房產(chǎn)糾紛 房屋買賣合同中善意取得如何判定

房產(chǎn)糾紛|房屋買賣合同中善意取得如何判定？活著的法律一、夫擅自處共有屋，房買賣合同善取得的定基于《物權(quán)法》《婚姻法司法解釋三》出臺(tái)，司法實(shí)踐中夫妻一方擅自出賣房屋，只要符合《物權(quán)法》第106條之規(guī)定要件的，夫妻一方向法院訴請(qǐng)判決擅自處分房屋一方與第三人簽署《房屋買賣合同》無效的，法院一般均不予支持。案例一王某訴沈某等房屋買賣合同糾紛案(2013)黃浦民四(民)初字第59號(hào)【案情簡述】王某與沈某系夫妻關(guān)系海市河南南路X弄號(hào)601室房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。2011年12月日，王某訴沈某離婚糾紛案中法院駁回了王某離婚訴訟請(qǐng)求。2011年12月29，沈某以王某、沈某的名義與張某就上海市河南南X弄X號(hào)601室房屋簽訂《上海市房屋買賣合同》，沈某代王某在合同上簽名。合同約定房屋總價(jià)款為5,950,000元，（建筑面積平方米）。上海市東方公證處于2011年月30日海市房屋買賣合同）滬東證字第X號(hào)公證，證：合同雙方當(dāng)事人簽約行為符合《中華人民共和國民法通則第五十五條的規(guī)定合同上雙方當(dāng)事人的簽名均屬真實(shí)合同內(nèi)容符《中華人民共和國合同法的規(guī)定張某分兩次通過銀行轉(zhuǎn)帳方式向沈某支付了購房款人民幣2,620,000元，通過貸款方式向沈某支付了購房款人民幣3,330,000元。2012年1，沈某向張某交付房屋。2012年月16日，張某登記為上海市河南南路X弄X601室房屋產(chǎn)權(quán)人。沈某在與張某交易時(shí)出具了落款時(shí)間為年月26日的王某授委托書。上海市東方公證處于2011年12月27作出（）滬東證字第公證，證明王某于2011年12月26日至上海市東方公證處在公證員面前簽署授權(quán)委托書。2013年4月2日，北京民生物證司法鑒定所作出京民司鑒[2013]文鑒字第X司法鑒定書，鑒定意見為授權(quán)委托書上王某簽名并非本人所寫。年425日，上海市東方公證處對(duì)2011滬東證字第X7號(hào)、第公證書作出撤銷決定。

王某得知后訴請(qǐng)法院確認(rèn)被告沈某以王某沈某名義與被告張某就上海市河南南路XX室房屋簽訂的房屋買賣合同無效?！痉ㄔ号袥Q】沈某在與張某交易時(shí)所出具的王某授權(quán)委托書及雙方所簽訂上海市房屋買賣合同》均經(jīng)過公證,然兩份公證現(xiàn)均已被撤銷,并不影響對(duì)張某在交易過程中系善意購買的認(rèn)定?！渡虾Ｊ蟹课葙I賣合同《補(bǔ)充協(xié)議約定的房屋交易價(jià)格能夠通過房地產(chǎn)交易中心的審核王某亦未就房屋交易價(jià)格不合理的低于市場價(jià)格予以舉證故可以認(rèn)定該約定價(jià)格系合理的對(duì)價(jià)張某善意購買房屋并已向沈某支付了全額購房款及辦理了產(chǎn)權(quán)登記，依法取得該房屋的產(chǎn)權(quán)對(duì)于王某要求確認(rèn)《上海市房屋買賣合同》無效之訴訟請(qǐng)求，本院難予支持據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）》第十一條中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：原告王某要求確認(rèn)被告沈某以王某、沈某名義與被告張某就上海市河南南路弄X601室房屋簽訂《上海市房屋買賣合同無效之訴訟請(qǐng)求予支持?！静门幸肌糠ㄔ翰门袊?yán)格依據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，即便沈某偽造王某簽名事實(shí)未經(jīng)王某同意擅自處分了共有房屋法院綜合考慮到第三人張某善意購買房屋交易價(jià)格已通過房地產(chǎn)交易中心審核購房價(jià)格合理且張某支付對(duì)價(jià)辦理房屋過戶手續(xù)要件，仍駁回原告的訴請(qǐng)。二、家庭直系親屬之間房屋買賣合同，善意取得的判定近年來因離異喪偶而再次重組的家庭增多繼父母與繼子女之間房屋爭議案件處于上升趨勢《物權(quán)法是否可直接適用家事法律關(guān)系認(rèn)定房屋買賣合同效力屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移？法官對(duì)于善意取得構(gòu)成要件是否會(huì)結(jié)合案情采取個(gè)性化裁判準(zhǔn)則？就此問題，選取典型案例進(jìn)行剖析。

案例二袁某與謝某房屋買賣合同糾紛一案（2011一中民終字第號(hào)【案情簡述】謝某系謝甲與王某夫婦之女于年月日去世年11月日，謝甲與袁某登記結(jié)婚婚后雙方居住在謝甲名下的位于北京市石景山區(qū)某號(hào)本案訴爭房屋位于北京市海淀區(qū)萬壽路西街某號(hào)謝甲前妻王某工作單位海淀區(qū)教育委員會(huì)分配的公有住房。王某去世后，由謝某實(shí)際居住。根據(jù)謝某提供的交款收據(jù)，年12月日，王某、謝甲交納北京市海淀區(qū)萬壽路西街某號(hào)房屋及另案的204號(hào)房屋的“購房定”12500元2000年10月15日，謝甲交納上述房屋剩余房6367.9元，并取得了房屋所有權(quán)證。年10月10日，謝甲與謝某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將訴爭房屋賣予謝某，價(jià)款為13萬元，并于同10月日將訴爭房屋過戶至謝某名下，現(xiàn)該房產(chǎn)權(quán)人為謝某。2010年5月6日謝甲病故?！痉ㄔ号袥Q】本案經(jīng)一審二審最終判決如下涉訴房屋系謝某生母單位分配的公有住房雖系謝甲與袁某婚后購買但該房屋始終由謝某占有使用袁某作為謝甲之妻對(duì)訴爭房屋的來源和實(shí)際居住情況是充分了解的且從未提出過反對(duì)意見袁某提出的價(jià)款明顯不合理的意見審法院認(rèn)為應(yīng)考慮到謝甲與謝某的父女關(guān)系及訴爭房屋的來源背景，不宜嚴(yán)格按照市場價(jià)格進(jìn)行衡量并無不妥。一審法院綜合考慮到爭議房屋在謝甲去世前兩年已變更過戶及雙方當(dāng)事人的實(shí)際居住情況袁某主張謝甲與謝某簽訂的房屋買賣合同無效不予支持并無不妥。故袁某上訴堅(jiān)持要求確認(rèn)謝甲和謝某簽訂的房屋買賣合同無效，缺乏依據(jù)，本院對(duì)其上訴請(qǐng)求不予支持上所述判決認(rèn)定事實(shí)清楚用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，駁回原告訴訟請(qǐng)求。【裁判要旨】本案中，法院裁判依然適用《物權(quán)法》第106條，但在裁判尺度上結(jié)合家庭成員之間關(guān)系等因素對(duì)交易中合理對(duì)價(jià)做出變通的認(rèn)定考慮到謝甲與謝某的父女關(guān)系及訴爭房屋的來源系謝某生母單位公房未嚴(yán)格按照市場價(jià)格進(jìn)行衡量，

適度降低了合理對(duì)價(jià)這一標(biāo)準(zhǔn)為謝某從其生父購房款低于市場價(jià)格仍屬合理范疇，符合《物權(quán)法》第106條的規(guī)定。三、買受人非善意，法院判定房產(chǎn)登記恢復(fù)至原登記狀態(tài)司法實(shí)務(wù)中買受人善意結(jié)合房屋交易環(huán)節(jié)由法官綜合判定房屋過戶并不必然導(dǎo)致買受人善意取得房屋所有權(quán)法院判定買受人非善意的情況下判決將已過戶的房產(chǎn)變更登記至原初狀態(tài)。案例三王某訴李某、孫某房屋買賣合同無效案（2010崇民初字第號(hào)（2010）二中民終字第18330【案情簡述】2003年李某從開發(fā)商購買商品房一套2008年與王某簽量房買賣合同王某先后三次支付部分房款，李某于年月將房屋交付至王某際占有居住，之后王某一直償還李某所欠銀行按揭住房貸款直至2010年1月2009年8，李某以王某未能及時(shí)結(jié)清除按揭款以外的房款為由，向王某發(fā)出《解除合同的通知書王某辯稱未能及時(shí)結(jié)清按揭外剩余房款因李某至今未能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，如配合辦理房屋過戶，立即清償剩余房款。經(jīng)查，涉案房屋2009年末才辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。年李某將涉案房屋出售孫某并變更房產(chǎn)登庭審中孫某稱自己以現(xiàn)金方式支付全額房款但未能提交銀行存、取款證明。王某起訴至法院要求判決李某與孫某簽署的《房屋買賣合同》無效?！痉ㄔ号袥Q】本案經(jīng)一審、二審，法院判決確認(rèn)李某與孫某簽署的《房屋買賣合同》無效，判決自判決生效之日起十五日內(nèi)李某孫某共同辦理涉案房屋產(chǎn)片變更手續(xù)將涉案房屋過戶登記至李某名下，恢復(fù)原狀。法院認(rèn)為在李某與王某房屋買賣合同爭議尚未解決情況下李某再次將房屋出賣孫某一房二賣惡意彰然買受人孫某知曉王某在爭訟房屋居住的事實(shí)卻未進(jìn)一步審查居住人的居住原因亦與支付大額購房款的買房人常理心態(tài)不符且李

某與孫某房屋買賣合同價(jià)格明顯低于當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格關(guān)于購房款交接均有異于通常買賣雙方之間的表現(xiàn)不合常理之處非常明顯綜合判斷李孫二人存在惡意串通意圖以虛假買賣及過戶的行為阻止買受人王某獲得爭訟房屋的行為判決李、孫二人買賣合同無效?！静门幸肌抠I受人是否可以善意取得房屋所有權(quán)并不會(huì)僅僅以房屋產(chǎn)權(quán)登記為由法官在裁判時(shí)綜合考量房屋買賣交易習(xí)慣來綜合認(rèn)定受人是否有實(shí)地現(xiàn)場看房、房屋交付占有使用情況房款支付方式等情節(jié)綜合考慮本案中法院以房屋交易過程中房屋交付房款支付等情節(jié)綜合認(rèn)定李孫二人惡意串通的事實(shí)判決李孫二人將涉案房屋過戶至李某，認(rèn)定兩人房屋買賣合同無效的。附錄我國善于取得關(guān)法律規(guī)定述1.1988年4月最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見(試行)》的通知（法(辦)發(fā)1988]6號(hào)）第89條規(guī)定“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無效但第三人善意償取得該財(cái)產(chǎn)的當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”2.2011年8月最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）（20法釋〔2011〕號(hào)）第11條規(guī)定方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋三人善意購買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)另一方主張追回該房屋的人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持