房地產(chǎn)企業(yè)問題研究及走勢

2013年房地產(chǎn)企業(yè)問題研究及2014年走勢

國際金融危機(jī)爆發(fā)以來，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低速增長，國際貨幣基金組織預(yù)計(jì)，2013年，世界經(jīng)濟(jì)僅增長2.90%，為金融危機(jī)后的最低水平[1]。相比國際，我國宏觀經(jīng)濟(jì)情況較為樂觀，國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)整體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的態(tài)勢[2]。國家在保證經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，提出繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作：2013年2月出臺的“新國五條”提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品房限購政策；3月出臺的“新國五條細(xì)則”指出進(jìn)一步提高二套房首付比例及房貸利率，出售自住房將按20%個(gè)人所得稅征收差價(jià)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)。備受矚目的十八屆三中全會指明了當(dāng)前及今后一段時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向，公報(bào)中提出“要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革”。整體來看，“嚴(yán)厲”依然是國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)，在嚴(yán)厲調(diào)控背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在2013年暴露出了什么問題，2014年又會呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展趨勢，這些都成為社會各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。一2013年房地產(chǎn)企業(yè)問題研究（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資難1.企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率提高2006～2008年房企資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)波動(dòng)趨勢，2008～2013年房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)上升趨勢，2013年資產(chǎn)負(fù)債率最高，為77.63%，高于2012年2.44個(gè)百分點(diǎn)。受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的升高加大了自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對資金鏈抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了考驗(yàn)，同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率的升高會進(jìn)一步加劇企業(yè)的融資成本（見圖1）。圖12006～2013年房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率中小規(guī)模房企由于資信較低，貸款能力有限，因此不得不從基金、信托、擔(dān)保公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)融資，私募融資成本普遍在20%以上。在國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)趨緊背景下，融資成本的逐漸提高對于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。2.內(nèi)地房企IPO及境外融資難度加大面對日益加大的融資難度，部分房企把目光投向境外上市的渠道，然而效果并不樂觀（見表1）。2013年10月，景瑞控股上市當(dāng)天收跌1.12%；12月，時(shí)代地產(chǎn)上市當(dāng)天收跌1.39%。表12013年中國內(nèi)地房企赴港上市情況（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩截至2013年末，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額86013.38億元，同比增長19.79%，較上年小幅上升3.59個(gè)百分點(diǎn)，低于21世紀(jì)以來的平均水平（見圖2）。圖2房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增長情況2001～2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增長率只有2009年、2012年、2013年低于20%，其余年份均在20%之上。2008年以來爆發(fā)的世界金融海嘯導(dǎo)致了世界整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不景氣，2011年之后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨物價(jià)上漲壓力。2012年、2013年接連出臺調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，政策的出臺一定程度降低了這兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的增長率。另外，盡管2013年一線城市及二線熱門城市“地王”頻現(xiàn)，但是由于三、四線城市土地供給占比較大并因自身住宅產(chǎn)品去化率[3]較低、存量過大，投資完成額增長率不及以前年份，因此2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額總體增長率水平較低。（三）重點(diǎn)房企凈利率下降部分融資相對容易、成本更低的上市房企凈利率已經(jīng)從過去幾年的20%以上降低到了2013年的15%以下。根據(jù)圖3所示，首開股份的凈利率由2011年的21.15%下滑到2013年的8.12%，此外，世貿(mào)地產(chǎn)由2011年的21.97%下滑到2013年的17.52%，2013年其他房企與往年相比凈利率也呈現(xiàn)不同程度的下滑。面對“錢貴”“地貴”現(xiàn)狀，行業(yè)整體利潤下滑也就成為必然趨勢。圖3重點(diǎn)上市房企2006～2013年凈利率變化趨勢（四）發(fā)展優(yōu)勢向規(guī)模房企傾斜受公司規(guī)模、融資能力的影響，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸進(jìn)入分化期，金融、土地越來越多地流向大型房企，相比而言，中小型房企由于資產(chǎn)規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)模的限制，難以得到優(yōu)質(zhì)資本。同是在1月份銀行貸款，萬科的5年貸款利率為6.72%，陽光城集團(tuán)2年貸款為10%（見表2）。表22013年部分房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款案例（五）房企集中度增強(qiáng)由于融資能力差別，房企土地獲取能力也出現(xiàn)了分化，繼而銷售情況也出現(xiàn)了強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面?？藸柸鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，2013年，萬達(dá)、中海、碧桂園與恒大進(jìn)入千億級集團(tuán)，千億級以上的房企數(shù)量由3家增加至7家。銷售金額集中度[4]方面，2013年50強(qiáng)房企較上年顯著提升。TOP10企業(yè)銷售金額集中度由12.76%上升至13.27%，增加了0.51個(gè)百分點(diǎn)，與此同時(shí)TOP20及TOP50企業(yè)同比分別增加0.63個(gè)百分點(diǎn)及0.79個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積集中度[5]方面，TOP10企業(yè)增加0.65個(gè)百分點(diǎn)，TOP20增加0.74個(gè)百分點(diǎn)，TOP50增加1.23個(gè)百分點(diǎn)，其中TOP50集中度上升最多（見表3）。表3上榜企業(yè)銷售金額及面積集中度（六）非熱門區(qū)域存在高供給壓力2013年，一、二線城市的土地市場競爭較為激烈，大型房企著重在該區(qū)域布局，內(nèi)地50強(qiáng)房企在一、二線城市的土地獲取量高達(dá)1.31萬平方米，占企業(yè)自身土地獲取總量的75%，同比上漲36%，其中銷售業(yè)績排名前十的房企表現(xiàn)更為突出，在一、二線城市獲取土地建面同比增長53%。圖4顯示，2013年龍湖地產(chǎn)、綠城中國土地獲取全部分布在一、二線城市，其他重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一、二線城市獲取的土地都接近甚至超過當(dāng)年自身土地儲備的八成，可見實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍加大了布局一、二線城市的力度。圖42013年重點(diǎn)企業(yè)一、二線城市獲取土地占比2013年，50強(qiáng)房企新進(jìn)入城市數(shù)量總計(jì)為67個(gè)，而2012年房企新進(jìn)入的城市數(shù)量為95個(gè)。圖5顯示，一、二線城市占比上升，其中一線城市上升2.03個(gè)百分點(diǎn)，二線城市上升15.74個(gè)百分點(diǎn)，三線城市則下降了17.77個(gè)百分點(diǎn)。大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線城市，導(dǎo)致該區(qū)域土地價(jià)格接連攀升，進(jìn)入?yún)^(qū)域的門檻越發(fā)升高。圖52012～2013年新進(jìn)入的城市百分比分布中小房企在一、二線城市獲取土地越來越難，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)三線城市，然而這些區(qū)域的商品住宅呈現(xiàn)供大于求的狀況。圖6反映的是2013年全年部分城市的供求比，比值小于1，表明供大于求；比值大于1，表明供小于求。在比值大于1的11個(gè)城市中，一線及省會城市占據(jù)9席；相反，供求比小于1的16個(gè)城市中，貴陽、沈陽和蘇州等城市2013年前11個(gè)月商品住宅存量漲幅都在20%以上，貴陽甚至達(dá)到49%。圖62013年部分城市商品住宅供求比（七）內(nèi)地房企海外布局風(fēng)險(xiǎn)大2011～2013年，越來越多的內(nèi)地房企布局海外，表4顯示，2013年布局海外的地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到7個(gè)，比2011年、2012年兩年的項(xiàng)目總和還要多。由于國內(nèi)與海外的投資環(huán)境差異較大，房企在海外投資時(shí)依然面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在政治、經(jīng)濟(jì)、房企資金能力方面。由于當(dāng)?shù)卣鰻柗礌枺?011年，中航集團(tuán)停止了科倫坡中航廣場項(xiàng)目的運(yùn)作，隨后2012年中坤集團(tuán)在冰島開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃也在最后階段擱淺。經(jīng)濟(jì)方面，人民幣面臨升值壓力，房企海外投資以美元支付，而國內(nèi)的銷售回款以人民幣回籠，如果出現(xiàn)匯率不穩(wěn)，則影響房企利潤的鎖定。國外房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程、模式及相關(guān)制度同國內(nèi)的差異對于布局海外的房企來說也是挑戰(zhàn)。表4國內(nèi)房企布局海外項(xiàng)目情況二2014年房地產(chǎn)企業(yè)走勢（一）資金相對緊張，聯(lián)合獲取土地趨勢明顯2013年，諸多大型房企進(jìn)賬多幅土地，部分房企在已進(jìn)入的土地市場存在“抬價(jià)”的可能，一部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商迫切進(jìn)入一線和部分熱門二線城市樹立自身品牌從而會表現(xiàn)較為激進(jìn)，因此在這些區(qū)域依然存在土地成交價(jià)格上漲的可能。2014年，在國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策不作較大調(diào)整、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然嚴(yán)峻的條件下，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈會進(jìn)一步收緊。面對融資成本過高、地塊價(jià)格偏貴的情況，房地產(chǎn)開發(fā)商之間將更傾向于采用聯(lián)合獲取土地的方式，這樣既分散風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢，又保證開發(fā)企業(yè)規(guī)模增長的要求。根據(jù)北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，2012～2013年北京土地市場聯(lián)合獲取土地情況為，萬科—首開獲取土地4宗，金地—中水電獲取3宗，保利—首開獲取2宗，首開—住總獲取2宗；中原數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月初，上海土地市場聯(lián)合獲取39幅，土地面積194.81萬平方米，出讓金共計(jì)465.46億元，分別占全市土地交易情況的15.98%、17.86%、25.24%。（二）拓寬融資渠道，多元化融資成趨勢未來一年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地項(xiàng)目儲備時(shí)，資金保證是重要一環(huán)，因此房企在考慮與其他房企合作的同時(shí)，也會考慮同房地產(chǎn)基金合作，房基合作模式日趨成熟。2013年的數(shù)據(jù)顯示，三季度房地產(chǎn)私募基金募集完成13只，其中披露金額的11只房地產(chǎn)基金共計(jì)到位23.96億美元，表現(xiàn)較為活躍。受國家對房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，隨著商業(yè)銀行對房企貸款逐漸收緊，房企與基金、信托公司的未來合作將越來越頻繁。除了金融機(jī)構(gòu)融資的渠道，一些特大型房地產(chǎn)企業(yè)開始參股商業(yè)銀行。2013年10月，萬科以27億元入股徽商銀行參與徽商銀行股份有限公司H股首次公開發(fā)行；2014年初，恒大投入33.03億元收購4.52%的華夏銀行股份，成為華夏銀行第五大股東。房企投資銀行業(yè)的目的是獲取高利潤以及降低融資成本。此外，一些具有自身發(fā)展模式特點(diǎn)的房企，也加快了融資力度，如2013年11月，以產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品的華夏幸?；鶚I(yè)與國家開發(fā)銀行合作融資200億元。（三）純住宅用地逐漸稀缺，多方式土地儲備在純住宅用地逐漸稀缺的情況下，諸多企業(yè)開始嘗試其他類型地產(chǎn)項(xiàng)目。恒大布局20余個(gè)旅游城項(xiàng)目后，2013年又進(jìn)駐陽江海陵島。2013年末和2014年初，榮盛發(fā)展先后連續(xù)獲取秦皇島一杯瀾、湖北神農(nóng)架、黃山太平湖項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)布局三城。2013年5月，中水電在重慶璧山縣投資居家養(yǎng)老健康生態(tài)城。棚戶區(qū)改造成為近年城市發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)。根據(jù)2013年7月12日國務(wù)院公布關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見，棚改用地可獲優(yōu)先安排，簡化審批流程，這也為開發(fā)商深耕重點(diǎn)布局城市提供了又一契機(jī)。中小房企由于在二級土地市場競爭力有限，近年越來越多地介入土地一級開發(fā)中，這樣做不僅可以獲取一級開發(fā)利潤，更重要的是可以與當(dāng)?shù)卣崆敖佑|，一、二級市場聯(lián)動(dòng)，為在二級市場獲取土地增加機(jī)會。（四）保障房供給增加，產(chǎn)品市場分化明顯2013年，國家計(jì)劃新開工保障房630萬套，基本建成470萬套。11月份結(jié)束的十八屆三中全會指出需“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”。隨著保障性住房制度的進(jìn)一步落實(shí)，在“嚴(yán)控新增建設(shè)用地，