分戶產(chǎn)權(quán)酒店公寓返租式銷售方案三篇

分戶產(chǎn)權(quán)酒店公寓返租式銷售方案三篇篇一：分戶產(chǎn)權(quán)酒店公寓返租式銷售方案一、銷售標(biāo)的：在建酒店客房樓層二、物業(yè)性質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn)三、目標(biāo)客戶群體：項(xiàng)目周邊及附近城市有資產(chǎn)保值增值投資需求的中小型投資者四、返租式銷售方案說明：1、基本流程：A、購房者向開發(fā)商購買標(biāo)的物業(yè)一間或多間酒店式公寓房，全款或分期支付。B、開發(fā)商或第三方酒店管理公司租賃購房者購買的公寓房，用于酒店經(jīng)營(yíng)，定期向購房者支付租金。C、租賃期結(jié)束，酒店租賃方將公寓房返還購房者，酒店客房自動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣⑽飿I(yè)管理模式，購房者得到租金收益及公寓房產(chǎn)。2、附加方案：為促進(jìn)房產(chǎn)銷售，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況增加以下對(duì)投資方的增益方案（建議方案，可單獨(dú)或搭配使用）A、營(yíng)業(yè)項(xiàng)目增利方案：返租房產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)酒店，贈(zèng)送購房者酒店的免費(fèi)入住天數(shù)，在返租租金之外增加購房者的額外收益。B、搭配銷售方案：可與其他投資理財(cái)產(chǎn)品組合成金融資產(chǎn)包，由兩個(gè)或多個(gè)不同性質(zhì)的投資項(xiàng)目組合而成，增加項(xiàng)目的回報(bào)率。C、回購方案：對(duì)于項(xiàng)目購買方承諾一定年限后可由開發(fā)商回購房產(chǎn)，作為投資第1頁共12頁方的風(fēng)險(xiǎn)控制保證，具體回購方式可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況操作。五、銷售方式詳細(xì)說明：1、項(xiàng)目建議售價(jià)：項(xiàng)目單套公寓房售價(jià)在 30~50萬元之間，合每平米約7500?8500元，項(xiàng)目總售價(jià)（422間公寓房）約1.5-1.8億元。2、返租方案：返租期建議在15年，返租比例每三年遞增一次，分五期，第一期1?3年，每年返租購房款的6%，第二期4?6年，每年返租購房款的7%，第三期7?9年，每年返租購房款的8%，第四期10?12年，每年返租購房款的9%，第五期13~15年，每年返租購房款的10%，返租期15年共計(jì)租金返還比例為購房款的120%。以一套售價(jià)40萬元公寓房為例，返租回報(bào)計(jì)算表格如下：返租期年數(shù)年返租比例月返租年返租返租總計(jì)扣除貸款返現(xiàn)總計(jì)第一期16%2000240002400026%2000240004800036%20002400072000第二期47%23332800010000057%23332800012800067%233328000156000第三期78%26673200018800088%26673200022000098%266732000252000第四期109%300036000288000119%300036000324000第2頁共12頁

129%300036000360000第五期1310%3333400004000001410%3333400004400001510%3333400004800003、酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)期分析:房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議為四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)維也納國(guó)際酒店，客房220間（共十層），裝修開業(yè)投資額約2000萬元，以第一期返租方案計(jì)算房租成本，約合1.17元/天/平米（售價(jià)8000元/平米），根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)情況分析，酒店年經(jīng)營(yíng)預(yù)期如下表（開業(yè)前三年預(yù)期）：項(xiàng)目單房數(shù)據(jù)（元/間/天）占比全店全年總計(jì)（萬元）平均房?jī)r(jià)258.00成熟期入住率80%單房日均營(yíng)業(yè)收入206.40元100.0%1,657.4萬元營(yíng)業(yè)稅金及附加6.19元3.0%49.7萬元客房成本10.00元4.8%80.3萬元人工成本24.96元12.1%200.4萬元能源費(fèi)用15.00元7.3%120.5萬元銷售費(fèi)用4.13元2.0%33.1萬元低值易耗品5.00元2.4%40.2萬元運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（維修辦公等）5.00元2.4%40.2萬元第3頁共12頁

經(jīng)營(yíng)成本稅金合計(jì)70.28元34.0%564.3萬元經(jīng)營(yíng)毛利（GOP）136.12元66.0%1,093.1萬元房租成本（返租租金）66.80元32.4%536.4萬元折舊26.09元12.6%209.5萬元固定費(fèi)用合計(jì)92.89元45.0%745.9萬元營(yíng)業(yè)利潤(rùn)43.24元20.9%347.2萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用（刷卡手續(xù)費(fèi)）2.06元1.0%16.6萬元加盟管理費(fèi)用10.32元5.0%82.9萬元稅前利潤(rùn)30.85元14.9%247.7萬元總投資95,227.3元2,095.0萬元現(xiàn)金流/天（凈利潤(rùn)+折舊）56.9元27.6%現(xiàn)金流/年（凈利潤(rùn)+折舊）20,784.0元21.8%457.2萬元綜上：年可分配凈利潤(rùn)約457.2萬元（已支付返租租金之后凈得）第4頁共12頁篇二：分戶產(chǎn)權(quán)酒店公寓返租式銷售方案XX大酒店是xx公司投資，由xx（XX）投資有限公司新建的首個(gè)投資項(xiàng)目。XX大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準(zhǔn)五星級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議用房，是廣大消費(fèi)者和旅游客人舒適優(yōu)雅的高品位場(chǎng)所。是投資（消費(fèi)）者買斷酒店（部分客房及其他用房）設(shè)施的所有權(quán)，均可成為酒店的會(huì)員。除自己使用（消費(fèi)）部分時(shí)間外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)，委托酒店管理方（XX大酒店）經(jīng)營(yíng)，投資人自己獲取紅利（租金）的經(jīng)營(yíng)模式。1、退休住宅型：為自己退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。⑴自己部分時(shí)間使用：余下的時(shí)間留給酒店方經(jīng)營(yíng)獲得租金回報(bào)。（2）自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經(jīng)營(yíng)獲得租金回報(bào)。⑶自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責(zé)任與權(quán)利。2、有限自用型：每間客房分割為獨(dú)立方式出售給投資（消費(fèi)）者，委托酒店方經(jīng)營(yíng)獲得租金回報(bào)，并獲得一定期限免費(fèi)住居權(quán)。3、單位固定型：集團(tuán)購買會(huì)員式酒店產(chǎn)品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會(huì)使用。1、正式會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會(huì)員。2、銀牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會(huì)員。第5頁共12頁3、金牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會(huì)員。1、開盤前預(yù)交XX元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到簽訂購房合同付款時(shí)酒店方補(bǔ)助3000元給會(huì)員。2、酒店方給會(huì)員提供60—70%的按揭貸款，解決會(huì)員的投資與資金困難的矛盾。3、凡引進(jìn)一個(gè)新會(huì)員入會(huì)，按新會(huì)員投資購買客房金額的5%。獎(jiǎng)勵(lì)給引進(jìn)（推薦）者。4、凡銀牌會(huì)員，均可享受酒店方的特約活動(dòng)。5、凡金牌會(huì)員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優(yōu)惠費(fèi)用和服務(wù)。主題是投資少，回報(bào)快，低消費(fèi)，高享受。1、投資少。凡投資購買酒店客房的個(gè)人或單位，您只需付所購房款的40%,余下的60%款項(xiàng)由銀行給您提供按揭貸款。2、回報(bào)快。您在開盤前預(yù)交XX元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到您簽訂購房合同付款時(shí)，即時(shí)享受酒店方補(bǔ)助3000元的會(huì)員報(bào)各費(fèi)。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內(nèi)，每年按購房款的10%支付租金。3、低消費(fèi)。凡加盟XX（會(huì)員式）大酒店的會(huì)員。您每年擁有免費(fèi)15天的住宿權(quán)，每月享有1天的免費(fèi)就餐權(quán)。您其他時(shí)間的住宿和餐飲消費(fèi)按90%優(yōu)惠結(jié)價(jià)。4、高享受。XX（會(huì)員式）大酒店按準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并高資聘請(qǐng)XX佳程酒店管理公司一旗艦酒店南京佳程（五星級(jí)）酒店管理，為您提供舒適優(yōu)雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨(dú)特場(chǎng)地。酒店內(nèi)設(shè)有特約的優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)，為您提供高品位的服務(wù)。1、自然環(huán)境差。XX市城區(qū)內(nèi)暫無省級(jí)定點(diǎn)旅游（點(diǎn)）區(qū)，且市級(jí)旅游景點(diǎn)較少；第6頁共12頁2、投資環(huán)境差。政府職能部門不是服務(wù)型政府，仍然是監(jiān)督型政府。周邊的工農(nóng)矛盾尖銳，人們的素質(zhì)跟不上經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要；3、交通環(huán)境差。XX市城區(qū)不是周邊市（縣）的必由之路，各市（縣）到XX和長(zhǎng)沙出差、購物所需時(shí)間相差不大。無民用機(jī)場(chǎng)和水上航道，洛湛線只開通了貨運(yùn)，酒店不是位于城區(qū)的中心區(qū)域和政府的所在地區(qū)域；4、融資環(huán)境差。正處于國(guó)家宏觀調(diào)控階段，銀行原則上停止了對(duì)酒店賓館的貸款；5、價(jià)格“賣點(diǎn)”差。XX市城區(qū)內(nèi)有房地產(chǎn)開發(fā)公司30—40家，有5個(gè)住宅、工業(yè)、政府職能部門開發(fā)區(qū)域，有大量閑置的房屋和門面。同時(shí)，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。6、宏觀調(diào)控差。迎賓館、XX集團(tuán)準(zhǔn)備籌建準(zhǔn)四星級(jí)的賓館、XX賓館準(zhǔn)備改擴(kuò)建，清泉、星馬準(zhǔn)備升級(jí)，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街XX廣場(chǎng)、XX步行街、城南步行街、XX商業(yè)廣場(chǎng)等也構(gòu)成影響銷售的主要因素。1、發(fā)揮XX及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)。做好外地來XX經(jīng)商客戶的重點(diǎn)工作，做好XX后勤保障管理部門的工作，把“賣點(diǎn)”瞄準(zhǔn)他們。2、發(fā)揮市轄內(nèi)縣、市環(huán)境差的條件。做好縣、市單位到XX購房，作為他們來婁出差、休假、年會(huì)的固定型用房。做好有錢群體人員、私營(yíng)老板，特別是煤炭老板來婁購房。3、發(fā)揮政府部門，龍頭企業(yè)集體消費(fèi)的好處。政府部門和龍頭企業(yè)仍然是消費(fèi)的主體。4、發(fā)揮外商投資，長(zhǎng)沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準(zhǔn)五星級(jí)”第7頁共12頁高品質(zhì)酒店旗幟，并積極爭(zhēng)取市委、政府對(duì)公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護(hù)的“亮衣”。5、發(fā)揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊(duì)伍的作用。選擇像“人壽保險(xiǎn)人員”一樣，具有果敢有力、內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力、內(nèi)在韌勁、有創(chuàng)新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經(jīng)過培訓(xùn)使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。1策劃的標(biāo)準(zhǔn)（目的）作用：⑴必須實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。首次開盤銷售達(dá)到50%以上視為特優(yōu)，達(dá)到30%一50%視為優(yōu)秀。銷售中期達(dá)到60%—70%，收盤期達(dá)到70%—100%，就可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。⑵快速塑造高品質(zhì)樓盤品牌。利用電視、報(bào)紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點(diǎn)，有重點(diǎn)的宣傳會(huì)員式大酒店的投資價(jià)值，特色及效益作用，使其成為房產(chǎn)投產(chǎn)的品牌。⑶有效防范和轉(zhuǎn)嫁危機(jī)。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達(dá)到利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的作用，有效地防范投資的風(fēng)險(xiǎn)。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時(shí)，也緩解投資商資金緊缺的風(fēng)險(xiǎn)。2、策劃方法：⑴發(fā)揮和整理合自身資源優(yōu)勢(shì)。一是要看到在XX城區(qū)內(nèi)XX大酒店是首家“準(zhǔn)五星級(jí)”的酒店，并有長(zhǎng)沙五星級(jí)佳程酒店托管的優(yōu)勢(shì)。二是有面向XX及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。三是公司有長(zhǎng)期從事房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。⑵復(fù)制嫁接外界優(yōu)勢(shì)。一是要向外地學(xué)習(xí)產(chǎn)權(quán)式酒店的售樓經(jīng)驗(yàn)。二是要學(xué)習(xí)XX市城區(qū)XX步行街、XX摩托城、XX廣場(chǎng)售樓的成功經(jīng)驗(yàn)。第8頁共12頁篇三：分戶產(chǎn)權(quán)酒店公寓返租式銷售方案一、整體策略1、公司簡(jiǎn)介公司是由外商巨資打造的集住宿、餐飲、超市于一體的產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店座落于XX市繁華地段一XX6號(hào)，周邊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、會(huì)議室近200間，擁有能同時(shí)容納近800人就餐的中餐廳，并設(shè)有1800平米的超級(jí)購物市場(chǎng)，方便酒店賓客及附近居民。公司重金聘請(qǐng)XX營(yíng)銷策劃公司全程策劃管理，著力打造專業(yè)超值、簡(jiǎn)約安全、舒適宜人的時(shí)尚型酒店，為社會(huì)各界人士提供彰顯尊貴品質(zhì)與精致生活的平臺(tái)。2、整體策略為了帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)房的持續(xù)熱銷，成功銷售是整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷成功的重要開端。因此，XX廣場(chǎng)為產(chǎn)權(quán)房制定的營(yíng)銷目標(biāo)是：充分發(fā)掘產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)潛力和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，結(jié)合后期經(jīng)營(yíng)的良好前景實(shí)現(xiàn)最大可能的銷售額,完成3-6層所有產(chǎn)權(quán)房的銷售。立足XX市中心商業(yè)區(qū)及產(chǎn)權(quán)式酒店概念，結(jié)合區(qū)域的特色設(shè)計(jì)，吸引人氣的主力商業(yè)設(shè)置和XX是XX區(qū)建設(shè)后的美好前景，運(yùn)用多種營(yíng)銷推廣手段，分期分批逐步推出。二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析與商業(yè)定位1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析通過前期市場(chǎng)調(diào)查分析可以發(fā)現(xiàn)，XX市產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的非常有限，市場(chǎng)運(yùn)作也沒有成功的案例，本項(xiàng)目基本上沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。只是城北有幾家酒店式公寓，由于消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，對(duì)本項(xiàng)目有潛在第9頁共12頁的威脅，因此需要在商業(yè)定位上有所區(qū)別并把握時(shí)間盡快實(shí)現(xiàn)銷售。2、商業(yè)定位XX廣場(chǎng)的商業(yè)定位主要為：超市、餐飲、賓館等。三、銷售方案I 、 .J_、—?1、方案:根據(jù)XX地產(chǎn)的前期運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和XX的市場(chǎng)情況，特推出二個(gè)銷售方案供公司領(lǐng)導(dǎo)比較參考。方案一:在市場(chǎng)情況好的情況下，先推出位