房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)2022年W25：新房成交延續(xù)回暖帶動(dòng)板塊修復(fù)

新房成交延續(xù)回暖，帶動(dòng)板塊修復(fù)房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)——2022年W25(2022.6.18-2022.6.24)：看好書編號(hào)angfanstockecomcn感謝關(guān)天彬?qū)Ρ緢?bào)告的貢獻(xiàn)2值點(diǎn)值擴(kuò)大首套首貸優(yōu)惠政策范圍、給予剛性和改善型住房消費(fèi)補(bǔ)助、支持創(chuàng)新按揭貸款產(chǎn)品、進(jìn)一步放寬落戶政策等；2)宜興推行房票，有效期暫定為1年。除房票額度溢價(jià)5%，給予1%的購房補(bǔ)貼；3)廊坊、武漢、九江等城市在限貸、公積金貸款、貸款利率、社保年限政策方面進(jìn)行優(yōu)化，推動(dòng)購房成本的降低，擴(kuò)大剛需購房者范圍。4)佛山三水區(qū)推出新型購房補(bǔ)貼政策，通過根據(jù)購買住宅的面積發(fā)放不同層級(jí)購物消費(fèi)券，鼓勵(lì)居民購房和日常消費(fèi)。?基本面：新房成交表現(xiàn)延續(xù)回暖趨勢(shì)，但幅度有所減弱：本周全國30城新房成交面積環(huán)比+25%，增速較上周收窄52pct；同比+12%，增速較上周收窄8pct，物管板塊方面，恒生物業(yè)服務(wù)及管理上漲5.87%，跑贏大盤2.81pct。本周AH股地產(chǎn)與物管板塊的重點(diǎn)跟蹤股標(biāo)的中，上漲個(gè)數(shù)均多于下跌個(gè)數(shù)。?本周觀點(diǎn)：本周新房市場(chǎng)延續(xù)上周的積極信號(hào)，新房成交量同環(huán)比均為正，成交量絕對(duì)值環(huán)比上周繼續(xù)上升，但同比增幅有所收窄；二手房市場(chǎng)則沒能延續(xù)上周的向好趨勢(shì)，本周二手房成交量環(huán)比僅基本持平，同比增速在本周回落。從本周分線城市數(shù)據(jù)來看，部分二線城市延續(xù)上周成交量回暖趨勢(shì)，城市之間表現(xiàn)雖有分化，但整體30大中城市成交數(shù)據(jù)處于修復(fù)狀態(tài)。我們認(rèn)為，造成6月成交數(shù)據(jù)修復(fù)的原因主要有以下幾點(diǎn)：1)6月是開發(fā)商傳統(tǒng)推盤高峰月份，6月30日之前開發(fā)商儲(chǔ)備和推盤貨量較5月顯著增加；2)2022年不同層次的需求受經(jīng)濟(jì)影響程度不同，個(gè)別城市新推樓盤適銷對(duì)路，支撐該城市成交修復(fù)；3)長三角地區(qū)城市疫情后仍然有較強(qiáng)的修復(fù)動(dòng)力，我們認(rèn)為成交修復(fù)可持續(xù)。由于6月成交量修復(fù)起始時(shí)間略晚，因此我們認(rèn)為2022年6月當(dāng)月成交量環(huán)比5月有顯著修復(fù)，但相較于往年6月環(huán)比5月成交量出現(xiàn)45%以上的增長仍有難度。7月是房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債到期年內(nèi)最高峰，我們認(rèn)為銷售淡季+償債高峰可能會(huì)使7月有進(jìn)一步托底政策出臺(tái)，根據(jù)我們中期策略報(bào)告分析，政策放松目前仍有空間。投資標(biāo)的方面，我們繼續(xù)看好：1)綜合能力最優(yōu)的優(yōu)質(zhì)龍頭；2)彈性強(qiáng)的小而美房企；3)中介和物業(yè)板塊機(jī)會(huì)。相關(guān)標(biāo)的包括：保利發(fā)展、中國海外發(fā)展；濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、天健集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；貝殼、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等。3CONTENTS4有色金屬建筑裝飾銀行傳媒公用事業(yè)紡織服裝交通運(yùn)輸有色金屬建筑裝飾銀行傳媒公用事業(yè)紡織服裝交通運(yùn)輸非銀金融通信房地產(chǎn)電子農(nóng)林牧漁商業(yè)貿(mào)易醫(yī)藥生物食品飲料鋼鐵計(jì)算機(jī)建筑材料休閑服務(wù)綜合機(jī)械設(shè)備家用電器汽車電氣設(shè)備%8%6%4%2%0%-2%-4%本周(2022.6.18-2022.6.24)滬深300上漲1.99%，SW房地產(chǎn)上漲1.86%，房地產(chǎn)跑輸大盤0.13pct，表現(xiàn)弱于大市。從SW一級(jí)各板塊表現(xiàn)來看，本周電氣設(shè)備領(lǐng)漲，房地產(chǎn)本周收益率排名17，表現(xiàn)靠后。本周恒生指數(shù)上漲3.06%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上漲4.47%，跑贏大盤1.41pct，表現(xiàn)優(yōu)于大市。從恒生綜指各板塊表現(xiàn)來看，本周醫(yī)療保健業(yè)領(lǐng)漲，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)本周收益率排名4，表現(xiàn)靠前。圖：本周A股申萬一級(jí)行業(yè)各板塊漲跌幅1.1.86% TM302520502016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/4資料來源：Wind，浙商證券研究所2018/4/42018/4/42018/7/42018/7/42018/10/42018/10/42019/1/42019/1/42019/4/42019/4/42019/7/42019/7/42019/10/42019/10/42020/1/42020/1/42020/4/42020/4/42020/7/42020/7/42020/10/42020/10/42021/1/42021/1/42021/4/42021/4/42021/7/42021/7/42021/10/42021/10/42022/1/42022/1/42022/4/42022/4/4圖：本周H股恒生指數(shù)行業(yè)各板塊漲跌幅8%4%0%-4%86420本本周H股房地產(chǎn)板塊估值：恒生房地產(chǎn)PE(TTM)恒生綜合行業(yè)-原材料業(yè)生綜合行業(yè)指數(shù)-電訊業(yè)業(yè)生綜合行業(yè)指數(shù)-資訊科技業(yè)生綜合行業(yè)指數(shù)-地產(chǎn)建筑業(yè)生綜合行業(yè)指數(shù)生綜合行業(yè)指數(shù)費(fèi)生綜合行業(yè)指數(shù)-醫(yī)療保健業(yè)2016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/4501本周行情回顧——地產(chǎn)個(gè)股漲跌幅本周(2022.6.18-2022.6.24)房地產(chǎn)重點(diǎn)跟蹤標(biāo)的中，A股標(biāo)的上漲個(gè)數(shù)多于下跌個(gè)數(shù)。其中，表現(xiàn)前5的公司為：華發(fā)股份(+7.25%)、金地集團(tuán)(+4.83%)、保利發(fā)展(+4.11%)、華僑城A(+3.06%)和新城控股(+2.69%)。H股標(biāo)的上漲個(gè)數(shù)多于下跌個(gè)數(shù)。其中，表現(xiàn)前5的公司為：建發(fā)國際集團(tuán)(+19.05%)、正榮地產(chǎn)(+16.98%)、旭輝控股集團(tuán)(+15.98%)、華潤置地(+13.53%)和合景泰富集團(tuán)(+13.15%)。圖：本周A股重點(diǎn)跟蹤地產(chǎn)個(gè)股漲跌幅圖：本周H股重點(diǎn)跟蹤地產(chǎn)個(gè)股漲跌幅-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%華發(fā)股份金地集團(tuán)保利發(fā)展華僑城A新城控股藍(lán)光發(fā)展金科股份招商蛇口陸家嘴天健集團(tuán)萬科A南山控股首開股份世茂股份中南建設(shè)榮盛發(fā)展金融街大悅城綠地控股我愛我家中交地產(chǎn)濱江集團(tuán)榮安地產(chǎn)陽光城光大嘉寶華夏幸福-10%-5%0%5%10%15%20%25%建發(fā)國際集團(tuán)正榮地產(chǎn)旭輝控股集團(tuán)華潤置地合景泰富集團(tuán)越秀地產(chǎn)禹洲集團(tuán)綠城中國時(shí)代中國控股中國海外發(fā)展碧桂園合景泰富集團(tuán)寶龍地產(chǎn)龍湖集團(tuán)中國海外宏洋集團(tuán)遠(yuǎn)洋集團(tuán)融信中國中駿集團(tuán)控股美的置業(yè)中國金茂富力地產(chǎn)金地商置德信中國弘陽地產(chǎn)中梁控股67AH股地產(chǎn)板塊7稱 (億元)最新收盤價(jià)(元)年內(nèi)累計(jì)漲幅(%)每股收益(元每股)PE(倍)2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024EZ發(fā)展%Z蛇口集團(tuán)76Z70控股433110Z融街Z集團(tuán)68Z6.853.88——Z大悅城Z金科股份70華發(fā)股份3505Z天健集團(tuán)42首開股份8384均值16.8510.289.285.73稱 (億港元)最新收盤價(jià)(港元)年內(nèi)累計(jì)漲幅(%)每股收益(元每股)PE(倍)2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E081.HK中國海外宏洋集團(tuán)0123.HK產(chǎn).99.34688.HK中國海外發(fā)展2,5341955804712817.HK中國金茂36884.HK旭輝控股集團(tuán)960.HK龍湖集團(tuán)2,06605429790華潤置地2,524547881寶龍地產(chǎn)———建發(fā)國際集團(tuán)059010融創(chuàng)中國58——7.HK碧桂園1,06761HK遠(yuǎn)洋集團(tuán)—HK綠城中國8629HK美的置業(yè)474.874.273.803.648遞8松方式門/城市節(jié)詳述政策組合州降低首付比例、鼓勵(lì)銀行調(diào)整利率：支持居民合理住房需求，對(duì)居民家庭首次購買普通商品住房或二手住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，執(zhí)行最低首付比例20%的規(guī)定，并享受首次貸款購買普通自住房的利率優(yōu)惠。購買第二套住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例為30%。鼓勵(lì)銀行進(jìn)一步降低居民家庭首套剛需住房貸款利率，以更優(yōu)惠的利率和更快的速度加強(qiáng)商品房抵押貸發(fā)放。合理確定利率水平，在堅(jiān)持底線原則的基礎(chǔ)上，推動(dòng)利率下調(diào)，向底線靠攏。保持溫州住房貸款利率在全省乃至長三角地區(qū)處于較低水平。(有效期截止2022年9月30日)加大住房公積金支持：(一)加大住房公積金支持繳存職工租賃住房力度，住房公積金繳存職工無房，申請(qǐng)無房租賃提取住房公積金的，每月提取額度由最高1200元提高至1400元；(二)支持職工高剛性住房需求，住房公積金繳存職工在政策執(zhí)行期購買家庭首套住房申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的，最高貸款額度單人繳存的提高15萬元，雙人繳存的提高30萬元；(三)加大繳存職工個(gè)人住房公積金貸款額度支持，貸款額度計(jì)算辦法中繳存時(shí)限倍數(shù)提高至5倍作為基數(shù)，最高倍數(shù)增至11倍；(四)加大繳存職工購買首套剛需住房和二套改善型住房的消費(fèi)能力，降低個(gè)人住房公積金貸款首付比例。繳存職工家庭購買、建造、翻建、大修首套自住住房，申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的，貸款最低首付款比例由30%調(diào)降至20%。繳存職工家庭已擁有一套自住住房，為改善居住條件購買、建造、翻建、大修家庭第二套自住住房，申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的，貸款最低首付款比例由50%降至40%。(有效期截止2022年9月30日)執(zhí)行差別化住房信貸政策：商業(yè)銀行審核按揭貸款應(yīng)以溫州市域范圍的住房和貸款信息為準(zhǔn)，對(duì)居民家庭名下在本市無住房但有已結(jié)清住房貸款記錄的，或名下在本市擁有1套住房但無住房貸款記錄的，或名下在本市擁有1套住房但住房貸款已結(jié)清的，購買普通住房執(zhí)行首套首貸優(yōu)惠政策。(有效期截止2022年9月30日)好受疫情影響相關(guān)逾期貸款可以不作逾期記錄報(bào)送等有關(guān)惠民舉措。(有效期截止2022年9月30日)加大對(duì)剛性和改善型住房需求的支持力度：在本意見發(fā)布之日(2022年6月12日)起至2022年12月31日期間，個(gè)人首次購買市區(qū)(含鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)、洞頭區(qū)、海經(jīng)區(qū)、經(jīng)開區(qū))新建普通商品住房、存量住房(以網(wǎng)上簽訂浙江省商品房、存為上述購房人加大金融創(chuàng)新支持解決住房困難問題：支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新按揭貸款產(chǎn)品，為上述購房人辦理中長期按揭貸款，可采取在前3年內(nèi)還息不還本等創(chuàng)新型貸款方式。度上浮50%。(注：該政策與有效期至2022年9月30日的階段性政策不疊加，結(jié)合人口發(fā)展政策長期執(zhí)行)無居住地落戶條件的，可遷入公共集體戶。資料來源：界面新聞，浙商證券研究所遞放松方式部門/城市細(xì)節(jié)詳述政策組合坊款比例不低于20%；對(duì)擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的繳存職工家庭，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例不低于30%。放開限購：本市戶籍居民在限購區(qū)域已有2套住房的可以新增購買一套，該政策執(zhí)行時(shí)間持續(xù)至2022年12月31日止。票安置推行房票安置，有效期暫定為1年。除房票額度溢價(jià)5%，給予1%的購房補(bǔ)貼。購買房源(含商業(yè))后如有房票余額額/1.05。住房公積金西九江擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍：就業(yè)創(chuàng)業(yè)的靈活就業(yè)人員可自主繳交住房公積金。可繳交住房公積金的靈活就業(yè)人員范圍：即年滿18周歲且未達(dá)到法定退休年齡(即男性未滿60周歲、女性未滿55周歲)，未與用人單位建立勞動(dòng)關(guān)系，在九江就業(yè)創(chuàng)業(yè)且具有合法穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入來源，個(gè)人信用良好的個(gè)體工商戶、自由職業(yè)者、非全日制及新業(yè)態(tài)從業(yè)購房補(bǔ)貼佛山三水區(qū)發(fā)放消費(fèi)券：6月21日-6月30日：購買新建商品住房建筑面積90平方米(不含)以下的，發(fā)放價(jià)值10000元消費(fèi)券 (含“滿100減50元券”30張、“滿500減250元券”20張、“滿1000減500元券”7張)。購買新建商品住房建筑面積90平方米(含)至144平方米(不含)以下的，發(fā)放價(jià)值15000元消費(fèi)券(含“滿100減50元券”30張、“滿500減250元券”20張、“滿1000減500元券”17張)。購買新建商品住房建筑面積144平方米(含)以上的，發(fā)放價(jià)值20000元消費(fèi)券(含“滿100減50元券”30張、“滿500減250元券”30張、“滿1000減500元券”22張)。9水、紹興、嘉興、鄭州等(詳見附表)。房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有權(quán)人根據(jù)房屋價(jià)值發(fā)放等額(或等額+獎(jiǎng)勵(lì)金)面值的房票，被征收人的部分由購房者通過增加商業(yè)貸款補(bǔ)足。市。?房票安置模式有利于土地與樓市進(jìn)入正循環(huán)：房票安置模式有利于政府以少量資金撬動(dòng)棚改區(qū)域、推動(dòng)城市土地整理進(jìn)程，有助于當(dāng)?shù)卣砗统鲎尩貕K。度提升才能帶動(dòng)需求信心修復(fù)，風(fēng)險(xiǎn)提示：房票制度執(zhí)行速度不及預(yù)期，或?qū)е滦枨笮迯?fù)時(shí)間延長。事件事件2022年6月18日，溫州市發(fā)布《支持合理住房需求的階段性政策》，提及用房票加速拆遷安置等住房政策落地。城推出房票，推動(dòng)城市成交修復(fù)本周(2022.6.17-2022.6.23)30大中城市商品房成交面積465萬平，環(huán)比+25%，增速較上周收窄52pct；同比+12%，增速雖較上周收窄8pct，但仍延續(xù)上周的同比正增長。分線城市來看，除二線城市以外，一、三線城市本周同比均為負(fù)：1)一線城市商品房成交面積94萬平，環(huán)比+6%(較上周收窄59pct)，同比-3%(較上周下降29pct)；2)二線城市商品房成交面積308萬平，環(huán)比+49%(較上周收窄55pct)，同比+40%(較上周擴(kuò)大8pct)；3)三線城市商品房成交面積62萬平，環(huán)比-19%(較上周下降58pct)，同比-36%(較上周擴(kuò)大29pct)。30大中城市:商品房成交面積(萬平方米,左軸)同比(%,右軸)500400300200-20%40%20%0%-20%-40%-60%1617181920212223242530大中城市:二線城市(萬平方米，左軸)同比(%,右軸)80604020-30大中城市:一線城市(萬平方米，左軸)同比(%,右軸)26%-3%1617181920212223242540%20%0%-20%-40%-60%-80%35030025020050-Wind40%32%40%1617181920212223242560%40%20%0%-20%-40%-60%-80%8060402030大中城市:三線城市(萬平，左軸)80604020--7%-36%-16171819202122232425，浙商證券研究所；注：二線城市樣本為天津、成都、杭州、南京、青島、蘇州、廈門、大連、武漢、南昌、福州、長春、長沙、哈爾濱。0%-20%-40%-60%-80%500300-40020020222021500300-400200202220212020201946560012345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152對(duì)比歷史三年成交數(shù)據(jù)，本周30大中城市商品房成交面積處于近4年同期最高位，且為2022年至今最高值。截至2022圖：2019-2022年30大中城市商品房周度成交面積情況(萬平)周重點(diǎn)城市本周商品住宅成交情況城市本周成交面積 (萬平)上周成交面積 (萬平)周環(huán)比周同比22年累計(jì)成交面積 (萬平)累計(jì)同比一線城市北京25.3-24%-42%344.5-26%上海36.831.6-3%479.1-39%廣州32.125.426%75%361.5-43%深圳6.06.765.4-31%二線城市杭州21%361.2-43%南京2%-44%461.5-39%蘇州85.741.2108%116%458.8-21%寧波6.895%-21%186.1-57%無錫9.08.65%-54.5-51%惠州5.15.4-6%77.6-57%佛山21.424.7355.4-42%珠海7.45.729%-22%26.3-62%福州4.45.0-64%15.3-55%武漢27.623.8-43%602.4-49%成都34.036.8-8%918.8青島14.767.370%207%640.3大連4.03.4-46.3-濟(jì)南29.025.87%411.0-30%三四線城市揚(yáng)州3.53.36%-51%67.4-65%嘉興9.02.9206%97%55.4-37%溫州8.66.532%-33%94.4-60%金華5.95.57%8%97.1-33%常州3.94.0-3%-40%69.2-60%江陰2.72.9-6%-40%46.8-73%連云港22.540%89%211.3-54%泉州0.0-96%-99%25.6-59%Wind失0000截至2022年6月19日，21個(gè)已放松四限政策的重點(diǎn)城市中，15城需求出現(xiàn)修復(fù)，政策放松后商品房周度平均成交量已超過政策放松前的水平，城市數(shù)量與上周持平。21個(gè)四限政策放松城市中，17個(gè)城市近四周平均成交量環(huán)比遠(yuǎn)四周出現(xiàn)改善(較上周統(tǒng)計(jì)增加2城)，其中沈陽環(huán)比+310%、蘇州環(huán)比+193%、青島環(huán)比+126%、無錫環(huán)比+88%、鄭州環(huán)比+66%，均為5月以前出臺(tái)放松政策的城市。圖：2022年21個(gè)放松四限政策的重點(diǎn)城市的政策放松前后周平均成交量對(duì)比(截至2022年6月19日)00014.715.915.33.116.215.635.66.2州州州州山陽州肥都州門州 22/2/8) (2022/3/1) (2022/3/4) (2022/3/4) (2022/4/2) (2022/4/5) (2022/4/11) (2022/4/12) (2022/4/25) (2022/4/26) (2022/4/28) (2022/4/28) (2022/4/29) (2022/5/7) (2022/5/10) (2022/5/11) (2022/5/16) (2022/5/17) (2022/5/22) (2022/5/25) (2022/6/2)22年以來政策放松前周平均成交量(萬平方米)政策放松后周平均成交量(萬平方米)圖：2022年21個(gè)放松四限政策的重點(diǎn)城市的近四周平均成交量及環(huán)比情況(截至2022年6月19日) 12.815.216.114.913.29.58.8.2.216.118.5.6.46.242.43.2惠州鄭州青島福州衢州蘭州蘇州南京無錫佛山中山貴陽沈陽揚(yáng)州合肥長沙成都杭州武漢廈門廣州遠(yuǎn)四周平均成交量(萬平方米；左軸)近四周平均成交量(萬平方米；左軸)環(huán)比0%基準(zhǔn)線(%；右軸)近四周平均成交量環(huán)比(%；右軸)0%本周(2022.6.17-2022.6.23)18城二手房成交面積161萬平，環(huán)比-1.03%，與上周成交面積基本持平；同比-8%，同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)下降20pct。分線城市來看，各線城市均出現(xiàn)環(huán)比增長、同比降幅收窄趨勢(shì)：1)一線城市成交面積30.89萬平，環(huán)比+9.75%(較上周收窄30.35pct)，同比-33%(較上周收窄13pct)；2)二線城市成交面積123.62萬平，環(huán)比-3%(較上周下降44pct)，同比+3%(較上周收窄23pct)；3)三線城市成交面積6.88萬平，環(huán)比-11%(較上周下降38pct)，同比-32%(較上周擴(kuò)大22pct)。18個(gè)城市二手房成交面積合計(jì)(萬平方米,左軸)同比(%,右軸)20050050-20%10%0%20%10%0%-20%-30%-40%-50%40%20%0%-20%-40%-60%12%-8%16171819202122232425二線城市二手房成交面積(萬平方米,左軸)同比(%,右軸)26%3%1617181920212223242550403020-86420一線城市二手房成交面積(萬平米,左軸)同比(%,右軸)--33%20%-16171819202122232425三線城市二手房成交面積(萬平方米,左軸)同比(%,右軸)-32%161718192021222324250%-20%-30%-40%-50%-60%-70%0%-20%-40%-60%-80%對(duì)比歷史兩年數(shù)據(jù)，本周18城二手房成交面積處于近3年同期低位水平。2022年截至6月23日，18城二手房累計(jì)成交面圖：2020-2022年18城二手房周度成交面積情況(萬平)30025020050012345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152-503002000300%200%100%0%-200%-98%01土地市場(chǎng)：全國3002000300%200%100%0%-200%-98%25%；土地成交面積806萬平，同比-66%，土地成交溢價(jià)率3.4%。4,0003,0002,0001,0000土地供應(yīng)面積(萬方，左軸)成交面積(萬方，左軸)供銷比(倍，右軸)4321022w1122w1222w13市土地市場(chǎng)一線城市當(dāng)周成交面積(萬平，左軸)同比--81%22w1422w1522w1622w17100%50%0%100%50%0%-50%100080027%600400-60%200022w1822w1922w2022w2122w2222w2322w2422w25圖：三線城市土地市場(chǎng)圖：各線城市土地市場(chǎng)周溢價(jià)情況三線城市當(dāng)周成交面積(萬平，左軸)全國溢價(jià)率(%)三線城市當(dāng)周成交面積(萬平，左軸)150010005000-66%20%0%-20%-40%-60%-80%8.0%6.0%4.0%2.0%資料來源：Wind，浙商證券研究所；注：統(tǒng)計(jì)口徑為一周內(nèi)通過一般出讓方式(招標(biāo)、拍賣、掛牌)成交的土地總面積0%-20%-30%-40%-27%5% 0% -5%-20%-25%-30%-35%-40%-45%-29%-40%-50%-35%01土地市場(chǎng)：全國100大中城市0%-20%-30%-40%-27%5% 0% -5%-20%-25%-30%-35%-40%-45%-29%-40%-50%-35%分線城市來看：1)一線城市土地累計(jì)成交面積1300萬平，累計(jì)同比-40%，跌幅較上周擴(kuò)大10pct；2)二線城市土地累計(jì)成交面積10900萬平，累計(jì)同比-35%，降幅收窄1pct；3)三線城市土地累計(jì)成交面積22944.06萬平，累計(jì)同比-計(jì)同比土地供應(yīng)面積年度累計(jì)同比土地成交面積年度累計(jì)同比一線城市年內(nèi)累計(jì)成交同比二線城市年內(nèi)累計(jì)成交同比土地供應(yīng)面積年度累計(jì)同比土地成交面積年度累計(jì)同比-30%-60%-70%Wind，浙商證券研境外發(fā)債情況期(億元)期限(年)2-06-203具口2-06-20債新2-06-21期融資債券區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司2-06-223票據(jù)產(chǎn)集團(tuán)有限公司2-06-23.45%債發(fā)展2-06-235債城市建設(shè)開發(fā)有限公司2-06-23債特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有2-06-24債展控股集團(tuán)股份有限公司2-06-24債股集團(tuán)2-06-244.50%-5.50%4債H本周(2022.6.18-2022.6.24)恒生指數(shù)上漲3.06%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理上漲5.87%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑贏大盤pct。個(gè)股表現(xiàn)來看，重點(diǎn)跟蹤標(biāo)的中，標(biāo)的上漲個(gè)數(shù)多于下跌個(gè)數(shù)，其中，表現(xiàn)前5的公司為：碧桂園服務(wù)(+15.66%)、旭輝永升服務(wù)(+13.53%)、綠城服務(wù)(+12.85%)、綠城管理控股(+9.13%)和金茂服務(wù)(+8.53%)。AH物業(yè)個(gè)股漲跌幅20%%%5%0%-5%20%%%5%0%-5%Wind，浙商證券研究所世茂服務(wù)融信服務(wù)佳源服務(wù)招商積余中海物業(yè)正榮服務(wù)保利物業(yè)融創(chuàng)服務(wù)華潤萬象生活中駿商管建發(fā)物業(yè)濱江服務(wù)遠(yuǎn)洋服務(wù)寶龍商業(yè)卓越商企服務(wù)佳兆業(yè)美好合景悠活雅生活服務(wù)建業(yè)新生活越秀服務(wù)時(shí)代鄰里新城悅服務(wù)金科服務(wù)金茂服務(wù)綠城管理控股綠城服務(wù)旭輝永升服務(wù)碧桂園服務(wù)估值表代碼公司簡(jiǎn)稱 (億港元/元)年初收盤價(jià) (港元/元)最新收盤價(jià) (港元/元)年內(nèi)累計(jì)漲幅(%)每股收益(港股/元每股)PE(倍)PEG20222021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E6098.HK碧桂園服務(wù)1,09546.7032.50-30%28752.443.3420.5015.0710.787.890.281516.HK融創(chuàng)服務(wù)7.954.49-44%0.410.570.740.918.876.374.893.990.146049.HK保利物業(yè)28661.3051.70-16%53962.513.1827.3721.3816.6913.170.590873.HK世茂服務(wù)955.423.86-29%0.460.670.870.736.804.693.604.280.102869.HK綠城服務(wù)2827.208.6720%0.260.330.420.5327.0121.1616.5613.130.601995.HK旭輝永升服務(wù)12.089.65-20%0.370.500.690.9121.3415.6211.398.610.312669.HK中海物業(yè)2718.278.260%0.300.400.520.6922.3516.9212.809.750.401755.HK新城悅服務(wù)7611.188.71-22%0.620.93286211.387.565.524.350.139666.HK金科服務(wù)33.9519.88-41%622.293.144.289.947.025.123.760.136677.HK遠(yuǎn)洋服務(wù)4.813.20-33%0.370.520.73037.015.033.552.510.090816.HK金茂服務(wù)455.804.96-14%0.220.480.720.9118.268.295.594.400.071209.HK華潤萬象生活86336.3537.804%0.7600326840.5030.5623.2718.270.731502.HK金融街物業(yè)3.582.79-22%0.370.440.520.616.125.094.333.720.239909.HK寶龍商業(yè)4114.506.37-56%0.690.92230.007.455.624.19——0.133913.HK合景悠活473.202.35-27%0.330.460.600.885.760.096989.HK卓越商企服務(wù)464.623.79-18%0.420.570.710.867.365.354.343.570.146668.HK星盛商業(yè)23.752.13-43%20.439.347.155.344.050.17001914.SZ招商積余20.2616.84-17%0.480.650.820034.8125.9520.4616.800.67002968.SZ新大正35.4323.82-33%0305459323.1322.6416.4112.330.88均值16.6012.409.377.600.31通持倉量及占比變化情況股票代碼司簡(jiǎn)稱港股通持倉量(百萬股)持股占比(%)一周變動(dòng)(pct)年內(nèi)變動(dòng)(pct)秀地產(chǎn)旭輝控股集團(tuán)雅生活服務(wù)城中國碧桂園服務(wù)城服務(wù)置地科企業(yè)綠城管理控股龍湖集團(tuán)9桂園的置業(yè)集團(tuán)服務(wù)旭輝永升服務(wù)中海物業(yè)95中海物業(yè)95合景泰富集團(tuán)華潤萬象生活1寶龍地產(chǎn)0688.HK房地產(chǎn)開發(fā)間公司公告類型公告內(nèi)容金融街全資子公司債務(wù)融資提供擔(dān)保公司為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的全資子公司金融街武漢置業(yè)有限公司債務(wù)融資提供擔(dān)保，擔(dān)保金額11.59億元。截至本公告披露日，上述審批額度已使用0億元悅誠提供擔(dān)保公司全資子公司南通中南新世界中心開發(fā)有限公司以38,480萬元向中國信達(dá)資全資子公司廈門中南德譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2,520萬元向信達(dá)資產(chǎn)設(shè)立的合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓其持有的莆田悅誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)，在上述重組期限屆滿前，公司或公司指定第三方將收購上述轉(zhuǎn)讓股權(quán)。廈門德譽(yù)質(zhì)押持有的項(xiàng)目相應(yīng)土地使用權(quán)及在建工程，為債務(wù)重組和收購上述股權(quán)提供保證，公建發(fā)國際集團(tuán)建發(fā)國際投資集團(tuán)有限公司擬收購南京建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)100%股權(quán)商蛇口債券發(fā)行結(jié)果債券發(fā)行工作于2022年6月22日結(jié)束，本期債券最終發(fā)行規(guī)模為18億元，其中票面利率為3.40%。商蛇口股份注銷完成暨股份變動(dòng)82股。房地產(chǎn)開發(fā)間公司公告類型公告內(nèi)容城控股部分董事和高級(jí)管理人員二級(jí)市場(chǎng)購買公司債券3月19日披露了公司董事兼總裁梁志誠、董事兼聯(lián)席總裁曲德君、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬、董事會(huì)秘書陳鵬計(jì)劃自2022年3月21日至2022年6月20日期間，以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購買新城控股發(fā)行的存續(xù)公司債券，購買總規(guī)模不城公司債券受托管理事務(wù)報(bào)告大悅城控股集團(tuán)股份有限公司于2020年6月29日獲得中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)持續(xù)關(guān)連交易供借款董事會(huì)謹(jǐn)此宣布，于2022年6月22日，本公司間接非全資附屬公司寧波甬茂與其股東鼎茂建設(shè)及寧南資管訂立框架協(xié)議，據(jù)此，寧波甬茂同意按照鼎茂建設(shè)寧南資管(或其各自指定的實(shí)體)提供借款。旭輝控股集團(tuán)有擔(dān)?？蓳Q股債券的轉(zhuǎn)換價(jià)調(diào)整江集團(tuán)為控股子公司提供擔(dān)保公司控股子公司東陽濱茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“東陽濱茂公司”)擬向興業(yè)銀行股份有限公司申請(qǐng)9億元的融資，為切實(shí)提高項(xiàng)目融資效率，保障項(xiàng)目的良好運(yùn)作，董事會(huì)同意公司為東陽濱茂公司本次融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，保證范圍為主債權(quán)到期余額的55%(最高本金限額為4.95億元)，具比例對(duì)等提供擔(dān)保。房地產(chǎn)開發(fā)間公司公告類型公告內(nèi)容金科股份公司股東所持部分股份質(zhì)押部分股份質(zhì)押業(yè)務(wù)，本次質(zhì)押數(shù)量為318,188,955股，占其所持股份66.21%，占公司總股本5.96%。息公告本期債券當(dāng)期票面利率為6.3%。每張面值100元的本期債券派發(fā)利息為6.30元(含稅)?？鄱惡髠€(gè)人、證券投資基金債券持有人取得的實(shí)際每張本期債券派發(fā)利息為5.04元；非居民企業(yè)(包含QFII、RQFII)債券持有人取得的實(shí)際每張本期債券派發(fā)利息為6.30元(暫免征收企業(yè)所得稅)。于深圳證券交易所關(guān)注函回復(fù)涉及的金融負(fù)債違約、訴訟仲裁、資產(chǎn)查封凍結(jié)事項(xiàng)不會(huì)對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響，且不存在未來三個(gè)月不規(guī)則》第9.8.1條第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)規(guī)定被實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)警示的情形。持股5%以上股東及其一致行動(dòng)人減持股份變動(dòng)到1%公司于收到股東黃紅云先生及其一致行動(dòng)人廣東弘敏企業(yè)管理咨詢有限公司共同出具的《關(guān)于減持股份的告知函》，獲悉上述兩位股東于2022年5月25日至6月21日通過二級(jí)市場(chǎng)集中競(jìng)價(jià)交易及大宗交易方式合計(jì)減持公司股42,553,132股，其中通過大宗交易方式減持股份39,787,158股，其股份來源系通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式獲得；通過集中合計(jì)減持公司股份67,620,432股，占公司總股本的1.27%。股東所持部分股份被強(qiáng)制平倉導(dǎo)致被動(dòng)減持及部分股份解除質(zhì)押的部分公司股份于2022年6月21日被國泰君安證券股份有限公司強(qiáng)制平倉，被動(dòng)減持?jǐn)?shù)量為25,067,300股，占公司總股本的0.47%，且黃紅云先生質(zhì)押在國泰君安證券的部分公司股份辦理了解除質(zhì)押。房地產(chǎn)開發(fā)間公司公告類型公告內(nèi)容地產(chǎn)行擔(dān)保公及2022年5月19日的公告，內(nèi)容有關(guān)廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司(「發(fā)行人」，本公司擁有95%的附屬公司)申請(qǐng)(于2022年3月23日日收到中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn))公開發(fā)行本金總額最高為人民幣9,850,000,000元的公司債券，并于2022年5月17日完成發(fā)行共人民幣2,000,000,000元的2022年第一期公司債券，以及于2022年5月24日完成發(fā)行共人民幣2,150,000,000元2022年第三期公司債券已獲得信貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠信國際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公園買其任何及全部于2022年到期的尚未贖回4.75%優(yōu)先票據(jù)2022年到期的尚未贖回4.75%優(yōu)先票據(jù)(ISIN：XS1637076164；通用代碼：163707616)(「票據(jù)」)之要約屆滿茲提述本公司日期為2022年6月15日有關(guān)要約的公告。本公告所用詞匯與該公告所要約已于2022年6月22日下午四時(shí)正(倫敦時(shí)間)屆滿。截至屆滿期限，本金總額為410,953,000美元的票據(jù)(占尚未贖回票據(jù)本金總額約60.13%)已本公司計(jì)劃接納所有有效交回的該等票據(jù)。因此，本公司將就本公司接納購司接納購買的每1,000美元本金額的票據(jù)的利息金額為19.659722美元。于要物業(yè)管理(標(biāo)紅為后頁有解讀)間公司公告類型公告內(nèi)容綠城管理控股及發(fā)行獎(jiǎng)勵(lì)股份公司2022年股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃于2022年4月24日授予，并于2022年6月20日通過股兩名董事和兩名附屬董事，合計(jì)5202.4萬股，約占最新總股本2.588%。股東周年大會(huì)投票表決結(jié)果董事會(huì)欣然宣布于股東周年大會(huì)通告所載之決議案已于股東周年大會(huì)上以按股數(shù)投票方式表決及獲股東通過，其中包括有關(guān)建議派發(fā)截至二零二一年十二月三十一日止年度之末期股息每股港幣6.0仙。(港幣1仙=港幣1分錢)所復(fù)牌??股權(quán)激勵(lì)落地：公司2022年股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃于2022年4月24日授予，并于2022年6月20日通過股東大會(huì)表決后正式落地：1)授予對(duì)授出滿一年后可予歸屬30%；授出滿二年后可予歸屬30%(即最多合共60%)；授出滿三年后可予歸屬40%(即最多合共100%)。4)歸屬條件：集團(tuán)經(jīng)營目標(biāo)(例如歸母凈利潤、新拓代建費(fèi)增長指標(biāo)等)、組織績(jī)效(所在單位經(jīng)營指標(biāo)兌現(xiàn)度)、個(gè)人KPI績(jī)效2021年新簽的增量業(yè)務(wù)陸續(xù)開工，進(jìn)入收費(fèi)期將對(duì)?投資建議：買入。我們繼續(xù)看好公司作為代建行業(yè)龍頭，在房地產(chǎn)行業(yè)周期底部的逆周期成長能力。我們預(yù)計(jì)公司2022年EPS為風(fēng)險(xiǎn)提示：房企轉(zhuǎn)型代建加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。事事件2022年6月20日，綠城管理控股發(fā)布公告，根據(jù)2022年股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃配發(fā)及發(fā)行獎(jiǎng)勵(lì)股份。南地區(qū)的房企今年表現(xiàn)應(yīng)該好于聚焦于其他區(qū)域的房企。公司2022年銷售目標(biāo)1200億元，全年推貨貨值2200億元，銷售去化率入120億元，下半年土地投資金額充分。投資策略上，公司計(jì)劃維持40%左右拿地強(qiáng)度，投資好項(xiàng)目(毛利率高于2021年)，所以全年新增土儲(chǔ)毛利率較2021年會(huì)有明顯提升。公司今年除了深耕珠三角以外