我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)回顧與展望

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)回顧與展望

房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀和房地產(chǎn)咨詢，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標準，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是為了促成房地產(chǎn)交易，為房地產(chǎn)供求者提供房源、客源、市場價格等房地產(chǎn)交易相關(guān)信息，以及提供代擬房地產(chǎn)交易合同、代辦房地產(chǎn)貸款、代辦房地產(chǎn)登記等服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)咨詢主要是為投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者，就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)的行業(yè)，目前主要由房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人從事這方面的工作。房地產(chǎn)中介服務(wù)是在改革開放后伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的，其在規(guī)范社會主義市場經(jīng)濟秩序、維護國家和人民的財產(chǎn)安全、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、提高房地產(chǎn)市場效率、提高人民居住生活水平等方面發(fā)揮著重要作用。2011年，以房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人為代表的廣大房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的從業(yè)者奮發(fā)進取，開拓創(chuàng)新，行業(yè)發(fā)展和行業(yè)組織建設(shè)等各項事業(yè)取得顯著成績，較好地服務(wù)了經(jīng)濟社會特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展狀況（一）房地產(chǎn)估價行業(yè)基本狀況經(jīng)過近30年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)估價隊伍迅速壯大，人員素質(zhì)逐步提高，法律法規(guī)不斷完善，標準體系逐漸健全，執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會監(jiān)督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場。（1）房地產(chǎn)估價是國家法定制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第34條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”；第59條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”。這兩條規(guī)定明確了房地產(chǎn)估價的法律地位，使房地產(chǎn)估價成為國家的法定制度。（2）建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度。1993年，在借鑒美國、日本等市場經(jīng)濟發(fā)達國家經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，原人事部、原建設(shè)部共同建立了我國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度。這是我國最早建立的專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格制度之一。（3）設(shè)定了“房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”和“房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準”等行政許可項目?！秶鴦?wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》（國務(wù)院令第412號）規(guī)定，“房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”是《城市房地產(chǎn)管理法》設(shè)定的行政許可項目，依法繼續(xù)實施；“房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準”是國務(wù)院決定予以保留并設(shè)定行政許可的500項之一（第110項）。（4）房地產(chǎn)估價相關(guān)法規(guī)比較完善。目前出臺的房地產(chǎn)估價相關(guān)法律法規(guī)有：法律《城市房地產(chǎn)管理法》、行政法規(guī)《國有土地上房屋征收與補償條例》以及部門規(guī)章《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》。（5）房地產(chǎn)估價標準基本健全。目前出臺的房地產(chǎn)估價標準有：國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，以及《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《國有土地上房屋征收評估辦法》。此外，北京市發(fā)布了《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》，四川省發(fā)布了《四川省房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見》，成都市發(fā)布了《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范》。（6）與香港測量師實現(xiàn)了資格互認。2004年8月，在“內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排”（CEPA）下，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師首批資格互認完成，97名香港測量師獲得內(nèi)地房地產(chǎn)估價師資格。111名內(nèi)地房地產(chǎn)估價師獲得香港測量師資格。2011年10月，實現(xiàn)了第二批內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師首批資格互認，內(nèi)地和香港又各有99人獲得對方資格。截止到2011年底，全國共有房地產(chǎn)估價機構(gòu)5400余家，其中239家具有一級資質(zhì)；從業(yè)人員超過30萬人，共有44197人取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，其中39148人注冊執(zhí)業(yè)。（二）2011年房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展情況2011年，有2321人取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格，有16家房地產(chǎn)估價機構(gòu)取得一級資質(zhì)。根據(jù)2011年12月31日之前取得一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)（全國共239家）填報的2011年房地產(chǎn)估價信用檔案信息，營業(yè)收入全國前10名的房地產(chǎn)估價機構(gòu)見表1。表12011年營業(yè)收入全國前10名房地產(chǎn)估價機構(gòu)2011年，受房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)量有所下降。根據(jù)房地產(chǎn)估價信用檔案的數(shù)據(jù)，全國239家一級機構(gòu)開展的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)抵押估價項目共23.7萬宗，比2010年下降約10%，評估價值合計2.7萬億元；房屋征收評估項目5000余宗，比2010年下降約27%，評估價值合計362億元；房地產(chǎn)司法鑒定估價3000余宗，評估價值合計254億元。2011年，國務(wù)院出臺了《國有土地上房屋征收與補償條例》，明確了被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，進一步完善了房屋征收評估的程序和技術(shù)。這些法規(guī)一方面強化了房地產(chǎn)估價的地位，但另一方面也增加了估價難度，強化了房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師的責(zé)任。2010年11月，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于推進應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》，明確應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管，堵塞稅收漏洞。2011年，在兩部門部署下，多地開展并完成了存量房評估試點工作。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在試點工作中發(fā)揮了極為重要的技術(shù)支撐作用，存量房稅收評估也為房地產(chǎn)估價機構(gòu)開拓了一條新的業(yè)務(wù)渠道。（三）當前房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的主要問題1.外部生存環(huán)境日益嚴峻隨著國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)市場的起伏波動，估價機構(gòu)的外部生存環(huán)境亦面臨嚴峻挑戰(zhàn)，主要包括以下幾個方面：①客戶對估價服務(wù)的要求不斷提高，但機構(gòu)為客戶創(chuàng)造價值的能力明顯不足；②估價市場業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化較大，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢逐步萎縮，新型業(yè)務(wù)開拓不足；③治理商業(yè)賄賂直指估價機構(gòu)，執(zhí)業(yè)風(fēng)險不斷升高；④幾大評估行業(yè)互相擠壓，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)市場前景不容樂觀。2011年，在有些地方，個別銀行在住房抵押貸款中，已經(jīng)不再要求有估價報告。抵押估價也不是法定的必要環(huán)節(jié)。同時，客戶風(fēng)險責(zé)任意識明顯增強，估價機構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險明顯加大。2.業(yè)內(nèi)無序競爭持續(xù)激烈在國家實施嚴厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下，一些估價機構(gòu)經(jīng)常會采取各種不正當?shù)母偁幨侄?，如壓低收費標準、無原則迎合委托人要求，以及利用一些不正當?shù)墓P(guān)手段等，進行低水平惡性競爭。這一現(xiàn)象的長期存在，主要是由于某些估價委托人不看重估價報告質(zhì)量，而只關(guān)心估價結(jié)果，以及一份在形式上能夠達到辦事要求、簽了字蓋了章的估價報告。這種狀況對其他規(guī)范經(jīng)營的估價機構(gòu)，以及整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的正常健康發(fā)展，均已造成了極為不利的影響。3.缺乏倡優(yōu)扶強的政策支持房地產(chǎn)估價行業(yè)的長期發(fā)展，離不開一批真正把估價當做終生事業(yè)來做的估價機構(gòu)。這些企業(yè)是行業(yè)良性發(fā)展的唯一希望。但是，全國至今尚未提出和采取一定的倡優(yōu)扶強措施，以支持一些綜合實力較強、專業(yè)水平較高、報告質(zhì)量較好、社會口碑較佳的房地產(chǎn)估價機構(gòu)得到較快的發(fā)展。恰恰相反，目前有一些不注意規(guī)范經(jīng)營、不注重企業(yè)管理的估價機構(gòu)，由于成本相對低廉，反而能夠通過采用壓價競爭、估價結(jié)果迎合不合理要求等手段，獲得較多的估價業(yè)務(wù)，并得到一定的發(fā)展。另外還有一些估價機構(gòu)，雖然在行業(yè)內(nèi)資格較老，但經(jīng)營者目光短淺，不懂得長遠發(fā)展，內(nèi)部亂象叢生，更是在行業(yè)中造成極其負面的影響。這也從側(cè)面說明了估價行業(yè)需要加強行業(yè)自律，并采取倡優(yōu)扶強措施的必要性和緊迫性。（四）推進房地產(chǎn)估價行業(yè)健康發(fā)展建議針對房地產(chǎn)估價行業(yè)的現(xiàn)狀和存在的主要問題，建議通過加強行業(yè)組織建設(shè)、強化教育和培訓(xùn)、加強行業(yè)正面宣傳等手段來促進房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展。1.建設(shè)行業(yè)組織，加強自律管理一是，國家從政策上扶持全國性行業(yè)組織發(fā)展壯大，根據(jù)行業(yè)組織的實際情況和經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，研究制定規(guī)范約束和培育發(fā)展行業(yè)組織的專門法律法規(guī)，進一步明確行業(yè)組織的職能，使行業(yè)組織監(jiān)督和控制功能得以擴大。二是，鼓勵、支持省、市加強房地產(chǎn)估價行業(yè)組織的建設(shè)，提升服務(wù)職能，使其有能力獲得信息，有能力滿足成員的要求。三是，借鑒發(fā)達國家和地區(qū)經(jīng)驗，采取政府行政管理與行業(yè)組織自律管理相結(jié)合的方式，充分發(fā)揮行業(yè)組織自律管理作用，通過立法確定“業(yè)必歸會”的原則，為實施行業(yè)自律管理奠定重要基礎(chǔ)。2.搭建成長平臺，促進機構(gòu)發(fā)展對部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行一定的傾斜政策，扶優(yōu)扶強。如通過充分發(fā)揮行業(yè)主管部門的行政影響力，支持若干個具有較強綜合實力的估價機構(gòu)，開展房地產(chǎn)稅稅基評估和房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估，以及屬于房地產(chǎn)咨詢服務(wù)范疇的房地產(chǎn)市場分析、房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢、房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢、房地產(chǎn)間接投資咨詢、房地產(chǎn)貸款項目咨詢、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理咨詢、房地產(chǎn)政策參考咨詢、房地產(chǎn)征收征用咨詢和房地產(chǎn)事務(wù)辦理咨詢等新興業(yè)務(wù)。與此同時，對一些弱小的企業(yè)，也應(yīng)給予一定的指導(dǎo)幫助，協(xié)助找到企業(yè)核心的競爭力。堅持特色，發(fā)揮特長，穩(wěn)步發(fā)展。這些企業(yè)如能增加與綜合實力較強的估價機構(gòu)之間的交流、合作，也可以進一步拓寬其發(fā)展的空間。例如在企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅收方面，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行優(yōu)惠政策。建立房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)風(fēng)險金制度，通過過失保險來轉(zhuǎn)移來自業(yè)務(wù)上的風(fēng)險。3.改善社會環(huán)境，提升社會地位房地產(chǎn)估價行業(yè)是現(xiàn)代社會經(jīng)濟活動中不可缺少的一個中介服務(wù)行業(yè)。但是，目前房地產(chǎn)估價行業(yè)在我國的知名度和美譽度并不高，甚至有些業(yè)內(nèi)人士也說不清楚房地產(chǎn)估價到底是做什么的。社會上還有不少人，對房地產(chǎn)估價行業(yè)存在偏見。有關(guān)部門應(yīng)該重視和加強宣傳工作，在主要的媒體平臺開辟估價行業(yè)的窗口，增加估價行業(yè)的話語權(quán)，對行業(yè)中各個主要估價機構(gòu)所作出的優(yōu)秀業(yè)績要進行正面宣傳，讓社會各界能了解估價行業(yè)，知悉估價行業(yè)在經(jīng)濟活動中已經(jīng)發(fā)揮的和正在發(fā)揮的重要作用。此外，還可以定期評選、表彰優(yōu)秀房地產(chǎn)估價師，形成一批模范典型，帶動行業(yè)規(guī)范經(jīng)營、誠信執(zhí)業(yè)。組織優(yōu)秀房地產(chǎn)估價師形成專家團隊，與政府有關(guān)部門建立密切工作聯(lián)系，為政府制訂城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度計劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃等方面提供專業(yè)咨詢。推薦優(yōu)秀房地產(chǎn)估價師進入各級人大、政協(xié)，參政議政。盡管房地產(chǎn)估價行業(yè)的規(guī)模不大，發(fā)展中還存在一些問題，但其在社會經(jīng)濟生活中，特別是在保障交易安全、維持社會穩(wěn)定方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。從發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)估價行業(yè)是一個伴隨著房地產(chǎn)業(yè)永續(xù)發(fā)展的行業(yè)，只要房地產(chǎn)業(yè)存在，就需要專業(yè)的估價服務(wù)。房地產(chǎn)估價行業(yè)需要在規(guī)范和培育中不斷成長。二房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展狀況（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)基本狀況近30年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)不斷發(fā)展壯大。（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。改革開放后，隨著我國房地產(chǎn)市場的崛起，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀在提高房地產(chǎn)市場運行效率、保障房地產(chǎn)交易安全、維護房地產(chǎn)交易秩序、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高人民居住水平以及擴大就業(yè)等方面，發(fā)揮了重要作用。近幾年來，隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)不斷進步，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)廣泛應(yīng)用計算機、互聯(lián)網(wǎng)、地理信息系統(tǒng)、移動通信等高新技術(shù)，推動了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)不斷創(chuàng)新。一些新型服務(wù)業(yè)態(tài)如經(jīng)紀網(wǎng)店、網(wǎng)上拍房、微博營銷等不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀完成了由傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變，并已成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)規(guī)模不斷壯大，形成多元化競爭格局。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員超過100萬人，其中取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格者44013人；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)超過5萬家，并成長起一批門店過百、人員上千，甚至門店過千、人員上萬的大型品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，如土生土長的鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家、滿堂紅等；港臺地區(qū)的一些知名房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)先后進入大陸，如香港地區(qū)的中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)，臺灣地區(qū)的信義房屋、住商不動產(chǎn)等；國外的知名品牌也進入內(nèi)地，如美國的21世紀不動產(chǎn)。在經(jīng)營模式上，滿堂紅、貴房置換等機構(gòu)還探索出了具有中國特色的發(fā)展模式，形成了內(nèi)地模式、香港模式、臺灣模式和美國模式并存的局面。21世紀中國不動產(chǎn)、易居等房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，還在資本市場成功上市。（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀活動促成多數(shù)房地產(chǎn)交易，行業(yè)重要性增強。目前，我國房地產(chǎn)市場正面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，二手房市場逐漸超越新建商品房成為房地產(chǎn)市場的主流。房地產(chǎn)交易中通過經(jīng)紀服務(wù)成交的比例越來越高，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容越來越豐富，房地產(chǎn)經(jīng)紀在整個房地產(chǎn)交易鏈條中的地位逐漸增強。以深圳為例，2010年1～5月，房地產(chǎn)市場交易中二手住房與新建商品住房交易的比例為4∶1，二手住房交易中，有近90%通過房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)撮合完成。雖然房地產(chǎn)單筆交易金額并不算大，但交易量巨大，涉眾面廣。例如，2010年鏈家地產(chǎn)共撮合成交3.98萬套房地產(chǎn)交易，交易總額662億元，涉及近8萬個家庭，2011年撮合成交2.75萬套房地產(chǎn)交易，交易總額531億元，涉及5.5萬個家庭。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)一旦出現(xiàn)問題，容易引發(fā)群體性事件，影響社會穩(wěn)定，應(yīng)引起足夠重視。（二）2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展情況2011年，受房地產(chǎn)市場周期及政策調(diào)控影響，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的二手房交易量同比出現(xiàn)下滑。如北京，2011年二手房成交量為12.2萬套，比2010年全年的19.7萬套下降了38.1%，相比2009年的26.7萬套下調(diào)幅度達54.3%。房地產(chǎn)交易量下降，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的調(diào)整。根據(jù)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的統(tǒng)計，北京房地產(chǎn)經(jīng)紀門店單店月均成交量不足1.5套，中小經(jīng)紀機構(gòu)的生存壓力加大而被迫關(guān)店止虧，2011年北京房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)共關(guān)店約1400家，超七成為中小經(jīng)紀機構(gòu)。房地產(chǎn)市場的調(diào)整也促使房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)聚集度進一步提升。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計，2011年北京市由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)促成的房地產(chǎn)交易中，排名前三名的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)成交占比達到51.5%，比2010年上漲3.8個百分點；而排名在前10名之后的經(jīng)紀機構(gòu)成交占比僅為35.7%，與2010年相比大約下降了4個百分點。在上海，排名前三名的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)成交占比也接近20%。這顯示出在市場低迷時期，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的品牌作用更加突出。2011年，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》發(fā)布并施行，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理邁出關(guān)鍵性一步。2011年4月1日，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》施行，5月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會又聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建房〔2011〕68號），貫徹落實該辦法，布置專項整治工作，重點查處未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)、無資格在服務(wù)合同上簽字、宣傳虛假房源、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、提供或者代辦虛假證明材料、協(xié)助當事人簽訂“陰陽合同”、不履行必要告知說明義務(wù)，以及不實行明碼標價、違規(guī)分解收費項目、變相提高收費標準等違法違規(guī)行為。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在的問題及解決對策1.房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在的問題（1）目前仍存在大量不規(guī)范的執(zhí)業(yè)行為。不規(guī)范行為主要表現(xiàn)在：有意隱瞞重要信息，發(fā)布虛假廣告，不核實房源、客源信息；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或從業(yè)人員“炒房”；在房屋租賃代理中賺取差價；協(xié)助交易當事人簽訂“陰陽合同”，偷逃稅款；房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員騷擾客戶；扣留租賃押金、挪用房款等。2011年底，“北京常青園詐騙案”，因房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違規(guī)操作，未核實房源的真實性，導(dǎo)致17戶購房人的2871萬元購房款被騙。這些不規(guī)范行為不僅嚴重影響房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)秩序和行業(yè)社會聲譽，也為購房人造成了極大的損失。（2）服務(wù)質(zhì)量不高，無序競爭嚴重。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)眾多，人員龐雜，業(yè)務(wù)發(fā)展主要靠開店、招人的“人海戰(zhàn)術(shù)”，不重視提高專業(yè)水平和服務(wù)質(zhì)量，大多數(shù)業(yè)務(wù)是“一錘子買賣”。而房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)數(shù)量有限，多家委托（即業(yè)主可以將同一房地產(chǎn)交易事項委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)）的經(jīng)紀業(yè)務(wù)承攬方式，使房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間房源、客源信息重復(fù)，服務(wù)同質(zhì)化，加劇了機構(gòu)之間的競爭。一些機構(gòu)為了爭奪房源、客源，惡意詆毀其他機構(gòu)，采用壓低收費、虛假承諾、惡意阻斷他人房屋交易、網(wǎng)簽鎖定房源等手段惡性競爭。這些行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)秩序。（3）社會公眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用認識不足。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)環(huán)境較差，委托人單純追求高效率或者高價格，不誠信，委托人待交易促成后“跳單”或者拒付傭金的情況普遍存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的合法權(quán)益無法得到保障。社會公眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀的偏見，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員得不到應(yīng)有的尊重，社會地位不高，更不能把房地產(chǎn)經(jīng)紀工作當做終生職業(yè)，甚至不能長期從事這個職業(yè)。2.規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的對策和建議2011年4月1日以來，隨著《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》貫徹落實，上述問題有所改觀，但深層次原因依然存在，如法制建設(shè)滯后、缺少行業(yè)準入制度、專門管理隊伍缺位，管理力量不足等。徹底解決房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展問題，還需要做好以下工作：（1）逐步推行行業(yè)準入。建議對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實行嚴格準入制度。美國及我國臺灣、香港地區(qū)都對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行嚴格的牌照管理，只有取得牌照的人員才能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。長遠來看，我國也應(yīng)借鑒發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗逐步推行嚴格的行業(yè)準入制度。近期可通過提高房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立門檻，如增加對資金和人員資格的要求逐步解決這個問題。（2）加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的培訓(xùn)和信用管理。從業(yè)人員的素質(zhì)和信用直接影響執(zhí)業(yè)水平的高低，建議發(fā)揮行業(yè)組織的作用，加強對從業(yè)人員的職業(yè)教育和培訓(xùn)，對執(zhí)業(yè)人員進行資信評價，建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀信用體系?？山梃b我國臺灣地區(qū)“人必歸業(yè)、業(yè)必歸會”的制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織通過“會員服務(wù)、會員管理”的方式，建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀人員信用檔案，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員進行專業(yè)性培訓(xùn)和資信評價，從而提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的素質(zhì)，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的自律管理。（3）建立房源、客源共享系統(tǒng)，逐步推行獨家代理制度。建議借鑒美國的做法，由房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織牽頭建立房源、客源共享系統(tǒng)，逐步推行獨家代理制度。建立房源、客源信息共享系統(tǒng)，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)間信息資源共享，降低信息搜尋發(fā)布成本，減少陳舊和重復(fù)信息，促進經(jīng)紀機構(gòu)之間的業(yè)務(wù)合作。推行獨家代理制度，可以有效解決機構(gòu)為搶奪業(yè)務(wù)而發(fā)生惡性競爭、客戶跳單等問題。獨家代理制度和客