北京市青年群體以租代購(gòu)住房理念分析-基于朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)的抽樣調(diào)查報(bào)告

北京市青年群體“以租代購(gòu)”住房理念分析基于朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)的抽樣調(diào)查（）

近年來(lái)，北京房?jī)r(jià)不斷上漲，當(dāng)前的價(jià)位讓很多年輕人望而卻步，他們無(wú)力承擔(dān)高昂的購(gòu)房成本，只能選擇租房居住。政府規(guī)劃建設(shè)了各類保障性住房，一定程度上緩解了上述問題。但人地矛盾日益加劇，為有效利用土地和房屋資源，避免更大不公，政府將公共租賃房等租賃型住房作為保障性住房的主體。在此背景下，研究北京保障性住房主要保障對(duì)象——青年群體的“以租代購(gòu)”意愿和訴求，顯得尤為重要，這關(guān)系到政策初衷能否完美實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，青年群體多數(shù)在市中心工作，但家庭收入較低，又因此多租住在較遠(yuǎn)的地方，很多人是“供職城區(qū)、居住郊區(qū)”。因此，研究北京青年群體“以租代購(gòu)”住房理念，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的一個(gè)重要問題。本研究選擇朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)三個(gè)區(qū)作為抽樣調(diào)查區(qū)域，分析北京青年群體對(duì)“以租代購(gòu)”住房理念的接受程度和利益訴求，以期為有關(guān)部門出臺(tái)后續(xù)政策提供參考。一三區(qū)青年群體“以租代購(gòu)”住房理念現(xiàn)狀本次調(diào)查一共發(fā)放555份調(diào)查問卷，回收有效調(diào)查問卷442份，其中朝陽(yáng)區(qū)發(fā)放問卷200份，有效問卷172份；豐臺(tái)區(qū)發(fā)放問卷155份，有效問卷150份；通州區(qū)發(fā)放問卷200份，有效問卷120份。有效調(diào)查問卷顯示，朝陽(yáng)區(qū)青年群體愿意以租代購(gòu)的人數(shù)為66人，不愿意的為106人；豐臺(tái)區(qū)青年群體愿意以租代購(gòu)的人數(shù)為32人，不愿意的為118人；通州區(qū)青年群體愿意以租代購(gòu)的人數(shù)為88人，不愿意的為32人。三區(qū)青年群體愿意以租代購(gòu)的人數(shù)為186人，占比42.08%；不愿意的為256人，占比57.92%?？梢娨宰獯?gòu)的住房理念，還未深入人心，大部分還不能接受以租代購(gòu)，但通州區(qū)青年群體愿意以租代購(gòu)的人數(shù)超過了不愿意的人數(shù)，而朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)愿意以租代購(gòu)的人數(shù)遠(yuǎn)少于不愿意的人數(shù)，三個(gè)區(qū)有差異。二被調(diào)查者背景情況分析（一）三區(qū)青年群體基本家庭情況分析從調(diào)查問卷匯總情況來(lái)看，青年人口年齡分布較為合理，家庭居住結(jié)構(gòu)以三口之家為主，家庭收入以5萬(wàn)～15萬(wàn)元為主，有利于本文研究（見表1、表2、表3）。表1年齡分布表2家庭居住結(jié)構(gòu)表3家庭年收入情況從調(diào)查問卷中可以看出受調(diào)查的青年群體年齡在23～27歲之間的最多，為131人，占比29.64%，如果受調(diào)查者是本科學(xué)歷的話，這個(gè)年齡正好是剛剛畢業(yè)工作三四年的年齡，“以租代購(gòu)”的住房形式比較適合這個(gè)年齡段的青年群體。他們的事業(yè)剛剛起步，收入還不穩(wěn)定，住房支出占其較大的支出比例，“以租代購(gòu)”可以緩解其經(jīng)濟(jì)壓力，這個(gè)青年群體對(duì)“以租代購(gòu)”住房消費(fèi)模式給予更多關(guān)注，更適合成為本文的調(diào)查對(duì)象，所以調(diào)查問卷中此類受調(diào)查群體最多，有利于提高本文研究的準(zhǔn)確性。其次是32～35歲的受調(diào)查青年群體，人數(shù)也較多，為121人，占比27.38%。這部分人事業(yè)起步已經(jīng)有一段時(shí)間，收入較穩(wěn)定，大多成立了家庭，適應(yīng)了社會(huì)上的生活，想法更加成熟，所以調(diào)查他們，對(duì)于本文研究也有很大的幫助。從調(diào)查問卷中可以看出受調(diào)查的青年群體中三口之家最多，共有181人，占比40.95%；其次是三人以上的家庭，共有92人，占比20.81%；再次是兩口之家，共有83人，占比18.78%；最后是獨(dú)居家庭，共有63人，占比14.25%。青年群體在居住中都需要一定的空間，而面積不一樣，其房?jī)r(jià)、租金也不一樣，獨(dú)居的青年群體可能更多地考慮其結(jié)婚情況，而兩口之家一般都屬于剛結(jié)婚不久、努力奮斗的夫妻，三口之家是工作有一定年限，有一定穩(wěn)定收入的家庭，三人以上家庭是工作年限更久，具有穩(wěn)定收入的家庭。從調(diào)查問卷中可以看出受調(diào)查的青年群體年收入在10萬(wàn)～14.9萬(wàn)元的人數(shù)最多，為105人，占比23.76%；其次為5萬(wàn)～9.9萬(wàn)元，為104人，占比23.53%。從調(diào)查問卷中可以看出5萬(wàn)～15萬(wàn)元年收入的青年群體家庭較多，他們大部分為工薪階層，很難在較短的時(shí)間內(nèi)購(gòu)買住房，說(shuō)明買房壓力較大，這個(gè)時(shí)候“以租代購(gòu)”的住房模式可能成為其比較現(xiàn)實(shí)的選擇，所以接受“以租代購(gòu)”住房理念的人會(huì)逐漸增多。通過三個(gè)區(qū)的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，三區(qū)調(diào)查家庭多為三口之家，分別為75人、44人、62人。而其家庭年收入方面朝陽(yáng)區(qū)5萬(wàn)～9.9萬(wàn)元人數(shù)最多，為44人，豐臺(tái)區(qū)10萬(wàn)～14.9萬(wàn)元人數(shù)最多，為38人，通州區(qū)5萬(wàn)～9.9萬(wàn)元人數(shù)最多，為38人。而家庭年收入在15萬(wàn)元以上的人數(shù)最多的為豐臺(tái)區(qū)，有70人，其次是朝陽(yáng)區(qū)，有49人，最后為通州區(qū)，有33人，出現(xiàn)這種情況可能由于本文調(diào)查的朝陽(yáng)區(qū)部分小區(qū)為老舊小區(qū)，而豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)遠(yuǎn)郊的小區(qū)多為新建小區(qū)，所以這個(gè)數(shù)據(jù)比較合理。（二）三區(qū)青年群體職業(yè)調(diào)查情況分析表4青年群體職業(yè)分布從表4的受調(diào)查者的職業(yè)分布匯總中可以看出，受訪青年群體中最多的是公司員工，共有194人，占比43.89%。而這正符合本文的調(diào)查對(duì)象，從而給本文的研究提供了更加準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。公司員工或者工薪階層的青年群體非常希望擁有自己的住房，但現(xiàn)實(shí)生活中，他們可能只能租房或者由單位分配住房，等等。他們會(huì)有一個(gè)從很想要購(gòu)房到“以租代購(gòu)”理念的轉(zhuǎn)變，逐漸認(rèn)識(shí)并接受“以租代購(gòu)”。青年群體受調(diào)查者最多的為學(xué)生，而學(xué)生未來(lái)會(huì)就業(yè)，會(huì)考慮自己的就業(yè)及住所，將學(xué)生納入調(diào)查對(duì)象不失為一個(gè)好的選擇。學(xué)生大部分時(shí)間還在學(xué)校，宿舍可以供其居住，所以學(xué)生對(duì)于“以租代購(gòu)”住房理念的認(rèn)知較少，但隨著畢業(yè)的臨近，找工作和找住所會(huì)成為其當(dāng)務(wù)之急，其會(huì)越來(lái)越接受“以租代購(gòu)”。私企老板為17人，占比3.85%，他們較為富裕，可能家里有不止一套房產(chǎn)，所以他們不缺房子，對(duì)租房并無(wú)需求，對(duì)于“以租代購(gòu)”的住房理念了解甚少，甚至有些人難以接受“以租代購(gòu)”的理念。從調(diào)查問卷來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)私企老板最多有12人，而豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)都不及朝陽(yáng)區(qū)的一半。公司管理人員也是朝陽(yáng)區(qū)最多，為18人，說(shuō)明近郊朝陽(yáng)區(qū)與遠(yuǎn)郊豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)存在經(jīng)濟(jì)差異，同時(shí)朝陽(yáng)區(qū)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者最多有22人，說(shuō)明朝陽(yáng)區(qū)在個(gè)體商業(yè)方面較豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)發(fā)達(dá)，并且調(diào)查中朝陽(yáng)區(qū)受調(diào)查者有學(xué)生33人，多于豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)，也符合朝陽(yáng)區(qū)學(xué)校較多的情況，尤其是初高中和大學(xué)。（三）三區(qū)青年群體學(xué)歷調(diào)查情況分析中國(guó)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展報(bào)告·北京卷（2015～2016）從表5的調(diào)查問卷匯總中可以看出，青年群體受調(diào)查者最多的為本科學(xué)歷，有224人，占比50.68%；其次為大專，有88人，占比19.91%。這說(shuō)明本次調(diào)查對(duì)象較為合理，受教育學(xué)歷本科、大專的人數(shù)較多，進(jìn)入社會(huì)之后的收入、職業(yè)，大體與學(xué)歷相關(guān)，而本科及大專的收入在調(diào)查人群中比較適中，所以本次調(diào)查反映的是大部分青年群體的想法，對(duì)于本研究有重要的幫助，提高了本研究成果的準(zhǔn)確度。同時(shí)學(xué)歷越高的青年群體越能接受新理念，本科、大專、碩士及其以上對(duì)于“以租代購(gòu)”理念了解較多，而初中、高中學(xué)歷的青年群體對(duì)于“以租代購(gòu)”的住房理念了解較少，尤其是初中及其以下學(xué)歷的青年群體還比較傳統(tǒng)、保守，覺得買房更為妥當(dāng)。從調(diào)查問卷中可以看出，受調(diào)查者中朝陽(yáng)區(qū)的學(xué)歷最高，大專、本科、碩士及其以上共有135人，多于豐臺(tái)區(qū)的115人，也多于通州區(qū)的104人。這不僅是因?yàn)槌?yáng)區(qū)高等學(xué)府較多，而且對(duì)于那些工薪階層來(lái)說(shuō)，在朝陽(yáng)區(qū)工作對(duì)學(xué)歷要求較高，如CBD等商務(wù)中心、銀行、網(wǎng)絡(luò)公司要求學(xué)歷都較高，相對(duì)而言，豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)遠(yuǎn)郊商務(wù)中心相對(duì)較少，批發(fā)市場(chǎng)、工廠較多，對(duì)學(xué)歷的要求相對(duì)較低。（四）三區(qū)青年群體居住情況調(diào)查分析表6青年群體居住情況從表6的調(diào)查問卷匯總中，可以發(fā)現(xiàn)住父母家的青年群體最多為179人，占比40.50%；其次為租住房屋為111人，占比25.11%；而自己購(gòu)買房屋的人數(shù)為85人，占比19.23%。這說(shuō)明受調(diào)查青年群體中有80.77%的人沒有自己的住房，因?yàn)楸本┑姆績(jī)r(jià)很高，而這些青年群體邁入社會(huì)又不是很久，收入也不是非常穩(wěn)定，所以沒有自己的住房可以理解。而住父母家的青年群體對(duì)房子的需求不急迫，也不需要租房住，所以每個(gè)月的經(jīng)濟(jì)壓力比需要租房住的青年群體小得多，這部分人的“以租代購(gòu)”的住房意識(shí)很弱，或者說(shuō)幾乎不能接受“以租代購(gòu)”。而租住房屋的青年群體為111人，占比25.11%，“以租代購(gòu)”的住房理念較強(qiáng)，也比較關(guān)注房屋政策，對(duì)于“以租代購(gòu)”接受度高?？傮w來(lái)說(shuō)，沒有自己住房的人還比較多，“以租代購(gòu)”的理念可能逐漸被大家認(rèn)識(shí)并接受。從調(diào)查問卷中可以發(fā)現(xiàn)，朝陽(yáng)區(qū)青年群體租住房屋較多，有58人，而豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)住父母家較多，分別為81人和43人，這可能由于朝陽(yáng)區(qū)多為白領(lǐng)階層，外來(lái)人員較多，而豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)本地人居多，與此同時(shí)，相較于外來(lái)人員來(lái)說(shuō)，本地人員住父母家可以節(jié)省一大筆經(jīng)濟(jì)開銷。三被調(diào)查者個(gè)人消費(fèi)觀念分析（一）三區(qū)青年群體是否愿意“以租代購(gòu)”調(diào)查情況分析表7青年群體對(duì)“以租代購(gòu)”的態(tài)度從表7的調(diào)查問卷匯總中可以發(fā)現(xiàn)愿意“以租代購(gòu)”的人數(shù)為186人，占比42.08%；不愿意“以租代購(gòu)”的人數(shù)為256人，占比57.92%?？梢园l(fā)現(xiàn)不愿意“以租代購(gòu)”的青年群體略多于愿意“以租代購(gòu)”的青年群體。這說(shuō)明擁有住房、想自己買房的觀念深入人心，青年群體更希望通過自己的努力，去買房證明自己的成功，同時(shí)可以有一個(gè)安居的住所。與此同時(shí)，雖然愿意“以租代購(gòu)”的青年群體人數(shù)較少，但可以發(fā)現(xiàn)還是有很多人接受此理念，并且在理想與現(xiàn)實(shí)的選擇中更愿意踏實(shí)地選擇后者，先解決基本住所，逐步減輕自己的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，再通過努力實(shí)現(xiàn)買房的目標(biāo)。從調(diào)查問卷中可以很明顯地看出來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)的青年群體不愿意“以租代購(gòu)”的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于愿意“以租代購(gòu)”的比例，而通州區(qū)正好相反，愿意的遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于不愿意的。這可能是由于通州逐漸興起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，白領(lǐng)或上班族白天到市中心上班，晚上就回通州居住，通州租房市場(chǎng)逐漸火爆，這里的青年群體多為外來(lái)人員，更多接受客觀現(xiàn)實(shí)，在無(wú)力買房的情況下，愿意“以租代購(gòu)”。（二）三區(qū)青年群體租住房屋主要考慮的因素調(diào)查情況分析（多選）表8青年群體租房考慮的主要因素在調(diào)查問卷中此問題為多選，因此本文按被調(diào)查對(duì)象選擇的次數(shù)計(jì)數(shù)（豐臺(tái)區(qū)數(shù)據(jù)缺失）。從表8的調(diào)查問卷匯總中可以發(fā)現(xiàn)，青年群體最關(guān)注的還是交通因素，共有110人次選擇了交通便利，緊隨其后的是房屋成本，可見交通因素、房屋成本成為青年群體租住房屋的主要考慮因素。通州區(qū)的青年群體選擇交通因素的更多，可能是由于現(xiàn)在通州的交通設(shè)施并不發(fā)達(dá)，尤其是地鐵，在通州租住房屋的青年人多，但是通州現(xiàn)階段運(yùn)營(yíng)的地鐵很少，不少白領(lǐng)仍然需要每天擠地鐵和公交上班。（三）三區(qū)青年群體租住房屋愿意支出月租金調(diào)查情況分析表9青年群體租房愿意支出月租金在調(diào)查問卷中此問題回收有效問卷116份，朝陽(yáng)區(qū)56份，通州區(qū)60份，豐臺(tái)區(qū)數(shù)據(jù)缺失。從表9調(diào)查問卷匯總中可以發(fā)現(xiàn)，青年群體可接受的租金大多在3000元以下，共有109人，占比93.97%。超出這個(gè)租金范圍，青年群體無(wú)法接受“以租代購(gòu)”。這說(shuō)明調(diào)查問卷對(duì)象大部分青年群體收入一般，并不是很富裕，比較符合應(yīng)調(diào)查的對(duì)象，他們更加現(xiàn)實(shí)，說(shuō)明了租房租金對(duì)其生活影響也很大。從調(diào)查問卷中可以發(fā)現(xiàn)朝陽(yáng)區(qū)有29人選擇愿意接受1000元以下的租金價(jià)格，而通州區(qū)選擇最多的是1001～2000元，有24人。這說(shuō)明可能朝陽(yáng)區(qū)的消費(fèi)水平較高，青年群體將錢用在了其他生活消費(fèi)上，而希望租金越低越好。四青年群體不愿意“以租代購(gòu)”的原因及問題分析（一）三區(qū)青年群體不愿意“以租代購(gòu)”的原因調(diào)查情況分析在調(diào)查問卷中此問題為多選，所以還是按人選擇的次數(shù)計(jì)數(shù)，通過表10的調(diào)查問卷匯總可以發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為租金高的居首位，為128次，其次是區(qū)位、環(huán)境不好，為118次。由此發(fā)現(xiàn)，大部分青年群體不愿意“以租代購(gòu)”的主要原因是租金高，以及區(qū)位、環(huán)境不好。的確，北京不僅買房賣房市場(chǎng)火熱，房屋價(jià)格較高，而且租賃市場(chǎng)也很火熱，價(jià)格也飆升很快，房租越來(lái)越貴。然而隨著北京市保障房的逐漸增多，現(xiàn)在不僅可以租住商品房，還可以租住保障性住房，而保障性住房逐漸增多，同時(shí)租金比商品房低很多，會(huì)有越來(lái)越多的人選擇租住保障性住房。同理，就會(huì)有越來(lái)越多的人接受“以租代購(gòu)”的住房理念，尤其對(duì)于那些不想買房選擇租房的青年群體來(lái)說(shuō)，此理念更會(huì)不斷加深。然而，不愿“以租代購(gòu)”不僅是因?yàn)樽饨鸶撸瑓^(qū)位、環(huán)境不好也是弊端，一般出租的住房都是業(yè)主住了很久的房子，基本設(shè)施可能會(huì)有些老化，交通不方便，尤其是那些保障性住房，距離市中心更遠(yuǎn)，交通不便，小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，人們的衣食住行多有不便，所以部分青年群體會(huì)對(duì)“以租代購(gòu)”的住房理念有些排斥。表10青年群體不愿意“以租代購(gòu)”的原因通過調(diào)查問卷可以發(fā)現(xiàn)，朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)青年群體不愿意“以租代購(gòu)”集中在租金高、區(qū)位環(huán)境不好兩項(xiàng)上，而通州區(qū)青年群體集中在標(biāo)準(zhǔn)模糊、租賃期間租金上漲這兩項(xiàng)上。通州區(qū)的保障性住房多于朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，也是青年群體的租房首選，但是其標(biāo)準(zhǔn)模糊、相關(guān)法律法規(guī)不完善，可能會(huì)導(dǎo)致青年群體認(rèn)為租這類房沒有安全感，從而排斥“以租代購(gòu)”的住房理念。（二）“以租代購(gòu)”住房理念無(wú)法普及的問題分析1.傳統(tǒng)觀念深入人心通過本次調(diào)查問卷可以發(fā)現(xiàn)買房這個(gè)傳統(tǒng)觀念深入人心，買房是青年群體通過不懈奮斗獲得成功的標(biāo)志，自己擁有住房是對(duì)自己的肯定，也為未來(lái)結(jié)婚成家打下了基礎(chǔ)。自己購(gòu)買的房子屬于自己，而租住的住房卻不是自己的，少有安全感，擁有自己的住房更加有自由感，同時(shí)大部分青年群體租房是現(xiàn)實(shí)的選擇，因?yàn)樽约翰]有足夠的經(jīng)濟(jì)能力去買房，即使先付首付，未來(lái)每月還貸款對(duì)其也是不小的經(jīng)濟(jì)壓力，所以大部分青年群體打心眼里還是愿意買房，租房只是其過渡期的行為。2.租房環(huán)境滿意度較低青年群體選擇租房本身就是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇，而較差的居住環(huán)境、交通不便捷、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、娛樂設(shè)施較少更加影響其對(duì)“以租代購(gòu)”住房理念的接受。的確，作為青年群體剛邁入社會(huì)工作不久，每天有很大一部分時(shí)間浪費(fèi)在交通出行上，職住分離，會(huì)影響正常的生活，同時(shí)租住地方基礎(chǔ)設(shè)施不完善，有時(shí)停水、停電，小區(qū)綠化很少，沒有足夠的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，都會(huì)影響青年群體正常的生活，影響其租房意愿。3.房屋租金較高通過調(diào)查問卷可以發(fā)現(xiàn)，租金過高是青年群體難以接受“以租代購(gòu)”住房理念的最主要因素，很多青年群體認(rèn)為如果辛辛苦苦打拼很長(zhǎng)時(shí)間所獲收入大部分用來(lái)交房租，卻沒有屬于自己的住房，無(wú)法對(duì)得起自己的努力。同時(shí)，火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)使一些租房中介興起，租房中介雖然對(duì)房子的流通起到一定的作用，連接買家賣家，加快了租房信息的傳播速度，但是其也有負(fù)面作用。例如將租金定得很高，中介可以獲得豐厚的中間差價(jià)，還有很多中介有騙租騙購(gòu)的行為，影響了青年群體對(duì)于租房的信任，從而影響了“以租代購(gòu)”住房理念的傳播。而這時(shí)候保障性住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就顯示出來(lái)，尤其是租金價(jià)格，一般能比商品房租金價(jià)格低20%～30%，尤其是公租房，租金更加低廉，因此越來(lái)越受到人們的青睞，所以應(yīng)該大力發(fā)展保障房項(xiàng)目。4.保障性住房建設(shè)較少租金是青年群體選擇“以租代購(gòu)”的重要因素，在商品房?jī)r(jià)格持續(xù)飆升的情況下，保障房建設(shè)顯得尤為重要，如公租房，其租金價(jià)格是市場(chǎng)租金的70%～80%，這對(duì)于青年群體尤其是工作不久以及外來(lái)人員來(lái)說(shuō)，可以減輕其經(jīng)濟(jì)壓力。5.相關(guān)法律法規(guī)不完善青年群體之所以無(wú)法接受“以租代購(gòu)”的住房理念，是由于國(guó)家對(duì)這方面法律法規(guī)的制定還不完善，如保障性住房的租金價(jià)格會(huì)不會(huì)波動(dòng)很大，其租金能比市場(chǎng)價(jià)格便宜多少，管理機(jī)構(gòu)是否統(tǒng)一，住房是否充足，滿足何標(biāo)準(zhǔn)才能租住保障性住房，準(zhǔn)入機(jī)制、退出機(jī)制如何進(jìn)一步完善，對(duì)于騙租騙購(gòu)行為有何懲罰標(biāo)準(zhǔn)和措施，這都是值得思考的問題。五對(duì)策建議1.堅(jiān)決嚴(yán)厲打擊騙租騙購(gòu)的行為國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格懲罰此類行為，對(duì)騙租騙購(gòu)者，應(yīng)立即取消租住資格及其一切申請(qǐng)，將房子提供給真正符合標(biāo)準(zhǔn)的租戶，并將其加入租戶黑名單，使其終身不得享受國(guó)家保障房的政策。應(yīng)采取相應(yīng)的教育及罰款措施來(lái)遏制這種行為。2.降低租賃市場(chǎng)的租金在調(diào)查中大部分青年群體認(rèn)為房屋租金較高，可以考慮根據(jù)人均收入水平來(lái)制定租金，并且從土地供應(yīng)上著手降低租房成本租金?？梢愿鶕?jù)承租房屋的分類等級(jí)，實(shí)施級(jí)差租金和級(jí)差補(bǔ)貼。同一租賃房類型的，可根據(jù)地段等級(jí)等因素，按照從低到高依次遞增原則建立租金標(biāo)準(zhǔn)。3.建立公租房融資機(jī)制由于保障房在租金價(jià)格上有巨大的優(yōu)勢(shì)，能減輕很多青年群體的負(fù)擔(dān)，所以保障房越來(lái)越受到人們的關(guān)注，而公租房是國(guó)家力推的一種保障性住房形式，由于其租金低廉所以更受到大家的關(guān)注，而大力建設(shè)公租房有利于推廣“以租代購(gòu)”的住房理念。資金是公共租賃住房建設(shè)與發(fā)展的保證，因?yàn)楣沧赓U住房房源籌集需要大量資金，建成后的住房也需要大量的運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用。目前，融資渠道較為單一，資金來(lái)源也成為公共租賃住房亟待解決的問題。一方面，融資的資金來(lái)源都是中央和地方政府、銀行貸款及土地出讓金等，而且很大部分的資金來(lái)源都是銀行貸款；另一方面，由于公共租賃住房所需貸款時(shí)間較長(zhǎng)，房地產(chǎn)信托投資基金和保險(xiǎn)資金等不愿參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，金融機(jī)構(gòu)也沒有較強(qiáng)的意愿給其發(fā)放中長(zhǎng)期貸款?？梢試L試?yán)米》抗e金、與商業(yè)銀行合作、與政策性銀行簽署長(zhǎng)期貸款協(xié)議等，提供相關(guān)政策措施，充分利用廣大社會(huì)和民間資本渠道，如通過股權(quán)融資、貿(mào)易融資、保險(xiǎn)融資，等等。4.完善公共租賃住房法律體系雖然北京2009年在全國(guó)率先啟動(dòng)了公租房建設(shè)，經(jīng)過這幾年的發(fā)展，越來(lái)越成熟。但是從國(guó)家層面上看，我國(guó)在公共租賃住房方面的立法尚顯不足，自2007年深圳試點(diǎn)公共租賃住房到2010年北京、上海、深圳等地相繼出臺(tái)公共租賃住房管理辦法，對(duì)公共租賃住房的涵蓋范圍和實(shí)施細(xì)則則大相徑庭，各地方還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度或指導(dǎo)意見。而公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理也是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，雖然政策在不斷完善，但問題也在不斷出現(xiàn)。由于經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，住房政策等也要與時(shí)俱進(jìn)。在政策細(xì)節(jié)上，公共租賃住房除了申請(qǐng)條件等以外，在建設(shè)上更應(yīng)該有詳細(xì)規(guī)定，如住房布局、面積，社區(qū)配備，管理監(jiān)督等，還需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)需求、居民住房需求、生活需求等進(jìn)一步完善。從目前的規(guī)定文件看，存在與公租房相關(guān)的準(zhǔn)入退出機(jī)制尚未完善等問題，所以要盡快出臺(tái)住房保障相關(guān)法律，使各個(gè)保障性住房的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理、懲罰等都有法可依，政府與企業(yè)也可以明確自己的權(quán)利與義務(wù)，公眾也可以讓自己的權(quán)益得到合法保障并清楚地知道自己要承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)。為提高公共租賃住房的使用效率，必須實(shí)行嚴(yán)格的退出機(jī)制。在退出公共租賃住房時(shí)，如果家庭情況滿足經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房的申請(qǐng)條件，可以批準(zhǔn)其申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房，可給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠，并給予銀行優(yōu)惠貸款政策，這樣在騰退時(shí)也能盡快空出承租住房。若公共租賃住房的房源不緊張，可以采用以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的均價(jià)或者略高于限價(jià)房的均價(jià)使承租者購(gòu)買當(dāng)下租賃的公共租賃房。但是如果申請(qǐng)人的收入超過了人均可支配收入的一定比例，則不可以購(gòu)買。另外，要加強(qiáng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制監(jiān)管。對(duì)承租人個(gè)人信息、房屋租賃信息等進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，隨時(shí)了解真實(shí)信息能有效剔除不符合條件的租房人。這些都需要立法制定，只有有法可依，才能有利于公租房更好地發(fā)展。5.建立統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)近年來(lái)公租房因其租金相較于其他住房便宜，所以受到人們的青睞，越來(lái)越多的人希望租住公租房，而公租房的建設(shè)又能很好地推廣“以租代購(gòu)”的住房理念。目前，北京市公租房行政管理體系初步成形。而公租房的運(yùn)營(yíng)、管理、制度構(gòu)建及執(zhí)行等工作主要由住建部承擔(dān)，由于公共租賃住房的具體實(shí)施要牽涉到政府部門，每一個(gè)步驟都是一個(gè)極其復(fù)雜的工程。上述問題反映了一些項(xiàng)目尚處于土地的前期開發(fā)階段，另一些項(xiàng)目的立項(xiàng)文件、土地使用證、用地規(guī)劃許可證、建筑規(guī)劃許可證和工程施工許可證尚未辦完，但為完成年度目標(biāo)，已施工，現(xiàn)場(chǎng)查看處于停滯狀態(tài)；對(duì)于一些已經(jīng)無(wú)閑置土地供應(yīng)的城區(qū)，雖有市政府免費(fèi)劃撥的土地，但是由于拆遷、建安、環(huán)境各種原因，目前都尚未進(jìn)入施工階段，任務(wù)實(shí)際未完成。可以看出執(zhí)行的效果較差、效率低。所以需要建立一個(gè)專門管理機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)調(diào)和調(diào)動(dòng)各部門。在管理機(jī)構(gòu)上，要嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任和職責(zé)，總的統(tǒng)籌指揮機(jī)構(gòu)是必不可少的，自上而下，北京市要有統(tǒng)一的住房保障機(jī)構(gòu)，各區(qū)縣也要有公租房保障機(jī)構(gòu)，并接受中央的指導(dǎo)和監(jiān)督；除了高層的統(tǒng)籌指揮機(jī)構(gòu)，還需要各個(gè)執(zhí)行層面的有效平臺(tái)來(lái)協(xié)調(diào)各政府部門和充分利用我國(guó)現(xiàn)有的行政資源，可設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)監(jiān)督住房保障工作，其主要任務(wù)是參與討論公租房工作的預(yù)算，檢查、評(píng)估公租房工作的透明度及整體效益，以確保