中國構(gòu)建和諧房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑選擇

2007年中國構(gòu)建和諧房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑選擇

一正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)學(xué)特性1.房地產(chǎn)的絕對(duì)壟斷特性房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其地理位置具有唯一性。正是地理位置的唯一性決定了房地產(chǎn)具有天然的壟斷性質(zhì)。房地產(chǎn)的壟斷特性決定了房地產(chǎn)具有投資價(jià)值，其空間位置是房地產(chǎn)的主要價(jià)值所在，而非有形的地上建筑物。在缺乏有效監(jiān)管的、過度自由的市場(chǎng)條件下，擁有了某項(xiàng)房地產(chǎn)或房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，便擁有該項(xiàng)房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的壟斷權(quán)屬，也就意味著超額壟斷利潤(rùn)，房地產(chǎn)行業(yè)不因開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力或數(shù)量構(gòu)成等情況而改變行業(yè)的天然壟斷特點(diǎn)，相反，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)屬?zèng)Q定了開發(fā)商的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性質(zhì)與鐵路、公路、燃?xì)夤艿馈㈦娏?、自來水供?yīng)系統(tǒng)等公共設(shè)施的壟斷性質(zhì)無異。房地產(chǎn)不僅是生活必需品，而且是具有絕對(duì)壟斷性質(zhì)的生活必需品。2.當(dāng)前中國房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制（1）當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的形成。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全放任條件下的賣方壟斷市場(chǎng)，定價(jià)由賣方?jīng)Q定。對(duì)于新建項(xiàng)目，一般由開發(fā)商根據(jù)“成本＋預(yù)期利潤(rùn)”自行確定銷售價(jià)格；如果通過經(jīng)紀(jì)商銷售，還需加上一定傭金。對(duì)于存量房產(chǎn)，一般由房產(chǎn)擁有人根據(jù)購買成本和參照相似物業(yè)價(jià)格決定價(jià)格范圍，加上經(jīng)紀(jì)商的利益要求，匯總構(gòu)成。賣方在決定價(jià)格過程中，充分利用了價(jià)格標(biāo)桿效應(yīng)。對(duì)于新開樓盤，有下列價(jià)格標(biāo)桿被利用：①土地價(jià)格。當(dāng)房?jī)r(jià)處于持續(xù)上漲階段，土地價(jià)格自然會(huì)上漲。土地價(jià)格上漲的原因并不是“招、拍、掛”政策本身的問題，而是由于開發(fā)商為了獲得稀有土地資源而競(jìng)價(jià)的后果。正如各地不斷出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，開發(fā)商不僅不惜血本進(jìn)行瘋狂的“圈地運(yùn)動(dòng)”，而且利用“地王”作為房產(chǎn)銷售的促銷手段，同時(shí)把高房?jī)r(jià)的原因歸咎地價(jià)高漲，把責(zé)任推給政府部門。②虛假交易價(jià)格。制造虛假交易價(jià)格，向客戶展示所謂的交易合同，同時(shí)號(hào)稱即將脫銷，哄抬房?jī)r(jià)。③周邊樓盤高價(jià)。利用周邊樓盤的最高價(jià)格，結(jié)合漲價(jià)預(yù)期，使得房地產(chǎn)價(jià)格似乎合理地節(jié)節(jié)攀升。這種價(jià)格標(biāo)桿效應(yīng)不僅加速了同一城市不同地段的房?jī)r(jià)整體上漲，而且使房地產(chǎn)價(jià)格上漲現(xiàn)象從北京、上海等中心城市向其他地區(qū)、甚至小城鎮(zhèn)迅速蔓延。對(duì)于二手房產(chǎn)交易，房地產(chǎn)擁有者及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同樣利用新樓盤及最高售價(jià)房產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)桿效應(yīng)獲取高額利潤(rùn)。不僅使二手房?jī)r(jià)格不斷攀升，而且形成舊房市場(chǎng)價(jià)格與新開樓盤價(jià)格相互支撐的局面。（2）影響價(jià)格的因素。①過度的不恰當(dāng)金融支持。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)及產(chǎn)品交易涉及的資金量巨大，尤其在房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的階段更離不開金融的大力支持。某種程度上可以說是過度的不恰當(dāng)金融放大了社會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的購買力，導(dǎo)致了非正常的高房?jī)r(jià)。其來源主要包括：銀行：目前，銀行是房地產(chǎn)行業(yè)獲取資金的主要途徑。在銀行貸款中，房地產(chǎn)貸款比例居高不下，2005年末個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的90%以上。房地產(chǎn)處于上漲趨勢(shì)時(shí)，銀行視房產(chǎn)為硬通貨，對(duì)借款人第一還款來源的資質(zhì)審查不夠，而將作為第二還款來源的抵押物作為發(fā)放貸款的主要依據(jù)。銀行業(yè)務(wù)人員追求業(yè)績(jī)時(shí)，往往注重業(yè)務(wù)而忽視風(fēng)險(xiǎn)，更有甚者出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)騙貸。由于銀行的過度支持，少量資金可以利用銀行金融杠桿完成大筆金額的房產(chǎn)交易，待升值后拋出獲取暴利，引發(fā)全國范圍的炒房運(yùn)動(dòng)，將房?jī)r(jià)迅速推高。外資：在人民幣升值壓力的背景下，國外資產(chǎn)除了少量正常投資之外，通過購買中國境內(nèi)的房地產(chǎn)、證券等資產(chǎn)作為獲取人民幣升值利益的有效載體，已經(jīng)成為外資進(jìn)入中國的主要目的。在缺乏防范的制度框架下，外資對(duì)中國房地產(chǎn)構(gòu)成強(qiáng)大的投機(jī)需求。外資直接開發(fā)項(xiàng)目、購買物業(yè)，或者入股中國房地產(chǎn)企業(yè)，間接擁有房地產(chǎn)，是推高房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一。隨著外資銀行在中國業(yè)務(wù)范圍的增加，未來外資對(duì)房地產(chǎn)的影響將更加難以預(yù)料。各種形式的透支：不否定在高水平房?jī)r(jià)仍然有少量真實(shí)需求的存在，但是，很多人之所以成為“房奴”，是由于各種透支膨脹了“首付”能力。主要透支來源大致如下：削減自身現(xiàn)時(shí)和未來的其他消費(fèi)，降低生活質(zhì)量；對(duì)父母的養(yǎng)老積蓄進(jìn)行透支；透支其他用于購房。各種形式的透支是賣方壟斷與投機(jī)需求哄抬房地產(chǎn)價(jià)格的必然結(jié)果，也是消費(fèi)者福利受到嚴(yán)重?fù)p害的具體表現(xiàn)。非法資金渠道：主要有兩類，一是開發(fā)商利用房地產(chǎn)銷售回購手段直接向社會(huì)非法融資；二是洗錢，將不明來源資金換成房地產(chǎn)藏匿或合法化，或者將房地產(chǎn)作為賄賂手段。非法金融推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格加速上漲.但絕對(duì)不是房地產(chǎn)的真實(shí)需求。②價(jià)值評(píng)估缺位。在實(shí)際操作過程中，評(píng)估人員一般根據(jù)交易結(jié)果反向推斷物業(yè)價(jià)值，出具相關(guān)價(jià)值評(píng)估文件，以附和交易需要。當(dāng)市場(chǎng)處于長(zhǎng)期上漲態(tài)勢(shì)，評(píng)估使用所謂的“市場(chǎng)比較法”時(shí)，由于價(jià)格標(biāo)桿效應(yīng)的影響，評(píng)估結(jié)果本身隱含了對(duì)參照物價(jià)格的認(rèn)同。價(jià)值評(píng)估的缺位，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少理性的價(jià)值判斷。③賣方的經(jīng)濟(jì)及信息強(qiáng)勢(shì)。在完全放開的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，賣方（供應(yīng)方）具有絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)，通過各種手段，迫使買方在房產(chǎn)交易過程中只能選擇買或者不買，而沒有任何價(jià)格談判能力。賣方擁有經(jīng)濟(jì)及信息強(qiáng)勢(shì)，維持其獲取房產(chǎn)高額壟斷利潤(rùn)的能力，同時(shí)形成一定的政治強(qiáng)勢(shì)，干擾社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的正確認(rèn)識(shí)，影響監(jiān)管政策出臺(tái)或執(zhí)行。④不法經(jīng)紀(jì)。由于大部分房地產(chǎn)交易（尤其是二手房買賣）通過中介進(jìn)行，經(jīng)紀(jì)人利用信息嚴(yán)重不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)，為了多收傭金或直接截取買賣差價(jià)，在滿足房東要求的價(jià)位基礎(chǔ)上極力抬高售價(jià)。不法經(jīng)紀(jì)人制造的高價(jià)，又作為價(jià)格標(biāo)桿影響其他房產(chǎn)交易，客觀上與開發(fā)商形成聯(lián)盟，促進(jìn)高房?jī)r(jià)，掠奪消費(fèi)者福利。⑤監(jiān)管不力及市場(chǎng)非理性預(yù)期。在高額壟斷利潤(rùn)的驅(qū)使下，開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人誘導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的非理性預(yù)期，投機(jī)需求也加速實(shí)現(xiàn)了非理性預(yù)期價(jià)格，并形成惡性循環(huán)。政府部門（尤其地方政府）未及時(shí)采取監(jiān)管措施或者對(duì)相關(guān)政策不作為，放任了房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人、銀行、外資及炒房隊(duì)伍對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為，使得非理性預(yù)期充斥整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響交易價(jià)格。二正視高房?jī)r(jià)的危害1.不利于行業(yè)自身發(fā)展房地產(chǎn)喪失基本功能屬性。房地產(chǎn)多年的“瘋狂牛市”的直接結(jié)果是，真正需要住房的人買不起房，開發(fā)商推出的項(xiàng)目大部分以“投資”為賣點(diǎn)，購房人買房的目的大部分是為了“升值”而非居住。目前的房地產(chǎn)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)，而是淪為如同股票之類的被瘋狂炒作的投機(jī)品，市場(chǎng)出現(xiàn)了虛假繁榮信息。虛高的房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)致真實(shí)的住房需求得不到滿足，同時(shí)大量房地產(chǎn)被囤積待價(jià)而沽，形成非正常的市場(chǎng)信號(hào)。這種虛假信號(hào)，勢(shì)必導(dǎo)致市場(chǎng)誤導(dǎo)和資源的巨大浪費(fèi)。市場(chǎng)被賣方操控，陷入無秩序狀態(tài)。賣方市場(chǎng)勢(shì)利過于強(qiáng)大，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)、建設(shè)、定價(jià)、營(yíng)銷、物業(yè)等諸多環(huán)節(jié)實(shí)際上不受市場(chǎng)規(guī)則及政策法規(guī)約束，市場(chǎng)已經(jīng)步入無秩序狀態(tài)。目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與解放初期曾出現(xiàn)的緊缺物資投機(jī)倒把相類似。2.違背政府調(diào)控政策初衷在堪稱“十二道金牌”的諸多調(diào)控政策環(huán)境中，房?jī)r(jià)一路狂飆，違背政策初衷，政令在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇尷尬境地。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)政令不暢的同時(shí)，過度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地位和作用，通過放大房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的副作用來要挾政府。3.影響社會(huì)良性發(fā)展（1）虛高的房?jī)r(jià)剝奪了公民的居住權(quán)。房地產(chǎn)屬于生活必需品，居住權(quán)是公民的基本人權(quán)。完全市場(chǎng)化的條件下，居民實(shí)際收入水平與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系決定了公民居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)程度，同時(shí)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的性質(zhì)。以北京為例，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)調(diào)查，2007年前4個(gè)月北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到13121元/平方米；四環(huán)至五環(huán)路均價(jià)突破萬元，達(dá)到10616元/平方米。假設(shè)按小于北京市戶均面積的90平方米為標(biāo)準(zhǔn)購房，居民必須月均稅后純收入達(dá)10000元，在不計(jì)利息及物業(yè)、水電等其他費(fèi)用的條件下，削減其他一切消費(fèi)支出后積攢90個(gè)月（7.5年）以上才能買得起一套五環(huán)外的住房。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市職工平均月工資遠(yuǎn)未及10000元，且年平均工資達(dá)到平均水平及以上的職工人數(shù)占全部職工人數(shù)的比重為39.3%，沒有達(dá)到職工平均工資的人數(shù)占60.7%。政府提供的屈指可數(shù)的“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”只有符合低保條件的人群能申請(qǐng)享受，根本解決不了大部分收人介于低保標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)到購房能力之間的“夾心層”人群的住房問題?？梢姶蟛糠志用褚呀?jīng)被高房?jī)r(jià)不同程度地剝奪了居住權(quán)利，市場(chǎng)以滿足投機(jī)需求為主。（2）房?jī)r(jià)影響城市化和工業(yè)化進(jìn)程。高房?jī)r(jià)直接增加城鎮(zhèn)居民的生活成本和社會(huì)運(yùn)行成本，降低社會(huì)福利，阻礙城市化進(jìn)程。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致生產(chǎn)成本上升，同時(shí)將大量的社會(huì)資金凝固在不動(dòng)產(chǎn)上，使其他行業(yè)得不到充足的資本。其他行業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)得不到有效需求支持，對(duì)其他行業(yè)發(fā)展極其不利，中國稚嫩的民族產(chǎn)業(yè)將更加萎縮，影響國家的產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。（3）房地產(chǎn)投機(jī)威脅著經(jīng)濟(jì)安全。土地是人類賴以生存的根本資源，房地產(chǎn)涉及國計(jì)民生。安居才能樂業(yè)，投機(jī)導(dǎo)致居無定所或居住成本過高，必然影響社會(huì)安定。如果繼續(xù)維持房地產(chǎn)投機(jī)，放任房地產(chǎn)行業(yè)無止境地搞“圈地運(yùn)動(dòng)”，將會(huì)大幅縮減耕地面積，影響“確保18億畝耕地”戰(zhàn)略計(jì)劃，威脅糧食安全。從眾多的國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)案例分析，如果不加警惕，房地產(chǎn)與證券、匯率一道成為國際游資襲擊經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的武器，將引發(fā)致命的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。歐美擾亂日本、東南亞國家經(jīng)濟(jì)金融體系的手法令人警惕。首先鼓吹所謂的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邏輯，迫使目標(biāo)國開放各種市場(chǎng)，尤其房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)；其次購買大量的房地產(chǎn)和證券資產(chǎn)，作為資金載體；然后使用經(jīng)濟(jì)、政治甚至軍事的手段脅迫目標(biāo)國貨幣升值；在掌控目標(biāo)國房地產(chǎn)、證券、外匯市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)之后，哄抬價(jià)格、制造泡沫、形成資產(chǎn)和貨幣雙升值有利環(huán)境；在獲取暴利后，逐步撤資，引發(fā)目標(biāo)國的經(jīng)濟(jì)金融動(dòng)蕩和危機(jī)，進(jìn)而又使目標(biāo)國貨幣貶值；最后達(dá)到掠奪目標(biāo)國資源、襲擊目標(biāo)國競(jìng)爭(zhēng)力的險(xiǎn)惡目的。當(dāng)年日本咄咄逼人的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)，就是毀在開放市場(chǎng)、貨幣升值、房地產(chǎn)投機(jī)及股市泡沫等組合手法中。中國的自身狀況及正遭受的國際待遇與日本有驚人的相似，我們唯有產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、國民富裕程度、抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面不及當(dāng)年日本，若不加防范，將面臨重蹈日本泡沫經(jīng)濟(jì)覆轍的巨大風(fēng)險(xiǎn)，幾十年改革開放的成果將被泡沫無情吞噬，后果不堪設(shè)想。三構(gòu)建和諧房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑選擇1.關(guān)于房地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系國計(jì)民生。通過全面實(shí)行貨幣分房為核心的住房體制改革，中國啟動(dòng)了龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決了很多住房問題，房地產(chǎn)曾對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到很重要的作用。房地產(chǎn)具有居住和投機(jī)雙重功能，當(dāng)房地產(chǎn)在過度自由化市場(chǎng)條件下，其壟斷特性決定投機(jī)功能會(huì)被無限度放大，居住的功能被弱化。房地產(chǎn)應(yīng)該用來居住還是投機(jī)炒作？戰(zhàn)略定位決定政策走向?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)[2003]18號(hào)）》明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展是提高居民住房水平、改善居住質(zhì)量、滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求”?；诜康禺a(chǎn)特性、中國國情以及國際經(jīng)驗(yàn)，中國的房地產(chǎn)顯然是用于居住的。在《關(guān)于貫徹（國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知）的通知（建住房電[2005]33號(hào)）》中，已經(jīng)明確“遏制投機(jī)性炒房，控制投資性需求”。區(qū)分真實(shí)需求與投機(jī)需求的差別，尤其對(duì)政策反應(yīng)的差別，便于滿足真實(shí)需求而打擊投機(jī)，達(dá)到調(diào)控預(yù)期目的，提高政策的有效性。流動(dòng)性決定了預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)值。所以，抑制房地產(chǎn)的流動(dòng)性是抑制投機(jī)需求的最佳途徑。人為將房地產(chǎn)的交易時(shí)間間隔拉長(zhǎng)，比如同一房地產(chǎn)在完成交易后，必須經(jīng)過3-5年后，才能進(jìn)入下一次交易程序，直接限定居民擁有房產(chǎn)的數(shù)量也是抑制投機(jī)的方法。2.對(duì)于“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”的理解諸多政策明確提出“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的政策目標(biāo)，盡管有關(guān)部門和人員對(duì)具體內(nèi)涵做了詮釋，但是還存在“穩(wěn)定房?jī)r(jià)是讓房?jī)r(jià)保持不變或穩(wěn)定幅度的上漲”的誤會(huì)。首先，不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。既然要通過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式來配置房地產(chǎn)資源，市場(chǎng)交易價(jià)格本身就有起也有落，不可能保持在某個(gè)價(jià)格水平或者在一定的價(jià)格幅度保持緩慢增長(zhǎng)。其次，是高房?jī)r(jià)要挾政府的具體體現(xiàn)。賣方的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)，必然導(dǎo)致政治強(qiáng)勢(shì)，政府和社會(huì)受到類似“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)一旦下跌，將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退”的蠱惑，高房?jī)r(jià)成為要挾政府的工具。再次，其后果嚴(yán)重。如果一定要達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)目標(biāo)，隱含了政府對(duì)目前畸高房?jī)r(jià)的認(rèn)同，將不合理的高房?jī)r(jià)合理合法化，容易產(chǎn)生“政府托市”的市場(chǎng)誤導(dǎo)。賣方可以直接以“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”政策做營(yíng)銷，進(jìn)一步提高“房?jī)r(jià)不可能降下來”的非理性預(yù)期，加重市場(chǎng)投機(jī)氣氛。由于房地產(chǎn)和證券是外匯獲取升值利益的重要載體，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)，就會(huì)有更多的外資購買房地產(chǎn)，加大對(duì)人民幣的需求和升值壓力?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于切產(chǎn)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（國辦發(fā)明電[2005]8號(hào)）》明確提出“切實(shí)把過高的住房?jī)r(jià)格降下來”。所以，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”實(shí)際上是“抑制投機(jī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。3.關(guān)于征稅對(duì)于壟斷性行業(yè)，短期需求彈性很小，按經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，稅收會(huì)轉(zhuǎn)嫁到需求方，很難達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲、調(diào)節(jié)分配、降低房地產(chǎn)空置率等房地產(chǎn)稅收的初衷，有時(shí)候價(jià)格的上升會(huì)超過稅收。如果在交易環(huán)節(jié)征稅，直接轉(zhuǎn)嫁到購房人身上，使得房地產(chǎn)價(jià)格又要上漲一定的比例。如果對(duì)房租征稅，稅收轉(zhuǎn)移呈租金形態(tài)，租金的上漲間接地帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果在保有環(huán)節(jié)征稅，對(duì)于便于租賃的物業(yè)，會(huì)加速租金上漲，通過租金回收不會(huì)影響保有成本；對(duì)于不便出租的物業(yè)，由于持有成本的增加，可能會(huì)促使存量空房出售，也會(huì)由于成本上升使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，稅收手段應(yīng)該慎用。4.反壟斷與成本、價(jià)格監(jiān)審房地產(chǎn)具有天然的壟斷性，決定了不能靠純粹的市場(chǎng)手段來配置資源。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論隱含很多嚴(yán)格的假設(shè)，市場(chǎng)有效是建立在產(chǎn)品同質(zhì)、供給方為價(jià)格承擔(dān)者、資源完全流動(dòng)性、完全信息等一系列完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)假設(shè)條件基礎(chǔ)之上。即便是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家中適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行業(yè)，也常常出現(xiàn)市場(chǎng)失靈，需要通過非市場(chǎng)方式來干預(yù)并解決市場(chǎng)危機(jī)?；谑袌?chǎng)機(jī)制的先天缺陷及行業(yè)壟斷性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)必須實(shí)行嚴(yán)格的反壟斷措施，反壟斷符合國際慣例。如果不對(duì)房地產(chǎn)壟斷進(jìn)行強(qiáng)制干預(yù)，將為其他涉及國計(jì)民生的壟斷行業(yè)（如高速公路、油氣、電力、通訊、醫(yī)療）提供超越監(jiān)管的參照。如果任壟斷橫行，那么從民生角度就應(yīng)該完全支持民間集資建房或政府應(yīng)承擔(dān)公民居住負(fù)擔(dān)，否則在珍貴的土地資源成為獲取高額壟斷利潤(rùn)工具的同時(shí)，無法實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平和安定。消費(fèi)者沒有談判能力，賣方壟斷的行業(yè)控制著產(chǎn)品定價(jià)，這是反壟斷的關(guān)鍵?！吨腥A人民共和國價(jià)格法》（以下簡(jiǎn)稱《價(jià)格法》）第十八條明確規(guī)定：“下列商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)：（1）與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格；（2）資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格；（3）自然壟斷經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格；（4）重要的公用事業(yè)價(jià)格；（5）重要的公益性服務(wù)價(jià)格。”因此，對(duì)房地產(chǎn)應(yīng)該實(shí)行成本價(jià)格監(jiān)審。政府根據(jù)“成本＋合理利潤(rùn)”定價(jià)，而非賣方壟斷定價(jià)；否則，即便零地價(jià)也不可能降房?jī)r(jià)，同時(shí)有法不依，政府有不作為之嫌。也只有實(shí)行價(jià)格管制，糾正房地產(chǎn)價(jià)格，才能規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高資源利用效率。2007年“五一”節(jié)后，南京市物價(jià)局先后出臺(tái)了《關(guān)于貫徹省物價(jià)局進(jìn)一步加強(qiáng)和完善商品住房?jī)r(jià)格管理意見的實(shí)施意見（寧價(jià)房[2007]151號(hào)）》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的意見（寧價(jià)房[2007]154號(hào)）》，對(duì)房地產(chǎn)采取物價(jià)部門核定基準(zhǔn)價(jià)、規(guī)定浮動(dòng)幅度的定價(jià)模式。定價(jià)話語權(quán)一旦喪失，調(diào)控將成空話，借鑒“南京模式”才能進(jìn)一步加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。5.減少不恰當(dāng)?shù)慕鹑谥С譁p少不恰當(dāng)?shù)慕鹑谥С值拇胧┲饕袃蓚€(gè)方面：首先，降房?jī)r(jià)。只有抵押物價(jià)格有波動(dòng)，房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)才能有效抑制過度的金融支持；相反，穩(wěn)定房?jī)r(jià)會(huì)孳生過度不恰當(dāng)?shù)慕鹑谥С?。其次，禁止銀行資金參與房地產(chǎn)投機(jī)。對(duì)于同一貸款人，采用按揭方式，只能購買一套住房，以減少炒房資金進(jìn)入市場(chǎng)；對(duì)于同一房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物，第一次抵押之日起未滿5年以上，不得作為抵押物進(jìn)行第二次抵押，以減少外資銀行及海外基金的長(zhǎng)驅(qū)直入，構(gòu)成新一輪不恰當(dāng)金融支持。增加監(jiān)管難度和金融風(fēng)險(xiǎn)，必須嚴(yán)格監(jiān)控和引導(dǎo)。建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、中國人民銀行、國家工商總局、國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對(duì)外資投資房地產(chǎn)做了相關(guān)規(guī)定。商務(wù)部、國家外匯管理局《