住宅小區(qū)調(diào)研報(bào)告

住宅小區(qū)調(diào)研報(bào)告調(diào)研小組成員：待調(diào)研的小區(qū)：1.天慶萊茵小鎮(zhèn)（蘭州市城關(guān)區(qū)南濱河?xùn)|路，北面灘新村北側(cè)）。2.鴻運(yùn)潤園（蘭州城關(guān)區(qū)雁灘黃河大橋向東800米）。調(diào)研時(shí)間：2月25日（周六）。調(diào)研方法：查相關(guān)數(shù)據(jù)、實(shí)地調(diào)研、詢問住戶和地產(chǎn)公司物業(yè)公司的工作人員、拍照分析。鴻運(yùn)潤園調(diào)研成果：1.小區(qū)周邊情況：鴻運(yùn)潤園位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘，小區(qū)三面臨街，被北側(cè)的雁北路、東側(cè)的雁園路以及南側(cè)的南濱河?xùn)|路所環(huán)繞。小區(qū)的位置就目前來看稍嫌偏僻，但若從發(fā)展的角度看，小區(qū)位于城關(guān)區(qū)，離市中心比較近，而且附近有亞太國際公館、新港城、萊茵小鎮(zhèn)等7個(gè)住宅小區(qū)，幾個(gè)小區(qū)往往只隔了一條馬路。小區(qū)附近交通并不十分便利，離小區(qū)最近的公交車站有100多米，倘若附近的小區(qū)全部建成并交付使用，交通會明顯不夠便利。小區(qū)附近的餐館和銀行各有8家，基本可以滿足住戶的需求。小區(qū)附近最大的購物中心在距小區(qū)7、8站路的華孚泰大潤發(fā)，但相比小區(qū)附近道路順利的交通狀況，去大潤發(fā)這條南北向的路明顯擁堵，而且，像醫(yī)院和學(xué)校這些基礎(chǔ)設(shè)施也都集中在大潤發(fā)這一區(qū)域。就目前而言，小區(qū)住戶可以選擇大潤發(fā)和雁灘商場滿足購物需求，但售樓處的小姐介紹，說未來會在小區(qū)附近，也就是雁北路和雁園路設(shè)置大型超市，可進(jìn)一步滿足住戶的需求。因此：①.小區(qū)周邊交通并不十分便利，但小區(qū)車輛保有量很高。②.小區(qū)周邊有7家住宅小區(qū)，因此周邊建筑密度較高。③.小區(qū)附近教育、商業(yè)、娛樂等設(shè)施分布較少，但已在規(guī)劃改善中。2.小區(qū)主要信息：①.：總占地面積約558畝，其中建設(shè)用地416畝，規(guī)劃容積率為2.0，建筑密度約25%，綠化率為51.6％，總戶數(shù)為3500，總建筑面積約60萬平方米。計(jì)劃分兩期開發(fā)，一期工程約30萬平方米已基本建成交付使用。②.小區(qū)樓層狀況：18層、14層、12層,69幢板式小高層、板式高層樓群和多層住宅。③.項(xiàng)目特色：花園洋房,科技住宅。3.小區(qū)面向的主要人群：由于該小區(qū)處于市區(qū)優(yōu)越地段，建筑施工投入成本較高，因此業(yè)主一般都是來自蘭州及周邊各地有較強(qiáng)購買能力的各行業(yè)精英人群，有些人并不是為了居住的需要而是把自己的閑錢拿來投資房產(chǎn)甚至有不少在該小區(qū)購買了不止一套房產(chǎn)的住戶。4.小區(qū)停車場設(shè)置：小區(qū)為了充分滿足住戶的停車需要，設(shè)置了地上和地下停車位，但是由于小區(qū)車輛保有率較高，小區(qū)停車位還是明顯不足。小區(qū)停車場分為地下停車場和地上停車位，地下停車場只售不租，每個(gè)車位18萬元。地上停車位有1000個(gè)，租價(jià)為180元/月。5.附屬設(shè)施：中小學(xué):小區(qū)配有小學(xué)，華僑學(xué)校、宋家灘小學(xué)、雁灘中學(xué)

幼兒園:小區(qū)內(nèi)的哥大雙語藝術(shù)幼兒園

綜合商場:蘭新超市、雁灘商貿(mào)城、蘭州舊貨市場、蘭州圖書批發(fā)市場

郵局:宋家灘郵局

銀行:中國銀行、招商銀行、工商銀行

小區(qū)內(nèi)設(shè)網(wǎng)球場、會所小區(qū)室外健身設(shè)施5處設(shè)施使用情況：①小區(qū)配有的小學(xué)和幼兒園正在招商，還未投入使用。②小區(qū)內(nèi)部并沒有設(shè)置較大醫(yī)療機(jī)構(gòu)但附近有黃河醫(yī)院、骨傷科醫(yī)院、省人民醫(yī)院、蘭大一院可以滿足住戶需求。③小區(qū)會所內(nèi)的健身房和西餐廳等設(shè)施使用率不高，原因是小區(qū)內(nèi)部已建設(shè)有戶外健身設(shè)施，已經(jīng)可以滿足健身需求，且考慮經(jīng)濟(jì)原因并沒有很多人再去會所消費(fèi)。6.景觀分析:①小區(qū)內(nèi)400多米長的中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區(qū)南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構(gòu)成一個(gè)整體小區(qū)內(nèi)不乏高大的樹木、花草、灌木，并鋪設(shè)大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡，自由分區(qū)，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局有機(jī)結(jié)合，起伏的微地形、喬灌木、建筑小品、花架等來塑造立面效果。大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時(shí)立面設(shè)計(jì)也考慮到動態(tài)透視效果。考慮居民享用綠地的需求，建設(shè)有益身心健康、消除疲勞的保健植物群落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側(cè)黃河風(fēng)情線綠地與居住區(qū)中心綠地的融合。利用植物群落生態(tài)系統(tǒng)的循環(huán)和再生功能，維護(hù)小區(qū)生態(tài)平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學(xué)特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結(jié)合，樹立植物造景的觀念，創(chuàng)造安靜和優(yōu)美的人居環(huán)境，做到一年四季都有良好的景觀效果。②小區(qū)外部規(guī)劃了濕地公園，位于住宅區(qū)北側(cè)黃河風(fēng)情線。景觀豐富，健身設(shè)施齊全，進(jìn)一步滿足了住戶的需求。7.規(guī)劃分區(qū)：小區(qū)面積較大，分為三個(gè)片區(qū)，中軸線以西是A片區(qū)，中軸線以東的南半部分是片區(qū)北半部分是C片區(qū)，小區(qū)內(nèi)部交通聯(lián)系了各個(gè)分區(qū)。A片區(qū)和C片區(qū)大多為12層、14層的高層住宅，考慮到采光需要，將不同層高不同形式的樓按特定角度穿插放置; B片區(qū)是層高較低的高檔多層住宅，開發(fā)商稱之為花園洋房，此處擁有該樓盤內(nèi)最好的采光條件且離道路有一定距離，不會受到馬路上的噪聲干擾;小區(qū)最北側(cè)為六幢18層的高層住宅；室外健身娛等設(shè)施均勻地分布于小區(qū)各部分，兩座會所設(shè)置在小區(qū)中軸線兩端，盡可能方便住戶使用。8.建筑單體設(shè)計(jì)分析：建筑物的立面具有現(xiàn)代氣息，高層、小高層住宅以暖色為主基調(diào)，頂部通過建筑物或單元之間的高低錯(cuò)落，懸挑構(gòu)件穿插及窗口變化營造空間的動感，在建筑上形成了斑駁的落影；中部簡潔明快，充滿韻律感，利用陽臺、窗戶的凸凹和材料質(zhì)感的變化，使立面產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對比及陰影效果；底部顏色較深造型穩(wěn)重大方。建筑均為短單元純板式結(jié)構(gòu)，全部為南北朝向，面寬大，進(jìn)深小，易形成室內(nèi)空氣對流；每戶均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。每戶均設(shè)計(jì)有飄窗、角窗、落地窗增加了采光面積，并且使光影變化豐富；廚房、衛(wèi)生間符合現(xiàn)代居住生活趨勢，小區(qū)住宅的客、臥、櫥、衛(wèi)以及樓梯間有窗（A5號樓個(gè)別衛(wèi)生間無窗），實(shí)現(xiàn)自然采光通風(fēng)。小區(qū)高層、小高層住宅從95至208平方米十余種戶型，實(shí)現(xiàn)了動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)，每個(gè)戶型都設(shè)計(jì)有一個(gè)小過廳（或玄關(guān)），避免開門見廳；前后樓之間的視線錯(cuò)位、家庭成員之間臥室、主人衛(wèi)生間與客人衛(wèi)生間的分區(qū)設(shè)置，保證私密性最佳。整個(gè)小區(qū)建筑主色調(diào)為米黃色，各個(gè)建筑單體風(fēng)格統(tǒng)一，均采用簡約素雅的設(shè)計(jì)并且充滿現(xiàn)代氣息。9.主要戶型分析：所有戶型均為南北朝向，面寬大，進(jìn)深小，易形成室內(nèi)空氣對流，每戶均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。左圖為111平米基本戶型、右圖為174平米下躍式戶型。10.后勤保障：①安保：小區(qū)在東南北三個(gè)出入口均設(shè)置保安室，配備嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃⒖ǔ鋈胂到y(tǒng)，并安排一定人數(shù)的保安人員負(fù)責(zé)巡視。保證了小區(qū)及住戶的人身財(cái)產(chǎn)安全。②衛(wèi)生狀況:小區(qū)物業(yè)安排專職保潔人員定時(shí)打掃衛(wèi)生，并在每個(gè)單元出入口設(shè)置垃圾回收處，保證的衛(wèi)生。11.總結(jié)及經(jīng)驗(yàn)借鑒:①規(guī)劃方面：現(xiàn)代小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)的配套設(shè)計(jì)，都必須以改善人的生態(tài)環(huán)境、提高生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。②細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)方面：應(yīng)注重綠化布局的層次、風(fēng)格以及與建筑物的相互呼應(yīng)；注重不同植物的相互補(bǔ)充、配合；注意發(fā)揮綠化在整個(gè)生態(tài)小區(qū)其他更深層次的作用，比如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪聲、消除毒害物質(zhì)和殺滅細(xì)菌等；甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。③房屋構(gòu)造方面：應(yīng)考慮自然生態(tài)和社會生態(tài)等多方面的需要，注意節(jié)約能源、注重居住者對自然空間和人際關(guān)系交往的需求。④休閑健身方面：根據(jù)社區(qū)人群、文化和社會特點(diǎn)及所存在的健康問題，制定和實(shí)施個(gè)人、社區(qū)的保健計(jì)劃，并對實(shí)施成效作出評價(jià)和改進(jìn)。

2012年2月27日萊茵小鎮(zhèn)調(diào)研成果：1.小區(qū)概況:天慶萊茵小鎮(zhèn)位于蘭州城關(guān)區(qū)北面灘新村北側(cè)，南濱河?xùn)|路,與聯(lián)合大學(xué)為鄰。占地約6.6533萬平米（即99.8畝），總建筑面積24萬㎡。整個(gè)社區(qū)由15棟聯(lián)體高層（25棟單體建筑）構(gòu)成，共1820戶，分別為11+1、18、22、26層高,小鎮(zhèn)共有14種戶型，以經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小戶型為主,戶型面積從62㎡-242㎡，套內(nèi)安排臥室、起居、餐廳、儲藏室等基本空間。小鎮(zhèn)外立面以歐式新古典主義意向設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)小區(qū)總投資8億元。綠化率41.1%、建筑密度23.17%、建筑容積率2.8。2.附屬及周邊設(shè)施：中小學(xué):華僑學(xué)校、宋家灘小學(xué)、雁灘中學(xué)

幼兒園:小區(qū)內(nèi)的哥大雙語藝術(shù)幼兒園

綜合商場:蘭新超市、雁灘商貿(mào)城、蘭州舊貨市場、蘭州圖書批發(fā)市場

郵局:宋家灘郵局

銀行:中國銀行、招商銀行、工商銀行

醫(yī)院:黃河醫(yī)院、骨傷科醫(yī)院、省人民醫(yī)院、蘭大一院

小區(qū)內(nèi)配有五班幼兒園、會所、停車場、商鋪；1-11號樓底層設(shè)置了會客廳、娛樂室、乒乓球室、健身房、臺球室等公共空間；并單獨(dú)開辟了保姆房、公寓等配套。3.小區(qū)停車場設(shè)置：小區(qū)為了充分滿足住戶的停車需要，設(shè)置了地上和地下停車位，但是由于小區(qū)車輛保有率較低，地下停車位基本能夠滿足住戶需求。與其他小區(qū)相比沒有出現(xiàn)地面停滿車輛給行人造成不便的情況。住戶可以充分享受小區(qū)綠化及健身設(shè)施帶來的便利。4.小區(qū)規(guī)劃：水系由西北向東南貫穿整個(gè)小區(qū)，綠化面積較大，各座樓坐落在綠化網(wǎng)絡(luò)中，考慮到采光和交通便利的需求，將不同類型的樓布置在相應(yīng)位置上。樓群高低錯(cuò)落、形態(tài)典雅，人們行走其間可以感受到濃郁的歐洲風(fēng)情。5.建筑單體設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)外立面以歐式新古典主義為建筑風(fēng)格，整個(gè)小鎮(zhèn)都具有一股歐式氣息。小鎮(zhèn)內(nèi)部高低錯(cuò)落，在單元入口處降低地平線，空間感強(qiáng)內(nèi)外過度合理。建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)業(yè)充滿歐洲風(fēng)情，每個(gè)戶型都設(shè)計(jì)有戶型陽臺，在保證采光的使用需求外還極大地增加了建筑的美感。6.典型戶型該小區(qū)內(nèi)的戶型設(shè)計(jì)基本合理，能滿足功能需求，通風(fēng)狀況良好，每個(gè)戶型保證兩個(gè)以上的房間直接采光。下圖為該小區(qū)兩個(gè)典型戶型（面積分別為91㎡和153㎡）7.總結(jié)及經(jīng)驗(yàn)借鑒①住區(qū)規(guī)劃、住宅建筑設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、用地條件、日照間距、公共綠地、建筑密度