我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與政府干預(yù)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與政府干預(yù)

一房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)最重要的產(chǎn)業(yè)之一，2006年投資規(guī)模近2萬(wàn)億元，擁有企業(yè)近6萬(wàn)家，從業(yè)人員150萬(wàn)，年銷(xiāo)售面積6億平方米，年銷(xiāo)售額超過(guò)2萬(wàn)億元。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)一起成為我國(guó)新時(shí)期消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的動(dòng)力，成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生伊始，投資額和銷(xiāo)售額就保持極高的增長(zhǎng)幅度，快速跨越了產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率10%以?xún)?nèi)的形成期，進(jìn)入了成長(zhǎng)期。高速的發(fā)展使產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中分化、派生、融合與擴(kuò)張同時(shí)發(fā)生，產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)的初級(jí)一體化、垂直非一體化、專(zhuān)業(yè)化、垂直一體化現(xiàn)象共存，呈現(xiàn)出紛繁復(fù)雜的格局。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了短暫的初創(chuàng)階段后，形成了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為主的組織體系。這時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)來(lái)說(shuō)還是陌生的，企業(yè)只能憑借自身的力量進(jìn)行項(xiàng)目的全部工作：依靠自己完成市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、規(guī)劃構(gòu)思、財(cái)務(wù)分析和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，憑借自身的力量組織項(xiàng)目的征地、拆遷、委托設(shè)計(jì)和施工，開(kāi)發(fā)公司的工程部實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)度控制、質(zhì)量控制和資金控制，成立自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目宣傳推廣和銷(xiāo)售，進(jìn)而成立自己的物業(yè)管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理和維護(hù)。盡管企業(yè)是全能型的，但普遍規(guī)模小，專(zhuān)業(yè)人員不足，管理機(jī)制不健全，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)形成初期依靠這種初級(jí)垂直一體化模式運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進(jìn)了專(zhuān)業(yè)化分工，分化出了房地產(chǎn)咨詢(xún)公司、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司、拆遷公司、監(jiān)理公司、銷(xiāo)售公司、物業(yè)管理公司；派生出了房地產(chǎn)投資公司、房地產(chǎn)評(píng)估公司、房地產(chǎn)廣告公司、房地產(chǎn)策劃公司、房地產(chǎn)法律服務(wù)產(chǎn)業(yè)以及專(zhuān)職于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的媒體；出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)理人職業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)咨詢(xún)師、房地產(chǎn)律師、房地產(chǎn)廣告人和房地產(chǎn)策劃師，專(zhuān)業(yè)化分工使我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走上了垂直非一體化的專(zhuān)業(yè)化分工道路。目前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了包括房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的、有相對(duì)完整的專(zhuān)業(yè)化分工鏈條的、在整合各種資源基礎(chǔ)上依靠建筑業(yè)進(jìn)行房屋生產(chǎn)的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。在專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，2002年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要環(huán)節(jié)的集中趨勢(shì)日見(jiàn)明顯，作為產(chǎn)業(yè)主角的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)表現(xiàn)尤其突出。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模的基礎(chǔ)上，成本有效降低，快速實(shí)現(xiàn)升級(jí)，在產(chǎn)業(yè)中的地位得到迅速加強(qiáng)，成為產(chǎn)業(yè)中的主體。這種趨勢(shì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了兩種類(lèi)型的分化，一類(lèi)是向持續(xù)、高效的大型企業(yè)發(fā)展，在獲得土地及資金要素上占得先機(jī)，同時(shí)高效利用土地和資金要素，在完善企業(yè)管理和運(yùn)行機(jī)制的基礎(chǔ)上，致力于企業(yè)形象和品牌建設(shè)，兼顧自身利益和社會(huì)效益，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。它們是產(chǎn)業(yè)集中的主角，是產(chǎn)業(yè)進(jìn)步中先進(jìn)力量的代表，但它們的發(fā)展有走向寡頭壟斷的趨勢(shì)。另一類(lèi)是以開(kāi)發(fā)獨(dú)立的項(xiàng)目為主，小型開(kāi)發(fā)企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)在我國(guó)目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)為數(shù)眾多，它們自有資金比例普遍較低，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，市場(chǎng)力量較弱，由于受到土地和資金要素的制約，只能以獲得單個(gè)項(xiàng)目的最大利益為目標(biāo)，短期行為嚴(yán)重。盡管這類(lèi)公司存在諸多不足，但是它們卻蘊(yùn)藏著企業(yè)升級(jí)的可能和潛力，是制約產(chǎn)業(yè)過(guò)度集中的有效力量。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于需求壓力長(zhǎng)期偏大、產(chǎn)業(yè)正在成長(zhǎng)的階段，保護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力量和鼓勵(lì)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)同樣重要。二房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的源動(dòng)力是需求拉動(dòng)。國(guó)民收入水平和消費(fèi)能力的持續(xù)提高刺激了住房消費(fèi)需求，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶動(dòng)了對(duì)非住宅產(chǎn)品的需求。雙重的需求增長(zhǎng)拉動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，導(dǎo)致生產(chǎn)要素投入增加，產(chǎn)業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，這種擴(kuò)張是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)張，引發(fā)要素市場(chǎng)的重新配置。我國(guó)目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)外延式擴(kuò)張的主要方式是地域空間擴(kuò)展和資本模式升級(jí)。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步于特大城市，導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資和生產(chǎn)過(guò)多集中于特大城市，特大城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也較多依賴(lài)房地產(chǎn)。特大城市吸引了大量的房地產(chǎn)資本要素，但土地供給相對(duì)稀缺，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高和泡沫化威脅不斷加劇。與特大城市相比，我國(guó)中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間廣闊，在特大城市土地要素門(mén)檻漸高的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必然向其他城市擴(kuò)張，使資本要素向其他城市流動(dòng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)地域間協(xié)調(diào)發(fā)展。這種擴(kuò)張有利于改善更多城市的面貌和基礎(chǔ)設(shè)施條件，刺激地方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)中小城市土地集約利用，總體上提高全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房水平。從全局看，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，是我國(guó)改革開(kāi)放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的戰(zhàn)略任務(wù)，也是全面建設(shè)小康社會(huì)、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。我國(guó)政府從貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的戰(zhàn)略高度出發(fā)，正在大力推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)作為與人民群眾生活密切相關(guān)的重要產(chǎn)業(yè)在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的過(guò)程中具有先導(dǎo)和帶動(dòng)作用。2006年我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)17.4%，中部地區(qū)增長(zhǎng)30.8%，西部地區(qū)增長(zhǎng)30.3%，中部和西部的投資增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東部。其中，北京的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)12.8%，上海的投資增長(zhǎng)2.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于21.8%的全國(guó)平均水平，陜西、吉林、河南的投資增長(zhǎng)率高于50%，內(nèi)蒙古的投資增長(zhǎng)率甚至高達(dá)100%。上述兩組對(duì)比說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資重點(diǎn)正在向中部和西部以及二線(xiàn)、三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。我國(guó)大型的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式升級(jí)是跨越式發(fā)展的標(biāo)志。金融化、證券化使部分企業(yè)從自主開(kāi)發(fā)向委托開(kāi)發(fā)模式演化，出現(xiàn)了在金融領(lǐng)域進(jìn)行房地產(chǎn)資本運(yùn)作的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)公司進(jìn)入證券市場(chǎng)是聚集社會(huì)資金、實(shí)現(xiàn)資本模式升級(jí)的重要途徑。與西方房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面對(duì)房屋存量市場(chǎng)不同，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以增量為主，小規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)法保證經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期性因素使企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)和公司業(yè)績(jī)經(jīng)常產(chǎn)生較大波動(dòng)，投資回收期偏長(zhǎng)，不可預(yù)見(jiàn)因素多，信用水平偏低，也都影響到房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)獲得認(rèn)可。經(jīng)過(guò)多年的努力，優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域多方位連續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，憑借良好的業(yè)績(jī)和品牌，已經(jīng)在證券市場(chǎng)站穩(wěn)了腳跟。到2006年底，我國(guó)境內(nèi)上市公司（A、B股）數(shù)量增加到1434家，其中房地產(chǎn)板塊企業(yè)達(dá)到80家，占上市企業(yè)總數(shù)的5.6%；上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額3321億元，總市值5010億元，占境內(nèi)上市公司89404億元總市值的5.6%。在空間擴(kuò)張和資本模式升級(jí)的同時(shí)，很多企業(yè)著眼于未來(lái)發(fā)展，致力于產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，將開(kāi)發(fā)的部分物業(yè)自我持有，作為不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從單純的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理延展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵式擴(kuò)張以企業(yè)素質(zhì)提高、產(chǎn)業(yè)升級(jí)為特征，表現(xiàn)為專(zhuān)業(yè)化分工、技術(shù)進(jìn)步、要素利用效率提升、生產(chǎn)管理水平提高、產(chǎn)品升級(jí)換代、產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)合理化等。從普遍意義上講，在供給與需求均衡的情況下，產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)為了保證利潤(rùn)水平或者謀求生存才會(huì)致力于內(nèi)涵擴(kuò)張，但是我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的是巨大需求市場(chǎng)和廣闊發(fā)展空間，內(nèi)涵式擴(kuò)張所需的競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力明顯不足。另一方面，受到土地供給的限制，生產(chǎn)能力的增加短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)需求在較低價(jià)格水平的均衡，很多企業(yè)在低水平經(jīng)營(yíng)、高消耗生產(chǎn)的情況下也能憑借高價(jià)格獲得利潤(rùn)，成為產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵式擴(kuò)張動(dòng)力不足的另一個(gè)重要原因。在產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)張、市場(chǎng)不均衡和低競(jìng)爭(zhēng)性的環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題日益增多：一是受到土地資源約束，企業(yè)在區(qū)位范圍內(nèi)集中度很高，擁有過(guò)強(qiáng)的左右市場(chǎng)價(jià)格的能力，導(dǎo)致價(jià)格偏離普通消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力。二是企業(yè)忽視社會(huì)成員主體的普通住房需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，有限的土地資源不能盡可能多地配置于大多數(shù)人所需求的普通住房，加劇了普通住宅供應(yīng)的緊缺。三是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)空間較大、有效競(jìng)爭(zhēng)不足，很多企業(yè)維持著落后的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，忽視產(chǎn)品質(zhì)量和企業(yè)信譽(yù)，引發(fā)各種各樣的社會(huì)矛盾。四是我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度驚人，市場(chǎng)約束機(jī)制相對(duì)滯后，存在著以非正常手段獲取超額利潤(rùn)的途徑，很多企業(yè)憑借非正常手段獲得高額利潤(rùn)后，短期內(nèi)得以發(fā)展壯大并取得顯著“成功”，甚至形成了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)有方就是“成功”運(yùn)用非正常手段的社會(huì)共識(shí)，對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的行為方式產(chǎn)生了影響，損害了企業(yè)的社會(huì)形象。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題引起了政府和社會(huì)的高度關(guān)注，也使房地產(chǎn)企業(yè)感受到了巨大壓力。三房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模降低單位生產(chǎn)成本，獲取較高利潤(rùn)是企業(yè)發(fā)展的普遍選擇。就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，不同區(qū)位范圍內(nèi)土地資源數(shù)量確定而且有限，土地的使用性質(zhì)和強(qiáng)度又受到城市規(guī)劃的限定，于是房地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)出量是固定的，項(xiàng)目依靠增加產(chǎn)量降低邊際成本無(wú)從談起，利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大利潤(rùn)空間，獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益也就不可能實(shí)現(xiàn)。但是我國(guó)的房地企業(yè)卻可以靠增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，擴(kuò)大生產(chǎn)總規(guī)模，提高資本要素的使用效率，降低實(shí)物成本和管理成本，產(chǎn)生規(guī)模效益。所以我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益是靠增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量實(shí)現(xiàn)的，不具有“項(xiàng)目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)”，而具有“企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)”。盡管房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，但仍然只具有低競(jìng)爭(zhēng)性：其一，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間巨大，市場(chǎng)需求旺盛，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面良好，擴(kuò)張是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)。其二，對(duì)于區(qū)位范圍內(nèi)擁有土地的在位企業(yè)來(lái)說(shuō)，受到土地?cái)?shù)量和土地利用強(qiáng)度的制約，房地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)出量是固定的，不能形成此消彼長(zhǎng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。其三，不同的城市、城市中的不同區(qū)位范圍，土地的用地特點(diǎn)和綜合地租都有著顯著的差異，使區(qū)位間的價(jià)格差異和價(jià)格隔離極為顯著，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)只能發(fā)生在擁有相鄰或者相近的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)之間，無(wú)法形成同質(zhì)化、大范圍的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。其四，多數(shù)情況下房地產(chǎn)企業(yè)即使在低水平經(jīng)營(yíng)、高消耗生產(chǎn)的情況下也能獲得利潤(rùn)，企業(yè)生存競(jìng)爭(zhēng)壓力不足。其五，區(qū)位范圍內(nèi)房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)可能是一種俱損的選擇，房地產(chǎn)商之間具備協(xié)同的條件和沖動(dòng)，協(xié)同是房地產(chǎn)商的更優(yōu)選擇。四房地產(chǎn)企業(yè)壁壘、協(xié)同在土地稀缺性、產(chǎn)品固定性和區(qū)位差異性的制約下，房地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)大利潤(rùn)的途徑集中到產(chǎn)品價(jià)格上來(lái)，擁有定價(jià)權(quán)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就顯得尤為重要。企業(yè)為了獲取定價(jià)的有利位置，必須在區(qū)位范圍內(nèi)形成強(qiáng)大的市場(chǎng)力量。受土地利用條件的限制，區(qū)位范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量較少，可以在區(qū)位范圍內(nèi)形成較高的集中度，這些企業(yè)建立在協(xié)同基礎(chǔ)上的集合市場(chǎng)力量所形成的控制價(jià)格可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于邊際成本之上，與競(jìng)爭(zhēng)相比，企業(yè)間協(xié)同是更高效率的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)形成區(qū)位范圍內(nèi)控制力量的主要條件源于土地稀缺性所形成的結(jié)構(gòu)性壁壘和利益相關(guān)者所形成的行為性壁壘。在有限的區(qū)位范圍內(nèi)，土地資源確定而且有限，不擁有土地開(kāi)發(fā)權(quán)的企業(yè)無(wú)法進(jìn)入，事實(shí)上排除了新企業(yè)進(jìn)入?yún)^(qū)位范圍內(nèi)參與競(jìng)爭(zhēng)的可能性，形成了源于土地稀缺性的區(qū)位結(jié)構(gòu)性壁壘，從某種意義上講，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的中心是獲得土地能力的競(jìng)爭(zhēng)，即區(qū)位準(zhǔn)入的競(jìng)爭(zhēng)。利益相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)為了阻止競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)的進(jìn)入，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)同，增加其他企業(yè)進(jìn)入的難度和成本，保持其在一定區(qū)位范圍內(nèi)的控制地位，形成利益相關(guān)者協(xié)同的行為性壁壘。以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、有效配置房地產(chǎn)資源為目的的政策措施以及對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等特定要求也會(huì)在一定程度上增加新企業(yè)進(jìn)入的難度，形成進(jìn)入障礙。從整體上看，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的壟斷格局現(xiàn)階段不會(huì)出現(xiàn)，壟斷價(jià)格不會(huì)發(fā)生，但是企業(yè)協(xié)同定價(jià)在很大程度上左右著市場(chǎng)的價(jià)格水平。房地產(chǎn)企業(yè)的協(xié)同不僅以私下合謀的形式發(fā)生，多數(shù)情況下是相互呼應(yīng)而自發(fā)實(shí)現(xiàn)的。在協(xié)同作用下區(qū)位范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)商都將房?jī)r(jià)標(biāo)定在高位，形成控制市場(chǎng)的協(xié)同價(jià)格，甚至有能力削弱政府對(duì)房?jī)r(jià)的政策性調(diào)控。這種協(xié)同是商人的理性選擇，是以要素約束和低需求低價(jià)格彈性為基礎(chǔ)的。從行為主義的觀(guān)點(diǎn)分析，少數(shù)廠(chǎng)商會(huì)在協(xié)同價(jià)格下秘密降價(jià)，既享受協(xié)同價(jià)格的保障，又通過(guò)降價(jià)增加銷(xiāo)量，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。秘密降價(jià)會(huì)引起消費(fèi)者非正常流動(dòng)，消費(fèi)者流動(dòng)使市場(chǎng)信息對(duì)稱(chēng)，價(jià)格協(xié)議瓦解、市場(chǎng)協(xié)同無(wú)法實(shí)現(xiàn)。所以斯地哥勒認(rèn)為，在信息流動(dòng)的市場(chǎng)中，廠(chǎng)商行為一定是競(jìng)爭(zhēng)性的，協(xié)同的作用有限。但是就我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，區(qū)位范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出量是固定的，降低價(jià)格無(wú)助于市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商不具備秘密降價(jià)的動(dòng)機(jī)。博弈論強(qiáng)調(diào)，可以通過(guò)對(duì)其他局中人預(yù)期反映的判斷整合產(chǎn)業(yè)內(nèi)行為個(gè)體間的沖突和合作，博弈均衡導(dǎo)致企業(yè)間為了實(shí)現(xiàn)最優(yōu)利益會(huì)達(dá)成行為均衡，企業(yè)間行為相互依賴(lài)，獨(dú)立定價(jià)很難發(fā)生，在房地產(chǎn)區(qū)位范圍內(nèi)產(chǎn)出量固定的前提下，協(xié)同定價(jià)和非價(jià)格手段協(xié)同（影響政策、廣告宣傳、影響預(yù)期）成為房地產(chǎn)企業(yè)的策略性行為選擇?？刂苾r(jià)格的形成會(huì)提高社會(huì)成本，加劇社會(huì)分配不均，降低社會(huì)總效率。首先表現(xiàn)在消費(fèi)者剩余一部分被轉(zhuǎn)移為生產(chǎn)者利潤(rùn)，消費(fèi)者利益受損。其次，與充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)價(jià)格相比控制價(jià)格保護(hù)了低效率，資源配置效率降低。第三，房地產(chǎn)企業(yè)憑借強(qiáng)大的市場(chǎng)力量影響產(chǎn)業(yè)政策的走向，損害經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧發(fā)展。限制區(qū)位范圍內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)控制價(jià)格力量過(guò)強(qiáng)的局面，有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的福利和公平。五政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同的干預(yù)西方學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，從1950年代初到50年代中的42個(gè)產(chǎn)業(yè)中，高集中度的產(chǎn)業(yè)群（CR8＞70%）和較不集中的產(chǎn)業(yè)群（CR8＜70%）之間的利潤(rùn)差異從4.3%降到了1.1%，由此認(rèn)為壟斷和協(xié)同不是獲得高額利潤(rùn)的主要原因，進(jìn)而認(rèn)為造成市場(chǎng)不均衡狀態(tài)的壟斷主要來(lái)自政府的管制，高集中度產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)來(lái)源于高效率而非壟斷，沒(méi)有政府的介入，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期的壟斷，政府應(yīng)該盡量減少對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的干預(yù)，市場(chǎng)均衡不能通過(guò)政策干預(yù)加以實(shí)現(xiàn)?！翱筛?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理論”認(rèn)為市場(chǎng)集中度和企業(yè)規(guī)模沒(méi)有重要到形成市場(chǎng)不均衡的程度，只要市場(chǎng)是“可競(jìng)爭(zhēng)”的，既市場(chǎng)進(jìn)出無(wú)障礙，就可以保持理想的市場(chǎng)行為和市場(chǎng)績(jī)效。市場(chǎng)中不需要有很多的企業(yè)，只要存在競(jìng)爭(zhēng)壓力，即使企業(yè)處于壟斷或者寡占，只要進(jìn)出無(wú)障礙，市場(chǎng)也是均衡有效的?？筛?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不存在壁壘，只有沉淀成本，沉淀成本的大小決定新企業(yè)進(jìn)入的門(mén)檻。在上述理論推動(dòng)下，一些學(xué)者認(rèn)為我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)干預(yù)過(guò)度，甚至認(rèn)為目前房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題是政府干預(yù)過(guò)度造成的，主張政府退出，完全開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要政府不管制，房地產(chǎn)會(huì)自動(dòng)運(yùn)行到良性軌道上來(lái)。在我國(guó)，受到土地稀缺形成的結(jié)構(gòu)性壁壘和在位企業(yè)協(xié)同的行為性壁壘雙重制約，區(qū)位范圍內(nèi)新企業(yè)很難進(jìn)入，市場(chǎng)環(huán)境不具備“可競(jìng)爭(zhēng)性”。區(qū)位范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法靠擴(kuò)大規(guī)模實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)，必定利用協(xié)同價(jià)格尋求更高利潤(rùn)。過(guò)高的協(xié)同價(jià)格脫離社會(huì)大多數(shù)群體的購(gòu)買(mǎi)能力，政府放棄干預(yù)會(huì)放任企業(yè)間的協(xié)同行為，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展偏離目標(biāo)。單純從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)，我們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)的效率和發(fā)展，尊重作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)成員的房地產(chǎn)企業(yè)的合理理性選擇，但是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須符合社會(huì)大多數(shù)成員的利益，必須兼顧整個(gè)社會(huì)的福利和公平，因此從經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效合理的干預(yù)，是政府責(zé)無(wú)旁貸的職責(zé)。盡管政策干預(yù)不能實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)均衡，但是可以控制市場(chǎng)不均衡程度，也只有這樣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)才能在經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的前提下實(shí)現(xiàn)健康高效的可持續(xù)發(fā)展。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人均收入水平普遍增長(zhǎng)，但是貧富差距也在明顯拉大，形成了不同的消費(fèi)階層。他們對(duì)住宅都有著強(qiáng)烈的需求，對(duì)房地產(chǎn)增值也都有著強(qiáng)烈的預(yù)期，對(duì)住宅價(jià)格的承受力卻大相徑庭。針對(duì)不同消費(fèi)階層的購(gòu)房者住宅的價(jià)格體系也應(yīng)該是多層次的，低收入人群住宅產(chǎn)品定價(jià)應(yīng)該建立在成本和成本加成基礎(chǔ)上；普通商品房定價(jià)可以建立在競(jìng)爭(zhēng)和隨行就價(jià)的基礎(chǔ)上；高端產(chǎn)品可以針對(duì)顧客消費(fèi)能力，利用品牌和消費(fèi)心理定價(jià)。市場(chǎng)的現(xiàn)狀是房地產(chǎn)商處于住宅定價(jià)的主導(dǎo)地位，價(jià)格的形成以房地產(chǎn)商之間協(xié)同的隨行就價(jià)為主。在高收入階層消費(fèi)能力的侵入下，這種定價(jià)行為所形成的價(jià)格嚴(yán)重脫離了中低消費(fèi)人群的價(jià)格接受能力，出現(xiàn)了較大的消費(fèi)斷層，低收入階層的受惠機(jī)會(huì)大幅度減少。增加房地產(chǎn)投資、提高國(guó)民收入水平是滿(mǎn)足住房需求的根本途徑，但是投資和消費(fèi)能力的增長(zhǎng)受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的制約，過(guò)快增長(zhǎng)會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度產(chǎn)生巨大的影響，增加宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的