房地產(chǎn)泡沫的背后

“房地產(chǎn)泡沫”的背后

有關(guān)中國房地產(chǎn)過熱的論斷其實早在2002年就開始了，那時“寒冬”將至的預(yù)言也曾著實讓業(yè)界出了一身冷汗。其結(jié)果是房地產(chǎn)的“寒冬”不僅沒有如期而至，迎來的卻是連續(xù)三年的盛夏。那么這一次關(guān)于中國“房地產(chǎn)泡沫”即將在幾個月之內(nèi)破裂的寓言又是否會靈驗?zāi)?？兩次“泡沫論”都是以房價上升太快和空置率過高為依據(jù)。本文就權(quán)威機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)從以下幾方面來做一個分析。一中國房地產(chǎn)正處于快速增長期間房地產(chǎn)在任何一個國家中都是國民經(jīng)濟的重要支柱，它與GDP及人均國民收入的增長關(guān)聯(lián)同步，但是它又從來都不是一個“好孩子”，拉動經(jīng)濟、刺激消費靠它，制造泡沫、攪亂經(jīng)濟也是它。我國國民經(jīng)濟發(fā)展的總目標已經(jīng)確定，到2020年人均GDP將達到3000美元，到2050年要達到世界中等發(fā)達國家水平，人均GDP將達到5000美元。換句話說，今后15年內(nèi)GDP的增長率大約應(yīng)保持在8%左右，在這樣的形勢下，房地產(chǎn)的持續(xù)快速穩(wěn)定增長是無可爭議的。爭論在于目前房地產(chǎn)是否增長過快？這要看發(fā)展階段，在人均GDP超過1000美元的今天，恰恰是房地產(chǎn)快速發(fā)展期。根據(jù)對亞洲、歐洲、美洲等發(fā)達國家的數(shù)據(jù)分析，在經(jīng)濟起飛期都存在一個房地產(chǎn)的快速增長期，時間大約為20～30年，其間房地產(chǎn)增加值占GDP的10%～15%，而在過去的10年中，我國房地產(chǎn)增加值的平均值只占GDP的5%以下，即便是增長最快的2003～2004年也遠遠沒有達到10%（況且這短暫的投資增長過快正在被調(diào)控，今后將回落），離泡沫還差得遠！房地產(chǎn)的增長率應(yīng)該略高于GDP的增長率才正常。二房價上漲是否意味著泡沫根據(jù)權(quán)威機構(gòu)的統(tǒng)計，2004年1～5月房地產(chǎn)開發(fā)投資中貸款增幅比2003年同比回落33.7個百分點，土地購置面積增幅同比回落47個百分點，說明宏觀調(diào)控效果顯著。但是，2004年第二季度房價同比上漲10.4%，地價上漲11.5%，比第一季度分別上漲2.3%與4.1%，這似乎又并沒有達到宏觀調(diào)控的目的，是否應(yīng)當繼續(xù)加大力度？這是當前業(yè)界關(guān)注的焦點。分析房價、地價上漲的原因，目前是各置一隅，大相徑庭。一種說法是因土地實行“招、拍、掛”使地價上漲，造成成本增加，引起房價上漲，同時使同一地段的存量土地價格上升，形成周邊房價整體上升；另一說法是因開發(fā)商的利潤太高，使得房價太高，地價才上揚。筆者認為，凡是以市場的真實需求為基礎(chǔ)，讓市場這只無形的手來調(diào)節(jié)，就不會形成泡沫。我國住宅市場的需求是剛性的，真實的，持續(xù)的，這是一個基本的估計。因此，我國房價穩(wěn)步上漲是市場調(diào)節(jié)的正常結(jié)果，從長期來看，今后房價還會繼續(xù)穩(wěn)步上升。但是，凡是局部地區(qū)房價大起大落一定有人為因素，這包括積聚大量社會資金集體炒房，有意囤積哄抬房價、地價等，這里也包括政策性的人為因素在內(nèi)，如果對客觀市場的分析判斷不對，也將導(dǎo)致決策的失誤。當前房價是否全面虛高？否！理由如下：——房價升高有階段性。房地產(chǎn)商品化才7年，正在經(jīng)濟快速發(fā)展階段，必定有快速發(fā)展期?！康禺a(chǎn)的地域性。值得一提的是中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展極不平衡，局部地區(qū)有過熱情況并不能代表整個中國的房地產(chǎn)市場，我們談均衡發(fā)展就不能一個地方有病就不分青紅皂白地全國吃藥，不能采取“一刀切”的做法，應(yīng)當政策有別，因地制宜。有人以預(yù)言若某一個大城市的房價下降，就將引起中國房地產(chǎn)泡沫破裂，這實在是妄加推斷，孰不知中國廣大的中西部地區(qū)的房地產(chǎn)還沒有真正啟動！——目前正處于房地產(chǎn)的政策性調(diào)整期。金融政策可謂緊！土地政策可謂嚴！雙管齊下，猛藥治病會付出代價的，當前出現(xiàn)局部的價格動蕩實屬于在所難免。合理的房價上漲是國運、民運昌盛的象征，中國會遠離“房地產(chǎn)泡沫”。三“泡沫”的有無近來關(guān)于投資增長和房價升降的爭論趨于白熱化，通過本文提供的數(shù)字，我們似乎可以走出誤區(qū)，悟出新意。如圖1所示，房地產(chǎn)投資的增長受五個因素的影響，按影響權(quán)重遞減排序如下：住宅質(zhì)量提升41%、土地價格變動23%、城市化水平提高18%、折舊13%、居住條件改善5%。由此可見，在住宅投資的增長中，提升住宅質(zhì)量所占的比例最大，而這正是提高增長質(zhì)量，實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的宗旨。目前土地價格的變動對投資的影響太大，1998～2003年全國開發(fā)用地價格平均由962元/平方米上升到1639元/平方米，這和“招拍掛”的土地政策有直接關(guān)系。土地對住宅投資的影響達到23%，任何時候都不容忽視；城市化水平的提高對住宅投資的增長則是一項剛性指標。圖12004～2020年決定城鎮(zhèn)住宅投資增長的因素及其影響房價是判斷“泡沫”的“殺手锏”，房價與收入的比值又是說明“泡沫”的論據(jù)，目前一種說法是房價與收入比值達到15∶1，已經(jīng)大大超過國際公認的警戒線，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。然而，從本文的數(shù)字中卻可以得出不同的結(jié)論，理由如下：一是1998～2003年商品住宅售價的年增長率為3.5%，而同期城鎮(zhèn)居民的年收入增長率為10.7%，幾乎是房價上漲速度的3倍（GDP增加→人均收入增加→房價上漲這是一個正常的過程）。二是房價與收入比值的測算原則值得商榷。用某地的平均房價與平均戶均收入所得出的比值并非有效，因為數(shù)據(jù)的采樣范圍太過于均化和籠統(tǒng)。本文中的房價采用經(jīng)濟適用房為依據(jù)，以戶均3人計算，1998～2003年房價與收入比從9.1∶1下降到6.5∶1，這說明以需求為目的的購房是支付得起的。如果更進一步的收縮采