土地使用權(quán)出讓合同

土地使用權(quán)出讓合同

一概念：土地使用權(quán)出讓合同，是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。二法律特征：1是一種民事合同2合同標(biāo)的的特殊性3是一種要式合同□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!土地使用權(quán)出讓合同

三訂立的原則1、遵守國家法律、法規(guī)和政策的原則2、符合城市規(guī)劃的原則（1）使用者按照城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。（2）如改變，因當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)有關(guān)部門同意。3、堅(jiān)持平等、自愿、有償?shù)脑瓌t□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!土地使用權(quán)出讓合同

四雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)（一）、出讓人的主要權(quán)利1、解除合同權(quán)（使用人未按期限支付全部出讓金）2、要求違約賠償權(quán)3、請(qǐng)求行政處分權(quán)（使用者未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用，請(qǐng)有關(guān)部門糾正、警告、罰款、無償收回土地使用權(quán)）4、收取土地使用權(quán)出讓金的權(quán)利5、收回土地使用權(quán)的權(quán)利□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!土地使用權(quán)出讓合同

（三）土地使用者的權(quán)利1、解除出讓合同的權(quán)利（《出讓與轉(zhuǎn)讓條例》15出讓方不依照合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償）2、要求違約賠償?shù)臋?quán)利3、享有占有、使用出讓的土地4、有依法轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利5、有權(quán)設(shè)置抵押權(quán)□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!土地使用權(quán)出讓合同

3、土地使用者變更土地用途時(shí)，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)

4、土地使用期限屆滿，使用者負(fù)有返回土地使用權(quán)的義務(wù)□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!土地所有權(quán)的劃撥二特征：（1）是一種具體行政行為（將土地使用權(quán)進(jìn)行分配或調(diào)整）（2）是一種無償?shù)男袨?；但并不是不需支付任何費(fèi)用（向原使用者支付補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)，土地使用稅）（3）可以有期限，也可無期限（除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限）（4）不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（例外◎）□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!土地所有權(quán)的劃撥

四劃撥土地使有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押《出讓和轉(zhuǎn)讓條例》45符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附作物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!案例分析某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬元建一分廠，向某縣級(jí)人民政府申請(qǐng)用地2畝（以出讓方式取得土地使有權(quán)），經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地（非耕地）2畝。為保證按時(shí)使用土地，工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)合同。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝，土地所有權(quán)出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫明。據(jù)此，請(qǐng)回答以下問題：土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!案例分析（1）無效。因?yàn)榘凑瘴覈嘘P(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，必須先依法征為國有，其土地使用權(quán)才能出讓。土地所有權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，違法的合同應(yīng)確認(rèn)為無效。（2）不合法。依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地所有權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年?！?/p>

土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!土地征用法律制度一國家建設(shè)用地的來源國家建設(shè)用地必須是國有土地，國家通過一定程序?qū)型恋厥褂脵?quán)有償出讓或無償劃撥給建設(shè)單位或個(gè)人使用來源：１、將農(nóng)村集體所有的土地征用為國有２、國家依法所有的土地（１）依法收回的建設(shè)土地使用（２）未利用土地改為建設(shè)用地□

土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!土地征用法律制度

（二）國家建設(shè)征用土地１、概念：國家建設(shè)征用土地是指國家因建設(shè)需要運(yùn)用行政權(quán)利把農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有的土地

２、法律特征（4點(diǎn)）（１）征地主體的唯一性征地主體只能是國家，征地是集體土地所有權(quán)向國家土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化，是國家與集體之間的法律關(guān)系（２）征地標(biāo)的的特殊性只能是集體所有土地□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!土地征用法律制度二征用土地的審批權(quán)１９９８年《土地管理法》上收了征地審批權(quán)，把征地審批權(quán)集中在中央和省級(jí)兩級(jí)，其他各級(jí)人民政府無權(quán)審批征用土地（第４５條）（一）、權(quán)限征用下列土地，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（１）基本農(nóng)田（２）基本農(nóng)田以外的耕地超過３５公頃的（折合５２５畝）□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!土地征用法律制度經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不在另行辦理征地審批。超過征地審批權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)另行辦理征地審批手續(xù)（即經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)）□

土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!土地征用法律制度

（一）征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)1土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。2安置補(bǔ)助費(fèi)（1）按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!土地征用法律制度

3地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（1）地上附著物是指依附在地上的建筑物及其設(shè)施。注意問題：征地方案確定后新建的附著物，不予補(bǔ)償。標(biāo)準(zhǔn)：由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定（2）青苗補(bǔ)償費(fèi)是指對(duì)正處于生長階段、尚未成熟的農(nóng)作物，因征地不能收獲而給土地使用人造成損失的補(bǔ)償?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!土地征用法律制度

4耕地開墾費(fèi)或土地復(fù)墾費(fèi)（1）耕地開墾費(fèi)：國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的按照“占多少，墾多少”的原則，由占用單位開墾數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。如不，則按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地?！?/p>

土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!土地征用法律制度（二）征用其他土地補(bǔ)償費(fèi)征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!土地征用法律制度

但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!臨時(shí)用地的管理

（二）臨時(shí)用地的補(bǔ)償臨時(shí)用地的使用者，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，國家尚無統(tǒng)一規(guī)定，一般由土地使用者與所有權(quán)人根據(jù)實(shí)際情況商定?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!房地產(chǎn)開發(fā)一房地產(chǎn)開發(fā)的概念：是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。類型：1、開發(fā)目的的不同：以經(jīng)營為目的以自用為目的2內(nèi)容：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋建設(shè)□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!房地產(chǎn)開發(fā)二開發(fā)原則（一）符合城市規(guī)劃城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù)。我國房地產(chǎn)法24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃?！?、土地使用權(quán)出讓的總體方案應(yīng)符合城市規(guī)劃，土地使用性質(zhì)必須根據(jù)城市規(guī)劃確定，出讓的土地必須有規(guī)劃控制指標(biāo)?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!房地產(chǎn)開發(fā)

（二）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是指房地產(chǎn)開發(fā)要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，追求較好的投資回報(bào)率。社會(huì)效益，是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)社會(huì)所產(chǎn)生的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境所產(chǎn)生的影響?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!房地產(chǎn)開發(fā)

（2）在用地方式上，對(duì)于居民居住的福利用地、危舊房改造用地、安居工程用地可以按照有關(guān)規(guī)定采取劃撥方式取得土地。（3）在貸款方式上，國家允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以依法取得的土地使用權(quán)抵押貸款，對(duì)購房者實(shí)行按揭貸款，以解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金問題?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。含義：（4個(gè)方面）1主體是房地產(chǎn)權(quán)利人（土地使用者、房屋所有人）2轉(zhuǎn)讓的法律后果是所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（指房屋所有權(quán)）土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則由于轉(zhuǎn)讓客體的特殊性決定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除應(yīng)遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用等民法的基本原則外，還應(yīng)遵循以下原則：1出讓方地位不變?cè)瓌t即土地所有權(quán)不變，無論房地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)不變。2房地產(chǎn)一致原則即土地使用權(quán)與地上建筑物產(chǎn)權(quán)一致。◎□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

三轉(zhuǎn)讓的條件◎（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件1按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部的使用金并取得土地使用證書2按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

3、依法收回的土地使用權(quán)的4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的7、法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形限制性規(guī)定的目的是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)管理維護(hù)市場(chǎng)秩序保障權(quán)利人合法權(quán)益?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓3、房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的文件進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)作出是否受理的書面回答；4、房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；6、房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

3、簽訂土地使用權(quán)出讓合同批準(zhǔn)后，土地管理部門代表土地所有者與申請(qǐng)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同。簽訂后，60日內(nèi)交納土地出讓金并辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)。4、簽訂轉(zhuǎn)讓合同5、辦理轉(zhuǎn)讓登記簽訂土地使用權(quán)出讓合同后15日內(nèi)辦理轉(zhuǎn)讓登記。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

一概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系（3點(diǎn)）1、轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為前提；轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)，而使用權(quán)基于出讓合同而存在?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同訂立的程序法律沒有規(guī)定，一般為：1、協(xié)商達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議2、簽約《房地產(chǎn)法》第40條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，是必經(jīng)程序。3、公證（法律沒有規(guī)定）4、登記（過戶登記生效要件）不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移從登記時(shí)開始，土地使用權(quán)及地上附著物屬于不動(dòng)產(chǎn)?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!商品房預(yù)售

二商品房預(yù)售的條件1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（施工許可證）3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工建設(shè)的進(jìn)度和竣工交付日期；4、商品預(yù)售許可證?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!商品房預(yù)售

3商品房預(yù)售所得款項(xiàng)的?？顚Ｓ弥贫取斗康禺a(chǎn)法》規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得挪用，以確保工程建設(shè)的所需資金，保護(hù)商品房預(yù)購人的正當(dāng)權(quán)益?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

3、具有地上建筑物其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明4、依照有關(guān)規(guī)定（見后）簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金?！颍ǔ绦颍?/p>

土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院的決定

可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，

轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！颉跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!土地使用權(quán)出讓合同

（二）出讓人的主要義務(wù)1、依照出讓合同的規(guī)定，提供土地使用權(quán)（不同于動(dòng)產(chǎn)以實(shí)際交付方式轉(zhuǎn)讓。登記；領(lǐng)證，取得使用權(quán)）2、向土地使用者提供有關(guān)資料和文件（位置、環(huán)境、建筑規(guī)劃要求、環(huán)保、消防等）3、保證土地使用權(quán)人取得的權(quán)利的義務(wù)（即確保土地使用權(quán)人所取得的權(quán)利不被第三人追索）□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!土地使用權(quán)出讓合同

（四）土地使用者的義務(wù)(4點(diǎn))1、交納土地使用金的義務(wù)（1）出讓金由市場(chǎng)決定（2）合同簽定后60天內(nèi)支付完出讓金。可一次、或分期支付（3）支付完出讓金后，登記，領(lǐng)證，取得土地使用權(quán)2、按出讓合同的規(guī)定、城市規(guī)劃要求使用土地的義務(wù)□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!土地所有權(quán)的劃撥一概念

土地所有權(quán)的劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為□

土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!土地所有權(quán)的劃撥

三土地使有權(quán)劃撥的范圍（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地（4）法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!土地所有權(quán)的劃撥

（2）領(lǐng)有國有土地使用證

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明

（4）依照本條例的規(guī)定簽定土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用金或者以出讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金◎

□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!案例分析（1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？（2）縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的該工廠用地70年是否合法？為什么？（3）按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？

◎土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!案例分析（3）該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是：由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征用A村的土地，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠，由土地管理局代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)出讓合同，工廠依合同向政府繳納土地使用權(quán)出讓金，并依法登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書后，取得土地使用權(quán)?！?/p>

□

土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!土地征用法律制度一概念（一）土地征用；土地征用是指國家或政府為了公共目的依法強(qiáng)制取得他人土地并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為理解：1、屬于國家或政府的特有權(quán)利2、以公共目的為前提3、以補(bǔ)償為條件□

土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!土地征用法律制度（3）征地行為的強(qiáng)制性是一種具體的行政行為，雙方地位不平等，被征用的集體經(jīng)濟(jì)組織必須服從國家需要，不得阻撓（４）征地條件的補(bǔ)償性國家要給予集體適當(dāng)補(bǔ)償（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)）原因：生存基礎(chǔ)；投資□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!土地征用法律制度（３）其他土地超過７０公頃的（折合１０５０畝）征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案征用農(nóng)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不在另行辦理征地審批?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!土地征用法律制度三土地征用補(bǔ)償安置國家征用土地，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。原則：使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低。計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：照顧差異（地方）區(qū)別對(duì)待公平合理靈活掌握□

土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!土地征用法律制度

需要安置的人口數(shù)=征用的耕地?cái)?shù)量÷平均每人占有耕地的數(shù)量（征地前被征用單位）（2）標(biāo)準(zhǔn)：為該耕地（指的是當(dāng)?shù)囟皇潜徽饔玫倪@塊地）被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。（每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)）（3）限制：每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!土地征用法律制度標(biāo)準(zhǔn)：由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定注意問題：*要區(qū)別生長情況，確定具體數(shù)額*征地時(shí)，確定土地移交時(shí)間，避免更多損失*征用協(xié)議簽定后，搶種，不予補(bǔ)償□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!土地征用法律制度

（2）土地復(fù)墾費(fèi)因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾；沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費(fèi)，專項(xiàng)用于土地復(fù)墾。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!土地征用法律制度

（三）新菜地開發(fā)基金

征用城市郊區(qū)菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定交納新菜地開發(fā)基金，用于新菜地的開發(fā)建設(shè)。（四）按照規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但--□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!臨時(shí)用地的管理四臨時(shí)用地的管理（一）申請(qǐng)臨時(shí)用地的理由《土地管理法》第57條規(guī)定：建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘察需要臨時(shí)使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門批準(zhǔn)。有兩種情況：一是建設(shè)施工需要，即臨時(shí)施工用地，如建設(shè)項(xiàng)目施工需要的材料堆場(chǎng)、運(yùn)輸通道等，也包括因鋪設(shè)地上、地下管線而需要臨時(shí)使用土地的；二是地質(zhì)勘察需要?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!臨時(shí)用地的管理（三）臨時(shí)用地的使用臨時(shí)用地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，不得在臨時(shí)用地上修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地的期限一般不超過2年，使用期滿，應(yīng)當(dāng)將土地交還給土地所有人?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!房地產(chǎn)開發(fā)

3范圍不同：新城區(qū)開發(fā)舊城區(qū)的拆遷改造特點(diǎn)：1、是多部門協(xié)作活動(dòng)2、投資大3、周期較長□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!房地產(chǎn)開發(fā)

2、土地使用者按城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用土地。3、在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的過程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，未經(jīng)許可，不得隨意修改規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守出讓合同的各項(xiàng)規(guī)定，若需改變土地用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門審批。4、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃主觀部門報(bào)送有關(guān)竣工資料?！?/p>

土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!房地產(chǎn)開發(fā)

（三）鼓勵(lì)和扶持建設(shè)居民住宅的原則我國《房地產(chǎn)法》第4條規(guī)定：“國家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件?！贝胧海?）在稅收上，按《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定對(duì)于建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增殖稅。土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概念：是指以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立條件：1有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)2有固定的經(jīng)營場(chǎng)所3有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本4有足夠的專業(yè)技術(shù)人員5法律、行政法規(guī)定的其他條件。土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押：債務(wù)無法實(shí)現(xiàn)時(shí)才發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。租賃：使用權(quán)轉(zhuǎn)移不涉及房屋所有權(quán)。3、實(shí)現(xiàn)方式有買賣、贈(zèng)與或其他合法方式。4、種類有已經(jīng)建成的房屋的轉(zhuǎn)讓和尚未建成的但符合轉(zhuǎn)讓條件的房屋。□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

3效益不可損原則即保護(hù)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益的原則，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不得損害其經(jīng)濟(jì)效益尤其在分割轉(zhuǎn)讓時(shí)必須遵守，以保護(hù)土地的完整性和可利用性使土地的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的保護(hù)?！跬恋厥褂脵?quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件◎劃撥的土地使用權(quán)可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，而出讓的必須是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定我國《房地產(chǎn)法》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作了限制性規(guī)定1、以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合轉(zhuǎn)讓條件的◎2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

四房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（一）按照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；2簽定后30天內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所再的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格（納稅依據(jù)）；□土地使用權(quán)出讓合同共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（二）行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓程序：1、申請(qǐng)劃撥土地使用權(quán)的享有者，欲轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)，持土地使用權(quán)證及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證等向土地所在地縣人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)