物管整改方案設(shè)計(jì)文檔

目

錄第一章整體管理方案策劃1一、項(xiàng)目調(diào)研1二、管理目標(biāo)——構(gòu)建“文化社區(qū)”2（一）倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化2（二）推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化2（三）營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化3（四）塑造“親和人文”的環(huán)境文化3三、龍車(chē)輦社區(qū)管理模式3四、擬采取的管理服務(wù)措施4（－）實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作機(jī)制4（二）建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機(jī)制4（三）實(shí)現(xiàn)與城市商業(yè)住宅區(qū)的資源共享5（四）建立“物業(yè)管理信息島”5（五）倡導(dǎo)開(kāi)放式的管理服務(wù)5（六）提供個(gè)性化的裝修套餐服務(wù)6（七）構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)——客戶(hù)服務(wù)中心7（八）構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的物流鏈——虛擬倉(cāng)庫(kù)7（九）管理體系的全面整合和提升7（十）致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)7（十一）引入直飲水系統(tǒng)（遠(yuǎn)期目標(biāo)）7第二章管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度8一、機(jī)構(gòu)設(shè)置、部門(mén)職責(zé)等8（一）機(jī)構(gòu)設(shè)置9（二）管理框架的組織框圖10二、管理規(guī)章制度、小區(qū)近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)13(一)管理規(guī)章制度13(二)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)13(三)考核辦法及落實(shí)措施13(四)近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃14三、物業(yè)用房經(jīng)營(yíng)及折舊方案15（一）物業(yè)用房的配備和利用15（二）辦公設(shè)備配備16（三）辦公設(shè)備、設(shè)施折舊安排17第三章

管理人員的配備和管理18一、人員配備及培訓(xùn)計(jì)劃和內(nèi)容18（一）“龍車(chē)輦社區(qū)”人員配置表18（二）員工基本培訓(xùn)方案19二、人員錄用、考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲淘汰機(jī)制20（一）錄用20(二)考核20(三)員工獎(jiǎng)懲21三、人員上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)21(一)儀表21(二)行為21（三）態(tài)度22第四章企業(yè)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案23一、爭(zhēng)創(chuàng)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的可行性方案23二、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案24三、市政等公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案27四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案28五、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案29六、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案30七、各類(lèi)管理檔案的建立與管理32第五章社區(qū)建設(shè)32一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動(dòng)安排32(一)文明社區(qū)創(chuàng)建工作32（二）社區(qū)活動(dòng)的設(shè)想及活動(dòng)計(jì)劃33（三）社區(qū)活動(dòng)的制度33（四）場(chǎng)地安排33二、支持、配合社區(qū)居委會(huì)工作33第一章管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃一、項(xiàng)目調(diào)研【是河?xùn)|區(qū)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，歷時(shí)兩年精心建設(shè)重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，是湯頭街道土地綜合整治項(xiàng)目中的七大社區(qū)之一，也是湯頭街道作為市級(jí)優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)著力打造的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，更是河?xùn)|區(qū)新型農(nóng)村社區(qū)的樣板。龍車(chē)輦社區(qū)建設(shè)總投資2.3億元，占地面積300畝，總建筑面積25萬(wàn)平方米，建設(shè)居民樓55棟，公建樓5棟，安置1975戶(hù)，5600余人?！繛槭谷蘸蟮墓芾矸?wù)工作更加貼近龍車(chē)輦社區(qū)的實(shí)際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，了解的基本情況如下：●小區(qū)為多層建筑，容積率適中，主推戶(hù)型為面積適中的中小戶(hù)型，業(yè)主數(shù)量相對(duì)較多，由此引發(fā)裝修、停車(chē)、治安、消防、環(huán)境等管理項(xiàng)目所產(chǎn)生的問(wèn)題多而復(fù)雜?！裨擁?xiàng)目為分期開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工較長(zhǎng)時(shí)間并存，業(yè)主入住集中、管理壓力較大?！颀堒?chē)輦社區(qū)，未來(lái)物業(yè)管理工作必須以實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿(mǎn)意、政府滿(mǎn)意、社會(huì)滿(mǎn)意為終極目的?！駬?jù)我們的研究分析，龍車(chē)輦社區(qū)的業(yè)主以周邊拆遷安置農(nóng)村居民為主。對(duì)物業(yè)管理的期望值也較高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)必將為小區(qū)帶來(lái)更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的農(nóng)村居住理念，因此要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的創(chuàng)新。●龍車(chē)輦社區(qū)居民基本屬于農(nóng)村居民，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的，而且不能違背業(yè)主的客觀(guān)需求提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。二、管理目標(biāo)——構(gòu)建“文化、文明社區(qū)”根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果顯示：龍車(chē)輦社區(qū)應(yīng)是新農(nóng)村“文化、文明社區(qū)”的居所，重情、講理、守法。開(kāi)展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化生活需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們提出構(gòu)建“文化、文明社區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化文明社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)居民以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀(guān)念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度和成本，提升管理效果。我們的設(shè)想是：（一）倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過(guò)地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防X，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來(lái)彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿(mǎn)意多一分”的管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開(kāi)放，開(kāi)放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來(lái)，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。此外，我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施“管理報(bào)告制度”，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告綜合管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專(zhuān)項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。（二）推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)X”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺(jué)嘗試去尋找滿(mǎn)足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自?xún)?nèi)心的“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。（三）營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。我們將圍繞“愛(ài)國(guó)主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛(ài)幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來(lái)組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把龍車(chē)輦社區(qū)創(chuàng)建為“精神家園”。三、龍車(chē)輦社區(qū)管理模式我們確立龍車(chē)輦的管理模式是：●緊密?chē)@“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作核心,提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)產(chǎn)品?！癯珜?dǎo)“以客戶(hù)為中心”的流程管理思想，建立以流程為基石的客戶(hù)需求價(jià)值鏈。●致力于與社區(qū)居民建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化。在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)龍車(chē)輦社區(qū)的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。我們的管理思路是：●強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序●強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)●強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)X化與特約服務(wù)的個(gè)性化●致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升●致力于培養(yǎng)員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)●致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的新型農(nóng)村人居理想環(huán)境四、擬采取的管理服務(wù)措施結(jié)合龍車(chē)輦社區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及服務(wù)產(chǎn)品的供給：（－）實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作機(jī)制我們公司將通過(guò)與管理處簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績(jī)的兩頂最重要的指標(biāo)，且兩者“是”或與“否”的關(guān)系。通過(guò)魯泰花園、糧苑小區(qū)、溫泉花園、花園小區(qū)“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作，我們獲得了業(yè)主滿(mǎn)意率持續(xù)穩(wěn)步上升、管理成本下降的良好成果。我們將進(jìn)一步結(jié)合龍車(chē)輦社區(qū)的管理特點(diǎn)和難點(diǎn)，把這一套運(yùn)行機(jī)制用于該小區(qū)的管理實(shí)踐中，力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點(diǎn)，以提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)產(chǎn)品。（二）建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機(jī)制由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡(jiǎn)單地只制造一種“準(zhǔn)則”，而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)題就在于對(duì)員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實(shí)踐中，我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。同時(shí)，我們亦強(qiáng)化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對(duì)職員的最大福利”的觀(guān)念，并把這種意識(shí)在物業(yè)管理工作中貫徹始終。（三）實(shí)現(xiàn)與城市商業(yè)住宅區(qū)的資源共享龍車(chē)輦社區(qū)是河?xùn)|區(qū)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，歷時(shí)兩年精心建設(shè)重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，是湯頭街道土地綜合整治項(xiàng)目中的七大社區(qū)之一，也是湯頭街道作為市級(jí)優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)著力打造的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，更是河?xùn)|區(qū)新型農(nóng)村社區(qū)的樣板，這將成為我們不可或缺的一項(xiàng)管理資源，我們可以充分借助這個(gè)有利條件，實(shí)現(xiàn)與城市商業(yè)余額住宅物業(yè)管理資源共享，以便更好地滿(mǎn)足社區(qū)居民的服務(wù)需求。龍車(chē)輦社區(qū)雖然在物業(yè)類(lèi)型、開(kāi)發(fā)速度、服務(wù)定位等方面與商業(yè)住宅小區(qū)存在一些差異，但為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目標(biāo)是一致的，雙方可在競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上充分開(kāi)展合作，如管理信息使用、社區(qū)治安聯(lián)防、社區(qū)活動(dòng)開(kāi)展等方面均可強(qiáng)強(qiáng)攜手、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。（四）建立“物業(yè)管理信息島”伴隨IT產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，數(shù)字化的信息浪潮正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來(lái)。我們著力在龍車(chē)輦社區(qū)的物業(yè)管理中，實(shí)現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化和信息的網(wǎng)絡(luò)化。構(gòu)建一個(gè)可為用戶(hù)提供大量交互式信息的“物業(yè)管理信息島”，從而滿(mǎn)足社會(huì)各界、業(yè)主、住戶(hù)以及物業(yè)管理公司之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。我們擬逐步建立龍車(chē)輦社區(qū)，并將各類(lèi)管理服務(wù)信息定期輸入并及時(shí)更新。政府主管部門(mén)、業(yè)主、住戶(hù)以及物業(yè)管理公司隨時(shí)可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)或本地網(wǎng)登陸，高速瀏覽管理處的管理情況，并獲取服務(wù)資料，同時(shí)對(duì)管理處的工作業(yè)績(jī)進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)信息的多層面?zhèn)鬟f。（五）倡導(dǎo)開(kāi)放式的管理服務(wù)物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)均涉及業(yè)主、住戶(hù)日常生活的不同側(cè)面。物業(yè)管理公司與村委會(huì)之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙龍車(chē)輦社區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，在龍車(chē)輦社區(qū)我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開(kāi)放式的管理服務(wù)，明確上述物業(yè)管理公司與村委會(huì)之間的分工及配合。即：物業(yè)管理公司提供專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，社區(qū)居民負(fù)責(zé)自治自律管理、居委會(huì)承擔(dān)政府社區(qū)行政管理和社區(qū)公益服務(wù)。對(duì)于管理處，我們通過(guò)要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)帳目、定期提交“管理報(bào)告”、組織“管理處開(kāi)放日”活動(dòng)、公布管理處主管人員的聯(lián)系等措施，自覺(jué)接受社區(qū)居民的監(jiān)督。并從保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)社區(qū)居民的自治自律管理的意識(shí)和能力，使之能真正代表全體居民行使監(jiān)督的權(quán)力。對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好社區(qū)居民的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。我們深信：只要從服務(wù)社區(qū)居民的根本目標(biāo)出發(fā)，一定能將龍車(chē)輦社區(qū)建設(shè)成為標(biāo)準(zhǔn)化新型農(nóng)村社區(qū)。（六）構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)——客戶(hù)服務(wù)中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)X客戶(hù)服務(wù)的前提。在龍車(chē)輦社區(qū)的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶(hù)物業(yè)管理服務(wù)中心的運(yùn)作體系。即將管理處的內(nèi)部管理處對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化?？蛻?hù)物業(yè)管理服務(wù)心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，社區(qū)居民所有的服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客戶(hù)物業(yè)管理服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類(lèi)處理。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋到社區(qū)居民。通過(guò)管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對(duì)外信息傳播的□徑統(tǒng)一化；第二，建立首問(wèn)責(zé)任制，所有社區(qū)居民的投訴和需求都有專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至社區(qū)居民滿(mǎn)意為止；第三，中心24小時(shí)的工作時(shí)間將可保證社區(qū)居民的需求全天候地得到受理及滿(mǎn)足。（七）致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)小區(qū)管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到社區(qū)居民的日常起居和安全保障等問(wèn)題。根據(jù)我們對(duì)高層樓宇的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將龍車(chē)輦社區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修：以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修）：以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿(mǎn)足用戶(hù)不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)（改造）。在龍車(chē)輦社區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。第二章管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度一、機(jī)構(gòu)設(shè)置、組織框圖、工作流程、管理機(jī)制等（一）機(jī)構(gòu)設(shè)置1、公司設(shè)龍車(chē)輦社區(qū)管理處，管理處下設(shè)居民服務(wù)中心、物業(yè)管理部、工程維修部、安保部、保潔部。2、各部門(mén)職責(zé)（1）居民服務(wù)中心主要職責(zé):作為管理處的接待和協(xié)調(diào)中心，24小時(shí)有人值班接待業(yè)主來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)、問(wèn)訊和投訴，12小時(shí)專(zhuān)人接待和調(diào)度日常物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)；監(jiān)管各部門(mén)的工作質(zhì)量；辦理入??；文檔管理；出納收費(fèi)；內(nèi)部行政人事；對(duì)外聯(lián)絡(luò)；物業(yè)用房管理；各種延伸服務(wù)項(xiàng)目的組織調(diào)度；社區(qū)文體娛樂(lè)活動(dòng)的策劃、組織。（2）安保部，主要職責(zé):負(fù)責(zé)小區(qū)安全防X、消防管理、車(chē)輛管理和協(xié)助裝修管理（3）工程維修部主要職責(zé):負(fù)責(zé)小區(qū)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施、各類(lèi)共用設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收、交接、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；家庭維修服務(wù)；裝修管理；公共能耗管理等。（4）保潔部負(fù)責(zé)小區(qū)清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)管理；延伸服務(wù)項(xiàng)目的具體實(shí)施。（二）管理框架的組織框圖物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司龍車(chē)輦管理處龍車(chē)輦管理處安保部部

安保部部社區(qū)居民服務(wù)中心3、工作流程社區(qū)居民服務(wù)中心工程維修部部工程維修部部保潔部（1）整體業(yè)務(wù)工作流程設(shè)立籌備管理處設(shè)立籌備管理處擬定管理方案擬定管理方案參加投標(biāo)并中標(biāo)

參加投標(biāo)并中標(biāo)

前期介入和協(xié)調(diào)人員組織調(diào)配前期介入和協(xié)調(diào)人員組織調(diào)配

文件、資料準(zhǔn)備上崗培訓(xùn)考核文件、資料準(zhǔn)備上崗培訓(xùn)考核添置辦公和管理設(shè)備物業(yè)驗(yàn)收、接管

添置辦公和管理設(shè)備物業(yè)驗(yàn)收、接管

征求社區(qū)居民意見(jiàn)，開(kāi)展宣傳活動(dòng)，細(xì)化、微調(diào)管理方案，協(xié)調(diào)各部門(mén)關(guān)系

征求社區(qū)居民意見(jiàn)，開(kāi)展宣傳活動(dòng)，細(xì)化、微調(diào)管理方案，協(xié)調(diào)各部門(mén)關(guān)系

辦理入住手續(xù)

辦理入住手續(xù)裝修管理

裝修管理日常管理運(yùn)作日常管理運(yùn)作①保安服務(wù)24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)；②清潔服務(wù)全天8小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)化保潔；③維修服務(wù)24小時(shí)報(bào)修制，裝修管理；④社區(qū)文化活動(dòng)定期開(kāi)展；⑤咨詢(xún)投訴接待、各類(lèi)便民服務(wù)；⑥各類(lèi)檔案建立管理；；⑦各崗位人員的培訓(xùn)考核；⑧星級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)。（2）各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)工作流程1)物業(yè)驗(yàn)收接管程序；2)辦理入住程序；3)住宅裝修管理程序；4)檔案建立管理程序；5)住戶(hù)投訴處理程序；6)各業(yè)務(wù)工種安全規(guī)X操作程序；7)物料控制程序；8)報(bào)修約修程序；9)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)程序；10)文體活動(dòng)開(kāi)展程序；11)治安交通管理程序；12)消防應(yīng)急程序；13)園林綠化管理程序；14)清掃保潔程序。（三）管理機(jī)制1、經(jīng)營(yíng)管理模式（1）經(jīng)營(yíng)管理模式根據(jù)組織框圖所形成的管理架構(gòu)可見(jiàn)，我們采用的經(jīng)營(yíng)管理模式是:社區(qū)管理處在村委會(huì)監(jiān)督和公司領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行以管理處為單位的，管理處主任負(fù)責(zé)的經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)責(zé)任承包制。財(cái)務(wù)方面，實(shí)行以小區(qū)為單位獨(dú)立設(shè)置帳目，管理處內(nèi)部獨(dú)立核算，每年一次向社區(qū)公布房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金、房屋日常維修費(fèi)及利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的使用情況。（2）管理服務(wù)過(guò)程管理處管理服務(wù)工作以管理處主任開(kāi)始展開(kāi)，主任集指揮與監(jiān)督職能為一體，布置下達(dá)各項(xiàng)工作任務(wù)和安排，通過(guò)居民服務(wù)中心為核心帶動(dòng)其他各部門(mén)同步運(yùn)轉(zhuǎn)。社區(qū)居民服務(wù)中心在運(yùn)作過(guò)程中不斷接受各方面的信息，并據(jù)此對(duì)各部門(mén)的運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行監(jiān)管、協(xié)調(diào)和跟進(jìn)，各方信息通過(guò)反饋渠道回到管理處主任，供判斷、總結(jié)和及時(shí)校正。真正做到有布置、有落實(shí)、有檢查、有總結(jié)。（3）多渠道信息反饋和及時(shí)處理①每年至少二次的社區(qū)居民懇談會(huì)；②半年一次服務(wù)評(píng)議表；③公司內(nèi)部各類(lèi)考核檢查；④設(shè)立服務(wù)意見(jiàn)箱；⑤日常工作匯報(bào)；⑥月度工作小結(jié)；⑦員工談心活動(dòng)；⑧業(yè)主通過(guò)、網(wǎng)絡(luò)或上門(mén)申告和投訴；⑨上級(jí)和政府部門(mén)提出的意見(jiàn)、建議、批評(píng)；⑩媒體報(bào)導(dǎo)、意見(jiàn)等反饋信息。各種反饋信息，由業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)收集整理并及時(shí)處理、解決和回復(fù)。需部門(mén)配合的，各部門(mén)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成信息處理，將結(jié)果反饋社區(qū)居民服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)回訪(fǎng)、上報(bào)和資料整理、歸檔。2、激勵(lì)機(jī)制

以人為本是物業(yè)管理公司重要的經(jīng)營(yíng)理念，也是企業(yè)文化的精髓。它堅(jiān)持以人為中心，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，以激勵(lì)員工上進(jìn)，實(shí)現(xiàn)員工的自身價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)并營(yíng)造既相互尊敬，相互信任，又有明確行為規(guī)X這樣一種和諧有序的環(huán)境，保持員工隊(duì)伍的穩(wěn)定，以實(shí)現(xiàn)制定的管理目標(biāo)。

針對(duì)社區(qū)物業(yè)管理人員新加入，本身基礎(chǔ)條件較好，但無(wú)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的員工，我們將通過(guò)統(tǒng)一、分散等多種方式進(jìn)行培訓(xùn)交流，依靠激勵(lì)機(jī)制發(fā)揮員工的主動(dòng)性，創(chuàng)造性。

根據(jù)上述以人為本的理念，試行以下激勵(lì)機(jī)制：目標(biāo)激勵(lì)：對(duì)新員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，并分配具體的工作任務(wù)，使其在工作中得到滿(mǎn)足感與成就感。崗位激勵(lì)：根據(jù)各個(gè)員工性格的不同，安排合適的崗位，讓員工各盡其能。效益激勵(lì)：對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的員工進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的激勵(lì)，讓員工得到物質(zhì)上的滿(mǎn)足。3、監(jiān)督機(jī)制：在物業(yè)管理的過(guò)程中，將嚴(yán)格按政府及上級(jí)主管部門(mén)的有關(guān)法律、法規(guī)要求開(kāi)展工作，定期向總公司報(bào)告工作。檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書(shū)，并制定出日常工作計(jì)劃，分解量化到部門(mén)及各個(gè)崗位實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，并對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核。每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過(guò)程，按質(zhì)量體系建立原始記錄，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查，部門(mén)自查，外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。4、自我約束機(jī)制：(1)在物業(yè)管理過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。

(2)在管理中嚴(yán)格貫徹引入的IS09002質(zhì)量體系。

(3)巡視檢查制：由管理處對(duì)各班組員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，對(duì)重大質(zhì)量問(wèn)題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題由管理層檢討并制定糾正預(yù)防措施。5、信息反饋及處理機(jī)制龍車(chē)輦社區(qū)服務(wù)中心是社區(qū)主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方面的信息，主要渠道有：

(1)社區(qū)居民的意見(jiàn)箱。

(2)按引入IS09002體系中居民意見(jiàn)征詢(xún)程序。

(3)管理處員工的反饋信息。(4)新聞媒介獲得反饋信息后，管理處分析處理，向相關(guān)部門(mén)、人員發(fā)出解決辦法并監(jiān)督其及時(shí)改進(jìn)，直到圓滿(mǎn)解決。二、管理規(guī)章制度、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法、落實(shí)措施及小區(qū)近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)(一)管理規(guī)章制度規(guī)章制度是企業(yè)的行為準(zhǔn)則，公司根據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法律和規(guī)定，制定各類(lèi)規(guī)章制度，力求管理的制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)X化，使“龍車(chē)輦社區(qū)”的物業(yè)管理運(yùn)作有章可循。同時(shí)引入業(yè)主“滿(mǎn)意第一”的服務(wù)理念，把企業(yè)文化及人性化管理的內(nèi)涵貫穿于整個(gè)管理規(guī)章體系中，體現(xiàn)管理嚴(yán)格、服務(wù)溫馨的酒店式服務(wù)的特點(diǎn)，通過(guò)激勵(lì)、監(jiān)督、反饋機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)規(guī)X運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使物業(yè)管理處于較高水平。(二)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)合理的崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)X的崗位工作要求，是實(shí)施規(guī)X化管理、嚴(yán)格考核制度和為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，因此我們依照不同工作內(nèi)容制定了各崗位的工作標(biāo)準(zhǔn)。(三)考核辦法及落實(shí)措施按照公司“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”的原則，制定合理的考核辦法，推行“首問(wèn)責(zé)任制”和“失職追究責(zé)任制”，實(shí)施質(zhì)量控制和過(guò)程的跟進(jìn)，動(dòng)態(tài)監(jiān)督工作質(zhì)量，公司領(lǐng)導(dǎo)及監(jiān)管部定期和不定期到管理處及各崗位進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和整改。規(guī)章制度、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法因篇幅關(guān)系僅列出目錄，具體見(jiàn)本標(biāo)書(shū)《附表1》。(四)近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃1、“龍車(chē)輦社區(qū)”的管理目標(biāo)“龍車(chē)輦”的物業(yè)管理實(shí)行公司的品牌模式一一酒店式物業(yè)管理。創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定為接管一年內(nèi)達(dá)到某某市“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，并加入誠(chéng)信物業(yè)的倡議活動(dòng)，三年內(nèi)達(dá)到某某市“物業(yè)管理示X小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，五年內(nèi)達(dá)到全國(guó)“物業(yè)管理示X小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。2、近期管理目標(biāo)(1-3年)(1)第一年，重點(diǎn)抓好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備保護(hù)完好，運(yùn)行正常，公共綠地面積達(dá)到社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)的建筑風(fēng)格不被破壞。具體措施包括:做好前期宣傳和資料發(fā)放工作，加強(qiáng)與社區(qū)居民溝通，動(dòng)態(tài)巡檢，發(fā)現(xiàn)違章行為，及時(shí)制止。同時(shí)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)逐步推出運(yùn)行，設(shè)立“龍車(chē)輦社區(qū)小區(qū)”網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)。聽(tīng)取黨委、村委居民對(duì)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議，不斷改進(jìn)，使“龍車(chē)輦社區(qū)”推出的一星級(jí)物業(yè)管理得到居民的認(rèn)可，小區(qū)管理水平達(dá)到“市級(jí)優(yōu)秀”，參加誠(chéng)信物業(yè)活動(dòng)，并通過(guò)多種物業(yè)延伸服務(wù)。(2)第2-3年，在鞏固和提高第一年管理成果、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、社區(qū)文明創(chuàng)建等開(kāi)展各種社區(qū)活動(dòng)，利用論壇開(kāi)設(shè)“小區(qū)管理大家談”專(zhuān)欄等多種方法，逐步增強(qiáng)業(yè)主參與管理意識(shí)。充分發(fā)揮社區(qū)居民自我管理自我防X的作用，使村民參與到物業(yè)管理中來(lái)。在經(jīng)營(yíng)管理上，奉行“業(yè)主滿(mǎn)意第一”的服務(wù)理念，在管理服務(wù)中去發(fā)現(xiàn)、挖掘社區(qū)居民的需求，以滿(mǎn)足村民需要為核心和經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，全方位提升服務(wù)質(zhì)量，使小區(qū)管理真正讓業(yè)主感受到與日俱增的溫馨服務(wù)。第三年小區(qū)管理水平達(dá)到“全國(guó)示X”標(biāo)準(zhǔn)。3、遠(yuǎn)期規(guī)劃(1)按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，在管理服務(wù)中動(dòng)態(tài)監(jiān)督工作質(zhì)量，不斷引入新的理念，強(qiáng)調(diào)員工的培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。盡量減緩物業(yè)的折舊率、自然的侵蝕、人為破壞和不當(dāng)使用物業(yè)造成的損失。(2)一方面充分利用龍車(chē)輦社區(qū)的現(xiàn)有資源，另一方面不斷引入高新科技，增加物業(yè)的附加值，保障投資者的利益，為物業(yè)保值、增值打下基礎(chǔ)。3、通過(guò)全體業(yè)主和物業(yè)公司齊抓共管，形成“龍車(chē)輦社區(qū)”的物業(yè)管理特色，使小區(qū)在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng)，創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、倍受尊重的居住環(huán)境。使業(yè)主實(shí)實(shí)在在體驗(yàn)到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理所帶來(lái)的物業(yè)保值、增值。三、物業(yè)用房、辦公設(shè)備、設(shè)施利用、經(jīng)營(yíng)及折舊方案(一)物業(yè)用房的配備和利用按全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和我市文件規(guī)定，在“龍車(chē)輦”配置有物業(yè)管理用房920平方米。1、管理用房和專(zhuān)業(yè)管理房的利用(1)

管理處辦公用房，會(huì)議室；其中辦公用房將在適當(dāng)位置，設(shè)立社區(qū)居民服務(wù)中心，除接待業(yè)主來(lái)訪(fǎng)，還將根據(jù)業(yè)主需要，開(kāi)展各種代辦服務(wù)、家政服務(wù)；(2)物業(yè)辦公室；(3)社區(qū)活動(dòng)用房在物業(yè)用房中不再安排。2、社區(qū)活動(dòng)用房小區(qū)的活動(dòng)用房，將成為社區(qū)內(nèi)村民的活動(dòng)中心。我們將了解社區(qū)居民的共性和個(gè)性需求，無(wú)論大小老幼，都能有機(jī)會(huì)滿(mǎn)足自己的愿望和提供互相之間的交流機(jī)會(huì)。3、物業(yè)設(shè)施的利用(1)充分利用小區(qū)設(shè)立的宣傳窗，做好物業(yè)管理宣傳工作，并用于國(guó)內(nèi)外重大新聞、節(jié)日問(wèn)候、重要事項(xiàng)的通知等，其他如平面圖、各類(lèi)標(biāo)識(shí)牌、警示牌、樓層分布圖等如開(kāi)發(fā)時(shí)已設(shè)立應(yīng)充分使用，如未設(shè)立則由社區(qū)居委進(jìn)行彌補(bǔ)。（2）小區(qū)共有一個(gè)入口（包括車(chē)行和人行），北門(mén)一個(gè)，24小時(shí)開(kāi)放和保安值勤；（二）辦公設(shè)備配備（見(jiàn)下表）裝備名稱(chēng)數(shù)量1電腦3213機(jī)44辦公桌椅105保險(xiǎn)柜16會(huì)議室桌椅17文件檔案柜108電子計(jì)算器59對(duì)講機(jī)1510電子掛鐘211文具112電錘113手槍鉆214管道疏通機(jī)115梯子316各項(xiàng)小工具117風(fēng)扇1518消防斧/扳手419橡皮警棍1020萬(wàn)用表221搖表222應(yīng)急燈523綠化工具套件524垃圾車(chē)225割草機(jī)2263（三）辦公設(shè)備、設(shè)施折舊安排以上費(fèi)用在初期物業(yè)管理費(fèi)中列支，主要設(shè)施屬固定資產(chǎn)的，按照5年直線(xiàn)折舊計(jì)算，在綜合服務(wù)費(fèi)中列支。第三章

管理人員的配備和管理一、人員配備及培訓(xùn)計(jì)劃和內(nèi)容

（一）“龍車(chē)輦社區(qū)”人員配置表（總計(jì)為20人）管理處主任1人社區(qū)居民接訪(fǎng)服務(wù)中心5人管理處主任1人社區(qū)居民接訪(fǎng)服務(wù)中心5人保潔部21人安保部22人保潔部21人安保部22人工程維修部5人工程維修部5人保安主管1人班長(zhǎng)2人車(chē)管巡邏機(jī)動(dòng)10人門(mén)崗監(jiān)控6人入住收費(fèi)與文檔管理服務(wù)調(diào)度與質(zhì)量管理管家服務(wù)業(yè)主接待受理投訴萬(wàn)能工2人水電工2人工程主管1人

保安主管1人班長(zhǎng)2人車(chē)管巡邏機(jī)動(dòng)10人門(mén)崗監(jiān)控6人入住收費(fèi)與文檔管理服務(wù)調(diào)度與質(zhì)量管理管家服務(wù)業(yè)主接待受理投訴萬(wàn)能工2人水電工2人工程主管1人形象崗3人形象崗3人說(shuō)明：（1）人員配置安排共計(jì)22人，門(mén)崗、巡邏、監(jiān)控崗位實(shí)行24小時(shí)服務(wù)，人員實(shí)行2班制，保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班保安管理工作和巡邏崗，兼管地面和停車(chē)場(chǎng)巡視管理。社區(qū)居民接訪(fǎng)服務(wù)中心24小時(shí)接訪(fǎng)，工程維修部工作時(shí)間為早7：30——18:00（夜間設(shè)立值班人員）（2）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員均持證上崗。（二）員工基本培訓(xùn)方案序號(hào)培訓(xùn)類(lèi)別培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容授課方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1基本知識(shí)3天物業(yè)管理概念和理論、物公司考核了解掌握物業(yè)管理基本知識(shí)2禮貌禮節(jié)1天禮節(jié)禮貌規(guī)X（儀表、行為、態(tài)度）、服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、接待與處理投訴藝術(shù)。公司培養(yǎng)基本服務(wù)素質(zhì)3崗位適應(yīng)7天小區(qū)概況、崗位業(yè)務(wù)要求、崗位職責(zé)、公司規(guī)章制度、操作規(guī)X、規(guī)程等。公司考核4從業(yè)上崗證按規(guī)定市城鄉(xiāng)建委舉辦的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)市城建委考試確保持證上崗率打到80%以上5管理人員實(shí)務(wù)培訓(xùn)30天安排到物業(yè)顧問(wèn)單位進(jìn)行管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)顧問(wèn)單位考核使公司管理水平達(dá)到先進(jìn)水平6服務(wù)意識(shí)實(shí)習(xí)7天安排到公司系統(tǒng)內(nèi)培訓(xùn)跟班培訓(xùn)考核服務(wù)水平標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)X化二、人員錄用、考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲淘汰機(jī)制（一）錄用1、管理層人員以?xún)?nèi)部選調(diào)為主，結(jié)合招聘有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和酒店服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的人員到管理崗位上來(lái)，以確保較高的物業(yè)管理服務(wù)水平。2、工程技術(shù)人員，采用內(nèi)部選調(diào)具有敬業(yè)精神，樂(lè)意為業(yè)主服務(wù)的員工充當(dāng)骨干。3、一般人員公開(kāi)招聘，擇優(yōu)錄用。優(yōu)先招聘有物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)歷或經(jīng)驗(yàn)者，經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用1-3個(gè)月，合格者正式錄用。(二)考核1、按市建委《物業(yè)小區(qū)管理處主任考核辦法》以及公司與管理處主任簽訂的年度《目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》，全面考核指標(biāo)完成情況，并與收入掛鉤。2、對(duì)管理處實(shí)行月度考核，考核工資與業(yè)績(jī)掛鉤。對(duì)清潔、綠化、保安等崗位，實(shí)施日評(píng)、周評(píng)、季評(píng)，增強(qiáng)考核力度，規(guī)X、激勵(lì)員工達(dá)到工作要求。3、推行“首問(wèn)責(zé)任制”和“失職追究責(zé)任制”。即首位接待員工是第一責(zé)任人，由其給予督辦，如果首位接待的員工不予辦理或推辭受理，將追究其責(zé)任的制度。4、新員工試用期結(jié)束進(jìn)行全面測(cè)評(píng)，未合格者視情況延長(zhǎng)試用期或不予錄用，延長(zhǎng)試用者，需繼續(xù)培訓(xùn)重新考核。5、員工實(shí)行崗位分級(jí)制，按級(jí)取酬，晉升時(shí)需評(píng)定，合格方予晉升。6、接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，管理處主任和員工的考核評(píng)議同時(shí)征求和參考業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督反饋意見(jiàn)。(三)員工獎(jiǎng)懲對(duì)員工的獎(jiǎng)懲，根據(jù)考核的情況進(jìn)行。具體內(nèi)容包括:1、與工資掛鉤。員工的工資收入分為兩部分:基木工資和考核工資，考核工資依據(jù)考核情況發(fā)放。2、根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)情況和員工表現(xiàn)、貢獻(xiàn)，設(shè)立月度獎(jiǎng)和年終獎(jiǎng)，以鼓勵(lì)員工努力工作。3、年終評(píng)比和表彰，獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)集體和優(yōu)秀員工。4、制定嚴(yán)格的紀(jì)律和規(guī)章，并依照規(guī)定，對(duì)違紀(jì)違規(guī)的員工進(jìn)行處分。5、對(duì)于表現(xiàn)差、考核評(píng)定不合格者，實(shí)行再培訓(xùn)和淘汰制。既體現(xiàn)人性化管理又保持公司的活力。三、人員上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)(一)儀表1、按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，工作服整潔挺刮，衣、褲兜中不裝過(guò)多物品。2、男士前發(fā)不遮眼，不蓋耳，后發(fā)不及領(lǐng)，不留小胡子與大鬢角。女士前發(fā)不遮眼，后發(fā)不過(guò)肩，不濃妝艷抹。維修人員與清潔工不佩戴任何飾物、留長(zhǎng)指甲。3、保安人員上崗期間穿黑色皮鞋，并保持光亮，不赤腳穿鞋。(二)行為1、以立姿工作的員工，正確的立姿為:雙腳與肩同寬，自然垂直分開(kāi)，肩部平正，兩眼平視前方，挺胸、收腹。2、以坐姿工作的員工，須端坐在辦公臺(tái)前，不翹二郎腿，不將腿搭在座椅扶手上，不盤(pán)腿，不脫鞋。3、上班時(shí)間不吃東西、讀報(bào)刊雜志。4、面對(duì)住戶(hù)表現(xiàn)出熱情、親切、真誠(chéng)、友好，不卑不亢。和住戶(hù)講話(huà)時(shí)全神貫注，用心傾聽(tīng)并注意說(shuō)話(huà)藝術(shù)。5、在為業(yè)主服務(wù)時(shí)不流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊X和恐懼的表情，不以任何形式頂撞、諷刺、挖苦業(yè)主。6、來(lái)在三響之內(nèi)接聽(tīng)，依次問(wèn)好、報(bào)單位，說(shuō)“請(qǐng)講”，以后問(wèn)清事由，并做好記錄，如遇解決不了的或難以答復(fù)的問(wèn)題，請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后再作答復(fù)，同時(shí)做好耐心解釋。如需其他工作人員接聽(tīng)，先說(shuō)“對(duì)不起，請(qǐng)稍等”，后通知該工作人員，不在遠(yuǎn)距離內(nèi)大聲喊叫。通話(huà)完畢，不先于對(duì)方掛機(jī)。7、處理投訴熱忱接待、認(rèn)真傾聽(tīng)、詳細(xì)詢(xún)問(wèn)、心平氣和、當(dāng)場(chǎng)記錄、尊重業(yè)主、忍耐克制。8、行走迅速，不要跑步，不挽肩搭背，不從業(yè)主二人中間穿行。同時(shí)進(jìn)出門(mén)，讓業(yè)主先行。請(qǐng)人讓路先講對(duì)不起。

9、維修人員舉止文明，憑維修單工作，進(jìn)入業(yè)主家中先換鞋，完工后清理完維修場(chǎng)地，不接受業(yè)主的任何饋贈(zèng)。10、如有業(yè)主走近，立即示意，不無(wú)所表示，等業(yè)主先開(kāi)口。業(yè)主離開(kāi)時(shí)，說(shuō)“您走好”。（三）態(tài)度1、禮儀——是員工對(duì)業(yè)主和同事的最基本態(tài)度。面帶微笑，使用敬語(yǔ)，接聽(tīng)時(shí)先說(shuō)“您好”。

2、喜悅——最恰當(dāng)?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ荨！拔⑿Α笔怯颜x大使，是連接業(yè)主的橋梁，它會(huì)使員工樂(lè)于敬業(yè)，并給人以親切和輕松愉快的感覺(jué)。3、效率——提供高效率的服務(wù)。高效率地完成工作，急業(yè)主所急，為業(yè)主排憂(yōu)解難，籍以贏得業(yè)主的滿(mǎn)意及管理處的聲譽(yù)。4、責(zé)任一一無(wú)論是常規(guī)的服務(wù)還是日常的管理工作，都應(yīng)盡職盡責(zé)，一切務(wù)求得到及時(shí)圓滿(mǎn)的效果，給人以效率高和服務(wù)優(yōu)的印象。5、協(xié)作一一是管理處管理的重要因素之一。各部門(mén)之間、員工之間相互配合，真誠(chéng)協(xié)作，不自以為是，互相扯皮，同心協(xié)力解決疑難，維護(hù)管理處的聲譽(yù)。6、忠實(shí)一一忠誠(chéng)老實(shí)是員工必須具有的品德，有事必報(bào)、有錯(cuò)必改不提供假情況，不文過(guò)飾非，陽(yáng)奉陰違。(四)員工著裝、標(biāo)志保安服裝、清潔綠化服裝、維修工服裝、管理員服裝管理處所有工作人員均佩戴帶有公司司徽的工作牌。相關(guān)物業(yè)設(shè)施帶有公司的司徽標(biāo)志(如垃圾箱、工具車(chē)、指示牌等)。第四章企業(yè)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案一、爭(zhēng)創(chuàng)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的可行性方案我們把“龍車(chē)輦社區(qū)”的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。把創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定為接管一年后達(dá)到**市“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，并加入“誠(chéng)信物業(yè)”的行列，三年內(nèi)達(dá)到市級(jí)“物業(yè)管理示X住宅”標(biāo)準(zhǔn)，五年內(nèi)達(dá)到全國(guó)“物業(yè)管理示X小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。1、在“龍車(chē)輦社區(qū)”小區(qū)物業(yè)管理整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中，我們將引入酒店服務(wù)理念，實(shí)行走動(dòng)式管理，沿用“內(nèi)緊外松”的酒店管理準(zhǔn)則等措施，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。結(jié)合實(shí)施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程，強(qiáng)調(diào)監(jiān)督、激勵(lì)、反饋機(jī)制的作用，使員工的規(guī)X操作從思想意識(shí)出發(fā)，落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)上。2、加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，建立高素質(zhì)管理隊(duì)伍。作為一個(gè)亮點(diǎn)和重要措施，學(xué)習(xí)現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)管理、對(duì)客戶(hù)服務(wù)的意識(shí)和技能，接受酒店服務(wù)意識(shí)的熏陶，造就一支既樂(lè)于奉獻(xiàn)，又具有綜合素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍。3、切實(shí)支持配合村民委員會(huì)工作，強(qiáng)調(diào)人性化管理，變單向推動(dòng)為雙向共管。首先，尊重村民，從思想上重視村民的作用;其次，尊重員工，把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過(guò)程中，管理方案的實(shí)施事先征求村民的認(rèn)可和員工的認(rèn)同，定期聽(tīng)取村民的意見(jiàn)和建議，通過(guò)創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示X小區(qū)和社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)村民的自治、自律意識(shí)，獲取廣大村民的真誠(chéng)回應(yīng)，共同推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理工作。4、堅(jiān)持業(yè)主滿(mǎn)意第一，保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們?cè)谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，堅(jiān)持以“業(yè)主滿(mǎn)意第一”為核心，通過(guò)對(duì)不同年齡層次和群體的個(gè)性化需求分析，推出各類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)使企業(yè)服務(wù)水平得到提升。5、開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)。我們?cè)谝?guī)劃物業(yè)管理方案中，把社區(qū)文化建設(shè)放在重要位置。利用小區(qū)會(huì)所，長(zhǎng)期開(kāi)展文體活動(dòng)，并以“生態(tài)、環(huán)保、智能”為社區(qū)活動(dòng)主題，創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過(guò)各類(lèi)活動(dòng)的開(kāi)展，推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)，使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。二、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等，利用物業(yè)管理軟件，建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及村民維修檔案，及時(shí)將維修養(yǎng)護(hù)情況記錄存檔，做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨時(shí)可查。(二)加強(qiáng)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)工作1、通過(guò)落實(shí)巡回檢查制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開(kāi)關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線(xiàn)電視、電訊等管理部門(mén)解決的及時(shí)聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點(diǎn)，分輕重緩急，合理安排，實(shí)行有計(jì)劃養(yǎng)護(hù)，做到日有巡視、周有安排、月有計(jì)劃、年有統(tǒng)籌。2、制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，安排落實(shí)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)工作。3、建立維修值班制度，公布值班/報(bào)修和報(bào)修聯(lián)系辦法，24小時(shí)受理報(bào)修，社區(qū)居民接訪(fǎng)服務(wù)中心24小時(shí)專(zhuān)人接待業(yè)主來(lái)訪(fǎng)，4、健全報(bào)修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫(xiě)報(bào)修單，并按維修項(xiàng)目緊急程度，安排維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修當(dāng)日完成，小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項(xiàng)目，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織搶修。維修完成后，由維修人員填寫(xiě)到達(dá)時(shí)間、實(shí)際維修時(shí)間、費(fèi)用情況，村民對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可;與村民約定的維修時(shí)間如有變動(dòng)則提前通知村民;維修人員入戶(hù)工作自帶鞋套，做到入戶(hù)維修不擾民，工完料凈場(chǎng)地清。5、在保修期內(nèi)，密切同開(kāi)發(fā)商的聯(lián)系，保修期內(nèi)如建筑單位不能及時(shí)處理的，采取先處理后協(xié)商的辦事原則。6、實(shí)行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪(fǎng)制度。公布《維修服務(wù)承諾制度》，切實(shí)做好回訪(fǎng)和記錄，接受村民對(duì)維修質(zhì)量的監(jiān)督和評(píng)議。7、遇有搶險(xiǎn)應(yīng)急情況，按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)組織人員處理。8、健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級(jí)管理和維修人員職責(zé)，嚴(yán)格掌握房屋維修X圍和標(biāo)準(zhǔn)，精心施工，合理安排，關(guān)鍵結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格按照工序操作，抓住材料、施工、驗(yàn)收、回訪(fǎng)四個(gè)環(huán)節(jié)，并將之列入維修人員考核的重要指標(biāo)，確保維修質(zhì)量。(三)設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案1、供電系統(tǒng)管理方案。根據(jù)我市一般做法及開(kāi)發(fā)商意圖，社區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門(mén)負(fù)責(zé)管理，作為物業(yè)管理部門(mén)重點(diǎn)做好以下工作:(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象，或停電跳閘等故障及時(shí)與供電部門(mén)聯(lián)系。(2)做好供電局管理X圍以外的公共線(xiàn)路和電氣的維修工作。接待小區(qū)居民用電故障報(bào)修，并及時(shí)做出處理，如屬供電部門(mén)的，及時(shí)與之聯(lián)系，如屬村民報(bào)修求助的，按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。(3)做好公共照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。(4)制定《應(yīng)急預(yù)案》，并按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。2、弱電系統(tǒng)及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案。(1)有線(xiàn)電視及通訊系統(tǒng)，重點(diǎn)做好與有線(xiàn)電視臺(tái)及公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機(jī)、故障處理等相關(guān)配合工作。(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)，做好監(jiān)控中心/可視對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備的日常運(yùn)行操作，24小時(shí)專(zhuān)人值班監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問(wèn)題，按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件，出現(xiàn)故障，通知維修人員及時(shí)排除。做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)X每月定期對(duì)攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機(jī)等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。(3)可視對(duì)講系統(tǒng)/電控防盜門(mén)/巡更系統(tǒng)調(diào)界報(bào)警系統(tǒng)。定期進(jìn)行可視對(duì)講系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)，保證可視信號(hào)良好，通話(huà)系統(tǒng)正常，主機(jī)聯(lián)系情況良好。(4)車(chē)管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車(chē)管系統(tǒng)，包括出入口控制機(jī)、道閘、主機(jī)，做到故障及時(shí)排除，讀卡有效，顯示正確，道閘啟閉靈活，車(chē)輛進(jìn)出聯(lián)動(dòng)正確，主機(jī)設(shè)定、維護(hù)、查閱、報(bào)表等功能有效。3、消防系統(tǒng)管理方案。(1)制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實(shí)執(zhí)行。(2)每季度檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng)/設(shè)備功能，包括探測(cè)器、電源、防火門(mén)、消火栓。(3)每年一次全面檢查所有滅火設(shè)施設(shè)備，按不同類(lèi)型做好滅火設(shè)施更換或滅火液體更換等工作。4、給排水系統(tǒng)管理方案(1)

做好日常檢查養(yǎng)護(hù)工作。每月對(duì)供排水設(shè)備、管道、閥門(mén)、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門(mén)、減壓閥和排水井等工作情況，做到供水正常、排水排污無(wú)阻塞外溢。若遇臺(tái)風(fēng)或大暴雨過(guò)后，及時(shí)檢查排水管和排水井，解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。(2)嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房?jī)?nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對(duì)應(yīng)編號(hào)，所有管道標(biāo)明水流方向。保持機(jī)房整潔，排水溝通暢，管道及支架定期油漆。機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)易燃易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。機(jī)房定時(shí)巡視，水泵運(yùn)行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無(wú)關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房，進(jìn)出人員情況有登記。(3)嚴(yán)格執(zhí)行水泵運(yùn)行操作規(guī)程。例如開(kāi)泵前檢查進(jìn)出水泵的閥門(mén)是否打開(kāi)，閥門(mén)有否漏水，壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常，然后開(kāi)泵運(yùn)行。開(kāi)泵后每二小時(shí)檢查記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，泵的填料允許有少量滴水，若出現(xiàn)大量漏水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，泵要輪換開(kāi)啟等。(3)

做好各類(lèi)水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護(hù)，故障報(bào)修的方法。每月二次巡視檢查各類(lèi)水泵，主要內(nèi)容:聲響、震動(dòng)、電流、電壓及壓力表等。每二年對(duì)泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動(dòng)控制箱、軸承、葉輪和密封等。對(duì)于未投入使用和不經(jīng)常開(kāi)啟的各種消防水泵，每季度進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間一般不低于10分鐘，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。三、市政等公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案(一)掌握情況。全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類(lèi)、數(shù)量、分布位置、管線(xiàn)走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。(二)建立設(shè)備管理臺(tái)賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號(hào)，做到賬、物相符，做好年度設(shè)備清查、核對(duì)和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時(shí)更換設(shè)備。(三)日常維護(hù)。建立設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄，做到預(yù)防為主，并有計(jì)劃地開(kāi)展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，保證設(shè)備的大、中、小修合格率100%，設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)。四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案(一)保潔設(shè)施根據(jù)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)，小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門(mén)規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱，考慮統(tǒng)一按每個(gè)單元配置一垃圾桶，商業(yè)用房按4-5間門(mén)面配一只垃圾筒，果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時(shí)在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點(diǎn)和清運(yùn)時(shí)間。(二)保潔措施及考核1、保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員25名，其中4人負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的垃圾清運(yùn)，另21人負(fù)責(zé)多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。2、保潔措施及考核(1)推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細(xì)則、考核獎(jiǎng)懲辦法，實(shí)行8小時(shí)動(dòng)態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求，分別落實(shí)，并檢查考核，達(dá)到建設(shè)部全國(guó)示X標(biāo)準(zhǔn)。(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無(wú)異味，減少二次污染。實(shí)行垃圾袋裝化，每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時(shí)間，運(yùn)送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運(yùn)輸車(chē)輛車(chē)容整潔，不污染道路，及時(shí)收集清運(yùn)散放垃圾，做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時(shí)，不將垃圾散落在樓梯和樓面上。(3)積極做好國(guó)家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實(shí)有效措施，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上，做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場(chǎng)所依照規(guī)X消毒殺菌，周?chē)麧崯o(wú)蠅蛆，維護(hù)住戶(hù)健康。并運(yùn)用宣傳窗等宣傳工具，積極開(kāi)展健康教育工作，使居民基本衛(wèi)生知識(shí)知曉率大于70%，健康行為形成率大于60%。(4)利用小區(qū)宣傳窗，設(shè)立健康教育專(zhuān)欄。內(nèi)容有控?zé)熀皖A(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。(5)加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境，講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立“業(yè)主公約”和“精神文明建設(shè)公約”，倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識(shí)，形成良好習(xí)慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。(6)配合我市開(kāi)展生態(tài)城市的建設(shè)。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動(dòng)等宣傳工具，加強(qiáng)生態(tài)教育，倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi)，崇尚生態(tài)文化，讓生態(tài)文明觀(guān)深入人心。3、清掃時(shí)間:實(shí)行8小時(shí)保潔制，從早上8時(shí)至晚上6時(shí)。沿街首次清掃，在8:00前完成，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運(yùn)首次在8:30左右，晚上在7:00左右清運(yùn)，期間根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù)。（三）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理加強(qiáng)宣傳工作，請(qǐng)商戶(hù)配合和自律，清衛(wèi)人員按規(guī)X完成12小時(shí)滾動(dòng)清掃保潔，及時(shí)清理垃圾桶。每月1次與商戶(hù)聯(lián)系溝通，每年1次召集評(píng)選文明商戶(hù)活動(dòng)，積極配合政府部門(mén)對(duì)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理工作，使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，秩序良好，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、跨門(mén)營(yíng)業(yè)，無(wú)亂貼、亂畫(huà)、亂丟垃圾。五、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案（一）綠化管理方案、措施1、綠化養(yǎng)護(hù)人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積，配置日常綠化管理人員1人，綠化養(yǎng)護(hù)管理納入公司綠化隊(duì)統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護(hù)在保養(yǎng)期滿(mǎn)接手后進(jìn)行。2、制定綠化養(yǎng)護(hù)、管理制度，制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，健全養(yǎng)護(hù)工作職責(zé)、規(guī)程。并切實(shí)貫徹執(zhí)行，按照不同季節(jié)以及不同樹(shù)木的生長(zhǎng)習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作，使養(yǎng)護(hù)計(jì)劃落到實(shí)處。3、通過(guò)日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)，以及管理處員工的垂身示X，感染業(yè)主，強(qiáng)化業(yè)主的綠化保護(hù)意識(shí)，防止人為毀壞。4、在綠化特色方面，重在營(yíng)造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍，在大門(mén)入口處和大樓主要公共區(qū)域，以四季花卉和綠色耐蔭植物點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，展示“**小區(qū)”綠色文化。5、建立綠化管理檔案?；酒贩N數(shù)量及生長(zhǎng)情況有記錄，主要品種掛牌標(biāo)識(shí)，養(yǎng)護(hù)工作有計(jì)劃、有實(shí)施、有記載。6、建立馨情園植樹(shù)區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專(zhuān)門(mén)場(chǎng)地，根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹(shù)木，比如結(jié)婚紀(jì)念樹(shù)，小朋友的同齡樹(shù)等，并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌。(二)綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)1、割草:配置割草機(jī)一臺(tái)用于草坪的修割作業(yè)，小區(qū)配備修剪刀等進(jìn)行局部修整。2、清除雜草:每月1次，對(duì)草坪雜草嚴(yán)重混雜的進(jìn)行換草。3、施肥:普遍施肥每年2-3次，根據(jù)生長(zhǎng)情況，安排好重點(diǎn)施肥。4、做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點(diǎn)。5、及時(shí)修剪整形，達(dá)到形狀整齊，造型美觀(guān)，層次分明。6、補(bǔ)苗。清除枯枝死樹(shù)，及時(shí)補(bǔ)栽，保證無(wú)缺苗現(xiàn)象。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達(dá)到98%以上。7、做好病蟲(chóng)害防治工作。每天巡回檢查觀(guān)察，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害及時(shí)對(duì)癥施藥，每季度全面防治。六、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案安全防X管理方案1、保安隊(duì)伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉各類(lèi)治安管理操作的保安骨干擔(dān)任隊(duì)長(zhǎng)和班長(zhǎng)，新進(jìn)隊(duì)員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安排到公司所管理的優(yōu)秀樓盤(pán)實(shí)習(xí)，經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊(duì)長(zhǎng)、保安班長(zhǎng)、門(mén)崗、監(jiān)控崗、巡邏車(chē)管崗(班長(zhǎng)兼)，互相配合。2、24小時(shí)執(zhí)勤、巡邏，標(biāo)準(zhǔn)化管理。保安實(shí)行24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)，2班12運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)行保安隊(duì)長(zhǎng)日檢、現(xiàn)場(chǎng)主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查，結(jié)合專(zhuān)題撿查與隨機(jī)抽查的監(jiān)督制度，并充分利用巡更系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管。3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班，依規(guī)定辦理移交手續(xù)，簽字，明確各自職責(zé)。4、建立多重安全防X體系，爭(zhēng)創(chuàng)無(wú)刑案小區(qū)。(1)按照小區(qū)安全防X系統(tǒng)，首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報(bào)警系統(tǒng)的作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視和跟蹤，必要時(shí)進(jìn)行盤(pán)查，對(duì)于某某行為錄下證據(jù)，并及時(shí)運(yùn)用無(wú)線(xiàn)對(duì)講機(jī)，紐織保安人員處置緊急事件。(3)重視第三道防線(xiàn)，單元電控防盜門(mén)/門(mén)禁系統(tǒng)的作用。將不速之客，拒之門(mén)外。(4)有效發(fā)揮可視對(duì)講系統(tǒng)的作用，使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴，也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。(5)通過(guò)多種方式，積極開(kāi)展宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主自防意識(shí)，學(xué)會(huì)合理有效地使用好室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)的作用，并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治，不要隨意給生人開(kāi)啟單元防盜門(mén)，以免被不法分子利用，危害自己或鄰居。(7)制定應(yīng)急事件處理預(yù)案，提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機(jī)動(dòng)應(yīng)急能力。5、裝修期間，加強(qiáng)流動(dòng)人口管理。6、保安工作標(biāo)準(zhǔn):(1)門(mén)崗:依照規(guī)定立崗和實(shí)施禮儀服務(wù)；對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、登記，禁止拾荒者、推銷(xiāo)人員、衣冠不整者進(jìn)入；對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)；及時(shí)為進(jìn)出車(chē)輛開(kāi)關(guān)大門(mén)/車(chē)閘，并用對(duì)講機(jī)通知巡邏崗；對(duì)大件物品進(jìn)出進(jìn)行必要的登記和盤(pán)查；按規(guī)定交接崗。(2)巡邏車(chē)管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏，巡視內(nèi)容:公共設(shè)施、場(chǎng)地、消防通道、設(shè)備機(jī)房、裝修場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)及車(chē)輛等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好記錄；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理；接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫，立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心；遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)行查問(wèn)、檢查證件，必要時(shí)可帶到管理處或提交派出所處理。(3)監(jiān)控崗：依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤(pán)容量撿查、調(diào)換，保存期二周，對(duì)于重要證據(jù)及時(shí)刻錄到光盤(pán)，查看存盤(pán)經(jīng)主任同意后方可進(jìn)行；執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對(duì)講機(jī)向班長(zhǎng)報(bào)告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機(jī)清潔；接到消防報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)警報(bào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)向班長(zhǎng)報(bào)告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接到業(yè)主電子對(duì)講，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，作好記錄，根據(jù)需要向班長(zhǎng)報(bào)告；負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負(fù)責(zé)防汛防臺(tái)期間應(yīng)急通訊；對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記。七、各類(lèi)管理檔案的建立與管理(一)檔案按照達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的要求，分18類(lèi)建立:包括小區(qū)驗(yàn)收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、配合街道居委會(huì)派出所工作、業(yè)主委員會(huì)概況、業(yè)主委員會(huì)與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項(xiàng)管理制度、現(xiàn)代化管理、財(cái)務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防X管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程:收集一一整理一一分類(lèi)編目錄一一登記一一電腦儲(chǔ)存一一入柜存檔一一匯總裝訂。(二)制定《檔案管理制度》，規(guī)X檔案管理工作。(三)檔案的計(jì)算機(jī)管理:利用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存檔案信息，以方便管理和檔案的查詢(xún)利用?？砂凑盏刂?、某某、等多種特征檢索查找。（四）業(yè)主檔案管理1、管理處建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶(hù)一檔；2、業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行；3、業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用；每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理歸檔；4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題書(shū)面通知整改；5、業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)公約、裝修申請(qǐng)表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、房屋共有部位共用設(shè)施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗(yàn)收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(quán)(租賃)清單、售房合同復(fù)印件、業(yè)主某某復(fù)印件、權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費(fèi)情況一覽表、其他有關(guān)業(yè)主資料。(五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人；房屋類(lèi)型；使用面積、建筑面積；土地分?jǐn)偯娣e；使用情況；附設(shè)設(shè)施情況；車(chē)庫(kù)使用情況等。(六)共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案1、對(duì)設(shè)備、設(shè)施分門(mén)別類(lèi)地予以編號(hào)登記，制定成《設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳》。2、業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，正確反映目前實(shí)際情況，以便合理分?jǐn)傇O(shè)備使用費(fèi)。3、管理處主任負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)整改。4、檔案內(nèi)容包括:設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品合格證、電器線(xiàn)路圖、安裝調(diào)試保養(yǎng)手冊(cè)、使用說(shuō)明書(shū)、安全檢驗(yàn)報(bào)告、安裝質(zhì)量等級(jí)核定書(shū)、分部工程質(zhì)量評(píng)定書(shū)、設(shè)備管理?yè)觳橛涗洷?、安裝大修檢驗(yàn)報(bào)告、維修合同、維修報(bào)告、日常運(yùn)行撿查記錄等。第五章社區(qū)建設(shè)一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動(dòng)安排社區(qū)活動(dòng)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是創(chuàng)造良好人文環(huán)境、增強(qiáng)業(yè)住戶(hù)間的鄰里意識(shí)、和睦相處關(guān)系和提高人們生活品位的重要手段，是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤(rùn)滑劑。**小區(qū)社區(qū)文化的總體目標(biāo)是:建成安全、舒適、健康、文明的生態(tài)型住宅區(qū)。我們擬定，社區(qū)文化的主題:第一年為“**小區(qū)我的家”，第二年為“我們的家園，我們的物業(yè)，您的參與”。(一)文明社區(qū)創(chuàng)建工作1、積極參加社區(qū)共建理事會(huì)，充分發(fā)揮物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)，為文明社區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。文明社區(qū)創(chuàng)建工作一般以社區(qū)居委會(huì)為主組織實(shí)施，管理處要參加共建理事會(huì)的班子，成為文明小區(qū)共建的骨干，積極發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，做好物業(yè)的五大管理，三大服務(wù)，為文明小區(qū)建設(shè)打好基礎(chǔ)。2、結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)，使文明社區(qū)創(chuàng)建工作落到實(shí)處。在文明社區(qū)創(chuàng)建工作中，如“環(huán)境整潔優(yōu)美，治安秩序井然”等很多內(nèi)容，實(shí)質(zhì)上也是物業(yè)管理的日常工作和目標(biāo)，管理處結(jié)合物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)，做好本職工作，以實(shí)際行動(dòng)配合好文明社區(qū)創(chuàng)建工作，使創(chuàng)建工作的目標(biāo)落到實(shí)處。3、開(kāi)展豐富多彩的公益和社區(qū)文化活動(dòng)，使創(chuàng)建工作豐富多彩。新型的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)復(fù)蘇被現(xiàn)代都市人所淡漠的人情味，盡量消除和減少業(yè)主之間隔閡、戒心、互不往來(lái)，這是文明社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。因此，管理處同社區(qū)居委會(huì)緊密配合，在管理預(yù)算中安排社區(qū)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，使小區(qū)住戶(hù)團(tuán)結(jié)互助，和睦相處。4、設(shè)立社區(qū)文化活動(dòng)室，使社區(qū)居民有經(jīng)常開(kāi)展文化活動(dòng)的場(chǎng)地。業(yè)主服務(wù)中心將與社區(qū)居委會(huì)密切配合，共同策劃、組織小區(qū)開(kāi)展各類(lèi)文體活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)的精神文明建設(shè)。（二）社區(qū)活動(dòng)的設(shè)想及活動(dòng)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)預(yù)想效果時(shí)間備注1棋牌活動(dòng)（比賽）內(nèi)容豐富、層次廣泛長(zhǎng)期文化活動(dòng)室2圖書(shū)閱覽讀書(shū)自修、擴(kuò)大視野長(zhǎng)期文化活動(dòng)室3紅十字會(huì)救護(hù)網(wǎng)絡(luò)健康保障，社區(qū)必備長(zhǎng)期社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)聯(lián)辦4社區(qū)體育比賽（拔河等）強(qiáng)身健體，提高自身素質(zhì)5月居委會(huì)聯(lián)辦5夕陽(yáng)紅老年晨練強(qiáng)身健體，提高自身素質(zhì)長(zhǎng)期居委會(huì)聯(lián)辦6社區(qū)歌詠比賽文藝活動(dòng)，陶冶情操5.1或7.1居委會(huì)聯(lián)辦7釣魚(yú)俱樂(lè)部（會(huì)員制）老少皆宜、修身養(yǎng)性不定期居委會(huì)聯(lián)辦8少兒暑期消防夏令營(yíng)豐富青少年暑期生活暑期居委會(huì)聯(lián)辦9少兒暑期游泳培訓(xùn)班豐富青少年暑期生活暑期居委會(huì)聯(lián)辦10世界環(huán)境日活動(dòng)人人保護(hù)環(huán)境，減少污染六月公司組織11世界無(wú)煙日做新世紀(jì)文明使者五月公司組織12地球日熱愛(ài)地球，保護(hù)環(huán)境六月公司組織13無(wú)償獻(xiàn)血獻(xiàn)愛(ài)心無(wú)償獻(xiàn)血，培養(yǎng)公德心不定期醫(yī)療機(jī)構(gòu)合辦14禁毒法制教育活動(dòng)普法宣傳，禁止毒害六月派出所合辦15消防知識(shí)培訓(xùn)提高安全防X意識(shí)不定期區(qū)消防大隊(duì)16金秋（國(guó)慶）綜藝活動(dòng)展現(xiàn)小區(qū)學(xué)苑文化主題中秋前后居委會(huì)合辦17幫困助殘、擁軍優(yōu)屬獻(xiàn)愛(ài)心長(zhǎng)期公司組織（三）社區(qū)活動(dòng)的制度為了規(guī)X社區(qū)文化行為朝著健康、有序的方向發(fā)展，我們制訂了《**小區(qū)精神文明建設(shè)公約》、《住宅區(qū)環(huán)境保護(hù)公約》等規(guī)定，制定了比較全面的社區(qū)工作運(yùn)行制度，如《社區(qū)文化工作制度》、《會(huì)所管理規(guī)定》以及籃球場(chǎng)、游泳池、圖書(shū)室等專(zhuān)項(xiàng)管理制度，這些制度的建立為社區(qū)活動(dòng)的良好運(yùn)作提供了有力的保障。（四）場(chǎng)地安排龍車(chē)輦社區(qū)作為“生態(tài)、環(huán)?！钡拇笮妥≌瑓^(qū)，社區(qū)文化的硬件設(shè)施配備也相當(dāng)完善，我們將在社區(qū)居民服務(wù)中心配備有特長(zhǎng)的人員，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的組織和開(kāi)展。1、開(kāi)發(fā)商已配置了會(huì)所，給社區(qū)活動(dòng)的開(kāi)展提供了一個(gè)很大的空間，會(huì)所中主要安排有健身中心、四點(diǎn)半學(xué)校、書(shū)法班、棋牌室、休閑活動(dòng)場(chǎng)所、閱覽室等。2、公共場(chǎng)所作為配套娛樂(lè)場(chǎng)所，并可組織各類(lèi)文體活動(dòng)。3、利用戶(hù)外宣傳窗，經(jīng)常更新宣傳內(nèi)容，其中包括倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi)崇尚生態(tài)文化、X貼創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市內(nèi)容、社區(qū)文化活動(dòng)及有關(guān)新聞圖片等。4、倡導(dǎo)環(huán)保意識(shí)，鼓勵(lì)全員參與環(huán)境保護(hù)工作。管理處將經(jīng)常與社區(qū)居委會(huì)合作，組織集體義務(wù)宣傳等活動(dòng)，共同開(kāi)展豐富多彩的環(huán)?；顒?dòng)。二、支持、配合社區(qū)居委會(huì)工作1、積極配合居委會(huì)，按照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》履行職權(quán)。如:業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的合法權(quán)益代表人可以制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主遵守公約；審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度；檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)接受和積極配合支持。2、根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》規(guī)定的權(quán)利義務(wù)，認(rèn)真做好物業(yè)的五大管理、三大服務(wù)，每年一次向全體業(yè)主公布房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金、房屋日常維修費(fèi)及利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益的使用情況。經(jīng)常匯報(bào)物業(yè)管理過(guò)程中的問(wèn)題，主動(dòng)爭(zhēng)取業(yè)主委員會(huì)的支持和監(jiān)督，真正體現(xiàn)業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)管理公司管理相結(jié)合龍車(chē)輦社區(qū)整改方案內(nèi)容及措施為使龍車(chē)輦社區(qū)整體環(huán)境提升，房子保值增值，將龍車(chē)輦社區(qū)建成河?xùn)|區(qū)及市標(biāo)準(zhǔn)化和諧文明，環(huán)境優(yōu)美新農(nóng)村社區(qū)，現(xiàn)將社區(qū)不和諧的環(huán)境及整改項(xiàng)陳述如下：工程需要整改的問(wèn)題：一、水電1、自來(lái)水二次加壓，主管道試壓試水，將損壞的管道進(jìn)行更換后供水，地下泵及附屬設(shè)施進(jìn)行一次大型檢修自來(lái)水泵房門(mén)破損嚴(yán)重，建議更換為防火門(mén)，防止不法分子和心存不軌人員的破壞行為（如：投毒、破壞門(mén)鎖及設(shè)施）加壓泵功率揚(yáng)程需更換，現(xiàn)有的加壓設(shè)施需進(jìn)一步檢測(cè)2、樓內(nèi)自來(lái)水設(shè)施私自更改、設(shè)置加壓罐需要拆除，避免對(duì)公共設(shè)施及社區(qū)居民造成傷害，3、樓宇內(nèi)和公共水表，電表箱損壞嚴(yán)重，樓道內(nèi)給水設(shè)施破壞嚴(yán)重，需要重新熔接更換4、下水管網(wǎng)清淤疏通，社區(qū)內(nèi)井蓋多處損壞需更換，化糞池抽清，天臺(tái)下水管網(wǎng)及下水口清淤疏通處理5、污水處理廠(chǎng)設(shè)施設(shè)備的檢測(cè)，投入使用情況，6、雨水管缺損嚴(yán)重需要更換，7、公共照明：路燈線(xiàn)路測(cè)試，各樓宇內(nèi)公共照明維修二、樓宇墻體1、樓體墻面脫落，需要進(jìn)行防水處理及修復(fù)，2、樓頂防漏水處理，樓板滲水、裂縫處理，3、社區(qū)居民住宅滲水處理，公共部位門(mén)窗損壞部分，需要更換4、樓宇對(duì)講失靈，需要進(jìn)行維修，露天平臺(tái)禁止放置花盆、鐵架等危害公共安全及社區(qū)居民人身安全的雜物5、樓內(nèi)私接亂搭的線(xiàn)路進(jìn)行整理，防止漏電發(fā)生火災(zāi)6、單元樓梯下方雜物較多，存在安全隱患，需要進(jìn)行清理三、公共設(shè)施1、路燈桿損壞，對(duì)損壞的路燈桿進(jìn)行修理更換線(xiàn)路試通（需測(cè)試線(xiàn)路），利用排除法對(duì)公共照明線(xiàn)路進(jìn)行檢修公共照明樓道聲控?zé)粜柽M(jìn)行整修更換，對(duì)樓宇內(nèi)聲控?zé)舨涣痢⒊Ａ吝M(jìn)行維修，亮燈率達(dá)到90%以上，定時(shí)開(kāi)啟對(duì)樓內(nèi)寬帶，照明線(xiàn)路進(jìn)行整理，現(xiàn)有線(xiàn)路較亂。存在嚴(yán)重的安全、消防隱患。2、對(duì)避雷設(shè)施需進(jìn)行接地測(cè)試，現(xiàn)有的避雷設(shè)施已遭到嚴(yán)重?fù)p壞，需要重新進(jìn)行接地測(cè)試和完善。3、消防地栓無(wú)水，損壞部分較嚴(yán)重，需增壓注水實(shí)驗(yàn)保證其處于良好的使用狀態(tài)，地栓數(shù)量不足，需在各村增加地栓數(shù)量，防患于未然。4、監(jiān)控設(shè)施方面，需增設(shè)全覆蓋無(wú)死角高清監(jiān)控，防止事故案件，及時(shí)有效的制止不法行為。5、公共區(qū)域圍墻有傾倒，需要修復(fù)，6、在廣場(chǎng)設(shè)立公廁，位置在幼兒園后面，健身廣場(chǎng)西側(cè)7、樓宇單元門(mén)損壞，不能靈活開(kāi)關(guān)，需要重新調(diào)整維修8、樓宇內(nèi)總閥門(mén)因銹蝕無(wú)法正常關(guān)閉9、社區(qū)中心廣場(chǎng)設(shè)立中心立桿照明燈衛(wèi)生環(huán)境綠化方面：1、私搭亂建，社區(qū)居民在綠化帶內(nèi)搭建的飼養(yǎng)棚，儲(chǔ)藏室私自改擴(kuò)建，影響社區(qū)綠地植被面積，予以拆除2、對(duì)社區(qū)內(nèi)X貼的小廣告，飼養(yǎng)家禽，菜園，灶臺(tái)，磨盤(pán)，柴草，秸稈，雜草，枯萎樹(shù)木，鐵皮小屋，木頭農(nóng)機(jī)具進(jìn)行統(tǒng)一清理，規(guī)劃停放區(qū)域，讓出綠地，還社區(qū)一個(gè)整潔的環(huán)境3、垃圾箱垃圾桶清洗及清理，各村社區(qū)需增加垃圾桶（箱）數(shù)量安全防護(hù)方面：監(jiān)控布防，實(shí)行全方位無(wú)死角監(jiān)控；配備消防監(jiān)控室，對(duì)社區(qū)安保、消防等進(jìn)行24小時(shí)全方位監(jiān)控，遇有緊急情況迅速處理。消防：微型消防站的建立，目的是預(yù)防社區(qū)突發(fā)性火災(zāi)的處理，第一時(shí)間將社區(qū)財(cái)產(chǎn)損失減少到最低，用以保證社區(qū)居民人身及財(cái)產(chǎn)的最大限度的安全。所需器材：（1）干粉滅火器（2）消防水帶（3）防護(hù)服（4）消防頭盔（5）防火斧6）防毒面罩（7）防護(hù)手套（8）消防靴（9）導(dǎo)向繩（10）應(yīng)急照明（11）手燈消防設(shè)施、配電設(shè)施X貼標(biāo)識(shí)，加護(hù)欄社區(qū)平面圖、給水、供配電系統(tǒng)（強(qiáng)弱電）聯(lián)系，布放圖，接線(xiàn)電路臺(tái)賬社區(qū)通訊設(shè)施設(shè)備布放圖，聯(lián)系，進(jìn)駐協(xié)議社區(qū)平面圖，水電路管網(wǎng)布放圖，排污設(shè)施布放圖樓內(nèi)布放線(xiàn)電路圖，水管布放圖社區(qū)居民信息檔案資料物業(yè)公司辦公場(chǎng)所：辦公室一間網(wǎng)絡(luò)覆蓋辦公設(shè)備一套電腦一臺(tái)，打印機(jī)一部，驗(yàn)鈔機(jī)一臺(tái)檔案櫥五個(gè)辦公桌椅一宗員工宿舍、食堂安保人員巡邏車(chē)輛工具間器材室配置相應(yīng)的維修工具維修車(chē)輛光纜熔接工具環(huán)衛(wèi)清掃車(chē)監(jiān)控室龍車(chē)輦社區(qū)工作計(jì)劃近期針對(duì)龍車(chē)輦社區(qū)環(huán)境進(jìn)行一次現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)合社區(qū)居民反映的一些問(wèn)題，整理如下：第一部分將現(xiàn)有水管網(wǎng)路進(jìn)行檢修測(cè)試具體內(nèi)容：先將二次加壓泵接入自來(lái)水主管道，現(xiàn)有加壓設(shè)施能否滿(mǎn)足加壓要求，揚(yáng)程是否能達(dá)到要求，同時(shí)進(jìn)行漏水試壓測(cè)試，找出漏水點(diǎn)整修，隨后將各支路管網(wǎng)接入主管網(wǎng)進(jìn)行支管網(wǎng)供水測(cè)試，找尋漏水點(diǎn)整修。針對(duì)各村情況由各村配合，對(duì)樓內(nèi)水路管網(wǎng)進(jìn)行熔接整修，對(duì)損壞的水表、管路維修好，對(duì)戶(hù)內(nèi)末端試水，以滿(mǎn)足社區(qū)居民的日常生活用水、太陽(yáng)能供水。第二部分電力系統(tǒng)的檢修測(cè)試具體內(nèi)容：一、對(duì)社區(qū)現(xiàn)有公共照明設(shè)施的檢修測(cè)試1、路燈、電子屏線(xiàn)路的檢修測(cè)試：采用短接，分段測(cè)試的方法，將現(xiàn)有路燈線(xiàn)路進(jìn)行檢修一遍，屬燈損壞部分換燈，線(xiàn)路出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)損壞線(xiàn)路進(jìn)行更換或短接，整修后進(jìn)行整體試電，確認(rèn)電路暢通，路燈明亮為標(biāo)準(zhǔn)，中心廣場(chǎng)顯示屏顯示正常。中心廣場(chǎng)中間加裝立桿照明燈，社區(qū)中心廣場(chǎng)地?zé)舨涣粒枰M(jìn)行通電測(cè)試大顯示屏加電測(cè)