房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制問題分析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制問題分析

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言：我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十余年的開展，目前已進(jìn)入競爭劇烈、優(yōu)勝劣汰階段,如何在確保品質(zhì)的同時(shí)合理控制本錢，降低風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)能否良性持續(xù)開展的關(guān)鍵。只有有效的內(nèi)部控制，才能使房地產(chǎn)企業(yè)提高信譽(yù)、發(fā)明效益和持續(xù)開展。以合理保證企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)平安、財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息真實(shí)完整，提高經(jīng)營效率和效果，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)開展戰(zhàn)略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題

1、內(nèi)控制度不完備

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)不完備，主要表現(xiàn)在：

〔1〕內(nèi)部控制制度尚未建立，或不成文，內(nèi)部控制制度工作無據(jù)可依。

〔2〕局部企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但不健全。

〔3〕許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序不科學(xué)，目標(biāo)不明確、不細(xì)化。

2、風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全房地產(chǎn)行業(yè)屬高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，但其風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)卻并未健全。主要表現(xiàn)在：

〔1〕房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程投資風(fēng)險(xiǎn)與評(píng)價(jià)缺乏，決定投資開發(fā)工程時(shí)僅憑借管理者經(jīng)驗(yàn)或短暫的市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)倉促估算便進(jìn)入土地有形市場(chǎng)搶拍土地開發(fā)權(quán)，對(duì)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)未能加以重視，以至使開發(fā)商在購入土地后再重新審視自己原有的可研報(bào)告才意識(shí)到開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性。

〔2〕在產(chǎn)品設(shè)計(jì)謀劃、行銷策動(dòng)的市場(chǎng)定位上，常是高層憑經(jīng)驗(yàn)主觀決定，沒有深入調(diào)查分析。以至產(chǎn)品完工后銷售時(shí)間過長，才意識(shí)到產(chǎn)品不合乎市場(chǎng)需要。

3、監(jiān)督機(jī)制不到位

目前房地產(chǎn)企業(yè)根本都認(rèn)識(shí)到了內(nèi)部控制的重要性，并完善了企業(yè)的規(guī)章制度。但其能否得到嚴(yán)格實(shí)施才是生產(chǎn)平安住房品質(zhì)合規(guī)的最根本保障。因此需要內(nèi)部審計(jì)部門嚴(yán)格監(jiān)督。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)與財(cái)務(wù)部門沒有完全分開，局部內(nèi)部審計(jì)人員擔(dān)任或兼任財(cái)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)，甚至是財(cái)務(wù)總監(jiān)的下級(jí)，使審計(jì)工作受到各方面利益的牽制，最終流于形式。

4、不足內(nèi)部控制專業(yè)人才

我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨相關(guān)專業(yè)人才儲(chǔ)藏缺乏、不足內(nèi)控相關(guān)的信息系統(tǒng)等挑戰(zhàn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的投資、預(yù)算、項(xiàng)目施工等環(huán)節(jié)都需要監(jiān)督,致使該行業(yè)的內(nèi)部控制專業(yè)人才更加不足。由于內(nèi)控專業(yè)人才儲(chǔ)藏缺乏，很多企業(yè)依賴專業(yè)機(jī)構(gòu)的協(xié)助，但專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)往往有限，往往僅可以完成內(nèi)部控制報(bào)告。

5、企業(yè)基層內(nèi)部控制環(huán)境單薄

企業(yè)不足對(duì)于員工層的內(nèi)部控制教育培訓(xùn)，內(nèi)部控制理念沒有向員工展開，房地產(chǎn)公司員工普遍認(rèn)為內(nèi)部控制是企業(yè)高層的工作。而內(nèi)部控制實(shí)質(zhì)上是由企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和全體員工實(shí)施的、旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過程。只有全體員工的共同參與，才能實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的有效性。

6、房地產(chǎn)經(jīng)營中信息溝通不暢

房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期較長，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長等特點(diǎn)。在經(jīng)營中波及方面廣泛，利益相關(guān)者眾多，包含投資者、債權(quán)人、承包單位、被拆單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料供給單位、房屋購置者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及各個(gè)政府審批部門、工商、稅務(wù)等等。由于波及范圍較廣，導(dǎo)致內(nèi)部控制的內(nèi)部與內(nèi)部、內(nèi)部與外部信息溝通更容易不暢，給內(nèi)部控制帶來了較大難度。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

1、完善企業(yè)內(nèi)部流程

〔1〕制定標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)流程管理制度并編制內(nèi)部管理手冊(cè)，明確內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)流程等情況，使企業(yè)由上至下有據(jù)可依。

〔2〕對(duì)業(yè)務(wù)流程不斷梳理完善、優(yōu)化，加強(qiáng)各部門間協(xié)作，防止職責(zé)交叉和制度缺失等問題，防止墨守成規(guī)。

〔3〕不斷完善流程管理信息系統(tǒng)，采用較先進(jìn)的ERP管理軟件。

2、健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)不清晰，政策金融形勢(shì)不穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地經(jīng)營權(quán)到最后房屋銷售的過程中，必然會(huì)受到諸多外部因素的影響，僅憑企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者主觀經(jīng)驗(yàn)決策難免會(huì)與正確方向存在偏差。完善的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，能為管理者提供鞏固的決策環(huán)境。

企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)類型和特征制定合理的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移計(jì)劃。應(yīng)用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對(duì)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，實(shí)行科學(xué)的事前控制伎倆，有效躲避內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。充沛吸收專業(yè)人員，組成風(fēng)險(xiǎn)分析團(tuán)隊(duì)，按照嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的程序，防止企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)因個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好給企業(yè)經(jīng)營帶來重大損失。

3、完善有效的監(jiān)督機(jī)制

〔1〕保證內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性，其應(yīng)由董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，向董事會(huì)報(bào)告，確保其能客觀的對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行審計(jì)，充沛發(fā)揮其對(duì)總經(jīng)理和財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督職能。

〔2〕設(shè)立內(nèi)部舉報(bào)機(jī)制，保持內(nèi)部舉報(bào)熱線和信箱的暢通，愛護(hù)舉報(bào)人的平安。

〔3〕避免管理層舞弊，一般房地產(chǎn)公司管理層舞弊具有隱蔽性，當(dāng)內(nèi)控體制不完善時(shí)，管理層的權(quán)利有時(shí)會(huì)凌駕于規(guī)章制度之上。通常管理層舞弊有如下信號(hào)，如管理人員遭受異常壓力或業(yè)績冀望；機(jī)構(gòu)面臨資金壓力；管理層的薪酬與經(jīng)營成果掛鉤等。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)這些信號(hào)時(shí)，內(nèi)部審計(jì)部門要特別注意對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告真實(shí)性確實(shí)認(rèn)，考察管理層是否存在粉飾財(cái)務(wù)報(bào)告的情況。

4、培養(yǎng)與引進(jìn)內(nèi)部控制專業(yè)人才

〔1〕挑選財(cái)務(wù)、項(xiàng)目、采購等核心部門的員工組成獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)團(tuán)隊(duì)，還可以在團(tuán)隊(duì)中外部聘用會(huì)計(jì)師事務(wù)所的專業(yè)人才對(duì)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨認(rèn)與評(píng)估、對(duì)內(nèi)控環(huán)境進(jìn)行建設(shè)并持續(xù)監(jiān)控，發(fā)揮內(nèi)部控制最大效果，并逐漸將其標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化，產(chǎn)生管理效益；

〔2〕激勵(lì)內(nèi)審團(tuán)隊(duì)員工加入內(nèi)部審計(jì)知識(shí)培訓(xùn)，激勵(lì)其取得審計(jì)師證書和國際內(nèi)部審計(jì)師證書等；

〔3〕在內(nèi)審機(jī)構(gòu)創(chuàng)建后的前一兩年必須采用專業(yè)機(jī)構(gòu)展開內(nèi)部審計(jì)，促使企業(yè)內(nèi)審團(tuán)隊(duì)和外部專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，并在合作過程中向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)。

5、完善企業(yè)內(nèi)部控制的人文環(huán)境

〔1〕在企業(yè)內(nèi)部全面宣傳內(nèi)部控制，制作內(nèi)部控制手冊(cè)，分發(fā)到每一位員工。通常內(nèi)部控制手冊(cè)，需要具備如下信息：企業(yè)信念理念和文化方針，如老實(shí)守信、以人為本；企業(yè)合規(guī)承諾，如遵守國家法規(guī)、合乎國際規(guī)范、到達(dá)審計(jì)合格；對(duì)管理層的合規(guī)要求內(nèi)容，如做合規(guī)表率，對(duì)每一位員工的合規(guī)要求內(nèi)容，涵蓋項(xiàng)目、采購、銷售等；

(2)定期展開內(nèi)部控制自查，制做內(nèi)部控制自查確認(rèn)表，針對(duì)各個(gè)部門不同業(yè)務(wù)情況制做表格，要求每年一次由各個(gè)部門對(duì)本部門是否合乎內(nèi)部控制要求進(jìn)行自我檢查確認(rèn)，并且要求各個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)將檢查事項(xiàng)進(jìn)行部門內(nèi)部教育，告知下屬，每年檢查后均需進(jìn)行內(nèi)部自我改善。

(3)不定期進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，在每一次內(nèi)部審計(jì)過程中，讓員工了解到內(nèi)部控制是由每一個(gè)員工的工作組成，內(nèi)部控制是全體員工實(shí)施的。

6、建立廣泛信息與溝通平臺(tái)

信息與溝通是內(nèi)部控制的重要組成局部，企業(yè)必須及時(shí)、準(zhǔn)確地收集并傳遞與內(nèi)部控制相關(guān)的信息，確保信息在企業(yè)內(nèi)部和外部之間進(jìn)行有效溝通交流。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)建立信息與溝通平臺(tái)，在明確內(nèi)部控制相關(guān)信息的收集、處理和傳遞程序的同時(shí)確保這些信息在企業(yè)內(nèi)部各部門之間，以及企業(yè)與客戶、債權(quán)人、供給商、政府監(jiān)督部門等有關(guān)方面之間進(jìn)行及時(shí)溝通和反應(yīng)，從而促進(jìn)內(nèi)部控制系統(tǒng)的有效運(yùn)行。