中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)分析之房地產(chǎn)市場(chǎng)

中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)之中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與歷程現(xiàn)狀與分析趨勢(shì)與預(yù)測(cè)目錄中國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)反觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系2014談經(jīng)濟(jì)為什么要談中國(guó)房地產(chǎn)一、中國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)與中國(guó)房地產(chǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)存在著相互制約，互相促進(jìn)的辯證關(guān)系，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度考察，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中的一個(gè)重要組成部分。一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體狀況是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得以存在和發(fā)展的宏觀基礎(chǔ)，制約或帶動(dòng)其發(fā)展，另一方面，房地產(chǎn)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，如何處理好二者的關(guān)系，不僅是房地產(chǎn)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整中能否實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡的重大問(wèn)題。相互制約（一）、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的地位

1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是中國(guó)目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。

首先，房地產(chǎn)是社會(huì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提，更是構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門不可或缺的基本要素。人口素質(zhì)的提高，社會(huì)的全面進(jìn)步，以及城市經(jīng)濟(jì)和城市現(xiàn)代化都是以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的。2、

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度大則直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)一些發(fā)達(dá)國(guó)家統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)的產(chǎn)值每增加一個(gè)百分點(diǎn)，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5到2個(gè)百分點(diǎn)。

在我國(guó)，每增加一億元的住宅投資，就能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投資。

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)消耗水泥占年產(chǎn)量的47%，木材占20%，運(yùn)輸量占年運(yùn)輸?shù)?%，相當(dāng)于1995全社會(huì)消費(fèi)零售總額14.22%。房地產(chǎn)3、

房地產(chǎn)能夠?yàn)槌鞘蟹e累資金，在有限的土地上聚集了大量的財(cái)富，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，這些投資都可以通過(guò)利潤(rùn)、稅金、地租等經(jīng)濟(jì)杠桿收回，進(jìn)一步的改善城市投資環(huán)境，把城市建設(shè)管理納入良性循環(huán)的軌道，隨著近兩年來(lái)城市建設(shè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模也隨之在擴(kuò)大，成為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α＃ǘ┓康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)與國(guó)民關(guān)系實(shí)證分析

1、房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重和第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重。2011年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為5%盡管比2010年下滑了0．6個(gè)百分點(diǎn)，但是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用依然明顯。從歷史數(shù)據(jù)上看．自1997年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重整體呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)，直到2008年房地產(chǎn)業(yè)受到了金融危機(jī)的重創(chuàng)，這一比重明顯下降，隨后2009年和2010年這一比重又再次上升。2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資具有明顯的促進(jìn)作用。2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(按照和2010年可比口徑計(jì)算的絕對(duì)量)的比重為18％，比2010年有所提升，比重相對(duì)較高。2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重為13．1％．比2010年提升了1個(gè)百分點(diǎn)。這一比重自1987年以來(lái)一直持續(xù)上升，由4．0％上升至13．1％，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有明顯的拉動(dòng)作用。3、房地產(chǎn)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了大量的就業(yè)崗位。從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看2000-2010年全房地產(chǎn)企業(yè)由27303家增加到85218家，且房地產(chǎn)投資規(guī)模大幅度地?cái)U(kuò)張了近10倍．從業(yè)人數(shù)由2000年的97萬(wàn)增加到2010年的209萬(wàn)，就業(yè)規(guī)模擴(kuò)大了2.2倍?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)自2004年以來(lái)，5類房地產(chǎn)稅收收入持續(xù)快速增加．由2004年的1208億元增加到了2011年的8223億元，增長(zhǎng)近6倍。土地出讓金占地方財(cái)稅總收入的比重。2011年．全國(guó)土地出讓金收入約為3．3萬(wàn)億元．同比2010年增長(zhǎng)13．3％．占地方財(cái)稅總收入的比重高達(dá)38．6％可見(jiàn)，土地出讓金是地方財(cái)稅總收入的核心組成部分．是地方政府最主要的收入來(lái)源，短期內(nèi)仍具有不可或缺、不可替代的地位。但這種過(guò)度依賴土地、不健康的發(fā)展模式也帶來(lái)很大的弊端。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展2014中國(guó)房地產(chǎn)從何談起一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念與中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程（一）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品流通的場(chǎng)所，如房地產(chǎn)交易所和交易市場(chǎng)等廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所及一切交易途徑和形式（二）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成地產(chǎn)市場(chǎng)：土地所有權(quán)買賣市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)：房屋買賣市場(chǎng)房屋租賃市場(chǎng)房屋抵押、典當(dāng)、置換市場(chǎng)綜合市場(chǎng)：房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)房地產(chǎn)資金市場(chǎng)房地產(chǎn)技術(shù)信息服務(wù)市場(chǎng)市場(chǎng)需求需求是有支付愿望和支付能力的希望或需要影響因素：

收入的變化：收入增加會(huì)導(dǎo)致對(duì)需求的增加

其他商品的價(jià)格變化：替代品的價(jià)格變化，會(huì)影響對(duì)原商品的需求

對(duì)未來(lái)的預(yù)期：對(duì)未來(lái)收入、利率、產(chǎn)品價(jià)格跌漲等

政府政策的變化：稅收政策、住房政策、金融政策等（三）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本原理——兩方面的相互制約和影響市場(chǎng)供給供給是出售方愿意在某特定時(shí)間以特定價(jià)格出售的總體數(shù)量。影響因素：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：直接影響到開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平，直接影響到開(kāi)發(fā)量

政府政策的變化：影響到開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而影響到供給量

對(duì)未來(lái)的預(yù)期：對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的預(yù)期會(huì)影響到當(dāng)前的投資結(jié)論1、供求保持均衡,則價(jià)格較穩(wěn)定。2、供給大于需求,形成買方市場(chǎng),則價(jià)格下降,使得新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少。3、需求超過(guò)供給,形成賣方市場(chǎng),則價(jià)格上漲,刺激新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加。了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本原理，通過(guò)分析特定時(shí)間段的供求影響因素，有助于我們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。（三）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本原理——兩方面的相互制約和影響（四）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)現(xiàn)象定義房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。產(chǎn)生原因1、供需因素的影響市場(chǎng)信息不充分2、生產(chǎn)者和消費(fèi)者心理因素的影響：追漲不追跌3、政策因素4、生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的模式。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)物業(yè)的需求刺激建筑業(yè)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)繁榮進(jìn)一步刺激物業(yè)需求新建物業(yè)超過(guò)實(shí)際需求產(chǎn)生過(guò)剩物業(yè)積壓物業(yè)需求迅速減退進(jìn)入調(diào)整期物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進(jìn)入恢復(fù)期物業(yè)供求關(guān)系達(dá)到平衡階段（五）中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程199719911978195820072013無(wú)概念階段萌芽階段全面調(diào)整階段快速發(fā)展階段探索階段（1）無(wú)概念階段

——1978年之前

新中國(guó)成立時(shí)，由于多年戰(zhàn)爭(zhēng)的摧毀，國(guó)家經(jīng)濟(jì)一窮二白，從1958年開(kāi)始，房地產(chǎn)收歸國(guó)有，中國(guó)房地產(chǎn)從此消失。78年以前的大陸根本沒(méi)有房產(chǎn)的概念，人的生命都是國(guó)家的，不要說(shuō)房子了。1978年前的20多年里城鎮(zhèn)住房是由國(guó)家統(tǒng)一建設(shè)，建好了之后不出售，而是由職工所在單位按照工齡、學(xué)歷和職務(wù)進(jìn)行排隊(duì)分配。分配之后的房子，國(guó)家只是象征性的收取比較低的租金，近乎無(wú)償使用。在這種住房的體制下爆發(fā)了一個(gè)問(wèn)題，那就是政府的投資是有去無(wú)回的，而且收的比較低的租金是不足以支付房屋日常使用和修繕的。

這個(gè)階段國(guó)家以重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè)為主，不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。（2）房地產(chǎn)萌芽階段

——1978年~1991年1979年開(kāi)始國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制改革1980年4月鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想，從此拉開(kāi)了住房制度改革的序幕1982年開(kāi)始國(guó)務(wù)院在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展售房試點(diǎn)。后又明確進(jìn)一步提高房租、增加工資，并成立了住房銀行和專業(yè)銀行下設(shè)立的房地產(chǎn)信貸部。1988年

，七屆全國(guó)人大一次會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)憲法修正案》規(guī)定“土地的使用權(quán)可依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”

等以及之后陸續(xù)出臺(tái)的法律法規(guī)政策，構(gòu)成了中國(guó)城市土地市場(chǎng)的基本框架。1991年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的房改總體方案，從而房改開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)。

新中國(guó)土地拍賣“第一槌”（2）房地產(chǎn)萌芽階段

——1978年~1991年海南地產(chǎn)泡沫這個(gè)階段，大陸掀起了全民經(jīng)商的高潮，像大躍進(jìn)中的全民大煉鋼鐵一樣，整個(gè)國(guó)家進(jìn)入非理性的瘋狂。這樣的瘋狂建筑高潮卻導(dǎo)致了上游原材料的上漲，這種上漲造成了新的高強(qiáng)度通貨膨脹，并造就了一個(gè)爛尾樓高潮。1989年以因供求關(guān)系不合理和虛假繁榮導(dǎo)致的“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至。（3）房地產(chǎn)探索階段

——1991年~1997年1992年鄧小平同志南巡講話，房地產(chǎn)又開(kāi)始迅速發(fā)展起來(lái)，掀起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新一輪高潮1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年建立了三級(jí)住房基金和發(fā)行住房債券籌集住房建設(shè)資金，同年“安居工程”計(jì)劃開(kāi)始啟動(dòng)。房地產(chǎn)投資保持告訴增長(zhǎng)的勢(shì)頭。但是，在地方利益驅(qū)動(dòng)下，不少地方政府濫設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)，超計(jì)劃違規(guī)批地，且多以劃撥及協(xié)議方式出讓，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格猛漲。大量資金涌向了房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致投資結(jié)構(gòu)失衡，普通住房供應(yīng)不足，高檔商品房、別墅和寫字樓大量過(guò)剩，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了明顯的過(guò)熱與泡沫化傾向。在1996年的時(shí)候，從我們的經(jīng)濟(jì)相對(duì)的短缺，已經(jīng)發(fā)展到了經(jīng)濟(jì)相對(duì)過(guò)剩，職工下崗、企業(yè)倒閉的情況頻繁的出現(xiàn)。

在1997年的時(shí)候大家應(yīng)該知道，1997年我們經(jīng)歷了亞洲金融風(fēng)暴，房地產(chǎn)市場(chǎng)收到嚴(yán)重打擊

1998年中央政府決定福利分房制度終止，貨幣化分房啟動(dòng)。停止福利分房后，新建住房原則上只售不租，同時(shí)全面推行住房公積金制度。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入暴風(fēng)雨來(lái)臨前的沉寂期。。。。（4）快速發(fā)展階段

——1997年~2007年經(jīng)歷過(guò)亞洲金融風(fēng)暴，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定和房地產(chǎn)泡沫得到控制，中國(guó)房地產(chǎn)明顯轉(zhuǎn)暖，進(jìn)入新一輪的發(fā)展時(shí)期。2000——2002年投資投機(jī)狂潮開(kāi)始出現(xiàn)

關(guān)鍵詞：北京申奧成功溫州炒房團(tuán)中國(guó)加入WTO2002年土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái)招拍掛，地王現(xiàn)象出現(xiàn)2003年SARS爆發(fā)，出現(xiàn)短暫的寒冬（4）快速發(fā)展階段

——1997年~2007年2004年房?jī)r(jià)大漲，

熱潮從北京上海廣州等一線城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移

關(guān)鍵詞：土地拍賣加息個(gè)人集資建房2005年國(guó)家調(diào)控密度加大，但房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺

關(guān)鍵詞：調(diào)控國(guó)八條新八條2006年

一個(gè)字“漲”，調(diào)控政策無(wú)法撼動(dòng)房?jī)r(jià)的高攀

關(guān)鍵詞：加息國(guó)六條金融業(yè)開(kāi)放2007年漲、瘋狂地暴漲

關(guān)鍵詞：地王頻出上市籌資宏觀調(diào)控2007年是瘋狂的一年，房?jī)r(jià)完成了在這一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣周期中的各項(xiàng)沖頂表演漲漲漲（5）全面調(diào)整階段

——2007年至今2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來(lái)，樓市轉(zhuǎn)淡，寒流席卷，房?jī)r(jià)下跌，陷入前所未有的低谷

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)降溫中介倒閉上市流產(chǎn)銷量萎縮降價(jià)促銷

2008年1月開(kāi)始中天置業(yè)、長(zhǎng)河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉2008年3月因認(rèn)購(gòu)不足恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計(jì)劃是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折的

標(biāo)志性事件2009年政府啟動(dòng)救市計(jì)劃，需求重新被釋放，樓市又從回火爆場(chǎng)面

關(guān)鍵詞：4萬(wàn)億救市成交量回升房?jī)r(jià)普漲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇投資客涌現(xiàn)這幾年來(lái)，我們進(jìn)入到了宏觀調(diào)控時(shí)期，我們清晰的感覺(jué)到土地政策的調(diào)整、稅收政策的調(diào)整，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的大力建設(shè)。在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，2009年房地產(chǎn)行業(yè)又上漲到了一個(gè)高點(diǎn)，2010年后又頻繁出臺(tái)了很多關(guān)于房貸、購(gòu)房首付的調(diào)整政策?？梢哉f(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在波動(dòng)中漸進(jìn)地發(fā)展。

二、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及分析中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀：

房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的起步始于1998年住房分配貨幣化政策的提出，最近幾年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市化水平都得到了明顯提高，越來(lái)越多的人口向城市轉(zhuǎn)移，由此拉動(dòng)了城市購(gòu)房需求量的迅猛增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也由此獲得了快速進(jìn)步，并逐漸成為我國(guó)的支柱行業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生著巨大的影響。但與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些不正?，F(xiàn)象，值得引起我們的注意。區(qū)域發(fā)展不平衡房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的主要力量房地產(chǎn)價(jià)格提升過(guò)快中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀：

房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大區(qū)域發(fā)展不平衡房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的主要力量房地產(chǎn)價(jià)格提升過(guò)快

首先，就是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例也逐年增加。其次是開(kāi)發(fā)規(guī)模快速增長(zhǎng)。全國(guó)房地產(chǎn)施工面積每年以25％的速度遞增，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模逐漸加大，而其余各項(xiàng)指標(biāo)每年的增長(zhǎng)幅度也都超過(guò)了10％，最高的達(dá)到了30％。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀：

房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大區(qū)域發(fā)展不平衡房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的主要力量房地產(chǎn)價(jià)格提升過(guò)快政府部門為了確保我國(guó)更好的應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)而采取的相對(duì)寬松的貨幣政策，在該政策的激勵(lì)下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。

很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭(zhēng)相突破國(guó)家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過(guò)關(guān)，但是這并沒(méi)有為居民的居住條件改善帶來(lái)積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀：

房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大區(qū)域發(fā)展不平衡房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的主要力量房地產(chǎn)價(jià)格提升過(guò)快房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡主要表現(xiàn)在不同地區(qū)的增長(zhǎng)速度和發(fā)展規(guī)模上，東部地區(qū)和沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，因此房地產(chǎn)行業(yè)起步早，發(fā)展更為完善，雖然中西部地區(qū)近年來(lái)也得到了飛速的發(fā)展，但是地區(qū)間仍舊存在著不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在著較大的差異，雖然經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使全國(guó)各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是從整體上來(lái)看，東部地區(qū)仍舊要遠(yuǎn)高于西部地區(qū)。東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民較高的可支配收入使房地產(chǎn)行業(yè)在這一地區(qū)表現(xiàn)異?；钴S。雖然中西部地區(qū)近年來(lái)也得到了飛速的發(fā)展，但是地區(qū)間仍舊存在著不小的差距。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀：

房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大區(qū)域發(fā)展不平衡房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的主要力量房地產(chǎn)價(jià)格提升過(guò)快我國(guó)商品房?jī)r(jià)格一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是在2009年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房?jī)r(jià)格更是達(dá)到了城市人均可支配收入的50余倍。

與國(guó)外中產(chǎn)階級(jí)的的主體地位不同，國(guó)內(nèi)中低收入家庭占社會(huì)比重更大，隨著相關(guān)政策的改革，住房問(wèn)題逐漸發(fā)展成為了一個(gè)社會(huì)性的問(wèn)題，是社會(huì)利益和矛盾沖突的集中體現(xiàn)。

另外，我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著非常嚴(yán)重的空置率問(wèn)題，在大多數(shù)民眾無(wú)力承受高房?jī)r(jià)的同時(shí)，少量的投機(jī)者卻擁有著為數(shù)甚巨的投機(jī)房，這種現(xiàn)象在我國(guó)各級(jí)城市均有出現(xiàn)，在大城市的高級(jí)住宅區(qū)表現(xiàn)尤為突出。

評(píng)價(jià)房地產(chǎn)形勢(shì)的指標(biāo)官方發(fā)布的各種調(diào)控政策民聲民意：對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控的看法我們的結(jié)論

中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：評(píng)價(jià)房地產(chǎn)形勢(shì)的指標(biāo)房?jī)r(jià)收入比：平均房?jī)r(jià)和家庭年均收入的比值世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn)上限：5:1，也就是一個(gè)地區(qū)年均家庭的收入的5倍不能買到一個(gè)可滿足居?。?0平米）的房子的話，房?jī)r(jià)就太高了。世界其他城市的房?jī)r(jià)收入比倫敦6.9首爾7.7紐約7.9悉尼8.5評(píng)價(jià)房地產(chǎn)形勢(shì)的指標(biāo)房租收益率：房子總價(jià)與每月房租的比值國(guó)際公認(rèn)的房租收益率應(yīng)該在150到230之間。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上。房地產(chǎn)投資占GDP比例：美國(guó)：6.2%爆發(fā)次貸危機(jī)日本：5.5%房地產(chǎn)過(guò)熱、崩盤中國(guó)：10.13%中國(guó)從有據(jù)可查的記錄來(lái)看，從1997年的4.02%開(kāi)始一路上漲，到2007年時(shí)這個(gè)比例到了10.13%，這是任何國(guó)家任何時(shí)候都沒(méi)出現(xiàn)過(guò)的高度。考慮房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，其對(duì)GDP的影響將高達(dá)3.15*10.13%=32%，所以說(shuō)房地產(chǎn)綁架了GDP，一點(diǎn)都不夸張這個(gè)指標(biāo)反映整體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度官方發(fā)布的各種調(diào)控政策四大框架性文件：2010年1月：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》“國(guó)十一條”2010年4月：《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》“國(guó)十條”2011年1月：《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》“國(guó)八條”2013年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施?！皣?guó)五條”五大調(diào)控工具：融資——土地（供地計(jì)劃，囤地檢查，招投標(biāo)模式新探索，集體土地的征收流轉(zhuǎn)）——開(kāi)發(fā)——市場(chǎng)（包括銷售租賃等）——稅收官方發(fā)布的各種調(diào)控政策調(diào)控現(xiàn)狀：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的快速發(fā)展，期間伴隨有多輪調(diào)控政策的出臺(tái)，每一輪調(diào)控，“房?jī)r(jià)”都是繞不開(kāi)的重點(diǎn)。又到2014年2月20日，一年前的今天，新“國(guó)五條”樓市政策出臺(tái)。一年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)層面都發(fā)生了一系列變化，也存在著很多問(wèn)題，如多數(shù)城市房?jī)r(jià)普遍上漲、市場(chǎng)供求矛盾明顯。但是，“回顧‘國(guó)五條’出臺(tái)至今市場(chǎng)一年來(lái)的發(fā)展，能得到很多有價(jià)值的提示，即使它未能取得預(yù)期的房?jī)r(jià)調(diào)控結(jié)果?！倍鄶?shù)城市房?jī)r(jià)仍上漲年度調(diào)控目標(biāo)落空。任志強(qiáng)說(shuō)：地方政府不太同意新國(guó)五條的做法。從地方層面已經(jīng)出臺(tái)的情況來(lái)看，基本上都是軟磨硬泡?！澳阏f(shuō)你的，我說(shuō)我的，兩個(gè)沒(méi)什么關(guān)系”。曝露出來(lái)的結(jié)果就是，“國(guó)五條”中央政府心里沒(méi)底。民聲民意：對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控的看法一種聲音：

政府是最大受益者，開(kāi)發(fā)商其次，即使房?jī)r(jià)過(guò)度高漲導(dǎo)致下跌甚至崩盤，土地出讓金已經(jīng)進(jìn)入地方當(dāng)局腰包，而開(kāi)發(fā)商的投入也已經(jīng)落袋為安，真正受傷的是那些參與房?jī)r(jià)接力最后一棒的人，不管他們是自住者還是投機(jī)客。關(guān)于限購(gòu)：我們不能實(shí)現(xiàn)完全的社會(huì)主義條件下的供給制，也不能完全不顧市場(chǎng)規(guī)律去做事，可是，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)化的規(guī)則還沒(méi)有建立起來(lái)，于是，一個(gè)折中的辦法在這個(gè)時(shí)期應(yīng)運(yùn)而生了，限購(gòu)。那么真正的辦法在哪里呢？最終還是要市場(chǎng)化。制定合理的稅收政策，制定合理的有區(qū)別的貸款利率，同時(shí)還有一個(gè)體現(xiàn)社會(huì)主義優(yōu)越性的東西：保障房、限價(jià)房、廉租房等等，還有一個(gè)可能體現(xiàn)中國(guó)飛速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的東西：收入分配體制改革。一種質(zhì)問(wèn)：

對(duì)于當(dāng)局和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能從房?jī)r(jià)上漲中受益，卻不會(huì)因房?jī)r(jià)下跌或崩盤而受損，他們?cè)趺纯赡苡袆?dòng)力真的調(diào)控房?jī)r(jià)？好心辦壞事？調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)是對(duì)的，但思路是錯(cuò)的。首先，如果不把房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障分開(kāi)，永遠(yuǎn)搞不好調(diào)控。只要是搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就一定存在貧富差距，就有窮人。其次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)這一塊，非要調(diào)控房?jī)r(jià)的話，只有三條路可走：要么明顯增加供應(yīng)，要么強(qiáng)壓需求，要么適當(dāng)增加供應(yīng)與適當(dāng)抑制需求。但這幾年的思路基本上是壓投資、壓信貸、嚴(yán)格控制投資規(guī)模，正好搞反了，這樣房?jī)r(jià)怎么能不上漲呢？我們的結(jié)論政府所做的所有的決策都意味著厚此薄彼，放任房?jī)r(jià)上漲，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題將會(huì)進(jìn)化成社會(huì)問(wèn)題，遏制房?jī)r(jià)地價(jià)，會(huì)觸及地方政府開(kāi)發(fā)商等的深層利益。在這個(gè)典型的囚徒困境中，我們看到所有的政策聲音都只能是盲人摸象，按下葫蘆浮起瓢是當(dāng)今地產(chǎn)困境的典型特征，當(dāng)然更是當(dāng)前東部沿海區(qū)域房?jī)r(jià)大降以后社會(huì)群體事件帶給這個(gè)社會(huì)的反思。

只是在這個(gè)房地產(chǎn)泡沫高懸，社會(huì)穩(wěn)定經(jīng)受考驗(yàn)的關(guān)鍵時(shí)期，我們希望政府能真正做出合理的抉擇，而不只是紙上談兵的出臺(tái)一系列無(wú)關(guān)痛癢的政策來(lái)安撫民心。

“饑寒起盜心”，“倉(cāng)廩實(shí)而知禮節(jié)”，是古語(yǔ)，也是今話展望10年代，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，

房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)我國(guó)城鎮(zhèn)化的比率是52.6%但是，如果按照戶籍人口計(jì)算，城鎮(zhèn)化的比率只有35%，和西方國(guó)家80%相比我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后

同時(shí)，城鎮(zhèn)化不只是戶口的改變，更重要的是生活方式和市民意識(shí)的提升

任重道遠(yuǎn)3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)然而，當(dāng)前問(wèn)題的重點(diǎn)，是高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來(lái)的一系列隱患

首先，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)其次，高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，過(guò)高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于中國(guó)城市化推進(jìn)再次，高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)：1、城市化推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展2、但由于高房?jī)r(jià)的出現(xiàn)，制約城市化提高和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3、這種現(xiàn)狀反過(guò)來(lái)限制了房?jī)r(jià)的上漲3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)可以預(yù)期的是，2020及之后的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)：3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)第一，房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來(lái)的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在20年代會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過(guò)程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來(lái)中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)，但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來(lái)的分配畸形和無(wú)效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問(wèn)題。3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)第三，中國(guó)房地產(chǎn)在10年代會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過(guò)程。這是由未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)第四，目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2020年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)原因是政策已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)反觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)2014談房地產(chǎn)有什么用當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)三、從房地產(chǎn)發(fā)展反觀中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)市場(chǎng)區(qū)域性差異大部分熱點(diǎn)城市漲幅較高（北上廣深）部分城市調(diào)控升級(jí)體現(xiàn)“從嚴(yán)從緊”（內(nèi)陸中小城市）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題相關(guān)配套機(jī)制及政策不健全存在不合理的方面和環(huán)節(jié)，既不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)育，又加重了廣大百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境尚未形成戶型結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比率過(guò)低取得土地的成本與招標(biāo)拍賣取得土地的成本相差懸殊，造成了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。由于高中檔大戶型房屋遠(yuǎn)多于小戶型，許多中低收入人群買不起房。房?jī)r(jià)高漲的原因中國(guó)房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀和微觀代表體現(xiàn)

，中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題又反映了我國(guó)經(jīng)濟(jì)在多方面存在的問(wèn)題。在我看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題歸根到底就是我國(guó)的投資與消費(fèi)之間的關(guān)系問(wèn)題，即供求的關(guān)系問(wèn)題，進(jìn)而就是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與社會(huì)財(cái)富分配問(wèn)題。中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于投資與內(nèi)需相高階段。

分析我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因是：1