旅游項(xiàng)目開發(fā)模式與流程

旅游項(xiàng)目開發(fā)模式與流程開發(fā)旅游項(xiàng)目，就是開發(fā)旅游產(chǎn)品，即通過創(chuàng)意策劃、規(guī)劃、建設(shè)、人力資源配置、服務(wù)管理、營銷推廣，形成旅游產(chǎn)品的運(yùn)作經(jīng)營。目前國內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)中存在著一個(gè)最大的問題，就是產(chǎn)品的全面過時(shí)。因此，我們稱現(xiàn)期的旅游產(chǎn)業(yè)為“一個(gè)產(chǎn)品全面過時(shí)的朝陽產(chǎn)業(yè)”。一些陳舊的各種各樣的一些老景區(qū)現(xiàn)在在走下坡路。今年“五一”黃金周，是對(duì)中國旅游景區(qū)的一個(gè)大檢驗(yàn)，一大批老景區(qū)門口羅雀，收益大幅度下降，就是因?yàn)槔暇皡^(qū)的特點(diǎn)是產(chǎn)品過時(shí)，而一些新的景區(qū)成長很快，而且在五一期間受到歡迎。提到產(chǎn)品的過時(shí)問題，必然涉及到游憩方式更新?lián)Q代的問題。游憩方式更新在九十年代以后發(fā)展特別快，目前正處在從傳統(tǒng)觀光型向休閑度假型過渡的中間階段。人們對(duì)于好玩與不好玩、怎么個(gè)玩法、怎么個(gè)娛樂法、怎么個(gè)休閑法已經(jīng)有了一種非常高的要求，已經(jīng)產(chǎn)生出完全多樣化的需求。1、旅游資源開發(fā)的歷史旅游項(xiàng)目開發(fā)，可以從旅游資源開發(fā)的歷史過程中，找到進(jìn)化的印記：１）原始資源利用期：80-90年，圈起來收門票與初步接待；２）資源開發(fā)起步期：90-95年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與觀賞旅游；３）資源開發(fā)轉(zhuǎn)軌期：95-08年，觀賞旅游全面開發(fā)與游樂休閑產(chǎn)品形成；４）資源深度挖掘期：2004-2015年，情境設(shè)計(jì)與體驗(yàn)旅游；５）后資源開發(fā)期：2015-、休閑度假與生活方式。旅游的發(fā)展，形成了從原始資源直接利用，到與資源之間越來越遠(yuǎn)的關(guān)系。越來越多的人為思路和人性化的理念化的東西，成為旅游發(fā)展的重要方向。我國旅游產(chǎn)業(yè)起步于八十年代初、九十年代后進(jìn)入資源開發(fā)的起步期，目前已處于開發(fā)轉(zhuǎn)軌期，并正在進(jìn)入情境設(shè)計(jì)與體驗(yàn)旅游時(shí)期。由于我國對(duì)旅游資源的開發(fā)處于轉(zhuǎn)軌開發(fā)中，市場化開發(fā)資源的政策、法規(guī)很不配套，開發(fā)手段單一，特別是融資渠道少、融資安排比較困難，資源價(jià)值在融資中的杠桿作用完全沒有得到發(fā)揮。2、旅游項(xiàng)目開發(fā)模式旅游項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容和模式很多，小可以小到一個(gè)游樂設(shè)施，比如說一個(gè)可以觀賞的小型輪盤的項(xiàng)目運(yùn)作；大可以大到一個(gè)片區(qū)、大到一個(gè)城市，一個(gè)旅游目的地整體。只要有一個(gè)主題可以持續(xù)性地開發(fā)運(yùn)作，我們都可以把它看作一個(gè)項(xiàng)目來進(jìn)行。旅游項(xiàng)目的開發(fā)方式從理論上來說可以分為很多種。我們從不同角度大致用七個(gè)類別來劃分旅游開發(fā)的模式，只做為開發(fā)的初步分類：１）自發(fā)與自主自發(fā)開發(fā)模式：自行策劃、管理處、投資商，比如說一些農(nóng)家樂項(xiàng)目。自主開發(fā)模式：專業(yè)策劃、管理處、投資商，自主的開發(fā)相對(duì)有策劃和規(guī)劃。２）主動(dòng)與被動(dòng)選點(diǎn)開發(fā)模式：所謂選點(diǎn)開發(fā)比如說我是做野生動(dòng)物園的，我在大連做了一個(gè)，回頭我想在昆明再做一個(gè)，那么我來主動(dòng)選點(diǎn)，這種模式由專業(yè)投資商來進(jìn)行的。招商開發(fā)模式：是專業(yè)規(guī)劃策劃、政府或投資人招商的模式。我們有土地有資源，我招進(jìn)一些項(xiàng)目過來投資，這是相對(duì)被動(dòng)的一種開發(fā)模式。３）開發(fā)區(qū)域結(jié)構(gòu)單一項(xiàng)目開發(fā)模式：單一項(xiàng)目的承建，更注重的是獨(dú)立的項(xiàng)目。成片整體開發(fā)模式：旅游區(qū)。目的地整體開發(fā)模式：縣級(jí)區(qū)域或地級(jí)區(qū)域開發(fā)模式。目的地的開發(fā)就不局限于吃、住、行、購了，他考慮的是一個(gè)區(qū)域或跨區(qū)域的一系列整體構(gòu)架的一些配合。這種配合里面不僅包括游線的結(jié)構(gòu)，還包括一些品種、類型、休閑、度假、觀光等怎樣構(gòu)成與城市運(yùn)營之間的互動(dòng)。４）開發(fā)投入時(shí)序滾動(dòng)開發(fā)模式：持續(xù)小資金。分期開發(fā)模式：階段性。一次性完全開發(fā)模式：先開發(fā)完成再開放。由于開發(fā)投資的方式不一樣，更多的景區(qū)受資金情況的限制都采取滾動(dòng)開發(fā)的模式，分期開發(fā)則注重其中的結(jié)構(gòu)安排問題。５）產(chǎn)業(yè)多元性單一開發(fā)模式：單一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品項(xiàng)目。綜合開發(fā)模式：多種產(chǎn)業(yè)結(jié)合，復(fù)合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。６）土地利用性質(zhì)游憩區(qū)開發(fā)模式：旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式：旅游城鎮(zhèn)開發(fā)模式：游憩區(qū)的開發(fā)是指景區(qū)內(nèi)的開發(fā)內(nèi)容，這與許多人的理解是一致的。很多房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)行做旅游，他們的理念里一直有房地產(chǎn)的思想在里面，它的房地產(chǎn)與旅游緊密結(jié)合。但旅游做到一定規(guī)模的時(shí)候他不僅要做景區(qū)的開發(fā)還要做房地產(chǎn)，做城鎮(zhèn)，利用城鎮(zhèn)的道路、交通設(shè)施、污水設(shè)施、電力設(shè)施，居民生活整個(gè)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)的這么一塊。７）與市場的關(guān)系近郊型項(xiàng)目開發(fā)模式：遠(yuǎn)郊型項(xiàng)目開發(fā)模式：區(qū)域型項(xiàng)目開發(fā)模式：全國型項(xiàng)目開發(fā)模式：國際型項(xiàng)目開發(fā)模式：這是按影響力的區(qū)分模式。3、旅游項(xiàng)目開發(fā)的前期工作流程近年來，旅游項(xiàng)目投資開發(fā)形成了熱潮，大量民營企業(yè)進(jìn)入旅游業(yè)，但對(duì)于如何規(guī)范高效的進(jìn)行投資與開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)沒有遵循旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)律，甚至出現(xiàn)了“邊規(guī)劃、邊報(bào)批、邊建設(shè)、邊開放”的“四邊現(xiàn)象”。我們幾年來一直在進(jìn)行旅游項(xiàng)目投資，一邊實(shí)踐，一邊研究，提出了一個(gè)旅游項(xiàng)目開發(fā)的“標(biāo)準(zhǔn)流程”。所謂“標(biāo)準(zhǔn)”，只是我們的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是一個(gè)對(duì)旅游開發(fā)流程的一般性提煉。也可將該流程稱為“一般流程”。對(duì)于不同的項(xiàng)目，需要根據(jù)資源、環(huán)境、政策、投資商實(shí)力、市場、交通變化等各因素，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。作為“標(biāo)準(zhǔn)流程”，我們特別強(qiáng)調(diào)旅游開發(fā)必需要遵循的規(guī)律：“四先定律”1）先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；2）先通過規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進(jìn)而建設(shè)；而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；3）先簽定旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；4）先設(shè)計(jì)商業(yè)模式（運(yùn)作模式），再投入資金；以明確的投資評(píng)價(jià)為前提，極其清晰的把握投資運(yùn)作的思路，找準(zhǔn)盈利點(diǎn)和運(yùn)作方式狠下功夫；根據(jù)旅游行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的客觀實(shí)際情況，可以把旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。按時(shí)間分為開工準(zhǔn)備、工程建設(shè)、開業(yè)運(yùn)作三個(gè)階段；按具體的工作內(nèi)容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構(gòu)與運(yùn)作策劃期、開工準(zhǔn)備與政府審批期、資金運(yùn)作與建設(shè)工程期、開業(yè)準(zhǔn)備與運(yùn)作期，五個(gè)工作期各自獨(dú)立，卻又相互起承，形成一個(gè)完整的工作流程。１）投資決策投資商對(duì)一項(xiàng)旅游資源或項(xiàng)目感興趣，到?jīng)Q定進(jìn)行旅游投資，需要一個(gè)投資決策的過程，這一過程中，最重要的是對(duì)旅游資源的評(píng)價(jià)、及對(duì)旅游項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的評(píng)價(jià)。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，可以聘請(qǐng)旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項(xiàng)目投資預(yù)可行性研究報(bào)告》或《旅游項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)價(jià)報(bào)告》，以作為決策依據(jù)。２）合同簽定目前統(tǒng)一的旅游法沒有出臺(tái)，旅游資源的管理權(quán)由各部委及地方政府控制，導(dǎo)致旅游項(xiàng)目開發(fā)面臨很大政策風(fēng)險(xiǎn)。地區(qū)差異和法規(guī)修改，將對(duì)旅游項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生重要影響。旅游項(xiàng)目開發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對(duì)于這些資源，都有完全不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對(duì)旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必需合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、項(xiàng)目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個(gè)方面。如何簽訂合同，并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)的。合同簽訂的同時(shí)，需劃定紅線，確定項(xiàng)目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。３）架構(gòu)管理合同簽定后，應(yīng)立即著手組建開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，并建立開發(fā)運(yùn)作的管理構(gòu)架與管理制度。開發(fā)管理，應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運(yùn)營三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應(yīng)著眼于人力資源培養(yǎng)，設(shè)立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個(gè)業(yè)務(wù)部門。他們的職能分別為：前期工作部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目開工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。主要工作內(nèi)容：委托旅游投資顧問公司進(jìn)行市場調(diào)研；委托旅游產(chǎn)品策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品策劃；委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；編撰文件向政府相關(guān)部門報(bào)批、向社會(huì)招商等。工程管理部：以項(xiàng)目經(jīng)理為首的工程管部，負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。景區(qū)管理部：負(fù)責(zé)景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實(shí)景區(qū)運(yùn)營必備的人、財(cái)、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)影響力。４）產(chǎn)品策劃（項(xiàng)目設(shè)計(jì)）及項(xiàng)目運(yùn)作策劃項(xiàng)目開發(fā)的主要人員到崗，資金到位后，應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作。項(xiàng)目設(shè)計(jì)不是旅游規(guī)劃。項(xiàng)目設(shè)計(jì)及項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計(jì)、收入模式、營銷模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必需聘請(qǐng)專業(yè)的旅游項(xiàng)目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項(xiàng)目總體策劃報(bào)告》及《旅游項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作計(jì)劃》。為了與國債申請(qǐng)、政府資金申請(qǐng)、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項(xiàng)目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應(yīng)編制《旅游項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告》。５）規(guī)劃、設(shè)計(jì)兵馬未動(dòng)，糧草先行，規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑開工前的重要工作。產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應(yīng)該聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，可以包含部分需馬上動(dòng)工的區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃。旅游規(guī)劃不是簡單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計(jì)劃、社會(huì)效益、環(huán)境保護(hù)等許多內(nèi)容。規(guī)劃、設(shè)計(jì)基本程序：勘察－規(guī)劃－設(shè)計(jì)方案－初步設(shè)計(jì)－施工圖設(shè)計(jì)。新建項(xiàng)目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。小型項(xiàng)目常用規(guī)劃方案代替初步設(shè)計(jì)方案，初步設(shè)計(jì)方案要通過發(fā)改委與建委等相部門的聯(lián)合審批后，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)方案要報(bào)送經(jīng)建委審批，建委一般委托省級(jí)以上建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行審核，并提出修改意見。大型項(xiàng)目要組織工程、結(jié)構(gòu)、力學(xué)等專家進(jìn)行集體論證。施工圖是工程施工的依據(jù)，法律規(guī)定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。６）政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn)前期工作部的重要工作之一，就是通過政府的各項(xiàng)審批。其中，發(fā)改委立項(xiàng)，可行性研究報(bào)告審批，規(guī)劃評(píng)審，市級(jí)、省級(jí)、國家級(jí)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請(qǐng)，國債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請(qǐng)；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報(bào)建批復(fù)等等，十分繁雜。在眾多的報(bào)批工作中項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告批復(fù)最為關(guān)健。項(xiàng)目建議書是立項(xiàng)的重要文件，在內(nèi)容和格式上有嚴(yán)格的要求。投資者持項(xiàng)目建議書及相關(guān)文件，到政府相關(guān)部門征求意見，爭取獲得發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)。對(duì)于一些綜合性大型項(xiàng)目的可行性研究審批。投資商一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編撰項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告，因?yàn)閷I(yè)機(jī)構(gòu)在技術(shù)分析和協(xié)調(diào)各方面關(guān)系上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。７）資金運(yùn)作與招商引資現(xiàn)代社會(huì)，獨(dú)立完成綜合性旅游項(xiàng)目，即不經(jīng)濟(jì)，也不現(xiàn)實(shí)。一個(gè)成功的企業(yè)，應(yīng)該是一個(gè)善于借助任何項(xiàng)目，搭建融資平臺(tái)的企業(yè)。這個(gè)企業(yè)并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價(jià)值的資源，通過優(yōu)秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施有效開發(fā)，將自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，控制最大的長期盈利。建設(shè)投資之前，應(yīng)該確定合作伙伴，落實(shí)投資種子資金。一般而言，項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動(dòng)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。信貸資金是建設(shè)資金最重要的籌措來源。根據(jù)投入前期資金與建設(shè)需要資金的缺口，應(yīng)該積極進(jìn)行銀行融資。在不失控制權(quán)的基礎(chǔ)上，投資商可根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的安排，應(yīng)該把項(xiàng)目主體設(shè)計(jì)為有限責(zé)任公司，并爭取引入戰(zhàn)略投資人，以擴(kuò)大公司資本金。對(duì)于項(xiàng)目的附屬工程，如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，應(yīng)拿出一部分項(xiàng)目進(jìn)行招商引資，引入相關(guān)的專業(yè)投資人，對(duì)索道、設(shè)施游樂、酒店等等子項(xiàng)目，進(jìn)行合作或獨(dú)立投資。８）建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期主要由工程管理部負(fù)責(zé)。在施工開始前，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位必須組建項(xiàng)目法人，委任項(xiàng)目經(jīng)理，落實(shí)建設(shè)資金，辦理征地拆遷工作，確定監(jiān)理單位和施工單位，辦妥開工前一切手續(xù)。在工程施工期間，以項(xiàng)目經(jīng)理為首和項(xiàng)目法人機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。旅游項(xiàng)目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項(xiàng)目建設(shè)四個(gè)方面。建設(shè)開工前，有很多準(zhǔn)備工作，除前述的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、審圖、報(bào)建等工作外，還包括工程合同簽訂、材料準(zhǔn)備等等很多工作；開工之后，有大量的工程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、財(cái)務(wù)控制、監(jiān)理等等工作。項(xiàng)目工程結(jié)束后，項(xiàng)目法人要組織驗(yàn)收工作?？⒐を?yàn)收標(biāo)志旅游項(xiàng)目建設(shè)階段結(jié)束，是全面考核建設(shè)成果、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量的重要步驟?？⒐を?yàn)收一般由項(xiàng)目可研批復(fù)單位牽頭組成驗(yàn)收委員會(huì)（小組）進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)模大、復(fù)雜的綜合性旅游項(xiàng)目要進(jìn)行初驗(yàn)，或分階段進(jìn)行，然后進(jìn)行全項(xiàng)目驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收通過后，項(xiàng)目正式投入使用。９）開業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目完成工程建設(shè)，與開業(yè)運(yùn)行，還有較大的差距；開業(yè)需要人財(cái)物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負(fù)責(zé)，它應(yīng)在工程竣工前，進(jìn)行生產(chǎn)（營業(yè)）準(zhǔn)備工作。工作內(nèi)容是：籌集營運(yùn)資金；招聘、培訓(xùn)員工；采購生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制定營銷計(jì)劃；健全規(guī)章制度。景區(qū)管理部在竣工驗(yàn)收結(jié)束后，持竣工驗(yàn)收單（證書）等相關(guān)資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經(jīng)營許可證?？缈h市區(qū)景區(qū)（點(diǎn)）開業(yè)，報(bào)上一級(jí)旅游主管部門檢查審核。凡達(dá)不到景區(qū)（點(diǎn)）開業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門審核的，不得正式開放營業(yè)。取得旅游經(jīng)營許可證后，旅游經(jīng)營單位向工商部門辦理營執(zhí)照，到稅務(wù)、物價(jià)及其它相關(guān)部