中國武漢房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

2005～2006年中國武漢房地產(chǎn)市場形勢分析與2007年展望

一1997～2006年上半年期間武漢總體經(jīng)濟運行情況（一）國民經(jīng)濟增長加速，國民生產(chǎn)總值和固定資產(chǎn)投資近兩年連創(chuàng)新高自1999年以來，武漢市生產(chǎn)總值已連續(xù)6年實現(xiàn)兩位數(shù)增長，增幅高于同期全國平均水平。2005年完成生產(chǎn)總值2238億元，按可比價格計算，比上年增長13%，為1998年以來的最高增幅。2006年1～6月，武漢市GDP為1217.69億元，同比增長15.2%，增速比去年同期快1.4個百分點，表明武漢市經(jīng)濟發(fā)展處于穩(wěn)定快速增長階段，經(jīng)濟實力不斷增強。圖1武漢市1997～2006年上半年歷年GDP比較圖2武漢市1997～2006年上半年歷年全社會固定資產(chǎn)投資情況武漢市連續(xù)十多年的投資持續(xù)增長促成了明顯的經(jīng)濟增長格局。2005年武漢市共完成固定資產(chǎn)投資總額1053.1億元，為1997年以來的最高水平，投資對經(jīng)濟增長的貢獻率達到60%以上。2006年1～6月，武漢市完成固定資產(chǎn)投資610.54億元，比去年同期增長36.5%，增長幅度平緩回落，1～6月投資增幅比2005年第四季度回落6個百分點，比2005年同期低13.2個百分點?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)投資對全市經(jīng)濟的支撐作用顯著增強。（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯自1998年武漢市第三產(chǎn)業(yè)增加值首次超過第二產(chǎn)業(yè)增加值以來，全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐年優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系呈現(xiàn)“三、二、一”型，且第三產(chǎn)業(yè)所占比重高于全省平均水平12個百分點，2006年1～6月第一產(chǎn)業(yè)增加值為48.29億元，增長2.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為561.24億元，增長19.1%，增速快2.6個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值為608.15億元，增長12.9%，增速快0.8個百分點。雖然上半年武漢第二產(chǎn)業(yè)增速快于第三產(chǎn)業(yè)，但是增加值比第三產(chǎn)業(yè)少16.91億元，表明武漢市第三產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達目前武漢市產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局基本確立，形成鋼鐵、汽車、機械、電子信息四大支柱產(chǎn)業(yè)和食品、服裝、化工、醫(yī)藥、建材等優(yōu)勢行業(yè)，成為支撐經(jīng)濟和效益增長的強勁動力。未來武漢市還將逐步形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，提高產(chǎn)業(yè)的整體競爭力?？茖W(xué)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，不僅大大加快了武漢市經(jīng)濟增長速度，促進武漢與其他城市的優(yōu)勢互補與貿(mào)易往來；也為大量外來高素質(zhì)人群提供了良好的就業(yè)機會和投資環(huán)境，增強了武漢市經(jīng)濟實力和對外來高素質(zhì)人群的吸引力。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市發(fā)展緊密聯(lián)系，也影響了武漢市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)。表1武漢市1997～2006年上半年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比（三）居民收入水平穩(wěn)步增長，消費需求明顯回升在武漢市國民經(jīng)濟保持年均11%以上增幅的基礎(chǔ)上，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也呈現(xiàn)穩(wěn)步增長。2005年城區(qū)居民人均可支配收入為10849元，同比增長10%，絕對值也突破萬元；2006年1～6月，武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6467.47元，比2005年同期增長15.7%，人均消費支出為4410.26元，增長7.3%，全市城市居民人均住房建筑面積由2000年的18.2平方米增加到2005年的25.5平方米，且未來武漢市民生活條件還將繼續(xù)得到改善。消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，消費需求增長迅速。2005年武漢市社會消費品零售總額實現(xiàn)1098億元，同比增長12.5%，比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度高出2.5個百分點。2006年1～6月，武漢市社會消費零售總額實現(xiàn)610.88億元，增長14.8%，比2005年同期提高1.4個百分點，高于全省零售額2個百分點。其中，住房、汽車、通訊等新的消費熱點持續(xù)升溫。武漢市社會消費品零售總額的增長幅度要高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長。但受國家宏觀調(diào)控的影響，2006年購房需求下降，導(dǎo)致5～6月社會消費品零售總額持續(xù)下降。武漢市居民的超前消費觀念進一步增強，消費需求逐步升溫，且日益旺盛。居民收入水平提高、消費需求增強，是武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展的有力支撐。圖3武漢市1997～2006年上半年歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入圖4武漢市1997～2006年上半年歷年社會消費品零售總額（四）小結(jié)武漢市總體經(jīng)濟運行健康平穩(wěn)，目前正處在短周期波動的擴張期、中周期波動的復(fù)蘇期和中長周期波動的谷底，呈現(xiàn)溫和上升、逐步提速的增長態(tài)勢，其發(fā)展?jié)摿涂臻g較大。在此基礎(chǔ)上，武漢市宏觀房地產(chǎn)市場也將走上穩(wěn)定健康增長的良性發(fā)展軌道。二1997～2006年武漢房地產(chǎn)發(fā)展狀況（一）土地交易活躍，從2004年開始土地供應(yīng)量和價格創(chuàng)新高，2006年開始下降由于“中部崛起”和武漢近幾年經(jīng)濟的快速發(fā)展，加之武漢在二線城市中的巨大潛力，外來和本土的企業(yè)紛紛在武漢大規(guī)模拿地。2004年無論是土地交易宗數(shù)還是交易面積，都創(chuàng)下新高。2005年度武漢市主城區(qū)供應(yīng)土地累計41宗，交易土地36宗，出讓土地總面積約582.16萬平方米，規(guī)劃建筑總面積606.95萬平方米，實現(xiàn)交易金額116.15億元。平均單價為342萬元/畝，平均樓面地價為1927元/平方米，與2004年同期比較，平均每畝單價上升63%，樓面地價上升53%，成交單價穩(wěn)步上漲，雖然交易宗數(shù)為歷年最少，但出讓總面積卻創(chuàng)下歷史最高紀錄。這與香港世貿(mào)、瑞安、合記黃埔等外地和本地企業(yè)的幾個大手筆土地交易的拉升效應(yīng)有很大的關(guān)系。其中，世貿(mào)漢陽濱江、瑞安永清街、地產(chǎn)集團武漢鍋爐廠等幾宗大規(guī)模土地的成功出讓使江城土地市場一度成為行業(yè)關(guān)注的焦點。表2武漢市1997～2006年上半年中心城區(qū)土地出讓一覽表2006年，在宏觀調(diào)控的形勢下，政府部門根據(jù)市場需求和開發(fā)企業(yè)的實力對土地供應(yīng)進行了適當?shù)恼{(diào)整，供需雙方都表現(xiàn)得極其謹慎。2006年上半年，武漢市中心城區(qū)通過“招拍掛”方式供應(yīng)土地23宗，成交22宗，達到96%的成交率。出讓土地總面積共計95萬平方米（約1412畝），規(guī)劃建筑總面積約205萬平方米，實現(xiàn)交易總金額31億元；平均單價約219萬元/畝，平均樓面地價為1516元/平方米。與2005年同期相比，除成交宗數(shù)較去年同期有所增長以外，其余各項指標均較去年同期有較大幅度下降。（二）舊城改造力度大，拆遷量逐年上升隨著武漢城市化進程的加快，尤其是近兩年建設(shè)的中心由前幾年的重點發(fā)展郊區(qū)向城市中心回歸，舊城改造的力度加大。雖然武漢市政府對拆遷進行了嚴格的控制，但是武漢市的拆遷量仍呈逐年上升態(tài)勢。這在很大程度上造成了房地產(chǎn)市場被動的剛性需求。政府正試圖通過大規(guī)模的經(jīng)濟適用房建設(shè)和廉租房建設(shè)緩解因此而造成的壓力。（三）房屋施工面積、竣工面積和投資額逐年上升，住宅投資占主導(dǎo)地位表3武漢市1998～2005年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計表三2005～2006年武漢房地產(chǎn)市場形勢（一）總體形勢在國家的科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)和宏觀調(diào)控下，2005～2006年武漢房地產(chǎn)投資增幅和房價漲幅有所回落，房地產(chǎn)市場的投資和投機得到有效抑制。新近開發(fā)的產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)得到有效的提升，環(huán)保、節(jié)能、智能化、全生態(tài)等多項技術(shù)得到廣泛的應(yīng)用。面向中低收入人群的中小戶型供應(yīng)量大幅上升，經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)受到政府部門的高度重視，投入資金和供應(yīng)量顯著提高。武漢房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速、健康、穩(wěn)定的總體發(fā)展態(tài)勢。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資分析1.房地產(chǎn)投資“高開低走”，投資總額上升，增幅平緩下降隨著武漢房地產(chǎn)業(yè)所凸顯的持續(xù)快速增長勢頭，房地產(chǎn)業(yè)已成為武漢經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的一個極其重要的增長極。自2000年以來，武漢每年的房地產(chǎn)投資總額均超過1001億元。進入2005年，作為“十五”計劃的最后一年，武漢市各項主要經(jīng)濟指標增長幅度均創(chuàng)九年來最高水平。與之相配套，2005～2006年上半年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)也進入穩(wěn)步增長、日漸成熟的良性發(fā)展軌道。據(jù)統(tǒng)計，2005～2006年上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為450.2億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的27.04%，相較于2004年增幅回落了10.56%，房地產(chǎn)開發(fā)投資趨勢有所回落，逐步趨于理性。在認真貫徹國家關(guān)于穩(wěn)定住房價格的各項宏觀調(diào)控政策基礎(chǔ)上，武漢市在過去18個月內(nèi)運用“政策性”與“市場化”相結(jié)合的雙重手段對住宅市場進行有效調(diào)節(jié)。從過去18個月全市投資需求變化走勢來看，2005～2006年上半年全市固定資產(chǎn)投資均呈現(xiàn)出“高開低走”的趨勢，雖然投資總額有所上升，但增幅一直平緩下降。這一特點在進入2006年后尤為明顯，截至本年度6月底，全市固定資產(chǎn)投資增幅由年初的48.2%回落至36.5%。整體來看，在國家宏觀調(diào)控的影響下，武漢的房地產(chǎn)發(fā)展進入理性調(diào)整時期。圖52005～2006年上半年武漢市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資增幅情況2.開發(fā)資金構(gòu)成2001年以來，武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資資金總額逐年上升，各種資金渠道中，國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金來源也均呈逐年增長的趨勢，其中2005年國內(nèi)貸款占本年資金來源的21.2%，比2003年同期回落3.9個百分點，2005年國內(nèi)貸款占2006年資金來源的19.0%，比2004年同期回落2.2個百分點。從這兩年的情況看，武漢房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金得到有效的控制；自籌資金和其他資金來源為近年的最高，占本年資金來源的28.1%和49.2%，分別比2003年同期上升3.4和1.3個百分點。表4近年來武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況（三）房地產(chǎn)市場分析1.供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析隨著國家對商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整的深入，尤其是2006年上半年明確提出“套型面積在90平方米以下的戶型要占城市住宅比重70%”的硬性要求，武漢市也通過限定普通住房條件、調(diào)整不同戶型的個人住房貸款政策、增加中小戶型供應(yīng)量等手段，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價快速上漲。在政策和市場的雙重引導(dǎo)下，武漢的中小戶型商品房供應(yīng)量顯著增加。2005～2006年6月，全市住宅在售項目為776個，可銷售套數(shù)為7.9萬套。供應(yīng)主要集中在120平方米以下戶型，據(jù)2006年上半年的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，80平方米以下戶型求大于供，120平方米以上戶型供大于求，80～100平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到20%，90平方米以下戶型的銷售量占到18%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度目前表現(xiàn)得并不明顯。由此證明，武漢的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在向多元化發(fā)展，滿足中低收入人群的中小套型住房供應(yīng)量得到了較大增長，中小戶型商品住宅受到越來越多購房者的青睞。表52006年1～6月全市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較2.土地購置與開發(fā)2005年城市公開出讓土地總面積為3755.9畝，同比增長0.3%；交易實現(xiàn)金額為124.25億元，同比增長58%。2006年上半年出讓土地總面積共計95萬平方米（約1412畝），規(guī)劃可建筑面積約205萬平方米。2005～2006年土地和房地產(chǎn)開發(fā)集中放量，土地交易和開發(fā)量均突破往年。隨著宏觀調(diào)控的具體政策落實，武漢的土地購置將在一定程度上下調(diào)，預(yù)計未來2～3年的開發(fā)量將會相應(yīng)地有所回落。圖6近年來武漢土地交易情況3.房地產(chǎn)市場供需分析2005年全市房屋施工總面積為2749.63萬平方米，同比增長12.7%，與去年同期相比增幅減少12個百分點。其中：住宅施工面積為2297.96萬平方米，同比增長14.2%，占總施工面積的83.6%；經(jīng)濟適用住房（不含集資建房）施工面積為149.67萬平方米，同比增長38.4%，占住宅施工面積的6.5%。2005年全市房屋新開工面積為1195.4萬平方米，同比增長13.3%，占總施工面積的43.5%，與去年同期相比增幅減少26.2%。其中：住宅新開工面積為1047.69萬平方米，同比增長16.8%，占總新開工面積的87.6%，占住宅施工面積的45.6%（見表3）。2005年全市房屋竣工總面積為816.72萬平方米，同比增長16.3%。其中：住宅竣工面積為722.25萬平方米，同比增長18.6%，占總竣工面積的88%（見表3）。2006年上半年，武漢累計開發(fā)商品房總建筑面積為3470.45萬平方米，商品房6640棟，共計推出住宅30.8萬套。從總體供應(yīng)量和成交量（銷售面積）相比情況看，武漢市2005～2006年上半年的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量正在緩慢地超過需求量，也就是說，逐漸在由賣方市場向買方市場過渡，但這種趨勢又隨著季節(jié)波動。在傳統(tǒng)的淡季，開發(fā)商多采取惜售或捂盤，甚至封盤，市場供應(yīng)受到壓縮。旺季則蜂擁而出，極盡宣傳推廣之能事，大肆爭奪市場。由于宏觀調(diào)控對投資和投機進行了有效的抑制，目前武漢市的購房需求以自主性購房為主。4.商品房交易情況2005年我市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長23.6%；其中：商品房住宅銷售面積為756.91萬平方米，同比增長5%，占商品房銷售面積的93%。從2005～2006年上半年的情況看，武漢商品房成交量逐月上升，2006年2～6月基本保持平穩(wěn)，交易量隨著季節(jié)波動較大，整體對比，2006年上半年房地產(chǎn)的交易量比2005年有所回落（見圖7）。圖7武漢歷年房地產(chǎn)商品房銷售面積5.存量房交易情況2005年我市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.70萬平方米，同比增長1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米（不含房改出售公房），同比增長17.2%（見圖8、圖9）。圖8武漢歷年房地產(chǎn)存量房成交情況圖9武漢歷年房地產(chǎn)存量房住宅交易情況6.商品房空置情況截至2005年年底，全市商品房空置面積為162.14萬平方米，同比增長33.2%；其中：商品房住宅空置面積為108.60萬平方米，同比增長54.4%，占商品房空置面積的67%（見圖10）。2006年上半年在供應(yīng)量進一步增加、政策調(diào)控抑制部分投資需求、經(jīng)濟適用房放量、部分消費者有觀望情緒出現(xiàn)等因素影響下，商品房控制面積達到67.57萬平方米，增長了1.1%。圖10武漢歷年房地產(chǎn)商品房空置情況7.舊城改造和拆遷情況2005年全市舊城改造拆遷面積為151.58萬平方米，同比下降36.2%；拆遷戶數(shù)為14800戶，同比下降16.8%（見表6）。2006年上半年政府對拆遷進行了嚴格的控制，但由于中心城區(qū)，尤其是城中村舊城改造和重點建設(shè)工程拆遷涉及的范圍還很大，拆遷量同比可能會有所下降，但總量依然較大。表6武漢2002～2005年房屋拆遷情況統(tǒng)計表8.住宅價格走勢近兩年來，受城市價值凸顯、土地價格提升、節(jié)能環(huán)保材料的強制使用、住宅品質(zhì)提升等多種因素的影響，武漢的房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定增長，但受國家宏觀調(diào)控政策和部分消費者觀望情緒的影響，上漲幅度逐步趨緩。2006年上半年，全市住房價格為3658元/平方米，漲幅為21.8%，比去年同期下降了1.5%。其中，中高端項目上市量的加大對武漢的房地產(chǎn)價格也產(chǎn)生了很強的拉升作用。從2005年下半年開始，武漢的中、高價商品住房的市場供應(yīng)份額和銷售份額一直在不斷增加，截止到2006年第二季度，6000元/平方米以上項目的銷售份額達到12%，與上季度相比增加了10%。而且高價格項目的入市對周邊項目及同類型項目的價格策略產(chǎn)生了明顯的“比價效應(yīng)”，從而帶動了整個樓市盤價格的上升。圖112005～2006年上半年武漢市重點區(qū)域商品住宅成交均價走勢圖122005～2006年上半年武漢市商品住宅交易量增長情況同時，武漢的住房價格也呈現(xiàn)出明顯的階段性特征。2005年全年一直保持小幅上揚，前三個季度武漢市住房平均價格分別為2931.90元/平方米、3084.09元/平方米、3307.79元/平方米，增幅分別為3.04%、5.6%、7.3%，第四季度均價達到3561.06元/平方米。2006年上半年，連續(xù)兩個季度全市重點區(qū)域商品成交均價在3600元左右震蕩。與此同時銷售量卻持續(xù)下跌，跌幅分別為15.95%、7.4%。價格與銷售量出現(xiàn)了小幅背離。武漢房地產(chǎn)銷售速度整體趨緩，房價小幅上揚。武漢的房地產(chǎn)正逐步步入穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道。9.經(jīng)濟適用房開發(fā)據(jù)統(tǒng)計，截至2005年，在過去的11年里武漢市經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模達500多萬平方米，先后有5萬余戶中低收入家庭從中受益。按照國家優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強經(jīng)濟適用房建設(shè)的要求。武漢市在2005～2006年加強了經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃。2005年武漢市將經(jīng)濟適用房的建設(shè)計劃追加到300萬平方米。武漢市房屋管理局最終數(shù)據(jù)顯示：2005年全年實現(xiàn)經(jīng)濟適用住房（不含集資建房）施工面積149.67萬平方米，同比增長38.4%，占住宅施工面積的6.5%。2006年，武漢市新批經(jīng)濟適用房項目17個，計劃總投資34億元，總施工面積為342.92萬平方米，建成后將新增加經(jīng)濟適用房房源4萬套左右。目前，2005年開工建設(shè)的部分經(jīng)濟適用房項目已經(jīng)陸續(xù)推向市場，年內(nèi)可提供房源1萬套左右，預(yù)計銷售價格在2500～3000元/平方米左右。另外，武漢市政府決定從2007年開始，將經(jīng)濟適用房年度供應(yīng)量占住宅總量比例提高到30%，以緩解中小戶型住房供應(yīng)不足帶來的房價上漲壓力。2005年武漢市出臺了《武漢市經(jīng)濟適用住房管理辦法》，對經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模、市場價格、二次交易、套型面積等做了具體的限定。該辦法規(guī)定：經(jīng)濟適用房項目建筑面積不少于3萬平方米、房子為60～80平方米的中小套型，辦證5年后才能轉(zhuǎn)手，還須繳納收益金等。此外，加強了對經(jīng)濟適用房建設(shè)速度的監(jiān)督，這將加快經(jīng)濟適用房的上市速度，中低收入人群的住房夢想有望及早實現(xiàn)。圖132000～2006年上半年武漢市經(jīng)濟適用房開發(fā)率情況10.廉租房建設(shè)武漢市從2002年8月份開始建立廉租房制度，主要幫助七個中心城區(qū)的最低收入家庭緩解住房困難。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口（其中至少有一人具有本市常住戶口3年以上）、連續(xù)享受低保1年以上、家庭人均住房使用面積在6平方米（含）以下的家庭，可享受租金補貼。武漢市的廉租房目前主要通過配房租賃、租金核減、租金補貼三種方式展開。經(jīng)過4年的發(fā)展，武漢市廉租房建設(shè)取得了階段性的成果：已對市內(nèi)8000多戶低收入家庭提供了住房保障，其中對600戶的孤寡老人、病殘低保戶家庭實行了配房租賃；2100戶低保家庭實行租金補貼；5800戶承租公用住房的則實行租金核減。近兩年武漢市政府加大了廉租房的資金投入，廉租房建設(shè)取得平穩(wěn)而快速的發(fā)展，并一直都走在其他省市前列。調(diào)查顯示，2004年我市低保戶約9萬，2005年突破10萬戶，2006年人數(shù)較2005年略有增加。由于暫時還沒有穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，面對逐年增加的低保戶，武漢市的廉租房嚴重短缺。針對這種情況，武漢市在積極通過財政預(yù)算安排資金和公積金增值收益中提取的廉租房建設(shè)補充資金等廉租房建設(shè)資金來源的基礎(chǔ)上，積極嘗試社會捐贈資金及通過其他渠道合法籌集資金。2005年秋季橋房集團拿出10.8萬元作為武漢市廉租房建設(shè)的專用基金，這筆資金是武漢市實施房改以來收到的第一筆廉租房捐款，也是全國第一筆廉租房捐款。同時，根據(jù)中央新政的規(guī)定，武漢市今后將拿出土地出讓凈收益的一定比例用于廉租房建設(shè)。這一規(guī)定直接解決了廉租房發(fā)展資金不足的問題，從制度上確保了資金的順暢供應(yīng)，對武漢市乃至全國的廉租房建設(shè)有著重要的促進作用。據(jù)統(tǒng)計，2005年武漢市拿出3700萬元，用于購買廉租房、發(fā)放住房租金補貼等，并減半征收租金，約可解決1.3萬戶低保家庭的住房問題。2006年9月12日，武漢市政府宣布：“十一五”期間，拿出3億元資金擴大廉租房保障范圍。據(jù)悉，這筆資金將主要用于：購建廉租房1500套，用來配房租賃；租金補貼12000戶；租金核減7000戶。目前武漢市除了面對主城區(qū)之外，對遠城區(qū)住房困難戶的住房救助也正在進行試點，并將在所有遠城區(qū)逐步鋪開。這一系列廉租房建設(shè)政策和措施的落實，對解決武漢市低收入人群的住房問題起到了很大的實際促進作用。（四）宏觀調(diào)控對武漢房地產(chǎn)發(fā)展的影響1.國家頒布的影響房地產(chǎn)行業(yè)的重大政策（1）嚴管開發(fā)區(qū)等園區(qū)用地。國土資源部2003年2月18日就清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出緊急通知。（2）121文件出臺，房貸收緊。2003年6月13日，針對房地產(chǎn)投資過熱趨向，央行出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121文件），對房地產(chǎn)融資進行了相應(yīng)限制。（3）自有資本金比例提高15個百分點。2003年8月23日，央行宣布從9月21日起將法定準備金從6%上調(diào)到7%。央行于2004年4月11日宣布，將從4月25日起上調(diào)存款準備金率0.5個百分點。同時房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的自有資本金比例提高了15個百分點，由20%提高到35%。（4）8·31大限。2004年8月31日，國土資源部下發(fā)“71號令”，即我們通常所說的“8·31”，進一步規(guī)范土地出讓政策。（5）房地產(chǎn)開發(fā)貸款再次收緊。2004年9月2日，銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，明確指出該政策出臺的目的是“提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理能力”。（6）個人房貸利率首次上調(diào)。2004年10月29日，央行上調(diào)存貸款利率時，個人房貸利率隨之上調(diào)至5.31%。（7）2005年2月22日，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強和改進土地開發(fā)整理工作的通知》，該通知要求，當前和今后一個時期內(nèi)，土地開發(fā)整理工作要以提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力為出發(fā)點，大力開展基本農(nóng)田整理，按照《全國土地開發(fā)整理規(guī)劃》，結(jié)合糧食主產(chǎn)區(qū)基本農(nóng)田建設(shè)、西部生態(tài)建設(shè)地區(qū)農(nóng)田整治、重大水利和交通工程建設(shè)、重點煤炭基地生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理等，積極實施7項土地開發(fā)整理重大工程。該文是根據(jù)2005年中央一號文件所強調(diào)的穩(wěn)定、完善和強化扶持農(nóng)業(yè)發(fā)展，切實提高耕地質(zhì)量的政策要求制訂的，它的出臺意味著用于土地開發(fā)整理的資金將進一步增加。這種用資金反哺土地、反哺農(nóng)業(yè)和農(nóng)民的政策，無疑是支持和服務(wù)“三農(nóng)”，確保國家糧食安全和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的富有遠見的決策。（8）中國人民銀行決定，從2005年3月17日起，開始調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理；二是對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。在進行上述調(diào)整的同時，金融機構(gòu)在人民銀行的超額準備金存款利率由現(xiàn)行年利率1.62%下調(diào)到0.99%，法定準備金存款利率維持1.89%不變。同時，也對住房公積金有關(guān)利率政策進行調(diào)整?！蛾P(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知》中規(guī)定：“上調(diào)各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點。其中，5年（含）以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78%調(diào)整為3.96%；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23%調(diào)整為4.41%?！痹撜叩闹饕鈭D在于擠壓投資性和投機性購房需求。（9）“國八條”出臺，國家政策干預(yù)房價信號出現(xiàn)。2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，該通知提出抑制房價增長過快的八條意見。（10）“新國八條”緊急出臺，國家政策干預(yù)房價走向執(zhí)行階段。2005年4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上提出加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。建設(shè)部等七部委隨即聯(lián)合出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的八項具體措施。這些措施對房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個環(huán)節(jié)予以規(guī)范。其中，針對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)出臺了嚴格的措施，嚴格征收營業(yè)稅，其用意就是嚴厲打擊投資投機性購房，穩(wěn)定房價上漲趨勢。（11）4月，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》規(guī)定了廉租住房租金的定價形式和程序，明確了廉租住房租金標準的構(gòu)成，對維修費和管理費作了原則性規(guī)定。《辦法》規(guī)定廉租住房租金實行政府定價，并與城鎮(zhèn)最低收入家庭的經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)。規(guī)范了城鎮(zhèn)廉租住房租金管理，保障了城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房權(quán)益。（12）2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。其意見為：一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理；三是調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管；四是加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險；五是明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費；六是加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；七是切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。（13）5月27日，建設(shè)部向社會公布6個工作時間表。對商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案、普通住房的標準、完成城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查、基本完成信息系統(tǒng)建設(shè)驗收、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)主要數(shù)據(jù)指標和市場監(jiān)測、宏觀調(diào)控政策落實情況等列出了時間表。（14）2005年5月27日，稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，要求稅務(wù)、財政和房產(chǎn)管理部門通力合作，信息共享，尤其是落實個人住房營業(yè)稅的稅收政策。對超過2年出售免予征收營業(yè)稅，不足2年出售全額征收營業(yè)稅。有效地抑制投機炒房行為，使房價更趨向于平穩(wěn)合理。（15）2005年9月初，中國銀監(jiān)會辦公廳向各地方銀監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》。該通知要求各銀監(jiān)局提示信托公司密切關(guān)注存量的證券和房地產(chǎn)風(fēng)險變化情況，并對信托公司內(nèi)控制度建設(shè)及新發(fā)生的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出相應(yīng)規(guī)定。要求新開辦房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)必須“四證”齊全，貸款企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)不低于二級，開發(fā)項目資本金比例不低于35%。這實際上是把信托融資的準入條件與銀行放貸看齊，甚至更高（銀行要求開發(fā)商自有資金達到30%）。該文件的市場影響極有可能成為短期內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一個分水嶺，并會催化各信托公司間的業(yè)務(wù)分化。銀行貸款和房地產(chǎn)信托的門檻雙雙抬升，房地產(chǎn)的資金缺口顯然收得越來越緊了。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)的開發(fā)成本的提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的進程。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實力不強、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商將逐漸被淘汰出局。這無疑加速了房地產(chǎn)企業(yè)的進一步整合。（16）2006年1月1日，商業(yè)住房貸款利率全面按新利率執(zhí)行。（17）2006年3月1日，國家開始實施五大新政——《住房公積金管理條例》、《娛樂場所管理條例》、《住宅性能評定標準》、《房地產(chǎn)抵押評估指導(dǎo)意見》、《城市黃線管理辦法》。（18）2006年3月21日稅務(wù)總局征稅辦法出臺，新房地產(chǎn)企業(yè)不享受稅收優(yōu)惠。（19）2006年4月1日，建設(shè)部施行《房屋建筑工程抗震設(shè)防管理規(guī)定》。（20）2006年4月1日，國土資源部將界定別墅標準，嚴禁獨門獨戶型。（21）2006年4月27日，國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議示范文本發(fā)布，7月起試行。主要涉及：開發(fā)商囤積土地將受限制；竣工時間進行明確約定；指標約定防止供應(yīng)量減少；停工一年將收土地閑置費；國土資源綱要規(guī)劃。（22）2006年4月28日，央行上調(diào)貸款利率，房貸利率漲至6.39%。（23）2006年5月8日，住房公積金貸款利率上調(diào)，漲幅為0.18%。（24）2006年5月16日，招商銀行、光大銀行等將定息率5年期貸款利率調(diào)至6%。（25）2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時，根據(jù)房地產(chǎn)市場當前存在的問題，提出了六項具有針對性的房地產(chǎn)調(diào)控措施，稱為“國六條”。其具體措施包括：①切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。②進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。③合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。④進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。⑤加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。⑥完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。會議強調(diào)，各地區(qū)特別是城市政府要切實負起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責(zé)任制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（26）2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“國十五條”?！皣鍡l”規(guī)定，自2006年6月開始，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。（27）2006年6月16日，央行提高存款準備金率0.5個百分點，從7月5日起開始實施。（28）2006年7月10日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家工商總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，規(guī)定沒有取得預(yù)售許可證的樓盤，開發(fā)商不僅不能以收取購房人預(yù)訂款性質(zhì)費用變相銷售，也不能以認訂、登記、選號等認購形式變相違規(guī)預(yù)售。（29）2006年7月13日，建設(shè)部165號文件——《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》公布，明確了“90平方米”就是套型建筑面積，“90平方米以下住宅比重70%”是針對“城市年度建設(shè)總量”。（30）2006年7月19日，建設(shè)部、商務(wù)部、國家工商行政管理總局等八部委共同下發(fā)了171號文件——《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。對外商投資房地產(chǎn)的市場準入、開發(fā)經(jīng)營，以及境外機構(gòu)和個人購買房產(chǎn)等領(lǐng)域，均進行了明確的規(guī)范。（31）2006年8月19日，建設(shè)部下發(fā)《城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實施辦法》，該辦法就廉租房制度建設(shè)、管理及服務(wù)要求、實施程序、動態(tài)管理辦法等提出具體的要求。要求各級政府著手建立和完善城鎮(zhèn)廉租房制度，制定廉租房保障的中長期規(guī)劃，建立以財政預(yù)算安排為主、穩(wěn)定規(guī)范的資金籌措和管理制度，建立健全目標考核、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、辦事公開、限時辦理、統(tǒng)計報表、檔案管理、監(jiān)督檢查、責(zé)任追究等各項制度。同時要求配備專門的管理機構(gòu)、專職管理人員，實行窗口服務(wù)，并對廉租房實行嚴格的審批、公示、統(tǒng)計、建檔等管理。（32）2006年9月5日，新華社受權(quán)播發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_提出，將提高新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標準和城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅征收標準?！锻ㄖ芬?guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納范圍，以當?shù)貙嶋H新增建設(shè)用地面積為準。新增建設(shè)用地土地有償使用費專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護、土地整理、耕地開發(fā)。對違規(guī)減免和欠繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費，要進行清理，限期追繳。同時要求財政部會同國土資源部抓緊制訂新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標準和適時調(diào)整的具體辦法，并進一步改進和完善新增建設(shè)用地土地有償使用費的分配使用管理。此外，《通知》還要求財政部、稅務(wù)總局會同國土資源部、國務(wù)院法制辦抓緊制訂提高城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅征收標準的具體辦法；財稅部門要加強稅收征管，嚴格控制減免稅。（33）2006年9月11日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家工商總局聯(lián)合下發(fā)《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮?。該方案指出?006年9月至2007年9月，三部門將分四個階段整治房地產(chǎn)交易秩序，房產(chǎn)違規(guī)行為細化為六大類22種。其中，重點查處房地產(chǎn)交易過程中的違法違規(guī)行為以及群眾投訴和媒體曝光的典型案例，切實解決群眾反映強烈的各類問題，使房地產(chǎn)違規(guī)銷售、利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規(guī)行為得到有效遏制。虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告，以及在房地產(chǎn)銷售過程中實施欺詐，發(fā)布房地產(chǎn)交易虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價等擾亂市場秩序的行為也在查處之列。另外還要求，2006年11月底以前，各省、自治區(qū)、直轄市要上報查處的涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介服務(wù)等有關(guān)方面的3個典型案例。2.宏觀政策對武漢房地產(chǎn)市場的影響（1）武漢市對七部委新政的落實情況1）《武漢市個人住房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)公積金貸款暫行辦法》出臺。從2006年4月1日起，已辦理個人住房商業(yè)性貸款且具備公積金貸款資格的職工，在還款期間可申請將“商業(yè)性房貸”余額（未還完部分）轉(zhuǎn)換成公積金貸款。而公積金貸款年利率比商業(yè)性房貸年利率約低1個百分點。2）2005年6月8日，《武漢市經(jīng)濟適用住房管理辦法》獲武漢市市政府批準，該辦法明確規(guī)定，經(jīng)濟適用房價格要實行政府指導(dǎo)價，其價格制定，應(yīng)當與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。該辦法還規(guī)定，經(jīng)濟適用房價格的上浮幅度最高不得超過5%，下浮幅度不限。經(jīng)濟適用房價格經(jīng)政府確定公布或?qū)徟?，任何單位和個人不得擅自提高，也不得在房價外和購房合同約定外加收任何費用或強行推銷及搭售商品。另外，規(guī)定經(jīng)濟適用房項目建筑面積不少于3萬平方米；房子為60～80平方米的中小套型；辦證5年后才能轉(zhuǎn)手，還須繳納收益金等相關(guān)硬性規(guī)定。另外，武漢市政府已將經(jīng)濟適用房規(guī)模追加100萬平方米擴大到300萬平方米，以改變商品房的結(jié)構(gòu)。為了有效保障經(jīng)濟適用房的中低收入群體的居住利益，不僅在產(chǎn)品、地理位置上對經(jīng)濟適用房進行了限制，而且完善了流通環(huán)節(jié)：新增對申請人進行資格公示程序；經(jīng)濟適用房5年后才可以上市，同時受讓方必須是經(jīng)濟適用房適用對象，轉(zhuǎn)讓方不可以再購買經(jīng)濟適用房；此外，加強了懲罰與監(jiān)督的力度。3）明確普通住房標準。2005年6月6日，武漢市房產(chǎn)局對外公布了武漢享受優(yōu)惠政策“普通住房”的具體標準：容積率1.5（含1.5）以上；140平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價的1.2倍。只有同時滿足以上三個條件才為“普通住房”，可享受在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面的優(yōu)惠政策。武漢市出臺的標準，是根據(jù)建設(shè)部有關(guān)精神和本地實際出臺的，這些標準成為影響開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計和購房者考慮的一大因素。標準也是促進中小套型、中低價位普通住房開發(fā)的指導(dǎo)方針。4）確定營業(yè)稅征收范圍與標準。武漢市房產(chǎn)局規(guī)定，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅（營業(yè)稅率為5.8%），個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入與購房價款的差額征收營業(yè)稅。5）開通房地產(chǎn)市場交易信息網(wǎng)，加強市場監(jiān)測。武漢市于2005年5月18日正式開通房地產(chǎn)銷售信息查詢網(wǎng)，網(wǎng)址為，將樓盤銷售情況更新至當天，市民可直接查詢樓盤具體信息，及時了解樓盤銷售狀況。武漢市開發(fā)辦還規(guī)定未取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》的樓盤，開發(fā)商不得以任何形式收取定金（訂金、誠意金）或預(yù)付款。6）加強商品房銷售管理，要求商品房明碼標價。2005年6月3日，《武漢市開發(fā)辦、市物價局關(guān)于進一步加強商品房銷售價格管理有關(guān)問題的通知》下發(fā)，明確做出以下三條新的規(guī)定：①再次強調(diào)“無預(yù)售許可證，禁止收取定金”。②實行“一價清”。開發(fā)商應(yīng)將已經(jīng)物價部門批準的代收、代辦費用全部在合同中予以明確，合同外不得再加收任何費用。③開發(fā)商應(yīng)在售樓部公示商品房價目表，包括每套商品房的建筑面積、公攤面積、每平方米建筑面積售價、價格執(zhí)行時間、前期物業(yè)服務(wù)費標準等。對虛構(gòu)買賣合同、囤積房源、不明碼標價、發(fā)布不實價格和銷售進度信息、誘騙購房者搶購等行為，將記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，予以曝光；對違法違規(guī)行為將依法從嚴處罰，并向社會公布。7）2005年6月9日，《武漢市工商局、市開發(fā)辦關(guān)于加強商品房廣告管理的通知》下發(fā)，要求取得商品房預(yù)售許可證才能做廣告。8）2005年7月27日，武漢市房產(chǎn)局發(fā)出通知，要求從2005年8月1日起，武漢市商品房預(yù)（銷）售合同必須實行網(wǎng)上簽約和登記備案。根據(jù)新規(guī)定，開發(fā)商先要將通過審核的樓盤在網(wǎng)上登記預(yù)（銷）售。購房者買房前，與開發(fā)商就合同中的條款進行協(xié)商后，現(xiàn)場通過電腦里的管理系統(tǒng)，在線填寫《武漢市商品房買賣合同》，網(wǎng)上提交后系統(tǒng)自動生成合同編號。9）2005年10月，《武漢市開發(fā)辦關(guān)于進一步加強商品房項目竣工交付使用管理工作的通知》下發(fā)，要求水、電、氣、綠化、道路到位才能交付。10）2005年11月24日，《武漢市經(jīng)濟適用住房實行搖號銷售試行辦法》出臺。11）2005年12月8日，武漢新版購房合同出臺，新修改的14處維護購房者的權(quán)益。12）2005年12月底，武漢市確定了給困難家庭發(fā)放住房補貼的政策，每人每月每平方米補6元。13）武漢五大部門聯(lián)手開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪D。2006年9月6日，三部委召開全國整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會議，武漢市立即部署，頒布售房9條禁令。武漢五大部門聯(lián)手開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪D，整頓期為10個月，重點查看項目現(xiàn)場、售樓部、二手房門店和購房合同等。對查出的違規(guī)行為，限期整改，拒不整改的將給予行政處罰，并予以曝光。同時五部門還公布了6部投訴電話，分別是市房產(chǎn)局：85482269，85482186-1622；市開發(fā)辦：82600028；市物價局：12358；市工商局：85633113；市規(guī)劃國土局：82736895。14）2006年9月12日，湖北省建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于城市住房建設(shè)規(guī)劃編制工作的指導(dǎo)意見》。該意見明確了城市建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容，對城市規(guī)劃提出了具體要求，要求各地方政府在規(guī)劃中特別要統(tǒng)籌安排好滿足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，經(jīng)濟適用住房和面向低收入群眾的保障性住房建設(shè)。要求各地政府編寫的《城市住房建設(shè)規(guī)劃》于2006年9月30日前向社會公布并報上一級行政主管部門備案。15）2006年9月14日，《武漢市閑置土地清理處置工作方案》正式啟動。納入本次清理范圍的是自1992年6月至2006年6月1日期間審批的建設(shè)用地。在此期間，依法取得土地使用權(quán)后，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)的，國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期的，自頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的，開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或者投資額不足25%且未經(jīng)批準中止建設(shè)連續(xù)滿一年的，都按照閑置土地處理。16日起，該市對各類閑置土地進行拉網(wǎng)式清查，建立閑置土地檔案，確保調(diào)查不重、不漏、不錯。據(jù)透露，在清理范圍內(nèi)，中心城區(qū)經(jīng)審批的共有2846宗地，初步認定有65宗地屬于閑置土地，面積達2971.4畝。按相關(guān)分類處置辦法，對有條件復(fù)工的項目，要限期復(fù)工，并依法征收其土地閑置費；對暫不具備復(fù)工條件的項目，采取臨時綠化或辦理手續(xù)延期開發(fā)，延期最長不超過一年；對閑置土地超過兩年又無力開發(fā)的項目，堅決收回其土地。16）2006年9月25日，《武漢閑置土地處置辦法》出臺。該辦法對閑置土地定性、認定程序、處置方式等做出了具體規(guī)定。處置閑置土地時，首先對各宗閑置土地形成的原因進行分析，再根據(jù)不同的情況做出切實有效的處置措施。對于有望啟動的項目，盡可能促進該項目重新啟動；暫時無法啟動的，可采取建設(shè)臨時綠化等措施安排臨時使用；土地使用者按規(guī)定繳納土地閑置費，臨時使用期限最長不得超過兩年。可以收回的，采取協(xié)議收回、無償收回兩種方式。（2）宏觀政策對武漢土地市場的影響2004年受宏觀調(diào)控影響，較2003年土地供應(yīng)量5110畝有所減少。主要受宏觀調(diào)控影響，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)重新回歸城市中心，中心城區(qū)的供地量明顯增加約1000畝；另一方面，郊區(qū)土地供應(yīng)受“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的禁止，供地驟減。表72003～2006年上半年武漢土地成交情況2005年武漢全市可供應(yīng)上市土地總量在10000畝左右，實際供地約為8728畝，其中郊區(qū)土地供應(yīng)仍然受宏觀政策的影響，計劃供應(yīng)2000畝以內(nèi)，武漢市政府今年的工作重點依然放在盤活存量地、加大舊城改造上，城區(qū)供應(yīng)土地為6728畝。2006年上半年武漢共推出土地18塊，有3塊延期，1塊流拍，順利成交14宗，總出讓面積75.9萬平方米，出讓金額23.753億元?？傮w看，所拍出的地塊中心城區(qū)小塊地居多，大多容積率較高，地價繼續(xù)走高。從上半年看，整個土地市場的供需雙方都比較謹慎，土地市場趨向規(guī)范。1）新增建設(shè)用地減少，逐步盤活存量地。由于國家對土地的嚴格管理控制，武漢新增的建設(shè)用地會越來越少，政府對土地的運營必將轉(zhuǎn)到盤活存量土地上。武漢也將在2006年建立土地二級市場交易。2）出讓區(qū)域的變化。武漢土地交易市場重心回歸市中心。目前土地市場供應(yīng)區(qū)間主要集中在中心城區(qū)，相比之下，東湖開發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)明顯稀缺。3）出讓條件的變化。土地出讓由原來的凈地出讓，到現(xiàn)在普遍采取“毛地”出讓，出讓成交之后分期供地、分期付款，如世貿(mào)、瑞安與合黃獲取的地塊都是采取這種方式。4）供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。由原來單一的住宅供應(yīng)，逐漸發(fā)展到住宅與商業(yè)供應(yīng)并舉。目前武漢的高檔住宅、商業(yè)物業(yè)用地日益增多，未來中低檔商品房供應(yīng)將會適當增加。（3）宏觀政策對房地產(chǎn)市場的影響此次宏觀調(diào)控十分強調(diào)“區(qū)別對待”，而武漢市房地產(chǎn)發(fā)展時間不長，按照生命周期理論，武漢市房地產(chǎn)目前正處在發(fā)展的階段。宏觀調(diào)控針對的房價過高、結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象在武漢市并不十分明顯。預(yù)期宏觀調(diào)控對武漢市房地產(chǎn)市場的影響主要有以下幾方面。1）對供給的影響。國家的宏觀調(diào)控主要起到引導(dǎo)作用，其目的是為了使房地產(chǎn)保持健康穩(wěn)定發(fā)展，因此，并沒有打擊開發(fā)商的信心，反而強調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)作為“重要支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。雖然目前政府在拆遷量方面控制得很嚴格，但畢竟也有一些重點工程在建設(shè)中。比如漢陽核心城區(qū)，政府將其定位為旅游、居住區(qū)。在市政建設(shè)上的大投入，提升了其區(qū)位價值，帶動了該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。類似這種依靠地段及政府規(guī)劃而快速發(fā)展的區(qū)域還相當多。同時隨著武漢舊城改造的推進，舊城改造工程量十分巨大，加上前兩年取得的土地迅速上市，武漢市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)將不斷增加。受政策的影響，武漢市加大了經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，2005年下達的300多萬平方米經(jīng)濟適用房計劃中，有部分于2006年6月陸續(xù)開始批量上市。除給拆遷戶預(yù)留的部分房源外，將有1000多套房子陸續(xù)對外銷售。受過去兩年中心城區(qū)土地放量的影響，一大批濱江、濱湖的高端項目陸續(xù)上市。目前武漢呈現(xiàn)出“紡錘形”供應(yīng)結(jié)構(gòu)，高端項目和經(jīng)濟適用房項目供應(yīng)相對較大，中檔商品房相對較少。同時受“70%”和“90平方米”的影響，武漢新供應(yīng)商品房的戶型受到全面控制，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步趨向合理、多樣化。2）對需求的影響。部分市民存在攀比心理，還有很多人對房價會一直大漲有著較強預(yù)期，因此勒緊褲帶，做出遠超出其購買能力的購買行為。這種非理性需求誤導(dǎo)了市場開發(fā)，形成惡性循環(huán)。通過一系列的宏觀調(diào)控，有效地抑制了這部分住房需求里的非理性部分。利率和稅收政策對房地產(chǎn)市場中的投機行為進行了嚴厲的控制和打擊。政策雖然在短期內(nèi)造成了消費者的觀望情緒，但是對武漢市的剛性住房需求影響不大。3）對房價的影響?！爸胁酷绕稹睉?zhàn)略為武漢市提供了前所未有的發(fā)展機會，武漢市的區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、人文優(yōu)勢又代表了巨大的發(fā)展?jié)摿Γ錆h市的宏觀經(jīng)濟有繼續(xù)保持快速發(fā)展的趨勢。而房價的增速通常與宏觀經(jīng)濟的增速保持正比關(guān)系，因此，未來武漢市房價繼續(xù)增長的總趨勢是不會變的。此外，樓盤品質(zhì)的提升，智能化、環(huán)保節(jié)能材料的使用和創(chuàng)新，連同周邊環(huán)境的改善、配套設(shè)施的提升，無處不對房地產(chǎn)開發(fā)商的成本控制能力提出考驗。而成本的增加必將導(dǎo)致房價的合理增長。但是，隨著房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，高檔住宅供應(yīng)增速的放緩、經(jīng)濟適用房放量的增加，會拉緩房價的增速。預(yù)計在未來1～2年內(nèi)武漢市場的房價將保持小幅度的持續(xù)增長。（4）宏觀政策對房地產(chǎn)金融環(huán)境的影響●房地產(chǎn)開發(fā)貸款1）新政前后武漢房地產(chǎn)開發(fā)貸款沒有明顯變化。同其他城市相比，武漢房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直較為嚴格，各銀行土地抵押貸款比例為四成到五成，在建工程抵押貸款為五成到六成。2）新政策出臺后，武漢各銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款可根據(jù)基準利率上浮。3）新政策出臺后，武漢的招商、華夏、中信、興業(yè)、民生等銀行貸款審批均須報總行。4）各行審批時間，正常情況下，武漢房地產(chǎn)貸款審批時間為1個半月。5）在央行再次加息和國家宏觀調(diào)控環(huán)境下，武漢房地產(chǎn)開發(fā)信貸向優(yōu)勢企業(yè)靠攏。從武漢工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行四大銀行及商業(yè)銀行了解到，武漢房地產(chǎn)開發(fā)貸款已被各銀行剝離出2006年的信貸重點圈，房地產(chǎn)貸款正進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。目前非金融資金拆借利率已上浮。與此同時，各大商業(yè)銀行開始收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，嚴格進行資格審查，提高授信門檻。日益減少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，向優(yōu)勢企業(yè)集中趨勢明顯，中、小地產(chǎn)商面臨強大的資金壓力。表8國家調(diào)控中武漢各金融機構(gòu)政策實施情況對比●個人住房按揭貸款1）2005年3月17日央行加息，個人住房按揭貸款利率上調(diào)。目前武漢個人房貸利率執(zhí)行的是基準利率下的優(yōu)惠利率5.51%。對加息前辦理按揭的客戶給予2005年照舊利率執(zhí)行、2006年開始以新利率計息的優(yōu)惠。銀行對于購買多套住房的客戶不再提供優(yōu)惠貸款利率。2）武漢市個人住房貸款首付比例普遍提高到三成，武漢本地戶口購房首付款仍可做到兩成，但外地戶口一律由三成調(diào)整至首付三成。新政后，各商業(yè)銀行為完成其年度計劃，仍然有少數(shù)銀行如招商銀行執(zhí)行首付兩成的優(yōu)惠政策，但對符合條件的客戶審批更為嚴格。3）受國家宏觀調(diào)控、加息等房產(chǎn)新政影響，武漢個人房貸審批程序更加嚴格，審批時間相應(yīng)延長。如中國銀行、工商銀行、招商銀行為規(guī)避風(fēng)險已紛紛調(diào)整審批手續(xù)，原來由各銀行支行自行審批的個人房貸業(yè)務(wù)，現(xiàn)在已開始向上級分行或總行上報審批，部分銀行支行的個人貸款業(yè)務(wù)審批權(quán)甚至被取消，直接轉(zhuǎn)為由分行審批。4）武漢農(nóng)業(yè)銀行從2005年6月1日起，正式停止二手房貸款業(yè)務(wù)。其他銀行反應(yīng)并沒有農(nóng)業(yè)銀行強烈，二手房貸款業(yè)務(wù)沒有太大的變化。3.政策影響小結(jié)（1）宏觀調(diào)控有利于武漢房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)步發(fā)展，不會給武漢房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展帶來損害。雖然可能給房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源和產(chǎn)品銷售造成一些影響，但同時也會有效控制房地產(chǎn)價格“虛高”情況的出現(xiàn)，而在巨大住房真實需求的推動下，武漢房地產(chǎn)市場還將穩(wěn)步發(fā)展。（2）宏觀調(diào)控將帶來武漢房地產(chǎn)市場格局的盤點整合與優(yōu)勝劣汰。調(diào)整過程中，許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)（包括外來開發(fā)商）將會脫穎而出，最終實現(xiàn)整個行業(yè)水平的集中提升。而宏觀調(diào)控政策提高了房地產(chǎn)業(yè)的準入門檻和實力要求，也將直接導(dǎo)致一部分小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨“崩盤”危險，為實力房地產(chǎn)企業(yè)帶來資源重組的良好機會。（3）相關(guān)調(diào)控政策的出臺，將使武漢房地產(chǎn)業(yè)更加市場化、公平化，真正做到房地產(chǎn)市場的“公平、公正、公開”。（4）總體來看，這一系列宏觀調(diào)控和房產(chǎn)新政的實施，將使得武漢市房地產(chǎn)業(yè)投資增速過快的勢頭得到一定程度的“降溫”，同時擠壓投資投機性購房需求，促使武漢房地產(chǎn)市場走上健康理性、平穩(wěn)上升的發(fā)展軌道。四武漢房地產(chǎn)行業(yè)競爭環(huán)境分析（一）總體競爭環(huán)境武漢市房地產(chǎn)市場連續(xù)數(shù)年供小于求，增幅保持兩位數(shù)增長。市場的巨大需求和快速發(fā)展吸引了大批全國知名開發(fā)商。20余家全國一線開發(fā)商匯聚武漢，“逐鹿江城”，目前大家耳熟能詳?shù)拇蟛糠种麡潜P為異地開發(fā)商開發(fā)。2005年的宏觀調(diào)控，加速了行業(yè)的重新“洗牌”，行業(yè)優(yōu)勢向規(guī)模型、品牌型企業(yè)匯聚，中小企業(yè)逐漸退出開發(fā)市場。2005年銷售金額過億元的開發(fā)商有20余家，地價較前兩年大幅上漲，武漢房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入行業(yè)發(fā)展的快車道。（二）開發(fā)商陣營分析1.本地開發(fā)商武漢本地較有實力的開發(fā)商主要有武漢地產(chǎn)集團、福星惠譽、宏宇實業(yè)、安居工程發(fā)展公司、長城建設(shè)、人信地產(chǎn)、南國置業(yè)、新長江地產(chǎn)、三江航天地產(chǎn)、東鑫集團等。共同特點：這些開發(fā)商均為武漢本地有一定實力的知名開發(fā)商。在他們中間，除地產(chǎn)集團外，多為近年崛起的民營企業(yè)，開發(fā)經(jīng)驗一般在5年左右。他們最大的競爭優(yōu)勢是具有豐富的本地人脈關(guān)系，熟悉本地居民的居住習(xí)慣，清楚本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程。但隨著房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范化、外地開發(fā)商在武漢不斷沉淀，本地開發(fā)商的競爭優(yōu)勢會逐漸淡化。2.外地實力型開發(fā)商表9外地實力型開發(fā)商列表續(xù)表9共同特點：在他們各自的本地市場通常都是行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，擁有數(shù)十年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，具備高于本地開發(fā)商的操作水平。相比本地開發(fā)商，競爭優(yōu)勢主要表現(xiàn)為大規(guī)模的持續(xù)開發(fā)能力和對產(chǎn)品的操作能力及對市場的預(yù)期準確判斷能力。房地產(chǎn)市場的逐漸規(guī)范，為這些開發(fā)商全國化發(fā)展提供了基礎(chǔ)平臺，隨著他們對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的不斷理解，相信也會成為他們所進入市場的主流開發(fā)商。3.港澳臺開發(fā)商表10港澳臺開發(fā)商列表共同特點：具有雄厚的資金實力，豐富的跨地區(qū)、跨國界的開發(fā)經(jīng)驗，具有世界先進的開發(fā)理念和高超的操作水平，且多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營，不局限于房地產(chǎn)開發(fā)；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，主要營業(yè)收入源于固定資產(chǎn)經(jīng)營。（三）小結(jié)武漢的房地產(chǎn)市場相對于全國的“洼地效應(yīng)”，正吸引越來越多的外地和港資背景的企業(yè)進駐，我們所面對的市場競爭不僅僅是和本土企業(yè)的競爭，更多地是將面對外來同行的爭奪?？梢灶A(yù)見，在未來2～3年里，武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰將更加明顯，實力弱小、操作不規(guī)范的小企業(yè)退市的速度將加快。五2006～2007年武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（一）政府將繼續(xù)出臺政策打擊房地產(chǎn)投機需求、降低房地產(chǎn)投資收益率、減緩房價增長速度房地產(chǎn)行業(yè)是個高利潤的行業(yè)，2003年以來蓬勃發(fā)展，大量的投資資金涌入房地產(chǎn)一、二、三級市場，為了避免房地產(chǎn)投資過熱，政府必然會想盡辦法降低房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益。目前有消息說，我國的不動產(chǎn)稅已經(jīng)在研究制定之中。不動產(chǎn)稅改革將保證個人居住的基本需求，家庭基本的住宅用地稅率有可能為零，而對于別墅、低密度住宅，稅率肯定較高，基本住宅之外多出來的那一部分住宅，即擁有多套住房的，稅率也較高。該政策很有可能會在近1年中推行，對購買多套住房等行為進行收稅，稅率應(yīng)該控制在一個合理的范圍內(nèi)，預(yù)計不會很高，主要原因分析如下：（1）投資、自住需求是房地產(chǎn)市場環(huán)境下的合理需求，不應(yīng)該受政策打壓，2005年出臺的政策已經(jīng)在一定程度上控制了投機、短期投資需求，市場環(huán)境已經(jīng)向好的方向發(fā)展，投機、投資、自住三種需求之間沒有明確的界線劃分，三種需求是相互搭接的，如果針對購買多套住宅征收高額稅，會徹底打壓房地產(chǎn)市場。（2）我國國情決定了這種稅收政策執(zhí)行起來比較困難，因為很多購買多套住房的是父母為子女、子女為父母、新房換舊房，這些復(fù)雜的購買行為必定為稅收法的制定、執(zhí)行帶來一定的困難。從目前的整體形勢分析，國家的宏觀調(diào)控并未達到預(yù)期的效果，在2006～2007年內(nèi)，宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，但不會出臺大范圍的、強制性的政策，金融、稅收和交易秩序的整頓政策將是國家未來調(diào)控的著力點。武漢樓市目前發(fā)展雖說比較平穩(wěn)，但受宏觀調(diào)控的影響仍不可小覷。（二）舊城改造力度將加強，中心城區(qū)仍是房地產(chǎn)開發(fā)熱點，城市面貌和城市功能將得到改進、優(yōu)化目前武漢城市建設(shè)的主要問題并不是新區(qū)建設(shè)，而是舊城改造，包括城中村的改造，舊城改造的順利進行會改進城市面貌、優(yōu)化城市功能。2005年武漢市在城市中心地帶出讓大量未被拆遷土地，目前拆遷進展非常緩慢。2006～2007年武漢在舊城改造方面無論在政策傾斜上、資金投入上都將加大力度。因舊城改造的重點在中心城區(qū)，預(yù)計2006～2007年中心城區(qū)仍將是武漢房地產(chǎn)供應(yīng)的中堅力量。（三）產(chǎn)品從經(jīng)濟適用房到高檔別墅、從市中心到郊區(qū)，武漢房地產(chǎn)市場將在產(chǎn)品分布層次、市場價格梯次、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)上更加合理，新型產(chǎn)品將在2007年年底形成關(guān)注焦點2006～2007年武漢市房地產(chǎn)供應(yīng)放量相對較大且比較集中，產(chǎn)品市場進一步細分，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合理。在城區(qū)，有高層也有低密度的多層建筑，有價格過萬元的豪華住宅，也有價格較低的平民化住宅；在郊區(qū)，產(chǎn)品將更加多樣化，由于競爭不斷加劇，市場被更加細分，根據(jù)不同的客戶群制定不同的產(chǎn)品；同時經(jīng)濟適用房的加大放量也為武漢房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的完善添上一筆。90平方米的戶型要求會催生出房市新品，將在2007年年底形成社會關(guān)注的焦點。（四）房地產(chǎn)市場將進入盤整期，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注度降低，房價增長速度放緩，供銷穩(wěn)步增長武漢的房地產(chǎn)在未來兩年內(nèi)將會出現(xiàn)盤整。由于2003～2005年武漢房地產(chǎn)的集中開發(fā)，交易量和房價的大幅度上漲，原來積累的置業(yè)力量已經(jīng)得到初步有效的釋放。而新生置業(yè)力量的成長必須遵循一定的成長規(guī)律，還需要一個過程。在此過程中，房地產(chǎn)價格也將進入盤整期。盤整過程中，人們對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度降低，“人人關(guān)心房地產(chǎn)”的時代將逐漸結(jié)束。房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場從政策控制到供需結(jié)構(gòu)都已經(jīng)趨于合理化、市場化。2006～2007年由于土地成本和建筑成本的增加，武漢市房價會有一定幅度的上漲，但上漲速度將放緩，漲幅將進一步回落，預(yù)計2007年漲幅在8%以內(nèi)。經(jīng)過盤整，武漢房地產(chǎn)市場必將開始進入一個健康平穩(wěn)的發(fā)展時期。盤整的結(jié)束有兩大契機：一是武漢經(jīng)濟的快速發(fā)展；二是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，帶來置業(yè)力量的更新。（五）產(chǎn)品不論價位如何，將更加關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量、舒適性、適用性、高科技含量，產(chǎn)品從建設(shè)到拆遷之間的生命周期將更長房地產(chǎn)市場經(jīng)過近年來的發(fā)展，客戶逐漸成熟。由于“雙70%”的控制政策的執(zhí)行，會對房屋的品質(zhì)提升產(chǎn)生很強的引導(dǎo)作用，開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品的性價比成為取得競爭優(yōu)勢很重要的衡量標準，住宅在更新?lián)Q代時的設(shè)計起點不斷提高，產(chǎn)品品質(zhì)在不斷提高，科技含量不斷提高，大量應(yīng)用一些成熟先進的新技術(shù)和成套技術(shù)，已經(jīng)成為社會的共識。產(chǎn)品品質(zhì)的提升還表現(xiàn)在產(chǎn)品從建設(shè)到過時到拆遷之間的生命周期更長。（六）企業(yè)更加注重品牌建設(shè)、可持續(xù)發(fā)展、項目操作水平的提高2006年，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最大趨勢就是擺正了自己的位置，確定了自己生存、發(fā)展的核心競爭力，武漢房地產(chǎn)市場可謂明星地產(chǎn)商云集，本地不乏地產(chǎn)集團、宏宇實業(yè)等實力開發(fā)企業(yè)，國內(nèi)知名開發(fā)商在武漢運作的項目紛紛亮相，2007年武漢房地產(chǎn)市場競爭將不只是資金、土地儲備層面的簡單競爭，更將是開發(fā)商品牌、操作水平、企業(yè)核心能力的競爭。為適應(yīng)武漢市場環(huán)境，企業(yè)將更加注重品牌建設(shè)、可持續(xù)發(fā)展、項目操作水平的提高。在未來1～2年里，武漢房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化水平將在調(diào)控過程中面臨嚴峻的考驗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰更加明顯。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退市和名存實亡的企業(yè)數(shù)目將成倍增長。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價值將在調(diào)控和盤整過程中得到彰顯。六政策建議（一）改善宏觀調(diào)控，實行精準打擊，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展從總體發(fā)展趨勢看，武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅辽龠€有10～20年的黃金發(fā)展時間。房地產(chǎn)業(yè)以較快速度發(fā)展是城市化進程和住房社會需求強力拉動的必然結(jié)果，也是中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然趨勢?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和社會消費熱點，對于改善廣大城市居民的居住條件、增加就業(yè)、消化某些行業(yè)過剩產(chǎn)能、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速發(fā)展有著重要意義。我國城鎮(zhèn)住房改革進程充分證明，市場化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本導(dǎo)向，也是改善廣大居民住房條件的根本途徑。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控的長期目標是促進產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在更大程度上滿足不同收入層次居民的住房需求。政府對于房地產(chǎn)業(yè)的管理主要應(yīng)是規(guī)范市場秩序，保護公平競爭，培育市場環(huán)境。2004年以來，隨著國家和武漢地方政府一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，武漢的房地產(chǎn)市場發(fā)展逐步趨向健康平穩(wěn)。房地產(chǎn)投資、開發(fā)規(guī)模增幅回落，房價漲幅趨緩，市場結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，供求關(guān)系有所改善，宏觀調(diào)控的目標初步基本實現(xiàn)。但是，房地產(chǎn)市場依然存在一些問題，主要表現(xiàn)為：住房保障體系、二手房交易、房屋租賃市場的建設(shè)相對滯后，房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，房地產(chǎn)企業(yè)行為有待進一步規(guī)范，購房者存在一定的觀望心理，部分區(qū)域市場甚至出現(xiàn)了一定程度的恐慌等。針對當前錯綜復(fù)雜的市場形勢，一方面要繼續(xù)貫徹落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項部署，穩(wěn)定住房價格，降低購房壓力；同時要在宏觀調(diào)控的時機和力度的把握上、宏觀調(diào)控方式方法的選擇上進一步提高水平。建議政府對高端物業(yè)提高首付比例或取消期房，實行精準打擊，以進一步達到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的目的。另一方面，要堅定不移地堅持市場化改革方向，把促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、滿足合理住房消費作為政策目標，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動國內(nèi)需求、構(gòu)建和諧社會中的基礎(chǔ)作用。（二）完善住房保障體系房地產(chǎn)產(chǎn)品主要是住宅，而住宅既是人們生活所必需一種特殊商品，也是一種投資品。安居才能樂業(yè)，解決低收入家庭的住房問題是建立和諧社會的重要保證，是政府應(yīng)盡的職責(zé)。當前部分家庭住房困難的微觀原因是收入水平低，無力自主解決住房問題。宏觀原因是我國正處于加速城市化、完成工業(yè)化階段，土地有限，住房供應(yīng)不足；另外，房價漲速過快，超出了人們的經(jīng)濟承受能力。為此，一方面要從源頭增加中低價位商品住房用地的供應(yīng)，通過稅率、利率、輿論等手段引導(dǎo)企業(yè)增加中低價位普通商品住房開發(fā)（不是降低建筑質(zhì)量）。另一方面要逐步完善住房保障體系：一是合理安排經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模，改進供應(yīng)辦法，嚴格控制經(jīng)濟適用房的銷售對象。在部分條件成熟的地區(qū)，適時以“補人頭”取代“補磚頭”，通過向低收入人群發(fā)放住房補貼來取代經(jīng)濟適用住房。二是要下決心增加財政轉(zhuǎn)移支付，加大廉租住房的建設(shè)力度，保障最低收入人群的基本住房需求。此外，受長期的福利住房政策影響，中國城市居民在住房問題上對政府往往有較高的訴求。由我國發(fā)展階段和基本國情所決定，住房的滿足將是一個首先滿足部分社會群體到滿足整個社會群體、由較低水平的滿足到較高水平滿足的長期過程。在解決居民基本住房需求的問題上，政府應(yīng)堅守自身作用的合理邊界，加強正確的引導(dǎo)和宣傳，把政府在住房保障上能夠做什么、能夠做到什么程度誠實地告訴廣大居民。住房質(zhì)優(yōu)價廉是所有購房者永遠的要求。當前，中國城市居民的住房自有化比例超過80%，住房需求中絕大部分是改善性的而不是保障性的，而我國的經(jīng)濟適用住房的很大一部分惠及的卻是改善住房需求。因此，完善住房保障體系要明確保障對象，盡量減少其對房地產(chǎn)市場的“擠出效應(yīng)”，避免陷入“好心辦壞事”的不利境地。（三）加快二手房交易和房屋租賃市場建設(shè)二手房和租賃房是許多發(fā)達國家住房供應(yīng)的主體。在國內(nèi)，絕大多數(shù)城市的存量房交易市場和房屋租賃市場還剛剛起步。這一方面是由于中國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低，難以達到基本住房標準，人們對于購買二手房和租住房屋存在認識上的偏差；另一方面則是由于政府對二手房市場和房屋租賃市場的關(guān)注不夠。推進存量住房流轉(zhuǎn)和房屋租賃，首先可以增加住房供應(yīng)，特別是存量房一般價格較低，租賃房屋一次性支付資金少，對于穩(wěn)定房價、滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。其次，可以降低住房空置率，提高住房資源配置和使用效率。再次，可以提高住房的流動性，有利于人員自由流動，擴大人們自主選擇的范圍，促進人力資源優(yōu)化配置。此外，住房流動性的提高還有利于人們在離工作地點較近的地方選擇住宅，縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。推進二手房市場建設(shè)，要引導(dǎo)居民梯度住房消費，改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子甚至幾代人”的置業(yè)觀念，擴大二手房的市場需求；同時，相機放開福利性住房的上市條件，降低二手房交易門檻和稅費標準，簡化辦事手續(xù)，推動二手房抵押按揭，規(guī)范房屋中介，倡導(dǎo)誠信中介。加快房屋租賃市場建設(shè)，政府要變“居者買其屋”的指導(dǎo)思想為“居者有房住”，使居民認識到租房和買房都是解決居住問題的方式，并沒有本質(zhì)不同；同時搭建租賃平臺，提供相關(guān)信息，做好相關(guān)服務(wù)工作。（四）強化土地開發(fā)、交易管理，探討土地交易新方式，提高國有資本進入土地市場的比重土地是人民的生存之本，是人民最基本的生產(chǎn)資料。相對于農(nóng)村建設(shè)用地，城市建設(shè)用地是更集約的用地。中國城市建設(shè)用地人均指標僅100平方米左右，而農(nóng)村居民點人均用地一般在150～200平方米。從理論上講，因農(nóng)民進城而增加的城市用地要遠遠小于因農(nóng)村人口減少置換出來的農(nóng)村建設(shè)用地。