20XX年商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告

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20XX年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

過(guò)去一年中，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)程進(jìn)一步加快，單一粗放的短平快開(kāi)辟、銷(xiāo)售時(shí)代差不多被改變，更多的資本挑選進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、酒店等如雨后春筍般涌現(xiàn)，盡管形式別一，但都指向商業(yè)地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)商重新掘金的另一片藍(lán)海。

投資加速，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存仍存

相比住所市場(chǎng)，20XX年的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了更為高漲的進(jìn)展熱潮。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三年后的XXX年，中國(guó)房地產(chǎn)投資交易總額或?qū)⑦_(dá)到2600億元，對(duì)照20XX年將大幅增長(zhǎng)45%。而其中商業(yè)地產(chǎn)將扮演著重要的角XXX，預(yù)計(jì)2017-XXX年入市的資金將達(dá)到1萬(wàn)億人民幣。

由于供應(yīng)遠(yuǎn)超過(guò)同期的需求，所以即使需求強(qiáng)勁，也沒(méi)能使市場(chǎng)的空置率有所下落。和去年相比，困擾商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“庫(kù)存”咨詢題仍然存在。

前三季度全國(guó)商品房待售面積61140萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-12.2%;其中住所32256萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-22%；辦公樓3537萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房15504萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%。

這也意味著和住所的庫(kù)存比例下落得比較快相比，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存壓力還是非常大。盡管早在去年6月，XXX辦公廳就出臺(tái)了若干意見(jiàn)，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。20XX年7月份，12個(gè)重點(diǎn)都市也開(kāi)始試點(diǎn)推進(jìn)租賃住房建設(shè)，然而從數(shù)據(jù)端呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存仍然需要更多元化的思路。

共享時(shí)代，商業(yè)物業(yè)租金小幅上升

回首過(guò)去的10個(gè)月，投資開(kāi)辟以及消費(fèi)需求的演變，拉動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)。重新吸引投資者和開(kāi)辟商關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)，大概有強(qiáng)勢(shì)回歸之勢(shì)，將來(lái)升值潛力值得期待。

商業(yè)地產(chǎn)的回歸，首先就表如今寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)饨鸬奶嵘?0XX年1-9月，“雙創(chuàng)”效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，TMT(科技、媒體、電信)行業(yè)進(jìn)展迅猛，這也直截了當(dāng)帶動(dòng)了辦公樓租賃需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。從北上廣深等一線都市來(lái)看，受惠于旺盛的租賃需求，上述都市在20XX年前三季度租金普遍上漲。

在空置率方面，共享辦公的加速跑馬圈地，對(duì)寫(xiě)字樓的空置去化起到了積極作用，也是推高寫(xiě)字樓租金的緣故之一。以二線都市中的重慶為例，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商觸角差不多從一般的商業(yè)園區(qū)伸及甲級(jí)寫(xiě)字樓，成為市場(chǎng)需求的重要來(lái)源。

除此之外，作為商業(yè)物業(yè)別可或缺的一部分，過(guò)去幾個(gè)月中購(gòu)物中心的表現(xiàn)也十分亮眼。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，非常多核心商圈的購(gòu)物中心均舉行了改造升級(jí)，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的空置率持續(xù)走低。得益于此，租金也有所上浮，尤以首層表現(xiàn)較為明顯。

另外，非核心商圈也有較突出的表現(xiàn)，隨著都市別斷向外輻射進(jìn)展，零售商持續(xù)看好非核心商圈及近郊，令區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心入駐率環(huán)比接著有所上升。

體驗(yàn)創(chuàng)新，存量物業(yè)盤(pán)活消費(fèi)新需求

以商業(yè)地產(chǎn)目前的狀況來(lái)看，傳統(tǒng)“短平快”的開(kāi)辟銷(xiāo)售模式差不多別可持續(xù)。為了在眾多的項(xiàng)目中脫穎而出，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始構(gòu)建新的價(jià)值鏈，走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，這也造就了20XX年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的多點(diǎn)開(kāi)花。

最直觀的感覺(jué)，算是購(gòu)物場(chǎng)所從過(guò)往單一的零售中“脫胎換骨”，逐漸提高體驗(yàn)性業(yè)態(tài)的占比。隨著消費(fèi)者的需求越趨多元，購(gòu)物已別是商場(chǎng)唯一的“表達(dá)”方式，而是更多地呈如今休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、就餐、培訓(xùn)、教育等多方面的消費(fèi)訴求。

關(guān)于運(yùn)營(yíng)商來(lái)講，體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)可以經(jīng)過(guò)營(yíng)造商場(chǎng)情景，最大化地將消費(fèi)者吸引進(jìn)來(lái)，具有非常強(qiáng)的聚客能力。此外，客群的咨詢題的解決帶動(dòng)了其他業(yè)態(tài)的消費(fèi)，縮短新項(xiàng)目的市場(chǎng)哺育期，關(guān)于銷(xiāo)售來(lái)講別無(wú)裨益。

20XX年7月，大悅城就在北京、上海兩地開(kāi)始試水“智慧商圈”，打造體驗(yàn)式購(gòu)物中心。消費(fèi)者只需要用支付寶掃口碑碼就能享受優(yōu)惠信息展示、綁定口會(huì)員卡、在線排隊(duì)、智慧停車(chē)、場(chǎng)景推舉等服務(wù)。

需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的龐大存量激發(fā)了長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公空間等新興業(yè)態(tài)的興起。20XX年全年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)模將突破4000億元，這也吸引了房產(chǎn)中介、酒店開(kāi)辟商以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司紛紛加入。而房地產(chǎn)開(kāi)辟商諸如碧桂園、龍湖、保利、萬(wàn)科等品牌房企也開(kāi)始加速跑馬圈地，演繹存量時(shí)代的創(chuàng)新空間。

另外，聯(lián)合辦公在20XX年迎來(lái)了爆發(fā)性增長(zhǎng)，依照獵取的數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)約有2300家聯(lián)合辦公企業(yè)，平均每天就有3家企業(yè)誕生，而20XX年全年，中國(guó)聯(lián)合辦公的潛在市場(chǎng)規(guī)模將在3萬(wàn)億以上。體如今商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很多企業(yè)甚至在自個(gè)兒經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心底內(nèi)置了聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)。比如龍湖地產(chǎn)旗下的聯(lián)合辦公品牌“一展空間”已相繼在北京、成都、上海等地的天街商業(yè)中開(kāi)業(yè)。

融資趨緊，房企探路資本新通道

從另一方面來(lái)觀看，非常多商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況別佳，租金別能覆蓋運(yùn)營(yíng)成本，空置嚴(yán)峻。除此之外，扎堆的寫(xiě)字樓千篇一律、缺乏個(gè)性，造成供給結(jié)構(gòu)和租戶需求別匹配的局面。而關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)最為核心的資金咨詢題，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)辟商資金沉淀嚴(yán)峻，融資模式仍然較為單一。

20XX年10月，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)了《對(duì)于企業(yè)債券審核降實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見(jiàn)》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)入20XX年，證監(jiān)會(huì)修訂相關(guān)細(xì)則，規(guī)定上市公司融資后18個(gè)月內(nèi)別能啟動(dòng)再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也別能超過(guò)上次發(fā)行股份的20%，這些讓原來(lái)就飽受資金困擾的商業(yè)地產(chǎn)處境變得更加困難。

在融資接著收窄的趨勢(shì)下，資產(chǎn)證券化成為商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具悄然興起。新交所數(shù)據(jù)顯示，目前新加坡約有43個(gè)房地產(chǎn)信托與商業(yè)信托，總市值高達(dá)530億美元。其中有很多是由中國(guó)企業(yè)發(fā)起，而且是純中國(guó)資產(chǎn)在新加坡上市的房地產(chǎn)信托。借助新加坡那個(gè)國(guó)際性的房地產(chǎn)投資平臺(tái)，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)企業(yè)盤(pán)活了資產(chǎn)池。并利用回籠的資金舉行其他業(yè)務(wù)擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)由“重”變“輕”的過(guò)程。

與國(guó)外疏通資金通道外，很多企業(yè)也在國(guó)內(nèi)積極尋覓突破口。

先是10月中旬，新派公寓破冰長(zhǎng)租公寓REITs，擬發(fā)行金額為2.7億元的權(quán)益型類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)產(chǎn)品;爾后的10月23日，全國(guó)首單央企租賃住房REITs及首單儲(chǔ)架發(fā)行的REITs產(chǎn)品也獲批發(fā)行，保利地產(chǎn)作為發(fā)行人，產(chǎn)品總規(guī)模50億元。這也意味著，租賃型住房配套性融資的長(zhǎng)效機(jī)制已然破冰。

行業(yè)分析

回首走過(guò)的近一年時(shí)刻里，20XX年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了很多妨礙全行業(yè)的大事件。在短短四個(gè)月內(nèi)，潘石屹將自個(gè)兒曾經(jīng)“珍愛(ài)”的上海虹口SOHO及凌空SOHO出清，作價(jià)85.14億元；而定下一億小目標(biāo)的王健林，作價(jià)199.6億元，就將旗下凈值331.76億元總建造面積328.63萬(wàn)平米的酒店資產(chǎn)包出售給富力。

20XX年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰、去蕪存菁，并涌出許多新的實(shí)踐和探究，推動(dòng)著行業(yè)的進(jìn)展。

商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新支點(diǎn)，原創(chuàng)IP盛行

興起之初的IP，不過(guò)在游戲、小講、電影等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)里擁有極高的話語(yǔ)權(quán)，而隨著消費(fèi)需求的升級(jí)，逐漸衍生出一種對(duì)相同文化和相同族群的認(rèn)同和渴望。所以，IP的商業(yè)價(jià)值被逐漸重視，成為原創(chuàng)業(yè)態(tài)的要緊進(jìn)展脈絡(luò)。

商業(yè)交易最核心的因素算是稀缺性，稀缺性產(chǎn)生在哪里，哪里就將浮現(xiàn)交易入口。關(guān)于好的商業(yè)IP來(lái)講，別僅能眨眼擊中大伙兒的情感訴求，產(chǎn)生源源別斷的話題，還能自帶流量，帶動(dòng)相關(guān)業(yè)態(tài)的進(jìn)展。

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”熱度的飆升，新的傳播方式和新生代的IP別斷涌現(xiàn)。結(jié)合自身商業(yè)項(xiàng)目特性打造屬于自個(gè)兒的IP，別僅能為消費(fèi)者帶來(lái)愉悅的體驗(yàn)，并且還能轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益，這也成為IP創(chuàng)新使用的新思路。

資產(chǎn)優(yōu)化改造范式，商業(yè)價(jià)值再挖掘

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)是一門(mén)技術(shù)活，在那個(gè)長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)進(jìn)展過(guò)程中，調(diào)整和變化向來(lái)伴隨左右?，F(xiàn)時(shí)期我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，一方面新增的項(xiàng)目別斷入市，另一方面一些過(guò)往占領(lǐng)核心商圈或者人流優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目被市場(chǎng)逐漸淘汰、輪換。

數(shù)據(jù)端顯示，20XX年上半年，全國(guó)20大要緊都市的商業(yè)物業(yè)存量高達(dá)1.37億平方米，同比增長(zhǎng)16%，預(yù)計(jì)全年存量達(dá)到1.62億平方米。

在如此的大環(huán)境下，怎么對(duì)這些存量資產(chǎn)舉行升級(jí)改造，怎么借助運(yùn)營(yíng)治理的力量激發(fā)其商業(yè)價(jià)值，是開(kāi)辟商及投資者們能否盤(pán)活資產(chǎn)的關(guān)鍵，也成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的考題。

在商業(yè)存量項(xiàng)目密集的創(chuàng)新試錯(cuò)期，也形成了初步的資產(chǎn)優(yōu)化改造范式。多家企業(yè)的實(shí)踐證明，經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)的項(xiàng)目，必然在空間規(guī)劃、招商和客戶粘性的培養(yǎng)上下了很多苦功。消費(fèi)者定位是首先要解決的咨詢題，因?yàn)槲┆?dú)將客群聚焦化，才干更加精準(zhǔn)地把握他們的價(jià)值觀訴求。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的道與術(shù)

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的脈絡(luò)里，“重資產(chǎn)”是繞只是去的關(guān)鍵詞。但是，資金沉淀、負(fù)債累累等弊病，都讓過(guò)去以量制勝的重資產(chǎn)模式開(kāi)始失去了“光環(huán)”，取而代之的是“以質(zhì)取勝”，即輸出品牌治理、資產(chǎn)證券化、保障充?，F(xiàn)金流的輕資產(chǎn)模式。

自20XX年8月，國(guó)內(nèi)首單商業(yè)物業(yè)按揭支持證券(CMBS)產(chǎn)品降地后，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化之路被點(diǎn)亮。資產(chǎn)證券化別僅能滿腳困擾企業(yè)的長(zhǎng)期資金來(lái)源咨詢題，還能最大化地提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，分散了投資人投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

依照中央結(jié)算公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013-20XX年，我國(guó)資產(chǎn)證券化發(fā)行額逐年遞增，由20XX年300億元上漲至20XX年的8600億元，增長(zhǎng)近28倍。截至20XX年上半年，全國(guó)共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品4884.1億元，同比增長(zhǎng)68.87%，市場(chǎng)存量為14624.78億元，同比增長(zhǎng)66.48%。

劃撥到房地產(chǎn)方面，2014-2016三年期間，全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已發(fā)行97單，發(fā)行規(guī)?？傆?jì)達(dá)1644.74億元。其中，盡管CMBS和類REITs浮現(xiàn)比較晚，然而可謂后起之秀，共計(jì)發(fā)行27單，規(guī)?？傆?jì)為850.35億元，規(guī)模占比超過(guò)50%，成為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的要緊工具。

需要注意的是，20XX年住房租賃市場(chǎng)的證券化節(jié)奏也開(kāi)始明顯加快，魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關(guān)的資產(chǎn)支持打算。

20XX年10月中旬，新派公寓權(quán)益型類REITs產(chǎn)品成為長(zhǎng)租公寓在REITs領(lǐng)域的破冰之作，爾后的10月23日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs獲得審議經(jīng)過(guò)，該REITs總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持的租賃住房為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制。

20XX年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，最為明顯的算是一些具有成熟運(yùn)營(yíng)治理經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)品牌，開(kāi)始依賴品牌輸出來(lái)讓自個(gè)兒實(shí)現(xiàn)變“輕”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)著XXX，新機(jī)會(huì)與突圍之路

作為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)而誕生的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，差不多成為吸引力較大的投資新領(lǐng)域。這一房企的“新寵”看似與商業(yè)地產(chǎn)無(wú)關(guān)，但事實(shí)上有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵還在于提供配套商業(yè)服務(wù)，以打造產(chǎn)城一體化來(lái)講，在建設(shè)園區(qū)的并且如和引進(jìn)新型商業(yè)業(yè)態(tài)、提供配套服務(wù)，并快速培養(yǎng)具有濃厚日子氣息的工作、居住環(huán)境，這些商業(yè)性考慮都必別可少。

與商業(yè)地產(chǎn)有異曲同工之妙的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期同樣非常漫長(zhǎng)，僅靠產(chǎn)業(yè)的收入來(lái)維持收支平衡明顯別可持續(xù)。關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)來(lái)講，慣常的做法是60%的用地為產(chǎn)業(yè)用地，另外35%是住所用地，其余則為商業(yè)或者工業(yè)用地。

所以，除了保持住所等快銷(xiāo)產(chǎn)品的比例以獲得充腳的銷(xiāo)售額外，還需要持有、經(jīng)營(yíng)部分物業(yè)以賺取租金，或透過(guò)各種金融手段將持有的物業(yè)資本化。

將來(lái)展望

將來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展傾向已成為各大企業(yè)別得別重視和考慮的咨詢題。能夠預(yù)見(jiàn)的是，隨著都市規(guī)模的別斷擴(kuò)展和延伸，主城區(qū)或核心商圈的可開(kāi)辟資源將逐漸銳減，所以相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)投資需求將下沉到三四線都市。

目前，在全國(guó)人口中，三四線都市占到的比例大約為53%。與一二線的都市相比，三四線都市的購(gòu)物中心只占到全國(guó)都市購(gòu)物中心的16.5%。一系列數(shù)據(jù)反映出，三四線都市的商業(yè)具有很大的空缺，也意味著更加顯著的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)的應(yīng)用也會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)要緊的進(jìn)展趨勢(shì)，過(guò)往類似于酒店、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)的數(shù)據(jù)收集不過(guò)經(jīng)過(guò)商戶POS機(jī)輸入或手抄等基礎(chǔ)方式，精準(zhǔn)性無(wú)法保證。這種粗略的統(tǒng)計(jì)帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)算是客群數(shù)量、消費(fèi)者行為、銷(xiāo)售事情等別能做到一目了然，所以在營(yíng)銷(xiāo)推廣、品牌調(diào)整方面