地鐵地下物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評價

地鐵地下物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評估地鐵地下商業(yè)物業(yè)是地鐵工程建設(shè)的副產(chǎn)品，因此不須要計算這些物業(yè)的投資額，假如不對這些物業(yè)的資產(chǎn)價值進(jìn)行單獨(dú)評估并入帳的話，這些物業(yè)的投資成本可以暫時不考慮，這樣，計算其經(jīng)濟(jì)效益就相對簡單了。以下按站廳商業(yè)物業(yè)、地鐵商業(yè)街兩種類型分別計算。.站廳商業(yè)物業(yè)包括所有站點(diǎn)的零星物業(yè)與大劇院站、會展中心站、世界之窗站三個站廳物業(yè)，共計4977平米。1投資額裝修費(fèi)根據(jù)地鐵公司提供的數(shù)據(jù)，站廳裝修費(fèi)平均為每平米2000元。裝修費(fèi)總額為（717+960平米+1800平米+1500平米）*2000元/平米=995.4萬元。開辦費(fèi)包括工資、辦公費(fèi)、咨詢費(fèi)和招商宣傳費(fèi)等，大致為93萬元。投資額小計：1088.4萬元。營業(yè)收入開業(yè)第一年營業(yè)收入包括租金收入、管理費(fèi)收入含公共水電費(fèi)收入二項(xiàng)，租金按估計價格計算，零星網(wǎng)點(diǎn)租金按捆綁價格計，管理費(fèi)按市內(nèi)

大型商場費(fèi)用水平計算，出租率為估計值，具體計算如下:站廳商業(yè)物業(yè)營業(yè)情況預(yù)計站點(diǎn)面積（平米）預(yù)計租金（元/平米）管理費(fèi)收入（元/平米）年出租率年營業(yè)收入（萬元）大劇院站96030035100%385.9會展中心180030035100%723.6世界之窗150030035100%603零星網(wǎng)點(diǎn)71736035100%339.9小計2052.4開業(yè)之后二至四年營業(yè)收入預(yù)計根據(jù)深圳地鐵第二期工程建設(shè)計劃，二期工程將在2008年前后建成通車，因此，在此前,地鐵客流量將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢。地鐵商業(yè)也預(yù)期呈穩(wěn)定發(fā)展的勢頭，商鋪出租率可達(dá)到100%，其租金價格按年增4%計收，但管理費(fèi)不變。第二年收入第三年收入第四年收入小計2096萬元2173萬元2252萬元6521萬元前四年營業(yè)收入合計2052萬元+6521萬元=8573萬元。

營業(yè)支出包括經(jīng)營管理費(fèi)用、物業(yè)管理外包（地鐵運(yùn)營公司）管理費(fèi)用，見表:序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總費(fèi)用比例（%）人工費(fèi)定崗10人，其中行政部2人、經(jīng)營處2人、財務(wù)處2人、管理處4人。(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)84.67萬元/年39.39%(1)員工工資工資標(biāo)準(zhǔn)3800元/人?月月工資標(biāo)準(zhǔn)*10*123800X10X12=456,00045.6萬元/年(2)社會保險費(fèi)工資的44.5%（醫(yī)療8%、工傷1.5%、養(yǎng)老21%、待業(yè)1%、住房13%）。月工資標(biāo)準(zhǔn)又44.5%*人數(shù)X123800X44.5%X10X12=202,92020.9萬元/年(3)福利基金工資的2%3800X2%X10X12=9,1200.9萬元/年(4)工會經(jīng)費(fèi)工資的2%3800X2%X10X12=9,1209,120元/年(5)教育經(jīng)費(fèi)工資的1.5%3800X1.5%X10X12=6,8400.6萬元/年(6)加班費(fèi)人均月加班3天計、每月按22天計日工資X2X加班天數(shù)X10X123800彳22X2X3X10X12=124,363.6812.4萬元/年(7)住房補(bǔ)貼按人均8m2,租金標(biāo)準(zhǔn)40元/m2?月人均面積X租金標(biāo)準(zhǔn)又人數(shù)X128X40X10X12=38,4003.8萬元/年二辦公費(fèi)管理人員10人計(1)+(2)+(3)+(4)+(5)1.2萬元/年6.02%(1)交通通訊費(fèi)1）辦公用車1輛X3000元/月2）差旅'市內(nèi)交通100元/人?月3）通訊手機(jī)10部X300元/人?月座機(jī)10部X300元/部,月三項(xiàng)相加X12：[3,000+100X10+(300X10+300X10)]X12=55,2005.5萬元/年(2)低值消耗品人均50元/月50X10X12=6,0000.6萬元/年

(3)辦公水電費(fèi)人均30元/月30X10X12=3,6000.36萬元/年(4)業(yè)務(wù)費(fèi)人均200元/月200X10X12=24,0002.4萬元/年(5)辦公固定資產(chǎn)折舊費(fèi)電子產(chǎn)品10萬元、汽車20萬元其它辦公固定資產(chǎn)為5萬10萬元X0.18=18000(20+5萬元X0.09=22,5004,05萬元/年三不可預(yù)見費(fèi)一至二項(xiàng)之和的5%計算(846,763.68+129,300) X5%=48,803.184.8元萬/年2.27%四其他管理費(fèi)二至三項(xiàng)之和的5%計算(129,300+48,803.180 )X5%=8,905.160.89萬元/年0.41%五、固定資產(chǎn)折舊機(jī)電設(shè)備按10年折舊六無形資產(chǎn)攤銷裝修費(fèi)按10年攤銷，開辦費(fèi)按5年攤銷。995.4萬元X0.09=895,86092.75萬元X0.18=166,950106.2元/年49.44%七維修費(fèi)按五、六兩項(xiàng)的5%計算1,062,810X5%=53,140.55.3萬元/年2.47%八合計214.9萬元/年100%物業(yè)管理外包費(fèi)、公共水電費(fèi)及空調(diào)費(fèi)外包項(xiàng)目包括清潔、保安、室內(nèi)綠化、日常維修等，根據(jù)深圳市商場的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，外包項(xiàng)目加公共水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)，每月開支以高標(biāo)準(zhǔn)計約為每平米25元，該項(xiàng)支出全年為：25元*4260平米*12=127.8萬元。營業(yè)支出合計全年共支出214.9+127,8萬元，計342.7萬元。利潤額（單位：萬元）第一年第二年第三年第四年合計營業(yè)收入20522096217322528573萬減:#營業(yè)稅5%102.6104.8108.7112.6428.7#房產(chǎn)稅12%246.2251.5260.8270.2102.9#經(jīng)營管理費(fèi)214.9214.9214.9214.9859.6#物業(yè)管理外包及水電費(fèi)127.8127.8127.8127.8511.2利潤額1575.413971460.81526.55959.32.地下商業(yè)街（商城）投資額裝修?崗會間地下商業(yè)街，10800平米*500元=540萬元?市民中心地下商城，3110平米*2000元=622萬元小計：1162萬元設(shè)備投資?崗會間地下商業(yè)街給排水設(shè)備綜合單價50元平米，計54萬元空調(diào)設(shè)備及安裝綜合單價300元平米，計324萬元強(qiáng)電設(shè)備及安裝綜合單價60元平米，計64.8萬元弱電設(shè)備及安裝綜合單價65元平米，計70.2萬元小計475萬元?市民中心地下商城，260萬元（地鐵公司預(yù)算數(shù)）?設(shè)備投資合計735萬元。.3開辦費(fèi)包括分?jǐn)倖T工工資、咨詢費(fèi)及宣傳費(fèi)等，估計為257萬元。.4投資額1162萬+475萬+257萬=1894萬元。經(jīng)營收入崗會區(qū)間、市民中心站兩處物業(yè)，按照整體出租模式計算，崗會區(qū)間商業(yè)街的租金價格約在60元左右，租金近三年年增長率按照7%計（緊鄰深圳市未來的CBD，存在較大漲升空間），市民中心商場租金價格約定在70元左右，租金增長率為5%（通往深圳未來城市客廳，又是深圳的地理中心，位置極佳，只是商業(yè)氣氛不足）那么兩處物業(yè)第一年的租金收入分別是，崗會間商業(yè)街10800平米*60元/月*12=778萬元市民中心商城3110平米*70元/月*12=261.2萬元兩處物業(yè)的第一年租金收入小計1039.2萬元。第二至第四年的租金收入情況是:第二年第三年第四年小計1106.72萬元1178萬元1254.7萬元3539.42萬元前四年租金收入總計：4578.62萬元。包租模式一般不再有管理費(fèi)收入，所以租金收入就是總收入。注：如果按照分散出租的模式，估計崗會區(qū)間地下商業(yè)街的租金均價可達(dá)到100元左右，市民中心商城可達(dá)到110元左右，但是考慮到市場承接的風(fēng)險較大，因此在計算中只考慮了大包租的經(jīng)營模式。經(jīng)營費(fèi)用分?jǐn)偼顿Y費(fèi)用和開辦費(fèi)及修理費(fèi)，每年為323.1萬元。由于整體出租模式的管理比較簡單，利用管理站廳商業(yè)的人力資源和管理資源就可以行使管理職能，不需要另外增加人工和辦公成本。利潤額（單位：萬元）第一年第二年第三年第四年合計營業(yè)收入10391106.7117812544578.6減：#營業(yè)稅5