房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款調(diào)查報(bào)告格式(正稿)

1/1房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款調(diào)查報(bào)告格式(正稿)授信調(diào)查人員聲明：

本人采取如下所列的調(diào)查方式對(duì)授信申請(qǐng)人進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)調(diào)查報(bào)告所陳述事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)，對(duì)調(diào)查報(bào)告的真實(shí)性負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

授信調(diào)查人員簽名：

時(shí)間：年月日

1、實(shí)地調(diào)查及貸后檢查報(bào)告

一、項(xiàng)目法人的基本情況

（一）項(xiàng)目法人的法律地位與組織體系

1、必須闡述受信客戶（以下簡(jiǎn)稱客戶）成立時(shí)間，工商審批單位，客戶法人種類，注冊(cè)資本，注冊(cè)地址，法人代表。

客戶的建筑資質(zhì)，建筑施工技術(shù)能力；

2、客戶的股東構(gòu)成情況，主要股東名稱，股份絕對(duì)額及占比。

如控股股東對(duì)該客戶的人員、資金、物資有重要影響的，須對(duì)主要股東的資本構(gòu)成、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資金財(cái)務(wù)等基本情況作必要說(shuō)明。

3、客戶的組織體系

A、如為單一體制，應(yīng)闡述貸款客戶內(nèi)部管理，項(xiàng)目報(bào)建、施工管理、財(cái)務(wù)籌資、技術(shù)質(zhì)量、項(xiàng)目營(yíng)銷等內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)的情況。同時(shí)附客戶機(jī)構(gòu)體系圖說(shuō)明；

如果客戶為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而成立的項(xiàng)目公司，須說(shuō)明客戶與實(shí)際控制公司在人員任免、資金調(diào)度和計(jì)價(jià)、財(cái)務(wù)成本核算、施工設(shè)施材料使用等方面的處理規(guī)則；

B、客戶如為集團(tuán)公司制，須說(shuō)明主要參股或控股公司名稱，主營(yíng)業(yè)務(wù)，資金負(fù)債，經(jīng)營(yíng)狀況等情況。

如果其中的下屬公司對(duì)本次授信有重要影響的，必須詳細(xì)敘述；

分析集團(tuán)公司對(duì)屬下子公司的控制、管理情況；

4、客戶的員工情況：人數(shù)，職稱，文化結(jié)構(gòu)，管理和生產(chǎn)人數(shù)。有無(wú)特殊人員。

5、法定代表人介紹：姓名，生辰，文化程度，政治面貌，職業(yè)履歷，業(yè)績(jī)和道德評(píng)價(jià)。

6、公司法人治理結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)。

信貸調(diào)查人員認(rèn)為其它需要說(shuō)明的情況。

同時(shí)附表說(shuō)明，推薦表格如下：

客戶主要股本結(jié)構(gòu)和主要股東情況

客戶對(duì)外控（參）股企業(yè)主要情況

單位：萬(wàn)元、%

并

（二）項(xiàng)目法人開(kāi)發(fā)能力與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

1、主要闡述客戶的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、資金實(shí)力、行業(yè)背景、同業(yè)地位、施工水平、項(xiàng)目運(yùn)作等方面的情況；

2、敘述客戶近年度的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，如收入、盈利情況等；

客戶主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)分析表

3、簡(jiǎn)述客戶近三年主要房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的情況，已開(kāi)發(fā)樓盤名稱、施工面積、投資額、銷售收入、利潤(rùn)、市場(chǎng)銷售情況、目前物業(yè)管理情況、行業(yè)與市場(chǎng)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目業(yè)主評(píng)價(jià)；

對(duì)已開(kāi)發(fā)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的有無(wú)欠付土地款、工程款、規(guī)費(fèi)等情況、有無(wú)遺留問(wèn)題要重點(diǎn)調(diào)查與闡述；

5、客戶財(cái)務(wù)報(bào)表所涉及的和對(duì)我行本次授信有重要影響的在建或擬建項(xiàng)目，須敘述相關(guān)項(xiàng)目的基本情況，如土地面積、建筑面積、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資、籌資方案、已投資情況、后期籌資計(jì)劃、工程形象進(jìn)度等情況；

在建和擬建房產(chǎn)地項(xiàng)目情簡(jiǎn)要情況

上述所列的項(xiàng)目中，必須在調(diào)查的基礎(chǔ)上，分別就已完工正在實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目、在建但已進(jìn)入預(yù)售階段的項(xiàng)目、在建并預(yù)計(jì)在授信期內(nèi)進(jìn)入預(yù)售階段的項(xiàng)目、在建（擬建）并在我行授信期內(nèi)不能進(jìn)入預(yù)售階段的項(xiàng)目、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用于土地儲(chǔ)備或在我行授信期內(nèi)計(jì)劃進(jìn)行的土地儲(chǔ)備與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等情況進(jìn)行說(shuō)明（具體要求見(jiàn)調(diào)查報(bào)告有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明）。

（三）授信申請(qǐng)人財(cái)務(wù)分析

主要以客戶近二年和調(diào)查期的財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）為基礎(chǔ)，結(jié)合貸款客戶的總分帳務(wù)，重點(diǎn)對(duì)貸款客戶償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量和成本利潤(rùn)進(jìn)行分析，形成對(duì)該客戶的財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià)。

1、資產(chǎn)負(fù)債表的說(shuō)明

主要敘述客戶資產(chǎn)負(fù)債表中主要科目的余額情況，在認(rèn)真閱讀經(jīng)審計(jì)的客戶會(huì)計(jì)報(bào)表及審計(jì)附注，核查企業(yè)總分帳務(wù)的基礎(chǔ)上，對(duì)存貨、預(yù)付帳款、借款、預(yù)收貨款、應(yīng)收帳款等重要科目進(jìn)行重點(diǎn)闡述。

對(duì)存貨反映不真實(shí)、成本結(jié)轉(zhuǎn)不配比、銷售入帳不規(guī)范、對(duì)外融資反映不全面、資本金到位不充分、利潤(rùn)核算不合理等情況，要詳細(xì)說(shuō)明上述事宜對(duì)本次授信的影響。

對(duì)帳務(wù)反映不規(guī)范的情況，可依據(jù)會(huì)計(jì)規(guī)則進(jìn)行帳務(wù)調(diào)整，然后對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。

資產(chǎn)負(fù)債情況

如果企業(yè)有正式經(jīng)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表與審計(jì)解釋，授信調(diào)查人員可對(duì)相關(guān)重要科目進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明；如企業(yè)不能提供會(huì)計(jì)報(bào)表的審計(jì)解釋或解釋不全，授信調(diào)查人員須對(duì)相關(guān)重要科目進(jìn)行調(diào)查與詢問(wèn)，并進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明；

2、償債能力及盈利能力分析

主要對(duì)客戶的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、利息保障倍數(shù)、銷售利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)利潤(rùn)率等指標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比和文字分析說(shuō)明，數(shù)據(jù)對(duì)比和文字說(shuō)明要言之有物，符合實(shí)際。信貸調(diào)查人員認(rèn)為其它需要說(shuō)明的情況。

B、營(yíng)運(yùn)能力分析

3、現(xiàn)金流量分析

為動(dòng)態(tài)掌握客戶資金使用情況，信貸調(diào)查人員同時(shí)應(yīng)對(duì)客戶的現(xiàn)金流量表進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比和文字分析，闡述經(jīng)營(yíng)、投資、籌資活動(dòng)中變動(dòng)事項(xiàng)，相互平衡調(diào)劑過(guò)程及變動(dòng)特點(diǎn)。如果變動(dòng)事項(xiàng)重大，必須另外報(bào)告說(shuō)明。

信貸調(diào)查人員認(rèn)為其它需要說(shuō)明的情況。

同時(shí)附表解釋，推薦表格如下：

5、授信申請(qǐng)人與銀行往來(lái)情況

敘述客戶的融資借款情況、融資渠道與可靠性、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對(duì)其的授信政策與條件；

敘述人行信貸查詢系統(tǒng)的查詢結(jié)果情況，如查詢結(jié)果與調(diào)查數(shù)據(jù)的不一致，請(qǐng)說(shuō)明原因。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況

（一）項(xiàng)目概況

概要敘述房地產(chǎn)項(xiàng)目的地點(diǎn)、用地面積、建筑面積