分時(shí)度假制度

分時(shí)度假（源于歐洲的度假模式）分時(shí)度假就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權(quán)分成若干個(gè)周次，按10至40年甚至更長的期限，以會(huì)員制的方式一次性出售給客戶，會(huì)員獲得每年到酒店或度假村住宿7天的一種休閑度假方式。并且通過交換服務(wù)系統(tǒng)會(huì)員把自己的客房使用權(quán)與其他會(huì)員異地客房使用權(quán)進(jìn)行交換，以此實(shí)現(xiàn)低成本的到各地旅游度假的目的。中文名分時(shí)度假20世紀(jì)60年代的歐洲目錄1關(guān)注事件2概述3起源4優(yōu)勢5利益6大記事7法律問題8改進(jìn)9產(chǎn)權(quán)酒店10產(chǎn)權(quán)式11相關(guān)事件關(guān)注事件一些假日俱樂部、旅游公司宣稱在全國各旅游景點(diǎn)發(fā)展了幾百家度假加盟酒店和度假村，假借“國際分時(shí)度假組織”之名，精心設(shè)置騙局，以“度假權(quán)益”、“度假所有權(quán)”、“產(chǎn)權(quán)式酒店”、“共管公寓”等形式，誘騙受害者簽訂格式合同，購買其5年至30年不等的“分時(shí)度假”房屋居住權(quán)證及度假酒店權(quán)益和會(huì)員卡。他們故意先履行小額合同或者部分履行合同，造成有實(shí)力的假象，在騙取眾多受害群眾的信任和投資后攜款逃之夭夭。顧客購買了一個(gè)時(shí)段（即一周）的使用權(quán)后，即可每年在此享受一個(gè)星期的度假。同時(shí)，顧客還享有時(shí)段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益，以及對公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。顧客還可以用自己購買的時(shí)段，去“交換”同屬于一個(gè)交換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中的任何一家酒店或度假村的另一個(gè)時(shí)段，從而達(dá)到前往不同地方旅游住宿的目的。在一些發(fā)達(dá)國家，“分時(shí)度假”已成為普通人生活中旅游休閑的重要組成部分，但對于多數(shù)中國老百姓來說，這還是一個(gè)陌生的、甚至帶有誤解的概念股。世界上已有60多家“分時(shí)度假”集團(tuán)，4500多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村，分布在81個(gè)國家，來自124個(gè)國家的400多萬戶家庭購買了度假權(quán)，分時(shí)度假房產(chǎn)業(yè)已成為年?duì)I業(yè)額65億美元的全球產(chǎn)業(yè)。隨著越來越多的中國人旅游消費(fèi)方式從'走馬觀花”步入“娛樂休閑”，中國巨大的“分時(shí)度假”消費(fèi)市場潛力正日益突現(xiàn)。旅游方面的專家說，我國有7000多家星級酒店，12000多家度假村，適時(shí)引進(jìn)“分時(shí)度假”方式，不僅可以解決客房閑置率居高不下的難題，還可盤活上億元的資產(chǎn)。可見，分時(shí)度假概念具有兩重含義：一個(gè)是分時(shí)使用權(quán)，一個(gè)是度假時(shí)段的交換。分時(shí)度假是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)完美結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，它引入時(shí)空經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，對旅游業(yè)、產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)、金融資源進(jìn)行整合，擴(kuò)大了資源邊際效用，實(shí)現(xiàn)了資源共享。20世紀(jì)60年代的歐洲，度假風(fēng)氣興盛，法國地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價(jià)格高昂，多數(shù)家庭無力單獨(dú)購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時(shí)間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購買一幢度假別墅供大家不同時(shí)間分別使用的情況，最早的分時(shí)度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰明的開發(fā)商發(fā)明了以分時(shí)銷售客房使用權(quán)的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時(shí)度假市場由此形成。分時(shí)度假自20世紀(jì)60年代問世于法國以來，在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風(fēng)靡世界的休閑旅游度假方式。70年代中期，美國經(jīng)濟(jì)衰退，泡沫經(jīng)濟(jì)造成了大量房地產(chǎn)積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置房產(chǎn)，美國從歐洲引入分時(shí)度假概念，取得了巨大成功。1977年美國95%以上的度假物業(yè)是由其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目改造過來的，美國已成為世界上分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的國家。分時(shí)度假架構(gòu)圖分時(shí)度假架構(gòu)圖“分時(shí)度假”在中國才剛起步，因此許多外國公司認(rèn)為中國是分時(shí)度假最大的潛在市場。在中國發(fā)展“分時(shí)度假”對買房人和開發(fā)商來說，將會(huì)是一個(gè)雙贏的結(jié)局。直面“分時(shí)度假”利益點(diǎn)購買者不少這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。第一、可以用低廉的價(jià)格購買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實(shí)際上一年也只能住幾個(gè)星期，其它時(shí)間都是空置，還要雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋；第二、可以享受到良好的酒店式服務(wù)和適宜的旅游服務(wù)，不用再付住店的費(fèi)用，而且有住在自己家里的良好心理感覺；第三、這種“第二套住宅”是居民家庭財(cái)產(chǎn)的一部分，其使用權(quán)(有的是分割的產(chǎn)權(quán))可以抵押或繼承，也可以出售或轉(zhuǎn)讓。利益開發(fā)者對于房屋的分時(shí)銷售者之好處第一，它可以使得這種房屋賣出更高的價(jià)格，在美國一般都相當(dāng)于原來賣價(jià)的四倍，如一套原來只能賣25萬美元的連體別墅，按時(shí)間分割以后的賣價(jià)一般要高達(dá)100萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單，平均一個(gè)星期時(shí)段的賣價(jià)才兩萬美元。按時(shí)間優(yōu)劣區(qū)分，好的時(shí)段賣價(jià)3-4萬美元，差的時(shí)段只賣1萬美元，加上銀行還可以對此實(shí)行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；第二、它創(chuàng)造出了新的消費(fèi)市場，使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區(qū)、跨國家交換為背景的住宅區(qū)，銷售情況更加看好。在房地產(chǎn)低落期，它更成為企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的重要措施；第三，大的分時(shí)度假集團(tuán)公司發(fā)展到今，有不少已經(jīng)不是自己建房，而轉(zhuǎn)向銷售型與管理型，其它企業(yè)只有加盟它們，才能有良好的信譽(yù)度和交換前景，而這些集團(tuán)則靠管理和銷售獲取超額利潤。如美國最大的分時(shí)度假(舊esortCondominiumInternational)，2000年的銷售額為4億美金，而其利潤額高達(dá)1.9億美金，是業(yè)績良好的上市公司。這種分時(shí)度假的房地產(chǎn)銷售方式對于拉動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理、旅游服務(wù)、交通電信，和安置人員就業(yè)，都起著良好的作用。大記事20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的滑雪度假地首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著分時(shí)度假產(chǎn)品的開始。20世紀(jì)70年代，美國本土引入分時(shí)度假概念。1974年，最早的交換系統(tǒng)出現(xiàn)。同年，RCI(ResortCondominiumsInternational)公司成立，這是世界上第一個(gè)分時(shí)度假交換公司。1976年，II(IntervalInternational)公司組建。RCI和II是世界上實(shí)力最雄厚的分時(shí)度假交換公司。80年代初期，分時(shí)交換的概念從美國佛羅里達(dá)傳播到英國和西班牙，分時(shí)度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，標(biāo)志著這一產(chǎn)品進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段。80年代中期，90%以上的分時(shí)度假地都是專門為適應(yīng)分時(shí)度假需求而新開發(fā)的，其發(fā)展規(guī)模也迅速擴(kuò)大。1984年之后，一批世界著名的飯店連鎖集團(tuán)和發(fā)展商進(jìn)入這一領(lǐng)域，分時(shí)度假地房產(chǎn)的質(zhì)量有了大幅度的提高。1990年，進(jìn)入分時(shí)度假領(lǐng)域的迪斯尼公司率先推出了點(diǎn)數(shù)制(又稱分?jǐn)?shù)制)。1992年，世界開發(fā)分時(shí)度假產(chǎn)品的度假村有3000處以上，擁有分時(shí)度假房產(chǎn)的家庭也達(dá)到近240萬個(gè)。1999年5月，RCI歐洲分公司完成了對點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)的檢測，并于2001年前后將點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)推向全球。1999年，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元，540萬個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。法律問題酒店物業(yè)的購買今市場上的分時(shí)度假產(chǎn)品，有的是購買度假酒店的客房時(shí)段的使用權(quán)，有的是購買某單元物業(yè)（產(chǎn)權(quán)酒店）。不管那種方式，都是通過購買的形式取得酒店物業(yè)的所有權(quán)或者某客房特定時(shí)間的使用權(quán)。酒店使用權(quán)管理和交換購買酒店物業(yè)的所有權(quán)?？梢酝ㄟ^登記取得酒店的房屋所有權(quán)證書，取得房屋的所有權(quán)但是。使用權(quán)或者經(jīng)營權(quán)作為經(jīng)營的一部分應(yīng)當(dāng)另行制度安排，以保證酒店的經(jīng)營者能夠有效的對酒店進(jìn)行經(jīng)營管理。購買酒店某一時(shí)段使用權(quán)的，問題就更復(fù)雜。因?yàn)椴荒苻D(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)，消費(fèi)者的權(quán)利沒有保證。如果酒店破產(chǎn)或者出現(xiàn)其它權(quán)利變化，消費(fèi)者的權(quán)利將無法獲得保證。有的分時(shí)度假公司所銷售的更是權(quán)益憑證，沒有明確的酒店房屋所有權(quán)和使用權(quán)，擁有的只是預(yù)購的消費(fèi)點(diǎn)數(shù)。盡管有些公司設(shè)定了擔(dān)保，但是，如果銷售公司破產(chǎn)，擔(dān)保公司恐怕也無力賠償消費(fèi)者的損失。出入鏡以及移民法案對出入境的限制旅游在國內(nèi)尚無限制。但是，一旦到國外旅游度假，則要受到國家出入境管理法律的各種限制。不僅有中國法的限制，而且更受到目的地所在國出入鏡和移民法的限制。在理論上可以到一百多個(gè)國家和地區(qū)旅游，但是實(shí)際能夠?qū)崿F(xiàn)的可能是寥寥無幾。客觀評估自己的支付能力分時(shí)度假服務(wù)產(chǎn)品首先是消費(fèi)產(chǎn)品，這一點(diǎn)首先應(yīng)當(dāng)清楚。不要被宣傳品所宣傳的投資功能所蒙蔽。真正去度假，除了產(chǎn)權(quán)酒店或者客房使用權(quán)外，還需要更多的旅行費(fèi)用。一般的分時(shí)度假產(chǎn)品的合同書都約定，合同一旦簽訂，不能退約。即便有的分時(shí)度假產(chǎn)品約定了退約條款，但是也要以支付20%左右的違約金為代價(jià)。購買酒店物業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注物業(yè)的規(guī)劃用途購買分時(shí)度假酒店，如果是以產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售的，應(yīng)當(dāng)查清建設(shè)用地的使用性質(zhì)。有些以產(chǎn)權(quán)酒店的名義銷售的物業(yè)，不一定符合規(guī)劃用途。這一點(diǎn)一定要查清。其中頗有影響的秦皇島的某個(gè)項(xiàng)目就因違法規(guī)劃多次要求整改，而出現(xiàn)不能按時(shí)交付的現(xiàn)象。購買分時(shí)度假產(chǎn)品交換服務(wù)產(chǎn)品銷售商的資質(zhì)在中國，對分時(shí)度假這一產(chǎn)品，雖無明確的法律法規(guī)規(guī)定，但是，納入了旅游管理中。中國對旅游管理特別是旅行社管理實(shí)行許可制度。所有，分時(shí)度假交換系統(tǒng)的服務(wù)銷售應(yīng)當(dāng)從屬于旅游管理范疇。購買分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)最好考察一下產(chǎn)品的最終銷售者有無旅行社行業(yè)資質(zhì)。如果沒有旅行社行業(yè)管理資質(zhì)的，要特別注意。分時(shí)度假體系涉及到諸多的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)有不同法律文件約束。但是，今市場上發(fā)售的分時(shí)度假產(chǎn)品，多數(shù)文件不全，不能全面反映分時(shí)度假產(chǎn)品銷售者和消費(fèi)者之間的法律關(guān)系。這也是分時(shí)度假投訴多，但是消費(fèi)者權(quán)益獲得司法保護(hù)少的根本原因。改進(jìn)面對市場上分時(shí)度假信任危機(jī)，建議有關(guān)部門盡快制定相關(guān)的管理規(guī)定。如果暫時(shí)條件不成熟，行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)方面研究制定行業(yè)自律文件，規(guī)范行業(yè)行為，通過自律以及行業(yè)信息公開，打擊非法經(jīng)營者。分時(shí)度假供應(yīng)者，加強(qiáng)自身的信用建設(shè)，樹立良好的社會(huì)形象。如引進(jìn)國際通用的'猶豫期“制度，減少消費(fèi)者的投訴，樹立企業(yè)的誠信形象。認(rèn)真研究和設(shè)計(jì)信托制度在分時(shí)度假體系里的運(yùn)用。中國已經(jīng)制定信托法。按照信托法規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立是信托制度的基本原則。通過信托制度可以很好的解決酒店物業(yè)的經(jīng)營權(quán)以及分時(shí)客房的使用權(quán)保障問題。產(chǎn)權(quán)酒店“分時(shí)度假”按字面翻譯是“時(shí)間分割”，它的基本內(nèi)涵是將房屋按時(shí)間而不是按面積切割，成為可以供多戶人家擁有的使用權(quán)，一般是按星期為單位分割，并將其出售給不同的購買者。而“產(chǎn)權(quán)酒店”雖然銷售給購買者的是飯店房間的產(chǎn)權(quán)，但是購買者通常只擁有部分時(shí)段的使用權(quán)，購買者將個(gè)人使用時(shí)段以外的時(shí)間委托酒店管理公司經(jīng)營管理，酒店管理公司向產(chǎn)權(quán)人提供不同形式的回報(bào)?！爱a(chǎn)權(quán)酒店”過去在專業(yè)領(lǐng)域被看作是“分時(shí)度假”的一種，當(dāng)然兩者之間有很大的不同?！胺謺r(shí)度假”是一套全新的銷售理念與服務(wù)體系。分割銷售：把一個(gè)住宅區(qū)或若干幢物業(yè)按一年52個(gè)星期切分，向購買者出售最多51個(gè)星期的使用權(quán)而不是產(chǎn)權(quán)。購買者購買房屋使用權(quán)的年限可以是5年、10年，也可以更長。購買后有權(quán)利每年來居住使用，行使其使用權(quán)。它類似高爾夫會(huì)員，來住宿時(shí)不用再交房租費(fèi)用。交換使用：由于居住者的需要，他的房屋使用權(quán)可以通過交換服務(wù)機(jī)構(gòu)，交換到連網(wǎng)的其他度假村居住；這種靈活居住的交換功能很受歡迎，所以交換范圍不斷被擴(kuò)大，形成了跨住宅區(qū)、跨城市甚至跨國家的使用交換。這驅(qū)使大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛加入分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)公司，使他們的房子擁有更好的賣點(diǎn)，也推動(dòng)分時(shí)度假交換服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。在世界上有60多家分時(shí)度假交換機(jī)構(gòu)，形成了巨大的交換網(wǎng)絡(luò)。5400個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在81個(gè)國家，來自124個(gè)國家的1000多萬個(gè)家庭購買了度假權(quán)。分時(shí)度假已發(fā)展為年?duì)I業(yè)額150億美元的全球性產(chǎn)業(yè)。專業(yè)服務(wù)：由于“分時(shí)度假”的特殊需要，它要求有飯店式的物業(yè)管理，而且需要有適宜居住者需要的旅游服務(wù)和交通服務(wù)。已形成了適應(yīng)這種需求的一整套物業(yè)管理與服務(wù)。如果購買者不去居住，管理公司可以統(tǒng)一安排出租?！胺謺r(shí)度假”是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。在房屋的銷售中，一個(gè)極端是房地產(chǎn)產(chǎn)品，銷售者將房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)一次性地銷售給購買者；另一個(gè)極端是飯店產(chǎn)品，它將房屋的使用權(quán)切零到按天計(jì)算，居住者購買的是按天計(jì)算的使用權(quán)?！胺謺r(shí)度假”介于兩者之間，它與房地產(chǎn)產(chǎn)品相比沒有那么完整，與飯店產(chǎn)品相比沒有那么零碎，一般是將房屋使用權(quán)切割成以星期為單位銷售給購買者?！爱a(chǎn)權(quán)酒店”是飯店銷售方式的一個(gè)創(chuàng)新，已延伸到其他商品房的銷售與經(jīng)營。我們把上圖可以再區(qū)分細(xì)一些，在從“完全產(chǎn)權(quán)銷售”到“分時(shí)度假”銷售之間出現(xiàn)的方式是“產(chǎn)權(quán)酒店”，而從“分時(shí)度假”到零租的飯店之間還出現(xiàn)了“點(diǎn)數(shù)俱樂部”?！爱a(chǎn)權(quán)酒店”所以被人作為“分時(shí)度假”的一種，是因?yàn)樗皇菍⒎慨a(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)都銷售給購買者，而是將其分開銷售；購買者雖然擁有客房的產(chǎn)權(quán)，但在使用上購買者只使用部分時(shí)段的使用權(quán)，一般是每年一至六周時(shí)間。購買者將其他使用時(shí)間委托酒店管理公司管理，由后者去出租經(jīng)營。這些產(chǎn)權(quán)人得到的回報(bào)多數(shù)是通過由酒店管理公司負(fù)責(zé)交納按揭余款來實(shí)現(xiàn)的，這樣購買者一般只需要付出購買房屋的首付款，按揭款和物業(yè)費(fèi)等就由酒店管理公司負(fù)責(zé)了。有的管理公司還承諾另外再給產(chǎn)權(quán)人一定的經(jīng)營收益，甚至承諾每年再給固定回報(bào)?？梢钥闯觥胺謺r(shí)度假”和“產(chǎn)權(quán)酒店”這兩種銷售方式的共同點(diǎn)，是適應(yīng)購買者不需要去長期居住、只需要每年短期居住使用的要求，把房屋使用時(shí)間分割使用。不同點(diǎn)在于'產(chǎn)權(quán)酒店”購買者擁有房屋產(chǎn)權(quán)，他們購買目的主要是長線投資、減輕資金負(fù)擔(dān)、財(cái)產(chǎn)保值增值和今后可以長期擁有與使用；“分時(shí)度假”購買者的購買目的主要是為每年短期居住使用，并有交換使用的靈活性，比每次租房要方便