需求者：●現(xiàn)有片區(qū)內(nèi)門(mén)面出租戶(hù)、經(jīng)營(yíng)戶(hù)；●在貴定縣城內(nèi)、下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊城鎮(zhèn)做生意，有意擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)?；蚋鼡Q經(jīng)營(yíng)地

點(diǎn)者；大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)●品牌連鎖經(jīng)營(yíng)者、地區(qū)總代理機(jī)構(gòu)布點(diǎn)貴定，或新增加盟商；●擬新開(kāi)店的初次創(chuàng)業(yè)者；●中小型相關(guān)產(chǎn)品銷(xiāo)售企業(yè)設(shè)立貴定辦事處和營(yíng)銷(xiāo)展示（批銷(xiāo)）點(diǎn)。2、投資需求者：●貴定及鄰近周邊地區(qū)的積蓄頗豐或收入較高者（政府部門(mén)、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)或渠道；●外出打工族中的收入、積蓄較高者，將之作為安家立業(yè)、保值增值的手段；年人；●手中有余資閑金，未尋到更好的投資升值渠道的其它富裕階層；●開(kāi)發(fā)商人脈關(guān)系客戶(hù)。以上客戶(hù)群體中包含既投資自己也經(jīng)營(yíng)者。（四）、項(xiàng)目形象定位及整體運(yùn)作思路綜上所述，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)，市場(chǎng)目前及今后的發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定以下項(xiàng)目形象定位及運(yùn)作的全體核心思想：一、住宅形象定位：城市核心商圈●大型廣場(chǎng)住宅貴定高尚住宅小區(qū)二、商業(yè)形象定位：城市核心商圈●百姓創(chuàng)富口岸1、商業(yè)分區(qū)定位：●解放南路茶花園、櫻花園——建材、農(nóng)用物資、五金、爐（灶）具、小家電一

農(nóng)用物資、爐（灶）具類(lèi)附加值較低店面?！袢嗣衤饭鸹▓@、桃花園——服裝、飾品、鞋類(lèi)中檔精品街，不刻意分區(qū)。

●海棠園——目前老城區(qū)無(wú)一個(gè)上檔次的浴室，只要定位準(zhǔn)確，應(yīng)該具有較大的

消費(fèi)群體。此外，項(xiàng)目周邊學(xué)校眾多，又是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域，對(duì)辦公用品的需求具有

12大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)辦公用品批零市場(chǎng)。目前，根據(jù)公司考慮，為培育市場(chǎng)，積聚人氣，有利于今后月季園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的搬遷，海棠園可考慮作為臨時(shí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用，具體實(shí)施辦法正在策劃之中?！衿降饶下吩录緢@——農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，芙蓉園——小商品市場(chǎng)●廣場(chǎng)臨中山西路玉蘭園、茉莉園規(guī)劃為超市、百貨商店，臨人民路牡丹園、百合園規(guī)劃為影劇院、中高檔餐廳、咖啡廳、健身房等。三、總體運(yùn)作思路：1、通過(guò)一切手段盡可能縮短項(xiàng)目前期各工序特別是拆遷的推進(jìn)時(shí)間，運(yùn)用成熟的理念及項(xiàng)目包裝手段，提升項(xiàng)目綜合品質(zhì)。整合各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)，概念訴求及廣場(chǎng)園林環(huán)境設(shè)計(jì)進(jìn)行營(yíng)造和包裝，提高樓盤(pán)檔次，將本項(xiàng)目建設(shè)成為貴定高尚居住社區(qū)。2、嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，下大力氣進(jìn)行概念挖掘創(chuàng)新，引入新工藝、新技術(shù)、新概念，增加項(xiàng)目買(mǎi)點(diǎn)，建立開(kāi)發(fā)公司及項(xiàng)目的品牌形象。以上運(yùn)作思路將成為項(xiàng)目運(yùn)作各環(huán)節(jié)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、手續(xù)辦理、拆遷安置、工程建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理的核心，各環(huán)節(jié)必須在此核心下結(jié)合項(xiàng)目定位進(jìn)行推進(jìn)。（五）、項(xiàng)目總體規(guī)劃，建筑風(fēng)格定位，戶(hù)型面積分布及功能定位具體見(jiàn)《世紀(jì)新城二期規(guī)劃調(diào)整的意見(jiàn)和建議》。（六）、廣場(chǎng)及小區(qū)園林設(shè)計(jì)風(fēng)格及功能定位一、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)總體思路主要以充分滿(mǎn)足市民休閑、娛樂(lè)、健身、購(gòu)物等各方面的

需求為主旨，廣場(chǎng)中心為大面積硬地，四個(gè)出入口設(shè)置為步行街，其它區(qū)域分別設(shè)置

休閑區(qū)、健身區(qū)、綠化區(qū)，根據(jù)季節(jié)的不同栽種多種植物并鋪設(shè)草坪，此外，還需設(shè)

置休閑座椅以及報(bào)刊亭、書(shū)報(bào)亭、物管用房、音響、燈光、垃圾池、衛(wèi)生間等配套設(shè)

施，讓市民享受輕松自在悠閑生活，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象。二、小區(qū)園林主要集中于建筑圍合中心內(nèi)，根據(jù)各組團(tuán)名稱(chēng)的不同分別栽

種相應(yīng)的植物，并輔以一些常綠灌木等，讓小區(qū)一年四季都保持賞心悅目的感

覺(jué)。此外，休閑座椅、路燈等設(shè)施也是小區(qū)居民不可或缺的。

（七）、配套設(shè)施定位及功能賦予一、停車(chē)場(chǎng)13大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)根據(jù)初步規(guī)劃，設(shè)置220個(gè)地下停車(chē)位（庫(kù)），應(yīng)該能滿(mǎn)足項(xiàng)目需求。二、垃圾回收站小區(qū)由物業(yè)公司進(jìn)行袋裝垃圾集中清理處理，須對(duì)垃圾站進(jìn)行選址準(zhǔn)備。三、小高層電梯采用國(guó)內(nèi)較為有名的品牌產(chǎn)品，如三菱（上海）、奧迪斯（廣州）等。四、小高層二次供電、供水設(shè)施地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)發(fā)電機(jī)組，以解決市政停電時(shí)小高層住宅電梯運(yùn)行、公共照明用電及消防設(shè)施用電。設(shè)水泵解決供水壓力不足問(wèn)題。五、小高層閉路監(jiān)控系統(tǒng)主要考慮設(shè)置于電梯和單元出入口內(nèi)。六、中心廣場(chǎng)四個(gè)組團(tuán)二樓商場(chǎng)自動(dòng)扶梯吸引消費(fèi)者上二樓購(gòu)物，增加商業(yè)氛圍。七、電子對(duì)講系統(tǒng)第四部分營(yíng)銷(xiāo)策略一、總體營(yíng)銷(xiāo)思路前期通過(guò)傳媒建立項(xiàng)目的高品質(zhì)樓盤(pán)形象，來(lái)吸引目標(biāo)客戶(hù)的觀注。中期以工程進(jìn)度及項(xiàng)目實(shí)景來(lái)打動(dòng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望；后期由已購(gòu)房客戶(hù)形成的口碑效應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目推廣，實(shí)現(xiàn)“客戶(hù)傳銷(xiāo)”的銷(xiāo)售方式。二、營(yíng)銷(xiāo)思路的實(shí)操手段1、通過(guò)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)多層住宅群的綜合包裝，建立小區(qū)的形象基礎(chǔ)，以多層住宅吸引客戶(hù)，帶動(dòng)小高層住宅的銷(xiāo)售。2、強(qiáng)調(diào)小高層住宅的優(yōu)勢(shì)所在，排除客戶(hù)對(duì)小高層住宅的心理?yè)?dān)憂。3、前期主要以平面廣告，電視等媒體配合對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合包裝，中、后期以物業(yè)管理、客戶(hù)聯(lián)娛的方式建立開(kāi)發(fā)公司與客戶(hù)之間的完好溝通關(guān)系，讓客戶(hù)為項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)動(dòng)力。三、價(jià)格策略14大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)如上述營(yíng)銷(xiāo)主體思路得以實(shí)現(xiàn)，建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略主要原則以“低開(kāi)高走”，逐步遞進(jìn)的思路進(jìn)行，一旦打開(kāi)市場(chǎng)缺口，視銷(xiāo)售情況酌情上漲，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。四、價(jià)格定位根據(jù)拆遷和工程進(jìn)度來(lái)劃分銷(xiāo)售階段。1、多層住宅：——茶花園、海棠園最終均價(jià)1000元/㎡——桂花園開(kāi)盤(pán)均價(jià)1100元/㎡，最終均價(jià)1200元/㎡——櫻花園、桃花園開(kāi)盤(pán)均價(jià)1150元/㎡，最終均價(jià)1250元/㎡——月季園、芙蓉園開(kāi)盤(pán)均價(jià)1200元/㎡，最終均價(jià)1300元/㎡2、牡丹園、百合園小高層住宅：——開(kāi)盤(pán)均價(jià)1450元/㎡，最終均價(jià)1600元/㎡3、付款方式優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)期間按揭享有98折優(yōu)惠，一次性享有97折優(yōu)惠。一、總體營(yíng)銷(xiāo)思路一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一期啟動(dòng)與推廣，首先應(yīng)著力于樹(shù)立品牌知名度、引導(dǎo)

投資觀念、積累客戶(hù)資源、樹(shù)立投資者信心等，而樹(shù)立投資者信心是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣的

戰(zhàn)略核心。對(duì)項(xiàng)目而言，本身地段較好，但因盤(pán)量較大，推盤(pán)期必然長(zhǎng)，而貴定市場(chǎng)

容量有限，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分流客戶(hù)不可避免。如若過(guò)分樂(lè)觀，不能迅

“加

快拆遷、工程進(jìn)度，充分發(fā)揮廣場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的輻射帶動(dòng)作用；以樹(shù)立投資者信心，增強(qiáng)

大眾對(duì)項(xiàng)目的“公信力”為切入點(diǎn)，強(qiáng)力造勢(shì)，低開(kāi)高走，確保第一階段開(kāi)門(mén)紅，迅

速消化，適時(shí)擇勢(shì)炒作價(jià)格、提高盈利，并綜合利用招商、返租等配套商業(yè)服務(wù)保障

二、營(yíng)銷(xiāo)策略為實(shí)現(xiàn)上述意圖，具體營(yíng)銷(xiāo)策略如下：1、銷(xiāo)售方式15大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)針對(duì)目前項(xiàng)目的實(shí)際情況及其他地區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售的成功經(jīng)驗(yàn)，建議采用返租即產(chǎn)權(quán)

式商鋪銷(xiāo)售的辦法，其主要原因是：●項(xiàng)目體量較大，特別是廣場(chǎng)四個(gè)組團(tuán)都是兩層商場(chǎng)而非獨(dú)立門(mén)面，通過(guò)返租形

式可以讓投資者盡快下定，加快銷(xiāo)售速度。●投資者的信心主要建立在一個(gè)“穩(wěn)”字的基礎(chǔ)上，返租可以讓投資者放心。2、返租率的設(shè)定方案：8%場(chǎng)大部分項(xiàng)目所采取的回報(bào)率和回報(bào)方式?！襁f進(jìn)式回報(bào)率。即回報(bào)從第一年開(kāi)始，按年增長(zhǎng)。優(yōu)點(diǎn)是可以讓消費(fèi)者看得到

一年更比一年賺得多，不足之處在于增加回報(bào)成本。3、返租年限的設(shè)計(jì)方案根據(jù)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，不宜設(shè)置太短的返租時(shí)間，可是設(shè)置太長(zhǎng)的返租時(shí)間，

●5年返租回報(bào)的方案。5投資者覺(jué)得自己相較十年返租的人還有錢(qián)賺?！?年返租年委托返租回報(bào)方案就投資者心里而言，提供太長(zhǎng)的返租會(huì)讓某些投資者覺(jué)得受損失?？墒翘趟麄?/p>

心里也沒(méi)有底。如果向其提供三年返租外加兩年可以自由協(xié)商的委托經(jīng)營(yíng)，相信會(huì)對(duì)

投資者產(chǎn)生比較大的吸引力。因?yàn)檫@樣對(duì)投資者而言，進(jìn)可攻退可守，有更大的主動(dòng)

權(quán)，會(huì)讓投資者對(duì)開(kāi)發(fā)商三年培育起來(lái)市場(chǎng)更有信心。比較簡(jiǎn)單的計(jì)算方式為：給投資者3年的返租承諾，租金按8%的年投資回報(bào)率計(jì)

算，減輕投資者負(fù)擔(dān)，前3年租金一次性從首付款里扣除，投資者3年返租期滿(mǎn)，可

與開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)者按市場(chǎng)行情協(xié)商續(xù)約2年。按此種方式，加上其它價(jià)格上調(diào)因素，

投資者12年即可收回全部投資。返租方式的風(fēng)險(xiǎn)在于：首先當(dāng)?shù)赝顿Y者認(rèn)不認(rèn)同這種投資方式，目前貴定只有隆

?；▓@搞過(guò)兩年返租、五年回購(gòu)的這種銷(xiāo)售方式，效果一般，另外，如果采用這種方

式，招商、經(jīng)營(yíng)的情況不理想，會(huì)對(duì)后續(xù)的銷(xiāo)售帶來(lái)較大的不良影響。因此，招商工

作就顯得非常重要。16大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)4、招商策略●如采用返租銷(xiāo)售方式，招商準(zhǔn)備工作就必須在項(xiàng)目開(kāi)始認(rèn)購(gòu)前提前進(jìn)行，根據(jù)分區(qū)及銷(xiāo)售的難易程度，對(duì)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)，根據(jù)不同情況給予3-6個(gè)月的免租期，邊招商邊銷(xiāo)售?！裾凶獾谝荒曜饨鹚綉?yīng)比實(shí)際支付給投資者的低，如按總價(jià)格8%的投資回報(bào)率計(jì)，約為4%，第二、三年分別上調(diào)平，即8%。5、價(jià)格方案根據(jù)以上返租、招商策略，制定如下價(jià)格方案：A．定價(jià)原則：●第一階段的難點(diǎn)在茶花園、桂花園、桃花園的B棟及海棠園部分，第二階段的難點(diǎn)在廣場(chǎng)的二層商場(chǎng)部分，這部分的價(jià)格應(yīng)與其他商業(yè)用房區(qū)隔開(kāi)來(lái)，通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)促進(jìn)銷(xiāo)售。●第一階段進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)底鋪劃分為兩部分，通過(guò)優(yōu)惠價(jià)格盡量把靠小區(qū)后面這一部分捆綁銷(xiāo)售出去?！癫杌▓@、桂花園、桃花園三組團(tuán)的B棟后面要把紅線內(nèi)通道平整出來(lái)，否則門(mén)面難以銷(xiāo)售。B．計(jì)算方式:3012年的投資回報(bào)周期計(jì)，門(mén)面售價(jià)為4320元/㎡左右，綜合考慮以下因素：●房屋新舊差異●前期免租招商、返租與實(shí)際出租二者租金之間的差距

●其他樓盤(pán)的商鋪售價(jià)●商鋪的升值潛力●拆遷和工程進(jìn)度等建議各組團(tuán)銷(xiāo)售價(jià)格為：——櫻花園開(kāi)盤(pán)均價(jià)：5500元/㎡，最終均價(jià)6000元/㎡

——茶花園A棟開(kāi)盤(pán)均價(jià)：4500元/㎡，最終均價(jià)5000元/㎡

——茶花園B棟開(kāi)盤(pán)均價(jià)：2200元/㎡，最終均價(jià)2500元/㎡17大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)——桂花園、桃花園A棟開(kāi)盤(pán)均價(jià)：4000元/㎡，最終均價(jià)4500元/㎡——桂花園、桃花園B棟開(kāi)盤(pán)均價(jià)：2100元/㎡,最終均價(jià)2300元/㎡——海棠園開(kāi)盤(pán)均價(jià)：3000元/㎡，最終均價(jià)：3500元/㎡——月季園開(kāi)盤(pán)均價(jià)：4500元/㎡，最終均價(jià)：5000元/㎡——芙蓉園開(kāi)盤(pán)均價(jià)：5500元/㎡，最終均價(jià)：6000元/㎡——牡丹園、百合園一層開(kāi)盤(pán)均價(jià)：4000元/㎡，最終均價(jià)：4500元/㎡——牡丹園、百合園二層開(kāi)盤(pán)均價(jià)：2000元/㎡，最終均價(jià)：2500元/㎡——玉蘭園一層開(kāi)盤(pán)均價(jià)：5000元/㎡，最終均價(jià)：5500元/㎡——玉蘭園二層開(kāi)盤(pán)均價(jià)：2500元/㎡，最終均價(jià)：3000元/㎡——茉莉園一層開(kāi)盤(pán)均價(jià)：6000元/㎡，最終均價(jià)：6500元/㎡——茉莉園二層開(kāi)盤(pán)均價(jià)：3000元/㎡，最終均價(jià)：3500元/㎡●認(rèn)購(gòu)期間集聚一定的客戶(hù)，測(cè)試客戶(hù)對(duì)價(jià)格的反應(yīng)程度，及時(shí)調(diào)整價(jià)格，總體上低開(kāi)高走，開(kāi)盤(pán)后根據(jù)銷(xiāo)售情況上調(diào)?！駲鸦▓@、茶花園、桂花園、桃花園具體門(mén)面劃分見(jiàn)各部份圖紙所示，在公司決定劃分方式后在均價(jià)的基礎(chǔ)上再具體測(cè)算每一個(gè)鋪位的價(jià)格。海棠園則需作定位后再考慮劃塊銷(xiāo)售。C．付款方式優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)期間按揭享有99折優(yōu)惠，一次性享有97折優(yōu)惠。第五部分物業(yè)管理定位作為定位于較高品質(zhì)的居住社區(qū)，物業(yè)管理上檔次及加強(qiáng)服務(wù)也是其有力的支撐和市場(chǎng)突破口。根據(jù)前述供給市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，目前貴定的物業(yè)管理是相對(duì)落后的。物業(yè)管理分為前期促銷(xiāo)和售后服務(wù)兩個(gè)階段。物業(yè)管理做為本項(xiàng)目的一個(gè)主要賣(mài)點(diǎn)之一，它在項(xiàng)目銷(xiāo)售階段主要功能在于如何更好的配合銷(xiāo)售，具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理在本階段必須構(gòu)劃出為業(yè)主高品質(zhì)生活提供良好的服務(wù)，包括：18大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)1、提供周到而完善的服務(wù)內(nèi)容，如垃圾清運(yùn)，園林養(yǎng)護(hù)，物業(yè)維護(hù)、維修，保安巡視、停車(chē)場(chǎng)管理、監(jiān)視系統(tǒng)使用等。2、組織社區(qū)文化、娛樂(lè)活動(dòng)，建立良好的社區(qū)居住生活，如定期組織業(yè)主子女郊游、書(shū)法及繪畫(huà)比賽、業(yè)主羽毛球比賽、釣魚(yú)比賽，結(jié)合小區(qū)園林，舉辦果實(shí)豐收節(jié)等。3、其他代收代繳服務(wù)如代收水電費(fèi)，代訂牛奶等等。（二）、銷(xiāo)售中、后期切實(shí)執(zhí)行上述前期服務(wù)內(nèi)容，建立與客戶(hù)良好的溝通與關(guān)系，在已購(gòu)房的客戶(hù)中形成對(duì)本項(xiàng)目良好的口碑形象，實(shí)現(xiàn)“客戶(hù)傳銷(xiāo)”，這樣才能極大的促進(jìn)項(xiàng)目的尾盤(pán)銷(xiāo)售。這種推廣方式比任何廣告都有效。（三）、物業(yè)管理建議1、從目前與物業(yè)管理公司接觸的情況看，該物業(yè)公司在公司資質(zhì)、管理能力、人員結(jié)構(gòu)和素質(zhì)等方面存在一定的不足，要搞好今后項(xiàng)目的物業(yè)管理有一定難度，而且物業(yè)公司前期要求的費(fèi)用較高，以后在相互的合作過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，有鑒于此，建議公司也可同時(shí)考慮由公司組織人員自己管理，公司資質(zhì)、注冊(cè)等因素可以用其他辦法解決。2、從與客戶(hù)了解的情況看，大多數(shù)客戶(hù)認(rèn)可物業(yè)管理，也希望有一個(gè)好的居住環(huán)境，對(duì)住宅的物業(yè)管理費(fèi)用，基本上認(rèn)為0.2-0.25元/㎡/月這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較合理，符合貴定的實(shí)際情況。至于商業(yè)的收費(fèi)，由于情況比較復(fù)雜，建議不宜過(guò)高，控制在住宅的2-3倍較合適。19大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)第六部分成本核算及投資分析序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)費(fèi)單位數(shù)量金額（萬(wàn)元）備注一、固定成本01土地出讓金123畝148.20根據(jù)舊城改造協(xié)議02市政廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)250.00根據(jù)舊城改造協(xié)議03市政配套費(fèi)30元/㎡153,406㎡46.02根據(jù)舊城改造協(xié)議按應(yīng)收金額的10%收取04拆遷費(fèi)2,205.1704-1拆遷摸底、評(píng)估費(fèi)1.38元/㎡153,406㎡21.17參照一期標(biāo)準(zhǔn)04-2拆遷安置貨幣補(bǔ)償費(fèi)2,184.0004-2-1一期1,508.00參照一期標(biāo)準(zhǔn)04-2-2二期676.00按回遷80%計(jì)05設(shè)計(jì)費(fèi)113.9305-1一期35.3305-1-1櫻花、茶花、海棠、桃花園6.5㎡45,626.80㎡29.6605-1-2桂花園3.0元/㎡11,239.55㎡3.3705-1-3修改補(bǔ)費(fèi)0.5元/㎡45,626.80㎡2.3005-2二期78.6005-2-1多層6元/㎡62,277㎡37.4005-2-2小高層12元/㎡34,300㎡41.2006地勘費(fèi)67.0006-1多層2.6元/㎡㎡31.0006-2小高層400個(gè)孔×12㎡×75元34,300㎡36.0007建安費(fèi)8,908.8907-1多層497㎡㎡5,920.5007-2小高層850㎡34,300㎡2,915.5007-3獨(dú)立商鋪加廁所、排水35元/㎡10,926.44㎡38.2407-4商場(chǎng)加公衛(wèi)750㎡22個(gè)×21㎡/個(gè)34.6508工程監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)的8,836萬(wàn)62.0009總供水15.0010總供電（8個(gè)變壓器×6.7萬(wàn)）+附屬工程70.0011商場(chǎng)消防自動(dòng)報(bào)警、噴淋系統(tǒng)45元/㎡2,2000㎡99.0012道路90.7412-1道路路面修補(bǔ)1800m×8.5m×0.6m×60元/㎡55.1012-2人行道平整、蓋板1800m×3.45m×40元/㎡24.8412-3道牙30元/m3,600m10.801312個(gè)組團(tuán)內(nèi)場(chǎng)地平整：硬化，部分廣場(chǎng)磚80.0014排污管溝、井等更新120元/m1,800m21.6020大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)15綠化133.1215-1人行道邊沿花池、花苗132㎡2000×0.8㎡21.1215-2道路兩邊含組團(tuán)內(nèi)植樹(shù)220元1,000棵22.0015-3組團(tuán)內(nèi)綠化150㎡12個(gè)×500㎡90.0016其他公共設(shè)施設(shè)備406.0016-1電梯費(fèi)21萬(wàn)元/臺(tái)2臺(tái)42.0016-2自動(dòng)扶梯28萬(wàn)元/臺(tái)4臺(tái)112.0016-3電子對(duì)講系統(tǒng)220元/戶(hù)1,100戶(hù)242.0016-3小高層加壓設(shè)施5萬(wàn)元/套2套10.00包括水泵、水箱、配電柜、電機(jī)、閥門(mén)等17各項(xiàng)規(guī)費(fèi)4.04元/㎡153,406㎡61.98參照一期標(biāo)準(zhǔn)18勞保統(tǒng)籌1.56元/㎡153,406㎡23.93參照一期標(biāo)準(zhǔn)19不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)24元/㎡153,406㎡368.17參照一期標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)13,170.75二、可變成本（計(jì)劃五年完成）01管理費(fèi)用40,000元/月60240.00參照一期標(biāo)準(zhǔn)02銷(xiāo)售費(fèi)用33,333元/月60200.00參照一期標(biāo)準(zhǔn)03財(cái)務(wù)費(fèi)用233,333元/月601,400.00參照一期標(biāo)準(zhǔn)04土地使用稅13,999元/月6084.00參照一期標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)320,665元1,924.00三、總成本（萬(wàn)元）01四年完成項(xiàng)目五年完成項(xiàng)目六年完成項(xiàng)目公司實(shí)收資本1650如計(jì)利息并按8%計(jì)15094.7515094.7515094.7502-384.80+384.8+528+660+792合計(jì)15,237.9515,754.7516,271.55單方成本993元/㎡1027元/㎡1061元/㎡一、住宅：1、全部多層住宅：●茶花園、海棠園——1000元/㎡×18,877.8㎡＝1,887.78萬(wàn)●桂花園——1200元/㎡×9,005.34㎡＝1,080.64萬(wàn)●桃花園——1250元/㎡×11,839.87㎡＝1,480萬(wàn)●櫻花園——1250元/㎡×5,931.04㎡=741.38萬(wàn)●月季園、芙蓉園——1300元/㎡×27,269㎡=3,544.97萬(wàn)萬(wàn)21大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗大成地產(chǎn)小計(jì)：10,544.7萬(wàn)均價(jià)：1228元/㎡2、扣除回遷部分總金額：1228元/㎡×（一期回遷面積約6,123.2㎡+二期預(yù)計(jì)回遷面積31,360.4㎡）=1228元/㎡×37,483.6㎡=4,603萬(wàn)多層住宅實(shí)際銷(xiāo)售收入：=10,544.7萬(wàn)-4,603萬(wàn)=5,941.7萬(wàn)3、小高層住宅（不參與回遷）：=1600元/㎡×19,910㎡=3,185.6萬(wàn)4、以上多層、小高層住宅實(shí)際銷(xiāo)售合計(jì)：9,127.3萬(wàn)——可售住宅均價(jià)：=9,127.3萬(wàn)/（48,367.91㎡+19,910㎡）=9,127.3萬(wàn)/68,277.91㎡=1337元/㎡——按五年內(nèi)銷(xiāo)售95%計(jì)：8,671萬(wàn)，余456.3萬(wàn)二、商業(yè)：1、全體商業(yè)：●櫻花園——6000元/㎡×1,206.91㎡=724.15萬(wàn)

●茶花園A棟——5000元/㎡×2,097.06㎡=1,048.53萬(wàn)

B棟——2500元/㎡×1,233.05㎡=308.26萬(wàn)●桂、桃花園A棟——4500元/㎡×3,106.38=1,397.87萬(wàn)

B棟——2300元/㎡×1,238.82㎡=284.93萬(wàn)●海棠園——3500元/㎡×1,421.44㎡=497.5萬(wàn)

●月季園——5000元/㎡×4,400㎡=2,200萬(wàn)●芙蓉園——6000元/㎡×6,070㎡=3,642萬(wàn)●牡丹園、百合園——一層4500元/㎡×3,595.5㎡=1,617.98萬(wàn)22大成地產(chǎn)〖世紀(jì)新城〗