商業(yè)廣場項目建議書

XX縣人民廣場暨環(huán)廣場河道開發(fā)性改造項目XX世界商業(yè)廣場項目建議書第一章第二章第三章第四章第五章第六章項目區(qū)域背景概況項目發(fā)展總體構(gòu)想項目主題及規(guī)劃綱要項目計劃與組織投資估算及資金籌措項目經(jīng)濟社會效益第一章項目區(qū)域背景概況1.1XX縣概況1.1.1縣域社會經(jīng)濟概況XX縣為地級XX市所轄縣級行政區(qū)，位于的南部，下轄19鎮(zhèn)，行政區(qū)域面積3558.6平方公里，全縣總?cè)丝诩s134.7萬?？h城為XX鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)人口約10萬人左右。2001年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值完成30.8億元,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值4004元，農(nóng)民人均純收入2279元。1.1.2區(qū)位及資源特點對外交通特點:XX縣地處桂南農(nóng)業(yè)經(jīng)濟腹地，209國道經(jīng)XX鎮(zhèn)北連在建中的南寧一荔溪高速公路,南至合浦縣；途徑XX鎮(zhèn)的興業(yè)一XX港一級公路構(gòu)成了玉林、貴港等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)通向XX港、防城港出海的快速便捷通道。XX縣與南寧等中心城市的聯(lián)系相對缺少直接的高等級交通條件。XX鎮(zhèn)是XX縣的經(jīng)濟中心：由于與中心城市的聯(lián)系稍欠便利，XX鎮(zhèn)起到了縣級區(qū)域經(jīng)濟中心,特別是商品經(jīng)濟中心的作用。作為縣政府所在地，XX鎮(zhèn)的人口約有10萬人之多，是全縣農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、生活消費品等商品交易的集散地，鎮(zhèn)區(qū)呈現(xiàn)繁榮的經(jīng)濟景象。自然資源特點：境內(nèi)旅游景點有六峰山、三海巖、大蘆村民俗風(fēng)情旅游區(qū)等；礦產(chǎn)資源有花崗巖、大理石、石膏等；地方特產(chǎn)有荔枝、龍眼、柑,、香蕉等，水果年產(chǎn)量列居全國第二，其中XX荔枝是令XX引以為榮

柑,的、享譽中外的名優(yōu)水果品牌。1.2項目背景1.2.1優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)XX縣是個傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣份，在近十年來，通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在水果及其它特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展上，取得了長足的進步。為實現(xiàn)全縣農(nóng)民脫貧致富奔小康，除了依靠科技手段，努力進一步提高農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量，促進第一產(chǎn)業(yè)增加值外，必須重視政策導(dǎo)向、文化宣傳、信息服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施等農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)環(huán)境的建設(shè)，提高第三產(chǎn)業(yè)的比重。通過第三產(chǎn)業(yè)的紐帶作用，打響XX縣農(nóng)產(chǎn)品的品牌，特別是已經(jīng)樹立起來的XX荔枝品牌，增大以荔枝為代表的農(nóng)產(chǎn)品的市場占有率。因此，應(yīng)充分發(fā)揮縣城在經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上的龍頭帶動作用，強化縣城的經(jīng)濟發(fā)展水平，提升縣城經(jīng)濟實力在全縣經(jīng)濟總量中的份額，形成縣域經(jīng)濟的強大新增長極。1.2.2加速區(qū)域的城鎮(zhèn)化進程城鎮(zhèn)化水平的高低，不僅決定區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平，也是全面建設(shè)小康社會的重要戰(zhàn)略步驟。政府應(yīng)下決心通過一系列的措施，加速區(qū)域的城鎮(zhèn)化進程，加快縣城基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)設(shè)施建設(shè)，集聚從周邊村鎮(zhèn)向縣城遷移的人口，在五年內(nèi)使XX鎮(zhèn)的人口從目前的10萬人增長到12-15萬人。1.2.3政府的開發(fā)導(dǎo)向高水平的城鎮(zhèn)開發(fā)，要求在縣城總體規(guī)劃的指導(dǎo)思想下，實施規(guī)模效應(yīng)、綜合配套的城鎮(zhèn)開發(fā)戰(zhàn)略。致力于招商引入有實力和成熟開發(fā)經(jīng)驗

的企業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造開發(fā)建設(shè)較大規(guī)模的城市街區(qū)，通過超前的、示范性的高水平開發(fā)，推動縣城建設(shè)水平及全縣經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。1.2.4實力企業(yè)的強勢介入南寧海田房地產(chǎn)公司是一家中外合資企業(yè)，注冊資金2500萬元，資本背景雄厚。廣西寶資通地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)，是廣西區(qū)內(nèi)著名的專業(yè)房地產(chǎn)投資服務(wù)商，多年來活躍于廣西首府南寧及其它市縣房地產(chǎn)市場，是廣西首家具有策劃、設(shè)計、投資、運營綜合實力的機構(gòu)。第二章項目發(fā)展總體構(gòu)想中外合資南寧海田房地產(chǎn)有限責任公司，一向致力于與地方經(jīng)濟社會共同繁榮發(fā)展。經(jīng)過對XX縣的初步考察和認識，建議在縣城的中心區(qū)內(nèi)以提升人民廣場的綜合功能為目的，結(jié)合環(huán)廣場的欽江河段整治，依據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，實施開發(fā)性的整體改造，將該區(qū)域建設(shè)為融旅游、休閑、商業(yè)等功能為一體的達到縣城標志性高度的集城市形象、商業(yè)功能、凝聚效應(yīng)的綜合商業(yè)街區(qū)。項目名稱中國XXXX中國XXXX世界商業(yè)廣場項目性質(zhì)項目擬通過對XX縣城中心區(qū)人民廣場改造、環(huán)廣場欽江河道綜合整治，進行開發(fā)性改造建設(shè)，建成一個融旅游休閑、商業(yè)、餐飲、文化、市政集會為一體的，代表廣西縣級城鎮(zhèn)最新建設(shè)水平的新街區(qū)。項目目標2.3.1城建目標：充分發(fā)掘XX鎮(zhèn)濃郁的歷史文化沉淀，依托得天獨厚的六峰山與欽江在縣城中心交輝相應(yīng)的景致，參照國際、國內(nèi)先進城鎮(zhèn)的標準及經(jīng)驗，配套相應(yīng)的街區(qū)理念，啟動廣西目前縣級城鎮(zhèn)最具特色的一個中心街區(qū)開發(fā)性改造，建設(shè)出一片功能完善、環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)格獨特,充滿趣味的中心街區(qū)。滿足XX縣城居民不斷提高的高尚空間環(huán)境需求,

提升縣城的城建品質(zhì)。2.3.2經(jīng)濟目標：通過項目的建成和使用，展現(xiàn)XX鎮(zhèn)傳統(tǒng)的區(qū)域商業(yè)重鎮(zhèn)的魅力，弘揚XX縣深厚的地域經(jīng)濟特色，融合國際先進的城市文明及街區(qū)文化，在XX縣城的中心地帶，營造一個多元文化和諧的、具有良好經(jīng)濟效益的、有可持續(xù)發(fā)展生命力的現(xiàn)代商業(yè)活動空間，將XX縣的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟優(yōu)勢。2.4項目選址2.4.1XX世界商業(yè)廣場項目，結(jié)合縣政府原有的欽江河堤改造計劃，經(jīng)發(fā)展商現(xiàn)場勘察，擬定的選址范圍包括：1、江南大橋至環(huán)秀橋的欽江河段，沿河北岸約30米寬的堤建結(jié)合項目；2、人民廣場東南沿河區(qū)及西面沿街區(qū)；3、以上兩部分占地面積共約30畝（20000平方米）。4、整個人民廣場區(qū)域均納入XX世界商業(yè)廣場的統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，項目總占地約60畝。（XX世界項目的選址范圍詳見附圖。）2.5項目內(nèi)容根據(jù)XX縣的經(jīng)濟社會發(fā)展目標及縣城總體規(guī)劃，結(jié)合場地所蘊含的自然和社會資源條件，市場的初步分析定位，XX世界商業(yè)廣場項目，將以特色街區(qū)建設(shè)為切入角度和發(fā)展高度，綜合性地實施房地產(chǎn)開發(fā)和后續(xù)經(jīng)營管理。以國際先進水平為參照系，實施高水平的綜合開發(fā)，項目開發(fā)的主要內(nèi)容包括如下方面：

5.1基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)：在30畝規(guī)劃范圍內(nèi)，結(jié)合縣城總體規(guī)劃以及本項目的修建性詳細規(guī)劃，建設(shè)完善市政基礎(chǔ)設(shè)計，包括河堤改造、沿江截污、市政道路、停車、給排水、供電等工程。5.2環(huán)境優(yōu)化與開發(fā)：結(jié)合項目的修建性景觀規(guī)劃，充分發(fā)揮項目區(qū)域獨特的山、水、城融合一體的景觀資源優(yōu)勢，優(yōu)化場地內(nèi)人民廣場景觀，對欽江河段實施保護性開發(fā)，同時根據(jù)需要提升人民廣場綠化品位，增設(shè)人造環(huán)境景觀，對整片區(qū)域?qū)嵤┫到y(tǒng)的環(huán)境保護與再造，使項目片區(qū)成為生態(tài)、環(huán)保、親水、園林、現(xiàn)代的特色街區(qū)。（貼廣場或濱水街道環(huán)境的圖片各一張）5.3商業(yè)服務(wù)設(shè)施：充分利用項目區(qū)域“中心的中心”的商業(yè)價值認同，從服務(wù)XX縣域經(jīng)濟發(fā)展的高度出發(fā)，以特色為手段，提升項目的商業(yè)空間品質(zhì)和號召力，安排項目開放性的商業(yè)配套設(shè)施體系。初步設(shè)想有濱水餐飲街、精品購物街、文化休閑廣場、綜合主力商場等等商業(yè)空間形態(tài)和設(shè)施。（貼商城、步行街的圖片各一張）第三章項目主題及規(guī)劃綱要3.1項目主題1.1項目的主題發(fā)展理念為：荔：作為XX縣的代名詞，XX荔枝代表了XX經(jīng)濟發(fā)展、XX人民生活水平、XX品牌影響力、XX政府工作業(yè)績……升：意喻上述“諸靈”在黨的“十六大”精神指引下，在縣黨委、政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，節(jié)節(jié)攀升。世界：站在全球經(jīng)濟一體化的高度，XX屬于中國，也屬于世界。XX的經(jīng)濟發(fā)展將與世界同步。商業(yè)廣場：說明本項目的性質(zhì)。1.2根據(jù)XX世界商業(yè)廣場的項目總構(gòu)思，項目將以特色化、精品化的高品質(zhì)城鎮(zhèn)街區(qū)為開發(fā)主導(dǎo)，結(jié)合項目基地可升華的資源條件，營造一個“古鎮(zhèn)、濱水”為景觀特色的，多元文化復(fù)合交融的新街區(qū)。.1.3按項目的主題發(fā)展理念，依托山水相映的自然景觀和廣場核心，營建XX世界的整體環(huán)境景觀系統(tǒng)，創(chuàng)造一種小城濱水、如詩如畫的意境，全面詮釋XX古鎮(zhèn)情懷和與時俱進的時代精神，把項目的訴求提升為區(qū)域的認知，形成XX世界街區(qū)的持續(xù)品牌魅力。10

.2規(guī)劃指導(dǎo)思想根據(jù)項目提出的總體構(gòu)思，目標要求及資源條件，XX世界的規(guī)劃指導(dǎo)思想如下：2.1以新都市主義的規(guī)劃原則，按國際文明城鎮(zhèn)最新標準，規(guī)劃綜合性、多主題的商業(yè)街區(qū)、休閑廣場。2.2充分利用項目基地的水體資源優(yōu)勢，并結(jié)合區(qū)域的環(huán)境整治，全新發(fā)展“山、水、城、商、文”融合的生態(tài)型景觀街區(qū)。2.3充分考慮本項目在城鎮(zhèn)居民與旅游休閑者的共享式生活，營造開放式的配套服務(wù)設(shè)施及文化設(shè)施。2.4風(fēng)格獨特、個性鮮明，將XX本土文化及生活方式與時代建筑充分兼容。.2.5對廣西縣級城鎮(zhèn)的整體性開發(fā)改造、城鎮(zhèn)建設(shè)的趨勢起到示范與引導(dǎo)效應(yīng)。.3總體布局及功能分區(qū)11

3.1根據(jù)項目基地的自然條件，以及基地與河道、市政道路的關(guān)系，初步將XX世界項目劃分為三個功能區(qū)，即：濱水餐飲區(qū)、精品購物街、景觀休閑廣場。3.2濱水餐飲區(qū)位于項目用地的最南端，沿欽江河段北岸，結(jié)合河堤改造進行開發(fā)。開發(fā)內(nèi)容包括河堤工程、沿江截污工程、堤上及堤后仿古飲食街工程。本區(qū)占地面積約15畝，沿河而建的仿古飲食街是本項目的點睛之筆。統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)兩層左右的街市型古建筑，依河堤的標高變化，營造一種高低錯落、層次有致的特色街區(qū)景象。建成后投入使用的仿古飲食街，傍水依山，以獨特的建筑形象和魅力，賦予傳統(tǒng)飲食文化全新的趣味性和吸引力，豐富城鎮(zhèn)居民的物質(zhì)生活需要。3.3精品購物街精品購物街分布在現(xiàn)人民廣場東南部，與廣場的改造工程相結(jié)合。購物街分東西兩區(qū)，東區(qū)與濱水餐飲區(qū)相鄰平行，西區(qū)臨市政道路，占地面積約15畝。精品購物街作為現(xiàn)人民廣場的功能擴充，將極大地豐富城市廣場的生活休閑內(nèi)容，改變目前中心廣場活動內(nèi)容較為單調(diào)的局面。12

精品購物街，擬建設(shè)為一至二層的純商業(yè)空間，內(nèi)部采用騎樓、步廊等多種構(gòu)造手段，營造多姿多彩的購物休閑環(huán)境。精品購物街將引進服裝、飾品、休閑、文化、娛樂等商家進場經(jīng)營，向XX縣城居民提供一個二十四小時精彩的商業(yè)文化娛樂空間及消費場所，提升XX的商業(yè)服務(wù)業(yè)檔次和城市形象。3.4景觀休閑廣場景觀休閑廣場是本項目的方案總調(diào)度，濱水餐飲區(qū)、精品購物街的方案從屬景觀休閑廣場的統(tǒng)一規(guī)劃。以廣場為核心，由近及遠進行屋頂標高的漸進式設(shè)計，并利用購物街、餐飲區(qū)的屋頂進行開創(chuàng)性的綠化、疊水瀑布等景觀工程，通過屋頂連廊、臺階等構(gòu)造將整個屋頂區(qū)域和各功能區(qū)連接成片。使廣場使用面積在得到補償和延伸的同時，廣場的空間形態(tài)將更加豐富多彩，城市標志性、休閑趣味性、景觀欣賞性等方面的廣場品質(zhì)將得到極大提升。改造后的景觀休閑廣場，將具有全廣西乃至全國獨一無二的立體空間廣場造型，向世人展示XX人民開拓進取、勇于創(chuàng)新的時代精神。以濱水餐飲區(qū)、精品購物街、景觀休閑廣場整合而成的XX世界商業(yè)廣場，通過宜人的空間感受，充滿地方魅力的建筑風(fēng)格，依山傍水的獨特環(huán)境，豐富多彩的店鋪，營造出一個全新精神場所，讓XX縣居民及廣大旅游者留連往返，成為帶動地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的增長點。13

3.4技術(shù)經(jīng)濟指標根據(jù)項目的發(fā)展目標及規(guī)劃構(gòu)思，項目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標初步設(shè)定如下表：規(guī)劃總技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號指標內(nèi)容單位數(shù)值備注一總占地面積萬M24約60畝二總建筑面積萬M21.851餐飲建筑面積萬M20.82商鋪建筑面積萬M21.03其它公建面積萬M20.05三平均容積率0.45四綠化率%約60五建筑密度%2014

第四章項目計劃與組織項目邊界與合作4.1.1XX縣城XX世界項目的發(fā)展，是一個系統(tǒng)性的城鎮(zhèn)街區(qū)開發(fā)性改造工程，涉及到兩個不同的層面一政府層面和企業(yè)層面，在其計劃與組織的設(shè)計中，有必要從上述兩個層面對項目進行邊界定義。4.1.2在政府層面，本項目是一個成片街區(qū)開發(fā)項目，其責任與義務(wù)范圍是對本項目規(guī)劃方案與縣城總體方案一致性的指導(dǎo)及審定,總體建設(shè)方案計劃的批準，實施進度的協(xié)調(diào)與監(jiān)控。1.3政府方面，還將負責將規(guī)劃范圍內(nèi)的本項目中的商業(yè)項目用地，通過出讓方式完成從公共用地向城市商業(yè)開發(fā)用地的轉(zhuǎn)化，將商業(yè)建設(shè)用地出讓給開發(fā)投資商。1.4在企業(yè)方面，本項目是一個舊城改造的綜合開發(fā)項目，按房地產(chǎn)項目及約定的邊界，包括從政府受讓土地使用權(quán)，投資完成60畝用地范圍內(nèi)公共建設(shè)、河堤的整治改造、與政府約定的道路及其它市政設(shè)15

施環(huán)境建設(shè)、社區(qū)內(nèi)各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及房屋的建設(shè)。項目的組織管理2.1XX世界項目在開發(fā)運作中采用完全的項目業(yè)主制度，由項目的投資方中外合資南寧海田有限責任公司，委托專業(yè)的運營管理公司廣西寶資誠房地產(chǎn)項目管理公司作為本項目的直接業(yè)主單位。2.1項目的開發(fā)建設(shè)推動深度的專業(yè)化合作模式，在項目的規(guī)劃、建筑設(shè)計、工程監(jiān)理、成本控制、營銷代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，均計劃與國際及國內(nèi)高水準的資深機構(gòu)合作，倡導(dǎo)強強聯(lián)手與策略聯(lián)盟，保證項目開發(fā)的綜合素質(zhì)全優(yōu)。2.3縣人民政府組織專項負責的工程指揮部，協(xié)調(diào)縣城建、土地等部門，負責承擔本項目的土地征用專項作業(yè)，為項目業(yè)主提供工程建設(shè)的前提條件及其它必要協(xié)助。項目的建設(shè)計劃4.3.1根據(jù)本項目的總體規(guī)模以及縣人民政府的建設(shè)要求，結(jié)合16

本項目的場地客觀條件，本項目將采用分期開發(fā)的推進模式，并在推進進行的節(jié)奏上遵循如下原則：1基礎(chǔ)設(shè)施先動原則，建設(shè)沿河堤岸，是目前較為急迫的任務(wù)，本項目積極配合縣政府的目標，計劃先行啟動環(huán)廣場欽江河段堤岸的建設(shè)工程。2雙線并進原則，從XX世界商業(yè)廣場的統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計開始，進行公建項目和商業(yè)項目的相輔相成的雙線協(xié)調(diào)開發(fā)。4.3.2本項目計劃的主要開發(fā)建設(shè)經(jīng)營周期為1.5年，時間跨度從2003年度至2004年度。項目進程的粗略年度計劃綱要安排如下：2003年上半年，完成項目的立項和項目公司的組建；完成項目的前期理念規(guī)劃及修建性規(guī)劃設(shè)計工作，啟動堤岸建設(shè)項目。2003年下半年，啟動項目其它內(nèi)容的建設(shè)工作。17第五章投資估算及資金籌措投資估算說明由于本項目目前屬建議書階段，項目用地邊界未最終劃定，而項目的規(guī)劃方案尚未進行，所以目前僅按可能的建設(shè)量，大致估算項目的總投資。本估算投資中包括初步用地范圍內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)配套、環(huán)境配套及建筑投資、政府相關(guān)規(guī)費等。項目投資測算結(jié)果房屋建設(shè)工程:本項目初步設(shè)計的建筑量為1.85萬平米,按每平米建筑綜合開發(fā)成本為1300元計算,共計2400萬元。河堤建設(shè)工程：200萬廣場建設(shè)工程：200萬景觀亮化工程：200萬工程總投資：3000萬元18

注：其中河堤、廣場、景觀工程屬公共基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施，其造價納入土地成本。經(jīng)開發(fā)商與政府協(xié)商土地成本后，不足部分另做適當補償。5.3項目資金籌措計劃根據(jù)項目概要性總體規(guī)劃及開發(fā)計劃，本項目采用分期的滾動開發(fā)模式，項目使用的資金主要由海田公司自籌。19第六章項目經(jīng)濟社會效益項目銷售收入及利潤按寶資通地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)在廣西全區(qū)內(nèi)其它縣級城鎮(zhèn)的運作經(jīng)驗，本項目預(yù)計可按各類物業(yè)平均價格2800元/平米實現(xiàn)銷售,本項目預(yù)計可實現(xiàn)銷售總值約為人民幣5000萬元。項目經(jīng)濟效益分析6.2.1銷售稅金測算：按目前國家對住宅行業(yè)的稅收規(guī)定，房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的綜合稅率約為20

總銷售額的5.6%,包括營業(yè)