吉林省加快培育和發(fā)展住房租賃市場的對策

吉林省加快培育和發(fā)展住房租賃市場的對策

黨的十九大報告指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。住房是人們生活的必需品，租賃住房是絕對的剛需，租賃住房能更好地體現(xiàn)“房子是用來住的、不是用來炒的定位”。因此，全面推進住房租賃市場發(fā)展是落實十九大精神的重要舉措，加快建立租售并舉的住房體系是保持房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展的重要保障。一吉林省住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀（一）租賃住房比重持續(xù)下降近十年來，在吉林省城鎮(zhèn)居民家庭住房來源中租賃住房的比例呈持續(xù)下降、迅速上升、又持續(xù)下降的趨勢。2008年吉林省租賃住房比例為8.30%，2009年略有提升至8.40%，一直到2012年租賃比例呈逐年下降趨勢，2013年該比例從7.13%快速升至8.24%，之后到2017年又呈逐年下降趨勢，到2017年租賃住房比例比2013年下降了3.47個百分點。其中，租賃公房的比例總體上是呈下降趨勢的，2017年該比例比2008年下降了3.41個百分點；租賃私房的比例呈先上升再下降的趨勢，2017年該比例比2013年的峰值下降了3.74個百分點。租賃公房的比例2008年要高于租賃私房的比例，從2011年開始租賃私房的比例一直超過公房（見圖1）。從表1中還可以看出，2014年以來吉林省城鎮(zhèn)家庭通過購買商品房來滿足住房需求的比重在逐年上升，而通過租賃住房來解決住房問題的比重呈持續(xù)下降趨勢主要是其中的租賃私房比重在持續(xù)下降。表1吉林省租賃住房占現(xiàn)住房房屋來源比重單位：%年份2008200920102011201220132014201520162017購買商品房——————53.5557.2961.1060.93租賃公房4.805.004.002.442.181.121.241.111.531.39租賃私房3.503.403.404.754.957.126.525.273.453.38租賃住房合計8.308.407.407.197.138.247.766.384.984.77資料來源：2009～2018年《吉林統(tǒng)計年鑒》。表1吉林省租賃住房占現(xiàn)住房房屋來源比重圖1吉林省租賃住房比例趨勢（二）住房租賃價格較低吉林省的住房租賃價格相對較低。以長春市為例，根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，長春市一類地段，即城區(qū)中心地段的住宅市場租賃價格為：最低成交價28元/平方米，最高成交價39元/平方米，集中成交價33元/平方米；長春市二類地段，即城區(qū)一般地段的住宅市場租賃價格為：最低成交價24元/平方米，最高成交價35元/平方米，集中成交價25元/平方米；長春市三類地段，即城近郊區(qū)地段的住宅市場租賃價格為：最低成交價21元/平方米，最高成交價30元/平方米，集中成交價23元/平方米。與毗鄰吉林省的兩個省的省會城市沈陽和哈爾濱相比較，從各個地段的成交最低價、最高價以及集中價來看，沈陽的租金價格最低，哈爾濱的租金價格最高，長春基本居于這三個城市的中間位置。以城市二類地段租賃的最低價、最高價和集中價為例，沈陽分別為19元/平方米、24元/平方米和19元/平方米，哈爾濱分別為19.1元/平方米、50元/平方米和25.1元/平方米。而如果與上海相比較，上海二類地段最高成交價達到112元/平方米，集中成交價也達到119元/平方米，長春同等地段的房屋租賃價格相當于上海的1/3左右。而根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心2017年梳理的百城住宅租金數(shù)據(jù)，長春市的平均租金為22.7元/平方米，在樣本41座二線城市中排在第30位，處于中下游位置；吉林市為16.7元/平方米，在樣本42座三線城市中排第19位，處于中游位置。（三）租賃住房回報較高雖然吉林省的住房租賃價格較低，但是租金回報率卻很高，下面以長春和吉林為例。從2017年智谷趨勢發(fā)布的百城租金回報率來看，長春市居于第10位，租金回報率為3.79%，也就是說長春投資房產(chǎn)用于出租26.4年可以回本，在樣本的30個二線城市中排第3位，居于二線城市第1位的是哈爾濱。吉林市在百城中居于第11位，租金回報率為3.75%，即投資租房回本大約需要26.7年，在樣本的44座三線城市中居于第7的位置。租金回報率最高的衡陽為4.23%，長春與之相差0.44個百分點，吉林與之相差0.48個百分點，而與排名最后一位廈門1.00%的租金回報率相比，長春與吉林要遠遠高于這個水平。一般來說，凈租金回報率在4%左右就被視作高回報，所以吉林省的兩大城市長春和吉林的租金回報率已經(jīng)可以稱作是高回報，這主要與兩個城市較低的房價水平有關(guān)。（四）公共租賃住房建設(shè)使用狀況良好公共租賃住房在解決城鎮(zhèn)住房困難群體居住問題以及改善他們的居住條件等方面都起到極大作用。2008年到2017年3月，吉林省共建設(shè)公租房33.62萬套，已分配29.9萬套，分配率88.94%，公租房分配入住率居全國第7位。長春市還在不斷擴大公共租賃住房保障范圍，降低公共租賃住房申請條件，讓更多需要保障性住房的家庭能夠具有申請資格，切實發(fā)揮了公租房改善民生的作用。長春市對于低保家庭實行非常低的租金標準，但是根據(jù)室內(nèi)裝修情況，標準會有差別；對于低收入家庭，政府會給予公租房租金50%的補貼。二吉林省住房租賃市場存在的問題及原因（一）吉林省住房租賃市場存在的問題1.租房群體比重較低吉林省城鎮(zhèn)居民家庭的住房房屋來源以購買商品房為主，租賃房屋的比重非常低。2017年，吉林省城鎮(zhèn)居民住房來源中比重最大的購買商品房為60.93%，其次是自建住房，比重為12.24%，第三位的購買房改住房占11.28%，第四位的拆遷安置房占7.85%，然后才是租賃房屋，僅占4.77%，其中租賃公房占1.39%，租賃私房占3.38%。而在住房租賃市場發(fā)展比較成熟的發(fā)達國家，30%～60%的家庭選擇租房。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，2017年我國租房家庭比例為11.6%，一線城市大約在30%。吉林省租房比例與發(fā)達國家相差甚遠，與我國的平均水平也有相當大的差距。2.租賃雙方權(quán)益缺乏保障由于我國尚未出臺住房租賃的法律法規(guī)，所以租賃雙方的權(quán)益根本不能得到保障。在吉林省租賃雙方權(quán)益經(jīng)常會受到如下侵害：出租方會遇到室內(nèi)裝修和家具、家電被破壞，租戶將房屋擅自轉(zhuǎn)租，改變房屋用途，拖欠房租，收房時室內(nèi)衛(wèi)生狀況惡劣，因租戶行為不當引起鄰居投訴等情況；承租方也往往會遭到房東不履行房屋修繕和室內(nèi)設(shè)施修理義務、房租任意上漲、強行提前解約退租、不返押金等情況。這些糾紛侵害產(chǎn)生時，利益受損一方無法可依，大多數(shù)也都選擇隱忍，租賃雙方都嚴重缺乏安全感。這種狀況如果持續(xù)下去，住房租賃市場很可能產(chǎn)生“檸檬效應”，優(yōu)質(zhì)出租住房被劣質(zhì)住房驅(qū)逐出市場，個人擁有的閑置住房寧愿空置也不愿出租，減少租賃市場供給，不利于住房租賃市場的發(fā)展。3.租賃中介機構(gòu)行為不規(guī)范租賃中介機構(gòu)欺騙、誤導出租方和承租方的現(xiàn)象時有發(fā)生。有的租賃中介機構(gòu)發(fā)布虛假房源，幫助房東隱瞞房屋真實情況，做出不實承諾，對租房者進行誘騙和誤導。中介機構(gòu)一般都會以帶客戶看房方便為由向房主索要房屋鑰匙，而其中有一些機構(gòu)或者業(yè)務人員就會把房主不便管理的房屋暫時挪作私用或者作為廣告房以多收取些看房費。還有的租賃中介機構(gòu)會誘導客戶租轉(zhuǎn)售，以獲取更多的傭金。（二）吉林省住房租賃市場存在問題的原因1.傳統(tǒng)住房觀念固化在我國的傳統(tǒng)居住觀念里，家庭就是應該擁有自己的房子，無房則無家，只有住在屬于自己的房子內(nèi)家才能謂之為“家”，整個家庭才會有歸屬感、安全感和幸福感。這種傳統(tǒng)觀念對現(xiàn)在的年輕人也產(chǎn)生巨大影響，“要結(jié)婚先買房”，擁有住房幾乎已經(jīng)成為結(jié)婚甚至是相親的必要條件。因此現(xiàn)在的情況是有經(jīng)濟條件的家庭要買房，經(jīng)濟條件不足的家庭傾盡幾代所有甚至到處借錢也要買房，湊齊首付之后還得全家一起還貸款，為了一套房子整個家庭的生活質(zhì)量嚴重下降，家庭的抗風險能力也較弱。2.租賃住房有效供給不足健康的房地產(chǎn)市場應該是住房銷售與租賃兩個市場共同發(fā)展，市場供應也應該是售房與租房“雙引擎”帶動。吉林省的住房市場供應以住房銷售市場為主，住房租賃市場供應明顯不足。除去政府提供的少量公共租賃住房，吉林省的租賃住房大多都是由個人提供，機構(gòu)租賃在吉林省剛剛起步，尚未形成規(guī)模，而且從2017年起吉林省的公共租賃住房原則上已經(jīng)不再新建。這些由私人出租的住房在位置、租金、裝修程度、室內(nèi)設(shè)施等各方面條件都存在相當大的差異，很難與租房者的要求相匹配，因此租賃住房的有效供給十分有限。3.房地產(chǎn)中介機構(gòu)管理不規(guī)范吉林省房地產(chǎn)中介機構(gòu)眾多，有一些是形成規(guī)模的連鎖機構(gòu)，如新發(fā)、家港等，但小型中介機構(gòu)仍大量存在。這些規(guī)模較小的中介機構(gòu)一般服務不夠規(guī)范，信譽度不高，違規(guī)經(jīng)營現(xiàn)象也較多，由于房地產(chǎn)中介機構(gòu)缺乏行業(yè)服務標準，即使是大型中介機構(gòu)，違規(guī)行為也時有發(fā)生。房地產(chǎn)中介機構(gòu)招聘業(yè)務人員時，一般入職門檻不高，這些業(yè)務人員基本都沒有接受過正規(guī)的職業(yè)教育或資質(zhì)培訓，中介機構(gòu)也很少對員工進行專業(yè)培訓。這些業(yè)務人員素質(zhì)良莠不齊，流動性也較大，大多追求短期利益，因此經(jīng)常有些人進行暗箱違規(guī)操作，擾亂市場秩序。三國外住房租賃市場經(jīng)驗借鑒發(fā)達國家的住房租賃市場較為成熟，在法律法規(guī)、增加供給、利益保護等方面可以為我們提供借鑒參考。（一）德國德國雖然是發(fā)達國家中房價收入比最低的國家之一，但是居民卻大多數(shù)選擇租房居住。2014年，德國住房自有率僅有45.5%，有54.5%的人租賃住房，其中柏林和漢堡的住房自有率極低，僅分別為14.2%和22.6%。這主要是由于德國具有比較發(fā)達的住房租賃市場，相關(guān)的法律法規(guī)以及政策制度相對比較完善。第一，充分保障租房者的權(quán)益。房屋租金上，德國各地會組織相關(guān)機構(gòu)經(jīng)過綜合評定，每兩年制定和公布一次《房屋租金參照表》，新簽訂的租房合同租金方面要參照該表，不得高于同質(zhì)量、同區(qū)位租金的20%，否則會涉及違法甚至犯罪。租金漲幅上，德國的《住房租賃法》也做出明確規(guī)定，并且不斷修訂調(diào)低房租漲幅，從最初三年內(nèi)累計漲幅不高于30%調(diào)整到20%，2013年又調(diào)整到15%，如若超出，也屬于違法。租賃合同的解除上，法律規(guī)定只有出租方具有正當理由時才可以終止合同，以提高房租為理由是不被允許的，出租雙方任何一方要終止合同至少要提前三個月通知對方。另外，在德國租房者享有與買房者等同的公共權(quán)利。以上法律及規(guī)定使得德國擁有比較穩(wěn)定的住房租賃市場，租房者也有較高的安全感和幸福感。第二，鼓勵租賃住房供應。20世紀50～70年代，德國為了解決戰(zhàn)后住房短缺的問題，鼓勵企業(yè)興建住房，并向其提供長期無息貸款，企業(yè)要在一定年限內(nèi)將建成的房屋交由政府低價出租，同時政府會補貼給企業(yè)實際租金與市場租金的差額，待企業(yè)結(jié)清貸款便可以根據(jù)市價出售或出租這些住房。為了增加住房供應量，德國政府還通過免稅、補貼、長期無息或低息貸款等方式鼓勵投資者建設(shè)租賃住房。第三，發(fā)放租房補貼。德國政府會依法向租房負擔較重的大約10%的家庭提供租房補貼，使這些家庭的實際租房支出占到稅后收入的10%～30%，大大減輕了貧困家庭的租房負擔。（二）美國美國的住房租賃市場是現(xiàn)今世界上規(guī)模最大，也是最為成熟的市場。近年來美國的租房需求快速增長，到2016年已經(jīng)有大約33%的家庭租房居住，租房總量也遠超德國。美國成熟的住房租賃市場主要是得益于以下幾個方面。第一，健全的房地產(chǎn)投資信托制度。美國房地產(chǎn)市場擁有較多的融資渠道，次貸危機前發(fā)行規(guī)模最大的是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券CMBS，現(xiàn)今房地產(chǎn)投資信托基金REITs成為住房租賃市場的主要融資方式，它能夠打通住房租賃和金融兩個市場，使住房租賃企業(yè)能夠在資本市場得到長期收益，而且美國實施的穿透性稅收優(yōu)惠政策進一步促進了REITs的發(fā)展。第二，政府與企業(yè)的合作市場建設(shè)。美國的住房租賃市場供應主體是企業(yè)，政府在市場中的參與并不多。整個租房市場是由出租企業(yè)提供市場化租賃房源為主，政府則主要致力于解決低收入群體的住房問題，為他們提供保障性住房或者根據(jù)租房家庭的實際情況給予不同級別的補貼。第三，機構(gòu)化的運營模式。美國住房出租業(yè)中公寓出租業(yè)占到90%以上，大多數(shù)公寓出租業(yè)由專業(yè)化程度較高的機構(gòu)運作，他們運營的長租公寓能夠為租房者提供周到細致的服務。另外，美國住房租賃的相關(guān)法律也比較健全，保障了住房租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展。（三）日本日本的住房自有率在60%左右，也就是說有四成的家庭租房居住。近年來新開工住房中租賃住房一直保持在40%左右。在日本住房租賃市場供給機構(gòu)中，私人企業(yè)占79%，政府出租房占10%，社會保障性住房占6%，獨立行政法人都市再生機構(gòu)和社會企業(yè)占5%。特別值得一提的是日本大多數(shù)新婚家庭會選擇租房居住，而且會租住很長時間。日本對住房租賃市場實施非常嚴格的管理，對租房者進行更加嚴格的法律保護。房地產(chǎn)中介機構(gòu)人員必須具有專業(yè)認證資格才可以上崗，租房者要有擔保人或者加入保證會社等才可以租房。出租方如果要對合同進行變更，就必須向法院提交申請，只有法院判處其理由為正當時才會對其申訴予以支持，但是一般只有如承租者拒絕支付房租這種理由法院才會認為是正當?shù)?，而且即使是在出租方具有正當理由的前提下仍要至少提前半年向承租方提出退房請求，出租方也不可以在租賃期內(nèi)提高房租。日本的租賃物業(yè)管理機構(gòu)比較發(fā)達，會提供募集租戶、辦理入住和退房手續(xù)、催繳房租、包租等服務。像大東建托公司更是形成了從租賃住房建設(shè)到包租的一站式租賃住宅管理服務。日本租賃住房中有85%是由個人持有，租金相對較高而且比較穩(wěn)定，而這其中有約65%是全部委托給專業(yè)的物業(yè)托管機構(gòu)進行管理，約26%是部分委托管理，僅有約9%是個人完全管理。從以上這些發(fā)達國家的租房市場可以看出，它們都有以下幾個特征：一是家庭租房率較高，都在30%以上；二是供應主體市場化；三是運營模式機構(gòu)化；四是都出臺比較健全的住房租賃法規(guī)。四培育和發(fā)展吉林省住房租賃市場的對策建議（一）加強宣傳引導加大宣傳力度，通過政府、媒體等多方共同努力進行宣傳和引導，建議人們樹立合理、適度的住房消費觀念。在經(jīng)濟條件尚未達到能夠購買住房的階段時可以選擇租房作為一個過渡期，而不應急于購買住房，給全家?guī)磉^重的債務負擔和急劇下降的生活品質(zhì)。十九大對住房用途的定位表明國家抑制房價過快上漲的態(tài)度和決心，國家加快發(fā)展住房租賃市場政策的頻繁出臺和實施已經(jīng)釋放出未來房地產(chǎn)市場“租購并舉”發(fā)展方向的強烈信號，吉林省和省內(nèi)一些城市也紛紛出臺了“關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見”，相信伴隨這些政策的落地和實施，人們對未來房價上漲預期會有所下降，再加上適當?shù)恼吆陀^念宣傳，將有越來越多的人尤其是年輕人淡化買房觀念，將租房作為解決住房問題的重要途徑。（二）增加租賃住房有效供給租賃住房有效供給的增加，不僅是租賃房源數(shù)量上的增多，還要體現(xiàn)在房源質(zhì)量的提升上。租房者的房源可選性增多，租賃房屋的品質(zhì)上升，人們租房的意愿也會有所提高。吉林省可以從以下幾個途徑增加租賃住房的有效供給。第一，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。吉林省可以出臺相應優(yōu)惠政策，促進新建住房流入租賃市場。采取降低稅費、土地出讓金，給予金融支持等措施，降低企業(yè)開發(fā)運營成本，鼓勵開發(fā)企業(yè)將部分新建住房用于出租，吸引開發(fā)企業(yè)投入到住房租賃市場的建設(shè)中去。第二，發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，更好地滿足吉林省住房租賃需求。第三，鼓勵個人將閑置住房對外出租。通過減免征收增值稅方式提高個人出租住房的積極性。培育專業(yè)化的住房租賃管理企業(yè)，對住房提供從招租、維修到結(jié)約收房的一條龍服務，使個人能夠更省心更放心地將住房進行出租。（三）賦予租房者更多公共服務權(quán)利我國已經(jīng)選取12個城市作為開展“租售同權(quán)”的試點，未來吉林省也要逐步實現(xiàn)“租購同權(quán)”，讓租房者可以享受與買房者同等的公共資源，如教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等。這些權(quán)利中，最受關(guān)注的當屬同等教育權(quán)，吉林省應參考試點城市做法，根據(jù)吉林省各地實際情況，及早進行籌劃，制定出實施方案。租房者公共服務權(quán)利的提升也有利于轉(zhuǎn)變?nèi)藗儭爸刭I輕租”的住房消費觀念，不再將租房作為迫不得已的選擇，而是將購房與租房二者并重作為解決住房問題的途徑。（四）加強政府監(jiān)管和服務第一，制定租金指導價格。建議管理部門根據(jù)住房的地理位置、裝修程度、配套設(shè)施等情況制定各地租金指導價格，并且一至兩年更新一次，為租房者提供較為權(quán)威的價格參考，降低住房租賃市場的信息不對稱性。第二，建立房屋租賃信息平臺。租房者可以通過這個信息平臺方便快捷、全面真實地了解各區(qū)域出租房源的數(shù)量、價格、室內(nèi)設(shè)施情況等，使整個市場能夠透明化。第三，設(shè)立簡單有效的住房租賃糾紛調(diào)節(jié)機制。充分發(fā)揮基層管理職能部門作用，化解一般性的