政府住房限購(gòu)政策的實(shí)效性分析

政府住房限購(gòu)政策的實(shí)效性分析

賈仁甫張茜摘要：自2010限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)引起政府及社會(huì)的廣泛關(guān)注，為響應(yīng)中央政府的號(hào)召，讓房地產(chǎn)回歸“住人“的商品屬性，通過(guò)構(gòu)建涉及地方政府、房地產(chǎn)商及購(gòu)房者三方的斯塔克伯格模型，分析地方政府和房地產(chǎn)商的決策選擇，分析限購(gòu)政策實(shí)施后，房?jī)r(jià)降幅、住房需求量等因素對(duì)地方政府及房地產(chǎn)商效用的影響。研究發(fā)現(xiàn)：地方政府會(huì)選擇限購(gòu)政策，房地產(chǎn)商會(huì)選擇降價(jià)策略，并使降價(jià)幅度盡可能小;如果需求量和房?jī)r(jià)降幅在合理范圍內(nèi)變動(dòng)，住房需求量與房地產(chǎn)商的效用呈正相關(guān)，與地方政府的效用呈負(fù)相關(guān)，房?jī)r(jià)降幅與房地產(chǎn)商的效用呈負(fù)相關(guān)，與地方政府的效用呈正相關(guān)。關(guān)鍵詞：限購(gòu)政策;斯塔克伯格模型;地方政府效用;房地產(chǎn)商效用DOI：10.16315/j.stm.2019.03.017：F293文獻(xiàn)標(biāo)志碼：AAbstract：Sincetheimplementationofthepurchaserestrictionpolicyin2010，thefluctuationofhousepriceshasattractedwideattentionofthegovernmentandthesociety.Inresponsetothecallofthecentralgovernment，thispaperanalyzesthelocalgovernmentandtherealestatebybuildingaStackelbergmodelinvolvingthelocalgovernment，realestatedevelopersandbuyers.Thestudyfindsthatthelocalgovernmentwillchoosethepurchaserestrictionpolicy，andifthelocalgovernmentimplementsthepurchaserestrictionpolicy，therealestatebusinesswillchoosethepricereductionstrategy，andwillmakethepricereductiontothelimit.Itmaybesmall，thusensuringmaximumselfinterest;iflocalgovernmentsdonotimplementrestrictionsonpurchases，realestatedeveloperschoosenottoreduceprices.Assumingthatdemandandhousingpricedeclinewithinareasonablerangeofchanges，then，housingdemandandtheeffectivenessofrealestatebusinessispositivelycorrelated，andtheeffectivenessoflocalgovernmentisnegativelycorrelated;housingpricedeclineandtheeffectivenessofrealestatebusinessisnegativelycorrelated，andtheeffectivenessoflocalgovernmentispositivelycorrelated.Keywords：housingrestrictionpolicy;Stackelbergmodel;localgovernmentutility;realestatebusinessutility隨著社會(huì)的繁榮和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自1988年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)迅速發(fā)展。房?jī)r(jià)的上漲、需求的多元化，以及通貨膨脹等因素，使得越來(lái)越多消費(fèi)者的將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房問(wèn)題成為民生問(wèn)題。過(guò)度投資、投機(jī)性購(gòu)房以及合理調(diào)控房?jī)r(jià)成為政府需要解決的主要難題。2010年，中央政府在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令，在中央政府的號(hào)召下，各地方政府相繼出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，2010年4月，北京率先實(shí)施《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，規(guī)定“每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房”。2010年9月，限購(gòu)政策在廣州、上海、深圳實(shí)施。截止到2011年1月25日，我國(guó)實(shí)施限購(gòu)政策的城市已有24個(gè)，包括北京、上海、深圳、廣州、三亞、天津、杭州、蘇州，等等。盡管政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)控，住房?jī)r(jià)格仍然水漲船高，為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種難題，自2017年以來(lái)地方政府采取新一輪的調(diào)控政策，例如北京市出臺(tái)的“共有產(chǎn)權(quán)”以及廣州市出臺(tái)的“租售同權(quán)”等政策，以及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商等政策。目前，對(duì)限購(gòu)政策實(shí)效性的研究分為兩方面，一部分學(xué)者研究限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，這部分學(xué)者主要有：王敏、黃瀅、劉江濤等等。王敏等[1]通過(guò)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡模型，利用70個(gè)大中城市的住房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)行分析，結(jié)果表明限購(gòu)政策對(duì)新建住宅價(jià)格影響不顯著，對(duì)二手住宅價(jià)格的影響有限，限購(gòu)政策對(duì)投資和投機(jī)需求比例較高城市的房?jī)r(jià)影響較大，并且需求比例越高房?jī)r(jià)下降越明顯。劉江濤等[2]研究發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策對(duì)于當(dāng)期有降低房?jī)r(jià)的作用，開(kāi)發(fā)商和投資人對(duì)政策預(yù)期越準(zhǔn)確，市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)程度就越小。其他學(xué)者研究表明銷售量與銷售價(jià)格較去年同期均有顯著下滑，并且限購(gòu)政策對(duì)消費(fèi)性需求有顯著的負(fù)影響，但對(duì)投資性購(gòu)房需求影響并不明顯[3-7]。另外一部分學(xué)者研究限購(gòu)政策對(duì)社會(huì)福利的影響，主要有馮科、何理、韓永輝等人。馮科等[8]、胡濤等[9]構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)的反需求函數(shù)，通過(guò)2007—2011年居民消費(fèi)支出和價(jià)格季度經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)限購(gòu)政策破壞了其他市場(chǎng)的均衡，并且剛性、改善和投資性房產(chǎn)需求者均有福利損失。其他學(xué)者研究表明，限購(gòu)政策等非市場(chǎng)手段會(huì)造成市場(chǎng)效率的損失，降低社會(huì)福利[10-14]。限購(gòu)政策僅可作權(quán)宜之計(jì)而非長(zhǎng)久之策，并且難以作為一種常用的房地產(chǎn)調(diào)控手段。國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的研究較為豐富，主要涉及信貸配給政策和限價(jià)政策等等，對(duì)限購(gòu)、限價(jià)政策的研究，西方學(xué)者普遍認(rèn)為會(huì)引起社會(huì)福利的損失。Glaeser[15]研究發(fā)現(xiàn)，如果住房進(jìn)行價(jià)格或數(shù)量管制，住房市場(chǎng)的社會(huì)總福利就會(huì)大大降低。Munch等[16]基于丹麥家庭圍觀調(diào)查的數(shù)據(jù)研究了住房租金管制對(duì)丹麥住宅市場(chǎng)的影響，結(jié)果表明住宅租金的管制會(huì)導(dǎo)致租賃家庭的遷移，但同時(shí)也降低了社會(huì)福利。Glaeser等[17]研究發(fā)現(xiàn)，在住房租金控制下，由于租房需求存在異質(zhì)性分布，會(huì)引發(fā)資源誤配，使租金控制產(chǎn)生的福利成本高于供給不足的福利成本。從以上學(xué)者的研究中發(fā)現(xiàn)限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用有限，并且限購(gòu)政策導(dǎo)致了社會(huì)福利的損失，不應(yīng)該長(zhǎng)期實(shí)施。通過(guò)近年來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)的情況發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲仍具有不可小覷的勢(shì)頭。通過(guò)構(gòu)建地方政府、房地產(chǎn)商及購(gòu)房者三方的斯塔克伯格博弈模型，分析限購(gòu)政策實(shí)施前后地方政府效用及房地產(chǎn)商效用的變化，進(jìn)而分析由限購(gòu)政策引起的住房需求量減少對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響，從而判斷限購(gòu)政策的實(shí)效性。1構(gòu)建斯塔克伯格博弈模型1.1斯塔克伯格模型的建立與變量描述1.1.1博弈過(guò)程的描述地方政府擁有房調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)利，下調(diào)本市住房?jī)r(jià)格、減少房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存過(guò)剩問(wèn)題，是地方政府面臨的重要難題，為此中央政府提出限購(gòu)措施，地方政府面對(duì)中央政府提出的政策，有2種選擇：響應(yīng)中央政府號(hào)召，推行限購(gòu)政策;無(wú)視中央政府政策，不推行限購(gòu)政策。假設(shè)地方政府推行限購(gòu)政策的概率為x，付出的總成本效用為C，住房的有效需求量為Q1。不推行限購(gòu)政策，即不限購(gòu)時(shí)的概率為1x，住房的有效需求量為Q2。用Ui來(lái)表示地方政府的效用。對(duì)房地產(chǎn)商而言，地方政府作出選擇后，房地產(chǎn)商面臨2種選擇：根據(jù)市場(chǎng)供需波動(dòng)情況，選擇降價(jià);無(wú)視市場(chǎng)供需波動(dòng)情況，選擇不降價(jià)。假設(shè)房地產(chǎn)商選擇降價(jià)的概率為y，降價(jià)后的住房?jī)r(jià)格為P2。房地產(chǎn)商選擇不降價(jià)的概率為1y，住房的初始價(jià)格，即不降價(jià)時(shí)的房?jī)r(jià)為P1。房地產(chǎn)商的效用表達(dá)式為E（p，Q）=pMQ。對(duì)于購(gòu)房者而言，由于住房產(chǎn)品的資金投入量大，單套住房的資金投入量為PM，M為單套住房的面積（單位：m2），取平均值，價(jià)格P的微小變動(dòng)就能引起購(gòu)房者投入的較大變化，因此，購(gòu)房者在房地產(chǎn)商做出選擇后有2種選擇：抓住當(dāng)前機(jī)會(huì)，選擇購(gòu)房;理性判斷市場(chǎng)，選擇不購(gòu)房。當(dāng)房地產(chǎn)商選擇降價(jià)策略后，購(gòu)房者可以獲得由降價(jià)引起的較大收益，所有購(gòu)房者都會(huì)選擇購(gòu)房。當(dāng)房地產(chǎn)商選擇不降價(jià)時(shí)，購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下降，則購(gòu)房者購(gòu)房的概率為z，購(gòu)房者選擇不購(gòu)房的概率為1z。模型的決策樹(shù)，如圖1所示。根據(jù)實(shí)際模擬結(jié)果作者發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策實(shí)效性的影響因素，包括有效需求量、降價(jià)幅度、房?jī)r(jià)降低給政府帶來(lái)的效用、需求量減少給政府帶來(lái)的效用，均與房地產(chǎn)商效用以及地方政府效用有顯著相關(guān)性，并且影響房地產(chǎn)商和地方政府的決策選擇。在博弈過(guò)程中，房地產(chǎn)商可以通過(guò)調(diào)整降價(jià)幅度大小，盡可能實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，當(dāng)政府實(shí)施限購(gòu)政策時(shí)，房地產(chǎn)商為保證自身利益，選擇降價(jià)策略并盡可能縮小降價(jià)幅度，由此可知，限購(gòu)政策對(duì)降低房?jī)r(jià)并無(wú)太大作用。對(duì)于不受限購(gòu)政策影響的消費(fèi)者，短期的房?jī)r(jià)降低刺激這部分消費(fèi)者增加購(gòu)房投資，使得住房需求量增加，因此限購(gòu)政策并不能有效降低住房需求量。在中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《國(guó)家數(shù)據(jù)網(wǎng)》中查找中國(guó)實(shí)行限購(gòu)政策的3個(gè)城市北京、深圳、上?！?005—2016年的住宅商品房平均銷售價(jià)格（元/m2）”，研究發(fā)現(xiàn)這3個(gè)城市在限購(gòu)政策實(shí)施后房?jī)r(jià)下降并不明顯。分析2005—2016年上海市房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策對(duì)上海房?jī)r(jià)的影響僅限于2011和2012年，房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率分別為-0.51%、0.22%，2013年房?jī)r(jià)開(kāi)始反彈，增長(zhǎng)率為16.75%，2015年甚至達(dá)到30.98%;限購(gòu)政策對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響僅限于2011—2014年，同比增長(zhǎng)率小于1%，分別為-0.95%、0.67%、0.79%、0.65%，2015—2016年，房?jī)r(jià)開(kāi)始回彈，增長(zhǎng)率分別為20.55%、27.75%;深圳市房?jī)r(jià)受限購(gòu)政策的影響最不明顯，僅在2012年房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率為-0.97%，2014年增長(zhǎng)率為0.26%，2013、2015和2016年房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率分別為23.33%、40.02%、35.17%。并且，作者通過(guò)研究限購(gòu)政策實(shí)施以前的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)北京、上海、深圳均出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)和增長(zhǎng)率小于1%的情況，那么限購(gòu)政策實(shí)施以后房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率降低，很有可能是其他因素共同作用的結(jié)果，并不能說(shuō)明限購(gòu)政策的實(shí)效性。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明了本文研究結(jié)果的可靠性，證明本文的推論是正確的。4總結(jié)與政策建議1）結(jié)論。結(jié)合博弈結(jié)果以及實(shí)際模擬作者發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策并不能顯著降低房?jī)r(jià)，并且在租房市場(chǎng)需求量增加，銀行貸款利率波動(dòng)等因素的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)仍有上漲趨勢(shì)，限購(gòu)政策僅僅對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到抑制作用，并且抑制效果有限，不能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。限購(gòu)政策僅僅遏制了受限購(gòu)政策