廣州國(guó)際名店城的發(fā)展思路

廣州國(guó)際名店城的發(fā)展思路

一廣州國(guó)際名店城功能定位與國(guó)際名店城概念最接近的是大型購(gòu)物中心（mall）。中國(guó)的大型購(gòu)物中心建設(shè)始于20世紀(jì)90年代中期。上海港匯商城、廣州天河城、北京國(guó)貿(mào)商城的開業(yè)和成功，帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心建設(shè)的大發(fā)展。嚴(yán)格來說，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式并不是一種單純的零售業(yè)態(tài)。按照我國(guó)最新頒布的劃分標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，購(gòu)物中心應(yīng)該是企業(yè)有計(jì)劃開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體，其所有者主要從事物業(yè)管理和入駐店面管理，一般不從事商品銷售事務(wù)。購(gòu)物中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)一般如下：以百貨店或超級(jí)市場(chǎng)為核心店，由各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成，服務(wù)功能齊全，融零售、餐飲、娛樂于一體，設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮、服務(wù)優(yōu)質(zhì)。按規(guī)模和機(jī)能不同，購(gòu)物中心可劃分為社區(qū)型、市區(qū)型和地區(qū)型三種。按照經(jīng)營(yíng)定位的不同，購(gòu)物中心又可分為豪華型和廉價(jià)型，前者著重以特殊的消費(fèi)主題吸引特定顧客，通常以奢侈品和高檔用品為主，以高收入人群為服務(wù)對(duì)象；后者則以特有的廉價(jià)折扣商品吸引顧客，為一定范圍內(nèi)追求經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的普通消費(fèi)者群體提供服務(wù)。從業(yè)態(tài)上看，廣州國(guó)際名店城的商業(yè)形態(tài)類似于大型城郊購(gòu)物中心：距離城市中心較遠(yuǎn)，占地面積大，設(shè)施齊全，交通便利；同時(shí)名店城又具有購(gòu)物中心不可比擬的綜合優(yōu)勢(shì)。與傳統(tǒng)購(gòu)物中心相比，廣州國(guó)際名店城的內(nèi)涵將更加豐富，不僅在輻射半徑、店鋪規(guī)模、進(jìn)場(chǎng)商家、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、服務(wù)內(nèi)容等方面極大提升，而且將在“知名品牌”這一主題的統(tǒng)一下，依托空港帶來的人流、物流和信息流，增加展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、信息發(fā)布等多種功能。從經(jīng)營(yíng)方式來看，廣州國(guó)際名店城將兼具現(xiàn)代展貿(mào)中心特點(diǎn)，進(jìn)場(chǎng)商品以零售為主，也可根據(jù)品牌要求實(shí)行批零兼營(yíng)，展示、洽談、接單和電子商務(wù)多種方式共存。相對(duì)于購(gòu)物中心，國(guó)際名店城囊括的業(yè)態(tài)種類將更加全面，各類知名品牌既可以在國(guó)際名店城內(nèi)設(shè)立專賣店、專業(yè)店，也可以開設(shè)廠家直銷中心、折扣店、展示店、信息中心和服務(wù)中心；國(guó)際名店城內(nèi)部構(gòu)成也不再以百貨店或超級(jí)市場(chǎng)為核心店，而是根據(jù)品牌檔次和商品種類進(jìn)行劃分和布局。從經(jīng)營(yíng)定位來看，名店城將綜合豪華、時(shí)尚、平價(jià)路線，引入國(guó)際知名品牌、國(guó)內(nèi)馳名產(chǎn)品和地區(qū)特色名品，各種奢侈品、高檔商品、時(shí)尚用品和特色名優(yōu)商品、特色服務(wù)都可以在這里找到。國(guó)際名店城種類豐富的餐飲和娛樂休閑設(shè)施、便捷全面的商務(wù)服務(wù)將為消費(fèi)者打造一個(gè)一站式的購(gòu)物、休閑、旅游樂園，為商家創(chuàng)造一個(gè)商品展示、信息發(fā)布、商務(wù)洽談和發(fā)展業(yè)務(wù)的友好商務(wù)環(huán)境。從建筑風(fēng)格來看，國(guó)際名店城具有嶺南特色的園林建設(shè)、與新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)和周邊環(huán)境融洽和諧的建筑風(fēng)格、凸顯“名店”主題的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和具有名牌水準(zhǔn)的管理服務(wù)，將引領(lǐng)珠三角、華南乃至全國(guó)購(gòu)物旅游的新時(shí)尚。綜上所述，國(guó)際名店城可以說是一種嶄新的、獨(dú)特的、匯聚國(guó)內(nèi)外知名品牌、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的現(xiàn)代新型綜合商貿(mào)中心。就目前國(guó)內(nèi)情況來看，名店城這一商業(yè)形態(tài)的發(fā)展還只是初露端倪，尚未有已經(jīng)運(yùn)作成熟的模式可供借鑒。從這一角度來看，可以說國(guó)際名店城將創(chuàng)造一種新的商品流通商業(yè)形態(tài)和管理形式，是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下對(duì)商品和市場(chǎng)、生產(chǎn)和消費(fèi)、物流和倉(cāng)儲(chǔ)、信息和服務(wù)等各種資源的一次主動(dòng)的有機(jī)整合，達(dá)到消費(fèi)與文化、消費(fèi)與服務(wù)、消費(fèi)與休閑、消費(fèi)與環(huán)境、商業(yè)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)、名店城建設(shè)與城市改造和提升功能的協(xié)調(diào)與融合。二廣州建設(shè)國(guó)際名店城的條件分析1.廣州城市發(fā)展水平已經(jīng)達(dá)到一定程度國(guó)際名店城項(xiàng)目的建設(shè)與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)。只有城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到一定的程度才具備建設(shè)國(guó)際名店城的環(huán)境條件。從經(jīng)濟(jì)總量來看，“十五”以來，廣州全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)13.8%。2005年，全市經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到5115.75億元，比2000年幾乎翻一番，在國(guó)內(nèi)城市中居第三位，僅次于北京和上海。2006年GDP更是突破6000億元。表1和圖1為2002～2006年5年間廣州市GDP變化情況。由此可見，在這5年里，廣州市經(jīng)濟(jì)總量不斷增大，發(fā)展速度非?？?，廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景非常樂觀。表12002～2006年廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況圖12002～2006年廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值發(fā)展情況另外，從人均經(jīng)濟(jì)總量來看，根據(jù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家建設(shè)國(guó)際名店城類似項(xiàng)目的相關(guān)資料，美國(guó)在人均GDP達(dá)到12000美元時(shí)，購(gòu)物中心才發(fā)展成熟。而與我國(guó)國(guó)情相近的亞洲地區(qū)的日本、泰國(guó)、馬來西亞等國(guó)，當(dāng)20世紀(jì)70年代購(gòu)物中心在這些國(guó)家發(fā)展時(shí)，其項(xiàng)目所在的地區(qū)人均GDP僅為3000～4000美元。而在廣州，2006年廣州按戶籍人口和常住人口計(jì)算的人均GDP分別為10000美元和7800美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平。由此可見，廣州已經(jīng)具備建設(shè)國(guó)際名店城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件。2.廣州居民具有強(qiáng)勁的購(gòu)買力國(guó)際名店城作為一種高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所，其建設(shè)的可行與否與一個(gè)城市居民的購(gòu)買能力和消費(fèi)習(xí)慣有著直接的關(guān)系?？梢哉f，城市居民強(qiáng)勁的購(gòu)買能力和良好的消費(fèi)習(xí)慣是國(guó)際名店城的生存之本。從表2和圖2中2002～2006年廣州市人均收入和消費(fèi)情況來看，在這5年間，無論是廣州市城市居民還是農(nóng)村居民的收入水平都在不斷提高，城市居民年人均可支配收入從2002年的13380元增加到2006年的19851元，農(nóng)村居民年人均可支配收入則從6857元增加到7788元。表22002～2006年廣州市人均收入與消費(fèi)狀況圖22002～2006年廣州市人均收入與消費(fèi)變化情況隨著廣州居民收入水平的提高，其消費(fèi)支出和消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化，表現(xiàn)為，廣州市的城市居民和農(nóng)村居民的消費(fèi)支出都不斷提高，并且其恩格爾系數(shù)都呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)。廣州市城市居民人均消費(fèi)支出從2002年的10672元增加到2006年的15445元；農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出則從2003年4116元增加到2006年的5629元。廣州城市居民恩格爾系數(shù)從2002年的0.381降到2006年的0.370，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)則從2003年的0.439降到2006年的0.426?？梢?，隨著收入水平的提高，人們的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，人們用于維系基本生存方面的消費(fèi)所占的比重不斷下降。一般的商業(yè)業(yè)態(tài)如倉(cāng)儲(chǔ)式超市、百貨商店等就不能完全滿足他們的需求。以營(yíng)造“購(gòu)物中休閑”和“休閑中購(gòu)物”氛圍為特色的大型購(gòu)物中心則脫穎而出，成為人們需求的新亮點(diǎn)，從而成功超越其他商業(yè)業(yè)態(tài)。正是廣州市居民這股強(qiáng)勁的購(gòu)買力和強(qiáng)烈的消費(fèi)需求，為廣州市建設(shè)國(guó)際名店城提供了基礎(chǔ)和條件。3.廣州擁有發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，汽車普及率快速提高交通的高度發(fā)達(dá)以及汽車的普及是成功建設(shè)國(guó)際名店城的必要因素。無論是城市中心型國(guó)際名店城還是非城市名店城都有賴于交通狀況的改善，以便為消費(fèi)者提供便捷的交通，方便其抵達(dá)名店城進(jìn)行“一站式消費(fèi)”。因此，城市的軌道交通、公交線路，特別是家庭汽車在購(gòu)物中心發(fā)展中具有不可替代的作用。廣州交通設(shè)施的完善程度在全國(guó)各大城市中名列前茅，它集航空、港口、鐵路、公路運(yùn)輸樞紐優(yōu)勢(shì)于一體。特別是近年來，為增強(qiáng)城市服務(wù)功能，廣州加快了交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，綜合運(yùn)輸體系不斷完善。目前，廣州形成了以內(nèi)環(huán)路、環(huán)城高速路為標(biāo)志的城市快速道路網(wǎng)，形成了以廣州為中心，以廣深、京珠等高速公路為主骨架，以等級(jí)公路為紐帶，輻射廣東省、連接全國(guó)的公路網(wǎng)；2004年8月投入使用的新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)三大國(guó)際樞紐空港之一；廣州通過京廣、京九、廣九、三茂等鐵路干線與全國(guó)鐵路網(wǎng)相連，成為華南地區(qū)最重要的鐵路運(yùn)輸樞紐；此外，廣州港口在吞吐量方面位居世界十大港口之一，2004年9月投入使用的具有4個(gè)5萬噸級(jí)泊位的南沙港，使廣州成為與海運(yùn)乃至遠(yuǎn)洋運(yùn)輸高度互動(dòng)的港口樞紐城市。根據(jù)廣州市“十一五”規(guī)劃，“十一五”期間，廣州將打造區(qū)域性交通樞紐，按信息化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的要求，進(jìn)一步加大投入，到2010年基本建成以“三港雙快”（空港、海港、信息港，高快速道路、快速軌道線）為主骨架的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)，打造連通世界、輻射東南亞的區(qū)域性交通樞紐，強(qiáng)化城市服務(wù)功能，支持和引導(dǎo)城市組團(tuán)式擴(kuò)展。另外，從汽車普及率來看，廣州市民2006年擁有汽車55.52萬輛，普及率約為8%，并且呈現(xiàn)非常高的增長(zhǎng)率，比上年增長(zhǎng)34.3%。其中擁有轎車54.91萬輛，比上年增長(zhǎng)34.8%。可以預(yù)見，在未來幾年，廣州的汽車普及率將大大提高。4.廣州擁有發(fā)達(dá)的批發(fā)零售業(yè)和餐飲業(yè)國(guó)際名店城置身于社會(huì)消費(fèi)品銷售行業(yè)，其發(fā)展與城市本身的批發(fā)零售業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展情況有密切關(guān)系，廣州批零業(yè)和餐飲業(yè)的發(fā)展對(duì)廣州國(guó)際名店城的建設(shè)有著重要影響。從表3和圖3可見，2002～2006年間，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的主要指標(biāo)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額高速增長(zhǎng)，從2002年的1370.68億元增長(zhǎng)到2006年的2182.77億元。其中，批發(fā)零售業(yè)零售總額從973.32億元增加到1833.42億元；餐飲業(yè)零售總額則從265.97億元增加到349.35億元。廣州社會(huì)消費(fèi)品零售額的持續(xù)快速增長(zhǎng)為廣州建設(shè)國(guó)際名店城提供了基礎(chǔ)和條件，為其成功建設(shè)和發(fā)展提供了一定的市場(chǎng)保障。表32002～2006年廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額主要指標(biāo)圖32002～2006年廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額主要指標(biāo)5.廣州具有建設(shè)國(guó)際名店城的人文環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境廣州地處沿海，毗鄰港澳，擁有得天獨(dú)厚的對(duì)外貿(mào)易優(yōu)勢(shì)，為廣州發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)提供了區(qū)位資源。改革開放以來，廣州利用其地理優(yōu)勢(shì)努力拓展市場(chǎng)，對(duì)外貿(mào)易已形成良好的貿(mào)易環(huán)境和市場(chǎng)條件，無論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，還是在人們的社會(huì)生活上都慢慢地融入全球化的大舞臺(tái)，正朝著國(guó)際化大都市的方向發(fā)展，為吸引國(guó)際名店的進(jìn)入打下良好的基礎(chǔ)?！爸贫拳h(huán)境、人文基礎(chǔ)好”是廣州吸引國(guó)際名店的一大優(yōu)勢(shì)，這得益于30年來地處中國(guó)改革開放最前沿的廣州，在招商、營(yíng)商等制度設(shè)計(jì)上作出的最具開拓性、最具挑戰(zhàn)性、最具前沿性的成功努力，形成了努力與國(guó)際接軌的、較為完善的、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制度及法制環(huán)境。而且，廣州是一個(gè)十足的商業(yè)大都市，經(jīng)歷了上千年的商業(yè)洗禮，具有十分濃厚的商業(yè)文化氛圍，其商業(yè)文化具有包容性，對(duì)多元文化的包容和“不設(shè)防”，已成為“廣州特色”之一。三廣州建設(shè)國(guó)際名店城的重大意義1.有利于帶動(dòng)廣州城市經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民消費(fèi)水平的提高，購(gòu)物與休閑相結(jié)合的“一站式消費(fèi)”作為一種全新的消費(fèi)理念越來越被人們所接受。這種商業(yè)形態(tài)匯集了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等諸多現(xiàn)代商業(yè)功能，最大限度地滿足了消費(fèi)者的多元需求。出于高度的專業(yè)化、規(guī)范化和品牌化，國(guó)際名店城將成為廣州商業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新之舉。不僅如此，國(guó)際名店城還將通過其強(qiáng)大的輻射作用帶動(dòng)整個(gè)城市，甚至周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。就城市而言，以國(guó)際名店城為軸線逐漸形成新的“商圈”，并輻射到周邊區(qū)域，通過建設(shè)和發(fā)展商圈，既做大了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的“蛋糕”，又推動(dòng)了城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)。2.有利于增加就業(yè)、促進(jìn)就業(yè)由于名店城的建筑規(guī)模都比較大，加之服務(wù)方面的水準(zhǔn)較高，因而往往能夠吸納很多的就業(yè)人口。國(guó)際名店城的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)不但為人們提供房地產(chǎn)﹑建筑﹑銷售﹑餐飲﹑金融等方面的就業(yè)崗位，而且隨著名店城的發(fā)展以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的擴(kuò)建和完善，必然會(huì)為勞動(dòng)力提供新的就業(yè)領(lǐng)域，從而促進(jìn)就業(yè)。以英國(guó)為例，它目前運(yùn)營(yíng)中的購(gòu)物中心﹑名店城超過1400個(gè)，總建筑面積為2090萬平方米，為其全國(guó)20%的勞動(dòng)力提供了就業(yè)機(jī)會(huì)。美國(guó)和加拿大等國(guó)家也大抵如此。3.有利于提升區(qū)域價(jià)值，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)的發(fā)展國(guó)際名店城的興建無疑是城市中心改造或是新區(qū)開發(fā)的起點(diǎn)，將大大提升區(qū)域價(jià)值，周邊的地價(jià)和物業(yè)價(jià)值將隨之上揚(yáng)，并帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、旅游業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)后的國(guó)際名店城，具有集聚人氣效應(yīng)，將大大提升所在區(qū)域的商業(yè)中心地位，甚至改變城市的商業(yè)格局。首先，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展而言，國(guó)際名店城的建設(shè)本身就需要地產(chǎn)開發(fā)來推動(dòng)，而國(guó)際名店城的建成又將不斷推動(dòng)本身和周邊地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，還可以推動(dòng)周邊地區(qū)住宅地產(chǎn)的發(fā)展。其次，國(guó)際名店城的建成可以有效推動(dòng)城市﹑區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展?！耙淮钨?gòu)足，休閑購(gòu)物”的居民消費(fèi)行為變化趨勢(shì)，被稱為21世紀(jì)的消費(fèi)主流。隨著社會(huì)的進(jìn)步、生產(chǎn)力的提高、收入的增長(zhǎng)和工作時(shí)間的縮短，人們擁有了更多可以自由支配的休閑時(shí)間。市民的生活方式開始出現(xiàn)個(gè)性分層，“小資”式時(shí)尚浪漫的生活模式更趨流行。有關(guān)“黃金周”的調(diào)查已經(jīng)顯示，廣州市場(chǎng)呈現(xiàn)出日用必需品消費(fèi)、觀光休閑消費(fèi)、旅游相關(guān)消費(fèi)三足鼎立的態(tài)勢(shì)，而觀光休閑消費(fèi)則主要聚集在購(gòu)物中心，如正佳廣場(chǎng)、天河城廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)等在節(jié)假日都吸引了大批市民和游客的光顧。再次，國(guó)際名店城的建設(shè)發(fā)展對(duì)推動(dòng)城市服務(wù)業(yè)發(fā)展有著重要作用。到名店城的來客，其目的通常不是單純?yōu)榱速?gòu)買一件商品，他們更加需要的是“以人為本”的現(xiàn)場(chǎng)感覺和精神享受，需要更加完善的貼近生活的高品質(zhì)服務(wù)。名店城的推廣，在展現(xiàn)商品和服務(wù)的同時(shí)也促進(jìn)了區(qū)域乃至整個(gè)城市的服務(wù)業(yè)發(fā)展。此外，國(guó)際名店城的建設(shè)和發(fā)展對(duì)推動(dòng)區(qū)域的零售業(yè)、金融業(yè)發(fā)展也有重要作用。4.有利于提升城市形象，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力國(guó)際名店城是展示城市商業(yè)形象和發(fā)展水平的窗口，是城市商業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)。名店城的發(fā)展與市民的日常生活、商業(yè)文化傳統(tǒng)、商業(yè)流行時(shí)尚、休閑娛樂、旅游產(chǎn)業(yè)等密切相關(guān)，發(fā)展名店城是促進(jìn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，滿足市民、游客多樣化消費(fèi)需求，完善城市功能的重要舉措。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，類似名店城的項(xiàng)目得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，如成都市不僅擁有像春熙路這樣的大型綜合商業(yè)街區(qū)，還形成了很多初具特色的商業(yè)街，如餐飲街、酒吧街等，它們都成為了城市建設(shè)的精華和城市發(fā)展的縮影，是市容市貌中最絢麗的景觀。作為城市“名片”的特色商業(yè)街，不僅吸引了游客的“眼球”，也成為吸引外來商業(yè)資本的投資寶地，極大地增強(qiáng)了城市競(jìng)爭(zhēng)力?？梢哉f，國(guó)際名店城的建設(shè)起到了提升城市的形象和人氣，展示城市形象﹑品牌和服務(wù)，充分體現(xiàn)城市品質(zhì)的作用。5.有利于滿足人民群眾的物質(zhì)文化需求國(guó)際名店城不但豐富了人們物質(zhì)上的供給，還帶來強(qiáng)烈的文化效應(yīng)。國(guó)際名店城不僅僅是購(gòu)物的場(chǎng)所，更是人們會(huì)聚、休閑、娛樂、交友的地方；同時(shí)，國(guó)際名店城廣闊的舞臺(tái)又是前沿時(shí)尚文化的發(fā)布平臺(tái)，影響和改變著人們的生活方式。國(guó)際名店城所經(jīng)營(yíng)的已經(jīng)不僅僅是商品，從一定意義上講，國(guó)際名店城經(jīng)營(yíng)的是一種文化，一種生活方式，它能在很大程度上滿足來客的精神和文化需求?，F(xiàn)在很多商業(yè)街非常重視打造文化及人文景觀，力圖把商業(yè)、旅游和文化有機(jī)結(jié)合起來。例如重慶三峽廣場(chǎng)呈“十字”形交叉的近8萬平方米的步行系統(tǒng)內(nèi)，“朝天門”、“長(zhǎng)江河流”、“三峽猴群”、“三峽大壩瀑布”等藝術(shù)地再現(xiàn)了長(zhǎng)江三峽的風(fēng)光；三峽藝術(shù)碑主雕、三峽移民圖、巴人文化長(zhǎng)廊、光弦琴等把三峽文化的內(nèi)涵表現(xiàn)得淋漓盡致；跑泉、彩色音樂噴泉、水幕電影、金屬迭泉等打造出了現(xiàn)代城市文化。除了建筑本身的表現(xiàn)手法以外，國(guó)際名店城還可以經(jīng)常組織一些文化交流活動(dòng)，吸引更多的來客參與，實(shí)現(xiàn)與顧客的互動(dòng)交流。這是購(gòu)物中心等場(chǎng)所行銷推廣的重要內(nèi)容，也是充分滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的精神和物質(zhì)文化需求的較為成功的商業(yè)營(yíng)銷模式。6.有利于推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升城市功能國(guó)際名店城建設(shè)與城市改造功能是并行不悖的。國(guó)際名店城興建后，其商業(yè)中心地位和區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的提升將會(huì)促進(jìn)該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資。作為上海近代建筑標(biāo)志的石庫(kù)門舊區(qū)，目前已經(jīng)被改造成為具有國(guó)際水平的具有餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚休閑文化娛樂購(gòu)物中心，即上海新天地。無獨(dú)有偶，廣州的沙面也被定位為歐陸風(fēng)情商務(wù)旅游區(qū)，吸引了一批國(guó)內(nèi)外投資者相繼前來建設(shè)多元素、高檔次的餐飲、商場(chǎng)、娛樂文化和會(huì)展場(chǎng)所。大連萬達(dá)在南寧、廈門等地建設(shè)的購(gòu)物廣場(chǎng)也是與當(dāng)?shù)氐某鞘懈脑煜嘟Y(jié)合進(jìn)行的。類似購(gòu)物中心或名店城的建設(shè)之所以越來越受到政府部門的重視，與其可以改造城市面貌的功能是分不開的。比如，正大廣場(chǎng)的出現(xiàn)，就預(yù)示著陸家嘴正在從單一的金融旅游區(qū)向多功能休閑消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)換。四項(xiàng)目地理位置分析有關(guān)部門對(duì)現(xiàn)有基本符合選擇條件的地塊進(jìn)行比較，認(rèn)真分析各候選地塊的有利條件和不利因素，著重從有利于網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展、交通、用地功能以及營(yíng)商環(huán)境等方面考慮，從7個(gè)考察地塊中篩選出3個(gè)候選地塊。1.106國(guó)道與迎賓大道交匯處東北角地塊該地塊的優(yōu)點(diǎn)有：①該地塊處于新機(jī)場(chǎng)商務(wù)區(qū)，在該地建名店城有利于機(jī)場(chǎng)商務(wù)區(qū)的加快發(fā)展，可與機(jī)場(chǎng)商務(wù)區(qū)相互促進(jìn)，形成巨大的市場(chǎng)潛力，做大做強(qiáng)名店城。②交通條件十分優(yōu)越，該地塊與機(jī)場(chǎng)高速公路太成出入口處相接，從廣州市政府出發(fā)只需25分鐘，在106國(guó)道邊有利于人流、車流、物流的聚集和疏導(dǎo)。交通的便利為廣州市“有車族”的駕車購(gòu)物提供了方便。③該地塊營(yíng)商環(huán)境一流，配套設(shè)施比較完備，有利于資源的優(yōu)化配置與合理分配，項(xiàng)目建成后，可以吸引眾多的企業(yè)和消費(fèi)者前來采購(gòu)。④該地塊在機(jī)場(chǎng)輻射范圍之內(nèi)，依托空港巨大的聚集輻射作用，周邊產(chǎn)業(yè)協(xié)同性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)生態(tài)優(yōu)，而且可充分利用發(fā)展空港經(jīng)濟(jì)的契機(jī)完善名店城建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。⑤該地塊與機(jī)場(chǎng)有一定的距離，飛機(jī)噪音污染、控高、霓虹燈設(shè)計(jì)等方面要比機(jī)場(chǎng)北出口物流園區(qū)的要求低一些。⑥該地的農(nóng)民土地征用補(bǔ)償費(fèi)用可能會(huì)比機(jī)場(chǎng)北出口物流園區(qū)的補(bǔ)償費(fèi)用要少。該地塊的缺點(diǎn)有：①該地塊屬于機(jī)場(chǎng)控制區(qū)，建筑高度及其他有關(guān)功能相對(duì)受到影響。②該地塊現(xiàn)在是市政府控制用地，還沒有編制控規(guī)手續(xù)。2.機(jī)場(chǎng)北出口物流園區(qū)該地塊的優(yōu)點(diǎn)有：①地緣優(yōu)勢(shì)明顯，可依托機(jī)場(chǎng)吸引更多消費(fèi)者和企業(yè)前來采購(gòu)及辦理商品配送等。②交通條件優(yōu)越，有利于人流、車流、物流的聚集和疏導(dǎo)。③周邊產(chǎn)業(yè)配套有利于促進(jìn)名店城發(fā)展。④該地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃目前正處于成果審批階段，有助于加快項(xiàng)目進(jìn)度。該地塊的缺點(diǎn)有：①該地塊屬于機(jī)場(chǎng)控制管理區(qū)范圍，不屬于花都區(qū)規(guī)劃管理權(quán)限范圍內(nèi)。②受機(jī)場(chǎng)控高、噪音大等因素影響，給建設(shè)、燈光裝飾、居住等方面帶來一定限制。另外，隔音設(shè)施的建設(shè)需要大量費(fèi)用，難以聚集人氣。③涉及三鳳村村民安置問題。④農(nóng)民的土地征用補(bǔ)償費(fèi)用大。⑤少部分農(nóng)地可征用，但大部分土地尚未審批，建設(shè)用地緊張。3.機(jī)場(chǎng)高速公路北延線與山前大道交匯處西南角（花東鎮(zhèn)灣弓塘）該地塊的優(yōu)點(diǎn)有：①此地塊交通十分便利，位于機(jī)場(chǎng)高速北延線出入口，距廣州市區(qū)中心約40分鐘車程，距從化市街口鎮(zhèn)只有20多分鐘車程，與105國(guó)道、106國(guó)道、107國(guó)道、京珠高速相連，可以吸引周邊的消費(fèi)者群體前來購(gòu)物。②此處距離廣州城區(qū)位置較近，周邊環(huán)境幽雅，在該地塊籌建廣州名店城，可引進(jìn)國(guó)外興建大型購(gòu)物島的經(jīng)營(yíng)理念，吸引更多高層次、高消費(fèi)群體以及企業(yè)前來采購(gòu)。③該地塊周邊地域開闊，發(fā)展空間大，在建設(shè)名店城的同時(shí)，可籌建大型酒店等生活服務(wù)設(shè)施，吸引更多的消費(fèi)者，使消費(fèi)者到這里購(gòu)物之余又享受優(yōu)雅的環(huán)境，形成一個(gè)新興的具有商業(yè)以及酒店服務(wù)業(yè)等功能的區(qū)域。④此地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃目前正處于成果審批階段，有助于加快項(xiàng)目進(jìn)度。該地塊的缺點(diǎn)有：①由于此地塊遠(yuǎn)離居民住宅區(qū)域，消費(fèi)者群體受到一定限制。②該地塊周邊公共設(shè)施未能配套，項(xiàng)目前期工作量較大。綜上所述，3個(gè)候選地塊各有優(yōu)勢(shì)和不足。機(jī)場(chǎng)北物流園區(qū)以東地塊也可考慮，該地塊有靠近機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，但物流園區(qū)受機(jī)場(chǎng)跑道的影響較大，用地仍屬農(nóng)地，受噪音、控高等方面的影響；另外從投資角度考慮，建設(shè)成本較高，難以聚集大量人流以及人氣，導(dǎo)致投資回報(bào)期長(zhǎng)，不利于名店城的發(fā)展，可把此處作為備選地塊。而機(jī)場(chǎng)高速公路北延線與山前大道交匯處西南角由于遠(yuǎn)離居民生活區(qū)，不利于發(fā)揮潛在消費(fèi)群體的消費(fèi)能力，名店城的建設(shè)成本可能會(huì)較高，相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)也會(huì)增加相應(yīng)的成本，而且完善配套設(shè)施也會(huì)增加用地規(guī)模，不利于土地的審批。所以，考慮到有利于名店城的發(fā)展以及方便群眾購(gòu)物等因素，建議市、區(qū)政府在綜合平衡考慮各候選地塊的基礎(chǔ)上，把籌建廣州國(guó)際名店城的首選地塊定位在106國(guó)道和迎賓路交匯處東北角地塊。五名店城具體選址及地塊環(huán)境分析適當(dāng)?shù)挠玫嘏c合適的位置是購(gòu)物中心及名店城開發(fā)成功的先決條件，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗。廣州國(guó)際名店城“立足珠三角，輻射華南，面向世界，實(shí)現(xiàn)‘買全球貨，賣全球貨’”的市場(chǎng)定位，超大型、綜合型以及“名牌”主題的特點(diǎn)，使得依白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)發(fā)展的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)成為名店城選址的理想?yún)^(qū)域。1.依托樞紐機(jī)場(chǎng)，客流量大廣州國(guó)際名店城依白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)而建，白云機(jī)場(chǎng)作為樞紐機(jī)場(chǎng)所聚集的龐大人流將是名店城最可依賴的目標(biāo)客戶。據(jù)了解，白云機(jī)場(chǎng)從設(shè)施到區(qū)位都有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展前景相當(dāng)好。白云機(jī)場(chǎng)是國(guó)內(nèi)第一個(gè)按樞紐空港理念建設(shè)的機(jī)場(chǎng)。以白云機(jī)場(chǎng)為中心，18個(gè)小時(shí)飛行時(shí)間可以到達(dá)全球各個(gè)主要城市，尤其是其飛往東南亞、中東、非洲和澳大利亞的線路，白云機(jī)場(chǎng)在全國(guó)三大樞紐機(jī)場(chǎng)中飛行距離是最短的。預(yù)計(jì)到2010年，白云機(jī)場(chǎng)將初步建成亞太地區(qū)綜合性航空樞紐，航線將達(dá)到87條，年旅客吞吐量將超過4000萬人次；到2015年，旅客吞吐量達(dá)到6000萬人次左右；到2020年，實(shí)現(xiàn)旅客吞吐量8000萬人次，進(jìn)入全球前15位。機(jī)場(chǎng)客流有三大特點(diǎn)，一是量大，每年4000萬～8000萬人次的旅客流量；二是消費(fèi)能力強(qiáng)，選擇飛機(jī)出行的人一般消費(fèi)水平要高于選擇其他交通工具出行的人，是名店城可以依賴的消費(fèi)群；三是影響范圍廣，4000萬～8000萬個(gè)進(jìn)出機(jī)場(chǎng)的客人將會(huì)把名店城的信息傳達(dá)到世界各地，是名牌產(chǎn)品展示的最佳平臺(tái)。2.四通八達(dá)的便捷交通，易達(dá)性好隨著交通配套設(shè)施的不斷完善，白云機(jī)場(chǎng)將成為華南地區(qū)最大的集空運(yùn)、鐵路、公路于一體的綜合交通樞紐，廣州市、珠三角其他城市乃至粵北、粵東都將被納入國(guó)際名店城的商圈服務(wù)范圍，覆蓋超過6000萬人的區(qū)域。據(jù)了解，白云機(jī)場(chǎng)的專用高速公路、將于2009年前開通的地鐵3號(hào)線將機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)系統(tǒng)與廣州市地鐵環(huán)線、環(huán)城高速和內(nèi)環(huán)路相連，30分鐘內(nèi)可以使客戶從廣州市中心到達(dá)名店城。同時(shí)，廣東省、廣州市正在規(guī)劃建設(shè)以白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)為中心的珠三角快速交通網(wǎng)，到2010年將有12條高速公路與白云機(jī)場(chǎng)相連，觸角延伸至粵北韶關(guān)，形成“條條高速通機(jī)場(chǎng)”的格局。屆時(shí)，從珠三角任何一個(gè)城市到廣州國(guó)際名店城都能在2小時(shí)內(nèi)達(dá)到。此外，白云機(jī)場(chǎng)還計(jì)劃在3年內(nèi)至少開通深圳、珠海、東莞、順德、中山、肇慶、虎門、江門、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、佛山、惠州等12條往來于白云機(jī)場(chǎng)的客運(yùn)專線，其中東莞、珠海、順德、中山、江門客運(yùn)專線已經(jīng)開通，深圳專線也將開通，此舉將大大增強(qiáng)珠三角居民往返名店城的便捷性。3.欣欣向榮的空港經(jīng)濟(jì)，商業(yè)氛圍濃航空城建設(shè)已是一種世界潮流。據(jù)白云機(jī)場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，白云機(jī)場(chǎng)也計(jì)劃建設(shè)綜合性航空城。航空城是在機(jī)場(chǎng)周邊100平方公里范圍內(nèi)，集航空物流、航空制造和維修、臨港加工、器材展銷、商務(wù)會(huì)展、酒店餐飲等為一體的航空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，甚至有可能建設(shè)高爾夫球場(chǎng)。航空城包括機(jī)場(chǎng)跑道邊的“核心區(qū)”和機(jī)場(chǎng)周邊1～5公里的“輻射區(qū)”。核心區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃為20多平方公里，現(xiàn)在已規(guī)劃6.6平方公里的土地作為首期啟動(dòng)區(qū)，建設(shè)聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心配套產(chǎn)業(yè)園區(qū)。未來的白云機(jī)場(chǎng)將成為集吃喝玩樂于一體的航空城，旅客在白云機(jī)場(chǎng)不僅可以購(gòu)物，還可以進(jìn)行各種娛樂消遣，甚至包括打高爾夫球。白云機(jī)場(chǎng)與荷蘭史基浦機(jī)場(chǎng)共同簽署了商業(yè)合作協(xié)議，引進(jìn)外方專業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。白云機(jī)場(chǎng)將對(duì)商業(yè)設(shè)施進(jìn)行大調(diào)整，將引進(jìn)連鎖超市，在其中能買到與市區(qū)超市同價(jià)的商品。機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓內(nèi)的餐飲店將實(shí)行星級(jí)管理，按照環(huán)境、服務(wù)和價(jià)格分為3個(gè)星級(jí)，星級(jí)越高，消費(fèi)價(jià)格也就越高。繁華的商業(yè)氛圍和豐富的業(yè)態(tài)，將大大提高航空城的人氣，人旺帶來地旺、財(cái)旺，整個(gè)機(jī)場(chǎng)商圈的輻射能級(jí)也會(huì)隨之提高，為名店城的發(fā)展提供無限商機(jī)。4.協(xié)同性強(qiáng)的周邊產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)生態(tài)優(yōu)依托空港巨大的集聚輻射作用，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中正在形成具有自我增強(qiáng)機(jī)制的聚集效應(yīng)，不斷引致周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、調(diào)整、升級(jí)和協(xié)同，在機(jī)場(chǎng)周邊形成空港配套服務(wù)業(yè)、臨空型制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)集聚，進(jìn)而形成多種產(chǎn)業(yè)有機(jī)關(guān)聯(lián)的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)體。目前白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)主要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)有三類：一類是直接與航空運(yùn)輸相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，如航空物流業(yè)、航空食品業(yè)、航空維修業(yè)、航空公司行政總部、航油航材總部、航空培訓(xùn)中心等。這些服務(wù)隨著機(jī)場(chǎng)航空產(chǎn)業(yè)鏈的延伸而在機(jī)場(chǎng)周邊形成航空配套產(chǎn)業(yè)。第二類是利用機(jī)場(chǎng)的口岸功能和航空貨物快速安全的特殊優(yōu)勢(shì)，對(duì)時(shí)效性有較高要求且產(chǎn)品具有重量輕、體積小、附加值和技術(shù)含量高的制造業(yè)，特別是技術(shù)和資金密集型的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，還包括對(duì)航空貨運(yùn)要求較高的時(shí)尚產(chǎn)品等。第三類是利用機(jī)場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)而延伸發(fā)展的總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、文化娛樂等航空關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)群的共同特點(diǎn)是共生性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，匯聚了社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源中的高端資源，同時(shí)具有技術(shù)先導(dǎo)性、市場(chǎng)速達(dá)性和全球易達(dá)性。廣州國(guó)際名店城置身其中，通過與橫向、縱向、產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)的互惠共生，能夠有效降低各種有形和無形的交易成本，享受專業(yè)化分工、共享公共設(shè)施以及商業(yè)信息，尤其是名店城本身置身于規(guī)劃中的機(jī)場(chǎng)北出口物流園區(qū)，使得名店城在倉(cāng)儲(chǔ)、加工、包裝、配送方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。5.地塊完整且手續(xù)較為齊全，獲得性較強(qiáng)如前所述，目前在白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)周圍有三個(gè)地塊可供選擇，現(xiàn)將三個(gè)地塊的條件加以比較，如表4所示。表4備選地塊的對(duì)比分析綜合上述，我們認(rèn)為“106國(guó)道與迎賓大道交匯處東北角地塊”與“機(jī)場(chǎng)北出口物流園區(qū)地塊”條件較為理想。但根據(jù)名店城的功能定位，戶外區(qū)域在未來名店城的建設(shè)構(gòu)成中將是相當(dāng)重要的部分，飛機(jī)噪聲、夜間霓虹燈、建筑物限高等就成為我們?cè)谶x址中不得不考慮的重要影響因素。因此，我們建議將“106國(guó)道與迎賓大道交匯處東北角地塊”作為名店城項(xiàng)目地址的首選方案。在未來的規(guī)劃建設(shè)中，可考慮開辟新的通道將候機(jī)樓與名店城直接連接，以利于匯集機(jī)場(chǎng)客流。六功能定位的論證1.市場(chǎng)定位根據(jù)第一部分對(duì)廣州國(guó)際名店城的定位分析，可以將其功能概括如下：廣州國(guó)際名店城定位為以銷售和展示國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名品牌產(chǎn)品為主，集休閑、餐飲、娛樂、旅游等諸多商業(yè)業(yè)態(tài)為一體，充分體現(xiàn)國(guó)際化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化的大型購(gòu)物與商貿(mào)中心，是華南乃至全國(guó)規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能名牌產(chǎn)品交易中心。2.經(jīng)營(yíng)品種（1）國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名品牌服飾等時(shí)尚產(chǎn)品。（2）國(guó)際、國(guó)內(nèi)名牌日用品、家電等生活用品。（3）國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名工業(yè)產(chǎn)品，包括汽車等。（4）餐館、休閑、娛樂服務(wù)。3.功能分布第一期：運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、主體交易區(qū)、餐館娛樂賓館區(qū)、大面積綠化區(qū)。第二期：工業(yè)產(chǎn)品展示與銷售區(qū)、寫字樓、賓館酒店。4.服務(wù)項(xiàng)目（1）為進(jìn)場(chǎng)廠商提供日常商務(wù)服務(wù)：協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門，現(xiàn)場(chǎng)提供工商、稅務(wù)、金融、保險(xiǎn)、報(bào)關(guān)等管理與服務(wù)。（2）組織名牌產(chǎn)品新款發(fā)布會(huì)、交易博覽會(huì)，提供有關(guān)國(guó)際、國(guó)內(nèi)名牌產(chǎn)品的最新動(dòng)態(tài)信息。（3）建立名牌產(chǎn)品專業(yè)網(wǎng)站，開設(shè)電子商務(wù)項(xiàng)目，建立網(wǎng)上信息查詢及交易通道。5.輻射范圍立足廣州，輻射珠三角，面向全國(guó)，聯(lián)結(jié)全球。七工程建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模1.土地概況地理位置：位于106國(guó)道與迎賓大道交匯處東北角。土地面積：總規(guī)劃面積1000畝，首期300畝。土地用途：商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綠地。2.總體構(gòu)想為保證項(xiàng)目成功，項(xiàng)目規(guī)劃按照“前瞻性、高起點(diǎn)、低進(jìn)入、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分步實(shí)施”的原則，整合社會(huì)、政府以及行業(yè)各方面資源，積極建造全新的廣州國(guó)際名店城。3.建設(shè)內(nèi)容與布局規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)將在下一階段開展，現(xiàn)僅對(duì)項(xiàng)目一期工程提出建議性概念，旨在指導(dǎo)整個(gè)計(jì)劃在項(xiàng)目啟動(dòng)階段的方向性思路。廣州國(guó)際名店城總體建設(shè)五大功能區(qū)——以中部的運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)為中心，周圍是東北部的名牌產(chǎn)品直銷區(qū)、東南部的餐飲娛樂區(qū)、西北部的會(huì)展區(qū)、西南部的生活配套區(qū)（包括