2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案：《經(jīng)營與管理》

2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案：《經(jīng)營與管理》一、單項(xiàng)選擇題1.【題干】每宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有()。【選項(xiàng)】A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動性D.長壽命性【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致。【考點(diǎn)】2.【題干】與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是()?！具x項(xiàng)】A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性。【考點(diǎn)】3.【題干】能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇()?！具x項(xiàng)】A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機(jī)會型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C【解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會型房地產(chǎn)投資。【考點(diǎn)】4.【題干】若房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個(gè)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為()?！具x項(xiàng)】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×(平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%【考點(diǎn)】5.【題干】下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是()?！具x項(xiàng)】A.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。【考點(diǎn)】6.【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期()?！具x項(xiàng)】A.平均空置率B.平均吸納率C.平均交易量D.平均租售價(jià)格【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)。【考點(diǎn)】7.【題干】房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括()?！具x項(xiàng)】A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測的偏差B.購房者對市場預(yù)測的偏差C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性?！究键c(diǎn)】16.【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長1倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為()。【選項(xiàng)】A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%?！究键c(diǎn)】17.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來3年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為()萬元?！具x項(xiàng)】A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31?！究键c(diǎn)】18.【題干】某倉庫出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是()元?！具x項(xiàng)】A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64【答案】B【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。因?yàn)槟曜饨鹗怯诿磕甑哪瓿跏杖?，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的結(jié)果?！究键c(diǎn)】19.【題干】李某向銀行貸款30萬元購買了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為()元。【選項(xiàng)】A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個(gè)月，P=30萬元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前償還本金10萬元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，則從第11年開始的月還款額為A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元?！究键c(diǎn)】20.【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是()元?！具x項(xiàng)】A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】A【解析】本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投資回報(bào)=P×i=145651.857×7.5%=10923.89?！究键c(diǎn)】21.【題干】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬元，其中資金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為()。【選項(xiàng)】A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C【解析】本題考查的是全部投資和資本金評價(jià)指標(biāo)的差異。借貸金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用=3000×10%=300萬元，2000萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%?！究键c(diǎn)】22.【題干】在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是()?！具x項(xiàng)】A.建造費(fèi)用B.融資費(fèi)用C.其他工程費(fèi)用D.專業(yè)人員費(fèi)用【答案】B【解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。【考點(diǎn)】二、多項(xiàng)選擇題1.【題干】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作機(jī)會成本的有()?！具x項(xiàng)】A.國債收益率B.銀行存款利率C.市場平均投資收益率D.銀行貸款利率E.銀行同業(yè)拆借利率【答案】AB【解析】本題考查的是資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的機(jī)會成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和的投資機(jī)會的收益率。這個(gè)收益率差不多=上述無風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。【考點(diǎn)】2.【題干】下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有()?！具x項(xiàng)】A.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資B.土地購置費(fèi)用C.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資E.廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費(fèi)用【答案】AD【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購置和安裝費(fèi)用;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購置等費(fèi)用，購置土地的費(fèi)用，征收補(bǔ)償費(fèi)和場地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資?！究键c(diǎn)】3.【題干】關(guān)于房地產(chǎn)空間市場的說法，準(zhǔn)確的有()?！具x項(xiàng)】A.存有的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)C.需求者能夠通過租賃來滿足其需求D.供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場E.供求關(guān)系不會影響房地產(chǎn)市場中的需求【答案】BCD【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求?！究键c(diǎn)】4.【題干】關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說法，準(zhǔn)確的有()?！具x項(xiàng)】A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請招標(biāo)B.招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底C.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分D.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)E.招標(biāo)控制價(jià)必須保密【答案】ACD【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。選相關(guān)A準(zhǔn)確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請招標(biāo);選項(xiàng)B錯(cuò)誤，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的額，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底;選項(xiàng)C準(zhǔn)確，根據(jù)《建設(shè)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》(GB50500——2008)規(guī)定：全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé);選項(xiàng)D準(zhǔn)確，采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià);選項(xiàng)E錯(cuò)誤，招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購預(yù)算，同時(shí)要求其不能超過批準(zhǔn)的概算。從招標(biāo)控制價(jià)的作用，我們看出其不同于標(biāo)底，無需保密?！究键c(diǎn)】5.【題干】根據(jù)消費(fèi)者對產(chǎn)品不同屬性的重視水準(zhǔn)，可將市場細(xì)分為()?！具x項(xiàng)】A.同質(zhì)偏好市場B.異質(zhì)偏好市場C.分散偏好市場D.集群偏好市場E.個(gè)體偏好市場【答案】ACD【解析】本題考查的是市場細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購買行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對不同屬性的重視水準(zhǔn)，能夠分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相對應(yīng)的就會形成不同偏好的細(xì)分市場?！究键c(diǎn)】6.【題干】作為一種競爭戰(zhàn)略，市場定位的主要方式有()?！具x項(xiàng)】A.產(chǎn)品定位B.避強(qiáng)定位C.競爭性定位D.對抗性定位E.重新定位【答案】BDE【解析】本題考查的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，現(xiàn)實(shí)了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競爭關(guān)系。定位方式不同，競爭態(tài)勢不同。主要定位方式有三種：避強(qiáng)定位，指避開強(qiáng)有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位，指與的競爭對手“對著干”的定位方式;重新定位，指對銷路少、市場反應(yīng)差的產(chǎn)品實(shí)行二次定位?！究键c(diǎn)】7.【題干】關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說法，準(zhǔn)確的有()?！具x項(xiàng)】A.名義利率越大，計(jì)息周期越長，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大B.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)趨向于無窮時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er-1E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值【答案】BCD【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值。【考點(diǎn)】8.【題干】房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要表現(xiàn)形式有()?！具x項(xiàng)】A.銷售收入B.租金收益C.開發(fā)利潤D.物業(yè)增值E.股權(quán)增加【答案】BDE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也能夠針對物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)?！究键c(diǎn)】9.【題干】關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說法，準(zhǔn)確的有()?！具x項(xiàng)】A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利水平【答案】BCE【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資回報(bào)率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項(xiàng)B準(zhǔn)確，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率;選項(xiàng)C準(zhǔn)確，現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來的收益;選項(xiàng)E準(zhǔn)確，現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利水平【考點(diǎn)】10.【題干】下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)果的有()?！具x項(xiàng)】A.權(quán)益投資比率B.空置率C.土地費(fèi)用D.容積率E.運(yùn)營費(fèi)用【答案】ABE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定因素包括：購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等?！究键c(diǎn)】12.【題干】若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)確的有()?！具x項(xiàng)】A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小【答案】BE【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B準(zhǔn)確，計(jì)算凈現(xiàn)值大于或者等于零時(shí)的累積概率，累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小;選項(xiàng)E準(zhǔn)確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散水準(zhǔn)和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散水準(zhǔn)，在一定的水準(zhǔn)上，能夠說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但因?yàn)閮衄F(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。所以，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會得出不準(zhǔn)確的答案。13.【題干】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問題是()?！具x項(xiàng)】A.做出是否投資的決定B.對項(xiàng)目投資實(shí)行詳細(xì)測算C.是否有實(shí)行詳細(xì)可行性研究的必要D.有哪些關(guān)鍵問題需要實(shí)行輔助研究E.系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案【答案】ACD【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益實(shí)行論證分析。主要解決的問題包括：(1)分析機(jī)會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有實(shí)行詳細(xì)可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問題需要實(shí)行輔助研究。14.【題干】下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有()?！具x項(xiàng)】A.銀行信貸B.商業(yè)信用C.租賃融資D.租賃融資E.發(fā)行股票【答案】ABCD【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。15.【題干】在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需要考慮的主要問題有()?！具x項(xiàng)】A.寫字樓可出租或可使用面積的計(jì)算B.寫字樓基礎(chǔ)租金與市場租金之間的關(guān)系C.出租單元的室內(nèi)裝修D(zhuǎn).租戶的財(cái)務(wù)狀況E.出租單元擬經(jīng)營內(nèi)容【答案】ABC【解析】本題考查的是寫字樓租金的確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：計(jì)算可出租或可使用面積;基礎(chǔ)租金與市場租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。三、判斷題1.【題干】對房地產(chǎn)的使用功能實(shí)行適時(shí)調(diào)整，不過所投資的房地產(chǎn)保值和增加。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過即時(shí)房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不但能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值?！究键c(diǎn)】2.【題干】報(bào)告期內(nèi)的房價(jià)水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均價(jià)格表示。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表示?！究键c(diǎn)】3.【題干】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是開工申請與審批，建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，理應(yīng)重新申請領(lǐng)取施工許可證?！究键c(diǎn)】4.【題干】房地產(chǎn)市場調(diào)查一般應(yīng)從手機(jī)二手資料開始。()?！具x項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是市場調(diào)查的步驟。市場調(diào)查人員開始時(shí)總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本極大的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本及能夠立即使用。【考點(diǎn)】5.【題干】按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第(n-1)個(gè)計(jì)息周期的期末。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第n個(gè)計(jì)息周期的期末。【考點(diǎn)】6.【題干】在復(fù)利計(jì)算中，年值是指在連續(xù)的各計(jì)息周期末等額支付金額的價(jià)值。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。在復(fù)利計(jì)算中，A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡稱年值?！究键c(diǎn)】7.【題干】在房地產(chǎn)投資分析中，如果沒有考慮通貨膨脹對收益現(xiàn)金流的影響，則可適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)值。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮(適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì))?！究键c(diǎn)】8.【題干】因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的開發(fā)資金較多，流動負(fù)債數(shù)額較大，所以流動率相對較低?！具x項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是流動比率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌資金。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動負(fù)債數(shù)額較大，流動比率相對較低?！究键c(diǎn)】9.【題干】在其他風(fēng)險(xiǎn)因素不發(fā)生變化的情況下，運(yùn)營費(fèi)用比率越高，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的水平越強(qiáng)。()?！具x項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查額是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。運(yùn)營費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營費(fèi)用比率。運(yùn)營費(fèi)用比率越高，說明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的水平越強(qiáng)。【考點(diǎn)】10.【題干】從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定型決策。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是決策的概念。房地產(chǎn)投資通常屬于風(fēng)險(xiǎn)型或不確定型的群體管理決策?！究键c(diǎn)】11【題干】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，資金籌措計(jì)劃是以開發(fā)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相對應(yīng)的數(shù)量。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金的籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相對應(yīng)的數(shù)量?！究键c(diǎn)】12.【題干】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因?yàn)橛泄潭ǖ钠泵胬屎推谙蓿云涫袌鰞r(jià)格比股票價(jià)格穩(wěn)定。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是證券市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價(jià)格相對股票價(jià)格來說比較穩(wěn)定?！究键c(diǎn)】13.【題干】政府儲備土地的抵押價(jià)值為市場估價(jià)價(jià)值扣除理應(yīng)上繳政府的土地出讓收益。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是土地儲備貸款。政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的價(jià)值，為市場評估價(jià)值扣除理應(yīng)上繳政府的土地出讓收益?！究键c(diǎn)】14.【題干】在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對租戶的人身安全和財(cái)務(wù)安全負(fù)主要責(zé)任。()【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是安全保衛(wèi)，保障租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計(jì)劃向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實(shí)施該計(jì)劃?！究键c(diǎn)】15.【題干】在大型購物中心的物業(yè)管理中，購物中心內(nèi)公用面積的維護(hù)費(fèi)用，通常提按鈕租戶獨(dú)立承租的面積與購物中心可出租總面積額比例分?jǐn)偂?)【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購物中心內(nèi)的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護(hù)費(fèi)用，通常按租戶獨(dú)立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分?jǐn)偂！究键c(diǎn)】四、簡答題1.【題干】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬元。項(xiàng)目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價(jià)分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價(jià)按上述三類房屋的加權(quán)單位綜合造價(jià)計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元。各類房屋預(yù)計(jì)銷售均價(jià)分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費(fèi)用為銷售收入的2%;銷售稅費(fèi)為銷售收入的6.5%。請計(jì)算該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)及其預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均比的比率?！敬鸢浮考俣ㄔ擁?xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)為A元/m2則銷售收入等于120000A銷售費(fèi)用=銷售收入×2%=120000A×2%=2400A銷售稅費(fèi)=銷售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A建筑面積=項(xiàng)目占地面積×容積率=66667×2=133334m2可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：60000/120000=50%50000/120000=41.67%10000/120000=8.33%不可出售建筑面積=133334-120000=13334m2不可售建筑物綜合造價(jià)=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2該項(xiàng)目造價(jià)=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872土地取得成本=60000萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用=8000萬元當(dāng)保本時(shí)，銷售收入-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)=土地取得成本+該項(xiàng)目造價(jià)+財(cái)務(wù)費(fèi)用=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023保本加權(quán)銷售均價(jià)為101701.023元/m2預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均價(jià)=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2保全加權(quán)銷售均價(jià)